國(guó)有土地使用權(quán)出讓過程中土地交付形式探討

1、國(guó)有土地使用權(quán)出讓過程中土地交付形式探討國(guó)有土地使用權(quán)出讓過程中土地交付形式探討 一起國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同糾紛引起的思考 亓林內(nèi)容摘要：政府國(guó)土資源局作為國(guó)有土地出讓方，在為 受讓方辦理完土地使用權(quán)證后，是否還要履行交付土地的具 體義務(wù)。依據(jù)物權(quán)法第 6 條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行法定的登 記交付方式，所以無需履行交付土地的具體義務(wù)。一、基本案情2007 年 11 月 1 日，為實(shí)施城市規(guī)劃，盤活存量土地， 某市人民政府作出關(guān)于依法收回國(guó)有土地使用權(quán)的通知 ， 決定收回原劃撥給某公司使用的 7000 平米國(guó)有土地使用權(quán)。 2008 年 5 月 14 日，該市國(guó)土資源局就涉案地塊，向社會(huì)發(fā) 出國(guó)有土地

2、使用權(quán)掛牌出讓公告 。按照掛牌出讓文件 的有關(guān)規(guī)定，某房地產(chǎn)公司實(shí)地踏勘土地，驗(yàn)收用地圖紅線 坐標(biāo)各拐點(diǎn)， 核定土地面積無疑后， 遞交了競(jìng)買申請(qǐng)書。 2008 年6月18日，經(jīng)依法競(jìng)價(jià)， 該房地產(chǎn)公司以 1500 萬元的價(jià) 格，被確定為該出讓地塊的競(jìng)得人。隨后，某市國(guó)土資源局 于 2008 年 7 月 21 日，經(jīng)委托某拍賣公司， 將涉案地塊上的 房屋及附屬物殘值的拆遷權(quán)拍賣給某人。同年 8 月 11 日涉 案地塊拆遷完畢。 2008 年 9 月 1 日，某房地產(chǎn)公司作為受 讓人，與出讓人某市國(guó)土資源局，共同簽署了國(guó)有建設(shè)用 地使用權(quán)出讓合同 （以下簡(jiǎn)稱出讓合同 ）。同年 9 月 2 日，房地

3、產(chǎn)公司即足額交納了土地出讓金。 2008 年 9 月 17 日，在某市國(guó)土資源局兩名地籍調(diào)查員的主持下，房地產(chǎn)公 司全權(quán)代表，以及涉及本案地塊的 5 家單位的代表，一同到 現(xiàn)場(chǎng)指界后， 6 方代表在地籍調(diào)查表上簽字并加蓋各單位公 章。同時(shí)，地籍調(diào)查員簽署意見認(rèn)為：涉案地塊“界址清楚， 面積準(zhǔn)確，四鄰無爭(zhēng)議”。 2008 年 9 月 24 日，某房地產(chǎn)公 司向某市國(guó)土資源局提交涉案地塊的土地登記申請(qǐng)，要求為 其頒發(fā)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證 。經(jīng)該國(guó)土資源局審核后， 同意上報(bào)市人民政府審批。 同年 10 月 20 日，某市人民政府 為該房地產(chǎn)公司頒發(fā)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證 。同年 10 月 24 日，該

4、房地產(chǎn)公司法定代表人簽字并加蓋公章領(lǐng)取了該 “證書”。其間，某房地產(chǎn)公司認(rèn)為，出讓的土地尚未達(dá)到場(chǎng) 光地凈的交付條件，遂于 2008 年 10 月 6 日及 12 月 4 日， 向某市國(guó)土資源局發(fā)出“限期交付土地的函告”。但該市國(guó)土 資源局認(rèn)為宗地已經(jīng)交付， 對(duì)此并未理睬。 12 月 8 日，房地 產(chǎn)公司依據(jù)合同法 93 、94 、96 條以及出讓合同 37 條之規(guī)定，向某市國(guó)土資源局發(fā)出“解除 出讓合同 的通知”， 同時(shí)要求賠償違約金等經(jīng)濟(jì)損失 2000 萬元。在未得到答復(fù) 后，房地產(chǎn)公司于 2009 年 1 月 4 日，向某市中級(jí)人民法院 提起訴訟，要求解除土地出讓合同并賠償經(jīng)濟(jì)損失，遂成

5、訴二、問題的提出 本案中，房地產(chǎn)公司作為原告認(rèn)為：出讓土地尚未達(dá)到 交付條件，至今仍未交付；而作為被告的某市國(guó)土資源局則 認(rèn)為：四鄰現(xiàn)場(chǎng)指界無異議即是正式的交付。據(jù)此，在國(guó)有 土地使用權(quán)出讓時(shí)，作為不動(dòng)產(chǎn)的土地其交付的形式是什么？ 應(yīng)當(dāng)如何交付？其法律依據(jù)是什么？三、不動(dòng)產(chǎn)交付的三種形式（一）習(xí)慣交付。該觀點(diǎn)認(rèn)為，對(duì)于房屋的交付，可以 通過領(lǐng)取房屋鑰匙、發(fā)出交房通知或者在交房通知上簽字為 表現(xiàn)形式；對(duì)于土地的交付，可以在實(shí)地踏勘土地，驗(yàn)收用 地圖紅線坐標(biāo)各拐點(diǎn)，核定土地面積無疑后簽字確認(rèn)或者在 土地登記時(shí)經(jīng)四鄰指界無異后，在地籍調(diào)查表上簽字確認(rèn)為 表現(xiàn)形式。（二）轉(zhuǎn)移占有交付。該觀點(diǎn)認(rèn)為，對(duì)于

6、房屋的轉(zhuǎn)移占 有視為交付使用。其依據(jù)為： 最高院關(guān)于審理商品房買賣 合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第 11 條。該條規(guī) 定： 對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人 另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由 出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人 的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失 的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承 擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。轉(zhuǎn)移占有 是指，占有人以法律行為將其占有物交付與他人， 受讓人 因此而取得占有。占有人轉(zhuǎn)移占有，自受讓人取得事實(shí)上物 的管領(lǐng)力時(shí)完成。轉(zhuǎn)移占有具有如下特征： 1 、

7、必須有讓與 占有的意思表示； 2、必須將占有物交付給受讓人。因此， 轉(zhuǎn)移占有是一種事實(shí)狀態(tài)的占有，但因沒有進(jìn)行登記而不發(fā) 生不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力。（三）法定登記交付。該觀點(diǎn)認(rèn)為，依據(jù)物權(quán)法第 6 條“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律 規(guī)定登記。 動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓， 應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付” 的規(guī)定，物權(quán)在設(shè)立和變動(dòng)時(shí)，必須經(jīng)過一定的公示方法向 社會(huì)公開， 從而使第三人知道物權(quán)變動(dòng)的情況，以保護(hù)交 易安全。 物權(quán)在設(shè)立和變動(dòng)時(shí)之所以要公示，是因?yàn)槲餀?quán) 具有絕對(duì)的排他性效力。 如果沒有公示制度，則不利于物 權(quán)交易的安全， 不利于保護(hù)第三人的利益，從而導(dǎo)致財(cái)產(chǎn) 交易秩序的混亂。物

8、權(quán)公示制度的內(nèi)容包括，物權(quán)的公示方 法和公示的效力兩項(xiàng)。 物權(quán)法第 6 條規(guī)定的是物權(quán)的公 示方法。物權(quán)的公示方法又因不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)有所不同。 不 動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記作為權(quán)力享有與變更的公示方法； 動(dòng)產(chǎn)物 權(quán)以占有作為權(quán)力享有的公示方法，以交付作為變更的公示 方法。在不動(dòng)產(chǎn)方面，交付僅僅體現(xiàn)為登記，登記是不動(dòng)產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓時(shí)物權(quán)行為中交付的惟一表現(xiàn)形式。登記是法定的方式， 排除了當(dāng)事人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交付的約定方式。 法律通過賦予“登 記與占有、交付”的公信力， 從而使社會(huì)公眾知悉物權(quán)的享 有與變動(dòng)情況。因此，不動(dòng)產(chǎn)的交付形式應(yīng)為依照法律規(guī)定 進(jìn)行登記。四、結(jié)論 通過以上幾種形式的比較，筆者同意上述第三種意見。因

9、為：我國(guó)民法通則 第 72 條規(guī)定：財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的取得， 不得違反法律規(guī)定。按照合同或者其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的， 財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人 另有約定的除外。 合同法第 133 條規(guī)定： 標(biāo)的物的所有 權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有 約定的除外。城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 第 16 條規(guī)定：土地使用者在支付全部土地使用權(quán)出讓金后， 應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理登記， 領(lǐng)取土地使用證， 取得土地使用權(quán)。 物權(quán)法第 6 條規(guī)定： 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓 和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓， 應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。 物權(quán)法第 9 條規(guī)定： 不動(dòng)產(chǎn)物 權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未 經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。 物權(quán)法 第 139 條規(guī)定： 設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu) 申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)登記。建設(shè)用地使用權(quán)自登