收益還原法的基本原理及其應(yīng)用

1、 收益還原法的基本原理收益還原法的基本原理1 收益還原法收益還原法操作步驟操作步驟2 收益還原法總結(jié)和運用舉例收益還原法總結(jié)和運用舉例 3 l 收集并驗證與估價對象收集并驗證與估價對象 未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料 l 預(yù)測估價對象的未來收益預(yù)測估價對象的未來收益 l 求取報酬率或資本化率求取報酬率或資本化率 l 選用適宜的收益公式計算收益價格選用適宜的收益公式計算收益價格 l 收益還原法的概念收益還原法的概念 l 收益還原法收益還原法的理論依據(jù)的理論依據(jù) l 收益還原法收益還原法適用的對象和條件適用的對象和條件 l 收益還原法收益還原法的操作步驟的操作步驟 基本原理基

2、本原理第六章第六章 收益還原法及其運用收益還原法及其運用 重點掌握內(nèi)容：重點掌握內(nèi)容： 重點介紹了收益還原法的基本原理，具體運用方法，其重點介紹了收益還原法的基本原理，具體運用方法，其 中報酬資本化法的公式及其計算、不動產(chǎn)收益的種類、凈中報酬資本化法的公式及其計算、不動產(chǎn)收益的種類、凈 收益的概念和求取、報酬率的概念和求取方法是重點掌握收益的概念和求取、報酬率的概念和求取方法是重點掌握 的內(nèi)容。的內(nèi)容。 一、概念一、概念 是將待估不動產(chǎn)未來每年的預(yù)期客觀純收是將待估不動產(chǎn)未來每年的預(yù)期客觀純收 益以一定的報酬率（還原利率）統(tǒng)一折算到估益以一定的報酬率（還原利率）統(tǒng)一折算到估 價期日現(xiàn)值的一種估

3、價方法。價期日現(xiàn)值的一種估價方法。 是建立在貨幣具有時間價值的觀念上，是是建立在貨幣具有時間價值的觀念上，是 對有收益性質(zhì)資產(chǎn)的評估，測算出的價格通常對有收益性質(zhì)資產(chǎn)的評估，測算出的價格通常 稱為收益價格。稱為收益價格。 第一節(jié)第一節(jié) 收益還原法的基本原理收益還原法的基本原理 二、理論依據(jù)：二、理論依據(jù)： 預(yù)期原理：決定不動產(chǎn)的當(dāng)前價值的，重要的不是過去的預(yù)期原理：決定不動產(chǎn)的當(dāng)前價值的，重要的不是過去的 因素而是未來的因素。因素而是未來的因素。 對于投資者來說，將資金用于購買不動產(chǎn)獲取的收益，與對于投資者來說，將資金用于購買不動產(chǎn)獲取的收益，與 將資金存入銀行獲取利息所起的作用相同，所以有：

4、將資金存入銀行獲取利息所起的作用相同，所以有： 不動產(chǎn)的價格不動產(chǎn)的價格 例如：某人擁有的不動產(chǎn)每年可以產(chǎn)生例如：某人擁有的不動產(chǎn)每年可以產(chǎn)生2萬元的凈收益，此萬元的凈收益，此 人另有人另有40萬元資金以萬元資金以5的年利率存入銀行每年可得到的年利率存入銀行每年可得到2萬萬 元的利息，對于該人來說，這宗不動產(chǎn)與元的利息，對于該人來說，這宗不動產(chǎn)與40萬元的資金等萬元的資金等 價，即值價，即值40萬元。萬元。 不動產(chǎn)的凈收益不動產(chǎn)的凈收益 利率利率 普通適用的收益還原法的表述：普通適用的收益還原法的表述： 將估價時點視為現(xiàn)在，那么現(xiàn)在購買一宗有一定期限收將估價時點視為現(xiàn)在，那么現(xiàn)在購買一宗有一定

5、期限收 益的不動產(chǎn)，預(yù)示著在其未來的收益期限內(nèi)可以源源不斷益的不動產(chǎn)，預(yù)示著在其未來的收益期限內(nèi)可以源源不斷 地獲取純收益，如果現(xiàn)有一筆資金可與這未來一定期限內(nèi)地獲取純收益，如果現(xiàn)有一筆資金可與這未來一定期限內(nèi) 的凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這筆資金就是該宗不動產(chǎn)的的凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這筆資金就是該宗不動產(chǎn)的 價格。價格。 三、適用對象和條件三、適用對象和條件 適用對象適用對象：具有收益或潛在收益的不動產(chǎn)，不限于：具有收益或潛在收益的不動產(chǎn)，不限于 估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要他屬于的這類估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要他屬于的這類 不動產(chǎn)有收益即可不動產(chǎn)有收益即可 ； 適用條件適用條件

6、：收益法評估的價格，取決于未來的預(yù)期，：收益法評估的價格，取決于未來的預(yù)期， 因此，收益法的適用條件是不動產(chǎn)未來的收益和風(fēng)因此，收益法的適用條件是不動產(chǎn)未來的收益和風(fēng) 險都能夠比較準(zhǔn)確地量化。險都能夠比較準(zhǔn)確地量化。 四、收益還原法的操作步驟四、收益還原法的操作步驟 運用收益還原法一般可以分為下列運用收益還原法一般可以分為下列4大步驟進行：大步驟進行： 搜集并驗證與估價對象未來預(yù)期收益有關(guān)的資搜集并驗證與估價對象未來預(yù)期收益有關(guān)的資 料，如估價對象及其類似不動產(chǎn)的收入、費用料，如估價對象及其類似不動產(chǎn)的收入、費用 等數(shù)據(jù)資料；等數(shù)據(jù)資料； 預(yù)測估價對象的未來收益預(yù)測估價對象的未來收益 求取報酬

7、率或資本化率求取報酬率或資本化率 選用適宜的收益法公式計算收益價格選用適宜的收益法公式計算收益價格 一、現(xiàn)金流量一、現(xiàn)金流量 現(xiàn)金流量的概念現(xiàn)金流量的概念 在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨 立的系統(tǒng)，把一定時期各時間點上實際發(fā)生的資金流出或立的系統(tǒng)，把一定時期各時間點上實際發(fā)生的資金流出或 流入叫做現(xiàn)金流量。其中，流出系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流出，流入叫做現(xiàn)金流量。其中，流出系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流出， 流入系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流入?，F(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差稱流入系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流入?，F(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差稱 凈現(xiàn)金流量。凈現(xiàn)金流量。 第二節(jié)第二節(jié) 現(xiàn)金

8、流量和資金時間價值現(xiàn)金流量和資金時間價值 二、現(xiàn)金流量圖二、現(xiàn)金流量圖 現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項目在一定時期內(nèi)資金運動狀現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項目在一定時期內(nèi)資金運動狀 態(tài)的簡化圖式，即把經(jīng)濟系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個時間坐標(biāo)態(tài)的簡化圖式，即把經(jīng)濟系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個時間坐標(biāo) 圖中，表示出各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時間的對應(yīng)關(guān)系。圖中，表示出各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時間的對應(yīng)關(guān)系。 繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則是：繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則是： (1)以橫軸為時間軸，向右延伸表示時間的延續(xù)，軸上的每一以橫軸為時間軸，向右延伸表示時間的延續(xù)，軸上的每一 刻度表示一個時間單位，兩個刻度之間的時間長度稱為計息

9、刻度表示一個時間單位，兩個刻度之間的時間長度稱為計息 周期。橫坐標(biāo)軸上周期。橫坐標(biāo)軸上“o”點，通常表示當(dāng)前時點，也可表示資點，通常表示當(dāng)前時點，也可表示資 金運動的時間始點或某一基準(zhǔn)時刻。金運動的時間始點或某一基準(zhǔn)時刻。 現(xiàn)金流量時間標(biāo)度 (2)如果現(xiàn)金流出或流入不是發(fā)生在計息周期的期初或期末，而如果現(xiàn)金流出或流入不是發(fā)生在計息周期的期初或期末，而 是發(fā)生在計息周期的期間，為了簡化計算，公認(rèn)的習(xí)慣方法是發(fā)生在計息周期的期間，為了簡化計算，公認(rèn)的習(xí)慣方法 是將其代數(shù)和看成是在計算周期末發(fā)生，稱為期末慣例法。是將其代數(shù)和看成是在計算周期末發(fā)生，稱為期末慣例法。 (3)為了與期末慣例法保持一致，在

10、把資金的流動情況繪成現(xiàn)金為了與期末慣例法保持一致，在把資金的流動情況繪成現(xiàn)金 流量圖時，都把初始投資流量圖時，都把初始投資P作為上一周期期末，即第作為上一周期期末，即第0期期末期期末 發(fā)生的，這就是在有關(guān)計算中出現(xiàn)第發(fā)生的，這就是在有關(guān)計算中出現(xiàn)第0周期的由來。周期的由來。 (4)相對于時間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時點的現(xiàn)金流量?，F(xiàn)金相對于時間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時點的現(xiàn)金流量?，F(xiàn)金 流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現(xiàn)金流量，流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現(xiàn)金流量， 向下者表示負(fù)現(xiàn)金流量。向下者表示負(fù)現(xiàn)金流量。 三、資金時間價值三、資金時間價值 同樣數(shù)額的資金在不同時間點

11、上具有不同的價值同樣數(shù)額的資金在不同時間點上具有不同的價值 ，而不同時間發(fā)生的等額資金在價值上的差別稱為，而不同時間發(fā)生的等額資金在價值上的差別稱為 資金的時間價值。資金的時間價值。 這一點，可以從將貨幣存人銀行，或是從銀行借這一點，可以從將貨幣存人銀行，或是從銀行借 款為例來說明最容易理解。如果現(xiàn)在將款為例來說明最容易理解。如果現(xiàn)在將1 000元存元存 人銀行，一年后得到的本利和為人銀行，一年后得到的本利和為l 060元，經(jīng)過元，經(jīng)過1年年 而增加的而增加的60元，就是在元，就是在1年內(nèi)讓出了年內(nèi)讓出了1 000元貨幣的元貨幣的 使用權(quán)而得到的報酬。也就是說，這使用權(quán)而得到的報酬。也就是說，

12、這60元是元是1 000 元在元在1年中的時間價值。年中的時間價值。 對于資金的時間價值，可以從兩個方面理解：對于資金的時間價值，可以從兩個方面理解： (1)隨著時間的推移，資金的價值會增加，這種現(xiàn)象隨著時間的推移，資金的價值會增加，這種現(xiàn)象 叫資金增值。叫資金增值。 (2)資金一旦用于投資，就不能用于即期消費。資金一旦用于投資，就不能用于即期消費。 資金時間價值的大小，取決于多方面的因素。資金時間價值的大小，取決于多方面的因素。 從投資的角度來看主要有；投資利潤率，即單位從投資的角度來看主要有；投資利潤率，即單位 投資所能取得的利潤；通貨膨脹率，即對因貨幣投資所能取得的利潤；通貨膨脹率，即對

13、因貨幣 貶值造成的損失所應(yīng)得到的補償；風(fēng)險因素，即貶值造成的損失所應(yīng)得到的補償；風(fēng)險因素，即 對因風(fēng)儉可能帶來的損失所應(yīng)獲得的補償。對因風(fēng)儉可能帶來的損失所應(yīng)獲得的補償。 利息與利率利息與利率 利息是指占用資金所付出的代價或放棄資金使用權(quán)所得到的補利息是指占用資金所付出的代價或放棄資金使用權(quán)所得到的補 償。如果將一筆資金存人銀行，這筆資金就稱為本金。經(jīng)過償。如果將一筆資金存人銀行，這筆資金就稱為本金。經(jīng)過 一段時間之后，儲戶可在本金之外再得到一筆利息，這一過一段時間之后，儲戶可在本金之外再得到一筆利息，這一過 程可表示為：程可表示為： F n P In 式中式中 F n 本利和；本利和； P本

14、金；本金； In利息；利息； 利率利率 利率是在單位時間利率是在單位時間(一個計息周期一個計息周期)內(nèi)所得的利息額與借貸金額內(nèi)所得的利息額與借貸金額( 即本金即本金)之比，一般以百分?jǐn)?shù)表示。之比，一般以百分?jǐn)?shù)表示。 i x 100% 式中式中 i1 一個計息周期的利息；一個計息周期的利息； 上式表明，利率是單位本金經(jīng)過一個計息周期后的增值額。上式表明，利率是單位本金經(jīng)過一個計息周期后的增值額。 注意：注意：如果已知年利率為如果已知年利率為6，則月利率為，則月利率為 i1 P 6 12 利息的計算有單利計息和復(fù)利計息兩種。利息的計算有單利計息和復(fù)利計息兩種。 1、單利計息、單利計息 單利計息是僅

15、按本金計算利息，利息不再生息，其利息總額與單利計息是僅按本金計算利息，利息不再生息，其利息總額與 借貸時間成正。單利計息時的利息計算公式為：借貸時間成正。單利計息時的利息計算公式為： InP x n x i n個計息周期后的本利和為：個計息周期后的本利和為： Fn P( 1 + i x n ) 我國個人儲蓄存款和國庫券的利息就是以單利計算的，計息周我國個人儲蓄存款和國庫券的利息就是以單利計算的，計息周 期為期為“年年”。 2、復(fù)利計、復(fù)利計息息 復(fù)利計息，是指對于某一計息周期來說，如果按本金加上先前復(fù)利計息，是指對于某一計息周期來說，如果按本金加上先前 計息周期所累計息周期所累 計的利息進行計

16、息，即計的利息進行計息，即“利息再生利息利息再生利息”。 按復(fù)利方式計算利息時，利息的計算公式為：按復(fù)利方式計算利息時，利息的計算公式為： InP x (1+i)n 1 n個計息周期后的本利和為：個計息周期后的本利和為： Fn P( 1 + i) n 我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款等都是按復(fù)利計息的。我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款等都是按復(fù)利計息的。 由于復(fù)利計息比較符合資金在社會再生產(chǎn)過程中運動的實際由于復(fù)利計息比較符合資金在社會再生產(chǎn)過程中運動的實際 狀況，所以在投資分析中，一般采用復(fù)利計息。狀況，所以在投資分析中，一般采用復(fù)利計息。 四、資金等值的概念四、資金等值的概念 資金等值是指

17、在考慮時間因素的情況下，不資金等值是指在考慮時間因素的情況下，不 同時點發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的同時點發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的 價值，也可以解釋為價值，也可以解釋為“與某一時間點上一定金額與某一時間點上一定金額 的實際經(jīng)濟價值相等的另一時間點上的價值的實際經(jīng)濟價值相等的另一時間點上的價值”。 例如，現(xiàn)在借入例如，現(xiàn)在借入100元，年利率是元，年利率是15，一，一 年后要還的本利和為年后要還的本利和為115元，這就是說，現(xiàn)在的元，這就是說，現(xiàn)在的 100元與一年后的元與一年后的115元雖然絕對值不等，但它們元雖然絕對值不等，但它們 是等值的。即其經(jīng)濟價值是相等的。是等值的

18、。即其經(jīng)濟價值是相等的。 一、最一般公式一、最一般公式 第三節(jié)第三節(jié) 收益法的基本公式收益法的基本公式 對上述公式作補充說明如下：對上述公式作補充說明如下： 1、上述公式實際上是收益法基本原理的公式化，是收、上述公式實際上是收益法基本原理的公式化，是收 益法的原理公式，主要用于理論分析；益法的原理公式，主要用于理論分析； 2、在實際估價中，一般假設(shè)報酬率（收益率）長期維、在實際估價中，一般假設(shè)報酬率（收益率）長期維 持不變；持不變； 3、當(dāng)上述公式中的、當(dāng)上述公式中的ai每年不變或按照一定規(guī)則變動及每年不變或按照一定規(guī)則變動及 n為有限年或為無限年的情況下，可以導(dǎo)出后面的各為有限年或為無限年的

19、情況下，可以導(dǎo)出后面的各 種公式。因此，后面的各種公式實際上是上述公式的種公式。因此，后面的各種公式實際上是上述公式的 特例；特例； 4、所有公式均是假設(shè)凈收益相對于估價時點發(fā)生在期、所有公式均是假設(shè)凈收益相對于估價時點發(fā)生在期 末；末； 5、公式中、公式中ai ，r，n的時間單位是一致的，通常為年，的時間單位是一致的，通常為年， 也可以為月、季、半年等。也可以為月、季、半年等。 二、凈收益每年不變二、凈收益每年不變 凈收益每年不變的公式具體有兩種情況：一是收益期凈收益每年不變的公式具體有兩種情況：一是收益期 限為無限限為無限 年；二是收益期限為有限年。年；二是收益期限為有限年。 1、收益期限

20、為無限年、收益期限為無限年 2、收益期為有限年、收益期為有限年 凈收益每年不變的公式的作用：凈收益每年不變的公式的作用： 凈收益每年不變的公式除了可以用于測算價格，還有凈收益每年不變的公式除了可以用于測算價格，還有 許多其他作用，例如：用于不同使用期限許多其他作用，例如：用于不同使用期限(如不同如不同 土地使用年限土地使用年限)或不同收益期限或不同收益期限(以下簡稱不同期限以下簡稱不同期限) 價格之間的換算；用于比較不同期限價格的高低價格之間的換算；用于比較不同期限價格的高低 ；用于市場法中因期限不同進行的價格調(diào)整。；用于市場法中因期限不同進行的價格調(diào)整。 (1)直接用于測算價格直接用于測算價

21、格 某宗不動產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的，某宗不動產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的， 當(dāng)時獲得的土地使用年限為當(dāng)時獲得的土地使用年限為50年，至今已使用了年，至今已使用了6 年；預(yù)計利用該宗不動產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈年；預(yù)計利用該宗不動產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈 收益收益8萬元；該宗不動產(chǎn)的報酬率為萬元；該宗不動產(chǎn)的報酬率為85。試計。試計 算該宗不動產(chǎn)的收益價格。算該宗不動產(chǎn)的收益價格。 解：該宗不動產(chǎn)的收益價格計算如下：解：該宗不動產(chǎn)的收益價格計算如下： 因此，因此，K70表示表示n為為70年時的年時的K值，值，K 表示 表示”為無限年時的為無限年時的 K值。另用值。另用Vn表

22、示收益期限為表示收益期限為n年的價格，所以年的價格，所以V50就表示就表示 收益期限為收益期限為50年的價格，年的價格，V就表示收益期限為無限年的就表示收益期限為無限年的 價格。于是，不同期限價格之間的換算方法如下價格。于是，不同期限價格之間的換算方法如下 ： 1 (1+r)n 1 - 1 (1+r)n 1 - (2)用于不同期限價格之間的換算用于不同期限價格之間的換算 為敘述上的簡便，現(xiàn)以為敘述上的簡便，現(xiàn)以Kn代表上述收益期限為有限年公代表上述收益期限為有限年公 式中的式中的 則有：則有： Kn 若已知若已知V，求，求V70 、V50如下：如下： V70 V x K70 V50 V x K

23、50 若已知若已知V50，求，求V 、 、V70如下：如下： V V50 x V70 V50 x 如果將上述公式一般化，則有：如果將上述公式一般化，則有： Vn VN x 1 K50 K70 K50 Kn KN 例例1：已知某宗收益性不動產(chǎn)：已知某宗收益性不動產(chǎn)40年收益權(quán)利的價格為年收益權(quán)利的價格為 2500元元m2，報酬率為，報酬率為10。試求該宗不動產(chǎn)。試求該宗不動產(chǎn)30 年收益權(quán)利的價格。年收益權(quán)利的價格。 N n Nn K K VV* )/(98.2409 %)101 ( 1 1 %)101 ( 1 1 *2500* 40 30 40 30 4030 平方米元 K K VV 例例2：

24、已知某宗收益性不動產(chǎn)：已知某宗收益性不動產(chǎn)40年收益權(quán)利的價格為年收益權(quán)利的價格為 2500元元m2，報酬率為，報酬率為10。試求該宗不動產(chǎn)。試求該宗不動產(chǎn)30 年收益權(quán)利、報酬率為年收益權(quán)利、報酬率為8%的價格。的價格。 N n n N Nn K K Y Y VV* )/(48.3012 8 10 *98.2409 %)101( 1 1 %)101( 1 1 * %8 %10 *2500* 40 30 40 30 30 40 4030 平方米元 K K Y Y VV (3)用于比較不同期限價格的高低用于比較不同期限價格的高低 要比較兩宗不動產(chǎn)價格的高低，如果兩宗不動產(chǎn)的要比較兩宗不動產(chǎn)價格的

25、高低，如果兩宗不動產(chǎn)的 土地使用年限或收益期限不同，直接比較是不妥的土地使用年限或收益期限不同，直接比較是不妥的 。如果要比較，就需要將它們先轉(zhuǎn)換成相同期限下。如果要比較，就需要將它們先轉(zhuǎn)換成相同期限下 的價格。轉(zhuǎn)換成相同期限下價格的方法，與上述不的價格。轉(zhuǎn)換成相同期限下價格的方法，與上述不 同期限價格之間的換算方法相同。同期限價格之間的換算方法相同。 例：有甲、乙兩宗不動產(chǎn)，甲不動產(chǎn)的收益期限為例：有甲、乙兩宗不動產(chǎn)，甲不動產(chǎn)的收益期限為50 年，單價年，單價2 000元元m2，乙不動產(chǎn)的收益期限為，乙不動產(chǎn)的收益期限為30 年，單價年，單價1 800元元m2。假設(shè)報酬率均為。假設(shè)報酬率均為

26、6，試比，試比 較該兩宗不動產(chǎn)價格的高低。較該兩宗不動產(chǎn)價格的高低。 解：均計算無限年期的價格：解：均計算無限年期的價格： )/(47.2179 %)61 (1 1 1/1800 1 * 2 30 30 30 m K VV 元 乙房地產(chǎn) )/(81.2114 %)61 (1 1 1/2000 1 * 2 50 50 50 m K VV 元 甲房地產(chǎn) 故乙房地產(chǎn)價格高于甲房地產(chǎn)。故乙房地產(chǎn)價格高于甲房地產(chǎn)。 (4)用于市場比較法中因期限不同進行的價格調(diào)整用于市場比較法中因期限不同進行的價格調(diào)整 上述不同期限價格之間的換算方法，對于市場法中因可比實例上述不同期限價格之間的換算方法，對于市場法中因可

27、比實例 房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)的期限不同，需要對可比實例價格進房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)的期限不同，需要對可比實例價格進 行調(diào)整是特別有用的。行調(diào)整是特別有用的。 例子：某宗例子：某宗5年前通過出讓方式取得的年前通過出讓方式取得的50年使用年限的工業(yè)用地年使用年限的工業(yè)用地 ，所在地段的基準(zhǔn)地價目前為，所在地段的基準(zhǔn)地價目前為1 200元元m2。該基準(zhǔn)地價在評估。該基準(zhǔn)地價在評估 時設(shè)定的使用年限為法定最高年限，現(xiàn)行土地報酬率為時設(shè)定的使用年限為法定最高年限，現(xiàn)行土地報酬率為10。假。假 設(shè)除了使用年限不同之外，該宗工業(yè)用地的其他狀況與評估基準(zhǔn)設(shè)除了使用年限不同之外，該宗工業(yè)用地的其他狀況與評估基

28、準(zhǔn) 地價時設(shè)定的狀況相同，試通過基準(zhǔn)地價求取該宗工業(yè)用地目前地價時設(shè)定的狀況相同，試通過基準(zhǔn)地價求取該宗工業(yè)用地目前 的價格。的價格。 解：本題通過基準(zhǔn)地價求取該宗工業(yè)用地目前的價格，實際上解：本題通過基準(zhǔn)地價求取該宗工業(yè)用地目前的價格，實際上 就是將使用年限為法定最高年限就是將使用年限為法定最高年限(50年年)的基準(zhǔn)地價轉(zhuǎn)換為的基準(zhǔn)地價轉(zhuǎn)換為45年年(原原 取得的取得的50年使用年限減去已使用年使用年限減去已使用5年年)的基準(zhǔn)地價。具體計算略的基準(zhǔn)地價。具體計算略 1.凈收益在前若干年有變化的公式 2.凈收益按一定數(shù)額遞增的公式 3.凈收益按一定數(shù)額遞減的公式 4.凈收益按一定比率遞增的公式

29、 5.凈收益按一定比率遞減的公式 6.預(yù)知未來若干年后的價格的公式 三、其它計算公式三、其它計算公式 練習(xí)：練習(xí)： 1.某宗不動產(chǎn)已知可取得收益的年限為某宗不動產(chǎn)已知可取得收益的年限為38年，通過預(yù)年，通過預(yù) 測得到其未來測得到其未來5年的凈收益分別為年的凈收益分別為20萬元、萬元、22萬元、萬元、 25萬元、萬元、28萬元、萬元、30萬元，從未來的第萬元，從未來的第6年到第年到第38年年 每年的凈收益將穩(wěn)定在每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類不動產(chǎn)的報萬元左右，該類不動產(chǎn)的報 酬率為酬率為10。試計算該宗不動產(chǎn)的收益價格。試計算該宗不動產(chǎn)的收益價格。 )(86.300 %)101 ( 1

30、 1 %)101 (*%10 35 %)101 ( 30 %)101 ( 28 %)101 ( 25 %)101 ( 22 %101 20 53855 432 萬元 V 2.某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為25萬元萬元 的住宅，如果該家庭首付款為房價的的住宅，如果該家庭首付款為房價的30，其余房款，其余房款 用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為10年，按月年，按月 等額償還，年貸款利率為等額償還，年貸款利率為15，問月還款額為多少？，問月還款額為多少？ （屬于現(xiàn)金流量和資金時間價值部分的內(nèi)容）（屬于現(xiàn)金流量和資金時

31、間價值部分的內(nèi)容） 元2823 %)25. 11 ( 1 1 %25. 1 %70*25 120 A A 3.預(yù)測某宗房地產(chǎn)未來兩年的凈收益分別為55萬元 和60萬元，兩年后的價格比現(xiàn)在的價格上漲5%。 該類房地產(chǎn)的報酬率為10%，請計算該宗房地產(chǎn) 現(xiàn)在的價格。 萬元解得： ）（ 30.753 %101 %)51( %)101( 60 %101 55 22 V V V 一、不動產(chǎn)收益的確定一、不動產(chǎn)收益的確定 1、對于出租不動產(chǎn)的收益確定、對于出租不動產(chǎn)的收益確定 運用收益法估價，需要預(yù)測估價對象的未來收益?？蛇\用收益法估價，需要預(yù)測估價對象的未來收益?？?用于收益法中轉(zhuǎn)換為價值的未來收益主要

32、有如下幾種：用于收益法中轉(zhuǎn)換為價值的未來收益主要有如下幾種： 潛在毛收入；有效毛收入潛在毛收入；有效毛收入 潛在毛收入：潛在毛收入：是假定不動產(chǎn)在充分利用、無空置是假定不動產(chǎn)在充分利用、無空置(即即100 出租出租)情況下的收入；情況下的收入； 有效毛收入：有效毛收入：是由潛在毛收入扣除空置等造成的收入損失是由潛在毛收入扣除空置等造成的收入損失 后的收入?？罩玫仍斐傻氖杖霌p失是因空置、拖欠租金后的收入?？罩玫仍斐傻氖杖霌p失是因空置、拖欠租金( 延遲支付租金、少付租金或不付租金延遲支付租金、少付租金或不付租金)以及其他原因造成以及其他原因造成 的收入損失；的收入損失； 2、對應(yīng)用于經(jīng)營的不動產(chǎn)的

33、收益的確定：經(jīng)營收入、對應(yīng)用于經(jīng)營的不動產(chǎn)的收益的確定：經(jīng)營收入 第四節(jié)第四節(jié) 凈收益的求取凈收益的求取 二、運營費用的確定二、運營費用的確定 1、出租中總費用、出租中總費用 管理費：包括工資、出租過程中消耗的公共設(shè)施消管理費：包括工資、出租過程中消耗的公共設(shè)施消 耗費用。通常按年租金的耗費用。通常按年租金的2-5%； 維修費：通常按建筑物重置價的一定比例；維修費：通常按建筑物重置價的一定比例； 保險費：一般按房屋重置價或現(xiàn)值的保險費：一般按房屋重置價或現(xiàn)值的0.15-0.2%； 稅金：包括房產(chǎn)稅，營業(yè)稅、城市建設(shè)附加稅、教稅金：包括房產(chǎn)稅，營業(yè)稅、城市建設(shè)附加稅、教 育附加稅育附加稅 中介費

34、用：一般為一個月租金。中介費用：一般為一個月租金。 2、企業(yè)經(jīng)營費用、企業(yè)經(jīng)營費用 經(jīng)營服務(wù)型：商品銷售成本、經(jīng)營費用、管理費用經(jīng)營服務(wù)型：商品銷售成本、經(jīng)營費用、管理費用 、商品銷售稅金及附加、財務(wù)費用和商業(yè)利潤等；、商品銷售稅金及附加、財務(wù)費用和商業(yè)利潤等； 生產(chǎn)型：生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費用、產(chǎn)品銷售稅金生產(chǎn)型：生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費用、產(chǎn)品銷售稅金 及附加、財務(wù)費用、管理費用和廠商利潤等。及附加、財務(wù)費用、管理費用和廠商利潤等。 三、凈收益的確定三、凈收益的確定 1、出租的純收益、出租的純收益 凈收益潛在毛收入空置等造成的收入損失運營凈收益潛在毛收入空置等造成的收入損失運營 費用有效毛收入運

35、營費用費用有效毛收入運營費用 注意：注意：在實際求取凈收益時，通常是在分析租約的基在實際求取凈收益時，通常是在分析租約的基 礎(chǔ)上決定所要扣除的費用項目礎(chǔ)上決定所要扣除的費用項目 。 2、經(jīng)營的純收益：不動產(chǎn)純收益總收益經(jīng)營總、經(jīng)營的純收益：不動產(chǎn)純收益總收益經(jīng)營總 費用費用 3、尚未使用或自用的不動產(chǎn)純收益：比照類似不動、尚未使用或自用的不動產(chǎn)純收益：比照類似不動 產(chǎn)計算得到。產(chǎn)計算得到。 四、求取凈收益應(yīng)注意的問題四、求取凈收益應(yīng)注意的問題 1、有形收益和無形收益、有形收益和無形收益 有形收益：由不動產(chǎn)帶來的直接貨幣收益有形收益：由不動產(chǎn)帶來的直接貨幣收益 ； 無形收益：由不動產(chǎn)帶來的間接利

36、益無形收益：由不動產(chǎn)帶來的間接利益(自豪感、提高個自豪感、提高個 人的聲譽和信用人的聲譽和信用 ) ； 注意：注意：在求取凈收益時不僅包括有形收益，還要考慮各在求取凈收益時不僅包括有形收益，還要考慮各 種無形收益。種無形收益。 2、客觀收益和實際收益、客觀收益和實際收益 客觀收益：排除各個企業(yè)實際收益中屬于特殊的、偶然客觀收益：排除各個企業(yè)實際收益中屬于特殊的、偶然 的要素對實際收益的影響后得到的一般正常收益。的要素對實際收益的影響后得到的一般正常收益。 實際收益：待估不動產(chǎn)在現(xiàn)實的經(jīng)營水平下，實際取得實際收益：待估不動產(chǎn)在現(xiàn)實的經(jīng)營水平下，實際取得 的收益。（一般不直接用于估價）的收益。（一

37、般不直接用于估價） 注意：注意：有租約限制時，租賃期限內(nèi)的租金應(yīng)采用租約資有租約限制時，租賃期限內(nèi)的租金應(yīng)采用租約資 金，租賃期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的市場租金。金，租賃期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的市場租金。 五、凈收益流量的類型五、凈收益流量的類型 1 1、每年基本上固定不變；、每年基本上固定不變； 2 2、每年基本上按某個固定的數(shù)額遞增或遞減；、每年基本上按某個固定的數(shù)額遞增或遞減； 3 3、每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減；、每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減； 4 4、其他有規(guī)則的變動情況。、其他有規(guī)則的變動情況。 六、六、凈收益流量的求取凈收益流量的求取 1 1、調(diào)查求取估價對象

38、過去、調(diào)查求取估價對象過去3 35 5年的凈收益，然后將其簡單算術(shù)年的凈收益，然后將其簡單算術(shù) 平均數(shù)作為平均數(shù)作為a a； 2 2、調(diào)查預(yù)測估價對象未來、調(diào)查預(yù)測估價對象未來3 35 5年的凈收益，然后將其簡單算術(shù)年的凈收益，然后將其簡單算術(shù) 平均數(shù)作為平均數(shù)作為a a； 3 3、調(diào)查預(yù)測估價對象未來、調(diào)查預(yù)測估價對象未來3 35 5年的凈收益，然后采用下列等式年的凈收益，然后采用下列等式 求出求出a a： t 1t t i t r1 a r1 1 1 r a t 1i t t t i 1r1 r1r r1 a a 例例 題題例例1 1： 某宗房地產(chǎn)收益年限某宗房地產(chǎn)收益年限4040年，判定

39、其未來凈收年，判定其未來凈收 益基本上每年不變，通過預(yù)測得知其未來益基本上每年不變，通過預(yù)測得知其未來4 4年的凈收年的凈收 益分別為益分別為2525萬元、萬元、2626萬元、萬元、2424萬元、萬元、2525萬元，還原萬元，還原 利率為利率為1010。試求該宗房地產(chǎn)的收益價格。試求該宗房地產(chǎn)的收益價格。 萬元02.25 %)101 ( 25 %)101 ( 24 %)101 ( 26 %101 25 1%)101 ( %)101 (%10 4324 4 a a 萬元67.244 %)101 ( 1 1 %10 02.25 40 V 例例2：某商店的土地使用年限為：某商店的土地使用年限為40年

40、，從年，從2003年年10 月月1日起計。該商店共有兩層，每層可出租面積各日起計。該商店共有兩層，每層可出租面積各 為為200m2。一層于。一層于2002年年10月月1日租出，租賃期限日租出，租賃期限 為為5年，可出租面積的月租金為年，可出租面積的月租金為180元元m2，且每，且每 年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層 可出租面積的正常月租金分別為可出租面積的正常月租金分別為200元元m2和和120 元元m2，運營費用率為，運營費用率為25。該類房地產(chǎn)的出租。該類房地產(chǎn)的出租 率為率為100%，報酬率為，報酬率為9。試測算該商場。試測算該商場20

41、07年年 10月月1日帶租約出售時的正常價格。日帶租約出售時的正常價格。 1.商店一層價格的測算： 租賃期限內(nèi)年凈收益=200*180*（1-25%） *12=32.40（萬元） 租賃期限外年凈收益=200*200*（1-25%） *12=36.00（萬元） )(69.375 %)91 ( 1 1 %)91%(9 00.36 %)91 ( 4 .32 %91 4 .32 3422 萬元 V 2.商店二層價格的測算： 年凈收益=200*120*（1-25%）*12=21.6（萬元） )(21.229 %)91( 1 1 %9 60.21 36 萬元 V 該商店的正常價格=375.69+229.2

42、1=604.90萬元 例例3 3 某房地產(chǎn)于某房地產(chǎn)于20032003年年1010月月2222日出租，租期為日出租，租期為1010年，年， 月租金為月租金為2424元元/ /，現(xiàn)市場上類似房地產(chǎn)的月租金為，現(xiàn)市場上類似房地產(chǎn)的月租金為3030 元元/ /，假設(shè)報酬率為，假設(shè)報酬率為8 8，試求，試求20052005年年1010月月2222日的承日的承 租人權(quán)益價值。租人權(quán)益價值。 n rr A V 1 1 1 A=A=（30-2430-24）12127272元元/ / r=8r=8 n=10-2=8n=10-2=8年年 2 8 /76.413 %81 1 1 8 72 m元 有租約限制下的價值

43、無租約限制下的價值有租約限制下的價值無租約限制下的價值承租人權(quán)益價值承租人權(quán)益價值 六、收益期限的確定六、收益期限的確定 收益期限是估價對象自估價時點起至未來可以獲得收收益期限是估價對象自估價時點起至未來可以獲得收 益的時間益的時間 。 (1)對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應(yīng)分別根據(jù)土對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應(yīng)分別根據(jù)土 地使用權(quán)剩余年限和建筑物剩余經(jīng)濟壽命確定收益期地使用權(quán)剩余年限和建筑物剩余經(jīng)濟壽命確定收益期 限，選用相應(yīng)的收益法公式進行計算。限，選用相應(yīng)的收益法公式進行計算。 (2)對于土地與建筑物合成體的估價對象，建筑物經(jīng)濟對于土地與建筑物合成體的估價對象，建筑物經(jīng)濟 壽命晚

44、于或與土地使用年限一起結(jié)束的，應(yīng)根據(jù)土地壽命晚于或與土地使用年限一起結(jié)束的，應(yīng)根據(jù)土地 使用權(quán)剩余年限確定收益期限；建筑物經(jīng)濟壽命早于使用權(quán)剩余年限確定收益期限；建筑物經(jīng)濟壽命早于 土地使用年限結(jié)束的，可先根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟壽命土地使用年限結(jié)束的，可先根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟壽命 確定收益期限，選用相應(yīng)的收益期限為有限年的公式確定收益期限，選用相應(yīng)的收益期限為有限年的公式 進行計算，然后加上建筑物經(jīng)濟壽命結(jié)束之后的剩余進行計算，然后加上建筑物經(jīng)濟壽命結(jié)束之后的剩余 年限土地使用權(quán)在估價時點時的價值。年限土地使用權(quán)在估價時點時的價值。 一、報酬率的重要性一、報酬率的重要性 凈收益（萬元）凈收益（萬元）

45、報酬率（）報酬率（）評估價值（萬元）評估價值（萬元） 54125.00 55100.00 5683.33 5862.50 51050.00 51241.67 第五節(jié)第五節(jié) 報酬率的求取報酬率的求取 為了進一步搞清楚報酬率的內(nèi)涵，需要搞清楚一為了進一步搞清楚報酬率的內(nèi)涵，需要搞清楚一 筆投資中投資回收與投資回報的概念及其之間的區(qū)筆投資中投資回收與投資回報的概念及其之間的區(qū) 別。別。 投資回收：投資回收：是指所投入資本的收回，即保本。是指所投入資本的收回，即保本。 投資回報：投資回報：是指所投入資本全部回收之后所獲得的額是指所投入資本全部回收之后所獲得的額 外資金，即報酬。外資金，即報酬。 投資回

46、報投資回報 所投入的資本所投入的資本 二、報酬率的實質(zhì)：二、報酬率的實質(zhì)： 報酬率即折現(xiàn)率，是與利率、內(nèi)部收益率同類報酬率即折現(xiàn)率，是與利率、內(nèi)部收益率同類 性質(zhì)的比率，為投資回報與所投入資本的比率，即性質(zhì)的比率，為投資回報與所投入資本的比率，即 報酬率報酬率 可將購買收益性不動產(chǎn)視為一種投資行為：投資可將購買收益性不動產(chǎn)視為一種投資行為：投資 需要投入的資本是不動產(chǎn)價格，試圖獲取的收益是不需要投入的資本是不動產(chǎn)價格，試圖獲取的收益是不 動產(chǎn)預(yù)期產(chǎn)生的凈收益。投資即要獲得收益，又要承動產(chǎn)預(yù)期產(chǎn)生的凈收益。投資即要獲得收益，又要承 擔(dān)風(fēng)險。從全社會來看，報酬率與所投資風(fēng)險正相關(guān)擔(dān)風(fēng)險。從全社會來

47、看，報酬率與所投資風(fēng)險正相關(guān) ，風(fēng)險大的投資，其報酬率也高，反之則低，風(fēng)險大的投資，其報酬率也高，反之則低 。 因此，在不動產(chǎn)估價中選用的報酬率，應(yīng)等同于因此，在不動產(chǎn)估價中選用的報酬率，應(yīng)等同于 與獲取估價對象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險的投資的與獲取估價對象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險的投資的 報酬率。報酬率。 三、報酬率的求取方法三、報酬率的求取方法 1、累加法、累加法 累加法是將報酬率視為包含無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險累加法是將報酬率視為包含無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險 報酬兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相報酬兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相 加得到報酬率的方法。加得到報酬率的方法。 無風(fēng)險

48、報酬率無風(fēng)險報酬率：又稱安全利率，是無風(fēng)險投資的報酬率：又稱安全利率，是無風(fēng)險投資的報酬率 ，一般選用同一時期的國債利率或銀行存款利率。，一般選用同一時期的國債利率或銀行存款利率。 風(fēng)險報酬利率風(fēng)險報酬利率：是指承擔(dān)額外風(fēng)險所要求的補償，即超：是指承擔(dān)額外風(fēng)險所要求的補償，即超 過無風(fēng)險報酬率以上部分的報酬率，具體是估價對象過無風(fēng)險報酬率以上部分的報酬率，具體是估價對象 不動產(chǎn)存在的具有自身投資特征的區(qū)域、行業(yè)、市場不動產(chǎn)存在的具有自身投資特征的區(qū)域、行業(yè)、市場 等風(fēng)險的補償。等風(fēng)險的補償。 2、市場提取法、市場提取法 市場提取法是利用與估價對象不動產(chǎn)具有類似收市場提取法是利用與估價對象不動產(chǎn)

49、具有類似收 益的可比實例不動產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用益的可比實例不動產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用 相應(yīng)的報酬資本化公式，反求出報酬率的方法。相應(yīng)的報酬資本化公式，反求出報酬率的方法。 （1）在）在 的情況下，是通過的情況下，是通過 來求取來求取Y， 即可以將市場上類似不動產(chǎn)的凈收益與其價格的比率即可以將市場上類似不動產(chǎn)的凈收益與其價格的比率 作為報酬率。作為報酬率。 （2）在）在 的情況下，可通過下式的情況下，可通過下式 求取求取Y。 Y A V V A Y n YY A V )1 ( 1 1 0 )1 ( 1 1 V YY A n 3、投資報酬率排序插入法、投資報酬率排序插入法 操作步驟

50、與主要內(nèi)容：操作步驟與主要內(nèi)容： （1）調(diào)查、搜集估價對象所在地區(qū)的不動產(chǎn)投資、相關(guān)投資及）調(diào)查、搜集估價對象所在地區(qū)的不動產(chǎn)投資、相關(guān)投資及 其報酬率的資料；其報酬率的資料； （2）將所搜集的不同類型的報酬率按從高到低的順序排列，制）將所搜集的不同類型的報酬率按從高到低的順序排列，制 成圖表（如下圖）；成圖表（如下圖）； （3）將估價對象與這些類型投資的風(fēng)險程度進行分析比較，確）將估價對象與這些類型投資的風(fēng)險程度進行分析比較，確 定估價對象風(fēng)險程度應(yīng)落的位置；定估價對象風(fēng)險程度應(yīng)落的位置； （4）根據(jù)估價對象風(fēng)險程度所落的位置，在圖表上找出對應(yīng)的）根據(jù)估價對象風(fēng)險程度所落的位置，在圖表上找出

51、對應(yīng)的 報酬率，從而就求出了估價對象的報酬率。報酬率，從而就求出了估價對象的報酬率。 第六節(jié)第六節(jié) 投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)投資組合技術(shù)和剩余技術(shù) 一、資本化率和報酬率一、資本化率和報酬率 資本化率（資本化率（R R）和報酬率）和報酬率(Y)(Y)都是將房地產(chǎn)的預(yù)都是將房地產(chǎn)的預(yù) 期未來收益轉(zhuǎn)換為價值的比率。期未來收益轉(zhuǎn)換為價值的比率。 資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價格的比率。資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價格的比率。 報酬率則是用來除一連串的未來各期凈收益，以報酬率則是用來除一連串的未來各期凈收益，以 求取未來各期凈收益的現(xiàn)值的比率。求取未來各期凈收益的現(xiàn)值的比率。 例：某宗房地產(chǎn)的未來

52、凈收益流見下表，假定報酬例：某宗房地產(chǎn)的未來凈收益流見下表，假定報酬 率為率為10%，請求其資本化率。，請求其資本化率。 年份年份12345 凈收益（元）凈收益（元） 500052505600585065000 解：先求取房地產(chǎn)的價值：解：先求取房地產(chǎn)的價值： )(17.57447 %)101( 65000 %)101( 5850 %)101( 5600 %)101( 5250 %101 5000 5 432 元 V 資本化率為未來第一年的凈收益與價值的比率，即：資本化率為未來第一年的凈收益與價值的比率，即： %70. 8 17.57447 5000 R 二、收益乘數(shù)法二、收益乘數(shù)法 （一）概

53、念（一）概念 將估價對象一年的某種收益，乘以相應(yīng)的收益乘數(shù)轉(zhuǎn)換成價值將估價對象一年的某種收益，乘以相應(yīng)的收益乘數(shù)轉(zhuǎn)換成價值 （二）方法（二）方法 毛租金乘數(shù)法、潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)和凈收益乘數(shù)毛租金乘數(shù)法、潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)和凈收益乘數(shù) 毛租金乘數(shù)法：毛租金乘數(shù)法： 房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格= =毛租金毛租金乘數(shù)毛租金毛租金乘數(shù) 毛租金乘數(shù)毛租金乘數(shù)= =房地產(chǎn)價格毛租金房地產(chǎn)價格毛租金 三、投資組合技術(shù)三、投資組合技術(shù) （一）土地和建筑物的組合（一）土地和建筑物的組合 BL BBLL VV RVRV R * 0 BL RBRLR* 0 例：例： 某房地產(chǎn)的年凈收益為某房

54、地產(chǎn)的年凈收益為500500萬元，建筑物價值萬元，建筑物價值20002000 萬元，建筑物還原利率萬元，建筑物還原利率8%8%，土地還原利率，土地還原利率6%6%，收益年限，收益年限 為為5050年。試求該宗房地產(chǎn)價值。年。試求該宗房地產(chǎn)價值。 n B B B B rr a V 1 1 1 1r1 r1r Va n B n BB BB 萬元89.126 1%61 %61%6 2000 50 50 n L L Bo L r1 1 1 r aa V 萬元44.4564 %81 1 1 %8 89.126500 50 BL VVV萬元44.6564200044.4564 (二二) 抵押貸款與自由資金

55、的組合抵押貸款與自由資金的組合 房地產(chǎn)價格綜合資本化率抵押貸款額抵押貸 款利率自由資金額自由資金收益率 R0MRM（1M）RE 式中： R0 綜合資本化率（）； M 貸款價值比率（），抵押貸款額占房地產(chǎn) 價值的比率； RM 抵押貸款資本化率（），年償還額與抵 押貸款額的比率； RE 自有資本要求的正常收益率（） 例：購買某類房地產(chǎn)通常抵押貸款占七成，抵押貸例：購買某類房地產(chǎn)通常抵押貸款占七成，抵押貸 款年利率為款年利率為6%，貸款期限為，貸款期限為20年，按月等額償還年，按月等額償還 貸款本息。自有資金資本化率為貸款本息。自有資金資本化率為12%。計算該宗。計算該宗 房地產(chǎn)的綜合資本化率。房地

56、產(chǎn)的綜合資本化率。 解：設(shè)每月還款額為解：設(shè)每月還款額為AM，貸款額為，貸款額為VM則：則： %)5 .01 ( 1 1 %5 .0 240 M M A V %60.8 %)5.01( 1 1 %5.0*1212 240 M M M V A R %62.9%12*%)701 (%60.8*%70 *)1 (* 0 EM RMRMR 例：某宗房地產(chǎn)的年凈收益為例：某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬元，購買者的自萬元，購買者的自 有資金為有資金為5萬元，自有資金資本化率為萬元，自有資金資本化率為12%，抵押，抵押 貸款資本化率為貸款資本化率為8%。求取該宗房地產(chǎn)的價格。求取該宗房地產(chǎn)的價格。 解：購買者自

57、有資金凈收益解：購買者自有資金凈收益=5*12%=0.6萬元萬元 抵押貸款收益能力抵押貸款收益能力=2-0.6=1.4萬元萬元 抵押貸款金額抵押貸款金額=1.4/8%=17.5萬元萬元 房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格=5+17.5=22.5萬元萬元 四、剩余技術(shù)四、剩余技術(shù) 土地剩余技術(shù)：土地剩余技術(shù)： 建筑物剩余技術(shù)：建筑物剩余技術(shù)： 利用房地產(chǎn)合并產(chǎn)生的收益及建筑物收益求取土地價值利用房地產(chǎn)合并產(chǎn)生的收益及建筑物收益求取土地價值 利用房地產(chǎn)合并產(chǎn)生的收益及土地收益求取建筑物價值利用房地產(chǎn)合并產(chǎn)生的收益及土地收益求取建筑物價值 自有資金剩余技術(shù)：自有資金剩余技術(shù)： 已知房地產(chǎn)抵押貸款的情況下，求取自有

58、資金權(quán)益價值已知房地產(chǎn)抵押貸款的情況下，求取自有資金權(quán)益價值 抵押貸款剩余技術(shù)：抵押貸款剩余技術(shù)： 已知自有資金數(shù)量的情況下，求取抵押貸款金額或價值已知自有資金數(shù)量的情況下，求取抵押貸款金額或價值 利用公式利用公式 討論這一技術(shù)的應(yīng)用討論這一技術(shù)的應(yīng)用 n r1 1 1 r a V 1 1、土地剩余技術(shù)、土地剩余技術(shù) 1r1 r1r Va r1 1 1 r aa V n B n BB BB n L L Bo L 式中： 2 2、建筑物剩余技術(shù)、建筑物剩余技術(shù) 1r1 r1r Va r1 1 1 r aa V n L n LL LL n B B Lo B 式中： 第七節(jié)第七節(jié) 收益法總結(jié)和運用舉

59、例收益法總結(jié)和運用舉例 v 一、判斷：一、判斷： 1.租賃收入只包括有效毛租金收入，不包括租賃保證金、押金的租賃收入只包括有效毛租金收入，不包括租賃保證金、押金的 利息收入。利息收入。 2.估價中采用的有效毛收入、運營費用或凈收益，不管有無租約估價中采用的有效毛收入、運營費用或凈收益，不管有無租約 限制，都應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。限制，都應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。 3.不同地區(qū)、不同時期、不同性質(zhì)、不同用途的房地產(chǎn)，由于投不同地區(qū)、不同時期、不同性質(zhì)、不同用途的房地產(chǎn)，由于投 資風(fēng)險不，資本化率是不盡相同的。資風(fēng)險不，資本化率是不盡相同的。 4.綜合資本化率綜合資本化率 = 土地資本化率土地資本化率

60、 + 建筑物資本化率。建筑物資本化率。 5.有一房地產(chǎn)，其土地價值占總價值的有一房地產(chǎn)，其土地價值占總價值的40%，土地資本化率為，土地資本化率為 6%，綜合資本化率為，綜合資本化率為7.2%，則建筑物資本化率為，則建筑物資本化率為8%。 ） 6.收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其某種年收益所得的倍數(shù)。收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其某種年收益所得的倍數(shù)。 7.對于單獨建筑物的估價對于單獨建筑物的估價 ，凈收益中不扣除建筑物折舊費。，凈收益中不扣除建筑物折舊費。 8.資本化率是將房地產(chǎn)的毛收入轉(zhuǎn)換成價值的比率。資本化率是將房地產(chǎn)的毛收入轉(zhuǎn)換成價值的比率。 v二、選擇二、選擇 v1、有兩宗房地產(chǎn)，、有兩宗