簡析房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理及成本控制

1、簡析房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理及成本控制 摘要：房地產(chǎn)的價格是影響社會經(jīng)濟(jì)的一個關(guān)鍵因素，而房地產(chǎn)成本是決定房地產(chǎn)價格的重要影響因素。因此，控制房地產(chǎn)的開發(fā)成本也就是控制房地產(chǎn)的價格，對國家經(jīng)濟(jì)保持健康和可持續(xù)發(fā)展具有現(xiàn)實的意義。房地產(chǎn)企業(yè)必須將成本控制工作作為管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)來予以高度重視。本文對房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制中存在的問題作了探討，并房地產(chǎn)項目開發(fā)前期、開發(fā)過程中以及期間費(fèi)用的成本控制提出了一系列措施。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 開發(fā) 成本控制 問題 措施 中圖分類號：f293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：a 文章編號： 正文：要對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行成本控制就必須先明確房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本構(gòu)成，一般包括項目開發(fā)

2、階段前的費(fèi)用、項目開發(fā)中的費(fèi)用和期間相關(guān)費(fèi)用等。項目開發(fā)前的費(fèi)用主要在于土地出讓金，這項費(fèi)用在整個項目階段所占比例較高，大約占到 25 30，而且有不斷上升的趨勢。房價的大幅上漲重要原因在于土地一級市場中交易價格偏高，各地頻頻曝出“地王”，這就造成了“地價高房價高地價高”的現(xiàn)象。大約占至 20 25，主要是相關(guān)稅費(fèi)以及銷售費(fèi)用較高。 一、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制存在的問題 為了達(dá)到控制房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)項目成本的目的，就必須先將控制中出現(xiàn)的主要問題找出，針對這些問題提出改進(jìn)措施以實現(xiàn)對癥下藥，達(dá)到事半功倍的效果。就筆者看來，問題可歸納為以下幾個方面。 1開發(fā)成本的預(yù)算、結(jié)算以及監(jiān)督控制工作做得不夠。

3、在開發(fā)房地產(chǎn)項目過程中，一般而言項目的工期都會比較長，耗資也比較大，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該形成完善的項目管理、成本預(yù)算、結(jié)算以及監(jiān)督控制體系，以對項目的盈虧進(jìn)展有個清晰地顯示和反饋。然而，當(dāng)前很多企業(yè)并沒有設(shè)置這樣的機(jī)制。很多企業(yè)往往幾個項目同時開發(fā)，而財務(wù)部門和經(jīng)營部門只是計算季度和年度的經(jīng)營收支情況，將所有的資本運(yùn)營統(tǒng)一考慮。另外，在成本結(jié)算方面也沒有對項目的成本做及時的評價和反饋。 2合同管理意識不足，不能及時了解合同的執(zhí)行進(jìn)度。房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)的過程中一般要涉及到大量的合同，而合同當(dāng)中涉及到的條款一般都比較復(fù)雜，所以關(guān)于收付款項的計算和審核難度基本上都很大，進(jìn)而使得很多企業(yè)對于這方面的管理

4、過于疏忽，不夠嚴(yán)密。在現(xiàn)實實踐中，許多開發(fā)商與承包商簽訂的合同文本往往借鑒標(biāo)準(zhǔn)合同文本，合同特殊條款不嚴(yán)謹(jǐn)、不準(zhǔn)確、不全面，工程造價及相關(guān)費(fèi)用的計取留有較大爭議空間。施工單位進(jìn)場以后常常會找各種理由、想方設(shè)法要求增加工程造價。 3開發(fā)商對項目設(shè)計不夠重視。房地產(chǎn)公司一般均設(shè)有工程部或聘請專業(yè)的監(jiān)理公司對項目施工直接監(jiān)控。他們認(rèn)為：工程成本主要含在施工階段的一磚一瓦中，強(qiáng)監(jiān)控，就可大量節(jié)約成本。而對于項目設(shè)計，房地產(chǎn)商的通常作法是：將項目委托一家信得過的單位設(shè)計，設(shè)計合同一般只規(guī)定了設(shè)計進(jìn)度、設(shè)計收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計范圍、工程技術(shù)要求等因素，幾乎不對設(shè)計單位進(jìn)行產(chǎn)品成本造價約束。 4項目招標(biāo)沒有真正起

5、到成本控制的作用。招標(biāo)方式欠妥，造價的計算不科學(xué)。有些房地產(chǎn)公司采用邀請招標(biāo)的方式進(jìn)行招標(biāo)，競爭不夠充分。個別房地產(chǎn)公司為了趕工期，搶進(jìn)度，喜歡采用費(fèi)率招標(biāo)方式選擇施工單位，認(rèn)為控制住費(fèi)率就控制住了總價。還有一些房地產(chǎn)公司采用所謂的“議標(biāo)”，即在投標(biāo)人報完價后，采取討價還價的方式與對方議價，這種方式的缺點(diǎn)是比較明顯的，例如投標(biāo)人在首次報價時故意抬高，水分很大，留出足夠的空間來與企業(yè)談判周旋。 二、房地產(chǎn)項目成本控制的措施 （一）開發(fā)前的費(fèi)用控制 對于土地征用費(fèi)的控制，拍賣地塊時要重點(diǎn)考慮地塊的地理位置、交通狀況、周邊房產(chǎn)環(huán)境和地價等，做好預(yù)拍地塊的開發(fā)成本測算；對相應(yīng)的政策法規(guī)予以把握，盡力爭

6、取各種優(yōu)惠條件；向政府部門交納的各種規(guī)費(fèi)，占有不小的比重，關(guān)注收費(fèi)政策與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并且交納的各種保證金到期要及時索回。 （二）項目開發(fā)過程的費(fèi)用控制 1決策階段的成本控制。首先要關(guān)注國家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢及政策，做好投資環(huán)境的分析，這一點(diǎn)對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤為重要，如 2007 年出臺的一系列土地增值稅條例和房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)辦法，對房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本影響較大。其次應(yīng)認(rèn)真編制投資估算并進(jìn)行嚴(yán)格審查，充分考慮各種風(fēng)險及不利狀況、建設(shè)期間預(yù)留價格浮動系數(shù)，使投資估算真正起到控制項目總投資的作用。最后重視建設(shè)項目的經(jīng)濟(jì)評價，擇優(yōu)而行。 2設(shè)計招標(biāo)階段的成本控制。對于設(shè)計成本控制，應(yīng)執(zhí)行限額設(shè)計，每一個專業(yè)

7、、每一個設(shè)計人員都有一個投資限額的目標(biāo)，例如建筑的單位面積含鋼量等直接影響單位造價，通過設(shè)計招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計單位，簽訂設(shè)計合同時，應(yīng)增設(shè)關(guān)于設(shè)計變更及修改的費(fèi)用額度限制等條款；加強(qiáng)設(shè)計出圖前的審核工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。 3施工階段的成本控制。施工過程所需費(fèi)用不僅在開發(fā)過程中占有較大的比例，在整個項目過程中亦是舉足輕重。近年來的民工荒導(dǎo)致人工費(fèi)用上升幅度較大，而受整個國民經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，各種材料價格更是與日俱增。因此，施工階段的成本控制就顯得尤為重要。首先，嚴(yán)格管理合同及控制項目變更，作為工程管理人員，要做到事前把關(guān)，嚴(yán)格審核工程變更，計算各項變更對總投資的影響；其次，強(qiáng)化

8、監(jiān)理機(jī)制，加強(qiáng)施工管理選擇合適的監(jiān)理單位，對工程質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制，落實責(zé)任制，做好月度工程進(jìn)度款審核，避免投資失控；最后，開展技術(shù)創(chuàng)新，使用新技術(shù)、新工藝、新材料等，利用技術(shù)進(jìn)步成果縮短工期、節(jié)約成本。 4竣工階段的成本控制。重點(diǎn)控制竣工結(jié)算的審查，通過結(jié)算會議確定結(jié)算方法、審計單位、結(jié)算期限，明確除正常結(jié)算項目之外所發(fā)生的特殊問題費(fèi)用，以及合同沒有約定或雙方分歧較大項目的結(jié)算辦法；竣工結(jié)算的工程量應(yīng)根據(jù)竣工圖、設(shè)計變更單和現(xiàn)場簽證等進(jìn)行核算，并按合同規(guī)定的計算規(guī)則計取工程量。 （三）期間相關(guān)的費(fèi)用控制在考慮開發(fā)成本時不僅僅控制開發(fā)各階段所發(fā)生的成本，同時也要加大對期間費(fèi)用的控制。對于

9、管理費(fèi)用，各個部門項目開始前制定相應(yīng)的費(fèi)用預(yù)算，每個月、每季度進(jìn)行相應(yīng)的考核，實施獎懲。對于稅費(fèi)，涉及稅種較多、稅負(fù)率偏高是房地產(chǎn)行業(yè)的顯著特征，合理避稅顯得尤為重要。對各地稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的不同的稅收政策要充分掌握，采用時間差異、地域差異、政策差異的方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃。至于銷售費(fèi)用，其在整個期間費(fèi)用中占有較高的比重，制定合理的銷售策略及時啟動預(yù)售方案來控制策劃費(fèi)用，公司制定銷售指導(dǎo)價格，銷售人員根據(jù)客戶的不同性質(zhì)和要求采用靈活的銷售策略進(jìn)行公關(guān)。 結(jié)語： 在房地產(chǎn)炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的今天，對于開發(fā)企業(yè)來說最理性的事是控制成本。房地產(chǎn)的成本制約著房地產(chǎn)的價格，而房地產(chǎn)的價格關(guān)系到老百姓的生活水平，控制開發(fā)成本，平抑房價，這對國民經(jīng)濟(jì)保持健康和可持續(xù)發(fā)展都具有現(xiàn)實意義。作為房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)該具有強(qiáng)烈成本控制意識，認(rèn)真總結(jié)工程施工過程中的技術(shù)問題和經(jīng)濟(jì)問題，降低項目成本，只有這樣才能使企業(yè)在競爭中發(fā)揮自己的優(yōu)勢。 參 考 文 獻(xiàn)： 1 王忠偉房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本優(yōu)化控制 j開發(fā)與建設(shè)2006（2）：33 35 2 陳煒煜淺析