商場(chǎng)物業(yè)管理

1、本文格式為word版，下載可任意編輯商場(chǎng)物業(yè)管理 商場(chǎng)物業(yè)管理 一、【商場(chǎng)定義】 商場(chǎng)物業(yè)是指建設(shè)規(guī)劃中必須用于商業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)，它是城市整體規(guī)劃建筑中的一種 重要功能組成部分，其直接的功用就是為消費(fèi)者提供購(gòu)物場(chǎng)所。其中，公共性商業(yè)樓宇是因商業(yè)發(fā)展而興起的一種新的房地產(chǎn)類(lèi)型，與一般零售商店不同，零售商店即使規(guī)模再大，仍然只有一個(gè)經(jīng)營(yíng)實(shí)體。而公共性商業(yè)樓宇一般會(huì)有很多獨(dú)立的商家從事經(jīng)營(yíng)，各行各業(yè)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)都有，范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)零售商店，它不僅包括零售商店，而且包括銀行、餐飲等各種服務(wù)性行業(yè)和各種娛樂(lè)場(chǎng)所。 二、【商場(chǎng)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)】 商場(chǎng)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)大致可分三種形式： (1)臨時(shí)轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)型。在經(jīng)營(yíng)

2、上，這種形式被稱(chēng)為投資保本型。具體是指大型商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)商向多個(gè)個(gè)體投資者出售部分物業(yè)一定年限的產(chǎn)權(quán)(本質(zhì)是物業(yè)的經(jīng)營(yíng)使用權(quán))，到期 后，開(kāi)發(fā)公司退還投資款，收回物業(yè)。它與分散出租物業(yè)的區(qū)別是一次性收取價(jià)款。 (2)分散產(chǎn)權(quán)型。即將整體商業(yè)物業(yè)分隔成不同大小的若干塊，出售給各個(gè)業(yè)主，物業(yè)的產(chǎn)權(quán)由多人擁有。 (3)統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型。即物業(yè)產(chǎn)權(quán)只屬于開(kāi)發(fā)公司或某個(gè)大業(yè)主一家。 總的說(shuō)來(lái)，現(xiàn)在統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型的商場(chǎng)物業(yè)仍然居多。但由于其一次性投資大，經(jīng)營(yíng)或招商 所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也大，在整個(gè)商場(chǎng)物業(yè)中的比例正逐步變小。分散產(chǎn)權(quán)型和臨時(shí)轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)型這類(lèi)新型商業(yè)物業(yè)正在逐漸增加，這種形式開(kāi)發(fā)商可以盡快收回投資，又能滿(mǎn)足眾多

3、個(gè)體經(jīng)商者的需要，比較符合現(xiàn)在的市場(chǎng)需要，因此頗為流行。 三、【商場(chǎng)物業(yè)的類(lèi)型】 1.按照建筑規(guī)模： （1）居住區(qū)商場(chǎng) （2）地區(qū)商場(chǎng) （3）市級(jí)購(gòu)物中心 2.從建筑結(jié)構(gòu)上來(lái)分： 敞開(kāi)式的市場(chǎng)和廣場(chǎng)型 封閉式的購(gòu)物中心型 3.從功能上來(lái)分： 綜合性的專(zhuān)業(yè)購(gòu)物中心 商住兩用型的 四、【商場(chǎng)物業(yè)管理內(nèi)容】 （一）一般性管理 (1)對(duì)小業(yè)主或承租商的管理。 統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型的公共商用樓宇，其經(jīng)營(yíng)者都是承租商，可以在承租合同中寫(xiě)進(jìn)相應(yīng)的管理?xiàng)l款，對(duì)承租戶(hù)的經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行規(guī)范管理，也可以以商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公約的形式對(duì)他們進(jìn)行管理引導(dǎo)。 對(duì)于分散產(chǎn)權(quán)型的公共商用樓宇，一般宜采用管理公約的形式，明確業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者與管理者

4、的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，以此規(guī)范雙方的行為，保證良好的經(jīng)營(yíng)秩序。也可由工商部門(mén)、管理公司和業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者代表共同組成管理委員會(huì)，由管理委員會(huì)制定管理?xiàng)l例，對(duì)每位經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行約束，以保證良好的公共經(jīng)營(yíng)秩序。 (2)安全保衛(wèi)管理。公共商業(yè)樓宇面積大、商品多、客流量大，容易發(fā)生安全問(wèn)題。因此，安全保衛(wèi)要堅(jiān)持24小時(shí)值班巡邏，并要安排便衣保衛(wèi)人員在場(chǎng)內(nèi)巡邏。商場(chǎng)晚上關(guān)門(mén)時(shí) ，要進(jìn)行嚴(yán)格的清場(chǎng)。同時(shí)在硬件上要配套，要安裝電視監(jiān)控器及紅外線(xiàn)報(bào)警器等報(bào)警監(jiān)控裝置，對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行全方位的監(jiān)控，為顧客購(gòu)物提供安全、放心的環(huán)境，確保商場(chǎng)的貨品不被偷盜。 (3)消防管理。由于公共商業(yè)樓宇屬于人流密集性場(chǎng)所，所以消防安

5、全非常重要。消防工作要常抓不懈，不僅要管好消防設(shè)備、設(shè)施，還要組織一支義務(wù)消防隊(duì)，并要有一套緊急情況下的應(yīng)急措施。 (4)設(shè)備管理。管好機(jī)電設(shè)備，保證正常運(yùn)轉(zhuǎn)是經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所管理的一項(xiàng)重要工作。要保證電梯、手扶電梯、中央空調(diào)、電力系統(tǒng)等的正常運(yùn)行，不然就會(huì)影響顧客購(gòu)物和商家經(jīng)營(yíng)，造成不必要的損失。 (5)清潔衛(wèi)生及車(chē)輛管理。要有專(zhuān)門(mén)人員負(fù)責(zé)場(chǎng)內(nèi)流動(dòng)保潔，將垃圾雜物及時(shí)清理外運(yùn)，時(shí)時(shí)保持場(chǎng)內(nèi)的清潔衛(wèi)生，對(duì)大理石飾面等要定期打蠟、拋光。車(chē)輛管理要分別設(shè)置汽車(chē)、摩托車(chē)、自行車(chē)停放保管區(qū)。要有專(zhuān)人指揮，維持良好的交通秩序，同時(shí)應(yīng)設(shè)專(zhuān)人看管，以防偷盜。 （二）特殊性管理 (1)商業(yè)形象的宣傳推廣。公共商業(yè)樓宇

6、物業(yè)管理的一項(xiàng)重要工作，就是要做好樓宇商業(yè)形象的宣傳推廣，擴(kuò)大公共商業(yè)樓宇的知名度，樹(shù)立良好的商業(yè)形象，以吸引更多的消費(fèi)者。這是整個(gè)商業(yè)樓宇統(tǒng)一管理的一項(xiàng)必不可少的工作。以下我們介紹公共商業(yè)樓宇良好形象的作用，及如何建立維護(hù)公共商業(yè)樓宇的良好形象。 第一，公共商業(yè)樓宇良好形象的作用。 公共商業(yè)樓宇良好的形象是商業(yè)特色的體現(xiàn)，也是潛在的銷(xiāo)售額和一種無(wú)形資產(chǎn)。 公共商業(yè)樓宇必須具有自己鮮明的特色，才會(huì)具有對(duì)顧客的吸引力。在各類(lèi)商場(chǎng)不斷涌 現(xiàn)，各種產(chǎn)品層出不窮、花樣繁多的今天，顧客去何處購(gòu)物，選購(gòu)哪家商場(chǎng)的商品，會(huì)有一個(gè)比較、選擇、決策的過(guò)程，也有一種從眾心理和慣性。為此，商家應(yīng)樹(shù)立與眾不同、具有鮮

7、明特色的形象，以特色豐滿(mǎn)形象，以形象昭示特色，以特色的商業(yè)標(biāo)識(shí)、商品、服務(wù)和特殊的營(yíng)銷(xiāo)策略征服吸引顧客，在實(shí)際管理中不斷突出這些特色，使顧客熟悉、認(rèn)識(shí)這些特色，印入腦海，潛移默化，傳遞、追逐這些特色(一段時(shí)間后，顧客便會(huì)將樓宇的形象與特色聯(lián)系起來(lái))。這樣才能留住老顧客，吸引新顧客，有穩(wěn)定、壯大的顧客流，所以公共商業(yè)樓 宇的良好形象就是銷(xiāo)售的先行指標(biāo)。同時(shí)，公共商業(yè)樓宇的良好形象一旦形成，便是一種信譽(yù)、品牌和無(wú)聲的廣告，說(shuō)到底也就是一種無(wú)形資產(chǎn)。當(dāng)商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)入印象時(shí)期后 ，消費(fèi)者過(guò)去買(mǎi)品牌，現(xiàn)在買(mǎi)店牌?？梢哉f(shuō)，在不同商店里，同樣品牌的商品具有不同的價(jià)值與形象，商業(yè)樓宇的良好形象便具有提升商品價(jià)值

8、和形象的作用。 第二，公共商業(yè)樓宇識(shí)別系統(tǒng)的建立。 企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)(corporate dentity system， 簡(jiǎn)稱(chēng)cis)是強(qiáng)化公共商業(yè)樓宇形象的一種重要方式。從理論上分析，完整的系統(tǒng)由三個(gè)子系統(tǒng)構(gòu)成，即(理念識(shí)別系統(tǒng))；(視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng))；bi(行為識(shí)別系統(tǒng))。三者只有互相推進(jìn)，共同作用，才能產(chǎn)生最好的效果。 是一種藉以改變企業(yè)形象，注入新鮮感，使企業(yè)更能引起廣大消費(fèi)者注意，進(jìn)而 提高經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的一種經(jīng)營(yíng)手法。它的特點(diǎn)是通過(guò)對(duì)企業(yè)的一切可視事物，即形象中的有形部分進(jìn)行統(tǒng)籌設(shè)計(jì)、控制和傳播，使公共商業(yè)樓宇的識(shí)別特征一貫化、統(tǒng)一化、標(biāo)準(zhǔn)化、個(gè)性化和專(zhuān)有化。其具體的做法是：綜合圍繞在企業(yè)四周的

9、消費(fèi)群體及其他的關(guān)系群體(如股東 群體、競(jìng)爭(zhēng)同業(yè)群體、制造商群體、金融群體等)，以公共商業(yè)樓宇特有和專(zhuān)用的文字、圖 案、顏色、字體組合成一定的基本標(biāo)志作為顧客和社會(huì)公眾識(shí)別自己的特征，并深入貫穿到涉及公共商業(yè)樓宇有形形象的全部?jī)?nèi)容。諸如：企業(yè)名稱(chēng)、自有商標(biāo)、商徽、招牌和證章；信箋、信封、賬單和報(bào)表；包裝紙、盒、袋；企業(yè)報(bào)刊、手冊(cè)、簡(jiǎn)介、廣告單、商品目錄、海報(bào)、招貼、紀(jì)念品；櫥窗、指示牌、辦公室、接待室、展廳、店堂；員工服裝、服飾、工作包等，使顧客通過(guò)對(duì)具體認(rèn)識(shí)對(duì)象的特征部分的認(rèn)定，強(qiáng)化和識(shí)別樓宇形象。這樣便可以幫助顧客克服記憶困難，并使這個(gè)一貫、獨(dú)特的形象在他們決定購(gòu)物時(shí)發(fā)生反射作用。它是公共

10、商業(yè)樓宇促銷(xiāo)的一項(xiàng)戰(zhàn)略性工程，必須系統(tǒng)地展開(kāi)，長(zhǎng)期堅(jiān)持。 (2)承租客商的選配。公共商業(yè)樓宇是一個(gè)商業(yè)機(jī)構(gòu)群，其所有人主要是通過(guò)依靠經(jīng)營(yíng)商業(yè)店鋪的出租而贏利，因而公共商業(yè)樓宇的管理者必須十分重視對(duì)客商的選擇及其搭配。 公共商業(yè)樓宇的管理者可以從以下五個(gè)方面對(duì)承租商進(jìn)行分類(lèi)選擇： 第一，零售商店的經(jīng)營(yíng)品種范圍。按照經(jīng)營(yíng)品種，零售企業(yè)可分為家電商店、交電商店 、家具商店、食品店、文化用品商店、書(shū)店、服裝商店、床上用品商店、皮鞋店、五金店、燈具店、日用小百貨商店、雜貨店等。公共商業(yè)樓宇的管理者在選配承租商時(shí)，要盡量做到經(jīng)營(yíng)各種商品的零售商店齊、全，以滿(mǎn)足購(gòu)物者各方面的需要。 第二，不同形式的零售商店

11、。零售商店除了傳統(tǒng)上分為綜合商店和專(zhuān)業(yè)商店外，現(xiàn)在還 分為百貨公司、連鎖店、超級(jí)市場(chǎng)、自選商場(chǎng)、折扣商店、樣品展銷(xiāo)商店等。這些零售商店在經(jīng)營(yíng)上各有特色，它們能夠適應(yīng)各種收入水平和社會(huì)階層的不同需求。 第三，不同層次的商店。零售商店就其信譽(yù)和實(shí)力可以劃分為不同的層次，如全國(guó)性的 、省市級(jí)的以及其他一般商店。公共商業(yè)樓宇的管理者在招租時(shí)應(yīng)充分考慮不同層次商店的選配。 第四，不同的商業(yè)機(jī)構(gòu)。商業(yè)機(jī)構(gòu)在這里是一個(gè)廣泛的概念，除了純商業(yè)機(jī)構(gòu)，還包括 飲食業(yè)企業(yè)，如飯店、快餐廳、酒吧、酒樓；服務(wù)性企業(yè)，如照片沖擴(kuò)店、干洗店、修理店、理發(fā)店、沐浴室；旅游業(yè)企業(yè)，如旅行社、旅館；娛樂(lè)業(yè)企業(yè)，如錄像室、電子游戲

12、室、游泳池、溜冰場(chǎng)、兒童樂(lè)園；金融機(jī)構(gòu)，如銀行、信用社等等。公共商業(yè)樓宇實(shí)際上可以看成是一個(gè)商業(yè)區(qū)，里面可以包容城市商業(yè)街區(qū)的各行各業(yè)。 第五，承租客商在公共商業(yè)樓宇的不同作用。根據(jù)承租客商向公共商業(yè)樓宇承租營(yíng)業(yè)場(chǎng) 所的期限，可以將他們分為三種類(lèi)型，即基本承租戶(hù)、主要承租戶(hù)和一般承租戶(hù)，他們對(duì)公共商業(yè)樓宇的作用是不同的?；境凶鈶?hù)又稱(chēng)關(guān)鍵承租戶(hù)，他們的租期通常要在20年以上， 這對(duì)于穩(wěn)定公共商業(yè)樓宇的經(jīng)營(yíng)管理及其收入具有主要作用，是公共商業(yè)樓宇發(fā)展的基礎(chǔ)。主要承租戶(hù)的租期一般在10年以上，他們對(duì)公共商業(yè)樓宇的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性起到重要作用。租賃 期在10年以下的為一般承租戶(hù)。安排這三類(lèi)承租客商在公共商業(yè)樓宇中的結(jié)構(gòu)比例是公共商業(yè)樓宇管理的一項(xiàng)十分重要的工作。根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)