房地產(chǎn)企業(yè)成本控制流程

1、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制流程重視對(duì)手分析及開發(fā)戰(zhàn)略進(jìn)行市場(chǎng)差異化定位重視對(duì)政策制約因素和優(yōu)惠條件的研究戰(zhàn)略研究階段戰(zhàn)略分析費(fèi)用正常調(diào)研費(fèi)用配合企業(yè)市場(chǎng)差異化定位前期規(guī)劃階段前期規(guī)劃費(fèi)用項(xiàng)目可行性研究費(fèi)水文 、地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)水文 、地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)水文 、地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)避免先入為主和要素考慮不同是又有條件的可行，對(duì)可行前提條件把握是又有條件的可行，對(duì)可行前提條件把握是又有條件的可行，對(duì)可行前提條件把握是又有條件的可行，對(duì)可行前提條件把握項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段總體設(shè)計(jì)費(fèi)用擴(kuò)初設(shè)計(jì)費(fèi)用施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)用做好設(shè)計(jì)招標(biāo)工作推行限額設(shè) 計(jì)重視圖紙審計(jì)，包括技術(shù)規(guī)范、功能和成本、避免事后變更提高專業(yè)人員素質(zhì)和團(tuán)隊(duì)能力工程管理階段基礎(chǔ)設(shè)施建造

2、成本工程建筑安裝成本利用合同約定規(guī)避免避免材料價(jià)格上漲風(fēng)險(xiǎn)組織好原料和設(shè)備招標(biāo)工 作重視對(duì)工程量清單、設(shè)備技術(shù)指標(biāo)及合同的推 敲發(fā)揮監(jiān)理單位的作用，讓其在進(jìn)度、質(zhì)量和成本管理中擔(dān)起責(zé)任嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證（工程量和價(jià)格）注重過(guò)程管理，并把好驗(yàn)收關(guān)事后考評(píng)與總結(jié)分析，建立工程成本數(shù)據(jù)庫(kù)重視平時(shí)對(duì)新材料、新工藝的調(diào)查和收集，建立企業(yè)材料庫(kù)市場(chǎng)營(yíng)銷階段廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)售代理費(fèi)用其他銷售費(fèi)用做好營(yíng)銷調(diào)查工作篩選合適的銷售代理機(jī)構(gòu)做好廣告效果評(píng)價(jià)工作售后管理階段保修費(fèi)用做好商品房的使用說(shuō)明和保養(yǎng)書，分清開發(fā)商、物業(yè)管理公司和用戶各方應(yīng)承擔(dān)的保修責(zé)任和費(fèi)用選擇業(yè)務(wù)水平和管理素質(zhì)高的管理公司加大對(duì)物業(yè)在使用中得

3、監(jiān)管力度和維護(hù)保養(yǎng)，從而達(dá)到減少保修量提高開發(fā)商信譽(yù)的目的戰(zhàn)略階段戰(zhàn)略分析市場(chǎng)調(diào)研前期規(guī)劃階段產(chǎn)本估算土地成本辦理相關(guān)費(fèi)用階段項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段投資概算修正概算施工圖預(yù)算工程管理階段招投標(biāo)管理采購(gòu)成本管理進(jìn)度控制質(zhì)量控制工程變更管理預(yù)算差異分析工程決算測(cè)算市場(chǎng)營(yíng)銷階段廣告宣傳及推廣費(fèi)用銷售代理費(fèi)其他銷售費(fèi)用銷售服務(wù)階段返工成本銷后管理隨著近兩年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的加強(qiáng)，各大城市的房市交易量和房?jī)r(jià)開始下降，而企業(yè)的成本卻越來(lái)越高，如何降低成本增加利潤(rùn)，是每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越關(guān)注的問(wèn)題。擁有全面計(jì)劃預(yù)算和成本控制優(yōu)勢(shì)是房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的源動(dòng)力。因此，在此種形勢(shì)下，結(jié)合我公司的實(shí)際情況，編制以下

4、成本控制流程，以使開發(fā)項(xiàng)目的成本得到有效合理的控制，確保項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。 成本控制關(guān)鍵在于：1、前期進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)成本測(cè)算，中途嚴(yán)格控制預(yù)算外項(xiàng)目，竣工及時(shí)進(jìn)行結(jié)算。2、產(chǎn)品定位準(zhǔn)，市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，合理降低資金利息成本等，具體如下：【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè)；規(guī)范的業(yè)務(wù)流程對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)和運(yùn)營(yíng)效率具有重大的影響，也是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本控制的前提條件。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的成本在完整的業(yè)務(wù)流程上都能清楚地表現(xiàn)出來(lái)只有清楚完整地說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程，才能全面、準(zhǔn)確地找出各項(xiàng)成本中存在的主要風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)業(yè)務(wù)流程上發(fā)生的成本如何控制進(jìn)行分析和提出相應(yīng)的措施，從而構(gòu)建成本控制流程，并在成本

5、控制流程的基礎(chǔ)上總結(jié)控制關(guān)鍵點(diǎn)。一、房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程（一）房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程的一級(jí)流程根據(jù)實(shí)地調(diào)研情況，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程實(shí)際上包括戰(zhàn)略研究階段、前期規(guī)劃階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、工程管理階段、市場(chǎng)營(yíng)銷階段、售后管地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心價(jià)值活動(dòng)。除上述核心價(jià)值流程之外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)還包括資金管理、計(jì)劃財(cái)務(wù)管理、人力資源管理、審計(jì)監(jiān)察、風(fēng)險(xiǎn)管理、綜合管理等，這些活動(dòng)構(gòu)成起輔助價(jià)值作用。（二）房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程的二級(jí)流程1.戰(zhàn)略研究階段。（1）戰(zhàn)略研究階段的工作目標(biāo)。戰(zhàn)略研究階段主要工作目標(biāo)是對(duì)外部環(huán)境和企業(yè)資源與實(shí)力進(jìn)行分析，確定企業(yè)未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，進(jìn)而確定企業(yè)的客戶群體、產(chǎn)品定位

6、、市場(chǎng)價(jià)格，確保企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。（2）戰(zhàn)略研究階段主要分為戰(zhàn)略分析、市場(chǎng)定位兩個(gè)環(huán)節(jié)。2.前期規(guī)劃階段。（1）前期規(guī)劃階段的工作目標(biāo)。前期規(guī)劃階段的主要工作目標(biāo)是根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略研究結(jié)果，理論分析土地出讓信息和實(shí)地調(diào)研出讓地塊，對(duì)該地塊進(jìn)行投資機(jī)會(huì)研究，以確定是否獲得該地塊，若符合企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展，則獲取土地，并進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。（2）在項(xiàng)目前期開發(fā)的主要成本是項(xiàng)目地塊的購(gòu)置成本，在地價(jià)高的地方，前期的選點(diǎn)就很重要。具體做法是通過(guò)公司內(nèi)部的市場(chǎng)策劃部進(jìn)行橫向、縱向?qū)Ρ确治觯匾獣r(shí)借助專業(yè)市場(chǎng)策劃知名機(jī)構(gòu)進(jìn)行把關(guān)，將行動(dòng)計(jì)劃分析到位。（3）前期規(guī)劃階段主要分為投資機(jī)會(huì)研究、獲取土地、項(xiàng)目立

7、項(xiàng)三個(gè)環(huán)節(jié)。3.項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段。（1）項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的工作目標(biāo)。項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是在項(xiàng)目立項(xiàng)后根據(jù)前期的市場(chǎng)定位，運(yùn)用工程技術(shù)理論及技術(shù)經(jīng)濟(jì)方法，按照現(xiàn)行技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)項(xiàng)目的工藝、土建工程、公用設(shè)施、環(huán)境保護(hù)等進(jìn)行綜合性設(shè)計(jì)及技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，并提供作為建設(shè)依據(jù)的設(shè)計(jì)文件和圖紙。房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的目標(biāo)是如何更好地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值最大化，如何通過(guò)合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)激發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買欲，在確保設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下設(shè)計(jì)出最佳方案。設(shè)計(jì)方案出來(lái)以后，及時(shí)組織會(huì)審圖紙，從多角度對(duì)其進(jìn)行可行性分析。如設(shè)計(jì)成本超出目標(biāo)成本的限值，應(yīng)做及時(shí)修改，從源流階段實(shí)行合理控制，以保證實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益。（2）項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段主要分為總規(guī)劃設(shè)計(jì)、初

8、步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)環(huán)節(jié)。（3）將競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制運(yùn)用到設(shè)計(jì)階段。要有多個(gè)設(shè)計(jì)單位投標(biāo)從中擇優(yōu)選定最佳的設(shè)計(jì)方案，并吸收未中標(biāo)單位好的設(shè)計(jì)要點(diǎn)，取各家之長(zhǎng)，達(dá)到優(yōu)化設(shè)計(jì)方案的目。這樣才有利于工程成本的控制，使中標(biāo)的設(shè)計(jì)方案能夠達(dá)到預(yù)定的成本控制目標(biāo)。（4）推行限額設(shè)計(jì)。在概算確定后明確地對(duì)設(shè)計(jì)單位提出限額要求，如每平方米用鋼量、含砼量、砼標(biāo)號(hào)等。設(shè)計(jì)總負(fù)責(zé)人按安全、可靠、實(shí)用、經(jīng)濟(jì)的建設(shè)方針將概算按單位工程，分工種、按專業(yè)分解，并要求設(shè)計(jì)人員采用新技術(shù)、新工藝反復(fù)優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，達(dá)到安全可靠、經(jīng)濟(jì)合理的要求。 （5）實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理。設(shè)計(jì)監(jiān)理通過(guò)對(duì)設(shè)計(jì)的審查，提出改進(jìn)意見(jiàn)，設(shè)計(jì)院應(yīng)采納其合理的建議，無(wú)償進(jìn)

9、行改正。（6）防止設(shè)計(jì)階段與工程竣工驗(yàn)收相脫節(jié)。設(shè)計(jì)單位應(yīng)保證其設(shè)計(jì)能通過(guò)相關(guān)部門的驗(yàn)收，防止工程施工完畢而不能通過(guò)驗(yàn)收及浪費(fèi)工程費(fèi)用。 （7）建立獎(jiǎng)懲制度。無(wú)論任何一方在安全可靠的情況下提出合理化建議，只要能有效降低成本都應(yīng)適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)，以激勵(lì)各方人員設(shè)法降低工程成本。（8）作好項(xiàng)目開發(fā)完畢的后評(píng)價(jià)工作.一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)完畢后，應(yīng)作好項(xiàng)目的后評(píng)價(jià)工作，主要包括項(xiàng)目整體財(cái)務(wù)成本分析，收益分析，建安成本分析，前期費(fèi)用成本分析，策劃銷售成本分析等。通過(guò)已開發(fā)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)，建立各項(xiàng)數(shù)據(jù)庫(kù)資料，這樣一方面可以總結(jié)項(xiàng)目的成敗得失，吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)；一方面可以得到一些經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，為今后其他項(xiàng)目開發(fā)前期成本預(yù)

10、測(cè)和成本控制提供參考依據(jù)。4. 工程管理階段。（1）工程管理階段的工作目標(biāo)。工程管理階段是房地產(chǎn)承包商在與開發(fā)商簽訂了承包合同后，按照合同要求組織施工，按質(zhì)、按量、按期完成工程項(xiàng)目任務(wù)。對(duì)開發(fā)商而言，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程管理的最終目標(biāo)是以最短的工期、最低的成本達(dá)到最優(yōu)的工程質(zhì)量。從本質(zhì)上講，開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施管理就是對(duì)項(xiàng)目工期、成本、質(zhì)量三個(gè)目標(biāo)進(jìn)行有效控制，以使開發(fā)項(xiàng)目的整體效益達(dá)到最優(yōu)。（2）工程管理階段主要分為招投標(biāo)管理、施工管理、竣工驗(yàn)收三個(gè)環(huán)節(jié)。（1）成本部應(yīng)根據(jù)批準(zhǔn)的施工圖階段建安成本預(yù)算作為施工合同及招標(biāo)的依據(jù)，編制招標(biāo)文件報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)及總經(jīng)理審核。（2）把好施工過(guò)程中部分專業(yè)工程及

11、甲供材料設(shè)備的價(jià)格關(guān)。建立本公司專門的采購(gòu)網(wǎng)站，及時(shí)公開對(duì)外招標(biāo)，盡力選擇較優(yōu)質(zhì)的公司前來(lái)參加投標(biāo)競(jìng)價(jià)，再由評(píng)標(biāo)人員根據(jù)所報(bào)的價(jià)格及質(zhì)量選擇適合本樓盤定位的具有合適價(jià)格和質(zhì)量比值的產(chǎn)品。（3）加強(qiáng)和完善現(xiàn)場(chǎng)簽證管理?，F(xiàn)場(chǎng)簽證的管理包括現(xiàn)場(chǎng)簽證的辦理和審查兩個(gè)階段。在施工過(guò)程中，發(fā)生現(xiàn)場(chǎng)簽證時(shí)應(yīng)做到先算帳后實(shí)施，在辦理每一簽證之前必須進(jìn)行工程量及成本增減分析，變工程成本事后被動(dòng)控制為事前主動(dòng)控制?，F(xiàn)場(chǎng)管理人員及成本控制專業(yè)人員應(yīng)隨時(shí)深入施工現(xiàn)場(chǎng)，掌握簽證資料的真實(shí)性和必要性，對(duì)其中不實(shí)之處和不合理性加以嚴(yán)格審查。針對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證可能出現(xiàn)的失實(shí)，簽證小組在審查過(guò)程中首先要鑒別簽證單的真?zhèn)?，再審查虛?shí)，

12、判定是否該給或該給多少工程量，根據(jù)定額、合同等文件來(lái)判定該簽證內(nèi)容是否允許調(diào)整。 （4）做好工程竣工結(jié)算的審查。工程竣工結(jié)算的審查首先是對(duì)施工單位所報(bào)結(jié)算資料的審查。施工單位報(bào)送圖紙、變更單、簽證單、結(jié)算書應(yīng)首先報(bào)給項(xiàng)目部，由項(xiàng)目部審查上述資料的真實(shí)性、完整性，對(duì)不符合實(shí)際的資料應(yīng)剔除，不完整的資料應(yīng)在移交給公司成控部門之前補(bǔ)齊，同時(shí)應(yīng)由項(xiàng)目部出具一份移交給公司成控部門的結(jié)算資料屬實(shí)的簽字證明，以示負(fù)責(zé)。另外就是對(duì)結(jié)算書的審核，為了保證結(jié)算的質(zhì)量和公正性，最好采用三級(jí)審查方式，即首先由造價(jià)咨詢公司（或監(jiān)理公司）初審，剔除結(jié)算書中不合理之處，再由房地產(chǎn)公司成控部門作好復(fù)審工作，最后送集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)

13、終審審批。 （5）嚴(yán)格按工程實(shí)際進(jìn)度審核及撥付進(jìn)度款項(xiàng)。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，需要撥付大量的工程款項(xiàng)。開發(fā)企業(yè)對(duì)此事先已有細(xì)致的計(jì)劃和安排，必須嚴(yán)格按照已經(jīng)審批過(guò)的撥款計(jì)劃，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際進(jìn)度及合同付款條件，避免及降低多付、超付所帶來(lái)的資金利息成本。（6）動(dòng)態(tài)成本編制：成本控制中心在施工階段編制應(yīng)成本控制臺(tái)賬，對(duì)項(xiàng)目成本費(fèi)用變化進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，并定期統(tǒng)計(jì)目標(biāo)成本與實(shí)際成本的偏差，對(duì)偏差原因進(jìn)行分析，編制成本動(dòng)態(tài)控制表，并每月提交項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本月報(bào)，經(jīng)成本分管領(lǐng)導(dǎo)審核后存入成本信息庫(kù)。5. 市場(chǎng)營(yíng)銷階段。（1）市場(chǎng)營(yíng)銷階段的工作目標(biāo)。市場(chǎng)營(yíng)銷階段是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，即利潤(rùn)最大化或

14、市場(chǎng)占有率最大化，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的構(gòu)思定價(jià)、促銷和分銷的計(jì)劃和執(zhí)行過(guò)程。市場(chǎng)營(yíng)銷階段的主要工作目標(biāo)是在預(yù)定的成本范圍內(nèi)，提高企業(yè)的營(yíng)銷素質(zhì)和競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的營(yíng)銷效果。（2）市場(chǎng)營(yíng)銷階段主要分為營(yíng)銷策劃、市場(chǎng)推廣、銷售管理三個(gè)環(huán)節(jié)。6. 售后服務(wù)階段。（1）售后管理階段的工作目標(biāo)。售后管理階段的工作目標(biāo)是在交房后，利用現(xiàn)代管理先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段管理物業(yè)，為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益。在提供服務(wù)的過(guò)程中分清房地產(chǎn)開發(fā)商、建筑承包商和物業(yè)公司三者的責(zé)任界限，盡量避免責(zé)任不清的現(xiàn)象。（2）售后管理階段主要分為交房、售后管理。二、房地產(chǎn)企業(yè)的成

15、本構(gòu)成本文所討論的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本為全壽命周期成本。所謂房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全壽命周期成本，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從戰(zhàn)略研究、前期規(guī)劃、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、工程管理、市場(chǎng)營(yíng)銷、售后服務(wù)及資金籌集過(guò)程中消耗所有資源的總和。根據(jù)會(huì)計(jì)成本核算的要求，其成本可以分為生產(chǎn)成本和非生產(chǎn)成本兩大類。生產(chǎn)成本可以分為前期工程費(fèi)用、建造成本、相關(guān)管理費(fèi)用和開發(fā)過(guò)程中的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用。非生產(chǎn)成本可以分為管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)管理需要，房地產(chǎn)企業(yè)的成本內(nèi)容可以進(jìn)行不同的分類。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)核心業(yè)務(wù)流程，其成本可以分為戰(zhàn)略研究階段的成本、前期規(guī)劃階段的成本、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本、工程管理階段的成本、市場(chǎng)營(yíng)銷階段的成本和售后管理

16、階段的成本。三、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的主要風(fēng)險(xiǎn)（一）戰(zhàn)略研究階段成本控制主要風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)而言，戰(zhàn)略研究主要是為確定企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)而開展的活動(dòng)，其效果在短期內(nèi)很難衡量，而且對(duì)于一個(gè)健康發(fā)展的企業(yè)而言，在外部環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定時(shí)，企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)要保持相對(duì)不屬于日常的例行工作。戰(zhàn)略研究階段的主要風(fēng)險(xiǎn)主要為團(tuán)隊(duì)的素質(zhì)高低和公司高層的重視程度，以及市場(chǎng)、工程等相關(guān)專業(yè)部門是否共同參與。（二）前期規(guī)劃階段成本控制主要風(fēng)險(xiǎn)前期規(guī)劃階段是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)中最為關(guān)鍵的階段，此階段所做的項(xiàng)目策劃書、投資估算是投資決策的重要依據(jù)，直接影響整個(gè)項(xiàng)目的成敗。這一階段主要風(fēng)險(xiǎn)，一是是否能夠組織優(yōu)秀的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)。由于前期

17、規(guī)劃是一個(gè)系統(tǒng)性、專業(yè)性的工作。在投資決策階段，公司需要組織一個(gè)具有豐富專業(yè)知識(shí)和行業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)，成本控制人員富專業(yè)知識(shí)和行業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)，成本控制人員要參與投資決策階段的具體工作。二是是否進(jìn)行詳細(xì)的成本分析。土地開發(fā)成本支出約占項(xiàng)目總支出的2030，對(duì)土地的確定應(yīng)充分考慮開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和升值空間。前期工程費(fèi)用一般占項(xiàng)目總支出的左右，但因各地實(shí)際收費(fèi)差異有很大別，企業(yè)應(yīng)注意同相關(guān)部門協(xié)調(diào)，確保其既符合政府政策要求，又滿足項(xiàng)目開發(fā)利益，企業(yè)需要分析當(dāng)前區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，掌握建筑市場(chǎng)中施工企業(yè)總體狀況，確定產(chǎn)品的市場(chǎng)定位。（三）項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制主要風(fēng)險(xiǎn)設(shè)計(jì)階段的成本控制是工程造價(jià)控制的重要階段，其

18、對(duì)工程造價(jià)的影響在75以上。這一階段成本控制主要風(fēng)險(xiǎn)是成本控制人員是否能夠通過(guò)恰當(dāng)?shù)嘏c開發(fā)商的建筑師、設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)師密切配合，取得預(yù)定的效果。通常設(shè)計(jì)階段成本控制的具體程序是專題調(diào)研設(shè)計(jì)任務(wù)書方案設(shè)計(jì)圖紙會(huì)審。由于關(guān)注點(diǎn)的不同，設(shè)計(jì)單位往往對(duì)工程成本控制的重視程度不如開發(fā)單位，因此這一階段的成本控制應(yīng)該由開發(fā)單位牽頭，由設(shè)計(jì)單位來(lái)實(shí)現(xiàn)。開發(fā)單位在委托設(shè)計(jì)前，要組織力量對(duì)成本可控敏感的部分進(jìn)行專題調(diào)研，通過(guò)考察相關(guān)項(xiàng)目，收集最新技術(shù)資料，組織專題專家會(huì)等方式，與設(shè)計(jì)單位共同完成。在確定項(xiàng)目技術(shù)方案的同時(shí)，確定成本控制目標(biāo)，或者在設(shè)計(jì)任務(wù)書中，把包含成本控制內(nèi)容的意圖系統(tǒng)、明確地告知設(shè)計(jì)單位。及時(shí)

19、組織圖紙會(huì)審，從設(shè)計(jì)、工程、銷售等多角度對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行可行性分析，并加強(qiáng)設(shè)計(jì)質(zhì)量檢查監(jiān)督，增強(qiáng)事前控制的力度。業(yè)務(wù)流程相對(duì)應(yīng)的成本成本控制措施摘要戰(zhàn)略研究階段1.戰(zhàn)略分析費(fèi)用 2.正常調(diào)研費(fèi)用1.重視對(duì)政策制約因素和優(yōu)惠條件的研究 2.進(jìn)行市場(chǎng)差異化定位 3.配合企業(yè)市場(chǎng)差異化定位 4.重視對(duì)手分析及開發(fā)戰(zhàn)略前期規(guī)劃階段1.前期規(guī)劃費(fèi)用 2.項(xiàng)目可行性研究費(fèi) 3.水文、地質(zhì)勘測(cè)費(fèi) 4.“七通一平”費(fèi)用 5.土地成本1.避免先入為主和要素考慮不同 2.是又有條件的可行，對(duì)可行前提條件把握 3.靜態(tài)研究到動(dòng)態(tài)研究 4.合理安排相關(guān)部門勘察、開發(fā)工作、提高效率 5.合理儲(chǔ)備土地項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段1.總體設(shè)

20、計(jì)費(fèi)用 2.擴(kuò)初設(shè)計(jì)費(fèi)用 3.施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)用1做好設(shè)計(jì)招標(biāo)工作 2.推行限額設(shè)計(jì) 3.重視圖紙審計(jì)，包括技術(shù)規(guī)范、功能和成本、避免事后變更 4.提高專業(yè)人員素質(zhì)和團(tuán)隊(duì)能力工程管理階段1.基礎(chǔ)設(shè)施建造成本 2.工程建筑安裝成本1.重視平時(shí)對(duì)新材料、新工藝的調(diào)查和收集，建立企業(yè)材料庫(kù) 2.利用合同約定規(guī)避免避免材料價(jià)格上漲風(fēng)險(xiǎn) 3.組織好原料和設(shè)備招標(biāo)工作 4.重視對(duì)工程量清單、設(shè)備技術(shù)指標(biāo)及合同的推敲 5.發(fā)揮監(jiān)理單位的作用，讓其在進(jìn)度、質(zhì)量和成本管理中擔(dān)起責(zé)任 6.嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證（工程量和價(jià)格） 7.注重過(guò)程管理，并把好驗(yàn)收關(guān) 8.事后考評(píng)與總結(jié)分析，建立工程成本數(shù)據(jù)庫(kù)市場(chǎng)營(yíng)銷階段1.廣告宣傳及

21、市場(chǎng)推廣費(fèi) 2.售代理費(fèi)用 3.其他銷售費(fèi)用1.做好營(yíng)銷調(diào)查工作 2.篩選合適的銷售代理機(jī)構(gòu) 3.做好廣告效果評(píng)價(jià)工作售后管理階段1.保修費(fèi)用1.做好商品房的使用說(shuō)明和保養(yǎng)書，分清開發(fā)商、物業(yè)管理公司和用戶各方應(yīng)承擔(dān)的保修責(zé)任和費(fèi)用 2.選擇業(yè)務(wù)水平和管理素質(zhì)高的管理公司 3.加大對(duì)物業(yè)在使用中得監(jiān)管力度和維護(hù)保養(yǎng)，從而達(dá)到減少保修量提高開發(fā)商信譽(yù)的目的圖1 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制基本內(nèi)容（四）工程管理階段成本控制主要風(fēng)險(xiǎn)工程管理階段主要是將藍(lán)圖變成實(shí)際的過(guò)程，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的執(zhí)行過(guò)程。由于外部環(huán)境的不確定性，開發(fā)項(xiàng)目的該預(yù)算編制不可避免地會(huì)與現(xiàn)實(shí)情況產(chǎn)生偏差，因此這一階段成本控制主要風(fēng)

22、險(xiǎn)是施工單位如何招標(biāo)確定，原材料及設(shè)備的采購(gòu)程序，施工過(guò)程如何實(shí)行具體的成本控制措施，工程進(jìn)度、質(zhì)量和成本如何協(xié)調(diào)一致，工程變更如何進(jìn)行處理。工程管理階段需要同時(shí)從事前、戰(zhàn)略發(fā)展研究政策制約因素和優(yōu)惠條件研究市場(chǎng)差異化定位配合企業(yè)品牌戰(zhàn)略和文化對(duì)手分析及開發(fā)戰(zhàn)略可行性前提條件考慮確定估算要素靜態(tài)研究轉(zhuǎn)為動(dòng)態(tài)研究協(xié)議拿地價(jià)格談判土地成本競(jìng)價(jià)拿地投標(biāo)工作戰(zhàn)略性儲(chǔ)備土地安排相關(guān)部門勘測(cè) 開發(fā)工作前期規(guī)劃階段項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段安排設(shè)計(jì)招標(biāo)推行限額設(shè)計(jì)計(jì)算工程量材料價(jià)格取定和計(jì)算組織評(píng)審及審批施工圖設(shè)計(jì)單位招標(biāo)施工圖會(huì)審技術(shù)交流工程管理階段確定招標(biāo)策略確定入選招標(biāo)單位確定中標(biāo)單位組織原料和設(shè)備招標(biāo)工作建立企業(yè)

23、材料庫(kù)簽訂材料價(jià)格合同合理確定完工進(jìn)度一級(jí)流程二級(jí)流程成本控制關(guān)鍵點(diǎn)戰(zhàn)略分析市場(chǎng)調(diào)研成本估算土地成本辦理相關(guān)證件費(fèi)用投資概算修正概算施工圖預(yù)算招投標(biāo)管理采購(gòu)成本管理進(jìn)度控制定期檢查完工工程質(zhì)量技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析確定工程變更價(jià)款預(yù)算超支原因預(yù)算超支責(zé)任歸屬審查竣工結(jié)算市場(chǎng)營(yíng)銷階段營(yíng)銷調(diào)查工作決定廣告周期和推廣力度篩選銷售代理機(jī)構(gòu)市場(chǎng)推廣效果評(píng)價(jià)市場(chǎng)推廣效果評(píng)價(jià)售后管理階段劃定維修責(zé)任歸屬制定物業(yè)管理制度處理用戶投訴質(zhì)量控制工程變更管理預(yù)算差異分析工程決算測(cè)算廣告宣傳推廣費(fèi)銷售代理費(fèi)其他銷售費(fèi)用返工成本售后管理圖3 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制關(guān)鍵點(diǎn)分析圖 事中和事后進(jìn)行成本控制。事前控制即在設(shè)計(jì)時(shí)細(xì)化圖紙并注意施工的可操作性，招標(biāo)時(shí)明確招標(biāo)的內(nèi)容、范圍及搭接部分的關(guān)系，避免出現(xiàn)漏項(xiàng)或重疊工程。事中控制即發(fā)生變更時(shí)，施工前估價(jià)，施工后確認(rèn)，一事一簽證，內(nèi)容明確，范圍清楚。發(fā)生變更要及時(shí)處理，必須有開發(fā)商、監(jiān)理和施工方的三方簽字方能認(rèn)可。事后控制即對(duì)已發(fā)生的變更分析原因，尋找可以避免或減少變更的控制方法為以后的項(xiàng)目積累經(jīng)驗(yàn)。（五）市場(chǎng)營(yíng)銷階段成本控制主要風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷階段的主要風(fēng)險(xiǎn)是成本控制需要與其效果相結(jié)合，同時(shí)考慮當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)行情。市場(chǎng)營(yíng)銷階段的成本并不是簡(jiǎn)單地以成本節(jié)約為目標(biāo)，尤其是在整個(gè)市場(chǎng)行情下滑的情況下，節(jié)約市場(chǎng)影響費(fèi)用可能進(jìn)一步降低企業(yè)的市場(chǎng)銷售。相反，在整個(gè)市場(chǎng)行