某市房地產(chǎn)企業(yè)投資風險控制存在的問題及對策

1、某市房產(chǎn)企業(yè)投資風險控制存在的問題及對策摘 要近年來，隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)不斷擴張并在逐漸走向成熟，在國民經(jīng)濟中的地位日益突出。作為國家經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展不僅受國家的宏觀調(diào)控的影響，同時對于帶動當?shù)亟?jīng)濟增長有著不可替代的作用。房地產(chǎn)業(yè)具有許多不確定性，會給房地產(chǎn)項目投資開發(fā)帶來風險。因此要想提高房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟效益，需要在投資決策前科學的分析項目存在的的風險問題，進行風險評估并采取合理有效的措施降低風險。本文通過探討當前經(jīng)濟形勢對我國房地產(chǎn)市場以及某市房地產(chǎn)企業(yè)造成的影響,了解了房地產(chǎn)企業(yè)的投資特點以及影響項目開發(fā)的風險因素，結合某市房地產(chǎn)企業(yè)的投資現(xiàn)狀，

2、分析了投資開發(fā)各個階段存在的風險問題，最后針對某市房地產(chǎn)企業(yè)投資風險控制存在的問題做出相關的對策措施。 關鍵詞： 市場經(jīng)濟，房地產(chǎn)企業(yè)，投資風險，The problems and Countermeasures of risk control of the investment in real estate enterprisesABSTRACTIn recent years, with the continuous development of market economy, our country real estate industry and expanding in the grad

3、ually maturing, the position in the national economy increasingly prominent. As one of the pillar industry of national economic development, the development of real estate enterprises not only affected by the countrys macroeconomic regulation and control, at the same time to promote local economic g

4、rowth has an irreplaceable role. The real estate industry has a number of uncertainties, can bring risk to real estate project investment and development. So if you want to improve the economic benefits of real estate development, need scientific analysis of the project before the investment decisio

5、n-making risk problems, risk assessment and take reasonable and effective measures to reduce risk.This paper discusses the current economic situation of our country real estate market and the impact of the jinan real estate enterprises, understanding the investment characteristics of real estate ent

6、erprises as well as the factors affecting the risk of project development, the current situation of investment of jinan real estate enterprises, analyzes the problems the risk of investment and development stages, finally aiming at the problems of jinan city real estate enterprise investment risk co

7、ntrol to make the relevant countermeasures.KEYWORDS：Jinan city, real estate, investment risk, 目 錄1 緒論11.1 研究的背景及意義11.1.1 研究的背景11.1.2 研究的意義11.2 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀21.2.1 國外研究現(xiàn)狀21.2.2 國內(nèi)研究現(xiàn)狀22 房地產(chǎn)企業(yè)投資風險分析42.1 房地產(chǎn)企業(yè)的概念及特點42.1.1 房地產(chǎn)企業(yè)概念42.1.2 房地產(chǎn)企業(yè)投資的特點42.2 房地產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)的風險因素52.2.1 政策因素52.2.2 土地因素52.2.3 資金因素52.2.4 技術因素

8、62.2.5 銷售因素62.2.6 決策因素63 某市房地產(chǎn)企業(yè)投資風險控制存在的問題73.1 某市房地產(chǎn)企業(yè)投資的現(xiàn)狀73.2 某市房地產(chǎn)企業(yè)投資風險控制存在的問題83.2.1 前期決策階段83.2.2 項目進行階段103.2.3 后續(xù)管理階段113.3 案例分析124 某市房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)投資風險控制的對策134.1 明確區(qū)位建設134.2 制定合理規(guī)劃134.3 多渠道籌資144.4 提高企業(yè)自身實力144.5 注重工程質(zhì)量問題154.6 制定正確的營銷策略154.7 注重物業(yè)管理16參考文獻17后 記18- ii -1 緒論1.1 研究的背景及意義1.1.1 研究的背景隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，

9、房地產(chǎn)業(yè)逐步成為我國國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一。近些年來在國家一系列宏觀政策的影響下，隨著住房制度的改善，舊城改造政策，購房熱潮正在迅速升溫而多樣化的購房需求推動著房地產(chǎn)投資的迅速增長，某市房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢。但是到2014年上半年，隨著房地產(chǎn)市場下行趨勢明顯，過高的銷售目標使房地產(chǎn)企業(yè)完成的情況十分不理想，同時融資的難度也在加大，因而各大房地產(chǎn)企業(yè)在投資選地開發(fā)方面開始非常謹慎，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)加入到降價大軍中，為了降低投資損失采取了多樣化的營銷手段。在經(jīng)歷了上半年的一路慘淡之后，下半年某逐漸放開樓市限購政策，如公積金和房貸方面的松動，其過程中不少開發(fā)商借此機會提高樓盤銷量，只是在

10、限購松綁和貸款政策未變動的情況下，市場改變不大。對于某市來言，在房地產(chǎn)新政貸款、稅收等政策的疊加出臺下，2015年仍將是樓市去庫存的消化年，開發(fā)商大多通過降價、打折的促銷手段減少庫存量。1.1.2 研究的意義我國經(jīng)濟正處于快速發(fā)展階段，隨著市場的發(fā)展，房地產(chǎn)市場也逐漸步入正軌。但是，在利益的驅(qū)使下，房地產(chǎn)企業(yè)投資開始出現(xiàn)不理性的行為，大量開發(fā)別墅項目等。大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風險意識相對薄弱，無法在投資前進行預測分析和風險評估，同時政策不完善也促使了企業(yè)的盲目開發(fā)和投資，導致現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場有投資“泡沫”的出現(xiàn)。市場行為不規(guī)范，土地供應比例失調(diào)等，不僅會使投資者受損，企業(yè)面臨破產(chǎn)的危險，更嚴重

11、影響當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展，這些都是當前房地產(chǎn)市場存在的風險。但是城市更新建設不僅改善了城市景觀,提升了城市形象,也增強了人們對此城市未來發(fā)展的預期，所以合理的房地產(chǎn)開發(fā)是相當重要的，這就需要企業(yè)投資者科學的對開發(fā)項目進行評估、預測并對房地產(chǎn)企業(yè)投資風險控制存在的問題做出相關的對策措施。房地產(chǎn)業(yè)作為一個特殊的行業(yè)，具有投資大、周期長、風險大的特點，如果投資者不能清醒的認識各種風險而盲目開發(fā),很有可能導致開發(fā)項目的虧損,甚至面臨破產(chǎn)危機。本文從房地產(chǎn)企業(yè)投資風險控制的角度出發(fā),以某市房地產(chǎn)企業(yè)為對象，探討當前的經(jīng)濟形勢對某市房地產(chǎn)企業(yè)造成的影響。文章分析房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的風險問題，提出了采取科學合理的方

12、法對房地產(chǎn)投資風險進行控制。1.2 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.2.1 國外研究現(xiàn)狀風險的研究起源于西方發(fā)達國家，國外的研究相對于中國要成熟的多，對于房地產(chǎn)投資風險方面的研究始于20世紀60-70年代，涉及投資風險與防范和風險決策等領域。例如Greer.G.E.(1997)在房地產(chǎn)投資決策分析（第4版）（Investment Analysis For Real Estate Decisions）中對房地產(chǎn)投資風險進行了分析，并研究了投資不同類型房地產(chǎn)帶來的收益和對策等問題。Roger ESindt編寫的Real Estate Investment Analysis and Application一書也對

13、房地產(chǎn)投資風險進行了分析。而Peter Jovanovich和David Spaulding,主要研究了房地產(chǎn)項目的投資風險識別和防范等。格里爾所著的房地產(chǎn)投資決策分析，通過對市場研究、信貸資金、風險因素等方面的分析，主研究了美國房地產(chǎn)運作的主要領域。以此可以借鑒其研究方向?qū)δ呈蟹康禺a(chǎn)業(yè)投資風險進行控制分析。1.2.2 國內(nèi)研究現(xiàn)狀相對中國來說對風險方面的研究較晚，還不算成熟，而對于房地產(chǎn)投資風險方面的研究是從20世紀90年代房地產(chǎn)泡沫破裂后逐漸起步。劉坤在時代經(jīng)貿(mào)發(fā)表的淺論房地產(chǎn)投資風險的分類及特征中較全面的介紹了房地產(chǎn)企業(yè)存在的各類投資風險及其相應的特點，為之后分析投資風險存在的問題及對策

14、提供方向。張建旭在房地產(chǎn)投資風險分析與防范研究（商品儲運與養(yǎng)護2008年01期第30卷）中提出房地產(chǎn)投資過程中風險與收益并存的，而中國房地產(chǎn)投資正處在經(jīng)濟轉軌時期，風險難免會存在。孫思忠和史偉利編著的關于房地產(chǎn)投資風險防范策略的探討（集團經(jīng)濟研究2007）推動了房地產(chǎn)業(yè)對投資風險的了解，對房地產(chǎn)投資風險及其防范策略進行了闡述。婁國豪(2006)在中國房地產(chǎn)期刊上發(fā)表了房地產(chǎn)項目開發(fā)中的風險及對策分析提到從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)外信息的兩方面進行科學有效的風險分析，指出了影響的具體風險要素，并對此提出科學風險防范的具體措施，為企業(yè)的投資項目運行提供風險控制指導。綜上所述，針對房地產(chǎn)投資風險方向的研究已

15、取得一定的成果，但同時也存在一定的不足。例如劉坤發(fā)表的文章中只是分析了投資風險的類型和特點，沒有分析帶來的具體問題和解決方法。同樣，其他的學者也只是選取某一方面或利用某種方法來分析房地產(chǎn)企業(yè)的投資風險，缺乏對某一地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)的詳細研究，總體來說分析的還不全面。本文具有針對性，詳細的分析某市房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀及存在的問題，然后針對問題提出相應的對策。- 20 -2 房地產(chǎn)企業(yè)投資風險分析2.1 房地產(chǎn)企業(yè)的概念及特點房地產(chǎn)企業(yè)，是以營利為目，從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務活動的經(jīng)濟組織。不同的房地產(chǎn)企業(yè)具有不用的經(jīng)營模式，但總體上可以劃分為兩類：一類是通過土地購買、規(guī)劃設計、組織施工、竣工驗收

16、、產(chǎn)品銷售等五個階段最后取得銷售收入的銷售物業(yè)模式，另一類是將開發(fā)完成的房地產(chǎn)留作自用或通過出租等方式取得經(jīng)營收入的自恃物業(yè)模式。2.1.1 房地產(chǎn)企業(yè)概念房地產(chǎn)企業(yè)，是以營利為目，從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務活動的經(jīng)濟組織。不同的房地產(chǎn)企業(yè)具有不用的經(jīng)營模式，但總體上可以劃分為兩類：一類是通過土地購買、規(guī)劃設計、組織施工、竣工驗收、產(chǎn)品銷售等五個階段最后取得銷售收入的銷售物業(yè)模式，另一類是將開發(fā)完成的房地產(chǎn)留作自用或通過出租等方式取得經(jīng)營收入的自恃物業(yè)模式。2.1.2 房地產(chǎn)企業(yè)投資的特點房地產(chǎn)企業(yè)作為一個獨立的行業(yè)，其進行的房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)投資最普遍的形式。作為一項投資活動，自然會存

17、在一定的風險系數(shù)，即會面臨投資的成功或者失敗。相對其他投資活動，地產(chǎn)既有相同于其他投資活動所面臨的風險，又具有自己獨特的所面臨的風險。由于其前期投入資本較大，項目運行時間跨度較大，涉及面比較廣等特點，房地產(chǎn)企業(yè)投資所面臨的風險是錯綜復雜的。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在籌集資金時，可能由于自身的財務狀況和資金結構的變化會對未來收益產(chǎn)生影響；而在開發(fā)建設時，也會因承包商的管理以及項目控制方面影響投資者目標的實現(xiàn)。2.2 房地產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)的風險因素房地產(chǎn)行業(yè)涉及生產(chǎn)、消費多個方面，影響金融、建材等相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。不僅影響人們的生產(chǎn)生活，還能促進國民經(jīng)濟的發(fā)展。在其投資開發(fā)過程中，存在以下影響因素。2.2

18、.1 政策因素房地產(chǎn)業(yè)對于經(jīng)濟發(fā)展具有重要的作用，所以這些年來，政府不斷的出臺不同的政策對房地產(chǎn)這一行業(yè)進行調(diào)控，這其中包括土地政策、貨幣政策等一系列的相關政策。雖然房產(chǎn)調(diào)控仍在部分地區(qū)繼續(xù)執(zhí)行，但是各上市房地產(chǎn)企業(yè)年報數(shù)據(jù)的公布顯示，市場處于回暖階段。房地產(chǎn)行業(yè)僅靠提升自身能力已經(jīng)跟不上整個行業(yè)的快速發(fā)展，更不能跟上經(jīng)濟發(fā)展的大勢。另外，已經(jīng)有很大一部分中小房地產(chǎn)企業(yè)在這個過程中被大的企業(yè)吞并或者被市場淘汰，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的風險正在逐漸加大。2.2.2 土地因素為了保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，國土資源部先后發(fā)布了關于做好房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點工作的通知、閑置土地處置辦法；國土資源部、財政部

19、等四部委聯(lián)合發(fā)布了關于加強土地儲備與融資管理的通知，明確規(guī)定在保證農(nóng)民耕地占有量的基礎上重點保障先進制造業(yè)、高新技術產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)、重大基礎設施和民生項目用地。在這種政策的前提下可能會要求開發(fā)商企業(yè)將自己的開發(fā)重點向相關企業(yè)進行轉移，才能使自己符合政策的要求，從而減少自己所遇到的風險。2.2.3 資金因素隨著我國經(jīng)濟增速不斷放緩，為了刺激經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展，央行先后降低準備金率、降息等，這是一個政策寬松的信號，直接目的是穩(wěn)定經(jīng)濟增長。從信貸需求面看，2014年由于房地產(chǎn)調(diào)控政策放松，實際融資成本觸頂下行。從信貸供給面看，根據(jù)人民銀行2014年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告，2

20、015年央行將繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策，更加注重松緊適度，為經(jīng)濟結構調(diào)整與轉型升級營造中性適度的貨幣金融環(huán)境。市場資金流動加快以后，必有部分資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，帶動樓市復蘇。2.2.4 技術因素技術風險主要存在于房地產(chǎn)投資的項目規(guī)劃階段和建設階段。例如建筑材料更新，可能引發(fā)材料成本的上升：生產(chǎn)力因素短缺風險直接影響建設工期，從而增加開發(fā)成本，而項目存在質(zhì)量問題,需要返工處理就會延長工期,同樣也會加大投資成本。開發(fā)中發(fā)現(xiàn)設計方案不合理需要變動時,需要通過追加成本進行設計變更。這些風險或多或少對房地產(chǎn)企業(yè)的投資開發(fā)產(chǎn)生影響。2.2.5 銷售因素對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，銷售是龍頭，企業(yè)只有將自己的房產(chǎn)進行

21、了銷售才能帶來效益，成本與銷售速度影響房地產(chǎn)行業(yè)的收益。房地產(chǎn)公司如果大幅度的提升銷售目標，就會使企業(yè)周轉率進一步加快；如果大幅度的增長銷售規(guī)模，企業(yè)的盈利水平將得到提高。所以，充足的現(xiàn)金能夠影響房地產(chǎn)公司的正常運營。2.2.6 決策因素從項目開始之前的設計規(guī)劃，到銷售模式，項目定位，項目內(nèi)部控制等，決策都會影響最后的收益。正確的分析或判斷自身優(yōu)勢、房地產(chǎn)行業(yè)的供求形勢和相關政策，用發(fā)展的眼光考慮經(jīng)濟形勢才能做出正確的決策。另外投資決策部門的預測能力也會帶來一定的投資風險，沒有全面考慮到面臨的風險將導致銷售困難，最終會使企業(yè)面臨破產(chǎn)的危險。3 某市房地產(chǎn)企業(yè)投資風險控制存在的問題3.1 某市房

22、地產(chǎn)企業(yè)投資的現(xiàn)狀2014年以來，某乃至全國的樓市都呈現(xiàn)出一種低迷的狀態(tài)。不僅銷量不盡如人意，房價也一路走低。根據(jù)某住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截止2015年3月底某市內(nèi)具有開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)（即開發(fā)商）有166家，在建樓盤508個，像萬科、保利、中海、華潤等多家上市公司都陸續(xù)進駐某。樓盤的集中度大為增加，某至少一半的市場份額被大型房地產(chǎn)企業(yè)所把持，而一些“殘存”的小房地產(chǎn)企業(yè)只能在夾縫中求生存。從宏觀經(jīng)濟方面來看，近幾年房地產(chǎn)投資處于增長狀態(tài)，上升趨勢明顯。某市房地產(chǎn)投資額，從2009年的332億元，到2014年達到了917億元，2014年的增長率為27.2%，增速較2010年的46.08%相對

23、緩慢。 數(shù)據(jù)來源：某市年國民經(jīng)濟與社會發(fā)展統(tǒng)計公報 因某獨特的地理環(huán)境及歷史因素，某市的房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的風險也具有自己的特點。某南面環(huán)山，北靠黃河，地下泉水資源豐富，這也造就了某南北距離短，東西距離過長的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進駐某地產(chǎn)市場之前，一定要對某的實際情況進行了解，否則會面臨不小的風險。2015年，某房地產(chǎn)市場基本同國家大的市場相似，已經(jīng)進入到一個良性發(fā)展的階段，土地市場慢慢降溫。 房地產(chǎn)消費市場客戶投資需求減少，主要市場客戶為剛性需求，隨著國家政策的不斷出臺，人們購房熱情重新點燃，但是某庫存房屋數(shù)量巨大。截止2015年3月底某市內(nèi)6區(qū)擁有可售房屋近20萬套，就某市場來看，目前最主

24、要的問題是去庫存。3.2 某市房地產(chǎn)企業(yè)投資風險控制存在的問題房地產(chǎn)的投資風險存在于投資過程的每個階段中，通常包括前期決策、項目進行、后續(xù)管理三個階段，每個階段都存在不確定的投資風險控制問題。對風險進行階段性的識別，使開發(fā)商根據(jù)階段性的特點采取相應的防范措施，會起到事半功倍的效果。3.2.1 前期決策階段投資決策階段是整個房地產(chǎn)開發(fā)過程最先開始的一部分。項目尚未開始，所以存在最大的不確定性。作為項目的開始，決策是否合理關系到整個開發(fā)項目的成敗,而項目一旦開始進行，如想修改，將影響整個項目在后續(xù)的運作。另外項目位置帶來的風險也不容忽視，例如地價與城市規(guī)劃將影響項目的決策,不同的地理位置地價也有所

25、不同。而地理位置除了我們常說的自然位置還包括社會、經(jīng)濟地理位置等，不能夠很好研究其變化情況及趨勢,將帶來一定風險。在考慮各方面的因素后，最終要做出一份合理而完整的決策方案。（1）土地問題在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，土地是非常重要的，土地市場的變動影響著房地產(chǎn)企業(yè)項目的開發(fā)。尤其在2013年某的土地市場頻現(xiàn)熱浪，交易市場相對混亂，某市政府通過出臺相關的政策加以調(diào)控與監(jiān)管，例如房地產(chǎn)試點等。而到2014年，某市土地市場可謂是跌宕起伏，直到下半年限購政策的開放才使土地市場回暖。另外開發(fā)商大都選擇優(yōu)質(zhì)地段進行開發(fā)投資，這就面臨土地供應不足的問題，優(yōu)質(zhì)地塊大多會由大型房地產(chǎn)企業(yè)獲得。目前受某地理因素影響，南

26、部地區(qū)由于魯能、中海幾家大型房地產(chǎn)企業(yè)的進駐，基本處于飽和狀態(tài)；北部地區(qū)由于受黃河的影響以及以前經(jīng)濟發(fā)展的原因（物流企業(yè)占大多數(shù)）也已經(jīng)沒有多余的土地供應；自2009年房地產(chǎn)行業(yè)大跨步發(fā)展及全運會在某的舉辦以來，某東部地區(qū)以高新區(qū)為代表，土地基本出售完畢；目前來看，某今后的土地供應的基本市場在某西部，特別是某西站交通樞紐的建設，會帶動西部地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，萬科、保利、恒大等大型地產(chǎn)企業(yè)先后進駐某西部地區(qū)。而對于那些小房地產(chǎn)企業(yè)很難拿到位置優(yōu)越的土地，只能在離市區(qū)稍遠的郊縣地區(qū)進行項目的開發(fā)。2014年某市土地供應面積為720.12萬，整體供應較去年大幅回落，但仍位居四年土地供應第二名，高于

27、2011年與2012年土地供應。 數(shù)據(jù)來源：某國土資源局（2）規(guī)劃問題項目的整體規(guī)劃對項目的成功有著決定性的作用，整個的規(guī)劃包括項目整體的設計、項目前景的規(guī)劃（暨制定合適的銷售策略）、項目的財務和稅收的規(guī)劃等等。一個合格的開發(fā)企業(yè)在決定取得土地之前，就應該根據(jù)政府發(fā)布的土地要求（如容積率、綠化率等）做出適合自己企業(yè)的規(guī)劃并制定相關的詳細流程。雖然對項目進行預測不可能完全的正確，但是會給企業(yè)指明一個明確的發(fā)展方向。在對整個的項目進行規(guī)劃時，因為有些因素的不確定性，會帶來一些問題，例如：盲目的相信市場潛力，制定不切實際的銷售政策；對土地容積率的利用不當，使規(guī)劃的銷售面積減少，從而減低銷售收益。因為

28、規(guī)劃的不確定性，要求開發(fā)企業(yè)在進行規(guī)劃的時候要盡可能的詳細分析各方面的因素，從最不樂觀的結果進行分析。3.2.2 項目進行階段項目進行階段就是按照決策方案具體的實現(xiàn)房地產(chǎn)的投資計劃，從籌集資金、獲取土地，到進行施工建設，將面臨不同的問題。（1）資金問題在資金籌備過程中，會面臨因貸款利率、期限變化帶來的風險。因為房地產(chǎn)開發(fā)是比較倚重資金支持的，每一個環(huán)節(jié)都需要資金的保證才能順利的進行，假如企業(yè)不能保證資金的足額支持，整個項目可能會面臨難以進行下去的局面。項目對資金的依賴，要求企業(yè)在籌集資金的時候盡可能的擁有自有資金，不能單純的依賴銀行等渠道的資金。包括某市內(nèi)的大部分地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過銀行貸款

29、的方法籌集資金，因此受利率變化的影響較大。隨著近幾年來商業(yè)貸款與個人公積金貸款利率的下降，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的明顯結果有兩個方面，最直接的是房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行融資的成本降低，一定程度上緩解了開發(fā)企業(yè)的資金壓力，同時影響了開發(fā)商的定價策略；其次是直接降低了購房者的買房成本，進一步提高了房者的購房意愿。（2）施工管理問題在施工過程中由于管理不善、措施不當，會給項目帶來直接的利益威脅。要嚴格控制項目建設的各個環(huán)節(jié)，時間管理和溝通管理不當引起的重復建設，工程質(zhì)量不過關，工程的進度嚴重落后,都會給開發(fā)企業(yè)帶來直接的影響。3.2.3 后續(xù)管理階段房地產(chǎn)投資最后的階段是房地產(chǎn)的經(jīng)營管理階段，直接影響房地產(chǎn)投資

30、收益的實現(xiàn)問題，是非常重要的一個環(huán)節(jié)。（1）營銷問題準確的營銷策劃是必不可少的，其中包括價格定位、銷售渠道、營銷方式等。而市場供求和購買力的變化將直接影響項目的定價，價格過高會引起房地產(chǎn)的銷售困難，價格過低很難獲得投資收益。此外,銷售過程中溝通管理不暢，物業(yè)管理不當也將嚴重影響銷售進度，不同的銷售方式也會有不同的風險。因此,需要開發(fā)商對市場準確判斷和分析，考慮多方面的風險因素，加強項目的內(nèi)部管理,做出一系列非確定性的決策，使房地產(chǎn)項目能夠順利進行。（2）管理問題在經(jīng)營管理階段，經(jīng)營政策和管理方法較不合理，特別是項目現(xiàn)場的管理都會影響到經(jīng)濟效益。現(xiàn)階段來看越是大的房地產(chǎn)企業(yè)越重視經(jīng)營的管理，但是

31、大部分房地產(chǎn)企業(yè)還是容易忽視經(jīng)營管理的方法。隨著市場競爭的日益激烈特別是2014年下半年以來，房地產(chǎn)市場下行趨勢明顯，根本沒有達到預計的銷量目標，樓市成交頻掀跌勢，致使不少房地產(chǎn)企業(yè)加入到降價大軍中，房價不斷松動。這就要求各房地產(chǎn)企業(yè)更要重視經(jīng)營的管理，降低經(jīng)營成本，從而能達到預期的效益。目前某市場的房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理階段都在進行開源節(jié)流。開源就是說多方式進行房產(chǎn)銷售，利用任何可以利用的方式對自己的房源進行銷售或者對外出租，節(jié)流就是說在項目進行階段過程中避免任何不必要的支出，減少浪費，特別是因為自身設計或者規(guī)劃過程中造成的重復建設，從而通過開源節(jié)流的政策，擴大項目銷售，節(jié)約建設從成本，達到利

32、益最大化。3.3 案例分析房地產(chǎn)開發(fā)是一個漫長而復雜的過程，其中任何一個方面出現(xiàn)問題，都會給項目帶來不可收拾的后果。如今，全國各地都有“爛尾樓”的存在，某最著名的爛尾樓項目彩石山莊項目，2006年三聯(lián)集團在某市歷城區(qū)彩石鎮(zhèn)與政府聯(lián)合開發(fā)2400畝的“高品質(zhì)農(nóng)業(yè)項目基地”，彩石山莊項目也同時啟動。從轟轟烈烈的大肆宣傳到最后的成為震驚全國的爛尾項目，究其原因，就是項目在開發(fā)的環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題，使項目成為了犧牲品，給當?shù)氐陌傩?、給某市政府也帶來了嚴重的影響。首先是項目的前期規(guī)劃出現(xiàn)問題，當時正值房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的時代，三聯(lián)集團沒有顧忌自身沒有開發(fā)經(jīng)驗，盲目的對該項目進行投資，另外企業(yè)沒有考慮到項目所

33、在地的經(jīng)濟發(fā)展，盲目樂觀的估計了當時的購買力，缺乏對整個項目的具體掌控，沒有一個詳細的發(fā)展規(guī)劃。其次企業(yè)在項目開發(fā)之際沒有考慮到實際的成本支出，正是因為三聯(lián)集團沒有開發(fā)的經(jīng)驗可以借鑒，更沒有制定合適的策略，這就使得整個的項目建設管理混亂，重復建設嚴重，大大的提高了項目的經(jīng)營成本，最后造成了項目入不敷出。再就是項目開始階段，由于政策和監(jiān)管的缺失，開發(fā)商收取大量售房款項后挪作他用，最后造成項目的資金流斷裂。另外在經(jīng)營管理方面，該項目在尚沒有取得商品房預售證的情況下就開始預售，存在隱患。種種原因造成了某最著名的爛尾項目，直到2014年下半年，在山東省政府出面協(xié)調(diào)之下才妥善處理了該項目?？梢?，雖然可從

34、行政管理體制、政策導向等方面采取有效措施對項目進行控制, 但最終有效防范風險的關鍵還在于開發(fā)商自己。4 某市房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)投資風險控制的對策4.1 明確區(qū)位建設選擇最佳投資區(qū)位，做出投資組合策略正確投資區(qū)位不僅能減少投資風險，還能提高未來的預期收益。人們常說:天時地利人和能夠提高事件的成功率，可見地理位置具有舉足輕重的作用。而在房地產(chǎn)行業(yè)，還要考慮所選項目開發(fā)位置的交通、商貿(mào)、社會狀況，當然還包括該城市的未來發(fā)展趨勢。就某現(xiàn)階段來看，2015年初的國土資源局會議發(fā)文顯示,日后土地供應會向西部及周邊發(fā)展。這也就要求現(xiàn)階段的某市房地產(chǎn)企業(yè)改變自己的經(jīng)營策略，向西部和周邊進行發(fā)展，但是由于這些地區(qū)經(jīng)濟

35、相對發(fā)展比較落后，這些企業(yè)必須在保證工程質(zhì)量的前提條件下進行控制,通過降低建筑成本或降低收益率來適應某房地產(chǎn)市場的發(fā)展。另外房地產(chǎn)投資考慮交通及購物是否便利以及影響孩子上學的文化環(huán)境等。投資者在選擇位置時也要考慮未來投資環(huán)境變化對其投資項目的影響，加重對投資環(huán)境的預測分析。而不同房地產(chǎn)投資類型,根據(jù)其不同特征加以分析再做出利于決策目標的選擇，選擇搭配不同類型的房地產(chǎn)來降低投資風險的策略。 4.2 制定合理規(guī)劃作為一個開發(fā)企業(yè)，在決定開發(fā)一個項目的時候就應該對整個項目進行全方面的規(guī)劃。首先，在對所看中土地進行摘牌之前，要對所看土地進行詳細的了解，包括該塊土地的所有要求數(shù)據(jù)，根據(jù)該數(shù)據(jù)再根據(jù)自己企

36、業(yè)實際的情況進行規(guī)劃，作為開發(fā)企業(yè)開發(fā)一個項目，最重要的一個數(shù)據(jù)就是要充分利用容積率。其次，要根據(jù)自己項目的實際情況，對整個開發(fā)過程進行詳細的開發(fā)流程進行規(guī)劃，包括各部門的詳細分工，使各個部門對自己的工作明確，規(guī)劃明確就能避免在以后的開發(fā)過程中出現(xiàn)因為分工不明出現(xiàn)相互推諉，從而給項目帶來不必要的損失。再次，要根據(jù)項目當?shù)氐尼槍φ撸贫ㄏ鄳呢攧蘸投愂盏囊?guī)劃，既不能偷稅漏稅，又不能重復交稅，盡可能的做到合理避稅，使項目利益最大化。4.3 多渠道籌資目前某市房地產(chǎn)企業(yè)的籌資方式比較單一，90%以上的企業(yè)都是通過銀行進行籌資，渠道單一，風險較大。以前的單一的在銀行進行開發(fā)貸款已經(jīng)不適合現(xiàn)階段房地產(chǎn)

37、企業(yè)的發(fā)展，就目前來看，現(xiàn)在新興產(chǎn)生很多的籌資渠道。在某的房地產(chǎn)行業(yè)里比較流行的是將手中庫存物業(yè)進行對外出租或者放到銀行進行抵押貸款，當對該物業(yè)進行銷售的時候，在將物業(yè)從銀行手中贖回進行銷售，這樣可以保證庫存物業(yè)始終能給企業(yè)帶來收益。4.4 提高企業(yè)自身實力房地產(chǎn)行業(yè)具有投資金額大，資金收回時間長的特點，對投資者能產(chǎn)生持續(xù)而長期的影響，一旦投資項目開始進行，短期內(nèi)資金很難收回。為了保證投資決策的正確有效，必須按科學的投資決策程序，項目不能脫離市場的實際需求和現(xiàn)實情況，否則不但很難通過政府的審批，而且會對自己項目產(chǎn)生不可收拾的后果。所以企業(yè)要提高自身實力，正確做出決策，主要把握以下幾點。第一，根

38、據(jù)自身企業(yè)的經(jīng)營情況準確定位一個房地產(chǎn)企業(yè)的目標市場。不能單純?yōu)榱俗非罄麧?，制定不符合企業(yè)實際的藍圖，并不斷地擴張企業(yè)的規(guī)模而忽視房地產(chǎn)業(yè)的高風險性。第二，建立合理的企業(yè)內(nèi)部組織結構，提高人員的管理水平，加強長期股權投資的過程管理。建立并加強企業(yè)管理信息化系統(tǒng)建設，其會直接影響投資項目的高效運作第三，建立健全企業(yè)風險防范評價體系，提高企業(yè)管理者的風險防范意識，科學的規(guī)避風險，以便做出投資風險的投資決策。很多房地產(chǎn)商就是缺乏風險意識，盲目的投資，使得資金鏈斷裂，造成嚴重的損失。因此，企業(yè)要不斷地強化風險意識。4.5 注重工程質(zhì)量問題在項目實施這一階段，開發(fā)商要實行程序化的管理，建立項目質(zhì)量保證體

39、系，防止在施工過程中由于管理不善、措施不當以及資源的短缺對項目的質(zhì)量造成影響。出現(xiàn)質(zhì)量問題一方面會由于房地產(chǎn)市場的變化而錯過最佳的租售時機，間接的影響經(jīng)營管理階段；另一方面會增加相應的管理費用，投資成本會增加。面對由于設計變更或方案設計不合理帶來的風險，企業(yè)設計部要加強施工前圖紙的審查工作，提高審圖的質(zhì)量，了解關鍵工程部位的質(zhì)量問題，更好的保證工程的質(zhì)量問題，所以最主要的就是房地產(chǎn)企業(yè)要在投資決策階段做好規(guī)劃和設計。對于房地產(chǎn)項目的建設階段，存在招標和承包合同的風險，所以加強招投標的力度，在縮短工期，提高質(zhì)量方面回取得的明顯的效果，可以使工程投資建設得到有效的控制。另外要簽訂公正合理的承包合同

40、，合同條款要完善，闡述要嚴謹，防止因合同而帶來的各種問題。4.6 制定正確的營銷策略在經(jīng)營管理過程中，房地產(chǎn)商要密切關注市場的動態(tài)，抓住適當?shù)匿N售時機，制定正確并準確的營銷策略，采用多種營銷方式，開拓多種營銷渠道，理性制定銷售策略。就某市場來言，目前房地產(chǎn)市場處于日漸平穩(wěn)的發(fā)展階段，就這種現(xiàn)狀，所有房地產(chǎn)企業(yè)應該加大項目的宣傳力度，而且所有的宣傳應該切合實際情況，對自己的項目進行詳細的分析，是潛在購房者通過宣傳就能了解項目?，F(xiàn)在開發(fā)企業(yè)中比較流行的營銷策略就是對項目進行網(wǎng)絡宣傳。隨著網(wǎng)絡時代的到來，越來越多的開發(fā)企業(yè)陸續(xù)將自己的項目放入網(wǎng)絡平臺進行銷售，打開多種銷售渠道，通過這種方式，使?jié)撛谫?/p>

41、房者不用親自到項目現(xiàn)場就能了解項目，而且能通過網(wǎng)絡針對項目進行交流，做出比較，從而使顧客理性的購房。4.7 注重物業(yè)管理注重物業(yè)管理，目前所有的開發(fā)項目都是在開發(fā)之前就對物業(yè)管理進行招標。中標物業(yè)企業(yè)對整個開發(fā)項目進行前期的物業(yè)管理，加強物業(yè)管理人員的素質(zhì)，切實的為業(yè)主解決問題，定期檢查，杜絕各種安全隱患，這樣可以通過良好的物業(yè)管理樹立良好的房地產(chǎn)項目形象，從而提高項目在廣大業(yè)主間的口碑。目前某大型的房地產(chǎn)企業(yè)基本都有自己下屬的物業(yè)管理公司，這樣既方便管理，又能保證切實的落實業(yè)主的意見和建議，但是這種情況也會造成開發(fā)商和物業(yè)對相關問題進行推諉，不作為。參考文獻1 曾桂圓.淺析房地產(chǎn)投資風險及其防范對策J.重慶三峽學院學報, 2004(6).2 張鐵平.房地產(chǎn)投資風險分析與投資決策D.華中科技大學, 2006:7-183 Greer.G.E.Investment Analysis for Real Estate Decisions, 19974 Roger ESindt.Real Estate Investment Analys