商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理六大階段

1、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理六大階段發(fā)布時(shí)間：2008-6-24 來(lái)源:作者/佚名 現(xiàn)階段無(wú)論是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、策劃代理商、經(jīng)營(yíng)管理商，無(wú)不對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理畏之如洪水猛獸，均不想介入此項(xiàng)所有商業(yè)項(xiàng)目無(wú)法回避的工作，個(gè)中原因，倒不是商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理是什么“高科技”，而是大家都對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理摸不著頭腦，即便開(kāi)發(fā)商有心把商業(yè)經(jīng)營(yíng)好，卻不知從何下手。 其實(shí)，從技術(shù)的角度來(lái)看，商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理并不是無(wú)章可尋。要搞好經(jīng)營(yíng)管理工作，需要先認(rèn)清商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理工作的重點(diǎn)，抓住定位期、籌備期、進(jìn)場(chǎng)期、 啟動(dòng)期、運(yùn)營(yíng)期、穩(wěn)定期六個(gè)時(shí)期的工作。 定位期，為商業(yè)運(yùn)營(yíng)打好基礎(chǔ)。一個(gè)具有良好潛力的商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)該在項(xiàng)目施工前，就應(yīng)該有良好的業(yè)

2、態(tài)經(jīng)營(yíng)定位和清晰的招商對(duì)象定位，這個(gè)時(shí)期經(jīng)營(yíng)管理方面最重要的是結(jié)合業(yè)態(tài)實(shí)際經(jīng)營(yíng)要求，對(duì)商業(yè)的業(yè)態(tài)分配、鋪位分割方式、配套要求等提出具體的方案，以往這方面的工作往往決定于開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)院、代理公司，從物業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)者角度說(shuō)，經(jīng)營(yíng)管理工作在此時(shí)就應(yīng)該提前介入。 籌備期，為市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)做好準(zhǔn)備工作。在第一個(gè)時(shí)期工作完成之后，經(jīng)營(yíng)管理公司應(yīng)對(duì)商戶的招商對(duì)象篩選，并做好市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的宣傳推廣工作。舉個(gè)例子來(lái)講，一般新商業(yè)招商有很多都是首次下海缺少經(jīng)驗(yàn)的商戶，經(jīng)營(yíng)管理公司在此時(shí)一方面要注重篩選有多次經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)的商戶，另一方面應(yīng)該編撰創(chuàng)業(yè)手冊(cè)等資料，協(xié)助創(chuàng)業(yè)者順利入行。另外經(jīng)營(yíng)管理公司還應(yīng)該在此階段完成自身架構(gòu)的完善工

3、作，比如建立信息部?jī)?yōu)化商戶上游貨源資料，建立終端推廣點(diǎn)，為商業(yè)未來(lái)商圈輻射做基礎(chǔ)工作。期間可以不間斷加強(qiáng)和商戶的交流活動(dòng)、提高商戶經(jīng)營(yíng)素質(zhì)，幫助商戶采購(gòu)有競(jìng)爭(zhēng)力商品。 進(jìn)場(chǎng)期，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力和商戶經(jīng)營(yíng)信心。此時(shí)期商鋪逐步進(jìn)入交鋪工作，經(jīng)營(yíng)管理公司在此階段應(yīng)該幫助商戶審視產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)持觀望心態(tài)，不肯下實(shí)力經(jīng)營(yíng)的商戶進(jìn)行經(jīng)營(yíng)信心勸服工作，任何新商業(yè)項(xiàng)目投入經(jīng)營(yíng)最根本的矛盾是一怕商品沒(méi)人來(lái)買(mǎi)，二怕開(kāi)始經(jīng)營(yíng)了消費(fèi)者到了現(xiàn)場(chǎng)買(mǎi)不到商品，如此惡行循環(huán)經(jīng)營(yíng)自然難以做旺。此階段工作經(jīng)營(yíng)管理工作的核心，就是盡最大可能提高商戶經(jīng)營(yíng)信心，提升商品品質(zhì)和價(jià)格的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。 啟動(dòng)期，把人氣做起來(lái)。商業(yè)進(jìn)入試業(yè)或開(kāi)業(yè)后

4、，最初的一段時(shí)間最重要的任務(wù)就是制造現(xiàn)場(chǎng)的人氣，可以用天天特價(jià)、買(mǎi)貨抽獎(jiǎng)、消費(fèi)送禮、免費(fèi)接送等方式制造人氣和消費(fèi)額度。不管是零售業(yè)態(tài)還是批發(fā)業(yè)態(tài)，首先要讓商戶有生意做，此時(shí)值得注意的是，如果前幾個(gè)階段的工作沒(méi)做好，商品款式不新、品種不全、質(zhì)量不高、價(jià)格無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力，雖短期制造人氣也很難把商業(yè)做旺，這種情況下人氣越旺，市場(chǎng)口碑形成的消極影響反而會(huì)危害了市場(chǎng)成長(zhǎng)。相反，商品綜合競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，口碑效應(yīng)則會(huì)讓商業(yè)越發(fā)興旺。 運(yùn)營(yíng)期，把生意機(jī)會(huì)最大化。項(xiàng)目初步經(jīng)營(yíng)起來(lái)之后，應(yīng)該在此時(shí)期加緊梳理商圈輻射的空白點(diǎn)，專業(yè)市場(chǎng)類(lèi)的應(yīng)加大和下游終端商戶的貿(mào)易對(duì)接工作，零售賣(mài)場(chǎng)類(lèi)應(yīng)盡可能擴(kuò)大商圈輻射范圍，對(duì)商圈盲點(diǎn)辛行專項(xiàng)推介，對(duì)商圈居民進(jìn)行情感性溝通工作等。 穩(wěn)定期，守衛(wèi)消費(fèi)商圈，與時(shí)俱進(jìn)提升商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。此階段一方面為商業(yè)創(chuàng)品牌，增加商業(yè)形象誠(chéng)信度，促進(jìn)消費(fèi)者情感認(rèn)同度，另一方面要持續(xù)不斷的為市場(chǎng)商戶提供商業(yè)資訊、增強(qiáng)其經(jīng)營(yíng)素質(zhì)和新商品引進(jìn)能力，持續(xù)不斷推出各類(lèi)促銷(xiāo)活動(dòng)增加消費(fèi)熱情。 商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理是一件專業(yè)性要求較高、工作繁瑣的工作，它的工作過(guò)程涵