房地產(chǎn)公司造價(jià)人員怎樣進(jìn)行成本控制

1、房地產(chǎn)公司造價(jià)人員怎樣進(jìn)行成本控制房地產(chǎn)公司造價(jià)人員怎樣進(jìn)行成本控制 我這幾年一直在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司工作， 中間也在 事務(wù)所干過(guò)兩年，對(duì)開(kāi)發(fā)公司的成本控制有自己 的一套心得，現(xiàn)在我分多個(gè)階段進(jìn)行詳細(xì)的分 析。1、可行性研究階段：一般情況下我們?cè)靸r(jià)人員 參與可行性研究的情況不是很多，但是我認(rèn)為作 為應(yīng)盡職責(zé)應(yīng)該提出一些有用的意見(jiàn)， 例如項(xiàng)目 現(xiàn)場(chǎng)情況、七通一平情況、可能的地質(zhì)情況、冬 雨季時(shí)間、工期等等，這些情況一般作可行性研 究的人是不怎么詳細(xì)考慮的，可是這些都會(huì)對(duì)工 程造價(jià)產(chǎn)生影響，一旦你提出來(lái)不管人家采納與 否，以后發(fā)生相關(guān)問(wèn)題你都會(huì)有準(zhǔn)備， 況且可行 性研究中預(yù)備費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)都與造價(jià)有關(guān)

2、；我 認(rèn)為此階段占成本控制的5%2、設(shè)計(jì)階段：一般的書(shū)上都說(shuō)設(shè)計(jì)可以控制工 程造價(jià)的70%，可我分析認(rèn)為這基本是不可能 的，第一設(shè)計(jì)單位不可能去作什么限額設(shè)計(jì)， 他 們?cè)O(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)都是安全可靠合理耐用，而節(jié)約 造價(jià)是次要的，換句話(huà)說(shuō)，建設(shè)單位沒(méi)錢(qián)你還開(kāi) 發(fā)什么房地產(chǎn)？第二即使建設(shè)單位造價(jià)人員實(shí) 力比較強(qiáng)，可以對(duì)圖紙快速做出反映，發(fā)現(xiàn)超過(guò) 限額很多，那么設(shè)計(jì)單位修改圖紙也需要一個(gè)心 理承受過(guò)程和技術(shù)檢驗(yàn)過(guò)程，況且重新出一份圖 紙需要時(shí)間，對(duì)建設(shè)單位接下來(lái)的招標(biāo)監(jiān)理施工 預(yù)售等等過(guò)程都會(huì)有所干擾，財(cái)務(wù)成本也會(huì)逐日 提升，聰明的建設(shè)單位才不會(huì)這么辦那， 所以限 額設(shè)計(jì)對(duì)大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位來(lái)說(shuō)都是一

3、句 空話(huà)，倒不如踏踏實(shí)實(shí)的告訴設(shè)計(jì)單位需要設(shè)計(jì) 什么標(biāo)準(zhǔn)檔次來(lái)的實(shí)惠。另外根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情 況，造價(jià)人員可以提出新材料新工藝新技術(shù)的使 用限制，建設(shè)部04年出臺(tái)了 218號(hào)文，明確了 一些限制，大家不妨看看；這個(gè)階段能控制造價(jià) 的比率至多5%。說(shuō)設(shè)計(jì)可以控制工程造價(jià)的7 0% ”指設(shè)計(jì)階段是重點(diǎn)，此時(shí)開(kāi)發(fā)公司若有懂設(shè) 計(jì)的、懂成本的人員參與，根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn) 在委托設(shè)計(jì)前明確提出設(shè)計(jì)上要求，以防設(shè)計(jì)圖 紙頻繁變更，造成工期推遲。3、審圖與設(shè)計(jì)的完善：國(guó)家已經(jīng)開(kāi)始注意這個(gè) 過(guò)程了，我見(jiàn)過(guò)安徽做的就比較好，江蘇基本是 走過(guò)場(chǎng)，而遼寧正開(kāi)始。由于大的設(shè)計(jì)院一般工 作比較忙，建筑結(jié)構(gòu)安裝設(shè)計(jì)人員不可能

4、做到百 分百準(zhǔn)確的銜接，甚至可能出現(xiàn)某些錯(cuò)誤，所以 需要政府審圖機(jī)構(gòu)進(jìn)行可靠的審查，審圖機(jī)構(gòu)對(duì) 圖紙上一些錯(cuò)誤和疏漏會(huì)進(jìn)行修改和補(bǔ)充， 這些 都會(huì)作為圖紙的組成部分一起提交給建設(shè)單位， 建設(shè)單位用它進(jìn)行招標(biāo)會(huì)減少很多圖紙?jiān)O(shè)計(jì)風(fēng) 險(xiǎn)、減少一些不平衡報(bào)價(jià)所帶來(lái)的損失， 我們?cè)?價(jià)人員要積極參與這個(gè)過(guò)程， 即使不能參與也要 對(duì)專(zhuān)家提出的意見(jiàn)和建議把握清楚，理清頭緒； 此階段占 5。政府審圖機(jī)構(gòu)一般只對(duì)設(shè)計(jì)國(guó)家 強(qiáng)制性規(guī)范條文進(jìn)行審核， 細(xì)部問(wèn)題還靠開(kāi)發(fā)公 司自己解決。4、招標(biāo)文件與合同的編制：這個(gè)階段應(yīng)該是所 有階段中最重要的， 也是建筑工程成本控制的源 頭與核心。一份好的招標(biāo)文件會(huì)對(duì)以后所有過(guò)程

5、產(chǎn)生影響，工程性質(zhì)、現(xiàn)場(chǎng)情況、交通、地質(zhì)、 承包范圍、計(jì)日工等等都應(yīng)該做出最清晰的說(shuō) 明，另外對(duì)合同中 “等”字的運(yùn)用要慎重， 對(duì)甲供 甲控材料要明確， 對(duì)變更索賠簽證洽商的處理方 法要寫(xiě)明時(shí)間實(shí)效、結(jié)算方式、量度標(biāo)準(zhǔn)等，質(zhì) 量標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定等級(jí)或評(píng)杯評(píng)優(yōu)要合理， 工期推算準(zhǔn) 確，獎(jiǎng)懲條款要實(shí)際等等。 另外正常情況下我認(rèn) 為不要搞大宗建材的甲供料， 如鋼筋水泥等， 一 般情況下執(zhí)行甲供材有以下五個(gè)原因： 一是甲方 的偏好， 二是乙方資金困難無(wú)法購(gòu)買(mǎi)， 三是乙方 材料質(zhì)量不合格，四是甲方自己有進(jìn)貨渠道可以 購(gòu)買(mǎi)物美價(jià)廉材料，五是甲方手中有大量材料急 于減少庫(kù)存。甲供材對(duì)甲方產(chǎn)生的后果一是自身 的財(cái)務(wù)壓

6、力，二是領(lǐng)料結(jié)算超省的難以控制，三 是質(zhì)量問(wèn)題難以解決，容易出現(xiàn)相互推諉，四是 乙方對(duì)于甲供材的使用與保護(hù)不力，不能經(jīng)打細(xì) 算，增大損耗，導(dǎo)致成本增加，還有就是水電使 用與結(jié)算方法、勞保統(tǒng)籌的模式等等。這個(gè)階段 不多廢話(huà)，最少占成本控制的20%。5、施工單位的選擇與合同簽訂：對(duì)于一個(gè)工程 項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，工程質(zhì)量的好壞決定建設(shè)單位的社會(huì) 地位、口碑、市場(chǎng)賣(mài)價(jià)、后續(xù)工程等等，所以選 擇一個(gè)好的施工單位是很重要的，不要選擇什么“縣施工公司”或“分公司”而且要注 意了解有些公司是不是掛羊頭賣(mài)狗肉，對(duì)于不入 流的公司，一定要在準(zhǔn)入上機(jī)制做好文章，在資 質(zhì)上一定要把好關(guān)，另外對(duì)其注冊(cè)資本、公司財(cái) 務(wù)情況、優(yōu)質(zhì)

7、指標(biāo)、同類(lèi)型工程、技術(shù)人員、機(jī) 械、市場(chǎng)地位口碑、管理情況等等都要做出詳細(xì) 限制，不能因?yàn)槟衬彻究梢宰尷⒖梢詨|資就 讓其輕易入圍，這樣作的后果大家都知道我也不 用多說(shuō)，另外對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)招標(biāo)來(lái)說(shuō)，首選邀 請(qǐng)招標(biāo)，而且最好是合作伙伴型，這樣大家知根 知底對(duì)對(duì)方都放心，一般情況下不要搞華而不實(shí) 的公開(kāi)招標(biāo)；合同形式采用那種都可以，不過(guò)其 中風(fēng)險(xiǎn)范圍、獎(jiǎng)懲、結(jié)算調(diào)整范圍等一定要寫(xiě)清 楚；此階段由于一般造價(jià)人員可操作的范圍比較 狹窄，但影響巨大，所以占造價(jià)控制的 10%。6、施工組織設(shè)計(jì)的審定：一般造價(jià)工程師不怎 么注重施工組織設(shè)計(jì)或施工方案，基本是交給監(jiān) 理審核工程部二審之后批準(zhǔn)?？墒窃谑┕そM織

8、設(shè) 計(jì)中施工單位會(huì)隱藏一些結(jié)算時(shí)可以索賠的東 西，比如馬鐙筋、溫度筋、鋼筋定尺，鋼筋搭接、 電線(xiàn)電纜、橋架、挖土方式、運(yùn)土距離、 模板、 腳手架攤銷(xiāo)周轉(zhuǎn)等等，另外，如果施工組織設(shè)計(jì) 中提出的施工方法與國(guó)家強(qiáng)制實(shí)行的標(biāo)準(zhǔn)或規(guī) 范有矛盾或沖突，一旦未詳查而批準(zhǔn)你可能就吃 個(gè)啞巴虧了，這種事情可是屢見(jiàn)不鮮??；在施工 各階段中投入的人員和機(jī)械是不是與施工組織 設(shè)計(jì)中預(yù)期的一致，倘若施工方拖期交工，是否 在人員和機(jī)械上打了埋伏？不過(guò)一般情況下施 工方也希望早點(diǎn)把工程結(jié)束以緩解自身的財(cái)務(wù) 壓力，所以只會(huì)多投入提前交工，不過(guò)這時(shí)你也 要看看他采取的趕工措施是不是和施工組織設(shè) 計(jì)吻合，一般情況下如果施工組織設(shè)

9、計(jì)中沒(méi)有寫(xiě) 明趕工措施， 你必須要求他補(bǔ)充趕工方案。 這個(gè) 階段雖然控制造價(jià)的方法比較難以把握， 可是一 旦出錯(cuò)， 會(huì)使以后的結(jié)算發(fā)生很大麻煩， 所以施 工組織設(shè)計(jì)的審定， 造價(jià)人員必須參與， 因?yàn)樗?可控制造價(jià) 5。7、圖紙會(huì)審：一般由監(jiān)理方主持，有時(shí)也由建 設(shè)方主持， 建設(shè)方施工方設(shè)計(jì)方一起坐下來(lái)， 對(duì) 圖紙上一些疏漏錯(cuò)誤矛盾筆誤等等進(jìn)行核對(duì)并 出正式文件，作為設(shè)計(jì)變更的一部分直接進(jìn)行結(jié) 算。它與審圖不同，審圖是由專(zhuān)家進(jìn)行的，而圖 紙會(huì)審是由具體實(shí)施人員進(jìn)行的， 所以更具有實(shí) 際意義。 作為控制理論的事前控制， 這個(gè)階段比 限額設(shè)計(jì)實(shí)際多了， 而且對(duì)造價(jià)人員來(lái)說(shuō)相當(dāng)重 要，一是可以修正審圖

10、時(shí)未發(fā)現(xiàn)的錯(cuò)誤， 對(duì)預(yù)算 的正確性有很大幫助； 二是圖紙會(huì)審基本都是施 工方提出的問(wèn)題， 你也可以借此看看施工方和監(jiān) 理方技術(shù)水平如何， 而且要慎重看待施工方提出 的設(shè)計(jì)變更建議， 很重要?。?因?yàn)樵趫D紙會(huì)審時(shí) 施工方會(huì)提出一些對(duì)其施工有利的建議和變更， 但也可能提出一些不力和無(wú)益的建議和變更， 作 為造價(jià)人員必須進(jìn)行判定是否對(duì)公司有好處， 否 則造成的損失都是你的；在圖紙會(huì)審中要注意一 點(diǎn)：因?yàn)橹皇谴蠹易谝黄鹧芯砍鰜?lái)的， 時(shí)間精 力都有限，所以必須讓設(shè)計(jì)方把圖紙會(huì)審拿回去 仔細(xì)計(jì)算后才可出正式文本，否則之后再進(jìn)行變 更就事倍功半了，工程一而再，再而三的變更無(wú) 異于直接掏錢(qián)給施工單位，這種好

11、事施工單位是 最最希望的，所以作為甲方一定要分析清楚，不 能把錢(qián)白白浪費(fèi)在變更上。此階段占 5%。圖紙 會(huì)審中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題只是一小部分，關(guān)鍵是施工階 段暴露的問(wèn)題才多，這取決于現(xiàn)場(chǎng)工程師的專(zhuān)業(yè) 水平及敬業(yè)精神還有施工單位的施工經(jīng)驗(yàn)等。8、分包：包括指定承包人分包和指定分包人分 包；現(xiàn)在的工程幾乎沒(méi)有不分包的，因?yàn)榉康禺a(chǎn) 開(kāi)發(fā)行業(yè)技術(shù)越來(lái)越密集，高級(jí)裝飾、機(jī)電設(shè)備、 特殊工程、壟斷、無(wú)力承包等都會(huì)造成相應(yīng)分包， 對(duì)于分包的管理必須嚴(yán)格把關(guān)，并且做好責(zé)任延 續(xù)、配合施工、工期銜接等等。對(duì)于在使用上會(huì) 造成重大影響并經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題的工程決不能 搞甲分包，如防水、外墻面磚、 保溫、給排水、 暖氣等，一旦

12、出現(xiàn)問(wèn)題就會(huì)造成責(zé)任不清， 我認(rèn) 為這些工程最好作甲參乙分包、甲參乙招標(biāo)、甲 定價(jià)乙分包等形式，盡量把責(zé)任都規(guī)避到一家， 就百利而無(wú)一害了。 對(duì)于分包中總包管理費(fèi)和施 工配合費(fèi)問(wèn)題合同中一定要寫(xiě)清晰， 分清專(zhuān)業(yè)配 合費(fèi)和專(zhuān)項(xiàng)配合費(fèi)計(jì)費(fèi)基數(shù)、 水電使用結(jié)算方式 等。分包一定要注意時(shí)間， 例如你在主體施工快 結(jié)束時(shí)才進(jìn)行外裝修分包的招標(biāo)， 又寫(xiě)標(biāo)書(shū)又評(píng) 標(biāo)定標(biāo)， 等到分包單位進(jìn)場(chǎng)了， 主體可能已經(jīng)封 頂十幾天了， 外墻腳手架已落地， 這時(shí)窩工損失 機(jī)械停置工期拖延的錢(qián)你就拿吧， 可能還要付腳 手架租金而且還要重搭腳手架， 所以很多分包工 程必須作長(zhǎng)時(shí)間的提前量， 趕早不趕晚才能確保 工程連續(xù)有序進(jìn)

13、行。這個(gè)階段占 10。造價(jià)人 員此階段的任務(wù)是把指定承包人和指定分包人 的合同寫(xiě)好，不留漏洞。9、設(shè)計(jì)優(yōu)化：基本就是甲方自己提出的設(shè)計(jì)變 更或現(xiàn)場(chǎng)簽證。施工方?jīng)]有提出設(shè)計(jì)變更的權(quán) 力，設(shè)計(jì)方提出的設(shè)計(jì)變更多從技術(shù)上考慮。 作 為造價(jià)人員必須知道設(shè)計(jì)變更的優(yōu)劣對(duì)開(kāi)發(fā)效 益的影響程度， 否則就很難把握成本， 他的基本 原則是技術(shù)上可行、法律上允許、經(jīng)濟(jì)上合理、 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不變， 這幾條造價(jià)書(shū)中也有， 大家可要 記牢了。其中經(jīng)濟(jì)上合理是指在其他標(biāo)準(zhǔn)不變的 情況下，節(jié)約成本；不過(guò)也可能有另外一種情況： 即雖然增加成本， 可是會(huì)提高房地產(chǎn)的售價(jià)、 口 碑、社會(huì)效益等潛在指標(biāo)， 而且往往會(huì)提高很大， 甚至達(dá)

14、到新的層次。 設(shè)計(jì)優(yōu)化的難點(diǎn)就是在于怎 么把握這個(gè)量度，這就需要造價(jià)人員去分析了。 這個(gè)階段占 510、施工中增加造價(jià)部分的管理： 包括對(duì)工程變 更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、施工索賠、經(jīng)濟(jì)洽商、技術(shù)聯(lián)系 單、驗(yàn)收資料等的管理，這部分造價(jià)人員都會(huì)， 我只說(shuō)明其中一項(xiàng)， 就是定額沒(méi)有的分部分項(xiàng)工 程單價(jià)的確定要及時(shí)合理。這個(gè)階段占 1011、材料市場(chǎng)價(jià)格的掌握： 一般建筑工程中材料 占工程造價(jià)的 60-70，而且材料因?yàn)楫a(chǎn)地、運(yùn) 輸距離、買(mǎi)賣(mài)雙方、品牌、生產(chǎn)時(shí)間、政策、天 氣、時(shí)間、原料、質(zhì)量品質(zhì)等等因素的不同會(huì)造 成價(jià)格差異很大， 而且由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期一 般短則一年多則數(shù)年， 所以在開(kāi)發(fā)中會(huì)有材料價(jià) 格波

15、動(dòng)情況出現(xiàn)， 尤其是裝飾材料的價(jià)格變動(dòng)會(huì) 更大，但是政府出臺(tái)的相應(yīng)建筑工程材料價(jià)格信 息不但閉塞、材料品種不全、實(shí)效不及時(shí)，而且 矛頭都是指向開(kāi)發(fā)單位有利于施工單位的， 有的 省實(shí)行材料價(jià)格指派員制度，就是到某特定時(shí) 間，這些人打聽(tīng)市場(chǎng)行情之后匯報(bào)， 然后根據(jù)匯 報(bào)結(jié)果出價(jià)格信息， 正確性時(shí)效性難以把握。 造 價(jià)人員不應(yīng)該完全相信政府的價(jià)格信息， 而應(yīng)該 做到：第一自己走訪(fǎng)市場(chǎng)，了解材料各個(gè)參數(shù)； 第二收集整理經(jīng)銷(xiāo)商信息和生產(chǎn)商信息， 對(duì)比政 府的價(jià)格信息找出差異； 第三深入工地詢(xún)問(wèn)小包 工頭或工人， 了解一些綜合單價(jià)或分解單價(jià)； 第 四就是貨比三家不吃虧， 多多聯(lián)系誠(chéng)信商家。 總 之，材料價(jià)格的掌握是最煩瑣最耗費(fèi)精力的工 作，不過(guò)一旦你掌握了， 對(duì)公司對(duì)自己都有極大 好處，此階段占 1012、結(jié)算審計(jì)：最后的階段，即是施工單位最后 的機(jī)會(huì)也是建設(shè)單位最后的努力。 造價(jià)人員一般 應(yīng)該秉承的原則是： 第一合同協(xié)議及造價(jià)變更資 料的時(shí)效性（國(guó)家文件實(shí)效， 7、14、28 天的規(guī) 定等）、合法性（是否合同風(fēng)險(xiǎn)范圍）、完備性 （簽字蓋章等） ；第二矛盾問(wèn)題解釋順序一致性 （所有文件是否統(tǒng)一） ，即造價(jià)書(shū)上的九個(gè)順序； 第三事件的責(zé)任清