居民購房經(jīng)濟(jì)投資探討論文

1、居民購房經(jīng)濟(jì)投資探討論文 編者按：本論文主要從投資說：內(nèi)容、依據(jù)及其評(píng)價(jià)等進(jìn)行講述，包括了投資說的內(nèi)容、投資說的表現(xiàn)形式之一、投資說的依據(jù)及其評(píng)價(jià)、SNA是一種國民經(jīng)濟(jì)核算體系，在指標(biāo)統(tǒng)計(jì)口徑的設(shè)計(jì)上，既要考慮科學(xué)性、來自國民經(jīng)濟(jì)帳戶體系(SNA)的依據(jù)及其評(píng)價(jià)、來自虛擬經(jīng)濟(jì)理論的依據(jù)及其評(píng)價(jià)等，具體資料請(qǐng)見： 在邏輯上，基于“投資-消費(fèi)”二分法分析居民購買自住房行為的性質(zhì)存在明顯的局限性。事實(shí)上，消費(fèi)與投資并不是非此即彼的關(guān)系，而是可以基于各自不同的分析視角共存于自住房的購買行為之中，真正需要分析的是我們?cè)诤握咭饬x上言說消費(fèi)和投資，以及從何者意義上考察自住房的購買行為更有利于具體問題的深入分

2、析。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；自住房；消費(fèi)；投資 一、引言 伴隨我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，市場(chǎng)交易已經(jīng)成為我國當(dāng)前配置房地產(chǎn)資源的主要方式。對(duì)于市場(chǎng)交易來說，購買與出售是一枚硬幣的兩個(gè)方面，那么對(duì)于買方來說，購買房地產(chǎn)的行為屬于消費(fèi)活動(dòng)還是投資活動(dòng)呢? 如果我們將房地產(chǎn)區(qū)分為住宅房地產(chǎn)和非住宅房地產(chǎn)(包括工業(yè)、商業(yè)、辦公和其他非住宅房地產(chǎn))兩大類，那么購買非住宅房地產(chǎn)的目的往往是為了將其作為生產(chǎn)資料，投入生產(chǎn)過程，產(chǎn)出商品或服務(wù)，并將其出售以獲得利潤；或者將非住宅房地產(chǎn)作為資產(chǎn)持有，待其價(jià)格上漲，將其出售，以期從資產(chǎn)價(jià)格的上漲中獲得利潤。可見，無論采用上述哪一種途徑，購買非住宅房地產(chǎn)的目的歸根結(jié)底是為了

3、獲取利潤，這種購買行為無疑屬于投資活動(dòng)。那么購買住宅房地產(chǎn)的行為屬于消費(fèi)活動(dòng)還是投資活動(dòng)呢? 我們將住宅房地產(chǎn)區(qū)分為自住住宅房地產(chǎn)和非自住住宅房地產(chǎn)(為行文方便，以下將其簡(jiǎn)稱為自住房和非自住房)，前者是指居民用于自己家庭居住的住宅房地產(chǎn)，后者是指并非用于自己家庭居住的住宅房地產(chǎn)。購買非自住房的目的往往是為了出租，以期獲得租金；或者等待價(jià)格高漲，將其出售，以期從資產(chǎn)價(jià)格的上漲中獲得利潤。可見，購買非自住房與購買非住宅房地產(chǎn)的性質(zhì)并無區(qū)別，都屬于投資活動(dòng)。那么，居民購買自住房行為屬于消費(fèi)活動(dòng)還是投資活動(dòng)?這便是本文研究的核心問題。和其他與此相關(guān)的研究相比，本研究具有基礎(chǔ)性。那是因?yàn)閷?duì)該問題的不同回

4、答會(huì)深刻地影響到與此相關(guān)的其他經(jīng)濟(jì)問題的研究，不僅如此，它還會(huì)影響到宏觀調(diào)控政策的實(shí)施、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的設(shè)計(jì)、社會(huì)保障制度的建立乃至相關(guān)法律法規(guī)的制定。 二、投資說：內(nèi)容、依據(jù)及其評(píng)價(jià) (一)投資說的內(nèi)容 顧名思義，投資說認(rèn)為居民購買自住房行為屬于投資活動(dòng)，而非消費(fèi)活動(dòng)，因而被購買的自住房屬于投資品，而非消費(fèi)品。持有投資說的學(xué)者或者直截了當(dāng)?shù)卣J(rèn)為居民購買自住房行為就是投資活動(dòng)，或者間接地通過論證商品住宅，無論是自住房還是非自住房，都越來越明顯地具有虛擬資產(chǎn)屬性這樣一個(gè)事實(shí)來得出居民購買自住房行為帶有投資活動(dòng)屬性的結(jié)論。 1投資說的表現(xiàn)形式之一 幾乎所有西方主流經(jīng)濟(jì)理論都堅(jiān)持這樣一種觀點(diǎn)：在新房市場(chǎng)上

5、，無論是自住房的購買，還是非自住房的購買都屬于投資活動(dòng)。正如曼昆所言：居住投資包括那些計(jì)劃自己居住的人和計(jì)劃向其他人出租住房的房東對(duì)新房的購買，居住投資與企業(yè)固定投資、存貨投資具有相同性質(zhì)，他們一起構(gòu)成了全部投資活動(dòng)。住房一般具有較長使用壽命，因而能夠提供持續(xù)的服務(wù)流，這個(gè)服務(wù)流被稱為住房服務(wù)。租賃者要為獲得住房服務(wù)向房東支付房租，自住房居民也同樣要為獲得這一住房服務(wù)支付房租，不同的是支付者和接受者都是房主自己，雖然房主實(shí)際上并不向自己支付這種租金，但是統(tǒng)計(jì)部門要估計(jì)如果把這所房子出租會(huì)有多少市場(chǎng)租金，并把估算的租金計(jì)入房主的消費(fèi)支出中，就像把租賃者支付給房東的房租計(jì)入租賃者的消費(fèi)支出中一樣。

6、可見，在新房市場(chǎng)上購買住宅，無論是自住房還是非自住房，都屬于投資活動(dòng)，被購買的住宅屬于投資品。而享受住宅提供的住房服務(wù)，并為此支付房租的行為屬于消費(fèi)活動(dòng)，被購買的住房服務(wù)屬于消費(fèi)品。 2投資說的表現(xiàn)形式之二 從1997年東南亞金融危機(jī)以后開始，我國部分學(xué)者開始研究虛擬經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，這一研究很快得到了社會(huì)的承認(rèn)，2002年10月，“虛擬經(jīng)濟(jì)”一詞被寫入了中共十六大報(bào)告序言。虛擬經(jīng)濟(jì)研究對(duì)于深化包括住宅在內(nèi)的房地產(chǎn)屬性的認(rèn)識(shí)意義重大。雖然對(duì)于什么是虛擬經(jīng)濟(jì)和虛擬資產(chǎn)尚未達(dá)成一致的定義，但是人們基本認(rèn)同這樣一種觀點(diǎn)，即虛擬經(jīng)濟(jì)是一種與實(shí)體經(jīng)濟(jì)相對(duì)應(yīng)的概念，虛擬資產(chǎn)是指金融資產(chǎn)以及具有類同金融資產(chǎn)屬性的其

7、他資產(chǎn)形式，而房地產(chǎn)就是除了金融資產(chǎn)之外的最主要的虛擬資產(chǎn)形式。由于房地產(chǎn)具有虛擬性，所以它有別于普通資產(chǎn)，而與貨幣、股票、債券和金融衍生品具有某種相似性。購買房地產(chǎn)的行為帶有投資活動(dòng)性質(zhì)，房地產(chǎn)(當(dāng)然包含自住房)具有投資品屬性。 (二)投資說的依據(jù)及其評(píng)價(jià) 在居民購買自住房行為的性質(zhì)上，雖然很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家都持有投資說，但是他們選取的分析視角和理論依據(jù)有所不同。與上述投資說的兩種表現(xiàn)形式相對(duì)應(yīng)，前者的理論依據(jù)是國民經(jīng)濟(jì)帳戶體系(sNA)，后者的理論依據(jù)是虛擬經(jīng)濟(jì)理論。 1來自國民經(jīng)濟(jì)帳戶體系(SNA)的依據(jù)及其評(píng)價(jià) 國民經(jīng)濟(jì)帳戶體系(sNA)是當(dāng)代主要的國民經(jīng)濟(jì)核算體系，國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)的

8、核算是SNA最主要的內(nèi)容之一。在SNA中，GDP被分為四部分：消費(fèi)、投資、政府支出和凈出口。無論是自住房還是非自住房，所有新房的購買支出都被計(jì)入投資部分。SNA之所以如此設(shè)計(jì)統(tǒng)計(jì)口徑是基于商品住宅的特殊屬性。GDP是用來衡量給定時(shí)期內(nèi)一個(gè)經(jīng)濟(jì)體生產(chǎn)的所有最終產(chǎn)品和服務(wù)的市場(chǎng)價(jià)格，對(duì)于普通消費(fèi)品而言，人們會(huì)在一個(gè)給定時(shí)期內(nèi)購買它，并在該時(shí)期或比該時(shí)期稍長的一個(gè)時(shí)期里消費(fèi)掉它，因而購買這些商品的支出被歸為當(dāng)期消費(fèi)。但住宅與普通商品大不相同，它是最為典型的耐用品，使用壽命長久，可以在相當(dāng)長的時(shí)間里為消費(fèi)者提供住房服務(wù)，雖然住房服務(wù)的消費(fèi)可以綿延很久，但對(duì)住宅的購買支付卻是在某個(gè)相對(duì)短的時(shí)期內(nèi)進(jìn)行的。

9、住宅的購買行為和消費(fèi)行為在時(shí)間跨度方面存在極大的背離。對(duì)于GDP及組成GDP的消費(fèi)、投資等流量指標(biāo)來說，這種背離會(huì)給統(tǒng)計(jì)工作帶來困難。如果將購買住宅的支出計(jì)入當(dāng)期消費(fèi)，無疑極大高估了當(dāng)期的消費(fèi)支出。于是在SNA中，僅僅將住房服務(wù)視作消費(fèi)品，將租金計(jì)入消費(fèi)；而被購買的新房卻被視為投資品，購房支出計(jì)入投資。在詳盡論述持有投資說的那些學(xué)者的理論依據(jù)SNA之后，我們將對(duì)這一依據(jù)做出如下兩方面評(píng)價(jià)。 第一，SNA是一種國民經(jīng)濟(jì)核算體系，在指標(biāo)統(tǒng)計(jì)口徑的設(shè)計(jì)上，既要考慮科學(xué)性，同時(shí)也強(qiáng)調(diào)可操作性，于是就需要設(shè)計(jì)者在科學(xué)性和可操作性兩個(gè)方面做出權(quán)衡，最大程度地兼顧二者?？刹僮餍酝且粋€(gè)基本的要求，因?yàn)樵倏?/p>

10、學(xué)的指標(biāo)設(shè)計(jì)如果在現(xiàn)實(shí)社會(huì)中無法實(shí)施統(tǒng)計(jì)，那么從建立國民經(jīng)濟(jì)核算體系的目的而言，這樣的指標(biāo)設(shè)計(jì)是無效的。從科學(xué)性角度而言，SNA中的指標(biāo)界定遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有一些理論研究中相應(yīng)概念界定的那么精確。例如，購買新商品住宅被納入投資的理由同樣適用于其他耐用品，比如汽車、家具等等，而事實(shí)上這些耐用品的購買支出統(tǒng)統(tǒng)被納入消費(fèi)，唯獨(dú)住宅是個(gè)例外。曼昆解釋說：對(duì)于許多耐用品，如汽車、割草機(jī)、珠寶等的購買支出在原則上都應(yīng)該按照處理新商品住宅的方式予以處理，但是這樣做將會(huì)相當(dāng)復(fù)雜，實(shí)際上辦不到。所以，從可操作性方面考慮，SNA并未將住宅之外的其他耐用消費(fèi)品納入投資。 第二，SNA中的投資概念具有獨(dú)特的內(nèi)涵與外延，與我們平

11、時(shí)使用的投資概念大相徑庭。作為SNA的重要內(nèi)容，GDP是一個(gè)流量概念，它只衡量現(xiàn)期生產(chǎn)的所有產(chǎn)品和服務(wù)的價(jià)值，非現(xiàn)期生產(chǎn)的產(chǎn)品和服務(wù)或日二手貨的購買并不計(jì)入當(dāng)期GDP，那是因?yàn)槎重浀慕灰追从沉艘环N資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，并不是經(jīng)濟(jì)價(jià)值的增加，因此二手貨的交易并不包括在當(dāng)期GDP中。作為GDP的組成部分，投資是指GDP中用于新資本創(chuàng)造的部分，并不包括僅僅在不同個(gè)人之間重新配置資產(chǎn)的購買。這就解釋了為什么我們?cè)谏衔闹蟹磸?fù)強(qiáng)調(diào)新房市場(chǎng)上的購買行為才屬于投資活動(dòng)。由此可見，SNA中的投資概念與日常理解的投資概念在內(nèi)涵和外延上都顯著不同。 在SNA中，由于新房購買被視為投資，所以在計(jì)算居民消費(fèi)物價(jià)指數(shù)(CPI)時(shí)

12、并不考慮房?jī)r(jià)的變動(dòng)。而住宅提供的住房服務(wù)被視為消費(fèi)品，所以為獲得此種服務(wù)的支付被視為消費(fèi)。因而，CPI雖然不考慮房?jī)r(jià)，但是把房租、物業(yè)管理費(fèi)、住房維修費(fèi)等消費(fèi)支出的價(jià)格變動(dòng)計(jì)算在內(nèi)。這種計(jì)算完全符合SNA的基本精神。近年來，中國部分城市房?jī)r(jià)增長幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于當(dāng)?shù)毓嫉腃PI，于是居民質(zhì)疑CPI是否能夠有效顯示消費(fèi)物價(jià)的變動(dòng)，更對(duì)房?jī)r(jià)未被列入CPI的計(jì)算范圍持有強(qiáng)烈異議。而統(tǒng)計(jì)部門對(duì)此所做出的解釋也未能完全消除這種理解上的偏差。追根究底，居民與統(tǒng)計(jì)部門在該問題上的認(rèn)識(shí)差異完全來自于他們是在根本不同的涵義上使用消費(fèi)和投資這兩個(gè)概念，于是他們只能“你說你的，我說我的”，如同兩條平行的直線，延伸得再長，

13、也不會(huì)也一個(gè)交點(diǎn)。 2來自虛擬經(jīng)濟(jì)理論的依據(jù)及其評(píng)價(jià) 虛擬經(jīng)濟(jì)理論研究表明，虛擬經(jīng)濟(jì)是一種與實(shí)體經(jīng)濟(jì)相對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)模式，是與虛擬資產(chǎn)運(yùn)動(dòng)有關(guān)的活動(dòng)。虛擬經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)區(qū)別在于其遵循完全不同的運(yùn)行模式。在成思?？磥磉@種不同表現(xiàn)為：在實(shí)體經(jīng)濟(jì)中，資本必須通過與實(shí)物形態(tài)之間的相互轉(zhuǎn)換，經(jīng)過交換生產(chǎn)流通交換這一循環(huán)后才能產(chǎn)生利潤，但是，在虛擬經(jīng)濟(jì)中，資本卻不需要通過這一循環(huán)就可以產(chǎn)生利潤，通俗地講，就是直接以錢生錢。由于虛擬經(jīng)濟(jì)中不包括物質(zhì)生產(chǎn)活動(dòng)，故其本身并不能創(chuàng)造財(cái)富，但卻能對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造的財(cái)富進(jìn)行再分配，因此能夠不通過實(shí)體經(jīng)濟(jì)循環(huán)而取得直接以錢生錢的效果。而劉駿民把虛擬經(jīng)濟(jì)看作是虛擬價(jià)值

14、系統(tǒng)，虛擬價(jià)值系統(tǒng)與實(shí)體價(jià)值系統(tǒng)具有本質(zhì)區(qū)別，它與人們的心理密切相關(guān)。雖然研究者基于不同的分析視角得出了不同的理論觀點(diǎn)，但是有一點(diǎn)是共同的，那便是：虛擬經(jīng)濟(jì)具有自己獨(dú)特的載體虛擬資產(chǎn)，與普通資產(chǎn)不同，虛擬資產(chǎn)具有獨(dú)特的價(jià)格形成與波動(dòng)機(jī)制，強(qiáng)波動(dòng)性是其價(jià)格的基本特征。而房地產(chǎn)與金融資產(chǎn)、郵票、古玩字畫等資產(chǎn)都具有這一特征，因而都被納入了虛擬資產(chǎn)的范疇。由于虛擬資產(chǎn)往往是投資或投機(jī)活動(dòng)的主要對(duì)象，所以其價(jià)格具有強(qiáng)波動(dòng)性；或者反過來說，虛擬資產(chǎn)價(jià)格的強(qiáng)波動(dòng)性進(jìn)一步使其成為投資或投機(jī)活動(dòng)的主要對(duì)象。于是，投資或投機(jī)活動(dòng)和價(jià)格的強(qiáng)波動(dòng)性之間具有緊密的相關(guān)關(guān)系。虛擬經(jīng)濟(jì)理論正是從價(jià)格形成與波動(dòng)的特征強(qiáng)波動(dòng)

15、性的分析角度出發(fā)，得出購買房地產(chǎn)的行為具有投資活動(dòng)的性質(zhì)，房地產(chǎn)具有投資品屬性的結(jié)論。正如郭金興所言：房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)性表明房地產(chǎn)不僅僅是一般消費(fèi)品或耐用消費(fèi)品，而更多地成為一種投資工具，從而決定房地產(chǎn)價(jià)格的不只是由建筑及土地成本決定的供給和消費(fèi)者效用決定的需求，更重要的是投資于房地產(chǎn)所能帶來的預(yù)期收益和資產(chǎn)升值的潛力，這正體現(xiàn)了房地產(chǎn)作為虛擬資產(chǎn)的特性。 在詳盡論述持有投資說的那些學(xué)者的理論依據(jù)虛擬經(jīng)濟(jì)理論之后，我們將對(duì)這一依據(jù)做出如下評(píng)價(jià)。虛擬經(jīng)濟(jì)理論得出房地產(chǎn)具有投資工具屬性、購買房地產(chǎn)的行為帶有投資活動(dòng)性質(zhì)的結(jié)論是基于虛擬經(jīng)濟(jì)理論選定的一個(gè)特殊的研究視角，即資產(chǎn)價(jià)格形成與波動(dòng)機(jī)制的分析

16、視角?；蛘吒用鞔_地說，是基于資產(chǎn)價(jià)格是否具有強(qiáng)波動(dòng)性這樣一個(gè)分析視角來得出的結(jié)論，超越這樣一個(gè)特殊的分析視角，其結(jié)論便不再成立。 三、消費(fèi)說：內(nèi)容、依據(jù)及其評(píng)價(jià) 顧名思義，消費(fèi)說認(rèn)為居民購買自住房行為屬于消費(fèi)活動(dòng)，而非投資活動(dòng)，因而被購買的自住房屬于消費(fèi)品，而非投資品。與投資說相比，消費(fèi)說擁有更多的支持者。消費(fèi)說具有不同的表現(xiàn)形式，每種表現(xiàn)形式都建立在相應(yīng)的理論依據(jù)之上。 (一)基于需求目的分析視角下的消費(fèi)說內(nèi)容、依據(jù)及其評(píng)價(jià) 許多持有消費(fèi)說的學(xué)者基于需求目的分析視角得出消費(fèi)說的結(jié)論。他們認(rèn)為吃、穿、住、行是人的基本消費(fèi)集合，是人類生存與發(fā)展的必備前提。而滿足居住需求的方式有兩種，一種是租住

17、他人住宅，一種是購買自住房。由于居住需求是人類的基本消費(fèi)需求，而購買自住房是提供這種基本消費(fèi)需求的一種方式，于是一些學(xué)者就得出這樣的結(jié)論：“居民購買自住房行為屬于消費(fèi)活動(dòng)，而被購買的自住房屬于消費(fèi)品”。基于需求目的分析視角下的消費(fèi)說本質(zhì)上是通過分析商品的用途來判斷其被購買的行為屬于投資活動(dòng)還是消費(fèi)活動(dòng)。這一分析方法在理論研究和日常思維中被普遍使用，獲得了研究者廣泛的認(rèn)同，以商品用途來區(qū)分投資品和消費(fèi)品不僅在實(shí)踐中被廣泛應(yīng)用，而且在概念的劃分上也做到了邏輯自洽。然而，使用這種普遍方法來分析商品住宅及其購買行為的性質(zhì)時(shí)，研究者必須考慮到商品住宅有別于普通消費(fèi)品的特殊性。如果忽略了這些特殊性，那么對(duì)

18、于與之相關(guān)的具體問題的分析便會(huì)失之毫厘，謬以千里。 第一，許多持有消費(fèi)說的學(xué)者把自住房看作是消費(fèi)品，但他們卻忽略了其有別于其他普通消費(fèi)品的特殊性，而試圖用研究普通商品價(jià)格形成與波動(dòng)的方法來研究商品住宅的價(jià)格形成與波動(dòng)，即試圖僅僅使用實(shí)際經(jīng)濟(jì)因素如人口數(shù)量、居民收入水平、就業(yè)率等指標(biāo)來解釋和預(yù)測(cè)住宅價(jià)格的周期性波動(dòng)，這就忽略了房地產(chǎn)具有的虛擬資產(chǎn)屬性，采用這樣的方法做出的預(yù)測(cè)往往是失敗的。Quigley的研究證明了這一點(diǎn)，他使用19861994年美國41個(gè)大城市截面數(shù)據(jù)，根據(jù)居民收入、家庭數(shù)量、人口數(shù)量、就業(yè)量、每年房屋建造許可和開工數(shù)量、空置率等實(shí)際經(jīng)濟(jì)變量及房地產(chǎn)價(jià)格滯后變量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行

19、回歸分析。結(jié)果表明，“這些解釋變量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格雖然具有一定的解釋能力，但是，難以預(yù)測(cè)價(jià)格變動(dòng)的拐點(diǎn)，即使是預(yù)測(cè)最準(zhǔn)確的模型錯(cuò)誤率也高達(dá)52.73”。這是因?yàn)殡S著房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)屬性的日益增強(qiáng)，其價(jià)格波動(dòng)越來越受到貨幣和資本市場(chǎng)等虛擬經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域因素的影響，而實(shí)際經(jīng)濟(jì)因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響在逐步減弱。事實(shí)上，馬克思早在19世紀(jì)下半葉就認(rèn)識(shí)到了房?jī)r(jià)的特殊性，他指出房?jī)r(jià)“只由購買欲和支付能力決定，而與一般生產(chǎn)價(jià)格或產(chǎn)品價(jià)值所決定的價(jià)格無關(guān)。 第二，通貨膨脹會(huì)影響居民的消費(fèi)能力和福利水平，于是有些持有消費(fèi)說的學(xué)者將CPI與住宅價(jià)格指數(shù)的經(jīng)濟(jì)意義等量齊觀，他們認(rèn)為與CPI的上升一樣，住宅價(jià)格指數(shù)的提高會(huì)增加居

20、民的住宅消費(fèi)壓力，降低居民的消費(fèi)能力和福利水平。于是相對(duì)于居民收入水平的住宅價(jià)格，即房?jī)r(jià)收入比成了分析居民住房消費(fèi)壓力的核心指標(biāo)。按照這一邏輯，居民會(huì)像厭惡通貨膨脹一樣厭惡房?jī)r(jià)的上漲，但是徐滇慶卻指出了相反現(xiàn)象的存在，“買房子的人嘴上抱怨房?jī)r(jià)太高，實(shí)際上他們內(nèi)心希望在購房之后，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。作為需求方的購買者非但不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)的漲勢(shì)起到遏制作用，反而會(huì)推波助瀾”。而擁有住宅的人會(huì)更加希望房?jī)r(jià)的上漲，因?yàn)椤白》渴且话闳说暮诵馁Y產(chǎn)，在固定資產(chǎn)中占有相當(dāng)大的比重。越是窮人，房地產(chǎn)在他們的資產(chǎn)中占的比重越大。當(dāng)房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候，人們會(huì)感到他們的資產(chǎn)總值在增加。即使絕大部分人不可能出售他們的住房，但是在房?jī)r(jià)上

21、升過程中他們會(huì)享受到財(cái)富增值的愉快”。住宅價(jià)格的上漲不僅不會(huì)像CPI上升那樣抑制居民的消費(fèi)能力，相反可能會(huì)提高居民的消費(fèi)能力。 第三，對(duì)于中國住房保障體制來說，經(jīng)濟(jì)適用房政策是其中最主要的、也是引起爭(zhēng)議最大的住房保障方式之一。而經(jīng)濟(jì)適用房政策的理論依據(jù)之一便是居民購買自住房的消費(fèi)說。因?yàn)榘凑胀顿Y說，自住房屬于投資品，購買自住房的行為屬于投資活動(dòng)，而社會(huì)保障制度保障的對(duì)象是人的基本消費(fèi)需求，而不是投資活動(dòng)。經(jīng)濟(jì)適用房是根據(jù)國家計(jì)劃安排建設(shè)的政策性住宅。經(jīng)濟(jì)適用房政策引起極大爭(zhēng)議的原因在于政策的制定者沒有清晰地認(rèn)識(shí)到住宅與普通消費(fèi)品具有顯著的區(qū)別。對(duì)于食品、衣物等普通消費(fèi)品來說，他們?cè)谳^短的時(shí)間內(nèi)

22、就會(huì)被徹底消費(fèi)掉，因而社會(huì)保障往往直接將這些普通消費(fèi)品分發(fā)給需要接受保障的居民，居民擁有并消費(fèi)這些產(chǎn)品，以滿足自己的基本消費(fèi)需求。而住宅是最為典型的耐用品，居民一旦擁有了它，往往可以持續(xù)使用長達(dá)50年以上，而在如此漫長的一個(gè)時(shí)期內(nèi)，原來需要接受住房保障的居民可能因?yàn)樽陨砭秤龅母淖兌辉傩枰》勘Ｕ?，而原來不需要住房保障的居民現(xiàn)在卻很可能需要住房保障。這就會(huì)導(dǎo)致居民對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)的占有以及住宅的耐久性與居民接受住房保障資格的變遷不相適應(yīng)。另外，與普通消費(fèi)品不同，從長期來看，住宅價(jià)格具有持續(xù)上漲的趨勢(shì)，擁有了經(jīng)濟(jì)適用房，不僅僅滿足了被保障者的居住需求，而且從長期來看，房主還能從住宅價(jià)格的上漲中

23、賺取差價(jià)。與接受廉租房保障的居民相比，經(jīng)濟(jì)適用房政策必然會(huì)拉大貧富差距。住房保障最應(yīng)該保障的是居住權(quán)，而不是“擁產(chǎn)權(quán)”?？梢姡≌奶厥庑砸笞≌Ｕ象w制的設(shè)計(jì)有別于其他社會(huì)保障體制。 綜上所述，雖然我們可以基于需求目的分析視角合邏輯地得出消費(fèi)說的結(jié)論，但是該結(jié)論僅僅在這一獨(dú)特視角下才能成立，而超越這一視角，推廣到更為廣闊的范圍內(nèi)，這一結(jié)論便失去了合理性。 (二)基于需求管理分析視角下的消費(fèi)說內(nèi)容、依據(jù)及其評(píng)價(jià) 基于需求管理分析視角下的消費(fèi)說與基于需求目的分析視角下的消費(fèi)說形似而神非，后者以凱恩斯創(chuàng)立的宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)為理論依據(jù)。凱恩斯革命推翻了“供給創(chuàng)造需求”的薩伊定律，提出了與此相反的理論，即在

24、短期內(nèi)，由于價(jià)格剛性的存在，不是供給決定需求，而是相反。在短期內(nèi)由于總供給不變，而總需求可以改變，當(dāng)總需求等于總供給時(shí)，經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)短期均衡，當(dāng)總需求大于或小于總供給時(shí)，經(jīng)濟(jì)陷入過熱或蕭條。政府的宏觀調(diào)控政策目的便是調(diào)控總需求，使其與總供給相等以實(shí)現(xiàn)短期經(jīng)濟(jì)均衡，因而宏觀調(diào)控亦被稱為需求管理。需求管理若要取得成功，就需要研究者對(duì)不同類型需求的特征有一個(gè)很好地把握。 與整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)相似，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)來說，也存在宏觀調(diào)控或日需求管理問題。以住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，有些經(jīng)濟(jì)學(xué)家將住宅需求按照各自不同的特征區(qū)分為消費(fèi)需求、投資需求和投機(jī)需求。其中，消費(fèi)需求是指居民用于自住的住宅需求，由于消費(fèi)需求主要由實(shí)際經(jīng)

25、濟(jì)因素，如城鎮(zhèn)人口，城鎮(zhèn)居民收入、就業(yè)率等實(shí)際因素決定，所以消費(fèi)需求又被稱為真實(shí)需求。而投機(jī)和投資之間原本就沒有清晰的界定，而且在一定條件下正常的投資也許很快就轉(zhuǎn)變?yōu)橥稒C(jī)行為。投資需求和投機(jī)需求是指需求者購買住宅是為了出租以獲得租金，或等待住宅價(jià)格上漲以后將其出售以賺取差價(jià)的需求。與消費(fèi)需求相比，投機(jī)需求深受貨幣、資本市場(chǎng)等虛擬經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域因素的影響。通常人們能夠觀察到的社會(huì)總需求，既包括消費(fèi)需求又包括投資需求和投機(jī)需求。 由于消費(fèi)需求與投資需求和投機(jī)需求在需求目的、交易成本以及資金占用時(shí)間等諸多方面的不同決定了消費(fèi)需求往往比較穩(wěn)定，而投資需求和投機(jī)需求波動(dòng)強(qiáng)烈、且具有較強(qiáng)的財(cái)富轉(zhuǎn)移效應(yīng)。投資需求

26、和投機(jī)需求的強(qiáng)波動(dòng)性往往成為住宅經(jīng)濟(jì)過熱或蕭條的引發(fā)因素，因此宏觀調(diào)控往往將住宅投資需求和投機(jī)需求作為調(diào)控住宅市場(chǎng)的主要對(duì)象。由此可見，基于需求管理分析視角下的消費(fèi)說是以住宅市場(chǎng)宏觀調(diào)控為著眼點(diǎn)，根據(jù)住宅需求的不同特征對(duì)社會(huì)總需求做出的一種分類。 四、結(jié)語：超越“投資消費(fèi)”二分法 通過上文對(duì)投資說和消費(fèi)說的詳盡分析，我們發(fā)現(xiàn)無論是投資說，還是消費(fèi)說，其結(jié)論都建立于自己獨(dú)特的分析視角之上，亦即只有基于各自獨(dú)特的分析視角，才能找到其結(jié)論的合理性。例如，基于國民經(jīng)濟(jì)帳戶體系(SNA)的投資說是以一種國民經(jīng)濟(jì)核算體系為分析視角；基于虛擬經(jīng)濟(jì)理論的投資說是以房地產(chǎn)價(jià)格形成與波動(dòng)特征為分析視角；基于需求目

27、的的消費(fèi)說是以住宅用途為分析視角；基于需求管理的消費(fèi)說是以住宅市場(chǎng)宏觀調(diào)控為分析視角。本文著重指出不同學(xué)說的分析視角，旨在強(qiáng)調(diào)他們的結(jié)論僅在各自的論域內(nèi)才具有合理性。超越了各自的論域，各種分析結(jié)論便會(huì)失之毫厘、謬以千里。 對(duì)于這一問題之重要性的一個(gè)有力證據(jù)便是引發(fā)當(dāng)前全球金融危機(jī)的美國次貸危機(jī)。如果基于需求目的分析視角，居民購買自住房屬于消費(fèi)活動(dòng)，購買非自住房屬于投資活動(dòng)，無論是美國，還是中國的經(jīng)濟(jì)學(xué)者和政策制定者往往都認(rèn)為，投資活動(dòng)容易引發(fā)房地產(chǎn)泡沫，進(jìn)而可能引發(fā)銀行危機(jī)或金融危機(jī)，而住房消費(fèi)似乎具有某種“抗體”。就中國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控而言，特別是2005年以來的本輪房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控高度重視住房消費(fèi)與住房投資，尤其突出地表現(xiàn)為對(duì)二者的區(qū)別對(duì)待?！肮膭?lì)消費(fèi)，抑制投資”成為房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的基本原則之一。一系列影響重大的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策，如“舊國八條”、“新國八條”和“國六條”等為此做了最好的詮釋。同樣是居民購房行為，卻因購房目的不同而被區(qū)別對(duì)待。消費(fèi)與投資之分，就像中國歷史上的