如何創(chuàng)新舊城改造建設(shè)模式

1、如何創(chuàng)新舊城改造建設(shè)模式 摘 要：舊城改造是改善人居環(huán)境、實(shí)現(xiàn)土地利用集約化的重要途徑，是激發(fā)城市生機(jī)與活力的重要手段?？茖W(xué)合理的城市規(guī)劃，是確定城市發(fā)展方向和發(fā)展目標(biāo)，高效利用城市各種資源，促進(jìn)城市合理布局和有序建設(shè)的戰(zhàn)略性、先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性工作。作為城市建設(shè)的重要組成部分，舊城改造也一定要重視規(guī)劃。 關(guān)鍵詞：舊城改造；改造拆遷模式；政策研究 abstract: the transformation of the old city is an important way to improve the living environment, realize the land intensive

2、utilization; it is to stimulate the city of vigor and vitality of the important means. the scientific and reasonable city planning, city is to determine the development direction and goals, and efficient use of city resources, promote the rational distribution and orderly city construction is strate

3、gically, guiding and fundamental work. as an important part of city construction, the transformation of the old city also should attach great importance to programming. key words: transformation of the old city renovation; model; policy research 中圖分類號(hào)：tu984 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：a 文章編號(hào)： 改革開(kāi)放以來(lái)，各地通過(guò)舊城改造極大改善了城市面貌和人民群

4、眾的居住生活條件，提高了城市競(jìng)爭(zhēng)力。舊城改造和征地拆遷安置歷來(lái)是各大中城市建設(shè)中最復(fù)雜、涉及面最廣的一項(xiàng)社會(huì)工程，也是群眾最為關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。在深入學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀調(diào)研活動(dòng)中，結(jié)合淄博市舊城改造工作實(shí)際，就如何創(chuàng)新舊城改造拆遷模式談幾點(diǎn)意見(jiàn)，供大家探討研究，以希共同推進(jìn)我市五區(qū)三縣城市建設(shè)與發(fā)展，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展。 1淄博市舊城改造的現(xiàn)狀 為加快淄博市城市化進(jìn)程，提升淄博市老工業(yè)城市形象，改善舊城區(qū)居民居住條件和生活環(huán)境，淄博市2008年7月2日正式啟動(dòng)了淄博市舊城改造拆遷工作。淄博市拆遷改造面積約1509畝，涉及8985戶、32948人，涉拆總建筑面積109.46萬(wàn)。該項(xiàng)目是淄博市

5、目前規(guī)模最大的一次舊城改造項(xiàng)目，也是淄博市十一五期間省市重點(diǎn)項(xiàng)目。改造區(qū)域中有城中村、廢舊廠房、改制企業(yè)區(qū)、商品房等多種類型的房屋，居民中有農(nóng)民、下崗工人、商戶、棚戶區(qū)等，其中相當(dāng)部分是生活困難的住戶。 2淄博市舊城改造項(xiàng)目的主要特點(diǎn) 2.1淄博市拆遷堅(jiān)持以實(shí)現(xiàn)群眾利益最大化為目標(biāo) 2.1.1始終注重將民意作為決策基礎(chǔ)和依據(jù)。 在改造建設(shè)啟動(dòng)之初，相關(guān)職能部門組織了多次大規(guī)模的摸底調(diào)查工作，根據(jù)絕大多數(shù)居民的意見(jiàn)和實(shí)際情況最終確定整體就地實(shí)物安置的基本模式。拆遷安置方案制定過(guò)程中，組織了舊城改造范圍內(nèi)外出人員代表、居民代表、工業(yè)代表、職工代表、經(jīng)濟(jì)社代表、單位代表等8個(gè)不同層次的代表座談會(huì)，就

6、淄博市舊城改造拆遷補(bǔ)償安置方案廣泛征求意見(jiàn)。 2.1.2始終注重將民利最大化作為利益分配平衡基點(diǎn)。 在這一模式中，特別是拆遷居民獲利明顯，一方面通過(guò)拆遷改造，群眾住房以舊換新，在改善居住環(huán)境的同時(shí)，獲得明顯的房屋增值利益；另一方面，通過(guò)拆遷改造，大多數(shù)拆遷戶可按1：1.1或1：1.3等比例增加住房面積，第三方面，原住房面積小、補(bǔ)償價(jià)格過(guò)低的拆遷戶，以小面積免差價(jià)等方式補(bǔ)償，確保了家家有房住，人人有保障。 2.1.3始終注重在操作環(huán)節(jié)設(shè)計(jì)凸顯民生優(yōu)先取向。 淄博市改造區(qū)域面積大、人口多，改造建設(shè)任務(wù)重，難度大，指揮部采取了“整體推進(jìn)，突出重點(diǎn)，分步實(shí)施、循序漸進(jìn)”措施，將改造區(qū)域分四批拆遷改造。

7、 2.2淄博市拆遷堅(jiān)持面向市場(chǎng)尋找投資者的運(yùn)作辦法 對(duì)于淄博市舊城改造，市政府提出了“先安置后拆遷”的要求，加快安置周轉(zhuǎn)房建設(shè)成了實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)舊城改造的關(guān)鍵。 2.3淄博市拆遷堅(jiān)持強(qiáng)化政策激勵(lì)導(dǎo)向和扶持作用 2.3.1注重政策的扶持和激勵(lì)功能。 為支持淄博市舊城改造，本著讓利于民的宗旨，教育、人事勞動(dòng)、燃?xì)?、房管、工商等部門對(duì)被拆遷戶在政策上實(shí)行傾斜和優(yōu)惠。 2.3.2積極實(shí)施扶貧解困救助制度。 對(duì)住房困難戶、特困戶予以照顧傾斜。被拆遷人中的零就業(yè)家庭成員、撫養(yǎng)未成年子女的單親家庭成員和享受最低生活保障待遇的人員，有勞動(dòng)能力和就業(yè)愿望的，人事勞動(dòng)主管部門給予納入再就業(yè)政策扶持范圍、職業(yè)培訓(xùn)補(bǔ)貼和

8、職業(yè)技能鑒定補(bǔ)貼等幫助，以盡力維護(hù)群眾尤其是貧困動(dòng)遷戶的切身利益，切實(shí)做到扶貧救助。 2.3.3注重政策執(zhí)行的公平公開(kāi)性。 在淄博市舊城改造過(guò)程中，始終堅(jiān)持透明運(yùn)作，按照以人為本和公開(kāi)、公平、公正原則進(jìn)行陽(yáng)光拆遷、陽(yáng)光補(bǔ)償安置、陽(yáng)光評(píng)估。 3對(duì)于創(chuàng)新舊城改造拆遷模式的幾點(diǎn)思考 從淄博市舊城改造的經(jīng)驗(yàn)和以往國(guó)內(nèi)一些地區(qū)拆遷項(xiàng)目的案例相比較，民眾利益、政策、資金是做好舊城改造拆遷的幾個(gè)重點(diǎn)要點(diǎn)，拆遷項(xiàng)目在運(yùn)作過(guò)程中要始終堅(jiān)持抓好。 3.1舊城改造是對(duì)政府新時(shí)期執(zhí)政水平的綜合考驗(yàn)，必須堅(jiān)持以民為本，把保障和增值群眾利益作為核心 3.1.1舊城改造目標(biāo)是一個(gè)綜合性的指標(biāo)體系，政府、開(kāi)發(fā)商、城市居民作為

9、參與改造的主體，都有自身的利益追求。在目標(biāo)導(dǎo)向上，能否始終堅(jiān)持把群眾的利益擺在第一位，將保障和增值群眾利益作為目標(biāo)體系核心，是決定改造能否成功的關(guān)鍵。 3.1.2在改造中，要切實(shí)考慮到群眾的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。舊城改造雖然改善了城市人居環(huán)境，但同樣也打破了原有的生產(chǎn)生活模式，“城中村”居民失去了土地資源，社區(qū)居民生活成本提高。只有統(tǒng)籌解決了長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問(wèn)題，才是成功的舊城改造。 3.1.3在改造中，要建立群眾利益優(yōu)先的保障體系。優(yōu)先保障安置區(qū)建設(shè)，在土地使用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面，嚴(yán)格實(shí)行“先安置，后開(kāi)發(fā)”。實(shí)行資金運(yùn)作的“封閉”管理。資金運(yùn)作一直是困擾城市舊城更新的關(guān)鍵問(wèn)題。 3.2舊城改造是綜合、復(fù)

10、雜的系統(tǒng)工程，必須用系統(tǒng)的理念統(tǒng)籌全局，確保項(xiàng)目整體平衡推進(jìn)和效應(yīng)持續(xù)發(fā)揮 3.2.1整體改造條件適宜的盡量實(shí)行整體改造，結(jié)合城市發(fā)展總體要求，拆遷、安置、開(kāi)發(fā)全盤統(tǒng)籌，進(jìn)行中長(zhǎng)期的遠(yuǎn)景規(guī)劃，避免短期內(nèi)的二次改造。 3.2.2舊城改造是一項(xiàng)耗資巨大，建設(shè)周期長(zhǎng)的綜合性建設(shè)工程，絕對(duì)的先拆后建既會(huì)造成資金壓力，也會(huì)加大對(duì)居民生產(chǎn)生活的影響，應(yīng)在總體規(guī)劃框架內(nèi)分片滾動(dòng)改造，拆一批，建一批，安置一批。 3.2.3要統(tǒng)籌主體項(xiàng)目與配套工程。舊城整體改造作為綜合性系統(tǒng)工程，除建筑物的更新外，還涉及整個(gè)城市市政系統(tǒng)的重構(gòu)，因此在規(guī)劃過(guò)程中，應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況做到分層次規(guī)劃和分層次實(shí)施。 3.3舊城改造是高投資

11、的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，必須善于創(chuàng)新求變，用發(fā)展的理念市場(chǎng)化破解融資難題 3.3.1舊城改造面臨的最大問(wèn)題是資金投入問(wèn)題，我國(guó)的國(guó)情決定了絕大部分城市不可能由政府財(cái)政獨(dú)攬舊城改造任務(wù)。淄博市舊城改造項(xiàng)目在主管部門的精心運(yùn)作下，以市場(chǎng)化的手段，多輪驅(qū)動(dòng)籌集資金，有效地規(guī)避了投資風(fēng)險(xiǎn)，并附帶解決了遺留問(wèn)題。實(shí)踐證明，只有創(chuàng)新求變，用發(fā)展理念來(lái)尋求對(duì)策，才能很好地破解資金難題。要充分挖掘資源潛力。要善于“從舊城土地中抓效益”。 3.3.2舊城區(qū)一般都是位于城市中心地帶，區(qū)域內(nèi)的土地資源價(jià)值比較高，舊城改造必須于土地潛力效益的最大化。在改造過(guò)程中，積極推廣高層安置，調(diào)節(jié)容積率，節(jié)約居住用地面積，相對(duì)提高現(xiàn)有土地的

12、商業(yè)開(kāi)發(fā)空間。優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)，盤活存量土地。 3.3.3要有效創(chuàng)新運(yùn)作模式。要遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，引進(jìn)社會(huì)資本參與舊城改造。根據(jù)舊城改造總體規(guī)劃，進(jìn)行可行性論證，精心策劃包裝好招商引資項(xiàng)目。堅(jiān)持“整體改造”原則，在確保規(guī)劃?rùn)?quán)威性的前提下，根據(jù)嚴(yán)格的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，選擇具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和豐富城市開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的投資商。 3.4舊城改造是平衡多方利益的精細(xì)化工作，必須講究工作藝術(shù)，積極爭(zhēng)取群眾廣泛支持 舊城改造徹底改變?cè)【用竦纳顮顟B(tài)，由此帶來(lái)的不適應(yīng)往往可能導(dǎo)致群眾的不理解、不支持，成為了工作推進(jìn)的最大阻力。以往舊城改造項(xiàng)目的成功實(shí)踐表明，除了需要有廣泛的政策基礎(chǔ)和正確的策略外，還必須有高超的工作藝術(shù)。 3.

13、4.1注重增強(qiáng)群眾的心理承受能力。從實(shí)際情況看，造成舊城區(qū)拆遷困難的原因，除了對(duì)經(jīng)濟(jì)利益的權(quán)衡不一致外，居民心理抵觸是一個(gè)重要因素。 3.4.2注重堅(jiān)持多措并舉化解矛盾。注重細(xì)節(jié)，關(guān)心群眾，對(duì)拆遷戶進(jìn)行走訪慰問(wèn)，了解拆遷過(guò)渡以及子女就學(xué)、轉(zhuǎn)學(xué)等實(shí)際困難，有針對(duì)性地幫其服務(wù)，做到 “人性化拆遷”。 3.5拆遷安置也是舊城改造中的一個(gè)突出問(wèn)題，政府應(yīng)著眼于構(gòu)建和諧社會(huì) 3.5.1舊城改造不可避免地要涉及城市的發(fā)展方向和居民的具體利益。 在舊城改造過(guò)程中，要克服盲目性和片面性，避免簡(jiǎn)單粗暴的做法，堅(jiān)持“有機(jī)和諧更新”的理念，按照城市內(nèi)在的發(fā)展規(guī)律，理順城市肌理，在可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上，探求城市的更新與發(fā)展，重視舊城區(qū)作為一個(gè)有機(jī)組織的成長(zhǎng)過(guò)程。 3.5.2充分發(fā)揮規(guī)劃的先導(dǎo)作用，按照土地集約利用、保護(hù)與發(fā)展兼顧的原則，深化共青團(tuán)路以南片、人民路以南片及金晶大道片區(qū)的規(guī)劃方案，優(yōu)化用地功能布局、提升城市景觀、完善區(qū)內(nèi)道路網(wǎng)絡(luò)體系、各項(xiàng)市政配套設(shè)施及教育、社區(qū)文化