土地登記法律問(wèn)題探討與交流

1、土地登記法律問(wèn)題探討與交流土地登記法律問(wèn)題探討與交流目錄1、土地登記辦法實(shí)施后，原土地登記規(guī)則是否還有效？ 42、地方關(guān)于土地登記的規(guī)定和土地登記辦法不一致的，如何適用？ 43、代理境外申請(qǐng)人申請(qǐng)十地登記如何辦理公證？ 64、土地登記辦法規(guī)定的 法律法規(guī)規(guī)定的完稅或者減免稅憑證 具體包括哪些？.75、十地登記辦法為什么沒有規(guī)定承租權(quán)的登記？6、最高額十地抵押權(quán)登記應(yīng)當(dāng)注意哪些事.8項(xiàng)？7、什么是地役權(quán)？如何辦理地役權(quán)登記？9128地上、地、建設(shè)用地使用權(quán)如何進(jìn)行登記？.149、總登記遺漏的十地如何登記？.1610、因法院裁決或者繼承等取得的十地權(quán)利是否需要登記？如再轉(zhuǎn)讓，能否直接變更到第三人名

2、下？ 1711、公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照被吊銷后，能否將土地使用權(quán)直接變更登記到股東名下？ 1812、為什么要實(shí)行土地登記人員持證上崗制度？具體哪些人員應(yīng)當(dāng)持證上崗？ 191、土地登記辦法實(shí)施后，原土地登記規(guī)則是否還有效？答：土地登記辦法自2008年2月1日實(shí)施后，原土地 登記規(guī)則自動(dòng)失效。因?yàn)楦鶕?jù)國(guó)土資源部規(guī)章制定程序規(guī)定（國(guó)土資源部1號(hào)令）第十九條 規(guī)章有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng) 予以廢止：（一）規(guī)定的事項(xiàng)已經(jīng)執(zhí)行完畢，或者因情勢(shì)變更，不 必繼續(xù)施行的；（二）因有關(guān)法律、行政法規(guī)的廢止或者修正，沒 有立法依據(jù)的；（三）同一事項(xiàng)已由新規(guī)章規(guī)定，并發(fā)布施行的 ”， 以及第二十條 修改或者廢止規(guī)章，應(yīng)當(dāng)經(jīng)部務(wù)會(huì)

3、議或者部長(zhǎng)辦 公會(huì)議通過(guò)，由部長(zhǎng)簽署國(guó)土資源部令予以公布。 但因第十九條 第三項(xiàng)原因廢止的除外”的規(guī)定，土地登記規(guī)則已經(jīng)廢止。2、地方關(guān)于土地登記的規(guī)定和 土地登記辦法不一致的， 如何適用？問(wèn)題展開：土地登記辦法實(shí)施后，地方人大出臺(tái)的關(guān)于 土地登記的地方性法規(guī)如 *省土地登記條例以及地方政府出 臺(tái)的關(guān)于土地登記的地方政府規(guī)章如 *省土地登記辦法是否 還有效？實(shí)踐中如果與 土地登記辦法存在沖突，應(yīng)當(dāng)如何處 理？答：土地登記辦法實(shí)施后，地方人大出臺(tái)的*省土地登記條例以及地方政府出臺(tái)的 *省土地登記辦法并不當(dāng)然失效。我國(guó)立法法第八十六條規(guī)定，地方性法規(guī)與部門規(guī)章之 間對(duì)同一事項(xiàng)的規(guī)定不一致， 不能確

4、定如何適用時(shí)，由國(guó)務(wù)院提 出意見，國(guó)務(wù)院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適用地方性法規(guī)的，應(yīng)當(dāng)決定在該地方適用地方性法規(guī)的規(guī)定；認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適用部門規(guī)章的， 應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)全 國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)裁決。而部門規(guī)章與地方政府規(guī)章之 間對(duì)同一事項(xiàng)的規(guī)定不一致時(shí)，由國(guó)務(wù)院裁決。但目前在實(shí)踐中，如果地方人大出臺(tái)的*省土地登記條例 以及地方政府出臺(tái)的*省土地登記辦法與土地登記辦法 產(chǎn)生沖突，應(yīng)當(dāng)適用哪個(gè)規(guī)定，個(gè)人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)因情況而異：如果在物權(quán)法出臺(tái)后，地方還沒有根據(jù)物權(quán)法對(duì)其 已有的關(guān)于土地登記的地方性法規(guī)或者規(guī)定加以修改，則應(yīng)當(dāng)適用土地登記辦法，因?yàn)橥恋氐怯涋k法是根據(jù)物權(quán)法 的規(guī)定，在對(duì)土地登記規(guī)則修改完善的基礎(chǔ)上起草而成。如土地

5、登記辦法根據(jù)物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記由不動(dòng)產(chǎn)所在地登記機(jī)構(gòu)辦理”的規(guī)定，明確規(guī)定了屬地登記原則，那么即 使現(xiàn)在有的地方性法規(guī)還規(guī)定進(jìn)行分級(jí)登記，也應(yīng)當(dāng)按照土地登記辦法的規(guī)定執(zhí)行，并根據(jù)物權(quán)法盡快修改相關(guān)規(guī)定。如果地方性法規(guī)或者政府規(guī)章已經(jīng)根據(jù) 物權(quán)法進(jìn)行了修 改，則根據(jù)立法法第八十六條規(guī)定進(jìn)行處理。但對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng) 一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，物權(quán)法授權(quán)地方性法規(guī)在法律、行政法規(guī)作出規(guī)定前可以作出規(guī)定， 地方性法規(guī)如對(duì)此有規(guī)定的，則應(yīng)適用地方性法規(guī)的規(guī)定?？偟膩?lái)說(shuō)，地方性法規(guī)或規(guī)章與土地登記辦法沖突時(shí)， 哪個(gè)規(guī)定更符合 物權(quán)法的規(guī)定或立法精神，則應(yīng)當(dāng)適用哪個(gè) 規(guī)定。3、代理境外申請(qǐng)人申請(qǐng)土地登記

6、如何辦理公證？問(wèn)題展開：土地登記辦法第十一條 代理境外申請(qǐng)人申請(qǐng) 土地登記的，授權(quán)委托書和被代理人身份證明應(yīng)當(dāng)經(jīng)依法公證或 者認(rèn)證?！闭?qǐng)問(wèn)，公證，境外公證部門和境內(nèi)公證部門進(jìn)行的公 證都行嗎；認(rèn)證，需哪個(gè)部門來(lái)認(rèn)證，安全部門還是公安部門或 者其他部門，應(yīng)出具什么手續(xù)？答：根據(jù)民法通則第六十三條的規(guī)定，公民、法人可以 通過(guò)代理人實(shí)施民事法律行為， 土地登記當(dāng)然也可以委托代理人 進(jìn)行，但是當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交授權(quán)委托書和代理人身份證明。但是對(duì)代理境外申請(qǐng)人申請(qǐng)土地登記的， 授權(quán)委托書和代理 人身份證明不易查明，因此需要經(jīng)依法公證或者認(rèn)證。 具體可以 參照民事訴訟法第二百四十二條的規(guī)定辦理，即在中華人民共

7、和國(guó)領(lǐng)域內(nèi)沒有住所的外國(guó)人、無(wú)國(guó)籍人、外國(guó)企業(yè)和組織委托中華人民共和國(guó)律師或者其他人代理訴訟，從中華人民共和國(guó)領(lǐng)域外寄交或者托交的授權(quán)委托書， 應(yīng)當(dāng)經(jīng)所在國(guó)公證機(jī)關(guān)證 明，并經(jīng)中華人民共和國(guó)駐該國(guó)使領(lǐng)館認(rèn)證，或者履行中華人民共和國(guó)與該所在國(guó)訂立的有關(guān)條約中規(guī)定的證明手續(xù)后，才具有效力”。4、土地登記辦法規(guī)定的 法律法規(guī)規(guī)定的完稅或者減免 稅憑證”具體包括哪些？問(wèn)題展開：土地登記辦法第二章第九條第六項(xiàng)規(guī)定的法律法規(guī)規(guī)定的完稅或者減免稅憑證 ”，具體包括哪些稅種？答：主要指的是土地增值稅和契稅。 我國(guó)土地增值稅暫行 條例（國(guó)務(wù)院1993138號(hào)令）第十二條明確規(guī)定 納稅人未按 照本條例繳納土地增值

8、稅的， 土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得 辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)”；我國(guó)契稅暫行條例（國(guó)務(wù)院1997224號(hào)令）第一條也明確規(guī)定：納稅人應(yīng)當(dāng)持契稅完稅憑證和其他規(guī)定的文件材料， 依法向土地管理部門、房產(chǎn)管理部 門辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)。 納稅人未出具契稅 完稅憑證的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不予辦理有關(guān)土地、 房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)”；除此之外，2005年7月國(guó)家稅務(wù) 總局財(cái)政部國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)土地稅收管理的通知（國(guó)稅發(fā)2005111號(hào)）還特別強(qiáng)調(diào)各級(jí)國(guó)土資源管理部門在辦理土地使 用權(quán)權(quán)屬登記時(shí)，應(yīng)按照契稅暫行條例、土地增值稅暫行條 例的規(guī)定，在納稅人出具完稅（或減免稅）憑證后

9、，再辦理土 地登記手續(xù)；對(duì)于未出具完稅（或減免稅）憑證的，不予辦理相 關(guān)的手續(xù)。辦理土地登記后，應(yīng)將完稅（或減免稅）憑證一聯(lián)與 權(quán)屬登記資料一并歸檔備查，再次強(qiáng)調(diào)須提交相關(guān)完稅憑證后才能辦理過(guò)戶登記5、土地登記辦法為什么沒有規(guī)定承租權(quán)的登記？問(wèn)題展開：土地登記辦法第二條第一款規(guī)定本辦法所稱 土地登記，是指將國(guó)有土地使用權(quán)、 集體土地所有權(quán)、集體土地 使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的 其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為”。其他土地權(quán)利” 包括承租權(quán)嗎？為什么 土地登記規(guī)則對(duì)出租登記進(jìn)行了規(guī)定 而土地登記辦法沒有進(jìn)行規(guī)定？答：根據(jù)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例的規(guī)

10、定，土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨 同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用， 由承租人向出租 人支付租金的行為。承租人取得的土地權(quán)利一般被稱為承租權(quán)， 以前被當(dāng)作一種土地他項(xiàng)權(quán)利，土地登記規(guī)則的第三十條、 第四十四條、第五十七條，曾對(duì)土地承租權(quán)的設(shè)定、變更、消滅 登記進(jìn)行了規(guī)定。但土地登記辦法沒有再對(duì)土地承租權(quán)登記 進(jìn)行規(guī)定，主要是因?yàn)橥恋爻凶鈾?quán)是一種債權(quán)，而不是物權(quán)。這種權(quán)利應(yīng)當(dāng)通過(guò)出租合同去調(diào)整規(guī)范， 不需要進(jìn)行物權(quán)意義上的 登記。其他不動(dòng)產(chǎn)的出租也沒有要求登記，如房屋登記辦法 對(duì)房屋出租沒有加以規(guī)定， 在實(shí)踐中，有的地方為加強(qiáng)房屋出租 管理，要求房屋出租合同備案，

11、不屬于物權(quán)意義上的登記。另外，需要注意的是，土地登記辦法沒有再沿用土地登記規(guī)則中 土地他項(xiàng)權(quán)利”這樣一個(gè)名詞。土地他項(xiàng)權(quán)利， 在我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，指的是所有權(quán)之外的其他一切土地權(quán)利。而在我國(guó)，所有權(quán)和使用權(quán)之外的土地權(quán)利以前都被統(tǒng)稱為土地他項(xiàng) 權(quán)利。在實(shí)踐中，土地抵押權(quán)、地役權(quán)、承租權(quán)因此都被稱為土 地他項(xiàng)權(quán)利。但土地登記辦法沒有再使用一個(gè)名詞，主要原 因是：一是物權(quán)法明確規(guī)定了物權(quán)法定原則。土地他項(xiàng)權(quán)利 并不是法定權(quán)利，也不是嚴(yán)格意義上的法律用語(yǔ) （我國(guó)現(xiàn)行的法 律法規(guī)中都沒有出現(xiàn)過(guò)這樣一個(gè)名詞）；二是物權(quán)法將物權(quán) 分為所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。其中，地役權(quán)與土地承包經(jīng) 營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、

12、宅基地使用權(quán)都屬于用益物權(quán)， 抵押權(quán) 則是最重要的擔(dān)保物權(quán)。地役權(quán)、抵押權(quán)都屬于物權(quán)法明確 規(guī)定的物權(quán)種類，不宜再將之統(tǒng)稱為土地他項(xiàng)權(quán)利。6、最高額土地抵押權(quán)登記應(yīng)當(dāng)注意哪些事項(xiàng)？問(wèn)題展開：什么是最高額抵押權(quán)？最高額抵押權(quán)與一般抵押 權(quán)有什么區(qū)別？最高額抵押權(quán)登記相對(duì)于一般抵押權(quán)登記有什 么區(qū)別？答：根據(jù)物權(quán)法第二百零三條的規(guī)定，最高額抵押權(quán)是 指土地抵押權(quán)人就債務(wù)人或者第三人對(duì)一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā) 生的債權(quán)所提供的擔(dān)保財(cái)產(chǎn)，在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生 當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)， 有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)優(yōu) 先受償?shù)臋?quán)利。如債務(wù)人以自己的土地作抵押， 與銀行簽訂期限 為一年的最高限額為

13、1億元的最高額抵押合同并辦理登記后， 債 務(wù)人可以第一個(gè)月向銀行借款一千萬(wàn)元，第二次借款五千萬(wàn)元， 將來(lái)還可能發(fā)生第三次、第四次，甚至更多次借款。在一年之內(nèi)， 無(wú)論發(fā)生多少次債權(quán)，只要債權(quán)總額不超過(guò)1億元，銀行都可以 就該土地優(yōu)先受償。最高額抵押權(quán)相對(duì)于一般抵押權(quán)，主要具有以下區(qū)別：一是擔(dān)保的債權(quán)數(shù)量不同。一般抵押權(quán)擔(dān)保的為一個(gè)債權(quán)， 而最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)的數(shù)量是不確定的，可能是一個(gè)債 權(quán)，也可能是多個(gè)債權(quán)，但一般是多個(gè)債權(quán)。二、所擔(dān)保債權(quán)發(fā)生時(shí)間不同。 一般抵押權(quán)擔(dān)保的為一個(gè)時(shí) 間點(diǎn)發(fā)生的債權(quán)，而最高額抵押權(quán)擔(dān)保的為一段時(shí)間內(nèi)連續(xù)發(fā)生 的債權(quán)。三是在設(shè)立時(shí)，確定的擔(dān)保內(nèi)容不同。一般抵押權(quán)

14、設(shè)立時(shí)，其擔(dān)保的債權(quán)已經(jīng)發(fā)生，因此擔(dān)保的金額等都已經(jīng)確定，而最高額抵押權(quán)擔(dān)保的是將來(lái)發(fā)生的債權(quán)，其設(shè)立時(shí)，其擔(dān)保的債權(quán)尚未發(fā)生，因此其所擔(dān)保的債權(quán)的實(shí)際金額、 債權(quán)發(fā)生的次數(shù)等都 尚未確定，確定的只是所擔(dān)保債權(quán)的最高限額。四是在轉(zhuǎn)移上，一般抵押權(quán)要求債權(quán)轉(zhuǎn)移的， 抵押權(quán)也隨之 轉(zhuǎn)移；但在最高額抵押權(quán)中，根據(jù)物權(quán)法第二百零四條的規(guī) 定，除當(dāng)事人另有約定外，最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前， 部分 債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，最高額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。五是在消滅上，一般抵押權(quán)要求主債權(quán)消滅的， 抵押權(quán)也消 滅；但在最高額抵押權(quán)中，只要產(chǎn)生最高額抵押權(quán)的基礎(chǔ)關(guān)系還 存在，部分債權(quán)的消滅不影響最高額抵押權(quán)的存在。六是最高額抵押

15、與一般抵押相比更適應(yīng)商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。例如，甲向銀行連續(xù)多次借款，如果采用一般抵押的辦法， 那么每 次借款都要設(shè)定一個(gè)抵押擔(dān)保，簽訂一次抵押合同，進(jìn)行一次抵 押登記，手續(xù)十分繁瑣，而在借款之前設(shè)定一個(gè)最高額抵押，無(wú)論將來(lái)債權(quán)發(fā)生幾次，只要簽訂一個(gè)抵押合同、 作一次抵押登記 就可以了，這樣做既省時(shí)、省力、省錢，還可以加速資金的融通， 促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?；谝陨蠀^(qū)別，在辦理最高額抵押登記應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)：一是申請(qǐng)時(shí)，當(dāng)事人有可能無(wú)法提供主債權(quán)債務(wù)合同，因?yàn)樗枰獡?dān)保的債權(quán)尚未發(fā)生，但是當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提供最高額抵押合 同。二是審查時(shí)，注意審查當(dāng)事人提交的最高額抵押合同是否對(duì) 所擔(dān)保的最高債權(quán)額以及最高額抵押的

16、期間等作出約定，所擔(dān)保的最高債權(quán)額是否超過(guò)所抵押的土地價(jià)值，最高額抵押的期間是否超過(guò)所抵押土地的剩余使用年限等 （但筆者認(rèn)為，如果所擔(dān)保 的最高債權(quán)額超過(guò)所抵押土地價(jià)值，則抵押權(quán)人只能就所抵押土 地的價(jià)值優(yōu)先受償，如果最高額抵押的期間超過(guò)所抵押土地的剩 余使用年限，抵押權(quán)在所抵押土地的剩余使用年限屆滿后就自動(dòng) 消滅，但都不影響抵押登記，這些是抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)注意的風(fēng)險(xiǎn)）。三是注冊(cè)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)在土地權(quán)利證書（包括當(dāng)事人提交的土地使用證以及將要發(fā)放給當(dāng)事人的他項(xiàng)權(quán)利證明書）和土地登記簿上應(yīng)當(dāng)記載權(quán)利類型為最高額抵押權(quán)， 并記載所擔(dān)保的最高 債權(quán)額以及最高額抵押期間。 由于所擔(dān)保的債權(quán)尚未發(fā)生， 無(wú)法

17、確定債權(quán)和抵押權(quán)的期限，因此土地他項(xiàng)權(quán)利證書書上的存續(xù)期限”一欄可以不填寫。四是注冊(cè)登記后，最高額抵押的期間屆滿并不表明抵押權(quán)期 限屆滿，更不表明抵押權(quán)消滅，登記機(jī)構(gòu)不得自行注銷最高額抵 押登記。五是注冊(cè)登記后，當(dāng)事人就所抵押的土地價(jià)值高于所擔(dān)保最 高債權(quán)額的余額部分再次抵押申請(qǐng)登記的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)受理， 只不過(guò)應(yīng)當(dāng)在 權(quán)利順序”欄注明所設(shè)立抵押權(quán)的順序。7、什么是地役權(quán)？如何辦理地役權(quán)登記？答：在2007年3月16日物權(quán)法頒布之前，雖然我國(guó)在 實(shí)踐中存在著地役權(quán)，但是在我國(guó)正式頒布的法律法規(guī)中沒有出 現(xiàn)過(guò)地役權(quán)”這個(gè)名詞。地役權(quán)被當(dāng)作一種他項(xiàng)權(quán)利對(duì)待。物權(quán)法將地役權(quán)明確定位為用益物權(quán)，將這個(gè)

18、名詞以基本法的形式予以確定下來(lái)，并且專門用一章 16條加以規(guī)定。根據(jù)物權(quán) 法第一百五十六條的規(guī)定， 地役權(quán)是指按照合同的約定， 利用 他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益的權(quán)利。其中他人的 不動(dòng)產(chǎn)為供役地，自己的不動(dòng)產(chǎn)為需役地， 需役地的權(quán)利人為地 役權(quán)人。關(guān)于地役權(quán)的登記，土地登記辦法第三十七條進(jìn)行了明 確的規(guī)定，實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)：一是地役權(quán)登記實(shí)行的登記對(duì)抗主義，而不是登記生效主 義。地役權(quán)自地役權(quán)合同生效之時(shí)設(shè)立，而不是登記之時(shí)設(shè)立。 未經(jīng)登記，不得對(duì)抗第三人。地役權(quán)登記需要雙方自愿申請(qǐng)，并需要提供地役權(quán)合同。二是當(dāng)事人申請(qǐng)辦理地役權(quán)登記時(shí)， 供役地和需役地的權(quán)屬 狀況特別是供役

19、地的權(quán)屬狀況應(yīng)當(dāng)清楚無(wú)爭(zhēng)議， 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提供 需役地和供役地的土地權(quán)利證書。三是地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定， 但不得超過(guò)土地承包經(jīng)營(yíng) 權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的期限。四是地役權(quán)登記直接由國(guó)土資源行政主管部門辦理即可，不需要報(bào)政府審批。五是符合地役權(quán)登記條件的，國(guó)土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)將 地役權(quán)合同約定的有關(guān)事項(xiàng)分別記載于供役地和需役地的土地 登記簿和土地權(quán)利證書，并將地役權(quán)合同保存于供役地和需役地 的宗地檔案中。六是供役地、需役地分屬不同國(guó)土資源行政主管部門管轄 的，當(dāng)事人可以向負(fù)責(zé)供役地登記的國(guó)土資源行政主管部門申請(qǐng) 地役權(quán)登記。負(fù)責(zé)供役地登記的國(guó)土資源行政主管部門完成登記 后，應(yīng)當(dāng)通知負(fù)

20、責(zé)需役地登記的國(guó)土資源行政主管部門，由其記載于需役地的土地登記簿。七是地役權(quán)登記后，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人發(fā)放他項(xiàng)權(quán)利證明書，將地役權(quán)情況在土地證書上的記事欄上加以記載。八是雖然地役權(quán)的初始登記實(shí)行的是登記對(duì)抗主義，但是已經(jīng)登記的地役權(quán)變更、 轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記 或者注銷登記。8地上、地下建設(shè)用地使用權(quán)如何進(jìn)行登記？問(wèn)題展開：物權(quán)法規(guī)定土地使用權(quán)可以分層出讓， 地上、 地下建設(shè)用地使用權(quán)如何進(jìn)行登記？答：地上、地下建設(shè)用地使用權(quán)是隨著城市化、工業(yè)化進(jìn)程的加快，土地的立體化利用而出現(xiàn)的土地權(quán)利。早在19世紀(jì)末20世紀(jì)初，美國(guó)、德國(guó)等發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家就已經(jīng)相繼出現(xiàn)土 地的立體利用。由此而產(chǎn)

21、生的土地權(quán)利，我國(guó)以前稱為空間權(quán)。 但是去年10月1日實(shí)施的物權(quán)法并沒有采用空間權(quán)的概念， 而是統(tǒng)稱為建設(shè)用地使用權(quán)。如物權(quán)法第一百三十六條中規(guī) 定 建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè) 立”但這種權(quán)利具體如何設(shè)定和登記，物權(quán)法中沒有作出明 確的規(guī)定，只是規(guī)定 新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè) 立的用益物權(quán)”，另外規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同應(yīng)包括建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間 ”的條款。2008年1月3日， 國(guó)務(wù)院發(fā)布的國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知（國(guó)發(fā)20083號(hào)）明確要求：國(guó)土資源部要會(huì)同有關(guān)部門，依照中華人民共和國(guó)物權(quán)法 的有關(guān)規(guī)定，抓緊研究制訂土地空間 權(quán)利

22、設(shè)定和登記的具體辦法”。土地登記辦法沒有對(duì)地上、地下建設(shè)用地使用權(quán)如何進(jìn) 行登記作出明確的規(guī)定，而是通過(guò)明確宗地的概念將其納入了一 般土地登記范疇。土地登記辦法根據(jù)物權(quán)法第一百三十 六條和第一百三十八條的規(guī)定，將宗地明確定義為土地權(quán)屬界線 封閉的地塊或者空間，使宗地不再僅僅是一個(gè)平面的概念，而且還是一個(gè)立體的三維的空間概念了。因此土地登記不僅要登記土地平面的四至界限，而且要登記土地的上下立體空間，從而解決了地上、地下設(shè)立的土地權(quán)利的登記問(wèn)題。2008年4月29日，國(guó)土資源部、國(guó)家工商行政管理總局發(fā) 布的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同 示范文本（GF-2008-2601） 明確指出出讓宗地空間范圍是

23、以平面界址點(diǎn)所構(gòu)成的垂直面和 上、下界限高程平面封閉形成的空間范圍，并要求出讓宗地的平面界限按宗地的界址點(diǎn)坐標(biāo)填寫；出讓宗地的豎向界限，可以按照1985年國(guó)家高程系統(tǒng)為起算基點(diǎn)填寫，也可以按照各地高 程系統(tǒng)為起算基點(diǎn)填寫。高差是垂直方向從起算面到終止面的距 離。女口：出讓宗地的豎向界限以標(biāo)高 +60米（1985年國(guó)家高程系 統(tǒng)）為上界限，以標(biāo)高10米（1985年國(guó)家高程系統(tǒng)）為下界 限，高差為70米”。2008年4月3日，國(guó)土資源部關(guān)于印發(fā)國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書的通知也有類似的規(guī)定。因此以后在登記實(shí)踐中，碰到此類地上、地下設(shè)立的土地權(quán)利， 直接按照出讓合同或者劃撥決定書約定的內(nèi)容加以登記即可9

24、、總登記遺漏的土地如何登記？問(wèn)題展開：在對(duì)轄區(qū)內(nèi)土地進(jìn)行總登記后， 對(duì)當(dāng)時(shí)遺漏或因 各種原因未能進(jìn)行登記的土地， 幾年后再進(jìn)行登記時(shí)，是按總登 記還是初始登記辦理？是否還需要進(jìn)行通告和公告？答：這類登記，應(yīng)當(dāng)按照初始登記辦理。按照土地登記辦 法第二十一條的規(guī)定，土地總登記指的是在一定時(shí)間內(nèi)對(duì)轄區(qū) 內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進(jìn)行的全面登記。除了在一些特殊情形下如因?yàn)榈卣馂?zāi)害造成所有的登記資料滅失等可以再次 進(jìn)行總登記外，一般來(lái)說(shuō)在一個(gè)行政轄區(qū)內(nèi)只開展一次總登記。 對(duì)總登記遺漏或因各種原因未能登記的土地進(jìn)行的登記不再屬 于總登記。根據(jù)土地登記辦法第二十五條的規(guī)定，初始登記 指的是土地總登記之外對(duì)

25、設(shè)立的土地權(quán)利進(jìn)行的登記。土地初始登記是土地權(quán)利的第一次登記。 土地初始登記可能發(fā)生在土地總 登記之前（實(shí)踐中存在著不少地方在沒有開展全面的總登記之前 就已經(jīng)開展了土地登記），也有可能發(fā)生在土地總登記之后。對(duì) 總登記遺漏或因各種原因未能登記的土地進(jìn)行的第一次登記發(fā) 生在總登記之后，應(yīng)當(dāng)屬于初始登記。這類登記，不需要進(jìn)行通告，但是一般應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公告。 土地 總登記相對(duì)于其他登記的不同是土地總登記必須發(fā)布通告和進(jìn) 行公告。因?yàn)榭偟怯浘哂须A段性、 全域性以及集中性等特點(diǎn)， 因此需要發(fā)布通告以使行政相對(duì)人知曉何時(shí)、 何地向哪一個(gè)登記機(jī) 關(guān)申請(qǐng)登記等。而對(duì)總登記遺漏或因各種原因未能登記的土地， 可以隨時(shí)直

26、接向土地所在地的登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)登記，所以不需要進(jìn)行通告。土地總登記公告的目的在于使權(quán)利人及利害關(guān)系人及時(shí) 對(duì)準(zhǔn)予登記的結(jié)果提出異議， 防止出現(xiàn)登記錯(cuò)誤，提高登記結(jié)果 的準(zhǔn)確性和公信力。雖然土地登記辦法對(duì)初始登記是否需要 公告沒有強(qiáng)制規(guī)定，但對(duì)總登記遺漏或因各種原因未能進(jìn)行登記 的土地進(jìn)行初始登記時(shí)，有必要對(duì)準(zhǔn)予登記的結(jié)果進(jìn)行公告，以提高登記結(jié)果的權(quán)威性，防止出現(xiàn)不必要的糾紛。10、因法院裁決或者繼承等取得的土地權(quán)利是否需要登記？如再轉(zhuǎn)讓，能否直接變更到第三人名下？答：根據(jù)我國(guó)物權(quán)法的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、 轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力， 但法律另有規(guī)定的除外。因

27、法院裁決、繼承等取得的土地權(quán)利就 屬于例外情形，不登記也產(chǎn)生效力。因?yàn)楦鶕?jù)物權(quán)法第二十 八條規(guī)定，因人民法院的法律文書導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書生效時(shí)發(fā)生效力；根據(jù)物權(quán)法第二十 九條規(guī)定，因繼承取得物權(quán)的，自繼承開始時(shí)發(fā)生效力。但對(duì)這類土地權(quán)利再次進(jìn)行轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)登記時(shí)， 登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng) 先將土地登記到法院裁決的當(dāng)事人或者繼承名下之后， 再過(guò)戶登 記給第三人。因?yàn)槲餀?quán)法第三一條明確規(guī)定 依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力”土 地登記辦法第四十五條第二款也規(guī)定：權(quán)利人在辦理登記之前先行轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)

28、或者設(shè)定土地抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照本辦法先將土地權(quán)利申請(qǐng)登記到其名下后， 再申請(qǐng)辦理土地權(quán)利變更 登記”如此登記，一方面可以維護(hù)正常的交易程序，保證交易 安全，另外也能使登記檔案資料保持連續(xù)性。11、公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照被吊銷后， 能否將土地使用權(quán)直接變更登 記到股東名下？問(wèn)題展開：某有限責(zé)任公司的股東為甲、 乙二人。公司營(yíng)業(yè) 執(zhí)照被工商部門吊銷后，甲乙申請(qǐng)將土地使用權(quán)按照出資份額由 公司變更登記到二人名下，請(qǐng)問(wèn)能否辦理？如何辦理？答：在該公司沒有進(jìn)行清算并在工商部門辦理注銷登記之前 土地登記機(jī)構(gòu)不宜辦理土地使用權(quán)的變更登記。因?yàn)楦鶕?jù)我國(guó)公司法的規(guī)定，公司因營(yíng)業(yè)執(zhí)照被吊銷解散， 并不意味著公司的消 滅或終

29、止。公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照被吊銷而解散的， 應(yīng)當(dāng)在被吊銷之日起 十五日內(nèi)成立清算組，開始清算（有限責(zé)任公司的清算組由股東 組成，股份有限公司的清算組由董事或者股東大會(huì)確定的人員組 成。逾期不成立清算組進(jìn)行清算的， 債權(quán)人可以申請(qǐng)人民法院指 定有關(guān)人員組成清算組進(jìn)行清算）。清算組就公司的債權(quán)債務(wù)等 的事項(xiàng)形成清算報(bào)告，報(bào)股東會(huì)或者人民法院確認(rèn)， 報(bào)送公司登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)注銷公司登記， 并進(jìn)行公告后，公司才終止。公司經(jīng) 過(guò)清算，并按照合法程序終止之后， 才能辦理土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移 變更登記。之所以這樣，主要是為了避免公司存在沒有依法處理 的事項(xiàng)（債務(wù)等）而產(chǎn)生糾紛。因此在辦理這類登記時(shí)，可以根 據(jù)實(shí)際情況要求當(dāng)事

30、人提供清算報(bào)告、工商登記部門的注銷登記證明，以及經(jīng)過(guò)公告的證明材料， 重點(diǎn)審查其對(duì)外的債務(wù)是否得 到有效的處理后，才能作出是否進(jìn)行變更登記的決定。12、為什么要實(shí)行土地登記人員持證上崗制度？具體哪些人 員應(yīng)當(dāng)持證上崗？問(wèn)題展開：土地登記辦法第四條規(guī)定國(guó)家實(shí)行土地登記 人員持證上崗制度。為什么要實(shí)行土地登記人員持證上崗制度？ 具體哪些人員應(yīng)當(dāng)持證上崗？答：為了有效地提高土地登記人員的業(yè)務(wù)技術(shù)水平，保障土地登記文件的法律權(quán)威性，提高行政效能，原國(guó)家土地管理局 1996年10月30日就印發(fā)了關(guān)于實(shí)施土地登記持證上崗制度 的通知（1996）國(guó)土 （籍）字第190號(hào)），并出臺(tái)了土地登記持 證上崗管理暫行辦法，要求土地登記人員必須具備土地管理的 法律法規(guī)、土地登記的理論與方法、土地管理基礎(chǔ)知識(shí)等方面的 知識(shí)，同時(shí)規(guī)定土地登記上崗資格證 是土地登記人員上崗資 格的憑證，凡參加土地登記上崗資格考試合格，并取得土地登記上崗資格證的人員方可從事土地登記工作。2003年，國(guó)土 資源部又印發(fā)了關(guān)于進(jìn)一步做好土地登記人員持證上崗工作的 通知（國(guó)土資發(fā)200344號(hào)），進(jìn)一步完善了土地登記人員持 證上崗制度。辦法作為部門規(guī)章，再次明確規(guī)定了土地登記 人員持證上崗制度，要求從事土地權(quán)屬審核和登記審查的工作人 員，應(yīng)當(dāng)取得國(guó)務(wù)院國(guó)土資源行政主管部門頒發(fā)的土地登記上崗