房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性分析

1、、總 論 1二、市場(chǎng)預(yù)測(cè)5三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 10四、選址方案13五、節(jié)能節(jié)水措施16六、環(huán)境影響評(píng)價(jià)19七、勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防 22八、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 24九、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度28十、投資估算28十一、融資方案31十二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 33十三、社會(huì)評(píng)價(jià)34十四、風(fēng)險(xiǎn)分析36十五、研究結(jié)論與建議 38十六、附圖、附表41十七、組員評(píng)價(jià)55、總 論一項(xiàng)目背景1. 項(xiàng)目名稱(chēng) : 現(xiàn)代花園2. 承辦單位概況承辦單位是蒲氏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司，注冊(cè)資本 3000 萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)資質(zhì)為一 級(jí)。公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、商品房銷(xiāo)售、物業(yè)管理等。公司 實(shí)行規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、管理、銷(xiāo)售、服務(wù)一體化，一貫秉

2、承 誠(chéng)信、合作、卓越、創(chuàng) 新的經(jīng)營(yíng)理念，開(kāi)拓進(jìn)取。蒲氏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司的經(jīng)營(yíng)宗旨是：為客戶(hù)創(chuàng)造生活 - 提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，讓人們的生活更加簡(jiǎn)便、 高效、豐富多彩；為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值 - 服務(wù)社會(huì)， 創(chuàng)造文明進(jìn)步的生活方式， 充分實(shí)現(xiàn)蒲氏房地 產(chǎn)集團(tuán)的社會(huì)價(jià)值；為員工創(chuàng)造機(jī)會(huì) - 創(chuàng)造發(fā)展空間， 提升員工價(jià)值， 提高蒲氏集團(tuán)人的工作生 活質(zhì)量；為股東創(chuàng)造回報(bào) - 以長(zhǎng)遠(yuǎn)利益回報(bào)蒲氏集團(tuán)股東。3. 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1）項(xiàng)目建議書(shū)及其批復(fù)文件（2）國(guó)家及武漢市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策（3）武漢市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要（4）武漢市 2001、2002 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)

3、和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) （5）武漢市城市總體規(guī)劃大綱（ 20002020 年） （6）東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃 （ 7）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額 （ 8）武漢市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)（9）武漢市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料（10）投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書(shū)或意向書(shū)（11）編制報(bào)告的委托合同（12）其他有關(guān)依據(jù)資料4. 項(xiàng)目提出的理由與過(guò)程房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分， 是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。 發(fā)展 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整， 從而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康 持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其住宅經(jīng)濟(jì)）是我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)展房地 產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以

4、拉動(dòng)一系列行業(yè)發(fā)展?，F(xiàn)今，國(guó)家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，滿(mǎn)足廣大人民群眾 的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。 我們公司為了響應(yīng)國(guó)家的安居工程， 決 定規(guī)劃、開(kāi)發(fā)現(xiàn)代花園。東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是首披國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)之一， 是華中人才、 技 術(shù)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的源頭，享有“中華光谷”的美譽(yù)。目前開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)值上億元的 企業(yè)已達(dá) 35 所，并已形成通信、電子信息、生物技術(shù)三大支柱產(chǎn)業(yè)和機(jī)電一體 化、新材料、激光三大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。關(guān)東科技工業(yè)園是東湖開(kāi)發(fā)區(qū)招商引資， 發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的主要基地。近兩年來(lái)，東湖開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)認(rèn)真總結(jié)了十年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和新區(qū)建設(shè)中存在 的問(wèn)題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向 2

5、1 世紀(jì)的集產(chǎn)、學(xué)、 研、居為一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的武漢科技新城的奮斗目標(biāo)。現(xiàn)代花園選擇此處規(guī)劃、 開(kāi)發(fā)，等項(xiàng)目實(shí)施后，將有利于啟動(dòng)?xùn)|湖高新熱電 公司集中供熱的初步形成，完善科技工業(yè)園“產(chǎn)、學(xué)、研、居”為一體的總體規(guī) 劃，并極大改善東湖開(kāi)發(fā)區(qū)的面貌。二項(xiàng)目概況1. 擬建地點(diǎn)擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)， 東臨關(guān)山三路， 南接大黃村，西連武漢鼓風(fēng)機(jī)廠、 市消聲器廠，北靠武黃路，路對(duì)面是原武漢城建學(xué)院、馬鞍山森林公園。2. 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)自有資金為 3000 萬(wàn)元，現(xiàn)代花園項(xiàng)目規(guī)劃總用地 10 萬(wàn)平方米，建筑面積12.9 萬(wàn)平方米，其中住宅 11.6 萬(wàn)平方米，公建 1.3 萬(wàn)平方米?？偩?/p>

6、住戶(hù)數(shù) 996 戶(hù)，規(guī)劃總居住人口 3187 人，容積率 1.29 ，綠化覆蓋率 45%。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、 配套有會(huì)所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場(chǎng)、居委會(huì)、派出所等設(shè)施。我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入小康社會(huì)， 人們生活水平穩(wěn)步提高， 我們公司超前思想， 規(guī)劃、開(kāi)發(fā)“現(xiàn)代花園”，致力于為在東湖高新技術(shù)工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層周邊高校 院所的知識(shí)分子，入住華中光谷的從業(yè)人員，及其他知識(shí)層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供一個(gè)優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。整個(gè)花園小區(qū)現(xiàn)代中不乏溫馨，溫馨伴隨著現(xiàn)代。溫馨是一種感覺(jué)，是人生美好的向往溫馨是一種品位，是人生獨(dú)到的見(jiàn)解溫馨是家的元素，是人生永恒的主題溫馨來(lái)自情感的交流、理智的選擇

7、，蒲氏集團(tuán)人對(duì)于溫馨的認(rèn)知，是源于對(duì) 生活細(xì)節(jié)完美的追求。讓蒲氏集團(tuán)人的“真誠(chéng)、勤奮、和諧、求精”為您營(yíng)造溫 馨的家。3. 主要建設(shè)條件1. 供水在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀DNIOOOm上水管線(xiàn)，本項(xiàng)目上水可從上述干線(xiàn)引入。2. 雨水、污水排放武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN210C毫米的雨水管線(xiàn)和DN180C毫米的污水管線(xiàn)，可 以就進(jìn)排入。3. 供熱擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線(xiàn)接入。4. 供電擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機(jī)廠開(kāi)閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫三五飯店配電室引入?？紤]留有余地，變壓器容量為 8000千伏安。5. 供氣已由魯磨路引入了天然氣高壓線(xiàn)，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。

8、通過(guò)天然 氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件 及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由武漢宏達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線(xiàn)內(nèi)。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住 宅建設(shè)同步進(jìn)行6. 電信本項(xiàng)目預(yù)計(jì)需裝機(jī)容量為820門(mén)的程控交換機(jī)，擬由洪山區(qū)電話(huà)局從831開(kāi) 設(shè)下屬分局解決。4. 項(xiàng)目投入總資金及效益情況本項(xiàng)目投入自有資金3000萬(wàn)元，貸款5002.61萬(wàn)元，再加上房屋預(yù)售款，共 投入總資金14828.67萬(wàn)元。本項(xiàng)目完成后，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入為23185.92萬(wàn)元，扣除成本，減去銷(xiāo)售（營(yíng)業(yè)） 稅金及附加1247.54萬(wàn)元、所得稅2346.

9、21萬(wàn)元、提取法定盈余公積金及公益金 857.43萬(wàn)元后，預(yù)計(jì)累計(jì)未分配利潤(rùn)為 3906.08萬(wàn)元。5. 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)量占地總面積平方米100000總建筑面積平方米129000居住建筑面積平方米116460公共建筑面積平方米13000居住居數(shù)戶(hù)996平均每戶(hù)建筑面積平方米130平均每戶(hù)居住人數(shù)人3.2容積率1.29綠化率%45住宅棟數(shù)棟45平均層數(shù)層6.53地下車(chē)庫(kù)面積平方米4820停車(chē)位個(gè)240三.問(wèn)題與建議考慮到現(xiàn)代花園建成后，其用戶(hù)多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領(lǐng)階 層，結(jié)合他們的消費(fèi)心理和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車(chē)場(chǎng), 娛樂(lè)中心及安保措施。

10、另外，在住宅的戶(hù)型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適合不 同住戶(hù)需求的多種戶(hù)型，避免單一，同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)很大程度上依賴(lài)于光谷 的發(fā)展，因而，在建設(shè)的過(guò)程中，要時(shí)時(shí)注意政府的各種政策。而且要重視該項(xiàng) 目的社會(huì)效益。1、市場(chǎng)預(yù)測(cè)一. 市場(chǎng)調(diào)查據(jù)2002年武房指數(shù)報(bào)告顯示：房地產(chǎn)綜合物業(yè)價(jià)格為2968.76元/m2,住宅平 均價(jià)格為2017.31元/m2寫(xiě)字樓平均價(jià)格為4149.16元/m2從市場(chǎng)形態(tài)來(lái)看,全市 各區(qū)樓盤(pán)銷(xiāo)售量是上升趨勢(shì)。目前武漢市住宅市場(chǎng)供應(yīng)上,住宅面積在100m2以下的占總量的4%住宅面 積在101-120的占總量的32%,121-140占總量的45%,141-160的占總量的 5

11、%,161-180占總量的10%,180以上的占總量的4%。從以上統(tǒng)計(jì)結(jié)果 看,120m2-140m2的住宅面積目前是武漢市住宅市場(chǎng)上供應(yīng)的主力 ，市場(chǎng)接受程 度最高。購(gòu)房者能承受多高的房?jī)r(jià)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)上最為關(guān)心的問(wèn)題，根據(jù)我們這次 調(diào)查結(jié)果，購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房總價(jià)格的承受能力如下：承受總價(jià)格在20萬(wàn)以下的占 33%,承受總價(jià)格在21-30萬(wàn)之間的占30.5%承受總價(jià)格在31-40萬(wàn)的占24.50% 承受總價(jià)格在41-50萬(wàn)的占8%,承受總價(jià)格在50萬(wàn)以上的占4%以上調(diào)查結(jié)果顯示，武漢市購(gòu)房者所能承受的價(jià)格在 20-30萬(wàn)之間，比例占 到總量的60%以上,可見(jiàn)是主要購(gòu)買(mǎi)力的承受范圍。另外，重點(diǎn)調(diào)查

12、了我們的項(xiàng)目所在的洪山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)及項(xiàng)目周邊的主要樓 盤(pán)銷(xiāo)售狀況。在2002年第四季度洪山區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)為 1488.67點(diǎn)，比上季度 上漲了 36.92點(diǎn)；住宅平均價(jià)格為2325.85元/平方米，比上季度上漲了 57.68 元/平方米，漲幅為2.54%。洪山區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)季度洪山區(qū)指數(shù)2001第四季度1145.392002第一季度1273.522002第二季度1327.122002第三季度1451.752002第四季度1488.67洪山岡住宅價(jià)格物壯指敎1GOO1 c；nfi1錦盤(pán)1403” J1 me1373. 521 -i:i m nn” llUUFtHH年弟四孝壓曲悅年弟V度2IW年第

13、二孝定20 (K乍第三孝度旳呢年第孝度1E7?. 52137 121 怕 L 751488.672002年第四季度武珞路沿線(xiàn)樓盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)在 3000元/平方米左右，且銷(xiāo)售 情況良好：書(shū)香門(mén)第售罄，均價(jià)在 3200元/平方米左右的兆富國(guó)際大廈取得了 3000平方米以上的銷(xiāo)量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是 該區(qū)域樓盤(pán)有充足的消費(fèi)群體一一高校教職工和成長(zhǎng)中的新小企業(yè)、個(gè)人投資 者，如書(shū)香門(mén)第住宅主要針對(duì)的是高校教師和博士、研究生等。從市場(chǎng)現(xiàn)狀看， 武珞路沿線(xiàn)地處城市中心，土地成本比較高，因此開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目多為高層的商務(wù)寫(xiě) 字樓或商住樓。在楚雄大道沿線(xiàn)聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都

14、、當(dāng)代光谷智慧城 等多個(gè)住宅項(xiàng)目，除了名都花園價(jià)格達(dá)到2900元/平方米以外，其他樓盤(pán)均價(jià)在 1940元/平方米上下浮動(dòng)，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購(gòu) 房者多以高校教職工為主。華城新都本季度銷(xiāo)售量在1萬(wàn)平方米以上；當(dāng)代光谷 智慧城本季度銷(xiāo)量也保持在5000平方米左右?？傮w而言，楚雄大道沿線(xiàn)樓盤(pán)體 本季度價(jià)格都有所提高。楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、 新開(kāi)盤(pán)的明澤半島尊邸和南湖 山莊。麗島花園往南樓盤(pán)由于均價(jià)逐漸降低，取得了較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，本季度新開(kāi)盤(pán)的明澤半島尊邸取得了開(kāi)門(mén)紅，銷(xiāo)量在 4000平方米左右。該區(qū)域樓盤(pán)呈 現(xiàn)別墅化、大戶(hù)型化發(fā)展的趨勢(shì)。坐落在洪山區(qū)的“中國(guó)

15、光谷”所在區(qū)域本季度又推出了學(xué)府佳園三期，平均價(jià)格在2000元/平方米左右。湯遜湖版塊在本季度銷(xiāo)售平穩(wěn)，東林外廬二期項(xiàng)目 均價(jià)為1600元/平方米，仍保持著較好的銷(xiāo)售勢(shì)頭；銀河灣均價(jià)為1700元/平方 米，銷(xiāo)量達(dá)到1.4萬(wàn)平方米左右；均價(jià)在2300元/平方米的玉龍島花園別墅本季 也銷(xiāo)售了 4000多平方米；水藍(lán)郡經(jīng)過(guò)6月底的暫停銷(xiāo)售后于8月重新登場(chǎng)，呈 良好態(tài)勢(shì)。二產(chǎn)品供需預(yù)測(cè)根據(jù)調(diào)查，目前武漢市房地產(chǎn)投資大幅增加， 2001 年上半年武漢完成住宅 建設(shè)投資 39.47 億元，比去年同期增長(zhǎng) 47.17%，施工面積達(dá)到 958.2 萬(wàn)平方米。 2002 年總投資額為 132.5 億元，同比增長(zhǎng)

16、 14.9%。其中住宅投資 99.39 億元，同 比增長(zhǎng) 15.4%，占總投資的 75%，經(jīng)濟(jì)房開(kāi)發(fā)投資 13.65 億元，占總投資的 10.3%. 從銷(xiāo)售投資比率來(lái)看， 98 年銷(xiāo)售額只占到投資額的 43.78%，99 年上升到 60%， 在2002年，全市銷(xiāo)預(yù)售總面積為759.32萬(wàn)川（其中住宅銷(xiāo)售面積393.13萬(wàn)卅） 同比增長(zhǎng) 17.17%；總銷(xiāo)售額為 118.55 億元，同比增長(zhǎng) 26.62%。虹景花園、華城 花園、康居園等一批商品住宅的良好銷(xiāo)量， 再結(jié)合入住武漢光谷的高科技公司的 不斷增多， 白領(lǐng)階層以及周邊高校教師對(duì)中高檔住房的需求一定會(huì)更大， 另外國(guó) 家對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)住宅的金融政策

17、支持（貸款） 將加大力度， 居民購(gòu)房能力將大大提 高。據(jù)此分析，我們此時(shí)開(kāi)發(fā)商品房，是迎合市場(chǎng)需求，銷(xiāo)售前景良好。 三價(jià)格預(yù)測(cè)據(jù)調(diào)查，今年武漢市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項(xiàng)目，整體項(xiàng)目水平與 2002 年項(xiàng)目相比，這些項(xiàng)目無(wú)論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，都將會(huì)再上一個(gè) 檔次，從而拉動(dòng)武漢市房?jī)r(jià)繼續(xù)走高。今年武漢市基礎(chǔ)建設(shè)將要快速發(fā)展。 幾處 大型房屋拆遷改造工程， 使得大量居民重新置業(yè)， 為武漢市商品房的銷(xiāo)售提供了 契機(jī)，這將導(dǎo)致武漢市商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。今年武漢市房?jī)r(jià)升幅在10%左右，其中適用房升幅達(dá) 20%，從原因上看，主要有四：1 .在政府土地供應(yīng)政策與方式變化的情況下， 地價(jià)上升。住

18、宅集中區(qū)地段周 邊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的增多，形成“扎堆”效應(yīng)，帶動(dòng)地價(jià)上升。2. 需求量大。從目前我市房地產(chǎn)的消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)看，有 84.6%的消費(fèi)者都采用 了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購(gòu)房置業(yè)， 而且更多的人因貸款利率較低則更 希望采用公積金貸款； 還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開(kāi)始向商品化轉(zhuǎn)變， 使得 市場(chǎng)積累的需求量在短時(shí)期內(nèi)釋放出來(lái)。3. 購(gòu)買(mǎi)力的增強(qiáng)， 按揭的作用。 我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加， 使 居民購(gòu)買(mǎi)力有所增強(qiáng)，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，國(guó)家 對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)住宅的金融政策支持 （貸款）將加大力度， 居民購(gòu)房能力將大大提高，致使房?jī)r(jià)上漲。4. 住宅品質(zhì)的提高， 也成為

19、了房市升溫。 因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 居民對(duì)住宅 的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評(píng)判選擇住宅， 對(duì)住 宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。最終導(dǎo)致價(jià)格上揚(yáng)。5. 競(jìng)爭(zhēng)激烈，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷(xiāo)了兩旺， 大量外地開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢 以爭(zhēng)奪市場(chǎng)，帶來(lái)了激烈的競(jìng)爭(zhēng)。由于武漢市人口眾多，消費(fèi)市場(chǎng)巨大，加上房 地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較低，外地企業(yè)紛紛進(jìn)入武漢。深圳萬(wàn)科、浙江耀江、廣州保 利、南京三金等國(guó)內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來(lái)， 使武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈化。綜上所述， 再結(jié)合我們公司的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力， 初步可以確定該小區(qū)內(nèi)房屋銷(xiāo)售大 約每平方米 18002200 元。四競(jìng)爭(zhēng)力分析外地企業(yè)紛紛

20、進(jìn)入武漢。 由于武漢市人口眾多，消費(fèi)市場(chǎng)巨大，加上房地產(chǎn) 發(fā)展水平相對(duì)較低， 致使大量外地開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭(zhēng)奪市場(chǎng)。 深圳萬(wàn)科、 浙江耀江、廣州保利、 南京三金等國(guó)內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來(lái)， 使武漢房地產(chǎn)市場(chǎng) 的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈化，在激烈競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)也會(huì)提高整體的開(kāi)發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。另外知名企業(yè)得到追捧。 品牌的魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)顯現(xiàn)， 目前在武漢市 居民購(gòu)房消費(fèi)中， 企業(yè)知名度已經(jīng)成為重要的參考因素。 無(wú)論是開(kāi)發(fā)公司還是規(guī) 劃設(shè)計(jì)、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽(yù)度較高的都受到了購(gòu)房消費(fèi)者的青睞， 尤其是國(guó)內(nèi)知名的地產(chǎn)商和外域、 外省的著名規(guī)劃設(shè)計(jì)公司， 以其先進(jìn)的理念推 出的樓盤(pán)都收到了良好的

21、市場(chǎng)效果。鑒于本公司實(shí)力雄厚信譽(yù)良好， 我們可以依托本公司的知名度， 根據(jù)不同市 民的不同需求，推出具有先進(jìn)理念的樓盤(pán)；再加上我們開(kāi)發(fā)的地段位于 “光谷”， 靠近東湖和馬鞍山森林公園，環(huán)境優(yōu)美，周邊又有多所高校，具有濃厚的人文氣 息；高收入階層的市民較多。 而周邊地段由于武漢近年來(lái)的高速發(fā)展， 致使周邊 居民住房比較擁擠， 與此同時(shí)居民的購(gòu)買(mǎi)力增強(qiáng)， 所以該地區(qū)市場(chǎng)上住房供應(yīng)小 于需求，具有巨大的市場(chǎng)潛力，為此項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)了無(wú)限的商機(jī)。據(jù)此我們有理 由相信我們開(kāi)發(fā)的商品房有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。五市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析1. 該居民小區(qū)主要居住對(duì)象為在東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層， 周 邊高校院所的知識(shí)分子

22、， 入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員， 以及其他知識(shí)層次較高， 家庭收入較好的市民家庭。由于他們：1）職業(yè)穩(wěn)定：改革開(kāi)放以來(lái) , 教職工的職業(yè)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較穩(wěn)定， 同時(shí)隨著經(jīng) 濟(jì)水平的不斷提高， 人們對(duì)文化的追求也提高到了新的位置， 隨之而來(lái)的是教職 工的收入水平也逐步的提高。2）收入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。東湖高新科技工業(yè)園 區(qū)工作的白領(lǐng)階層，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，他們都屬于高收入階層。3）文化水平較高：他們的年齡的大多在 3545 歲之間，人到中年是單位的 骨干力量，年富力強(qiáng)，工作緊張，需要一個(gè)好的投資環(huán)境。4）對(duì)家庭居室的要求較高：除對(duì)住宅的舒適性 . 安全性的要求以外，

23、由于工 作的原因，他們要求居住地能上班方便， 同時(shí)在家也可順利開(kāi)展工作， 對(duì)小區(qū)環(huán) 境的要求，對(duì)住宅品位的要求，對(duì)戶(hù)型的設(shè)計(jì)要求也比較高。這就意味著該項(xiàng)目的變現(xiàn)性較好， 比較容易出手， 這也是項(xiàng)目投資本金安全 性的保證。所以投資風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)太大 .2. 通貨膨脹的防護(hù)能力： 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，通貨膨脹的影響是長(zhǎng)期存在的， 而對(duì)于房地產(chǎn)投資而言， 是本身具有對(duì)通貨膨脹的防護(hù)能力， 這是由房地產(chǎn)本身 具有升值能力來(lái)決定的， 這就減少了通貨膨脹對(duì)該項(xiàng)目的影響， 同時(shí)對(duì)該項(xiàng)目的 投資采取了相對(duì)保守的措施，這就為該項(xiàng)目的投資減輕了風(fēng)險(xiǎn)。3. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受政府行為影響較大， 同樣也受銀行利率影響， 假如依照目

24、前 政府政策，風(fēng)險(xiǎn)較小。三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場(chǎng)預(yù)測(cè)和資源評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上， 論證比選擬建 項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項(xiàng)目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原 材料燃料供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)。一建設(shè)規(guī)?？紤]到自有資金的有限（ 3000 萬(wàn)元），現(xiàn)代花園項(xiàng)目規(guī)劃總用地 10 萬(wàn)平方 米，建筑面積 12.9萬(wàn)平方米，其中住宅 11.6 萬(wàn)平方米，公建 1.3 萬(wàn)平方米?？?居住戶(hù)數(shù)996戶(hù)，規(guī)劃總居住人口 3187人，容積率1.29,綠化覆蓋率45%。小 區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會(huì)所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場(chǎng)、居委會(huì)、派出所 等設(shè)施。（小區(qū)基本規(guī)劃簡(jiǎn)圖見(jiàn)附圖2）二.

25、產(chǎn)品方案1.戶(hù)型選擇小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。 在規(guī)劃設(shè) 計(jì)及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。注重環(huán)境的營(yíng)造并賦予其濃 郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn)21世紀(jì)科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌?，F(xiàn)代花園項(xiàng)目主要居住對(duì)象為在東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層，周邊高校院所的知識(shí)分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識(shí)層次較高， 家庭收入較好的市民家庭。根據(jù)以上多種消費(fèi)對(duì)象的不同品位和要求，故選擇了多種戶(hù)型，見(jiàn)下表：戶(hù)型分配表樓型戶(hù)型格式面積（m2）數(shù)量（套）A3室2廳2衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)128.5264B3室2廳2衛(wèi)1廚2陽(yáng)臺(tái)131.2264C2室2廳1衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)90

26、.0880D3室2廳2衛(wèi)1廚3陽(yáng)臺(tái)168.4480E4室2廳3衛(wèi)1廚2陽(yáng)臺(tái)1書(shū)房181.2690F3室2廳3衛(wèi)1廚2陽(yáng)臺(tái)1書(shū)房165.8290G3室1廳1衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)90.79264H2室1廳1衛(wèi)1廚1陽(yáng)臺(tái)81.442642.技術(shù)設(shè)備條件1）室外1外墻：采用高級(jí)進(jìn)口外墻涂料，局部面磚裝飾。2. 屋面：現(xiàn)澆平屋面、屋頂花園。2）室內(nèi)：1內(nèi)墻：廳、房為乳膠漆。廚房高級(jí)瓷磚到頂。2頂棚：廳、房為乳膠漆。廚房鋁合金扣板吊頂。3. 地面：廳、房為水泥砂漿拉毛。廚房、陽(yáng)臺(tái)地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚4窗：戶(hù)外窗用彩鋁窗。5. 門(mén)：分戶(hù)門(mén)為高級(jí)防盜、防火門(mén)，陽(yáng)臺(tái)門(mén)為彩鋁門(mén)。6. 廚房：贈(zèng)送套裝櫥柜（吊柜、地柜、洗菜盆

27、、水龍頭） 、抽油煙機(jī)。7. 衛(wèi)生間：公衛(wèi)：內(nèi)墻高級(jí)瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設(shè)高級(jí) 防滑磚。贈(zèng)送淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節(jié) 水馬桶、預(yù)留熱水器接口位。其余衛(wèi)生間：預(yù)留給、排水管道；地、墻面水泥砂 漿拉毛。8. 樓梯間：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級(jí)防滑地面磚。3） 配套設(shè)備：1. 電梯： 6 層以上商品房均配置高檔名牌電梯。2. 電視、電話(huà)、電訊系統(tǒng)：有線(xiàn)電視插口、電話(huà)插口、寬帶高速上網(wǎng)，報(bào)裝 后可立即使用。3. 電氣配置：開(kāi)關(guān)、照明、插座、電表各一個(gè)。4. 煤氣：煤氣管道安裝到廚房。5. 給水：變頻式供水系統(tǒng)，每戶(hù)獨(dú)立水表。6. 排水：有組織排水，預(yù)

28、設(shè)空調(diào)機(jī)專(zhuān)用冷凝水排水管。4） 智能化系統(tǒng)：1. 安全防范系統(tǒng)：家庭緊急報(bào)警系統(tǒng)、紅外探測(cè)、可視對(duì)講防盜門(mén)、 24 小時(shí) 電子巡更系統(tǒng)、車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)等。2. “一卡通” 智能系統(tǒng)： IC 卡門(mén)禁、小區(qū)內(nèi)停車(chē)、消費(fèi)“一卡通” 。3. 信息服務(wù)系統(tǒng)：小區(qū)局域網(wǎng)（可接入Internet）、背景音樂(lè)、視頻點(diǎn)播等。3. 道路系統(tǒng)道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。 主干道把小區(qū)中心、 四個(gè)組團(tuán)和幼 托串在一起，形成“樹(shù)枝狀”道路系統(tǒng)。4. 小區(qū)建筑小品入口：區(qū)內(nèi)設(shè)保安。入口處有寬廣的地下停車(chē)場(chǎng)指示牌： 居住區(qū)設(shè)置各種指示牌，如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、公共建筑以及 管理處等方便居民使用。庭院燈： 保證居住區(qū)

29、夜間行人車(chē)和公共次序安全、既有安全保護(hù)功能、又可 美化環(huán)境。座椅板凳：設(shè)在廣場(chǎng)、水邊，既綠化又方便使用。欄桿： 起安全保護(hù)作用。兒童活動(dòng)場(chǎng)地以塑料欄桿為主。居住區(qū)地形又高低 變化時(shí)，可設(shè)臺(tái)階和擋土墻，方便排水。宣傳欄：設(shè)在人流集中必經(jīng)之地。大小高度適宜，便以觀看 垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設(shè)置。廣場(chǎng)：社交游憩公共場(chǎng)所，附設(shè)游樂(lè)設(shè)施。附表：技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)量居住戶(hù)數(shù)戶(hù)996居住人數(shù)人3187戶(hù)均人口人3.2總建筑面積萬(wàn)m212.91住宅建筑面積萬(wàn)m211.62公建面積萬(wàn)m1.3住宅平均層數(shù)層6.53容積率1.29綠地率%45用地平衡表項(xiàng)目單位數(shù)量小區(qū)規(guī)劃用地萬(wàn)m101住宅

30、用地萬(wàn)m4.372公建用地萬(wàn)m22.133道路用地萬(wàn)m1.094.公共綠地萬(wàn)m2.0其他用地萬(wàn)m0.41四、選址方案眼下人們買(mǎi)房，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的環(huán)境、園林設(shè)計(jì)、 信息網(wǎng)絡(luò)等是否到位。本著節(jié)約用地， 少占耕地，減少拆遷移民有利于場(chǎng)區(qū)合理 布置和安全運(yùn)行幾有利于保護(hù)環(huán)境和生態(tài)，有利于保護(hù)風(fēng)景區(qū)和文物古跡的原 則，依據(jù)1造就武漢市建設(shè)規(guī)劃的要求。2、適應(yīng)小區(qū)投資項(xiàng)目的要求。3、適 應(yīng)小區(qū)房屋用途的要求。4、擁有便利的交通條件。5、滿(mǎn)足土地的地質(zhì)條件，市 政基礎(chǔ)設(shè)施等因素需要。我們選定三個(gè)位置 （詳見(jiàn)附圖1:場(chǎng)址位置圖）。選址位置一：擬建于魯巷廣場(chǎng)西南。 小區(qū)北靠雄楚大街、東接民

31、院路，西臨湖北經(jīng)濟(jì)管理 大學(xué)，南至南湖。選址位置二：擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)， 東臨關(guān)山三路， 南接大黃村，西連武漢鼓風(fēng)機(jī)廠、 市消聲器廠，北靠武黃路，路對(duì)面是原武漢城建學(xué)院、馬鞍山森林公園。 選址位置三：擬建于華中科技大學(xué)西一門(mén)外， 北接中國(guó)地質(zhì)大學(xué)，西臨魯磨路， 南靠華中 科技大學(xué)紫菘公寓。三個(gè)方案各有千秋，但經(jīng)過(guò)比選優(yōu)化，最終選擇“選址位置二” 。其理由： 通過(guò)收集資料、 走訪調(diào)查、查閱資料及抽樣調(diào)查，運(yùn)用科學(xué)方法整理和分析 相關(guān)的信息資料，茲對(duì)項(xiàng)目選址的科學(xué)性、可行性作以下評(píng)述。一項(xiàng)目概況1. 自然條件通過(guò)對(duì)該地塊的構(gòu)成成分、 結(jié)構(gòu)形式、資源狀況、承載力的情況進(jìn)行勘測(cè)和 研究，發(fā)現(xiàn)該地塊

32、地質(zhì)好，屬于四類(lèi)土（沙礫堅(jiān)土） ，地基強(qiáng)度好，適用于鋼筋 混凝土基礎(chǔ)，建造 10 萬(wàn)平方米的房地產(chǎn)才不會(huì)超過(guò)土地承載力。該地塊自然條 件良好，不會(huì)影響到土地平整、開(kāi)挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程排 水。2. 城市的基礎(chǔ)設(shè)施條件政府部門(mén)通過(guò)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目征收環(huán)境配套費(fèi)， 已為項(xiàng)目提供了排水、 電力、燃?xì)狻?供熱、交通等基礎(chǔ)設(shè)施。 項(xiàng)目與城市基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)連接點(diǎn)較近， 不需要建造水處 理系統(tǒng)。 同時(shí)經(jīng)該樓盤(pán)有十余條公交線(xiàn)路， 五條過(guò)江航線(xiàn)， 即將修建的漢口常青 至武昌森林公園地鐵線(xiàn)路其始就在這里，交通方便。周邊學(xué)校、醫(yī)院、購(gòu)物、娛 樂(lè)場(chǎng)所和公園綠地完善齊備， 為居民日常生活提供便捷。 珞瑜路這幾年

33、的變化日 新月異， 一改昔日的荒涼， 成為今天武昌地區(qū)一塊黃金地段開(kāi)發(fā)熱土。 該街區(qū)各 項(xiàng)目配套設(shè)施正在不斷完善。如菜場(chǎng)、超市、郵局、銀行、隨著大量居民入 住和光谷的利用開(kāi)發(fā)，該街區(qū)的發(fā)展前景將一片樂(lè)觀。3. 周邊環(huán)境條件 小區(qū)擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)， 北靠武黃路，路對(duì)面是原武漢城建學(xué)院。由 原城建學(xué)院向北為東湖自然風(fēng)景區(qū)， 東湖是全國(guó)最大的市內(nèi)湖淡水湖之一， 水域 開(kāi)闊，風(fēng)光宜人，環(huán)湖路綠樹(shù)紅花掩映，曲轉(zhuǎn)回折，是武漢市民周末休閑度假的 理想去處。東北面的武昌自然環(huán)境保護(hù)區(qū)馬鞍山森林公園， 步行 5分鐘就可 到達(dá)。整個(gè)小區(qū)有山有水，樹(shù)木繁密，綠地完善齊備，污染小，空氣清新，環(huán)境 幽雅。湛藍(lán)的天

34、、清澈的水是其引以為傲的亮點(diǎn)，郁郁蔥蔥的松林、 芳草茵茵的綠地讓 你在藍(lán)與綠的交響中感受大自然的氣息、 享受返樸歸真的美麗。 獨(dú)特的地理位置， 賦予了小區(qū)更深刻的內(nèi)涵。小區(qū)地處光谷，且處在武漢重點(diǎn)教育基地位置，周?chē)猩?10 所高等學(xué)府， 學(xué)術(shù)氛圍濃厚，匯集大量高素質(zhì)的人才，形成一流人文環(huán)境。與書(shū)為鄰，以德為 友，讓人盡情享受私密化的個(gè)人空間。項(xiàng)目選址區(qū)域附近人口密度適中， 居住人口都是從事高新技術(shù)人員， 受教育 程度高，文化素養(yǎng)好，消費(fèi)能力可靠，具有很強(qiáng)的夠房能力。此地浸染著聞名全國(guó)的武漢高校風(fēng)景區(qū)的書(shū)香墨秀。山水環(huán)抱，人杰地靈。 云集的高校帶來(lái)濟(jì)濟(jì)人才。 故選擇此地的人士同時(shí)也為下一代選擇

35、了一個(gè)良好的 文化和教育環(huán)境。二開(kāi)發(fā)地址的獲取與開(kāi)發(fā)1. 該地塊土地使用權(quán)以出讓方式取得，土地開(kāi)發(fā)實(shí)行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布 局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”的方針。該項(xiàng)目建設(shè)用地按如下程序進(jìn)行：(1) 申請(qǐng)選址。向土地管理部門(mén)提出用地申請(qǐng)，經(jīng)同意后進(jìn)行選址。(2) 制訂方案。由土地管理部門(mén)組織用地單位、被征地單位及有關(guān)部門(mén)，對(duì)選址 范圍的人口、土地和房屋等進(jìn)行調(diào)查研究制定補(bǔ)償方案。(3) 申請(qǐng)批準(zhǔn)。向武漢市人民政府正式申請(qǐng)審批，批準(zhǔn)后的征地方案，由城市規(guī) 劃部門(mén)核定“紅線(xiàn)圖” ，發(fā)出規(guī)劃許可用地通知。(4) 發(fā)布用地通告：由城市土地管理部門(mén)發(fā)出具有法律效力的用地通告。(5) 簽定補(bǔ)償、安置合同：由用地單

36、位的法人代表與土地所有者或原有土地使用 者或他們的委托人，按平等互利、等價(jià)有償和協(xié)商一致的原則簽定合同或協(xié)議， 并經(jīng)土地管理機(jī)關(guān)簽證。(6) 發(fā)證：由土地管理部門(mén)簽發(fā)準(zhǔn)許使用土地的證明。2. 對(duì)該地塊開(kāi)發(fā)成本主要包括拆遷安置費(fèi)和土地批租費(fèi) （ 詳見(jiàn)投資開(kāi)發(fā)方 案中的項(xiàng)目的總投資估算表 ） 。三建設(shè)條件1. 供水在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀DNIOOOm上水管線(xiàn)，本項(xiàng)目上水可從上述干線(xiàn)引入。2. 雨，污水排放武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN210C毫米的雨水管線(xiàn)和DN180C毫米的污水管線(xiàn)，可 以就進(jìn)排入。3. 供熱 擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線(xiàn)接入。4. 供電擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機(jī)廠開(kāi)閉站引一條 10千伏電

37、纜，接入小區(qū)內(nèi) 配電室；另一路可由東鑫飯店配電室引入。考慮留有余地，變壓器容量為 8000 千伏安。5. 供氣已由魯磨路引入了天然氣高壓線(xiàn)， 已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。 通過(guò)天然 氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。 本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、 綠化以及所需的各種市政條件 及基礎(chǔ)設(shè)施配套， 均由武漢宏達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司統(tǒng)一開(kāi)發(fā)， 各種設(shè)施接口均至本 項(xiàng)目紅線(xiàn)內(nèi)。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地以達(dá)到“三通一平” ，其他配套設(shè)施將與住 宅建設(shè)同步進(jìn)行。6. 電信本項(xiàng)目預(yù)計(jì)需裝機(jī)容量為 820門(mén)的程控交換機(jī)， 擬由洪山區(qū)電話(huà)局從 831 開(kāi) 設(shè)下屬分局解決。四建設(shè)規(guī)?？傉嫉孛娣e 10萬(wàn)平方米，總建筑面積 12.9 萬(wàn)平方米（其

38、中公建面積約 1.3 萬(wàn)平方米），總戶(hù)數(shù) 996戶(hù)，地下停車(chē)場(chǎng) 4820平方米，綠化面積近 4.5 萬(wàn)平方米， 容積率 1.3 。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心四組團(tuán)” ，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊 四個(gè)組團(tuán)各成體系、各具特色。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場(chǎng)、銀行五環(huán)境保護(hù)1. 大氣 制冷擬采用溴化鋰裝置，取消了制冷劑氟里昂的使用，有利于保護(hù)臭氧層。 餐飲以煤氣為燃料， 所以應(yīng)在操作間設(shè)計(jì)通風(fēng)排氣裝置， 且排氣煙囪避開(kāi)其它環(huán) 境敏感地段。地下停車(chē)場(chǎng)廢氣主要為汽車(chē)尾氣，再次安裝通風(fēng)排氣裝置。2. 污水處理本項(xiàng)目產(chǎn)生 的污水主要有餐飲廢水，生活廢水和洗浴污水。生活廢水和餐 飲廢水經(jīng)隔油，沉淀處理后排入下水道。五、

39、節(jié)能節(jié)水措施一節(jié)能措施現(xiàn)代花園小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)貫徹國(guó)家和地方有關(guān)節(jié)約能 源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行 夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 。保證舒適， 健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上， 采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建 筑全年能耗；積極采用對(duì)環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、 空調(diào)等耗能系 統(tǒng)的效率； 最大限度地減少建筑對(duì)能源的需求和對(duì)空氣污染的破壞， 以實(shí)現(xiàn)可持 續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。1、建筑節(jié)能技術(shù)該工程維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇和構(gòu)造方案如下：屋面：選用150m厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280-300kg/m3.屋面 傳熱系數(shù) =0.60W/(m2.k)外墻：普通內(nèi)墻抹灰，

40、 240厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼 40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng) 涂層，外墻傳熱為 k=0.77W/(m2.k)門(mén)窗：選用產(chǎn)品要求其抗風(fēng)性能屬標(biāo)準(zhǔn) GB710第2級(jí)，空氣滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn) GB710第3級(jí)，雨水滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB710第4級(jí)，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱 系數(shù)為k=2.56W/(m2.k),采用保溫分戶(hù)門(mén)，其傳熱系數(shù)為k=1.70W/(m2.k)樓梯間：普通內(nèi)墻抹灰， 240厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹 20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為 k=1.67W/(m2.k)2、采暖系統(tǒng)的保溫節(jié)能措施小區(qū)供熱采用高熱效率的29MV的熱水鍋爐（熱效率為80%） APV湍流技術(shù)高換 熱系數(shù)的換熱器、 高度

41、聚乙烯保溫管 （熱效率達(dá)90%）、自力式流量控制器等措施， 達(dá)到了供熱系統(tǒng)部分節(jié)能的要求。 小區(qū)內(nèi)熱交換站采用變頻循環(huán)泵和流量自動(dòng)調(diào) 節(jié)系統(tǒng)，可根據(jù)設(shè)定的流量極值和室外溫度的變化自動(dòng)調(diào)節(jié)流量。 小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)敷 設(shè)中，采用高密度聚乙烯直埋保溫管和聚氨脂發(fā)泡劑， 有效避免了在管網(wǎng)傳送中 的熱量損失。供暖系統(tǒng)采用上供下回雙管式。系統(tǒng)布置簡(jiǎn)單，水路通暢，安裝檢修方便。 最大優(yōu)點(diǎn)是可以實(shí)現(xiàn)各組散熱器的單獨(dú)調(diào)節(jié)而不影響其他散熱器的熱力工作情 況，并為將來(lái)安裝熱表計(jì)量收費(fèi)創(chuàng)造了條件。 每組散熱器進(jìn)水管安裝丹佛斯溫控 閥。該閥門(mén)可隨室外氣溫變化自動(dòng)調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度達(dá)到恒定溫度， 克服了雙管系統(tǒng) 垂直失調(diào)的弊病。采暖

42、系統(tǒng)按單元設(shè)置， 各熱力出口均安裝差壓控制器。 可避免 水力平衡調(diào)節(jié)的困難， 并為外網(wǎng)自動(dòng)調(diào)節(jié)創(chuàng)造了條件。 房間散熱器選用鋁合金暖 氣片。3、建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的應(yīng)用 除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術(shù)外，在現(xiàn)代還原的建設(shè)過(guò)程中， 應(yīng)大量應(yīng)用四新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。地基處理采用CF血復(fù)合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術(shù)； 排水管采用UPV管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術(shù)；屋面防水全 部采用SBS&水做法；塑鋼門(mén)窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門(mén)戶(hù)采用高檔實(shí) 木及鋼制三防門(mén)； 樓道照明采用紅外線(xiàn)光控開(kāi)關(guān)； 樓梯間入口采用防盜對(duì)講系

43、統(tǒng)； 燃?xì)獠捎肞GM2.5磁卡燃?xì)獗恚浑姳頌镈DY-1磁卡電表；水表采用ZS-2遠(yuǎn)程控制 裝置；GR隔墻板、硅美輕質(zhì)隔墻板應(yīng)用技術(shù)；變壓式通風(fēng)道；采用高效有機(jī)硅 廚廁防水技術(shù)。 二節(jié)水措施1、小區(qū)水環(huán)境合理規(guī)劃和建設(shè)小區(qū)水環(huán)境， 提供安全。有效的供水、 污水處理、日用系統(tǒng)， 節(jié)約用水。實(shí)現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用， 改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。 建立完善的給 水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系 統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時(shí)， 水質(zhì)應(yīng)達(dá)到國(guó)家規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，以保障回用水的安全和適用對(duì)小區(qū)用水水量和水質(zhì)進(jìn)行估算與評(píng)價(jià)，提供詳盡的居民用水量估算資料

44、。 提出合理用水分配計(jì)劃、水質(zhì)和水量保證方案。 最大限度地有效利用水資源， 減 少小區(qū)污水的排放量， 實(shí)現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。 以足夠的水量和水壓向所有的 用戶(hù)不間斷地供應(yīng)符合衛(wèi)生要求的飲用水、 消防用水和其它生活用水； 及時(shí)將小 區(qū)內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定場(chǎng)所。收集雨水用以在一定范圍內(nèi)補(bǔ)充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃， 避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來(lái)的破壞。充分利用雨水，減少市政供水。收集后 的雨水經(jīng)適當(dāng)處理后回用做小區(qū)雜用水。2、綠化景觀用水節(jié)水保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。 景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)， 并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)以保證水質(zhì)，

45、提 高用水效率。提倡營(yíng)造少灌或免灌綠化群落， 減少草坪面積， 尤其是冷地型草坪 面積。綠化用水應(yīng) 利用雨水或生活污水回用作為綠化用水， 以利于節(jié)水及利用自然滲透補(bǔ)充 地下水。3、節(jié)水器具應(yīng)用大力推廣使用節(jié)水型器具， 不斷提高用水效益。 不使用耗水 9升和 9升以上的 座便器。龍頭： （1） 不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。 （2） 根據(jù)用水場(chǎng)合的不同， 可選用延 時(shí)自動(dòng)關(guān)閉 （延時(shí)自閉 ）式、水力式、光電感應(yīng)式和電容感應(yīng)式等類(lèi)型水龍頭； 手 壓、腳踏、肘動(dòng)式水龍頭；停水自動(dòng)關(guān)閉 （停水自閉 ）式水龍頭；陶瓷片防漏水龍 頭等節(jié)流水龍頭。淋浴器具：冷、熱水混合器具 （水溫調(diào)節(jié)器 ） ；電磁式淋浴節(jié)水裝置

46、；節(jié)水噴節(jié)水型用水家用電器：采用高效節(jié)水洗衣機(jī)，洗碗機(jī)等節(jié)水型家電。六、環(huán)境影響評(píng)價(jià)一. 環(huán)境條件調(diào)查現(xiàn)代花園提出“綠色生態(tài)社區(qū)”的概念。 在當(dāng)前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，講究 園藝設(shè)計(jì)，提倡健康住宅已是大勢(shì)所趨，但目前國(guó)內(nèi)的景觀設(shè)計(jì)多采用噴泉、廣場(chǎng)等“硬質(zhì)景觀”，較少采用有生命力的活生生的“軟質(zhì)景觀”， 只注重視覺(jué)效 果，而沒(méi)有營(yíng)造整體氣氛，”形成了層次分明的景觀體系，同時(shí)設(shè)計(jì)師還十分注意尺度感，通過(guò)小型景質(zhì)將人的視線(xiàn)從高大的建筑物上轉(zhuǎn)移，從而減少了人的壓抑感。45%勺綠化率保證了周?chē)己玫沫h(huán)境，建成后注重人文環(huán)境和只人化控制， 污染較少。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，遠(yuǎn)離鬧市區(qū)的魯

47、巷， 周邊高校分布極廣，綠地面積率大。遠(yuǎn)離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。二. 施工期環(huán)境影響分析1. 施工期污染源(1)施工期噪聲污染源施工期的噪聲主要來(lái)源于包括施工現(xiàn)場(chǎng)的各類(lèi)機(jī)械設(shè)備和物料運(yùn)輸?shù)慕煌?噪聲。施工場(chǎng)地噪聲主要是施工機(jī)械設(shè)備噪聲， 物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的 活動(dòng)噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級(jí)見(jiàn)表。聲級(jí)最大的是電鉆，可達(dá) 115dB(A)。物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運(yùn)輸車(chē)輛引起的噪聲，各階段的車(chē)輛類(lèi)型及聲級(jí)見(jiàn)表。本項(xiàng)目運(yùn)輸車(chē)輛安排時(shí)盡量避開(kāi)居民樓。各施工階段主要噪聲源狀況施工階段聲源聲級(jí)施工階段聲源聲級(jí)土石方階段挖土機(jī)78-96裝修、安裝階段電鉆100-115沖擊機(jī)9

48、5電錘100-105空壓機(jī)75-85手工鉆100-105打樁機(jī)95-105無(wú)齒鋸105底板與結(jié)構(gòu)階 段混凝土 輸送泵90-100多功能木工 刨90-100振搗器100-105混凝土攪拌機(jī)100-110電據(jù)100-110云石機(jī)100-110電焊機(jī)90-95多角磨光機(jī)100-115空壓機(jī)75-85交通運(yùn)輸車(chē)輛聲級(jí)施工階段運(yùn)輸內(nèi)容車(chē)輛類(lèi)型聲級(jí)/dB(A)土方階段土方外運(yùn)大型載重機(jī)90底板與結(jié)構(gòu)階段鋼筋、商品混凝土混凝土罐車(chē)、載重車(chē)80-85裝修階段各種裝修材料及主要設(shè)備輕型載重卡車(chē)75(2)施工期揚(yáng)塵施工期揚(yáng)塵主要來(lái)自土方的挖掘揚(yáng)塵及現(xiàn)場(chǎng)堆放揚(yáng)塵；建筑材料(白灰、水 泥、沙子、石子、磚等)的現(xiàn)場(chǎng)搬運(yùn)

49、及堆放揚(yáng)塵；施工垃圾的清理及堆放揚(yáng)塵； 人來(lái)車(chē)往造成的現(xiàn)場(chǎng)道路揚(yáng)塵。(3) 施工期廢水污染源施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水， 施工廢 水主要包括土方階段降水井的排水， 結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水，以及各種車(chē)輛沖 洗水。(4) 施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各 種建筑裝修材料。2. 施工期環(huán)境影響分析(1)施工噪聲影響根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場(chǎng)地的噪聲源主要為各類(lèi)高噪聲的施工 機(jī)械，這些機(jī)械的單體聲級(jí)一般均在 80dB以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交 互作業(yè)，這些設(shè)備在場(chǎng)地內(nèi)的位置，同時(shí)使用率有較大變化，因此很難計(jì)

50、算其確 切的施工場(chǎng)界噪聲，根據(jù)本工廠施工量，按經(jīng)驗(yàn)計(jì)算階段其各施工階段的晝夜聲 級(jí)見(jiàn)表。各施工階段晝、夜聲級(jí)估算值單位：dB( A)施工階段晝間場(chǎng)界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值夜間場(chǎng)界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值土方階段75-857575-8555結(jié)構(gòu)階段70-857065-8055裝修階段80-9585禁止施工55(2)施工揚(yáng)塵的影響由于土石方過(guò)程破壞了地表結(jié)構(gòu)， 會(huì)造成地面揚(yáng)塵污染環(huán)境，其揚(yáng)塵量的大 小與諸多因素有關(guān)，是一個(gè)復(fù)雜、較難定量的問(wèn)題。通過(guò)對(duì)施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚(yáng)塵，為減少其環(huán) 境污染，應(yīng)做到：現(xiàn)場(chǎng)施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位， 并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用

51、煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車(chē)輛， 減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔， 濕潤(rùn)，以減少汽車(chē)輪胎與路面接觸而引 起的揚(yáng)塵污染， 同時(shí)車(chē)輛應(yīng)限速行駛； 混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車(chē)的進(jìn)出 口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車(chē)場(chǎng)地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲 對(duì)居民生活的影響； 施工中做到無(wú)高噪聲及爆炸聲， 打樁時(shí)不在夜深人靜時(shí)進(jìn) 行，吊裝設(shè)備噪聲滿(mǎn)足環(huán)保要求； 施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染， 環(huán)保措施 與工程進(jìn)度做到“三同時(shí)” ，環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項(xiàng)目的主題工程同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí) 施工，同時(shí)交付使用；建筑垃圾及時(shí)清理，文明施工；地塊周?chē)鷺?shù)立高于 3米 的簡(jiǎn)易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹(shù)立屏障，減少施工機(jī)械的

52、噪音。 三項(xiàng)目建成后環(huán)境影響影響分析作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目， 基本無(wú)工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放， 因此污染源分析主 要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。1. 大氣污染源分析(1) 地下車(chē)庫(kù)廢氣現(xiàn)代花園建有 240 個(gè)停車(chē)位的停車(chē)場(chǎng)，地下車(chē)庫(kù)面積 4820，層高約 3.9m。 停車(chē)場(chǎng)設(shè)有兩個(gè)進(jìn)出口。車(chē)庫(kù)內(nèi)的廢氣排放高度為 2.5 米，排氣量約 7000 立方 米/h(2) 天然氣燃燒廢氣居民住宅采暖和炊事采用天然氣， 最大燃?xì)饬繛?1.8 立方米 /h ，平均燃?xì)饬?為 1.4 立方米 /h ， 996 戶(hù)居民共用天然氣 2420000立方米。2. 水污染源分析擬建項(xiàng)目的水污染源主要是生活污水。按人均

53、每天用水 150L 估算，居住人 口 3187人，生活耗水量每天 480 立方米。污水類(lèi)型包括洗浴排水、沖廁排水和 廚房污水。四公眾參與現(xiàn)代花園環(huán)境影響評(píng)價(jià) “公眾參與” 的木的在于使公眾對(duì)擬建項(xiàng)目的各種意 見(jiàn)、建議、和要求貫徹于整個(gè)環(huán)境影響評(píng)價(jià)中， 溝通公眾與項(xiàng)目建設(shè)方的相互了 解，彌補(bǔ)環(huán)境影響評(píng)價(jià)過(guò)程中可能存在的疏漏， 制定出嚴(yán)格的環(huán)境監(jiān)管措施與實(shí) 施計(jì)劃， 使該項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)更加完善和合理， 從而有利于項(xiàng)目的綜合效益。 公 眾參與的對(duì)象為洪山區(qū)人大常委會(huì)的代表以及附近周?chē)木用?，?xiàng)目咨詢(xún)專(zhuān)家。七、勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防擬建項(xiàng)目勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防的研究是在已確定的技術(shù)方案和工程方案的 基礎(chǔ)上，

54、分析論證在建設(shè)和生產(chǎn)過(guò)程中存在的對(duì)勞動(dòng)者和財(cái)產(chǎn)可能產(chǎn)生的不安全 因素，并提出相應(yīng)的防范措施。一勞動(dòng)安全衛(wèi)生1危害因素和危害程度分析分析在生產(chǎn)或作用過(guò)程中可能對(duì)勞動(dòng)者身體健康和生產(chǎn)安全造成危害的物 品、部位、場(chǎng)所，以及危害范圍和程度。1) 有毒有害物品的危害。分析生產(chǎn)和使用帶有危險(xiǎn)性的原料、材料和產(chǎn)品， 包括爆炸品類(lèi)，易燃、易爆、有毒氣體類(lèi)，易燃液體類(lèi)，易燃固體類(lèi)，氧化劑和 過(guò)氧化物類(lèi)，毒害品類(lèi)，腐蝕品類(lèi)，輻射物質(zhì)類(lèi)，以及工業(yè)粉塵類(lèi)等。分析有毒 有害物品的物理化學(xué)性質(zhì)， 引起火災(zāi)爆炸危險(xiǎn)的條件， 對(duì)人體健康的危害程度以 及造成職業(yè)性疾病的可能性2) 危險(xiǎn)性作業(yè)危害。分析高空、高濕、高壓作業(yè)，井下

55、作業(yè)，輻射、振動(dòng)、 噪音等危險(xiǎn)性作業(yè)場(chǎng)所，可能造成對(duì)人身的危害。2安全措施方案針對(duì)不同危害和危險(xiǎn)性因素的場(chǎng)所、 范圍以及危害程度， 研究提出相應(yīng)的安 全措施方案，主要有：1) 在選擇工藝技術(shù)方案時(shí)， 應(yīng)盡可能選用安全生產(chǎn)和無(wú)危害的生產(chǎn)工藝和設(shè) 備。2) 對(duì)危險(xiǎn)部位和危險(xiǎn)作業(yè)應(yīng)提出安全防護(hù)措施方案。3) 對(duì)危險(xiǎn)場(chǎng)所，按勞動(dòng)安全規(guī)范提出合理的生產(chǎn)工藝方案和設(shè)置安全間距。 煤炭、冶金等礦井開(kāi)采項(xiàng)目，應(yīng)提出防止瓦斯爆炸、礦井涌水、塌方冒頂?shù)燃夹g(shù) 和安全措施方案。4) 對(duì)易產(chǎn)生職業(yè)病的場(chǎng)所，應(yīng)提出防護(hù)和衛(wèi)生保健措施方案。消防設(shè)施消防設(shè)施研究，主要是分析項(xiàng)目在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中可能存在的火災(zāi)隱患和重點(diǎn)消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)范確定消防等級(jí)，并結(jié)合當(dāng)?shù)毓蚕涝O(shè)施狀況， 提出消防監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。1火災(zāi)危險(xiǎn)性分析分析生產(chǎn)過(guò)程中使用的原材料、 中間產(chǎn)品、成品的火災(zāi)危險(xiǎn)性，包括儲(chǔ)存物 品的火災(zāi)危險(xiǎn)性，生產(chǎn)過(guò)程中易燃、 易爆產(chǎn)生的部位及火災(zāi)危險(xiǎn)性， 運(yùn)輸過(guò)程中 的火災(zāi)危險(xiǎn)性等。2調(diào)查項(xiàng)目場(chǎng)址周?chē)涝O(shè)施狀況調(diào)查場(chǎng)址周邊公安消防機(jī)構(gòu)的規(guī)模、 裝備，所在地公安消防隊(duì)與場(chǎng)址