福建省安海鎮(zhèn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、精品安海市場(chǎng)調(diào)研框架一、安海簡(jiǎn)介安海鎮(zhèn)位于晉江市東南部，是全國(guó)經(jīng)濟(jì)百?gòu)?qiáng)鎮(zhèn)之一。，轄區(qū)內(nèi)有41個(gè)行政村，5個(gè)居委會(huì)，73個(gè)自然村。常住人口166754人。安海鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施完善，工業(yè)行業(yè)門(mén)類(lèi)繁多，主要有鋼材、陶瓷、五金、機(jī)械、電子、玩具、服裝、制鞋、皮業(yè)、化工、塑料、文具、婦女用品等支柱產(chǎn)業(yè)。全鎮(zhèn)擁有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)1230多家，企業(yè)向?qū)I(yè)化、規(guī)模、集團(tuán)化方向發(fā)展。恒安集團(tuán)、親親公司、三益鋼鐵、福源食品、興業(yè)皮革、晉工機(jī)械等企業(yè)已發(fā)展為全省乃至全國(guó)知名企業(yè)，是安海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱。2011年，安海鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總値231.48億元，占晉江2011年生產(chǎn)總值的21%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資12.63億元，年均增

2、長(zhǎng)33%，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅速。二、配套及公建設(shè)施學(xué)校：養(yǎng)正中學(xué)、安海中學(xué)、子江中學(xué)、橋頭中心小學(xué)、成功小學(xué)等醫(yī)療：安海醫(yī)院、同濟(jì)醫(yī)院、陽(yáng)光醫(yī)院、協(xié)和醫(yī)院等金融：建行、中行、安海農(nóng)商銀行、農(nóng)行、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行等商業(yè)：浪潮生活廣場(chǎng)、跨世紀(jì)百貨、成功路商圈、海八路商圈等公建：安海文化中心、安海公園、汽車(chē)站等交通：北連晉江城區(qū)，南接中國(guó)水頭石材重鎮(zhèn)，西有沈海高速連接線，東有金井海運(yùn)碼頭，城際交通便利。分析：安海鎮(zhèn)擁有優(yōu)質(zhì)教育資源，如省重點(diǎn)學(xué)校養(yǎng)正中學(xué)。鎮(zhèn)區(qū)交通混亂，以摩托車(chē)為主要交通工具。金融、醫(yī)療、商業(yè)等配套設(shè)施都基本能滿足當(dāng)?shù)鼐用裆钚枰?，總體來(lái)說(shuō)，安海各項(xiàng)配套設(shè)施較為齊全。三、安海房地產(chǎn)市場(chǎng)

3、現(xiàn)狀目前安海鎮(zhèn)在售項(xiàng)目很少，可供選擇房源數(shù)量也不多。主要在售項(xiàng)目有捷龍盛世、寶輝花園、捷宏盛宴（尾盤(pán)），此外由連捷集團(tuán)投資開(kāi)發(fā)的“上悅城”將于今年年底開(kāi)盤(pán)。捷龍盛世在售項(xiàng)目情況 捷龍盛世開(kāi)發(fā)商晉江市捷龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總建150000項(xiàng)目地址北環(huán)路與世紀(jì)大道交匯處均價(jià)4300項(xiàng)目概況 項(xiàng)目規(guī)劃三棟9棟18-27F高層，前期1-4#已基本售罄，目前在售5#樓王，1-5#共361套,其中5#75套。項(xiàng)目均價(jià)4300元/，1-4#起價(jià)3250元/ 5#起價(jià)3750元/戶(hù)型132148三房，248-275樓中樓優(yōu)惠分析項(xiàng)目位置較偏，配套不完善，定位為中低檔次，樓盤(pán)品質(zhì)不高，整個(gè)項(xiàng)目缺乏亮點(diǎn)，大戶(hù)型為

4、主滿足各類(lèi)住家剛需，價(jià)格也就必須具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。寶輝花園在售項(xiàng)目情況 寶輝花園二期開(kāi)發(fā)商晉江恒和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總建102324項(xiàng)目地址大深公路與海八路交匯處均價(jià)小高層4500，洋房7500項(xiàng)目概況 項(xiàng)目規(guī)劃三棟9-11F小高層，5棟洋房，小高層全是180四房，由兩套85-100兩房組成，共計(jì)58套，捆綁銷(xiāo)售，戶(hù)型南北通透。 買(mǎi)洋房送一個(gè)車(chē)庫(kù)，每套洋房均有三層，且洋房與小高層店面捆綁銷(xiāo)售。戶(hù)型 四房180平 洋房350-400平優(yōu)惠分析 項(xiàng)目位處南環(huán)路邊上，遠(yuǎn)離安海繁華地段，周邊生活商業(yè)配套均不完善，由于項(xiàng)目一期樓盤(pán)品質(zhì)得到認(rèn)可，同時(shí)引進(jìn)了大型酒店及娛樂(lè)設(shè)施，對(duì)二期銷(xiāo)售有極大的促進(jìn)作用，二期小高

5、層兩套兩房捆綁銷(xiāo)售，使得戶(hù)型通透，兩梯兩戶(hù)，加上單價(jià)不高，宜居品質(zhì)大為提高，適宜住家。但是項(xiàng)目洋房與店面捆綁銷(xiāo)售有點(diǎn)不得人心。住宅銷(xiāo)售率預(yù)計(jì)50%左右。捷宏盛宴在售項(xiàng)目情況捷宏盛宴開(kāi)發(fā)商泉州捷宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地76636平方米項(xiàng)目地址晉江市鴻江西路與海八路交匯處 總建33萬(wàn)平項(xiàng)目概況 目前項(xiàng)目沿街一排4棟為安置房，其中一棟為單身公寓，2期13棟為商品房，其中6棟為3疊加別墅，其他為33層高層住宅，一棟幼兒園。 綠地率：46.8% 容積率：3.68 住戶(hù)：1200 停車(chē)位：500個(gè)戶(hù)型 主力戶(hù)型：140-180平方米3-4房銷(xiāo)售情況別墅剩余2棟，高層住宅剩余十幾套。住房均價(jià)4500分析 樓

6、盤(pán)靠一期安置本地居民，為二期開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售吸引人氣，二期為沿河中高檔純住宅，銷(xiāo)售情況較為理想，定位為當(dāng)?shù)貏傂杌蚋纳菩宰≌?。由于?dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)習(xí)慣，商業(yè)街內(nèi)空置率較高，業(yè)態(tài)混亂商業(yè)繁華度不夠，隨著道路的擴(kuò)建和政府對(duì)這一片區(qū)的改造以及項(xiàng)目對(duì)面華府地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)將逐步帶動(dòng)項(xiàng)目周邊的商業(yè)氛圍及樓盤(pán)價(jià)格的升值。上悅城在售項(xiàng)目情況上悅城開(kāi)發(fā)商連捷地產(chǎn)總建200000項(xiàng)目地址鴻江中路與恒安路交匯處均價(jià)未開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目概況項(xiàng)目總建筑面積20萬(wàn)平方米，配套有一個(gè)規(guī)模完善的、高檔次的近5萬(wàn)SHOPPINGMAL、一個(gè)由3棟高層建筑共同組成全封閉式生活小區(qū)，還有一棟單獨(dú)管理的酒店式SOHO公寓，項(xiàng)目預(yù)期年底SOHO公寓開(kāi)盤(pán)，主力面積

7、35-50，戶(hù)型35-200優(yōu)惠分析項(xiàng)目是安海首個(gè)綜合體項(xiàng)目，位處安海傳統(tǒng)繁華地段-鴻江中路，位置優(yōu)越，周邊配套設(shè)施完善，且安海無(wú)可與之競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目，兩個(gè)在售的項(xiàng)目位置均較偏，項(xiàng)目定價(jià)合理項(xiàng)目去化會(huì)比較良好。 年底預(yù)開(kāi)的SOHO公寓預(yù)計(jì)均價(jià)5000元/以上，目前處在前期預(yù)熱階段。分析：目前市場(chǎng)上已交房及在售樓盤(pán)面積均以大三房以上戶(hù)型為主，兩房及單身公寓戶(hù)型稀缺。究其原因，主要是由于安海商品房客戶(hù)大部分為本地客戶(hù)，外來(lái)投資客戶(hù)較少。在價(jià)格上，在售項(xiàng)目均價(jià)均在4000多元每平方，由于位置不同，配套齊全區(qū)域的價(jià)格略高于捷龍盛世等周邊配套欠缺的樓盤(pán)。 安海鎮(zhèn)住宅以自建房為主，目前市場(chǎng)上已交房的商品房小區(qū)

8、較少。主要有瑞發(fā)花園、嘉英豪苑等項(xiàng)目。瑞發(fā)花園2010年交房入住，建筑共22層，400多套，地下車(chē)位200個(gè)。開(kāi)盤(pán)時(shí)價(jià)格3100元/起，均價(jià)約3600元/?，F(xiàn)二手房?jī)r(jià)格約4000元/。兩房租金約1000元/月，入住率約50%左右。嘉英豪苑項(xiàng)目位于安平開(kāi)發(fā)區(qū)安平酒店旁，分為A、B兩棟17層住宅，戶(hù)型以三房、樓中樓為主，共256戶(hù)，2011年交房入住。銷(xiāo)售價(jià)格3780元/起，估計(jì)均價(jià)約4500元/。目前小區(qū)入住率約80%。分析：已交房項(xiàng)目基本已無(wú)剩余房源，二手房?jī)r(jià)格近兩年來(lái)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，但二手房交易市場(chǎng)較為平淡。四、安海市商業(yè)情況中山路是安海最早的商業(yè)街區(qū)，當(dāng)?shù)鼐用穹Q(chēng)之為“舊街”。近年來(lái)，安海商業(yè)

9、沿海八路、成功路逐步向東發(fā)展，現(xiàn)今，成功路（東大街）已取代了中山路的位置，發(fā)展成為安海最繁華的商業(yè)街。此外，海八路與鴻江路商業(yè)也較為密集。同時(shí)，隨著鴻塔片區(qū)的拆遷改造，在鴻塔小區(qū)周邊也形成了一個(gè)商業(yè)集中區(qū)。中山路中山路長(zhǎng)約200米，商鋪面積10-70不等。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以中低端服飾及日雜用品為主，其中服飾占比90%。租金在65-110元/之間，其中靠近成功路與下墟巷路段租金水平相對(duì)較高。 此街區(qū)目前經(jīng)營(yíng)情況一般，人流量相對(duì)較少，晚上八點(diǎn)以后基本停止?fàn)I業(yè)。成功路成功路分為東、中、西三段，成功中路是最繁華路段。業(yè)態(tài)：以服裝為主，手機(jī)通訊、餐飲為輔。主要品牌服飾有：帝牌男裝，卡賓，貴人鳥(niǎo)，阿迪達(dá)斯，九牧王

10、，勁霸男裝，柒牌，鴻星爾克，特步，法拉利等。成功路租金水平50-250元/，其中成功中路租金水平最高，大致在200元/左右。鴻江路鴻江路分為鴻江東路、鴻江中路、鴻江西路三段。鴻江東路（從清機(jī)路恒安路）業(yè)態(tài)：以摩托車(chē)銷(xiāo)售、汽配為主，建材、酒店、五金、食雜為輔；租金：每個(gè)店面約3000元/月，面積30-100，恒安路鎮(zhèn)政府前最高，25-30，2000-3000元/月，約100-120元/月/，租金35-120元/不等。鴻江中路（恒安路龍山東路汽車(chē)站）業(yè)態(tài)：以茶葉店為主，摩托車(chē)專(zhuān)賣(mài)，酒店，建材、食雜餐飲、五金為輔；租金：每個(gè)店面約20003000元/月，面積4060，約30-75元/；鴻江西路（龍山路海八南路）業(yè)態(tài)：汽修、汽配、電機(jī)一條街和食雜批發(fā)一條街；租金：每個(gè)店面租金約1800元/月，面積約35?？傮w租金水平約50-80元/。捷宏盛宴商業(yè)街（鴻塔）此商業(yè)街內(nèi)街店面約200多間，業(yè)態(tài)雜亂，完全沒(méi)有業(yè)態(tài)規(guī)劃，日用品批發(fā)較多。此外有服飾，餐飲，五交，建材，食雜，銀行，酒店等業(yè)態(tài)。內(nèi)街空置率達(dá)30%以上，經(jīng)營(yíng)情況較差。沿鴻江路店面基本滿租，租金為2500元-5000元/月/間，面積40-5