有關(guān)房地產(chǎn)項目建議書最新2021

1、資料來源：來自本人網(wǎng)絡(luò)整理！祝您工作順利！有關(guān)房地產(chǎn)項目建議書最新2021 房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不行挪動性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動產(chǎn)。那么有關(guān)房地產(chǎn)的工程建議書應(yīng)當(dāng)怎么寫呢?下面是我給大家整理的有關(guān)房地產(chǎn)工程建議書，歡送大家借鑒與參考，盼望對大家有所關(guān)心。 有關(guān)房地產(chǎn)工程建議書1 _x市作為寧夏新興的旅游城市，隨著旅游經(jīng)濟(jì)的快速崛起，帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展，中衛(wèi)的城市建立也步入了進(jìn)展的快車道，為中衛(wèi)的房地產(chǎn)市場供應(yīng)了寬闊的進(jìn)展空間。寧夏懿鑫煤業(yè)作為從中衛(wèi)走出去的企業(yè)，為了回報家鄉(xiāng)的關(guān)懷與厚愛，主動投身到_x市的城市建立中，就懿鑫煤業(yè)獲得開發(fā)權(quán)的土地，我們提出如下開發(fā)建議： 一、

2、屬性描繪 (一)地段屬性： 1、本宗土地為原_x市一中校址，地處_x市鼓樓東街，在_x市最繁華的鼓樓東北拐角逸興大酒店的東邊，南臨鼓樓東街，臨街地界長度約50米，其它三面均未挺直臨街。 2、南、北、西臨街建筑均為近年來新開發(fā)的二層以上商業(yè)用房，導(dǎo)致本宗土地均無法挺直臨街，并無法拆遷;東邊有一條南北貫穿的小街巷，臨本宗土地街巷邊有土木構(gòu)造民房30多間和一幢二層磚混構(gòu)造的村級辦公樓，可拆遷。 3、北面留有一約6米寬的大門，通_x市步行街。 (二)周邊業(yè)態(tài)： 1、四周商業(yè)氣氛深厚，主要以經(jīng)營日用百貨為主。 2、比擬高檔的有開盛商場、新華百貨中衛(wèi)店，有2個中小規(guī)模的輕工業(yè)品市場和1個農(nóng)副產(chǎn)品市場，2個

3、中型商場，環(huán)衛(wèi)在鼓樓北、西、南三面。 3、其它為分散經(jīng)營的商戶，以百貨、餐飲等行業(yè)為主。 4、在其周邊正在興建的有鼓樓南街的世紀(jì)朝陽購物廣場，建筑面積為4.2萬平方米;女人街，建筑面積約為2萬平方米。主要以日用百貨類為主，業(yè)態(tài)重疊。 (三)圍繞鼓樓，已形成_x市傳統(tǒng)的購物休閑中心。本宗土地處于該中心，作為商業(yè)用地開發(fā)，價值更大。 二、工程建議 (一)定位建議： 商業(yè)樓盤，與周邊業(yè)態(tài)形成照應(yīng)勢態(tài)。 1、品牌入住定位：可以邀請寧夏新華百貨入住，復(fù)制一個新華百貨銀川東方紅店到_x市，帶動本樓盤的銷售。原新華百貨中衛(wèi)店規(guī)模太小。 2、小商品及輕工業(yè)品市場：原_x市該市場比擬分散，而且經(jīng)營規(guī)模小，檔次低

4、，而小商品及輕工業(yè)品市場需求穩(wěn)定，合適于建立在城市中心，迎合市民的消費(fèi)習(xí)慣，前景看好。 3、餐飲文化美食休閑廣場，進(jìn)展前景看好，但近幾年經(jīng)營困難大，而且物業(yè)gun l和招商難度大。 (二)其它定位： 高檔高層住宅，市場前景好、潛力大;但是，可開發(fā)建立面積小，市場價格偏低，投資本錢大，開發(fā)利潤低。 (三)開發(fā)建議： 1、沿鼓樓東街8套營業(yè)房實行置換的形式納入開發(fā)范圍。 2、東邊的民房和村部辦公樓必需納入總體規(guī)劃內(nèi)，必需拆遷。 3、北邊原有的大門拆高拆寬。 4、東北角的6層多媒體教學(xué)樓可以保存，實行招商或轉(zhuǎn)讓的形式，削減開發(fā)本錢。 (四)規(guī)劃建議： 1、沿東邊南北向的街巷東邊的民房、村部辦公樓，原

5、商業(yè)局的住宅、商場等建筑必需納入規(guī)劃內(nèi)。 2、沿原校門東邊的8套二層營業(yè)房必需納入規(guī)劃內(nèi)。 3、整體可以考慮規(guī)劃為十字型內(nèi)置式商業(yè)街。 4、盡可能協(xié)調(diào)規(guī)劃部門，多批規(guī)劃建立面積，降低開發(fā)本錢。 三、其它建議 就本宗土地，進(jìn)展整體轉(zhuǎn)讓，賺取肯定的土地差價，退出本宗土地的開發(fā)，另選開發(fā)工程，介入開發(fā)。 有關(guān)房地產(chǎn)工程建議書2 隨著我縣經(jīng)濟(jì)的快速進(jìn)展，居民生活程度日益進(jìn)步，訓(xùn)練、住宅、汽車、通信已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，尤其是住宅消費(fèi)成為民眾首選。我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開頭，受住房體制改革的刺激，市場消費(fèi)得到本質(zhì)性的啟動，目前，商品住房建立進(jìn)入高潮，縣城區(qū)涌現(xiàn)了美好家園，榮裕國際新城等高檔次的住宅小區(qū)

6、。2021年,我縣房地產(chǎn)的主要行業(yè)稅費(fèi)(營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅)和土地出讓總收入突2億元,占到全縣財政收入1/5，房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣經(jīng)濟(jì)快速進(jìn)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。為促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)安康快速進(jìn)展，筆者對對全縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、存在的問題等狀況進(jìn)展了調(diào)研，形成了一些認(rèn)識與思索。 一、我縣房地產(chǎn)市場進(jìn)展的現(xiàn)狀 (一)縣城根本概況。永興縣地處湖南省東南部、郴州市北陲，東鄰資興，南連蘇仙，西靠桂陽，北接安(安仁)耒(耒陽)，全縣轄8鎮(zhèn)17鄉(xiāng)，土地總面積為1979.4平方公里，占湖南省土地總面積的0.93%，全縣人口63.85萬，是郴州市人口其次大縣，縣城區(qū)面積約14平方公里，城市化率到達(dá)

7、36.75%。依據(jù)2021年統(tǒng)計數(shù)據(jù)說明，我縣城區(qū)常住人口約12萬，城區(qū)戶籍約3萬戶，城區(qū)現(xiàn)有居住建筑面積約240萬平方米。 (二)房地產(chǎn)開發(fā)與進(jìn)展?fàn)顩r。目前，我縣三級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)有10家，具有四級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有1家。近幾年我縣高品房年平均開發(fā)量達(dá)17.8萬平方米。其中：2021年開發(fā)量1.01萬平方米，完成投資0.56億元;2021年開發(fā)量達(dá)14.7萬平方米，完成投資1.17億元;2021年19.69萬平方米，完成投資2.21億元;2021年開發(fā)量35.9萬平方米，完成投資4.37億元。2021年1-6月份房地產(chǎn)開發(fā)投資3.43億元，房屋施工面積25.08萬平方米，房屋新開工面積9.87萬

8、平方米,全縣商品房銷售面積6.78萬平方米。 (三)商品房銷售及價格狀況：2021年，我縣商品房銷售面積1.1萬平方米，住宅均價1193元/平方米;2021年，我縣商品房銷售面積14.4萬平方米，住宅均價1269元/平方米;2021年，我縣商品房銷售面積12.2萬平方米，住宅均價1316元/平方米;2021年，我縣商品房銷售面積15.9萬平方米，住宅均價1380元/平方米;2021年，1-6月縣城區(qū)一般住房均價為1458元/平方米，電梯房均價為2350元/平方米，商業(yè)用房均價為4495元/平方米。 1.需求方面分析：一是進(jìn)城經(jīng)商者和外出打工族的安居性需求。隨著城鎮(zhèn)化的不斷推動及農(nóng)村充裕勞動力的

9、轉(zhuǎn)移，不少農(nóng)民進(jìn)城先租房，做點(diǎn)小本生意，積累肯定資金后，購置小面積居室或二手房，以穩(wěn)定和改善生活;外出打工人員賺錢后回鄉(xiāng)購房，這是欠興旺地區(qū)大局部外出打工人員的中遠(yuǎn)期目的。二是居民改善居住條件的晉級性需求。三是收入程度的進(jìn)步使居民住房消費(fèi)力量逐步進(jìn)步。四是消費(fèi)觀念與時俱進(jìn)，對住房的要求也由過去的居家過日子向追求高質(zhì)量生活轉(zhuǎn)變，住房晉級需求劇烈。五是儲蓄存款利率走低，國債發(fā)行量小，股票投資風(fēng)險大及房地產(chǎn)增值的作用逐步凸現(xiàn)背景下，不少群眾將投資投向向房地產(chǎn)業(yè)。 2.本錢方面分析：目前我縣多層住宅本錢價在1100-1400元/平方米，高層建筑本錢價在1700-1900元/平方米左右。造成房價本錢上漲

10、的主要緣由：一是土地價格上漲挺直導(dǎo)致房地產(chǎn)價格整體走高。近年來，政府加強(qiáng)土地總量掌握，實行統(tǒng)一公開拍賣，土地交易價格節(jié)節(jié)攀升。二是稅費(fèi)增加推動本錢上升。房地產(chǎn)方相關(guān)的稅費(fèi)多達(dá)10多種，且均有不同程度上漲，增加了本錢。三是建材價格及人工費(fèi)等也在上漲，也增加了商品房建筑本錢。鋼鐵、水泥等建筑材料價格不斷上升，挺直增加了商品房的建筑本錢，是導(dǎo)致房價上漲的一個緣由。四是如今的房地產(chǎn)工程都是成片開發(fā)，品質(zhì)不斷進(jìn)步，環(huán)境改善了，售后效勞、物業(yè)管理也跟進(jìn)了，都相應(yīng)增加了商品房開發(fā)本錢，從而拉動住房價格的上漲。 二、我縣房地產(chǎn)市場存在的主要問題 (一)市場不景氣。受國際金融危機(jī)和房地產(chǎn)周期性調(diào)整的雙重影響，居

11、民消費(fèi)預(yù)期下降，消費(fèi)信念缺乏，觀望心情深厚，對高層建筑的電梯修理更換、供水供電等不行預(yù)報因素和環(huán)境配套檔次存在顧慮，加之到縣外購房者的外流量增多，導(dǎo)致我縣銷售進(jìn)度放緩，銷售面積削減，局部樓盤特殊是高層建筑銷售情況低迷。 (二)總體規(guī)劃滯后。在開發(fā)建立過程中，存在著盲目開發(fā)覺象。占地混亂，沒有統(tǒng)一劃分區(qū)域，不少所謂的住宅小區(qū)建筑規(guī)模小，檔次低、環(huán)境差。用地的規(guī)劃布局不合理，商業(yè)區(qū)和生活區(qū)混雜，缺乏層次感。 (三)樓盤戶型比例不盡合理。目前，我縣房產(chǎn)市場上的住房主要以90平米-140平米的戶型為主，而小戶型的住房為數(shù)較少，不能滿足中低收入家庭的購房需求。因為大戶型的房屋構(gòu)造其開發(fā)本錢較小戶型來說要

12、低，開發(fā)利潤空間大，開發(fā)商不情愿建筑小戶型住宅。 (四)資金鏈緊急。房地產(chǎn)屬于典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，資金投入量大，建立周期長。而我縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大都是小企業(yè)，自有資金少，以期房預(yù)售為主，主要依靠滾動進(jìn)展。在房地產(chǎn)銷售旺季，房屋銷售順暢，資金回籠快，擴(kuò)大投資呈良性進(jìn)展趨勢;但在銷售淡季，特殊是受08年金融危機(jī)的影響和市場不景氣，商品房銷售面積和銷售額增速明顯放緩，資金周轉(zhuǎn)困難，賴以進(jìn)展的資金鏈?zhǔn)艿搅溯^大的影響。 (五)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實力不強(qiáng)。我縣的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從九十年月初期的1家進(jìn)展到如今的11家，以前大的工程都是外地企業(yè)來投資的，目前只有浴榮國際新城、昌興花園等具有肯定規(guī)模的住宅小區(qū)是縣內(nèi)

13、開發(fā)企業(yè)開發(fā)的?？偟膩碚f，縣內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小、實力不強(qiáng)，開發(fā)產(chǎn)品品位不高。 (五)住房二級市場不夠活潑。近年來，我縣住房二級市場(二手房交易市場)的交易量較以往有所增加。但我縣住房二級市場相對來說還是進(jìn)展緩慢，對住房一級市場的調(diào)整作用不大。主要緣由：一是房屋交易信息不暢，交易行為不夠標(biāo)準(zhǔn)，相關(guān)效勞進(jìn)展滯后;二是對住房二級市場的宣揚(yáng)推廣力度不夠;三是消費(fèi)者在購房觀念上總想一步到位，二手房并不作為首選目的，對消費(fèi)者的吸引力有限。 (七)、建筑風(fēng)格單一。大局部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)層次低，技術(shù)含量低，開發(fā)款式單一，設(shè)計千篇一律，缺少特色，造成建立檔次與新的城鎮(zhèn)進(jìn)展不協(xié)調(diào)。在經(jīng)濟(jì)利益趨動下，不顧規(guī)劃設(shè)計，在

14、審批土地上多蓋樓、少建綠地的狀況嚴(yán)峻，大局部小區(qū)綠地都被小房、車庫擠占，綠地面積根本達(dá)不到設(shè)計要求。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施不完善，缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，比擬落后。 (八)物業(yè)管理滯后。我縣現(xiàn)有7家物業(yè)管理企業(yè)，8個小區(qū)實行物業(yè)管理,普遍存在著管理不到位、進(jìn)展滯后的問題。大多物業(yè)公司是從開發(fā)公司派生出來的，處在“誰開發(fā)、誰管理的階段，房地產(chǎn)開發(fā)商注重開發(fā)、銷售，無視物業(yè)管理，物業(yè)管理市場化運(yùn)營沒有啟動，缺乏競爭。各住宅小區(qū)的業(yè)主自治機(jī)制沒有建立，關(guān)懷小區(qū)、自覺參加的意識和氣氛沒有形成。 (九)非市場化動作依舊存在?！巴懈洞āⅰ岸ㄏ蜷_發(fā)等變相福利分的現(xiàn)象、利用單位院內(nèi)的土地新建聯(lián)建房內(nèi)及城鄉(xiāng)結(jié)合部利用安置用地、

15、集體土地進(jìn)展“小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)仍舊存在，給我縣房地產(chǎn)消費(fèi)市場造成了肯定的的沖擊。 三、加快我縣房地產(chǎn)市場進(jìn)展的建議 針對存在的問題，必需以科學(xué)進(jìn)展觀為指導(dǎo)，把進(jìn)展房地產(chǎn)業(yè)作為保障民生和改善民生、推動大力培育和進(jìn)展房地產(chǎn)業(yè)重要舉措來抓。圍繞實現(xiàn)永興山水宜居的旅游城市的目的，加強(qiáng)宏觀指導(dǎo)，完善進(jìn)展規(guī)劃，落實調(diào)控措施，確保市場供需大體平衡，城鎮(zhèn)居民住房得到有效保障，城市化率及縣城品位得到進(jìn)一步提升。 (一)制定產(chǎn)業(yè)進(jìn)展詳規(guī)。把房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展納入縣經(jīng)濟(jì)社會進(jìn)展總體規(guī)劃，作為保障和改善民生、推動經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的支柱產(chǎn)業(yè)來抓。圍繞經(jīng)濟(jì)社會進(jìn)展目的的總體建立布局，制定城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展規(guī)劃，落實建立工程和年度方案，確保房

16、地產(chǎn)業(yè)有序推動。健全房地產(chǎn)開發(fā)投資機(jī)制，引導(dǎo)外來企業(yè)和資本投資開發(fā)，不斷進(jìn)步房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的奉獻(xiàn)率。結(jié)合修編全縣總體規(guī)劃，盡快制定“十二五住房建立規(guī)劃，健全和完善住房建立片區(qū)具體規(guī)劃，為打造山水宜居的旅游城市、改善居民住房條件、全面提升縣城建立品位供應(yīng)有效保障。 (二)掌握土地開發(fā)規(guī)模。建議每年年初，向社會公布本年度擬出讓土地方案、詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計條件，做到有方案地出讓，并承受社會監(jiān)視;出讓土地量，按每年開發(fā)12.5萬平方米左右(1280套)建筑面積來掌握，根據(jù)容積率1.5計算，共120畝土地。同時，房地產(chǎn)開發(fā)工程的規(guī)模應(yīng)在4萬平方米以上，對缺乏4萬平方米的不予審批，工程掌握形式為“組團(tuán)-小

17、區(qū)式,實行帶方案招標(biāo)出讓，開發(fā)方式上鼓舞在新區(qū)，住宅構(gòu)造上鼓舞高層住宅建立，主要是為充分考慮開發(fā)商的綜合實力，確保小區(qū)品位的提升。在此根底上，政府實行有效措施，沿每年根底設(shè)施的投資方向合理儲藏土地，土地的儲藏量為建立用地量的10-15%，用于產(chǎn)業(yè)用地和調(diào)控房地產(chǎn)市場。 (三)掌握單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，建立部、監(jiān)察部、國土資源部結(jié)合下發(fā)的建住房2021196號關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知再次強(qiáng)調(diào)，“自本通知下發(fā)之日起，一律停頓審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房工程。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)、公用事業(yè)單位利用職權(quán)或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房

18、利益。因此，機(jī)關(guān)單位、公用事業(yè)單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房，找市場的觀念，杜絕新的住房實物安排和“托付代建、“定向開發(fā)“結(jié)合建房等變相福利分房的現(xiàn)象。 (四)注重開發(fā)梯次構(gòu)造。一是完善房產(chǎn)開發(fā)布局構(gòu)造。以保障性住房建立為重點(diǎn)，加快廉租房、啟動經(jīng)濟(jì)適用房建立和一般商品住房建立步伐，適時規(guī)劃建立一批現(xiàn)代化高層住宅小區(qū)，完善效勞功能，提升城區(qū)住宅檔次和現(xiàn)代化水準(zhǔn)，努力構(gòu)建互相促進(jìn)、互為補(bǔ)充的住房供給體系，滿足不同層次住房需求。二是掌握住房建立戶型構(gòu)造。掌握一般商品房開發(fā)套型面積和價格，保持中低價位住房市場適度供給量。三是調(diào)整房產(chǎn)開發(fā)投資構(gòu)造。制定房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)優(yōu)待政策，鼓舞和引

19、導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擴(kuò)大投資領(lǐng)域，圍繞城市建立和效勞業(yè)進(jìn)展需要，主動投資商場、賓館、酒店等商業(yè)用房開發(fā)，帶動第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)展。四是引導(dǎo)、扶植物業(yè)管理行業(yè)的進(jìn)展，進(jìn)步物業(yè)管理程度及效勞質(zhì)量。 (五)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)進(jìn)展外部環(huán)境。在房地產(chǎn)工程開發(fā)建立時，本著“誰受益，誰效勞的原那么，供水、供電、供氣、廣電、郵電、通訊、電信部門必需將水網(wǎng)、電網(wǎng)等各種管網(wǎng)及通訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)施統(tǒng)一鋪設(shè)至工程紅線，并預(yù)留接口。政府要不斷加大投入,著力改善道路、交通等城市根底設(shè)施, 加強(qiáng)訓(xùn)練、衛(wèi)生、文化等民生工程建立, 制造良好的人文居住環(huán)境, 以吸引實力更強(qiáng)的房地企業(yè)來我縣投資。 (六)_產(chǎn)業(yè)資金瓶頸。受2021年全球性金融危機(jī)及房產(chǎn)市場不景

20、氣的影響，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)資金的緊急。政府要當(dāng)好銀行與房地產(chǎn)企業(yè)之間的“紅娘，建立良好的組織平臺、運(yùn)行平臺、管理平臺，形成政府、房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)共同支持房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的完善的房地產(chǎn)金融體系，促進(jìn)銀企對接，盤活開發(fā)商與銀行的資金鏈。 (七)培育龍頭企業(yè)。引導(dǎo)縣內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)通過重組、兼并、控股等多種方式實行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，拓寬進(jìn)展思路，優(yōu)化管理形式，樹立品牌意識，打造精品建立，爭取做成一批有概念、有主題、有規(guī)模的房地產(chǎn)工程，同時要引進(jìn)一批有實力的開發(fā)企業(yè)來我縣投資，帶動和推動我縣房地產(chǎn)市場的進(jìn)展，把我縣建立成全市最為適合居住的縣城之一。 (八)保障低收入家庭住房需求。相關(guān)部門要加大廉租房的建立資金的籌

21、集力度和啟動公共租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房建立，增加有效供應(yīng)，完善廉租房的租住、退出、后期管理和公共效勞制度，建立健全以經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房制度為核心的住房保障體系，解決低收入困難家庭的住房問題。 (九)主動進(jìn)展住房二級市場和房屋租賃市場。進(jìn)一步促進(jìn)住房二級市場和租賃市場進(jìn)展，促進(jìn)住房梯度消費(fèi)，引導(dǎo)居民的住房消費(fèi)習(xí)慣，形成合理的住房消費(fèi)需求，以推動我縣居民住房消費(fèi)構(gòu)造的優(yōu)化晉級，使住房一、二、三級市場進(jìn)入一個有效互補(bǔ)的良性循環(huán)。 (十)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場。一是加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建立全程監(jiān)管，加大整頓和標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場秩序的力度，堅持整頓與標(biāo)準(zhǔn)相結(jié)合，嚴(yán)格根據(jù)國家相關(guān)文件要求，加大執(zhí)法力度，全面完成房地產(chǎn)市場秩序的

22、治理整頓工作，標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營審批程序，堅決杜絕或重點(diǎn)查處無資質(zhì)或無效資質(zhì)開發(fā)經(jīng)營行為，為培育和標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場制造良好的外部環(huán)境;二是建立市場預(yù)預(yù)警預(yù)報體系。建立多部門參加的房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)系統(tǒng)建，定期搜集房地產(chǎn)市場的各項數(shù)據(jù)和信息，仔細(xì)做好房地產(chǎn)市場統(tǒng)計分析與市場進(jìn)展形勢預(yù)報，為政府宏觀調(diào)控，穩(wěn)定住房價格供應(yīng)強(qiáng)有力的支持，實現(xiàn)各種信息資源的快速傳遞和共享，實現(xiàn)政府、企業(yè)、公眾的挺直溝通和互動。三是加強(qiáng)住調(diào)查，規(guī)劃期內(nèi)完成全縣住房情況普查。(分別系縣建立局副局長、房產(chǎn)局局長、縣房產(chǎn)局副局長) 有關(guān)房地產(chǎn)工程建議書3 (1)名目 第一章、工程概述 其次章、工程名稱和選址 第三章、工程規(guī)劃建立方

23、案 第四章、工程建立條件 第五章、物料消耗與供給 第六章、環(huán)境愛護(hù) 第七章、工程建立周期與日程支配 第八章、經(jīng)營gun l方式 第九章、投資估算 第十章、工程經(jīng)營策劃 第十一章、效益評價 第十二章、結(jié)論 第一章工程概述 一、工程背景 為落實北京城市整體規(guī)劃，加快規(guī)劃市區(qū)綠化隔離地區(qū)建立，推動城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)環(huán)境整治和城市化進(jìn)程，促進(jìn)城市生態(tài)環(huán)境改善和經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)進(jìn)展。北京市政府先后頒發(fā)了關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建立的看法、關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建立暫行方法、關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建立施行看法等相關(guān)文件，確定了“以綠引資，引資開發(fā)，開發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠的原那么。隨著北京市“溫榆河

24、綠色生態(tài)走廊工程的啟動，特殊是中國正式參加wto、北京2021奧運(yùn)會申辦勝利，溫榆河流域開發(fā)建立將新的投資熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn).順義區(qū)后沙峪位于溫榆河流域，商機(jī)無限。 由北京_房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)開發(fā)建立低密度工程(以下簡稱“該工程)。 二.工程歷史條件 1、宗地簡介 宗地位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭莊村，規(guī)劃用地性為二類居住用地，可用來開發(fā)別墅外事型的居住性建筑。宗地面積為340畝，北側(cè)尚有400畝規(guī)劃二類居住用地，因機(jī)場聯(lián)絡(luò)線未定而未有合作伙伴。宗地北臨京承高速與首都機(jī)場北門的聯(lián)絡(luò)線，東臨后沙峪玉馬教練場，西南側(cè)為后沙峪鎮(zhèn)羅馬湖，交通便捷。 2、工程概況 宗地由后沙峪政府與北京_

25、經(jīng)濟(jì)開發(fā)公司于1993年簽訂合作協(xié)議，歷經(jīng)十年，北京_公司于1996年獲得順義政府核發(fā)的國有土地用法證。2000年10月13日，_公司與北京_房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了338畝土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議。后由_公司對其175畝地進(jìn)展土地變性，計委立項和規(guī)委規(guī)劃看法書工作。因多方面緣由后沙峪鎮(zhèn)政府考慮收回該塊用地。 3、合作方式 由我方出面與_公司簽訂協(xié)議，該公司負(fù)責(zé)解除與_公司的合作合同，與后沙峪鎮(zhèn)政府的合作合同，此局部費(fèi)用為1350萬元(含200萬元付政府定金)，由我方與后沙峪鎮(zhèn)政府重新簽訂土地開發(fā)協(xié)議。 三、工程建立單位 1、工程公司名稱：北京_房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 2、公司經(jīng)營范圍： 在規(guī)劃范圍內(nèi)從事“

26、該工程的開發(fā)與建立、商品房銷售、物業(yè)gun l等。 3、工程建立規(guī)模和建立內(nèi)容： “該工程開發(fā)建立總建筑面積約13.5萬平方米。建立內(nèi)容為townhous低密度住宅和配套設(shè)施。“該工程由北京當(dāng)代投資集團(tuán)有限公司投入全部建立資金。四、可行性討論報告編制 1、編制單位： 由北京_古德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制北京順義后沙峪工程可行性討論報告。 2、編制根據(jù)： 2.1、北京市政府文件：京政辦發(fā)(1994)7號。 2.2、北京市政府文件：京政辦發(fā)(1996)55號。 2.3、北京市政府文件：京政辦發(fā)(2000)12號。 2.4、北京市政府文件：京政辦發(fā)(2000)20號。 2.5、北京市政府文件：京政辦發(fā)

27、(2021)31號。 2.6、溫榆河流域住宅工程市場調(diào)查資料。 其次章工程名稱和選址 一、工程名稱：北京順義后沙峪工程。 二、地理位置：“該工程位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭村北 三、工程占地面積：占地面積約22公頃(22萬平方米)。 四、工程用地現(xiàn)狀：工程用地范圍內(nèi)為瓜田。 第三章工程規(guī)劃建立方案 一、工程建立內(nèi)容： “該工程建立內(nèi)容為低密度townhouse工程及配套設(shè)施等。 二、工程初步規(guī)劃設(shè)計方案 1、規(guī)劃建立用地面積：22萬平方米。 2、總建筑面積：15.5萬平方米。 3、居住建筑面積：13.5萬平方米。 4、配套公建建筑面積：1.5萬平方米。 6、建筑高度：高度掌握在12米以內(nèi)。 7、居住

28、總?cè)丝冢杭s1000人。 8、居住總戶數(shù)：約300戶 9、建筑層數(shù)：地上三層，地下一層。 10、綠化率：60%。 三、工程規(guī)劃設(shè)計特色。 1、規(guī)劃設(shè)計： 在規(guī)劃設(shè)計上擬聘請新加坡、香港、美國，意大利，加拿大等國外設(shè)計大師通過招、投標(biāo)形式參加“該工程建筑、景觀、人文等規(guī)劃設(shè)計工作?！霸摴こ塘η蠹橙‘?dāng)今國際先進(jìn)的建筑藝術(shù)，表達(dá)首都風(fēng)貌和時代特色。規(guī)劃設(shè)計方案既能滿足現(xiàn)代化低密度住宅的各項用法要求，同時也必需合適北京總體規(guī)劃要求，既能突出自己，又能與四周環(huán)境相協(xié)調(diào)。 2、設(shè)施、設(shè)備、材料： “該工程建立將充分引入國際先進(jìn)的信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)備、設(shè)施。 3、綠化： “該工程力求在工程四周建立大面

29、積生態(tài)園林和生態(tài)景觀設(shè)施，為入住townhouse的各級客戶供應(yīng)綠色、優(yōu)雅、舒適、安逸的居住氣氛。第四章工程建立條件 一、地理條件： “該工程位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)(馬頭村)。其北鄰機(jī)場聯(lián)絡(luò)高速;東鄰后沙峪村;南鄰馬頭村，占地面積約22公頃。地理位置條件特別優(yōu)越。 二、市政條件 “該工程目前大市政條件缺乏，由于四周已經(jīng)建成一批townhouse和別墅工程，特殊隨著北京市加快綠化隔離地區(qū)建立，加大了對該區(qū)域市政投資，因此“該工程所需的水、電、氣、熱、通訊、道路交通等設(shè)施將會同期得到改善。 第五章物料消耗與供給 一、建筑材料 “該工程建筑內(nèi)容為townhouse及配套設(shè)施，建筑構(gòu)造為全現(xiàn)澆鋼筋混凝土構(gòu)

30、造。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、木材等，依據(jù)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和本工程的總體規(guī)劃設(shè)計，“該工程所需的主要建筑材料估算為：鋼材：8000噸水泥：20000噸木材：300立方米 二、主要設(shè)備 “該工程的建立內(nèi)容為townhouse及配套設(shè)施，在設(shè)備、設(shè)施上將力求采納先進(jìn)有用的設(shè)備、設(shè)施，其所需的主要設(shè)備有： 消防滅火設(shè)備、停車車庫、排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、應(yīng)急發(fā)電設(shè)備、通訊電話系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供暖設(shè)備、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng)、計算機(jī)集成gunl系統(tǒng)等。 三、水、電、氣、熱供給依據(jù)初步計算，“該工程水、電、氣、熱等用量為： 1、用電量：60瓦/平方米，那么預(yù)報工程用電量為12000千瓦。 2、用水量：

31、按2升/平方米日，用水量為40萬立方米/日。 3、熱力氣：按80大卡/小時平方米計算，那么預(yù)報用熱量為16百萬大卡/小時。 第六章環(huán)境愛護(hù) 根據(jù)國家環(huán)境愛護(hù)局“建立工程環(huán)境愛護(hù)gun l方法和“北京市施行建立工程環(huán)境愛護(hù)gunl方法細(xì)那么，建立工程要實行嚴(yán)格的環(huán)境愛護(hù)措施?！霸摴こ痰慕?nèi)容為townhouse是北京市建立“溫榆河綠色生態(tài)走廊工程，對環(huán)境的污染較少。環(huán)境愛護(hù)問題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車廢氣，此外無其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題，對環(huán)境的不利影響較少。工程建立及建成后的用法過程中，將實行嚴(yán)格的環(huán)境愛護(hù)措施，嚴(yán)格遵守國家和北京市的環(huán)境愛護(hù)法規(guī)。環(huán)境愛護(hù)

32、措施如下： 1、污水：生活污水經(jīng)化類池，含油污水經(jīng)隔油池處理后，到達(dá)規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)，污水排放將嚴(yán)格執(zhí)行國家和北京市的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。 2、生活垃圾：將生活垃圾分類搜集，由特地的gun l部門專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運(yùn)出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理廠和垃圾消化場處理。 3、噪聲：噪聲污染源主要是排風(fēng)機(jī)，停車庫的排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設(shè)備。 4、汽車廢氣：因車輛進(jìn)出、停放造成的汽車廢氣污染問題，通過在設(shè)計時停車庫保證車庫有肯定的容積，實行合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以到達(dá)國家和北京市規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn)。汽車廢氣還可通過建筑物四周綠化，削減污染影響。 第七章工程建立

33、周期與日程支配 一、建立方式 “該工程建立根據(jù)北京市有關(guān)建立工程招標(biāo)、投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，實行招標(biāo)或議標(biāo)的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。為保證施工質(zhì)量，工程建立采納施工監(jiān)理的方式進(jìn)展，聘請有閱歷的建立、監(jiān)理單位進(jìn)展監(jiān)理，確保施工質(zhì)量為優(yōu)良。 二、建立進(jìn)度支配 “該工程總建筑面積約為15萬平方米，估計建立周期為3年，即從2021年到2021年為建立期，工程建立施行進(jìn)度為： 1、2021年6月之前完成前期預(yù)備工作。 主要包括：協(xié)議簽訂、搬遷、規(guī)劃設(shè)計、施工圖設(shè)計七通一平、工程招投標(biāo)等。 2、2021年7月至2021年7月為施工工期，開工驗收。 第八章經(jīng)營gun l方式 一、經(jīng)營設(shè)想 1、“該工程擬

34、采納目前國際流行的建立工程gun l形式，根據(jù)國際通用建立施工條款。 2、“該工程建成后將汲取國內(nèi)外的先進(jìn)gun l形式和gun l閱歷，以物業(yè)gun l公司的形式統(tǒng)一經(jīng)營gunl。將以現(xiàn)代化的設(shè)施、完善的效勞，使其成為國內(nèi)具有一流gun l程度的企業(yè)。 第九章投資估算 一、本錢構(gòu)成 宗地占地338畝，為二類建筑用地，本錢由以下幾塊構(gòu)成： 1、土地費(fèi)用 宗地因歷史緣由，需投入補(bǔ)償清算費(fèi)用2000萬元土地方拆遷等補(bǔ)償費(fèi)用：3.5萬/畝338=1183萬元小城鎮(zhèn)建立費(fèi)用：1萬/畝338=338萬元 農(nóng)民與鄉(xiāng)鎮(zhèn)補(bǔ)償費(fèi)用：300元/m_338=6760萬元其中包含已付土地方費(fèi)用200萬元總計：投入土地

35、本錢10081萬元 2、土地出讓金 3、其它投入 二、工程設(shè)計 方案a：以0.6容積率做中高檔townhouse工程估計10000.6=13.5萬m2 銷售按6500元/m2計，13.56500=8.78億元 方案b：以0.8容積率做中低檔townhouse工程估計10000.8=18萬m2 銷售按5500元/m2計，185500=9.9億元方案c：以1.3容積率做多層帶電梯計10001.3=29.3萬m2 銷售按4000元/m2計，400029.3=11.72億元 三、本錢測算： a、以收入最低的方案a設(shè)計工程總額(萬元)標(biāo)準(zhǔn) 1、土地費(fèi)用 2、土地出讓金100814507見上表述以200元

36、/m2計 3、建安費(fèi)用33750按建安平米造價2500元/m2 4、勘測費(fèi) 5、設(shè)計費(fèi) 6、可研方案詢問 7、執(zhí)照費(fèi) 8、規(guī)劃方案詢問113830763876 9、根底設(shè)施 10、臨時水電路405076300元/m2 11、監(jiān)理費(fèi) 12、質(zhì)量監(jiān)視費(fèi) 13、標(biāo)底招標(biāo)費(fèi) 14、綠化建立費(fèi) 15、公共配套費(fèi) 16、市政公用設(shè)施費(fèi) 17、不行預(yù)見費(fèi)378953810840513501890 合計58580 固定本錢合計58580萬元 2、經(jīng)營本錢 工程總額(萬元)標(biāo)準(zhǔn) 銷售費(fèi)用gun l費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用175617564686銷售額2%固定本錢8%合計8198 3、毛利：銷售額-固定本錢-經(jīng)營本錢=878

37、00-58580-8198=21022萬元b、以方案b設(shè)計 1、因費(fèi)用計算以建安費(fèi)比率計，故分類為：工程總額(萬元)標(biāo)準(zhǔn) 1、土地費(fèi)用 2、土地出讓金100814507 3、建安費(fèi)用45000建安單平米2500元 4、其它綜合2070建安費(fèi)4.6% 5、根底設(shè)施費(fèi) 6、公共配套 7、市政設(shè)施費(fèi)54005401800300元/m230元/m2100元/m2 8、不行預(yù)見費(fèi)2250建安5%合計71648 2、經(jīng)營本錢 工程總額(萬元)標(biāo)準(zhǔn) 銷售費(fèi)用gun l費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用198019805732銷售額2%固定本錢8%合計9692 3、毛利：銷售額-固定本錢-經(jīng)營本錢=9.9-7.2-1=1.6億元c

38、、以方案c計： 工程總額(萬元)標(biāo)準(zhǔn) 3、土地費(fèi)用4、土地出讓金100815860以建安平米200元/m2計 3、建安費(fèi)用439501500元/m2計 4、其它綜合2332建安費(fèi)4.6% 5、根底設(shè)施費(fèi)6、公共配套7、市政設(shè)施費(fèi)879010143380300元/m230元/m2100元/m28、不行預(yù)見費(fèi)2535建安5%小計77942 9、銷售費(fèi)用 10、gun l費(fèi)用 11、財務(wù)費(fèi)用235023506235銷售額2%2%固定本錢8%合計10935 第十章工程經(jīng)營策劃 一、調(diào)查區(qū)域townhouse工程綜合評述 本區(qū)域內(nèi)在售townhouse工程主要分布在八達(dá)嶺高速大路、立湯路、京順路附近，分

39、布不勻稱。隨著北京市政府治理溫榆河工程的逐步施行，沿溫榆河兩岸開發(fā)townhouse工程將具有宏大的經(jīng)濟(jì)價值。從現(xiàn)有townhouse工程的銷售價格和銷售進(jìn)度狀況看，市場需求還有肯定的潛力。 二、townhouse市場需求分析 中國正式參加wto以后，世界500強(qiáng)企業(yè)有近200家在北京開設(shè)分支機(jī)構(gòu)或辦事處，外籍中高級雇員成為townhouse市場的潛在客戶群體;北京2021奧運(yùn)會申辦勝利以后，據(jù)理解北京現(xiàn)有賓館飯店的接待力量尚有近50%的缺口，屆時將會產(chǎn)生潛在購置和租賃客戶群體;隨著居民收入的不斷增加，幾年前還只能是富豪們享受的豪宅townhouse，已漸漸成為中高收入家庭的住宅消費(fèi)品。目前t

40、ownhouse市場需求構(gòu)造日趨合理，主要分為以下幾個層次： 1、外籍購置群體 1.1、外交使館高級外交官及資外大型公司的中高級雇員北京作為中國的首都，匯合了眾多國家的大使館和世界跨國集團(tuán)的分支機(jī)構(gòu)或辦事處，這些使館高級外交官、跨國集團(tuán)的外籍中高級雇員對北京townhouse市場的需求在不斷增加。尤其美國、歐州興旺國家國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長放緩，使得這些國家的大型財團(tuán)和跨國企業(yè)不斷增加在華投資，由于消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理緣由，他們特別鐘情于外銷townhouse。 1.2、港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士這一群體是一支不容無視的購置團(tuán)體。由于國內(nèi)的改革開放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國民

41、經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的進(jìn)展，一大批港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和抱負(fù)的居住環(huán)境，因此更熱衷北京東北部地區(qū)的townhouse。 2、國內(nèi)購置群體 2.1、中資企業(yè)家、高級經(jīng)理人及it業(yè)、金融業(yè)精英 這些行業(yè)的精英，積累了大量的財寶，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時多考慮選購郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式townhouse。 2。2、大公司高級gunl人員、文體名人、律師等高知人才這些人員構(gòu)成城市的“中產(chǎn)階級，他們二次置業(yè)時多會選擇物業(yè)檔次、形象較高，價格優(yōu)待和付款方式敏捷實惠的，親近自然又具有良好的人文環(huán)境的經(jīng)濟(jì)型townhouse。 2

42、。3、私營企業(yè)業(yè)主 國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，富有階層將逐步擴(kuò)大。隨著國家鼓舞進(jìn)展私營經(jīng)濟(jì)的優(yōu)待政策的施行，國內(nèi)的私營經(jīng)濟(jì)將得到空前的進(jìn)展。這些富有起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔townhouse的購置者。 三、工程市場走向 目前影響townhouse工程的因素，除了國家宏觀政策外，從工程本身的因素看，最主要的就是地理位置和價格。從“townhouse工程本身因素看，影響工程市場和價格的最主要的因素是地理位置。地理位置優(yōu)越的工程應(yīng)具備的條件是：交通便利、環(huán)境優(yōu)美、鄰近旅游景點(diǎn)等。而“該工程的地理位置完全具備上述條件。 從近期北京的townhouse工程改變特點(diǎn)看，影響工程市場和價格的

43、因素除地理位置外，還有整表達(dá)劃、戶型設(shè)計、景觀氣氛等。 1、周邊環(huán)境 本工程位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速大路2公里，南部為北京嘉浩別墅城、北京名都園等別墅工程，該區(qū)域別墅工程具有較高的市場知名度。 2、建筑設(shè)計 本工程力求為單體townhouse和聯(lián)體townhouse相結(jié)合，依據(jù)不同的戶型，設(shè)計各種風(fēng)格的townhouse和花園景觀。建筑設(shè)計由國外國及國內(nèi)知名設(shè)計院共同完成，目的是建立成為北京市標(biāo)記性的townhouse建筑。 3、環(huán)境設(shè)計 將請國外專業(yè)公司設(shè)計綠化園藝廣場，飾以精致的雕塑，引入水流，采納抗污染、適應(yīng)北方氣候、花期和的植物立

44、體綠化。 4、戶型設(shè)計 多種戶型適合不同需要，小到150平米經(jīng)濟(jì)型townhouse，大到500余平米豪華型townhouse。采納大客廳、大衛(wèi)生間，依據(jù)不同設(shè)計風(fēng)格配以相應(yīng)的玻璃窗。特地設(shè)有工人房、洗衣間，動靜分開，功能清楚，用法率高。 5、室內(nèi)設(shè)施及功能 5.1、充分引入智能化概念。綜合布結(jié)入戶，預(yù)idd電話插口，國際衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，火警煙感報警系統(tǒng)，可視對講電話，車庫防盜系統(tǒng)，周界報警系統(tǒng)，密碼防盜門。集中報警。5.2、分戶供冷(暖)，便于自主掌握溫度。5.3、高檔裝飾材料，進(jìn)口高檔洗浴潔具。 6、配套效勞設(shè)施齊全，特設(shè)會員俱樂部 6.1、康體設(shè)施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、臺球室

45、、練功房等。 6.2、咖啡廳、餐廳。 6.3、美容美發(fā)、閱覽室、小型診所、超市、洗衣房、商務(wù)中心、郵局等。(管理錄 .guanlilu ) 7、物業(yè)gun l 聘請國外知名物業(yè)公司進(jìn)展gun l，同時供應(yīng)多項有償效勞，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快專遞等等。 四、工程優(yōu)勢分析 1、地理位置 本工程位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，沿溫榆河流域townhouse工程具有較高的市場知名度。 2、便利的交通 地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速大路2公里。 3、獨(dú)特的生態(tài)旅游環(huán)境 北京市以將“溫榆河綠色生態(tài)走廊規(guī)劃為自然生態(tài)的愛護(hù)和培育區(qū)、生態(tài)建立示范區(qū)及生態(tài)訓(xùn)練基地。 五、工程價格優(yōu)勢

46、 “本工程四周townhouse工程市場價格大致在7000-9000元/平方米。從規(guī)劃上看該地區(qū)是自然生態(tài)建立示范區(qū)及生態(tài)訓(xùn)練基地，是北京市東北部地區(qū)綠色生態(tài)屏障。以開發(fā)townhouse工程為主，地區(qū)規(guī)劃實現(xiàn)后，可為居住于此的國內(nèi)外各界人士制造便利、舒適、優(yōu)美、清靜、平安的居住環(huán)境。因此假設(shè)整體規(guī)劃實現(xiàn)后，工程價格進(jìn)步還有潛力。 六、該工程經(jīng)營策劃 1、工程定位 1.1、工程定位根據(jù) 1.1.1、政府施行建立“溫榆河綠色生態(tài)走廊工程北京市政府先后頒發(fā)了關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建立的看法、關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建立暫行方法、關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建立施行看法等相關(guān)文件，確定了

47、“以綠引資，引資開發(fā)，開發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠的原那么。隨著北京市“溫榆河綠色生態(tài)走廊工程的啟動，溫榆河流域開發(fā)建立將新的投資熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn) 1.1.2、中國正式參加wto對本地區(qū)的影響據(jù)悉，全球500強(qiáng)大企業(yè)中已有近二百家在北京設(shè)立了分支機(jī)構(gòu)或代表處，隨著中國參加世貿(mào)組織和改革進(jìn)程的逐步推動，跨國大企業(yè)中會有更多的公司看好中國市場。跨國大企業(yè)的外籍中高級雇員，尤其美國、歐州興旺國家的高級經(jīng)理，由于消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理緣由，他們特別鐘情于外銷townhouse。因此會促進(jìn)北京townhouse市場的進(jìn)一步進(jìn)展。 1.1.3、港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士 由于國內(nèi)的改革開放政

48、策和投資環(huán)境的不斷改善，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的進(jìn)展，以及鼓舞港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)人員回國投資創(chuàng)業(yè)的政策，一大批港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和抱負(fù)的居住環(huán)境，因此更熱衷北京北部地區(qū)的townhouse。 1.1.4、國內(nèi)金融業(yè)、it業(yè)高級經(jīng)理人文體名人、律師等高知人才 這些行業(yè)的精英，積累了大量的財寶，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時多考慮選購郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式townhouse。 1.1.5、私營企業(yè)業(yè)主 隨著國家鼓舞進(jìn)展私營經(jīng)濟(jì)的優(yōu)待政策的施行，國內(nèi)的私營經(jīng)濟(jì)將得到空前的進(jìn)展。這些富有起來的私企老板

49、出于居住或投資的需要，也將成為高檔townhouse的購置者。1.2、定位設(shè)計 1.2.1、構(gòu)思的原點(diǎn)：締造“真豪宅，呈現(xiàn)高尚生活的家居。 1.2.2、真豪宅理念：不是要用最貴的建材堆砌，而是要有創(chuàng)新的建筑設(shè)計理念，每一個詳情上突顯出“名家風(fēng)范。 1.2.3、本可研所應(yīng)表達(dá)的價值 任何商品的出售都是因為它本身具有用法或心理上的特別價值，房屋也不例外，只是這種價值的意義更為富有，它不再僅僅是居住的場所(最根本的含義)，而是包含更為廣義上的意義：實際價值和心理價值。 2、本工程的賣點(diǎn) 賣點(diǎn)是銷售中帶給客戶的挺直利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價值感。以現(xiàn)有的產(chǎn)品特點(diǎn)可包裝的賣點(diǎn)只有2點(diǎn)

50、： 2.1、地處北京“溫榆河綠色生態(tài)走廊; 2.2、單體townhouse和聯(lián)體townhouse相結(jié)合，多種戶型適合不同需要，小到150平米經(jīng)濟(jì)型townhouse，大到500余平米豪華型townhouse。賣點(diǎn)分為本質(zhì)內(nèi)容和概念性感受。本質(zhì)的內(nèi)容即房屋在實際生活中所真正具備的設(shè)施，而概念性感受是在該房屋中所帶來的各種相關(guān)感受?？梢源_定地是本質(zhì)內(nèi)容假如超前和富有新意，可以博得客戶認(rèn)可，那么物業(yè)必定熱銷，所以在前期物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和設(shè)備的選用必需要不斷的改良，以爭取做到。使客戶真正感到“物有所值才是銷售的根本動力。好的產(chǎn)品終歸會受到客戶的青睞，得到市場的認(rèn)可。 3、競爭對策 對于競爭對手的競爭優(yōu)勢，包括在