房產(chǎn)開發(fā)過程中遭遇若干問題

1、房產(chǎn)開發(fā)過程中遭遇若干問題 摘要：在市場需求不斷提高、市場競爭日趨激烈的情況下，加強房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理，改善及解決管理過程中存在的問題，既能提高企業(yè)管理水平,也是提高項目質(zhì)量、盈利水平與市場競爭力的需要，更是滿足市場、服務(wù)客戶的需要。本文對項目管理過程中遇到的問題進行分析探討，結(jié)合實際工作情況，提出個人見解，不當(dāng)之處，請大家指正。 關(guān)鍵詞：項目管理主要問題改善對策 房地產(chǎn)開發(fā)存在著前期手續(xù)繁瑣，開發(fā)周期長，投入大，收益往往都在1、2年之后等特點，具有一定的風(fēng)險，尤其是當(dāng)前國家政策一再調(diào)整，對房地產(chǎn)開發(fā)限制越來越多，開發(fā)商的風(fēng)險進一步加大，由開發(fā)商說了算的賣方市場已經(jīng)結(jié)束，限購令的出臺更加劇了

2、這一變化，完全進入了買方市場，用戶購買更趨于理性，不再一擁而上，整幢樓整幢樓的買，更多的是選擇開發(fā)商的品牌，小區(qū)環(huán)境，樓盤的品質(zhì)和物業(yè)服務(wù)，作為開發(fā)商，應(yīng)當(dāng)順應(yīng)市場變化，把用戶需求的放在第一位，做好前期市場調(diào)研工作，同時在質(zhì)量和服務(wù)上下工夫，通過科學(xué)合理的項目管理，打造出精品工程，樹立自己的品牌。 那么在實際開發(fā)過程中，如何發(fā)現(xiàn)管理存在的問題，完善管理過程，使最后的產(chǎn)品能達到開發(fā)商預(yù)期的目標(biāo)，滿足用戶的需求，從而在市場上具有一定的競爭力呢，本人根據(jù)當(dāng)前存在的一些普遍情況，并結(jié)合工作實際進行探討。 一、主要問題分析 （一）項目決策前，不重視可行性研究 在當(dāng)前國家宏觀調(diào)控政策越來越嚴(yán)厲的背景下，開

3、發(fā)風(fēng)險明顯加劇，但某些開發(fā)商認(rèn)為調(diào)控會很快過去，對政府的調(diào)控力度估計不足，對市場前景盲目樂觀，沒有請專業(yè)人士對市場和政策做一個深入的分析研究，把自己的經(jīng)驗代替可行性研究，增加自己的投資風(fēng)險。另一方面未能提前對地塊本身的特點和周邊情況的配置以及規(guī)劃條件進行了解，尤其是不清楚當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃要求，導(dǎo)致在做方案時才發(fā)現(xiàn)問題，但已成事實，無端增加成本。 （二）方案規(guī)劃和施工圖設(shè)計改變隨意性 開發(fā)商對方案和施工圖不夠重視，隨意性大，認(rèn)為在施工階段改也來得及，卻不知道這是本末倒置的行為。在設(shè)計階段甚至更早發(fā)現(xiàn)問題，并給予解決，對以后施工起到事半功倍的效果，如果在施工過程中發(fā)生了大量設(shè)計變更或者業(yè)主方應(yīng)自己的要求

4、進行大量變更，不僅造成工程不能順利進行，延長了工期，還會發(fā)生大量索賠情況，更引起很多項目的價格重新審核，如果是招標(biāo)工程，很多報價項目就是無效報價，容易使工程造價脫離控制，超出概算。 （三）項目的現(xiàn)場管理有缺陷 現(xiàn)場管理機制不規(guī)范，現(xiàn)場人員責(zé)任不明確或權(quán)限不清晰，現(xiàn)場人員做不了主，不敢做主，事無巨細均要請示匯報，尤其在工程變更簽證方面，不能及時對工程變更作出意見，為不影響工期，很多時候都是施工已成事實，聯(lián)系單還沒下達，時間一長，當(dāng)事人就容易忘記當(dāng)時情況，造成索賠和決算困難，在重要施工階段如果停工等待批復(fù)，會使進度計劃得不到控制，還會引起索賠。 （四）對前期物業(yè)重視不足，物業(yè)服務(wù)不到位 物業(yè)服務(wù)管

5、理，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講就是售后服務(wù)，是項目管理不可分離的一部分。專業(yè)的物業(yè)管理水平是企業(yè)品牌建立和保持的原因之一。對前期物業(yè)不夠重視，就相當(dāng)于放棄了一個好管家，即使能在項目完成后請到好的物業(yè)公司，那也是在亡羊之后了，對項目有可能形成永遠也無法彌補的遺憾。另一方面，物業(yè)公司限于自身贏利和管理惰性，未能積極處理售買雙方的關(guān)系，售后維修不及時，配套設(shè)施不到位，物業(yè)服務(wù)不到位等，造成用戶不交或拖欠管理費，從而陷入惡性循環(huán)。 二、改善對策 （一）必須十分重視項目的可行性研究 俗話說萬事開頭難，可行性研究就是整個項目的第一步，將來幾年內(nèi)，公司的工作重心都將可能圍著這個項目轉(zhuǎn)，因此可行性報告的正確與否，將

6、影響公司的生存發(fā)展。一要分析宏觀環(huán)境，深入解讀當(dāng)前政策及預(yù)測今后一段時期內(nèi)的走向，了解市場的活躍程度，用戶的需求等等，二要了解意向開發(fā)土地的規(guī)劃條件，地塊周邊情況，當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃要求，避免經(jīng)驗主義而造成錯誤判斷，三要根據(jù)公司的資金流，做好資本運做和融資方式及投資決策分析，尤其是做好風(fēng)險預(yù)測。 （二）不能忽視項目方案和設(shè)計 磨刀不誤砍柴工，做好方案和施工圖設(shè)計，認(rèn)真對待每個細節(jié)，對以后工程的開展起到事半功倍的效果，尤其是在建筑風(fēng)格，平面布局，主要材料等方面更要認(rèn)真討論，一旦確定就不更改。在實際中就遇到這樣情況，在外墻材料上當(dāng)初沒有重視，導(dǎo)致臨近施工時才發(fā)現(xiàn)不合適，需要更改材料，結(jié)果重新考察廠家，確定

7、價格，還要處理材料變更引起的后續(xù)問題，花了大量時間，不僅工期延長，承包單位還要索賠相關(guān)費用。 （三）加強開發(fā)建設(shè)的過程控制 施工過程管理必須確定質(zhì)量目標(biāo)，明確項目部管理責(zé)任?，F(xiàn)場簽證程序要明晰，責(zé)任要明確，公司要適當(dāng)放權(quán)給現(xiàn)場管理人員，規(guī)定現(xiàn)場簽證的權(quán)限，及時處理一些問題，在緊急情況下，可以先報告設(shè)計單位，獲得口頭許可，事后及時補辦手續(xù)。 （四）物業(yè)公司需提前介入 有經(jīng)驗的物業(yè)公司可以提出實用的甚至建設(shè)性意見，不僅提升項目檔次，還能使在功能上更加人性化，使用更合理，對整個項目的運作是十分有利的，同時開發(fā)商應(yīng)充分考慮小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理所需配備的設(shè)備以及管理用房等，調(diào)動物業(yè)公司的服務(wù)積極性和工作主觀能動性，做好物業(yè)服務(wù)工作。物業(yè)公司應(yīng)明確服務(wù)范圍，制定崗位職責(zé)，定期公布收入支出，嚴(yán)格按合同辦事，處理好與用戶的關(guān)系。 三、總結(jié) 開發(fā)商是項目開發(fā)過程的組織者，同時也是投資者和收益者，不能一味追求利潤的最大化而忽視了用戶的利益