什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研

1、【精品文檔】什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，對(duì)相關(guān)的市 場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行 研究與預(yù)測(cè)，為決策者了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)趨勢(shì)， 制定公司營業(yè)計(jì) 劃，擬訂經(jīng)營策略提供參考與建議。通俗地講，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查就是 房地產(chǎn)經(jīng)營者的千里眼和順風(fēng)耳。由于土地和房屋的不動(dòng)性，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查也就具有很強(qiáng)的地 域特征。因此，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的切入，習(xí)慣的做法是依據(jù)地域形態(tài)， 先由點(diǎn)（整個(gè)樓盤）到線和面（區(qū)域市場(chǎng)），再由線和面到體（宏觀環(huán) 境），然后再回復(fù)到線和面，從線和面再回復(fù)到點(diǎn)，不斷循環(huán)往復(fù)， 融會(huì)貫通，才可能真正地予以把

2、握。（一）點(diǎn)-單個(gè)樓盤對(duì)單個(gè)樓盤進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)，它不但是新 進(jìn)員工接觸房地產(chǎn)知識(shí)的第一課，而且也是任何資深人員及時(shí)了解房 地產(chǎn)市場(chǎng)最為具體、最為直接的途徑。單個(gè)樓盤的市場(chǎng)調(diào)查通常包括以下四大項(xiàng)：1、產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析的第一部分是分析樓盤的地理位置。 從大的方面講，分 析樓盤的地理位置，就是分析樓盤的區(qū)域歷史沿革和區(qū)域特性 （商業(yè) 中心、工業(yè)中心、學(xué)院社區(qū)等），了解區(qū)域交通狀況（公交、地鐵、高 架、輕軌、省市級(jí)公路、區(qū)縣級(jí)公路等），了解區(qū)域公共配套設(shè)施（水、 電、煤氣等市政配套，公園、學(xué)校、醫(yī)院、影劇院、商業(yè)中心、超市、 賓館、圖書館、體育場(chǎng)館、集貿(mào)市場(chǎng)、著名餐館等生活配套 ）

3、和人文 環(huán)境等。從小的方面講，分析樓盤的地理位置，就是分析樓盤地塊的 大小形狀、所處位置，它的東西南北的鄰居是誰，它的進(jìn)出道路如何， 是否臨街等。和其他商品不一樣，樓盤的地理位置是樓盤不可分離的 關(guān)鍵因素，它的優(yōu)劣與否，往往決定了樓盤的大部分價(jià)值，應(yīng)該講， 樓盤的地理位置也應(yīng)該從屬于產(chǎn)品性質(zhì)的某一方面， 但因?yàn)樗闹陵P(guān) 重要性，所以我們就把它單獨(dú)立項(xiàng)進(jìn)行討論。產(chǎn)品分析的第二部分是對(duì)具體產(chǎn)品的分析， 就是對(duì)樓盤市調(diào)的主 體部分進(jìn)行分析。該部分重點(diǎn)在于了解樓盤的指標(biāo)和參數(shù)，它具體包 括土地大小，總建筑面積，產(chǎn)品類別與規(guī)劃，建筑設(shè)計(jì)與外觀，總建 套數(shù)與戶型，面積、格局配比，建筑用材，公共設(shè)施和施工進(jìn)

4、度等。 分析產(chǎn)品是理解樓盤的基礎(chǔ)，只有認(rèn)真分析產(chǎn)品，才能正確把握因此 而產(chǎn)生的種種變化。產(chǎn)品因素中還有一個(gè)特別項(xiàng)目，雖不是產(chǎn)品本身，但卻是產(chǎn)品的 重要構(gòu)成，它就是我們常說的公司的組成，即樓盤的投資、設(shè)計(jì)、建 設(shè)和物業(yè)管理等主要事項(xiàng)的承擔(dān)公司是誰， 他們的資質(zhì)如何，彼此間 是如何合作的等。從公司的組成狀況我們可以問接地評(píng)估樓盤的資信 度。2、價(jià)格組合樓盤的價(jià)格組合主要包括產(chǎn)品的單價(jià)、總價(jià)和付款方式。市場(chǎng)中， 往往有許多價(jià)格方面的促銷活動(dòng)，但萬變不離其宗，其最終依舊歸結(jié) 于價(jià)格組合的三個(gè)方面的搭配。剖析價(jià)格組合，并了解其運(yùn)用策略也 是市場(chǎng)調(diào)查最吸引人的地方。3、廣告策略廣告策略主要包括廣告基調(diào)的推

5、敲， 主要訴求點(diǎn)的把握，媒體的 選擇，廣告密度的安排和具體實(shí)施效果等。 具體廣告行為的市場(chǎng)調(diào)查 不可能囊括各方面的大小事項(xiàng)，關(guān)鍵是把握其廣告策劃的精髓。4、銷售執(zhí)行研究銷售執(zhí)行是市場(chǎng)調(diào)查最關(guān)鍵的地方，它一方面是指具體的業(yè) 務(wù)安排，如銷售點(diǎn)的選擇、人員的配置、業(yè)務(wù)執(zhí)行等；另一方面則是 調(diào)查實(shí)際銷售結(jié)果，如什么樣的戶型最好賣，什么樣的總價(jià)最為市場(chǎng) 所接受，吸引客戶最主要的地方是什么，購房客戶群有什么特征，等 等。所有的這一切都是市場(chǎng)調(diào)查所應(yīng)該了解的?？梢哉f，銷售執(zhí)行中的銷售狀況是果，其他幾個(gè)方面都是因.了 解因果關(guān)系，分析其中的緣由，是單個(gè)摟盤也是整個(gè)市調(diào)工作的全部 內(nèi)涵。（二）線和面-區(qū)域市場(chǎng)對(duì)

6、單個(gè)樓盤的詳盡了解之后，我們可以著手區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)查與分 析。一般來講，區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)查與分析，主要包括區(qū)域分析、區(qū)域產(chǎn) 品分析和需求特征分析三個(gè)方面。1、區(qū)域分析區(qū)域分析是指在特定區(qū)域中，對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的交通干線、區(qū) 域特征和發(fā)展規(guī)劃三方面因素的綜合分析。區(qū)別于單個(gè)樓盤的地理位 置分析，在具體分析中，區(qū)域分析更側(cè)重于整體的分析和宏觀評(píng)估。2、區(qū)域產(chǎn)品分析區(qū)域產(chǎn)品分析主要包括了解和分析在某個(gè)特定的區(qū)域范圍內(nèi)，樓盤的總量、類別、位置分布、單價(jià)分布、總價(jià)結(jié)構(gòu)、各類營銷手法的 市場(chǎng)反應(yīng)和市場(chǎng)空白點(diǎn)的捕捉等。 分析區(qū)域產(chǎn)品，關(guān)鍵在于認(rèn)真研究 區(qū)域產(chǎn)品的共同性與特異點(diǎn)，以及它們市場(chǎng)反映強(qiáng)弱的緣由。如某區(qū)

7、域的樓盤，在都是住宅，都是一樣的價(jià)格，都是和樣的品質(zhì)的情況下， 其中的一個(gè)賣得相當(dāng)好，這就是區(qū)域產(chǎn)品應(yīng)該著力分析的地方。3、需求特征需求特征是指區(qū)域人口數(shù)量和密度、 人口結(jié)構(gòu)和家庭規(guī)模、購買 力水平、客戶的需求結(jié)構(gòu)與特征、人口素質(zhì)和習(xí)慣嗜好等。需求特征 是調(diào)研者從客戶的角度對(duì)產(chǎn)品的一種審視， 把握需求特征是我們對(duì)產(chǎn) 品不斷創(chuàng)新的動(dòng)力與源泉。實(shí)踐證明，區(qū)域市場(chǎng)分析是建立在單個(gè)樓盤的詳盡市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ) 之上的。坐在辦公室冥思苦想、抄抄寫寫是拿不出有分量的區(qū)域市場(chǎng) 分析報(bào)告的。要寫好區(qū)域市場(chǎng)分析報(bào)告，首先應(yīng)該詳細(xì)調(diào)查該區(qū)域某 一單個(gè)樓盤，而后以這個(gè)樓盤所在的街道為延伸區(qū)， 將整個(gè)街道的所 有樓盤調(diào)查仔細(xì)，最后，則以這一街道為基準(zhǔn)，分別詳細(xì)調(diào)查周邊的 各條街道的樓盤情況。由此從點(diǎn)到線，從線到面，不斷地比較、分析、 歸納和總結(jié)，區(qū)域市場(chǎng)的狀況便會(huì)了如指掌。（三）體宏觀