東莞厚街坑口十佳商場(chǎng)招商實(shí)施方案

1、東莞厚街坑口十佳商場(chǎng)招商實(shí)施方案第一部分：招商策略招商策略：立足坑口、面向厚街及深廣地區(qū)以坑口周邊為重點(diǎn)，在確?？涌谥苓呎猩坦ぷ魅?、順利開(kāi)展的同時(shí)，安排出一定的招商力量，對(duì)厚街其他地區(qū)、外地運(yùn)用各種手段進(jìn)行招商。效果理想的情況下，隨時(shí)進(jìn)行調(diào)整加大外地招商力度。第二部分：招商進(jìn)度中的比例分配招商的前期階段，招商的比例計(jì)劃為：坑口周邊招商占60左右；厚街其他地區(qū)招商占20左右；外地招商占15左右；預(yù)留出5的比例，作為機(jī)動(dòng)或炒作。第三部分：招商租金付款方式及優(yōu)惠政策一、租金交納及優(yōu)惠政策有以下三種方式：1、一次性交納2年的租金，可獲得2年6個(gè)月實(shí)際使用權(quán)的優(yōu)惠政策。從第四年起租金遞增5；第五年租金

2、遞增6；第六年租金遞增7；總體租金遞增比例不超過(guò)原租金水平的20。2、首期交納5年租金的30，正式開(kāi)業(yè)前再交齊5年租金全款。從第六年起租金遞增5；第七年遞增6；第八年遞增7；總體遞增比例不超過(guò)20?？珊灦ㄗ饧s合同期為20年。首期就一次性交納5年租金?？色@得6年實(shí)際使用權(quán)的優(yōu)惠政策。從第七年起租金遞增6；第八年遞增7，總體遞增比例不超過(guò)20。3、首期交納10年租金的30，入駐前交齊10年租金全款。可獲得12年實(shí)際使用權(quán)的優(yōu)惠政策。可簽定租約合同期為20年。如10年租金在首期就一次性交齊，除享受以上優(yōu)惠政策以外，還可以獲挑選兩間商鋪位置的機(jī)會(huì)。二、租金交納及優(yōu)惠政策2（備選方案）：1、同上。2、第

3、一段同上。首期就一次性交納5年租金?？色@得贈(zèng)送6個(gè)月無(wú)償使用權(quán)的優(yōu)惠政策。從第七年起（含第6年后半年）租金遞增6；第八年遞增7，總體遞增比例不超過(guò)20。除享受以上優(yōu)惠政策以外，還可以獲挑選一間商鋪位置的機(jī)會(huì)。3、首期交納10年租金的30，入駐前交齊10年租金全款?？色@得11年實(shí)際使用權(quán)的優(yōu)惠政策?？珊灦ㄗ饧s合同期為20年。如10年租金在首期就一次性交齊，除享受以上優(yōu)惠政策以外，還可以獲挑選兩間商鋪位置的機(jī)會(huì)。三、分析（以均價(jià)8.5元計(jì)算）：第6年租金收入：115472.04*365*8.5*1.053.761646億元；第6年半年租金：3.761646/21.880823億元；五年的貸款利息：

4、17.91260億元*0.071.253882億元；五年租金9折損失租金：17.91260*0.11.79126億元；租五送6個(gè)月?lián)p失：1.8808231.2538820.626941億元；租五送一年的損失：3.7616461.2538822.507764億元；租五送一比租五打9折多損失： 0.716504億元；租五送半年比租五打9折少損失： 1.164319億元；從上面的分析來(lái)看，一次性交納5年租金免費(fèi)送6個(gè)月對(duì)公司最有利，租五年送一年的優(yōu)惠政策雖然損失最多，但比打9折只多損失7千萬(wàn)，而從對(duì)商戶的吸引力卻大大增強(qiáng)。同時(shí)保證提前還貸提高公司的信用級(jí)別，綜合考慮利大于弊。注：以上方式并不是機(jī)械地

5、推出，可視市場(chǎng)反應(yīng)情況進(jìn)行穿插，也可以在尾鋪招商過(guò)程中，對(duì)尾鋪招商的優(yōu)惠力度增加時(shí)運(yùn)用。四、租金交納方式及提供優(yōu)惠政策的理由： 考慮到項(xiàng)目的招商不但要符合公司的總體定位，同時(shí)還要兼顧公司的成本回收，并且回收期越短，產(chǎn)生的運(yùn)營(yíng)財(cái)務(wù)費(fèi)用支出就越少，對(duì)將來(lái)的公司發(fā)展極其有利。根據(jù)現(xiàn)金是王的原則，運(yùn)用對(duì)我們影響極小的使用年限的優(yōu)惠，讓利商戶，做到先期既給出優(yōu)惠又不會(huì)使應(yīng)收現(xiàn)款產(chǎn)生絲毫損失。 另外，兼顧將來(lái)中心商鋪升值，我們可以充分享受到升值的利益，方案設(shè)定是為了盡量引導(dǎo)商戶去選擇5年一次性交納租金的方式。此方式達(dá)到的經(jīng)濟(jì)效益將在附上的經(jīng)濟(jì)分析內(nèi)容中計(jì)算出具體的數(shù)據(jù)體現(xiàn)。第四部分：經(jīng)濟(jì)分析一、交納（三年

6、）租金經(jīng)濟(jì)分析（理想價(jià)格）1、根據(jù)可出租實(shí)際使用面積按115472.04萬(wàn)平方米計(jì)算；2、按照每層出租實(shí)際使用面積平方米計(jì)算；3、平均租金價(jià)格按每天每平方米9元人民幣計(jì)算；二、交納（三年）租金經(jīng)濟(jì)分析（保守價(jià)格）1、據(jù)可出租實(shí)際使用面積按115472.04萬(wàn)平方米計(jì)算；2、按照每層出租實(shí)際使用面積平方米計(jì)算；3、平均租金價(jià)格按每天每平方米8.5元人民幣計(jì)算；每層定價(jià)為： 平均租金價(jià)格為：8.5元/天三、交納（五年）租金經(jīng)濟(jì)分析（理想價(jià)格）：1、根據(jù)可出租實(shí)際使用面積按115472.04萬(wàn)平方米計(jì)算；2、按照每層出租實(shí)際使用面積平方米計(jì)算；3、平均租金價(jià)格按每天每平方米9元人民幣計(jì)算；每層定價(jià)為

7、： 平均租金價(jià)格為：9元/天四、交納（五年）租金經(jīng)濟(jì)分析（保守價(jià)格）1、根據(jù)可出租實(shí)際使用面積按115472.04萬(wàn)平方米計(jì)算；2、按照每層出租實(shí)際使用面積平方米計(jì)算；3、平均租金價(jià)格按每天每平方米8.5元人民幣計(jì)算；每層定價(jià)為： 平均租金價(jià)格為：8.5元/天第五部分：招商費(fèi)用預(yù)算1、招商人員工資：2、宣傳推廣費(fèi)用本推廣費(fèi)用按三個(gè)月計(jì)算：項(xiàng)目數(shù)量費(fèi)用備注現(xiàn)金卷返利400人50元3個(gè)月60000元分批投放，本費(fèi)用可低租金禮品90天300元30000元分批購(gòu)置單張3000張0.2元600元一次性發(fā)放條幅400平方6元2400元分批投放宣傳車50小時(shí)40元2000元分節(jié)點(diǎn)宣傳抽獎(jiǎng)現(xiàn)金3次1000元3

8、000元分三個(gè)活動(dòng)設(shè)置舞臺(tái)活動(dòng)費(fèi)用2個(gè)月16000元32000元分兩個(gè)月算汽球6150元約1000元舞臺(tái)布置100平方20元2000元元旦、元宵、歲未活動(dòng)費(fèi)用2000元3次6000元其它費(fèi)用5000元合計(jì)144000元第六部分：各樓層商品結(jié)構(gòu)定位（略）第七部分：招商準(zhǔn)備工作及時(shí)間安排、達(dá)成目標(biāo)及實(shí)施內(nèi)容一、招商準(zhǔn)備工作（只針對(duì)配合招商部分）：1、確定宣傳包裝概念、總體廣告宣傳用語(yǔ)。2、完成設(shè)計(jì)制作十佳商場(chǎng)招商文告、招商標(biāo)語(yǔ)，包含項(xiàng)目功能分布及內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖。3、制定商戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、引入原則、操作規(guī)則等。4、招商部各種管理規(guī)章制度、業(yè)績(jī)考核獎(jiǎng)懲制度、工作操行規(guī)則出臺(tái)。5、制定商戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、條件、和招商

9、規(guī)則。6、制定并印制招商租賃合同、租賃申請(qǐng)表、登記表、相關(guān)協(xié)議、商業(yè)管理守則等。7、根據(jù)招商類別制定招商工作倒計(jì)時(shí)計(jì)劃（包括招商區(qū)域、重點(diǎn)目標(biāo)、任務(wù)指標(biāo)完成計(jì)劃等）。二、招商時(shí)間安排：招商前期準(zhǔn)備工作階段為：正式招商時(shí)間確定為：1、2002/11/012002/12/01 完成招商人員招聘（10天）及培訓(xùn)工作（10天），同時(shí)完成個(gè)人招商指標(biāo)確認(rèn)并按照招商任務(wù)指標(biāo)提交各自的工作倒計(jì)時(shí)實(shí)施方案。2、2002/11/202003/01/01 完成印制各種合同、文件、申請(qǐng)表、登記表等。完成項(xiàng)目標(biāo)志等系列ci設(shè)計(jì)，更換識(shí)別系統(tǒng)（包括名片、信函、旗標(biāo)等）。確定宣傳包裝概念及總體廣告用語(yǔ)。3、2003/01

10、/012003/02/10 完成前期招商標(biāo)語(yǔ)制作，確定招商媒體廣告計(jì)劃（包括廣告創(chuàng)意、制作、媒體購(gòu)買選擇等）、招商各項(xiàng)管理費(fèi)用支出預(yù)算。4、2003/02/10前 完成一切招商準(zhǔn)備工作。5、2003/02/18 招商工作正式開(kāi)始。6、2003/02/182003/05/01 招商第一階段。以北京為重點(diǎn)的招商工作，招商比例按計(jì)劃控制在總體的60以內(nèi)。同時(shí)負(fù)責(zé)外埠招商工作人員在本地進(jìn)行外地招商工作。國(guó)際招商部通過(guò)各駐華商務(wù)參贊、外商駐華代表處、國(guó)外產(chǎn)品在華代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招商。外埠招商設(shè)2個(gè)月試探期，如果反應(yīng)良好，則由負(fù)責(zé)人員作出報(bào)告提交招商部，由招商部作出外埠實(shí)地設(shè)點(diǎn)招商計(jì)劃（包括地點(diǎn)選擇、招商規(guī)模

11、、策劃廣告宣傳配合、費(fèi)用預(yù)算等），報(bào)請(qǐng)總經(jīng)理審批。于8、2003/05/01前完成所有外地實(shí)地招商工作準(zhǔn)備。9、2003/05/012003/08/01 招商進(jìn)入第二階段。在確保北京地區(qū)招商工作按計(jì)劃順利進(jìn)行，并達(dá)到預(yù)期目標(biāo)、回款理想的基礎(chǔ)上，提高要求進(jìn)行市場(chǎng)二次開(kāi)發(fā)。目標(biāo)定位于增加中心商品的名、特、優(yōu)、新、獨(dú)、多樣化等的內(nèi)涵，外埠與國(guó)際商品在這一階段列為重點(diǎn)。10、2003/08/012003/11/01 招商進(jìn)入第三階段。本期工作重點(diǎn)是拾遺補(bǔ)缺，針對(duì)中心的商品結(jié)構(gòu)進(jìn)行微調(diào)整。做到符合百榮世貿(mào)中心的原定市場(chǎng)定位及功能分布設(shè)計(jì)。根據(jù)實(shí)際招商情況制定招商收尾計(jì)劃，對(duì)招收工作未達(dá)到設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)行最

12、后突擊攻關(guān)。11、2003/11/012003/12/30 招商進(jìn)入尾聲。所有招商目標(biāo)在2003/12/30前責(zé)成有關(guān)分部確實(shí)完成。根據(jù)招商階段預(yù)先挑選商鋪情況、對(duì)未決定位置的商鋪策劃商戶抓號(hào)的準(zhǔn)備工作（地點(diǎn)、方式、安全保障、公正程序）。12、2003/12/302004/04/28 后招商期、開(kāi)業(yè)慶典。招商部人員縮編，部分人員轉(zhuǎn)入商業(yè)管理編制。招商整體工作做總結(jié)，財(cái)務(wù)情況匯總報(bào)告公司董事會(huì)。開(kāi)業(yè)慶典的公關(guān)活動(dòng)、促銷活動(dòng)、廣告發(fā)布等。（備選方案）：1、同上。2、同上。3、2003/12/012003/01/10 工作內(nèi)容同上。4、2003/01/102003/01/20 完成媒體發(fā)布前期工作，

13、一切就緒。5、2003/01/20（陰歷十二月十八日，大寒） 招商正式開(kāi)始。6、2003/01/202003/02/10 春節(jié)招商工作正常進(jìn)行，并針對(duì)廣東、福建、浙江沿海地區(qū)春節(jié)港澳臺(tái)400萬(wàn)僑胞回鄉(xiāng)省親機(jī)會(huì)，進(jìn)行春節(jié)攻勢(shì)。結(jié)合韓國(guó)、日本、港臺(tái)商人回鄉(xiāng)探親機(jī)會(huì)，其擴(kuò)散力將會(huì)極有成效。7、其他同上。三、達(dá)成目標(biāo)：1、2003/02/182003/05/01 第一階段完成招商任務(wù)的20。此階段主要操作方案是通過(guò)項(xiàng)目廣告宣傳及內(nèi)部預(yù)登記商戶，進(jìn)行提煉篩選，電話及dm營(yíng)銷方式，從商業(yè)項(xiàng)目對(duì)投資者的吸引程度分析，達(dá)成此目標(biāo)較有保障，之所以設(shè)定20任務(wù)的目標(biāo)，是為了保證項(xiàng)目招商商戶質(zhì)量，只假設(shè)登記客戶中存

14、在低于20的商戶是達(dá)到我們招商標(biāo)準(zhǔn)的。2、2003/05/012003/08/01 第二階段完成招商任務(wù)的30。此階段進(jìn)入招商成熟期，由于前期招入商戶的口碑相傳作用，會(huì)同時(shí)吸引同業(yè)或相關(guān)聯(lián)商戶；另外第一階段的電話、dm營(yíng)銷的滯后反應(yīng)將在此階段收效；同時(shí)外埠招商赴當(dāng)?shù)卦O(shè)點(diǎn)的大規(guī)模展開(kāi)；以及國(guó)際招商部分預(yù)計(jì)于此階段到達(dá)見(jiàn)效最明顯階段；以上四方面支持本階段完成30的任務(wù)指標(biāo)。3、2003/08/012003/11/01 第三階段完成招商任務(wù)的50。此階段由于建筑主體出地面，結(jié)構(gòu)達(dá)到封頂前階段，商戶對(duì)項(xiàng)目的信任度大大加強(qiáng)；招商比例中設(shè)計(jì)50的生產(chǎn)型商戶（廠商及隸屬?gòu)S商營(yíng)銷機(jī)構(gòu)），40的產(chǎn)品代理商及經(jīng)銷

15、商，10的普通經(jīng)營(yíng)商戶，前兩階段主要針對(duì)對(duì)象為比例設(shè)計(jì)中的前50，此階段由于接納其余50類型商戶，標(biāo)準(zhǔn)降低，招商難度相應(yīng)減小；通過(guò)招商進(jìn)展順利、商戶踴躍等方面的事件公關(guān)活動(dòng)，對(duì)剩余招商起到催化作用；恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)運(yùn)用精品商鋪拍賣會(huì)的形式，用奪標(biāo)宣傳刺激招商的最后階段工作；完成最后階段任務(wù)是具有一定可行性的。另外，具體招商過(guò)程中，最后階段的實(shí)際情況應(yīng)該是剩余任務(wù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于計(jì)劃目標(biāo)，實(shí)際已處于收官（圍棋術(shù)語(yǔ)）微調(diào)階段。四、招商實(shí)施內(nèi)容：1、招商人員的招聘工作： 為了更好地完成項(xiàng)目的招商工作，需要根據(jù)需求進(jìn)行對(duì)招商隊(duì)伍的建立。由于項(xiàng)目屬性的特殊性，以及工作進(jìn)度和工作強(qiáng)度的實(shí)際要求，無(wú)法任用缺乏經(jīng)驗(yàn)的人員，

16、同時(shí)沒(méi)有時(shí)間對(duì)銷售人員進(jìn)行從業(yè)崗位培養(yǎng)，故對(duì)招聘人員進(jìn)行嚴(yán)格的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)及工作能力方面的考量。 招聘原則：對(duì)商業(yè)專業(yè)的招商人員，必須具有本行業(yè)從業(yè)3年以上招商管理的經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)先考慮從事過(guò)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的招商工作、招商策劃等方面的工作經(jīng)驗(yàn)、或從事相關(guān)行業(yè)市場(chǎng)招商、擁有行業(yè)內(nèi)大量全國(guó)性和國(guó)際客戶資源者。招商部人員招聘計(jì)劃：總?cè)藬?shù)為10人(暫定)。2、招商原則招商采用租賃、品牌聯(lián)營(yíng)、資本聯(lián)營(yíng)和招商引資等展開(kāi)，其中大商戶和品牌商戶可采用以上多種方式展開(kāi)，中小商戶應(yīng)以租賃為主。第八部分：宣傳策略廣告宣傳是招商中占用費(fèi)用比例最大，操作方式安排對(duì)招商工作又會(huì)起到極大影響的部分。廣告策劃得當(dāng)，會(huì)取得事半功倍的效果

17、，取得良好的招商業(yè)績(jī)將成為順理成章（具體策劃工作視領(lǐng)導(dǎo)決定由公司進(jìn)行策劃，廣告公司配合制作和發(fā)布，還是全權(quán)委托廣告公司進(jìn)行策劃和實(shí)施）。一、廣告宣傳準(zhǔn)備工作：1、2002/12/012003/01/20 由廣告公司完成廣告推廣策劃方案及創(chuàng)意(創(chuàng)意與預(yù)算由廣告公司做出)。由公司決策層及相關(guān)人員審定并提出修改意見(jiàn)。2、2002/12/012003/01/30 完成所有招商印刷品的設(shè)計(jì)、排版、印刷。包括招商文告、招商樓書、名片設(shè)計(jì)制作、pop廣告立牌、拉架、擎天柱、戶外廣告牌、流動(dòng)廣告、沙盤、3d vision光盤、禮品等。3、2003/01/302003/03/30 dm。4、2003/01/30

18、2003/02/01完成廣告創(chuàng)意方案，并制作出膠片與平面創(chuàng)意稿。膠片分5、15、30三種，分別為形象廣告、主題招商廣告、敘述性招商廣告幾種，并提前做出春節(jié)配合公關(guān)活動(dòng)等的公益廣告片（針對(duì)港澳臺(tái)胞）。同時(shí)由廣告公司做出媒體發(fā)布的方案及預(yù)算。此工作建議由幾家公司同時(shí)提交，以把握廣告發(fā)布的費(fèi)用支出。并保證不會(huì)貽誤戰(zhàn)機(jī)。二、廣告宣傳實(shí)施部分：1、2003/02/012003/02/10 各種媒體發(fā)布準(zhǔn)備工作就緒。2、2003/02/102003/02/18 完成戶外、流動(dòng)廣告的發(fā)布。3、2003/02/15 開(kāi)始進(jìn)行立體媒體投放（電視、平面、電臺(tái)等）。4、2003/02/18 正式招商開(kāi)始。同時(shí)配合相關(guān)的公關(guān)活動(dòng)。5、2003/02/152003/03/30 密集廣告轟炸期，海陸空全面協(xié)動(dòng)（包括終端支持）。6、2003/03/302003/05/01 間歇敘述性廣告投放，與形象廣告穿插進(jìn)行。根據(jù)招商情況調(diào)整廣告發(fā)布力度，總體遵循遞減投放的原則。7、2003/05/012003/08/01 間歇性廣告投放