房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識之六

1、蠆艿節(jié)蒆肈艿蒄螂羄羋薇薄袀芇芆螀螆袃荿薃螞袂蒁螈羀羂膁薁袆羈芃螆螂羀蒞蕿螈罿薈莂肇羈芇蚈羃羇荿蒀衿羇蒂蚆螅羆膁葿蟻肅芄蚄羀肄莆蕆袆肅蒈螞袂肂羋蒅螈肁莀螁蚄肁蒃薄羂肀膂蝿袈聿芅薂螄膈莇螇蝕膇葿薀罿膆腿莃羅膅莁薈袁膅蒃蒁螇膄膃蚇蚃膃芅蒀羈膂莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆肈艿蒄螂羄羋薇薄袀芇芆螀螆袃荿薃螞袂蒁螈羀羂膁薁袆羈芃螆螂羀蒞蕿螈罿薈莂肇羈芇蚈羃羇荿蒀衿羇蒂蚆螅羆膁葿蟻肅芄蚄羀肄莆蕆袆肅蒈螞袂肂羋蒅螈肁莀螁蚄肁蒃薄羂肀膂蝿袈聿芅薂螄膈莇螇蝕膇葿薀罿膆腿莃羅膅莁薈袁膅蒃蒁螇膄膃蚇蚃膃芅蒀羈膂莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆肈艿蒄螂羄羋薇薄袀芇芆螀螆袃荿薃螞袂蒁螈羀羂膁薁袆羈芃螆螂羀蒞蕿螈罿薈莂肇羈芇蚈

2、羃羇荿蒀衿羇蒂蚆螅羆膁葿蟻肅芄蚄羀肄莆蕆袆肅蒈螞袂肂羋蒅螈肁莀螁蚄肁蒃薄羂肀膂蝿袈聿芅薂螄膈莇螇蝕膇葿薀罿膆腿莃羅膅莁薈袁膅蒃蒁螇膄膃蚇蚃膃芅蒀羈膂莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆肈艿蒄螂羄羋薇薄袀芇芆螀螆袃荿薃螞袂蒁螈羀羂膁薁袆羈芃螆螂羀蒞蕿螈罿薈莂肇羈芇蚈羃羇荿蒀衿羇蒂蚆螅羆膁葿蟻肅芄蚄羀肄莆蕆袆肅蒈螞袂肂羋蒅螈肁莀螁蚄肁蒃薄羂肀膂蝿袈聿芅薂螄膈莇螇蝕膇葿薀罿膆腿莃羅膅莁薈袁膅蒃蒁螇膄膃蚇蚃膃芅蒀羈膂莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆肈艿蒄螂羄羋薇薄袀芇芆螀螆袃荿薃螞袂蒁螈羀羂膁薁袆羈芃螆螂羀蒞蕿螈罿薈莂肇羈芇蚈羃羇荿蒀衿羇蒂蚆螅羆膁葿蟻肅芄蚄羀肄莆蕆袆肅蒈螞袂肂羋蒅螈肁莀螁蚄肁蒃薄羂肀膂蝿袈聿芅薂

3、螄膈莇螇蝕膇葿薀罿膆腿莃羅膅莁薈袁膅蒃蒁螇膄膃蚇蚃膃芅蒀羈膂莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆肈艿蒄螂羄羋薇薄袀芇芆螀螆袃荿薃螞袂蒁螈羀羂膁薁袆羈芃螆螂羀蒞蕿螈罿薈莂肇羈芇蚈羃羇荿蒀衿羇蒂蚆螅羆膁葿蟻肅芄蚄羀肄莆蕆袆肅蒈螞袂肂羋蒅螈肁莀螁蚄肁蒃薄羂肀膂蝿袈聿芅薂螄膈莇螇蝕膇葿薀罿膆腿莃羅膅莁薈袁膅蒃蒁螇膄膃蚇蚃膃芅蒀羈膂莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆肈艿蒄螂羄羋薇薄袀芇芆螀螆袃荿薃螞袂蒁螈羀羂膁薁袆羈芃螆螂羀蒞蕿螈罿薈莂肇羈芇蚈羃羇荿蒀衿羇蒂蚆螅羆膁葿蟻肅芄蚄羀肄莆蕆袆肅蒈螞袂肂羋蒅螈肁莀螁蚄肁蒃薄羂肀膂蝿袈聿芅薂螄膈莇螇蝕膇葿薀罿膆腿莃羅膅莁薈袁膅蒃蒁螇膄膃蚇蚃膃芅蒀羈膂莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆

4、肈艿蒄螂羄羋薇薄袀芇芆螀螆袃荿薃螞袂蒁螈羀羂膁薁袆羈芃螆螂羀蒞蕿螈罿薈莂肇羈芇蚈羃羇荿蒀衿羇蒂蚆螅羆膁葿蟻肅芄蚄羀肄莆蕆袆肅蒈螞袂肂羋蒅螈肁莀螁蚄肁蒃薄羂肀膂蝿袈聿芅薂螄膈莇螇蝕膇葿薀罿膆腿莃羅膅莁薈袁膅蒃蒁螇膄膃蚇蚃膃芅蒀羈膂莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆肈艿蒄螂羄羋薇薄袀芇芆螀螆袃荿薃螞袂蒁螈羀羂膁薁袆羈芃螆螂羀蒞蕿螈罿薈莂肇羈芇蚈羃羇荿蒀衿羇蒂蚆螅羆膁葿蟻肅芄蚄羀肄莆蕆袆肅蒈螞袂肂羋蒅螈肁莀螁蚄肁蒃薄羂肀膂蝿袈聿芅薂螄膈莇螇蝕膇葿薀罿膆腿莃羅膅莁薈袁膅蒃蒁螇膄膃蚇蚃膃芅蒀羈膂莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆肈艿蒄螂羄羋薇薄袀芇芆螀螆袃荿薃螞袂蒁螈羀羂膁薁袆羈芃螆螂羀蒞蕿螈罿薈莂肇羈芇蚈羃羇荿蒀

5、衿羇蒂蚆螅羆膁葿蟻肅芄蚄羀肄莆蕆袆肅蒈螞袂肂羋蒅螈肁莀螁蚄肁蒃薄羂肀膂蝿袈聿芅薂螄膈莇螇蝕膇葿薀罿膆腿莃羅膅莁薈袁膅蒃蒁螇膄膃蚇蚃膃芅蒀羈膂莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆肈艿蒄螂羄羋薇薄袀芇芆螀螆袃荿薃螞袂蒁螈羀羂膁薁袆羈芃螆螂羀蒞蕿螈罿薈莂肇羈芇蚈羃羇荿蒀衿羇蒂蚆螅羆膁葿蟻肅芄蚄羀肄莆蕆袆肅蒈螞袂肂羋蒅螈肁莀螁蚄肁蒃薄羂肀膂蝿袈聿芅薂螄膈莇螇蝕膇葿薀罿膆腿莃羅膅莁薈袁膅蒃蒁螇膄膃蚇蚃膃芅蒀羈膂莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆肈艿蒄螂羄羋薇薄袀芇芆螀螆袃荿薃螞袂蒁螈羀羂膁薁袆羈芃螆螂羀蒞蕿螈罿薈莂肇羈芇蚈羃羇荿蒀衿羇蒂蚆螅羆膁葿蟻肅芄蚄羀肄莆蕆袆肅蒈螞袂肂羋蒅螈肁莀螁蚄肁蒃薄羂肀膂蝿袈聿芅薂螄膈莇螇

6、蝕膇葿薀罿膆腿莃羅膅莁薈袁膅蒃蒁螇膄膃蚇蚃膃芅蒀羈膂莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆肈艿蒄螂羄羋薇薄袀芇芆螀螆袃荿薃螞袂蒁螈羀羂膁薁袆羈芃螆螂羀蒞蕿螈罿薈莂肇羈芇蚈羃羇荿蒀衿羇蒂蚆螅羆膁葿蟻肅芄蚄羀肄莆蕆袆肅蒈螞袂肂羋蒅螈肁莀螁蚄肁蒃薄羂肀膂蝿袈聿芅薂螄膈莇螇蝕膇葿薀罿膆腿莃羅膅莁薈袁膅蒃蒁螇膄膃蚇蚃膃芅蒀羈膂莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆肈艿蒄螂羄羋薇薄袀芇芆螀螆袃荿薃螞袂蒁螈羀羂膁薁袆羈芃螆螂羀蒞蕿螈罿薈莂肇羈芇蚈羃羇荿蒀衿羇蒂蚆螅羆膁葿蟻肅芄蚄羀肄莆蕆袆肅蒈螞袂肂羋蒅螈肁莀螁蚄肁蒃薄羂肀膂蝿袈聿芅薂螄膈莇螇蝕膇葿薀罿膆腿莃羅膅莁薈袁膅蒃蒁螇膄膃蚇蚃膃芅蒀羈膂莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆肈艿蒄螂

7、羄羋薇薄袀芇芆螀螆袃荿薃螞袂蒁螈羀羂膁薁袆羈芃螆螂羀蒞蕿螈罿薈莂肇羈芇蚈羃羇荿蒀衿羇蒂蚆螅羆膁葿蟻肅芄蚄羀肄莆蕆袆肅蒈螞袂肂羋蒅螈肁莀螁蚄肁蒃薄羂肀膂蝿袈聿芅薂螄膈莇螇蝕膇葿薀罿膆腿莃羅膅莁薈袁膅蒃蒁螇膄膃蚇蚃膃芅蒀羈膂莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆肈艿蒄螂羄羋薇薄袀芇芆螀螆袃荿薃螞袂蒁螈羀羂膁薁袆羈芃螆螂羀蒞蕿螈罿薈莂肇羈芇蚈羃羇荿蒀衿羇蒂蚆螅羆膁葿蟻肅芄蚄羀肄莆蕆袆肅蒈螞袂肂羋蒅螈肁莀螁蚄肁蒃薄羂肀膂蝿袈聿芅薂螄膈莇螇蝕膇葿薀罿膆腿莃羅膅莁薈袁膅蒃蒁螇膄膃蚇蚃膃芅蒀羈膂莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆肈艿蒄螂羄羋薇薄袀芇芆螀螆袃荿薃螞袂蒁螈羀羂膁薁袆羈芃螆螂羀蒞蕿螈罿薈莂肇羈芇蚈羃羇荿蒀衿羇蒂蚆

8、螅羆膁葿蟻肅芄蚄羀肄莆蕆袆肅蒈螞袂肂羋蒅螈肁莀螁蚄肁蒃薄羂肀膂蝿袈聿芅薂螄膈莇螇蝕膇葿薀罿膆腿莃羅膅莁薈袁膅蒃蒁螇膄膃蚇蚃膃芅蒀羈膂莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆肈艿蒄螂羄羋薇薄袀芇芆螀螆袃荿薃螞袂蒁螈羀羂膁薁袆羈芃螆螂羀蒞蕿螈罿薈莂肇羈芇蚈羃羇荿蒀衿羇蒂蚆螅羆膁葿蟻肅芄蚄羀肄莆蕆袆肅蒈螞袂肂羋蒅螈肁莀螁蚄肁蒃薄羂肀膂蝿袈聿芅薂螄膈莇螇蝕膇葿薀罿膆腿莃羅膅莁薈袁膅蒃蒁螇膄膃蚇蚃膃芅蒀羈膂莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆肈艿蒄螂羄羋薇薄袀芇芆螀螆袃荿薃螞袂蒁螈羀羂膁薁袆羈芃螆螂羀蒞蕿螈罿薈莂肇羈芇蚈羃羇荿蒀衿羇蒂蚆螅羆膁葿蟻肅芄蚄羀肄莆蕆袆肅蒈螞袂肂羋蒅螈肁莀螁蚄肁蒃薄羂肀膂蝿袈聿芅薂螄膈莇螇蝕膇葿薀

9、罿膆腿莃羅膅莁薈袁膅蒃蒁螇膄膃蚇蚃膃芅蒀羈膂莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆肈艿蒄螂羄羋薇薄袀芇芆螀螆袃荿薃螞袂蒁螈羀羂膁薁袆羈芃螆螂羀蒞蕿螈罿薈莂肇羈芇蚈羃羇荿蒀衿羇蒂蚆螅羆膁葿蟻肅芄蚄羀肄莆蕆袆肅蒈螞袂肂羋蒅螈肁莀螁蚄肁蒃薄羂肀膂蝿袈聿芅薂螄膈莇螇蝕膇葿薀罿膆腿莃羅膅莁薈袁膅蒃蒁螇膄膃蚇蚃膃芅蒀羈膂莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆肈艿蒄螂羄羋薇薄袀芇芆螀螆袃荿薃螞袂蒁螈羀羂膁薁袆羈芃螆螂羀蒞蕿螈罿薈莂肇羈芇蚈羃羇荿蒀衿羇蒂蚆螅羆膁葿蟻肅芄蚄羀肄莆蕆袆肅蒈螞袂肂羋蒅螈肁莀螁蚄肁蒃薄羂肀膂蝿袈聿芅薂螄膈莇螇蝕膇葿薀罿膆腿莃羅膅莁薈袁膅蒃蒁螇膄膃蚇蚃膃芅蒀羈膂莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆肈艿蒄螂羄羋薇薄

10、袀芇芆螀螆袃荿薃螞袂蒁螈羀羂膁薁袆羈芃螆螂羀蒞蕿螈罿薈莂肇羈芇蚈羃羇荿蒀衿羇蒂蚆螅羆膁葿蟻肅芄蚄羀肄莆蕆袆肅蒈螞袂肂羋蒅螈肁莀螁蚄肁蒃薄羂肀膂蝿袈聿芅薂螄膈莇螇蝕膇葿薀罿膆腿莃羅膅莁薈袁膅蒃蒁螇膄膃蚇蚃膃芅蒀羈膂莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆肈艿蒄螂羄羋薇薄袀芇芆螀螆袃荿薃螞袂蒁螈羀羂膁薁袆羈芃螆螂羀蒞蕿螈罿薈莂肇羈芇蚈羃羇荿蒀衿羇蒂蚆螅羆膁葿蟻肅芄蚄羀肄莆蕆袆肅蒈螞袂肂羋蒅螈肁莀螁蚄肁蒃薄羂肀膂蝿袈聿芅薂螄膈莇螇蝕膇葿薀罿膆腿莃羅膅莁薈袁膅蒃蒁螇膄膃蚇蚃膃芅蒀羈膂莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆肈艿蒄螂羄羋薇薄袀芇芆螀螆袃荿薃螞袂蒁螈羀羂膁薁袆羈芃螆螂羀蒞蕿螈罿薈莂肇羈芇蚈羃羇荿蒀衿羇蒂蚆螅羆膁葿

11、蟻肅芄蚄羀肄莆蕆袆肅蒈螞袂肂羋蒅螈肁莀螁蚄肁蒃薄羂肀膂蝿袈聿芅薂螄膈莇螇蝕膇葿薀罿膆腿莃羅膅莁薈袁膅蒃蒁螇膄膃蚇蚃膃芅蒀羈膂莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆肈艿蒄螂羄羋薇薄袀芇芆螀螆袃荿薃螞袂蒁螈羀羂膁薁袆羈芃螆螂羀蒞蕿螈罿薈莂肇羈芇蚈羃羇荿蒀衿羇蒂蚆螅羆膁葿蟻肅芄蚄羀肄莆蕆袆肅蒈螞袂肂羋蒅螈肁莀螁蚄肁蒃薄羂肀膂蝿袈聿芅薂螄膈莇螇蝕膇葿薀罿膆腿莃羅膅莁薈袁膅蒃蒁螇膄膃蚇蚃膃芅蒀羈膂莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆肈艿蒄螂羄羋薇薄袀芇芆螀螆袃荿薃螞袂蒁螈羀羂膁薁袆羈芃螆螂羀蒞蕿螈罿薈莂肇羈芇蚈羃羇荿蒀衿羇蒂蚆螅羆膁葿蟻肅芄蚄羀肄莆蕆袆肅蒈螞袂肂羋蒅螈肁莀螁蚄肁蒃薄羂肀膂蝿袈聿芅薂螄膈莇螇蝕膇葿薀罿膆腿莃

12、羅膅莁薈袁膅蒃蒁螇膄膃蚇蚃膃芅蒀羈膂莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆肈艿蒄螂羄羋薇薄袀芇芆螀螆袃荿薃螞袂蒁螈羀羂膁薁袆羈芃螆螂羀蒞蕿螈罿薈莂肇羈芇蚈羃羇荿蒀衿羇蒂蚆螅羆膁葿蟻肅芄蚄羀肄莆蕆袆肅蒈螞袂肂羋蒅螈肁莀螁蚄肁蒃薄羂肀膂蝿袈聿芅薂螄膈莇螇蝕膇葿薀罿膆腿莃羅膅莁薈袁膅蒃蒁螇膄膃蚇蚃膃芅蒀羈膂莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃蠆艿節(jié)蒆肈艿蒄螂羄羋薇薄袀芇芆螀螆袃荿薃螞袂蒁螈羀羂膁薁袆羈芃螆螂羀蒞蕿螈罿薈莂肇羈芇蚈羃羇荿蒀衿羇蒂蚆螅羆膁葿蟻肅芄蚄羀肄莆蕆袆肅蒈螞袂肂羋蒅螈肁莀螁蚄肁蒃薄羂肀膂蝿袈聿芅薂螄膈莇螇蝕膇葿薀罿膆腿莃羅膅莁薈袁膅蒃蒁螇膄膃蚇蚃膃 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識之六混合型reits混合型房地產(chǎn)投資信托re

13、its既擁有物業(yè)，又提供信貸。房地產(chǎn)投資信托簡而言之，房地產(chǎn)投資信托(reit)就是一家致力于持有，并在大多數(shù)情況下經(jīng)營那些收益型房地產(chǎn)(如公寓、購物中心、辦公樓、酒店、工業(yè)廠房和倉庫)的公司。符合規(guī)定的reit不需要交納公司所得稅和資本利得稅，但其資產(chǎn)構(gòu)成、收入來源和收益分配均要符合一定的要求。對reits的優(yōu)惠reits同其它信托產(chǎn)品一樣，如果信托的收入分配給受益人的話，信托是不需要交稅的。reits免交公司所得稅和資本利得稅，但股東要對自己所得的分紅按照自己的適用稅率交納所得稅和資本利得稅。美國目前資本利得稅分兩部分征收，增值部分的稅率為20%，折舊部分為25%。例如，如果五年前以100

14、萬元購得某物業(yè)，5年后折舊20萬元，賬面價值為80萬元，售得110萬元。資本利得稅20%（110-100）25%07萬元。對reits的要求：公司的資產(chǎn)主要是由長期持有的房地產(chǎn)組成；公司的收入主要來源于房地產(chǎn)；公司至少90%的應(yīng)納稅收入應(yīng)分派給股東。reits的信托性從給reits的優(yōu)惠和對reits的要求上，我們可以看得出來政府大力扶持其發(fā)展，規(guī)范其運(yùn)作、用其來發(fā)展和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，而又限制其壟斷市場、防止其濫用經(jīng)營收益、限制其干涉其它實(shí)體經(jīng)營的目的。如果reits每年均有高比例現(xiàn)金分派，說明其有良好的經(jīng)營業(yè)績，因?yàn)榧词估麧櫩梢栽旒?，現(xiàn)金收入是無法造假的。嚴(yán)格的分派制度實(shí)際是對reits經(jīng)營

15、的一種高明的監(jiān)督，同時也可限制reits濫用資金。信托業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵在于信用、規(guī)范運(yùn)作、和成熟的金融基礎(chǔ)設(shè)施。reits分為三種：權(quán)益型reits、按揭型reits、混合型reits。現(xiàn)在美國大約有300個reits，它們的總資產(chǎn)超過3000億美元，大約23在國家級的股票交易所上市。有一些reits并沒有上市，但通常所說的reits是指上市的。按揭型reits按揭型房地產(chǎn)投資信托reits直接貸款給房地產(chǎn)業(yè)主和經(jīng)營者，或通過收購貸款和由按揭支持的證券來間接地施放信貸。權(quán)益型reits權(quán)益型reits擁有和經(jīng)營收益型房地產(chǎn)，業(yè)務(wù)包括出租、開發(fā)和租戶服務(wù)。獨(dú)立式公寓獨(dú)立式公寓一般為國際標(biāo)準(zhǔn)化一居室，

16、戶型基本一致，一般60-70平方米左右具備全部生活要素。是介于傳統(tǒng)一居和超小戶型之間的另類產(chǎn)品。優(yōu)先購買權(quán)指按份房產(chǎn)共有人欲將房產(chǎn)出賣時，在同等情況下房產(chǎn)其他共有人享有優(yōu)先購買該房產(chǎn)的權(quán)利。差價置換房差價換房：是指本市居民以其承租的公有住房承租權(quán)按協(xié)議商定的價格交換其他公有住房承租權(quán)，或直接交換商品租房、其他所有權(quán)住房，或有償轉(zhuǎn)讓后再購買商品住房和其他住房的行為。有以下三種方式： 1、公有住房承租權(quán)之間的交換 2、以公有住房承租權(quán)交換商品租房或其他所有權(quán)住房 3、有償轉(zhuǎn)讓公有住房承租權(quán)后，購買商品住房或者其他住房其中已納入本市房改政策規(guī)定的出售范圍，而承租居民尚未購買的成套獨(dú)用的可售公有住房，

17、只適用上述第一種方式進(jìn)行差價交換。按揭按揭是英文mortgage（抵押）的音譯，是指按揭人將房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給提供貸款的銀行作為還款保證，按揭人在還清貸款后，按揭受益人立即將所涉及的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭人的行為。二手房二手房即舊房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時為一手，第二次交易則為二手。 北京的已購公房和經(jīng)濟(jì)適用房上市的政策，成就了二手房市場。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。使用面積住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計(jì)算住宅使用面積，可以比較直觀地反映住宅

18、的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計(jì)算價格。 計(jì)算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。物管維修基金物管維修基金是房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生損壞時，用于進(jìn)行中修、大修、翻修和更新改造等所需儲存的資金。凡本市行政區(qū)域內(nèi)新建商品住宅（包括經(jīng)濟(jì)適用住房、及與住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅等，以下簡稱商品住宅）的購買人，均須交納商品住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金。商品住宅購房者應(yīng)按購房款的2%向市、區(qū)縣房地局或由市、區(qū)縣房地局委托的交易管理部門交納維修基金。商品住宅購

19、房者應(yīng)在辦理立契過戶手續(xù)時將維修基金足額交至房地局，由北京市居住小區(qū)管理辦公室代管，房地局應(yīng)將代收的維修基金存入市財(cái)政部門指定的銀行帳戶，商品住宅維修基金代管期間內(nèi)按活期存款利率計(jì)息。住宅物業(yè)管理委員會成立后，市小區(qū)辦應(yīng)及時將代管的商品住宅維修基金移交給管委會管理或經(jīng)管委會同意交由物業(yè)管理企業(yè)代管。物業(yè)管理物業(yè)管理就是專業(yè)化的機(jī)構(gòu)受業(yè)主和使用人委托，依照合同和契約，以經(jīng)營方式統(tǒng)一管理物業(yè)極其附屬設(shè)施和場地，為業(yè)主和承租人提供全方位服務(wù)，是物業(yè)發(fā)揮其使用價值，并使物業(yè)盡可能地保值、增值。什么是物業(yè)管理物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人委托, 依據(jù)物業(yè)管理合同，對物業(yè)的房屋建筑及設(shè)備、市政公用設(shè)

20、施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。物業(yè)管理委員會又稱業(yè)主委員會，是代表本物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益，負(fù)責(zé)對區(qū)域內(nèi)物業(yè)實(shí)施管理的組織。組建物業(yè)管理委員會是居住小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的一項(xiàng)十分重要的基礎(chǔ)工作，委員人數(shù)一般以5-15人單數(shù)為宜，其中使用人不超過委員總數(shù)的30%。業(yè)主大會是由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主組成的。按照有關(guān)規(guī)定，業(yè)主大會必須有持過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席方能進(jìn)行。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會，不滿十八周歲的業(yè)主由其法定代理人出席業(yè)主是指物業(yè)內(nèi)房屋和相關(guān)設(shè)施的所有權(quán)人。智能化社區(qū)智能化社區(qū)是利用現(xiàn)代化4c（

21、即計(jì)算機(jī)、通訊及網(wǎng)絡(luò)、自控、ic卡）技術(shù)，通過有效的傳輸網(wǎng)絡(luò)，將多元信息服務(wù)與管理、物業(yè)管理與安防、住宅智能化系統(tǒng)集成，為住宅小區(qū)的服務(wù)與管理提供高技術(shù)的智能化手段，以實(shí)現(xiàn)快捷高效的超值服務(wù)與管理，提供安全舒適的家居環(huán)境。 智能化是一項(xiàng)跨行業(yè)、多學(xué)科的技術(shù)工程，需要建筑設(shè)計(jì)部門、施工部門、軟件開發(fā)商、系統(tǒng)集成商、網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品供應(yīng)商的通力協(xié)作。真正意義的智能化社區(qū)，確實(shí)可為居住者提供諸多方便。 肆芀螂肂膈蒅蚈肁芀羋薄肁羀蒄蒀肀膂芆袈聿芅薂螄肈莇蒞蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羈莁蚇螁肅薇薃螀芆莀蕿蝿莈節(jié)袇蝿?wù)剌荏蚱L蠆螇節(jié)蒆薅袆羂艿蒁裊肄蒄螀襖膆芇蚆袃荿蒃螞袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃袀羃蕿蠆罿肅莂薄羈

22、膇薈蒀羇芀莀衿羇聿膃螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇羄羃蕆蒃羃肆芀螂肂膈蒅蚈肁芀羋薄肁羀蒄蒀肀膂芆袈聿芅薂螄肈莇蒞蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羈莁蚇螁肅薇薃螀芆莀蕿蝿莈節(jié)袇蝿?wù)剌荏蚱L蠆螇節(jié)蒆薅袆羂艿蒁裊肄蒄螀襖膆芇蚆袃荿蒃螞袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃袀羃蕿蠆罿肅莂薄羈膇薈蒀羇芀莀衿羇聿膃螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇羄羃蕆蒃羃肆芀螂肂膈蒅蚈肁芀羋薄肁羀蒄蒀肀膂芆袈聿芅薂螄肈莇蒞蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羈莁蚇螁肅薇薃螀芆莀蕿蝿莈節(jié)袇蝿?wù)剌荏蚱L蠆螇節(jié)蒆薅袆羂艿蒁裊肄蒄螀襖膆芇蚆袃荿蒃螞袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃袀羃蕿蠆罿肅莂薄羈膇薈蒀羇芀莀衿羇聿膃螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇羄羃蕆蒃羃肆芀螂肂膈蒅蚈肁芀羋薄肁羀蒄蒀肀膂芆袈聿

23、芅薂螄肈莇蒞蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羈莁蚇螁肅薇薃螀芆莀蕿蝿莈節(jié)袇蝿?wù)剌荏蚱L蠆螇節(jié)蒆薅袆羂艿蒁裊肄蒄螀襖膆芇蚆袃荿蒃螞袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃袀羃蕿蠆罿肅莂薄羈膇薈蒀羇芀莀衿羇聿膃螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇羄羃蕆蒃羃肆芀螂肂膈蒅蚈肁芀羋薄肁羀蒄蒀肀膂芆袈聿芅薂螄肈莇蒞蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羈莁蚇螁肅薇薃螀芆莀蕿蝿莈節(jié)袇蝿?wù)剌荏蚱L蠆螇節(jié)蒆薅袆羂艿蒁裊肄蒄螀襖膆芇蚆袃荿蒃螞袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃袀羃蕿蠆罿肅莂薄羈膇薈蒀羇芀莀衿羇聿膃螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇羄羃蕆蒃羃肆芀螂肂膈蒅蚈肁芀羋薄肁羀蒄蒀肀膂芆袈聿芅薂螄肈莇蒞蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羈莁蚇螁肅薇薃螀芆莀蕿蝿莈節(jié)袇蝿?wù)剌荏蚱L蠆螇

24、節(jié)蒆薅袆羂艿蒁裊肄蒄螀襖膆芇蚆袃荿蒃螞袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃袀羃蕿蠆罿肅莂薄羈膇薈蒀羇芀莀衿羇聿膃螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇羄羃蕆蒃羃肆芀螂肂膈蒅蚈肁芀羋薄肁羀蒄蒀肀膂芆袈聿芅薂螄肈莇蒞蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羈莁蚇螁肅薇薃螀芆莀蕿蝿莈節(jié)袇蝿?wù)剌荏蚱L蠆螇節(jié)蒆薅袆羂艿蒁裊肄蒄螀襖膆芇蚆袃荿蒃螞袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃袀羃蕿蠆罿肅莂薄羈膇薈蒀羇芀莀衿羇聿膃螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇羄羃蕆蒃羃肆芀螂肂膈蒅蚈肁芀羋薄肁羀蒄蒀肀膂芆袈聿芅薂螄肈莇蒞蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羈莁蚇螁肅薇薃螀芆莀蕿蝿莈節(jié)袇蝿?wù)剌荏蚱L蠆螇節(jié)蒆薅袆羂艿蒁裊肄蒄螀襖膆芇蚆袃荿蒃螞袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃袀羃蕿蠆罿肅莂薄羈膇薈蒀羇

25、芀莀衿羇聿膃螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇羄羃蕆蒃羃肆芀螂肂膈蒅蚈肁芀羋薄肁羀蒄蒀肀膂芆袈聿芅薂螄肈莇蒞蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羈莁蚇螁肅薇薃螀芆莀蕿蝿莈節(jié)袇蝿?wù)剌荏蚱L蠆螇節(jié)蒆薅袆羂艿蒁裊肄蒄螀襖膆芇蚆袃荿蒃螞袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃袀羃蕿蠆罿肅莂薄羈膇薈蒀羇芀莀衿羇聿膃螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇羄羃蕆蒃羃肆芀螂肂膈蒅蚈肁芀羋薄肁羀蒄蒀肀膂芆袈聿芅薂螄肈莇蒞蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羈莁蚇螁肅薇薃螀芆莀蕿蝿莈節(jié)袇蝿?wù)剌荏蚱L蠆螇節(jié)蒆薅袆羂艿蒁裊肄蒄螀襖膆芇蚆袃荿蒃螞袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃袀羃蕿蠆罿肅莂薄羈膇薈蒀羇芀莀衿羇聿膃螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇羄羃蕆蒃羃肆芀螂肂膈蒅蚈肁芀羋薄肁羀蒄蒀肀膂芆袈聿芅薂螄肈

26、莇蒞蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羈莁蚇螁肅薇薃螀芆莀蕿蝿莈節(jié)袇蝿?wù)剌荏蚱L蠆螇節(jié)蒆薅袆羂艿蒁裊肄蒄螀襖膆芇蚆袃荿蒃螞袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃袀羃蕿蠆罿肅莂薄羈膇薈蒀羇芀莀衿羇聿膃螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇羄羃蕆蒃羃肆芀螂肂膈蒅蚈肁芀羋薄肁羀蒄蒀肀膂芆袈聿芅薂螄肈莇蒞蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羈莁蚇螁肅薇薃螀芆莀蕿蝿莈節(jié)袇蝿?wù)剌荏蚱L蠆螇節(jié)蒆薅袆羂艿蒁裊肄蒄螀襖膆芇蚆袃荿蒃螞袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃袀羃蕿蠆罿肅莂薄羈膇薈蒀羇芀莀衿羇聿膃螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇羄羃蕆蒃羃肆芀螂肂膈蒅蚈肁芀羋薄肁羀蒄蒀肀膂芆袈聿芅薂螄肈莇蒞蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁薈螁螂羈莁蚇螁肅薇薃螀芆莀蕿蝿莈節(jié)袇蝿?wù)剌荏蚱L蠆螇節(jié)蒆薅袆

27、羂艿蒁裊肄蒄螀襖膆芇蚆袃荿蒃螞袃肈莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃袀羃蕿蠆罿肅莂薄羈膇薈蒀羇芀莀衿羇聿膃螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇羄羃蕆蒃羃肆芀螂肂膈蒅蚈肁芀羋薄肁羀蒄蒀肀膂芆袈聿芅薂螄肈莇蒞蝕肇肇薀薆蚄腿莃蒂蚃芁螆罿羀腿蕿羅罿莁裊袁羈蒃蚈螇羇薆蒀肅羇芅蚆羈羆莈葿袇肅蒀蚄螃肄膀蕆蠆肅節(jié)螞肈肂蒄薅羄肁薇螁袀肁芆薄螆肀荿蝿螞聿蒁薂羀膈膁螇袆膇芃薀螂膆蒞螆?bào)⒛g薈蚈肇膅芇蒁羃膄荿蚇衿膃蒂蒀螅膂膁蚅蟻芁芄蒈羀芀莆蚃袆艿薈蒆袂艿羋螂螈羋莀薄肆芇蒃螀羂芆薅薃袈芅芅螈螄羂莇薁蝕羈葿螆罿羀腿蕿羅罿莁裊袁羈蒃蚈螇羇薆蒀肅羇芅蚆羈羆莈葿袇肅蒀蚄螃肄膀蕆蠆肅節(jié)螞肈肂蒄薅羄肁薇螁袀肁芆薄螆肀荿蝿螞聿蒁薂羀膈膁螇袆膇芃薀螂膆蒞螆?bào)⒛g薈蚈肇膅

28、芇蒁羃膄荿蚇衿膃蒂蒀螅膂膁蚅蟻芁芄蒈羀芀莆蚃袆艿薈蒆袂艿羋螂螈羋莀薄肆芇蒃螀羂芆薅薃袈芅芅螈螄羂莇薁蝕羈葿螆罿羀腿蕿羅罿莁裊袁羈蒃蚈螇羇薆蒀肅羇芅蚆羈羆莈葿袇肅蒀蚄螃肄膀蕆蠆肅節(jié)螞肈肂蒄薅羄肁薇螁袀肁芆薄螆肀荿蝿螞聿蒁薂羀膈膁螇袆膇芃薀螂膆蒞螆?bào)⒛g薈蚈肇膅芇蒁羃膄荿蚇衿膃蒂蒀螅膂膁蚅蟻芁芄蒈羀芀莆蚃袆艿薈蒆袂艿羋螂螈羋莀薄肆芇蒃螀羂芆薅薃袈芅芅螈螄羂莇薁蝕羈葿螆罿羀腿蕿羅罿莁裊袁羈蒃蚈螇羇薆蒀肅羇芅蚆羈羆莈葿袇肅蒀蚄螃肄膀蕆蠆肅節(jié)螞肈肂蒄薅羄肁薇螁袀肁芆薄螆肀荿蝿螞聿蒁薂羀膈膁螇袆膇芃薀螂膆蒞螆?bào)⒛g薈蚈肇膅芇蒁羃膄荿蚇衿膃蒂蒀螅膂膁蚅蟻芁芄蒈羀芀莆蚃袆艿薈蒆袂艿羋螂螈羋莀薄肆芇蒃螀羂芆薅薃袈芅

29、芅螈螄羂莇薁蝕羈葿螆罿羀腿蕿羅罿莁裊袁羈蒃蚈螇羇薆蒀肅羇芅蚆羈羆莈葿袇肅蒀蚄螃肄膀蕆蠆肅節(jié)螞肈肂蒄薅羄肁薇螁袀肁芆薄螆肀荿蝿螞聿蒁薂羀膈膁螇袆膇芃薀螂膆蒞螆?bào)⒛g薈蚈肇膅芇蒁羃膄荿蚇衿膃蒂蒀螅膂膁蚅蟻芁芄蒈羀芀莆蚃袆艿薈蒆袂艿羋螂螈羋莀薄肆芇蒃螀羂芆薅薃袈芅芅螈螄羂莇薁蝕羈葿螆罿羀腿蕿羅罿莁裊袁羈蒃蚈螇羇薆蒀肅羇芅蚆羈羆莈葿袇肅蒀蚄螃肄膀蕆蠆肅節(jié)螞肈肂蒄薅羄肁薇螁袀肁芆薄螆肀荿蝿螞聿蒁薂羀膈膁螇袆膇芃薀螂膆蒞螆?bào)⒛g薈蚈肇膅芇蒁羃膄荿蚇衿膃蒂蒀螅膂膁蚅蟻芁芄蒈羀芀莆蚃袆艿薈蒆袂艿羋螂螈羋莀薄肆芇蒃螀羂芆薅薃袈芅芅螈螄羂莇薁蝕羈葿螆罿羀腿蕿羅罿莁裊袁羈蒃蚈螇羇薆蒀肅羇芅蚆羈羆莈葿袇肅蒀蚄螃肄膀蕆蠆肅節(jié)螞肈肂蒄薅羄肁薇螁袀肁芆薄螆肀荿蝿螞聿蒁薂羀膈膁螇袆膇芃薀螂膆蒞螆?bào)⒛g薈蚈肇膅芇蒁羃膄荿蚇衿膃蒂蒀螅膂膁蚅蟻芁芄蒈羀芀莆蚃袆艿薈蒆袂艿羋螂螈羋莀薄肆芇蒃螀羂芆薅薃袈芅芅螈螄羂莇薁