三亞旅游地產(chǎn)營銷策略研究1107（改）[精選]

1、遠程教育學院本科生畢業(yè)論文（設計）題目 三亞旅游地產(chǎn)營銷策略研究 年級與專業(yè) 14秋工商管理 學習中心 華家池 沈逵 浙江大學遠程教育學院本科生畢業(yè)論文（設計）誠信承諾書2.本人在畢業(yè)論文（設計）中引用他人的觀點和參考資料均加以注釋和說明。3.本人承諾在畢業(yè)論文（設計）選題和研究內(nèi)容過程中沒有抄襲他人研究成果和偽造相關數(shù)據(jù)等行為。4.在畢業(yè)論文（設計）中對侵犯任何方面知識產(chǎn)權的行為，由本人承擔相應的法律責任。 楊峰2016年11月07日論文版權使用授權書 本論文作者完全了解 浙江大學遠程教育學院 有權保留并向國家有關部門或機構(gòu)送交本論文的復印件和電子文檔，允許論文被查閱和借閱。本人授權 浙江大

2、學遠程教育學院 楊峰2016年11月07日摘要作為三亞旅游和房地產(chǎn)兩個高度相關的產(chǎn)業(yè)結(jié)合發(fā)展的產(chǎn)物，2016年以來三亞旅游房地產(chǎn)已經(jīng)成為三亞經(jīng)濟新的增長點。文章主體部分為分析三亞高端樓盤開發(fā)的基礎上進行改善與升級，指出三亞旅游文化氛圍打造品牌旅游地產(chǎn)與三亞觀光度假與休閑娛樂旅游地產(chǎn)，最后文章指出改善三亞旅游地產(chǎn)的策略有兩點：統(tǒng)籌規(guī)劃合理布局使自然景觀與地產(chǎn)景觀二合一和準確定位穩(wěn)步發(fā)展三亞地產(chǎn)國際化進程。關鍵詞：房產(chǎn)開發(fā)模式；旅游；三亞目錄摘要i一、緒論1（一）選題背景1（二）研究意義1二、三亞旅游房地產(chǎn)市場價格現(xiàn)狀2（一）三亞旅游房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀2（二）三亞旅游房地產(chǎn)價格的變化2三、三亞旅游

3、房地產(chǎn)目前的市場現(xiàn)狀分析4（一）三亞房地產(chǎn)成為經(jīng)濟增長的主力軍4（二）消費的主體主要以島外的人民為主4（三）房價呈現(xiàn)出快速增長的趨勢4（四）購買需求量大，但使用效率不高4四、三亞旅游房地產(chǎn)市場營銷分析6（一）市場營銷的概念與內(nèi)涵6（二）三亞旅游房地產(chǎn)媒體營銷具體策略分析61.電視、媒體宣傳667財務預算77產(chǎn)品7定價8渠道8促銷8五、三亞旅游房地產(chǎn)市場營銷建議9（一）統(tǒng)籌規(guī)劃合理布局使自然景觀與地產(chǎn)景觀二合一9（二）準確定位穩(wěn)步發(fā)展三亞地產(chǎn)國際化進程9總結(jié)11參考文獻12一、緒論（一）選題背景改革開放以來，我國的經(jīng)濟得到迅速的成長與發(fā)展，人民的生活水平和生活質(zhì)量都得到了極大的改善和提高。在強調(diào)

4、物質(zhì)生活發(fā)展的同時，人們也越來越注重精神文化生活的提高，而旅游業(yè)作為人們提高精神文化生活質(zhì)量的首要選擇，也越來越成為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的有效助推力。三亞作為熱門旅游勝地的首選，其房地產(chǎn)的市場價格也隨著旅游行業(yè)的發(fā)展變化而變化。在我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的重要關節(jié)，三亞旅游房地產(chǎn)價格的變化趨勢也越來越受到社會大眾和房地產(chǎn)企業(yè)的重視，故對這個課題產(chǎn)生了研究的興趣。（二）研究意義本文以三亞旅游房地產(chǎn)價格的變化為論文的研究對象，運用定性與定量的方法從三亞旅游房地產(chǎn)的目前的市場發(fā)展的有效數(shù)據(jù)和現(xiàn)狀來總結(jié)其價格變化發(fā)展的特征，與此同時，也從三亞旅游房地產(chǎn)的類別與開發(fā)模式來對價格的影響進行分析，把握住影響三亞旅游房

5、地產(chǎn)價格變化的主要因素，進而制定出三亞旅游房地產(chǎn)的營銷策略。二、三亞旅游房地產(chǎn)市場價格現(xiàn)狀（一）三亞旅游房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀2.12年至2014年，三亞房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成4545億元，占全省固定資產(chǎn)投資總額的439%，年均増長331%高出全國127個百分點。2010-2014年，三亞房地產(chǎn)業(yè)增加值占gdp比值年均為10%從上，比全國同期占比高出5-6個百分點。以2014年為例，根據(jù)國家統(tǒng)計局三亞調(diào)查總隊統(tǒng)計，2014年，三亞共有3項主要經(jīng)濟指標增速位列全國第一。 邱守明.旅游地產(chǎn)研究綜述j. 北方經(jīng)貿(mào). 2015分別是：房地產(chǎn)開發(fā)投資排名第一；第三產(chǎn)業(yè)增速排名第一；第一城鎮(zhèn)居民年人均可支配收

6、入增速排名第一。其中，房地產(chǎn)投資增速也在三亞省的房地產(chǎn)開發(fā)領域中迅速擴展，房地產(chǎn)從東部向中西部、由沿海向腹地加快推進，中西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長。2014年，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資109802化元，同比増長170，占三亞房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的830；中部地區(qū)投資75.33億元，增長258，占6；西部地區(qū)投資24910億元，增長244，占11。 林明恒.海南房地產(chǎn)價格影響因素的實證研究 j. 海南金融. 2015東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資仍占據(jù)主導地位，但中西部等旅游新興市甚増速更快。分投資用途看，商品住宅投資為113521億元，與去年同期相比增長134，增速回落159個百分點；住宅投資占房地產(chǎn)

7、投資總額的773，比重比上年同期回落56個百分點。（二）三亞旅游房地產(chǎn)價格的變化 三亞是中國的熱帶門戶，也是東方的度假天堂。終年明媚的陽光和宜人的氣候為她贏得了廣闊的旅游市場和發(fā)展前景。近年來，隨著三亞旅游品牌國際化的程度的不斷深化和人民生活水平和質(zhì)量的不斷提高，人們的消費觀念也因此有了較大的變化，在此基礎上，三亞的旅游房地產(chǎn)市場不斷的活躍起來。 李函晟.海南房地產(chǎn)行業(yè)限購政策 j. 經(jīng)濟研究導刊. 2015據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年至2015年，五年的時間內(nèi)，三亞市房地產(chǎn)投資總額以同比均在25%的幅度上逐年遞增，保持了良好的發(fā)展態(tài)勢，隨著政府和當?shù)卣叩姆龀?，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)逐步建立，且

8、均占三亞地區(qū)固定資產(chǎn)投資總額50%以上。這說明三亞市房地產(chǎn)投資占比大，且成為三亞地區(qū)固定資產(chǎn)投資的重要組成部分。圖2-2-2 三亞旅游房地產(chǎn)價格的變化趨勢三亞旅游房地產(chǎn)在2010年至2014年這五年里旅游房地產(chǎn)的價格變化情況分析。從圖2-2-2中我們可以看出三亞旅游房地產(chǎn)價格有明顯的增長趨勢，從2010年的5037元每平方米的房價，在五年的時間內(nèi)上升了近70%以上，同時三亞地區(qū)的房地產(chǎn)價格仍舊保持著上漲的態(tài)勢。客戶群體的極大程度涌入三亞，成交面積持續(xù)增加，有良好的發(fā)展趨勢。三亞作為旅游度假城市，其旅游房地產(chǎn)具有典型的“候鳥城市”的獨特市場特征，總結(jié)起來有六個方面。一是三亞旅游房地產(chǎn)市場消費的主

9、體主要來自于島外的群體，因為三亞獨特的旅游資源，吸引了不少外地的投資者在此買房。二是三亞旅游房地產(chǎn)市場與旅游業(yè)聯(lián)系緊密，銷售曲線隨著季節(jié)成u字型分布，冬季的游客更為多一點。三是三亞旅游房地產(chǎn)中商品房的使用率并不是很高，小戶型因其安逸舒適，成為了市場的主角。 丁名申,錢平雷編著.旅游房地產(chǎn)學m. 復旦大學出版社, 2015四是三亞的旅游房地產(chǎn)經(jīng)濟周期具有明顯的滯后性。五是購房客戶來源兩極分化較為嚴重。六是三亞旅游房地產(chǎn)的價格與低價的高低和距離具有緊密的相關性。三、三亞旅游房地產(chǎn)目前的市場現(xiàn)狀分析（一）三亞房地產(chǎn)成為經(jīng)濟增長的主力軍隨著三亞省旅游資源的不斷開發(fā)，三亞的經(jīng)濟也借助這一有效推動力在近幾

10、年來持續(xù)增長。旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為相互依存和共同發(fā)展的兩個整體，旅游業(yè)促進房地產(chǎn)業(yè)的有效開發(fā)，房地產(chǎn)業(yè)促進旅游業(yè)的興盛發(fā)展。據(jù)有效數(shù)據(jù)統(tǒng)計，從2011年到2014年三亞省這四年的發(fā)展中，三亞省旅游房地產(chǎn)開發(fā)的投資總額不斷的提高，從一開始的126.95億元到287.96億元，旅游房地產(chǎn)開發(fā)增長的速度也從42.3%轉(zhuǎn)變?yōu)?014年的44.5%，在三亞省旅游房地產(chǎn)注重量的積累的同時，也積極尋求在旅游房地產(chǎn)版塊中質(zhì)的突破與發(fā)展。三亞省的旅游房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，促進了三亞省政府整體財政收入的提高，從2011年的9.73%的增長到2014年的15.8%的增長。 吳必虎.區(qū)域旅游規(guī)劃原理m. 中國旅游

11、出版社, 2015（二）消費的主體主要以島外的人民為主三亞省以其特有的旅游資源，吸引了不少島外的群體來三亞省內(nèi)進行房地產(chǎn)方面的消費。其中，大部分購買者為島外的富裕人群，在三亞房地產(chǎn)購買群體的調(diào)查中，島外富裕人群的消費占真?zhèn)€三亞省旅游房地產(chǎn)的65%以上。隨著國際旅游的開展，三亞島的發(fā)展前景廣闊，不少投資者看到這一情況都開始紛紛加大對房地產(chǎn)的購買需求量。到2015年5月份為止的數(shù)據(jù)顯示，三亞省島外旅游房地產(chǎn)消費比例占到90%以上。（三）房價呈現(xiàn)出快速增長的趨勢三亞省借助其獨特的旅游資源，經(jīng)濟在近幾年中有效的高速發(fā)展。經(jīng)濟的發(fā)展也促進了三亞當?shù)厝嗣裆顥l件和水平的有效改善和提高。島外人民的購房需求旺

12、盛，島內(nèi)的房地產(chǎn)供求關系也日趨緊張，在供不應求的狀況下，旅游房地產(chǎn)的土地成本也在短時間內(nèi)急劇增加，因而三亞旅游房地產(chǎn)價格也呈現(xiàn)出一個快速增長的趨勢。在2011年，三亞省商品房的銷售面積達到了294.93萬平方米，同比上漲了221.67%；商品房的平均的銷售價格也有所增長，達到了9692.63元/平方米，同比也有較大的上漲，上漲了49.59%。雖然政府針對旅游房地產(chǎn)價格迅速上漲的現(xiàn)狀及時做出了調(diào)整的措施，但旅游房地產(chǎn)價格的上升勢頭依然強勁。（四）購買需求量大，但使用效率不高因三亞經(jīng)濟發(fā)展的獨特性，旅游房地產(chǎn)逐漸成為三亞房地產(chǎn)發(fā)展中的主要推動力。在三亞旅游房地產(chǎn)的發(fā)展中，90%以上是島外的人民消費

13、和購買，島外人民來往三亞存在著較大的季節(jié)性，與此同時，各種炒房和投機的行為也使得三亞旅游房地產(chǎn)的房價在短時間內(nèi)被太高，這也使得三亞的旅游房地產(chǎn)的使用效率不高，出現(xiàn)了大面積的樓盤空置。四、三亞旅游房地產(chǎn)市場營銷分析（一）市場營銷的概念與內(nèi)涵市場營銷是企業(yè)或者個人通過契合市場發(fā)展、市場態(tài)勢、市場變化的手段來引導顧客進行自身品牌的認知、品牌的消費，以此來帶動整個品牌的樹立和發(fā)展。市場營銷的本質(zhì)是打開潛在的用戶市場，幫助企業(yè)占據(jù)一定的市場份額。 杜靖川.我國旅游房地產(chǎn)發(fā)展 j. 桂林旅游高等專科學校學報. 2015(05) 企業(yè)可以通過運用現(xiàn)代傳播和推廣較快的模式和方式，來達到自身品牌在大眾消費群體中

14、的樹立和認知，提高企業(yè)品牌的認知度和信用度，并且通過運用良好的營銷手段提升企業(yè)在市場中的核心競爭力，以及品牌在大眾消費群體中的認知度，最終提升企業(yè)的市場附加值和收益。（二）三亞旅游房地產(chǎn)媒體營銷具體策略分析1.電視、媒體宣傳（1）投放平臺：三亞電視臺、三亞當?shù)貓蠹垺㈦s志等。（通過投放到當?shù)氐碾娨暸_、報紙等公眾瀏覽量高且宣傳方式較為正式的媒體渠道，有利于三亞旅游房地產(chǎn)企業(yè)提高自身的社會公眾影響力，使得三亞旅游房地產(chǎn)企業(yè)的形象更加規(guī)范化，消費者和觀眾在閱讀和收看時會提升對三亞旅游房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)質(zhì)量、服務質(zhì)量、三亞旅游房地產(chǎn)企業(yè)形象的信任度）（2）投放時間：營銷活動前一個月（x月x日-x月x日）（由

15、于電視投放的周期較長，觀眾和消費者接觸到媒體信息的內(nèi)容周期較久，所以提前一個月的時間進行投放，一是為了投放的周期符合營銷活動舉辦的時間，二是為了提前給活動進行預熱）（3）廣告的內(nèi)容：廣告的內(nèi)容一般以好記、上口為主要原則，本次設定的廣告內(nèi)容主要以突出活動內(nèi)容、活動地點、活動參與方式，三個要素，內(nèi)容清晰好記，觀眾和消費者在進行閱讀和觀看時能夠依據(jù)內(nèi)容、地點等標志強的要素，來準確地判斷出本次活動與其他類似活動的差異，并有可能加入到活動當中。（1）宣傳時間：營銷活動開展前一個月（x月x日-x月x日）（3）宣傳的內(nèi)容：以本次“三亞旅游房地產(chǎn)，風景宜人價格適中”為宣傳的主題，首先對房產(chǎn)買賣過程中一些弊端進

16、行描述，引起消費者的回憶，再根據(jù)房產(chǎn)的實際交易情況，以及制作的宣傳圖來介紹本次營銷活動的意義和內(nèi)容。（由淺入深的方式更能引起消費者的共鳴，使得本次活動更加切合實際生活和交易市場，令更多的消費者能夠切身的感受到三亞旅游房地產(chǎn)企業(yè)風景宜人價格適中的意義）（1）投放時間：營銷活動前一個月推出（x月x日-x月x日）（海報的宣傳效力明顯沒有電視臺與互聯(lián)網(wǎng)傳播的效率高，且傳播的時間較久，因此提前一個月的時間進行投放，一是為了能夠讓更多的人能夠看到活動的宣傳內(nèi)容，二是為了提前給活動進行預熱）（2） 投放地點：三亞大型商業(yè)綜合類超市門口、高檔商場的大屏幕、中高端酒店前臺宣傳電子屏幕上等。通過投放到日均人流量高

17、且宣傳方式較為現(xiàn)代化的媒體渠道，有利于三亞旅游房地產(chǎn)企業(yè)提高自身的時代感，使得三亞旅游房地產(chǎn)企業(yè)的形象更加現(xiàn)代化，提升對三亞旅游房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代化服務理念和標準的意識，同時加強營銷推廣。財務預算本次營銷活動的財務預算為5萬元整，因成本受控，電視傳媒等大型傳播渠道無法全面展開，因此本次營銷推廣的主要投放的渠道為互聯(lián)網(wǎng)渠道，通過軟文以及商業(yè)文的形式向公眾宣傳三亞旅游房地產(chǎn)企業(yè)，并樹立起良好的企業(yè)形象。（3）產(chǎn)品定價渠道促銷五、三亞旅游房地產(chǎn)市場營銷建議（一）統(tǒng)籌規(guī)劃合理布局使自然景觀與地產(chǎn)景觀二合一準確定位穩(wěn)步發(fā)展三亞地產(chǎn)，改善三亞旅游地產(chǎn)營銷策略詳細來說就是將房地產(chǎn)和旅游相結(jié)合，打造其他內(nèi)陸城市沒

18、有的特色房地產(chǎn)，讓購房者在三亞積極買房落戶，具體操作上要統(tǒng)籌規(guī)劃合理布局使自然景觀與地產(chǎn)景觀二合一，對旅游房地產(chǎn)開發(fā)項目要進行必要的可行性分析，進行相關市場調(diào)研和市場分析。三亞鳳凰島的建設就很好體現(xiàn)了這些特點雖說是一座人工島但從從整體上來看卻讓人感受不到這像會是人工建成的，完全符合周圍的景觀藝術，面朝大海拔地而起，給人一種春暖花開的感受。 劉艷紅.旅游房地產(chǎn)業(yè)形成的分蘗理論分析j. 生產(chǎn)力研究. 2014(03)在旅游房地產(chǎn)開發(fā)上，要統(tǒng)籌規(guī)劃合理布局使自然景觀與地產(chǎn)景觀二合一。將旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品與自然景觀,人文景觀,民俗,文化,歷史等因素相融合，運用到旅游房地產(chǎn)開發(fā)項目上，注重借勢去發(fā)展旅游房地

19、產(chǎn)，達到經(jīng)濟效益。三亞旅游資源豐富多樣，三亞有209.4公里長的海岸線，分布著19個港灣,40多個島嶼，匯集了陽光,海水,沙灘,森林,溫泉,中國乃至世界熱帶海洋旅游資源最豐富,最密集的地區(qū)之一。 鄧仕敏.關于發(fā)展旅游房地產(chǎn)的思考j. 市場經(jīng)濟研究. 2015(06)在布局上應依據(jù)當?shù)氐淖匀画h(huán)境建設一些能體現(xiàn)自身風格的建筑，在保留自身文化精神以及自然資源的同時可以添加一些獨特的景觀與建筑結(jié)合在一起。如開發(fā)旅游資源的大手筆,大氣魄，不僅緣自其自身獨特的濱海旅游資源，還緣自三亞人對旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大視野,大規(guī)劃。善于挖掘利用和合理規(guī)劃開發(fā)自身旅游資源，這不僅給三亞旅游業(yè)帶來了發(fā)展，也給了周圍一些小城市

20、帶來了更多的機會。（二）準確定位穩(wěn)步發(fā)展三亞地產(chǎn)國際化進程準確定位穩(wěn)步發(fā)展三亞地產(chǎn)國際化進程，戶來源國際化、設計國際化、產(chǎn)品品質(zhì)國際化、物業(yè)服務都進一步國際化，內(nèi)地企業(yè)對外房地產(chǎn)投資集中在國際化大城市，全球知名物業(yè)咨詢機構(gòu)萊坊在三亞發(fā)布中國對外房地產(chǎn)投資報告變遷中求增長，報告指出2015年內(nèi)地對外房地產(chǎn)投資表現(xiàn)強勁，2016年上半年強勁的勢頭依然持續(xù)，對外投資達到107億美元。 黃震方.旅游景區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)模式研究j. 安徽農(nóng)業(yè)科學. 2015(21)這主要受益于內(nèi)地繼續(xù)深化經(jīng)濟改革、保持了中高速增長以及英鎊等貨幣貶值等因素。 準確定位穩(wěn)步發(fā)展三亞地產(chǎn)國際化進程相比較于2015年投資城市呈“普遍

21、撒網(wǎng)狀”，2016年的內(nèi)地對外房地產(chǎn)投資集中在了倫敦、紐約、悉尼和墨爾本、以及香港等四大地區(qū)，四地總共占投資總額的84%，企業(yè)越來越喜歡選擇基礎設施較好、實力雄厚的國際化大城市。 內(nèi)地境外投資企業(yè)的類型正發(fā)生變化，原來是由大型保險公司主導， 準確定位穩(wěn)步發(fā)展三亞地產(chǎn)國際化進程，接著各大房地產(chǎn)企業(yè)充當了投資主力軍，綠地、萬達、萬科也借船出海，在海外有多項多個住宅開發(fā)的項目以及寫字樓的收購，那么現(xiàn)在會吸引更多的一些國內(nèi)的一些機構(gòu)去跟隨它們的步伐，尤其是像剛剛我們提到的樂視啊，國內(nèi)的很多高科技公司、媒體公司以及其他的類型的一些主業(yè)的公司，它們都希望能夠增加在海外市場的一個曝光率，以及資產(chǎn)的一個、全球

22、資產(chǎn)的一個收購和保值。海南省又對三亞提出了更高的要求建設成亞洲一流,世界著名的旅游目的地，中國的旅游度假天堂。目前三亞正在以旅游產(chǎn)業(yè)為核心調(diào)整新一輪城市總體規(guī)劃在發(fā)展專業(yè)化旅游城市的基礎上，打造內(nèi)涵豐富,個性突出的旅游產(chǎn)業(yè)鏈，促進旅游產(chǎn)業(yè)集群效應，參與國際旅游市場分工，為建設國際性熱帶海濱風景旅游城市夯實產(chǎn)業(yè)基礎。正是這些明確具體的發(fā)展方向和目標，不斷推動著三亞旅游業(yè)的改革,更新和發(fā)展，使三亞旅游越來越生機勃勃，越來越具有強大的市場競爭力。海口也應全面,客觀地制定出旅游業(yè)發(fā)展走向，盡快確立未來?？诼糜谓ㄔO的步驟。項目的規(guī)劃和開發(fā)應該注重多層次發(fā)展。海南旅游房地產(chǎn)在旅游業(yè)中發(fā)揮著越來越重要的推動作用，海南旅游房地產(chǎn)作為新型成為旅游開發(fā)中的新熱點，是轉(zhuǎn)變旅游業(yè)開發(fā)和房地產(chǎn)發(fā)展的重要舉措?？偨Y(jié)三亞是一座靠房地產(chǎn)開發(fā)支持起來的一座旅游城市，現(xiàn)如今房地產(chǎn)業(yè)的低迷對三亞房地產(chǎn)開發(fā)也起到不小的沖擊，旅游地產(chǎn)的重點開發(fā)勢在必行。通過統(tǒng)籌規(guī)劃合理布局使自然景觀與地產(chǎn)景觀二合一再到準確定位，穩(wěn)定發(fā)展。這一系列的策略方法解決三亞目前存在得一些相關問題，讓三亞房地產(chǎn)業(yè)能更健康的發(fā)展。參考文獻1 邱守明.旅游地產(chǎn)研究綜述j. 北方經(jīng)貿(mào). 20152林明恒.