景湖時代花園項目評估分析報告

1、景湖時代花園項目評估分析報告東莞市光大房地產開發(fā)有限公司2008-9-2景湖灣畔項目評估分析報告一、 項目概況1、項目名稱：景湖時代花園2、開發(fā)企業(yè)：東莞市光大房地產開發(fā)有限公司法定代表人：陳潤光地 址：東莞市南四環(huán)路景湖花園注冊資本：6000萬元3、項目地點：南城區(qū)四環(huán)路 4、項目基本狀況：規(guī)劃總用地平方146768總建筑面積平方456819地上建筑面積平方272988住宅建筑面積平方240489沿街商鋪平方42800地下建筑面積平方173125機動車總泊位個3592容積率1.86建筑密度24.22綠地率36.19光大企業(yè)集團有限公司為了項目的整體性、可開發(fā)性、社會效益及經濟效益，項目采取的

2、是整體規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一繳納土地出讓金，對項目進行分期開發(fā)，計劃工期為三年。二、 東莞市投資環(huán)境和市場研究2008年上半年物價持續(xù)在高位運行，全年通脹危機壓力很大。而在國家房地產宏觀調控下，“90/70”新政、取消購房入戶政策、貨幣緊縮等政策的累積效應逐漸顯現(xiàn)，再加上東莞全面展開產業(yè)經濟調整、轉型及升級，東莞樓市觀望氣氛加劇并進一步延續(xù)，市場居住需求成為市場主導，樓市快速回歸理性。（一）投資環(huán)境1、上半年去全國經濟運行情況良好。國民經濟仍保持平穩(wěn)較快發(fā)展，朝著宏觀調控預期的方向運行。主要特點如下：1、國內生產總值增幅有所回落，國民經濟仍在平穩(wěn)快速區(qū)間運行；2、夏收作物喜獲豐收，工業(yè)生產增速減

3、緩；3、投資穩(wěn)定較快增長，消費保持快速增長；4、出口增速有所回落，進口增長加快；5、居民消費價格漲幅仍在高位，房屋銷售價格繼續(xù)上漲；6、財政收入持續(xù)快速增長，財政支出增加較多；7、貨幣供應量基本穩(wěn)定，新增貸款有所增加。2、人民幣持續(xù)升值，出口增速放緩。由于受美元持續(xù)貶值的影響，人民幣升值加速，人民幣升值直接導致出口商品價格優(yōu)勢削弱，進而影響出口增長，從促進經濟增長的三家馬車來看，今年上半年經濟增速下降主要是由外需下降引起：投資增速和實際消費增速為較去年同期均有不同程度的增長；而以人民幣計價的出口較去年同期有較大幅度的下降。今年1-5月，我國對外貿易進出口總值達10120.8億美元，比去年同期（

4、下同）增長26.2%比去年提前2個月突破萬億美元。其中出口5450.5億美元，增長22.9%，回落4.9個百分點；進口4670.3億美元，增長30.4%。累計實現(xiàn)貿易順差780.2億美元，比去年同期下降8.6%，凈減少73.2億美元。3、東莞上半年經濟運行情況總體良好，但經濟增長有所回落。投資增速放緩、消費旺盛、出口產品結構不斷優(yōu)化，整體上上半年全市經濟發(fā)展相對平穩(wěn)；家具、鞋產品等支柱產業(yè)出口受人民幣升值、成本增加、出口退稅率下調、加工貿易政策調整等多重不利因素影響放緩。4、東莞政府貫徹落實產業(yè)轉型戰(zhàn)略，成績顯著。2008年上半年，東莞市政府著力實施產業(yè)轉型戰(zhàn)略，通過頒布東莞產業(yè)結構調整和轉型

5、升級試點工作方案設立試點鎮(zhèn)區(qū)和企業(yè)，設立市長獎褒獎創(chuàng)新企業(yè)，排查企業(yè)商標，大打名牌戰(zhàn)略等一系列措施不斷改善東莞投資硬軟環(huán)境，招商引資成果顯著，上半年累積引資超過200億元，新進高新企業(yè)和項目有海王星辰華南總部、酷派軟件公司、志鴻科技金融孵化中心、國際文化生態(tài)創(chuàng)意谷等，并計劃繼續(xù)加大招商引資力度，建立產業(yè)轉移園及赴港招商等。（二）土地市場1、2008年土地供應情況2008年上半年共計交易土地72宗，成交面積338.59萬，同比上升124.48%，上升幅度很大；總成交金額73.63億元，同比上升51.07%。其中商住地塊成交22宗，成交面積124.7萬，同比上升0.71%；成交金額為51.8億元，

6、同比上升10.20%；從成交土地的類型來看，08年上半年，土地成交以工業(yè)用地為主，占到總成交量的52.97%，商住用地占成交總量的36.83%。從08年上半年總體的市場供應來看，供應面積、成交金額、宗地數(shù)量，都比07年同期有所增長，商住用地的供地宗數(shù)比07年上半年同期減少了37.14%，這說明08年政府大規(guī)?！伴_閘放地”，同時政府為了促進城市產業(yè)轉型，加大了城市工業(yè)用地的供應。08年上半年，無論是供應，還是成交，工業(yè)用地都占到了最大的份額。2、2008年土地成交情況2008年上半年共計交易土地72宗，成交面積338.59萬，同比上升124.48%，上升幅度很大；總成交金額73.63億元，同比上

7、升51.07%。其中商住地塊成交22宗，成交面積124.7萬，同比上升0.71%；成交金額為51.8億元，同比上升10.20%；從成交土地的類型來看，08年上半年，土地成交以工業(yè)用地為主，占到總成交量的52.97%，商住用地占成交總量的36.83%。從08年上半年總體的市場供應來看，供應面積、成交金額、宗地數(shù)量，都比07年同期有所增長，商住用地的供地宗數(shù)比07年上半年同期減少了37.14%，這說明08年政府大規(guī)模“開閘放地”，同時政府為了促進城市產業(yè)轉型，加大了城市工業(yè)用地的供應。08年上半年，無論是供應，還是成交，工業(yè)用地都占到了最大的份額。3、2007-2008年土地價格走勢分析自07年上

8、半年起，東莞的房價是不斷的飆升，同時也帶動了土地市場價格不斷的上升。但是07年下半年新政不斷出臺，樓市發(fā)生了極大的改變，同時也帶動了土地市場的變化。07年上半年，商住樓面地價為1800元/，同比漲幅72.2%；樓價為4797.7元/，較去年同期增長34.1%，這說明當市場處在上行的行情時，土地市場價格的增長速度大于樓市的增長速度；07年下半年，宏觀政策相繼出臺，進入08年東莞樓市快速回調，6月普通住宅均價較去年12月峰值回落16.44%。土地市場08年上半年，商住樓面地價1696元/，比07年樓面地價最高峰，下降了71.2%。樓市起伏，土地市場先行。一旦房價下跌，地價將比房價下跌的更快。08年

9、上半年的整體土地均價為2174.64元/，較去年同期的3231.42元/，下降了32.7%；商住用地成交價為4154.21元/，同比上升了9.41%； 07年下半年土地價格嚴重飆升；08年上半年較07年下半年，土地價格下降明顯，土地總體單價下降了51.94%，商住下降了31.51%，08年上半年市場，樓市、土地市場雙低迷。2008年上半年成交商住用地的整體平均容積率有所提高，為2.55，較去年同期的2.11上升20.85%；容積率的提高，在土地資源有限的情況下，可以加大市場供應量。2008年上半年商住用地樓面地價為1696元/，較去年同期1800元/下降了5.78%。 （三）房地產市場1、 商

10、品房價格走勢 2008年上半年商品房成交價格情況2008年上半年東莞房價同比去年上半年有大幅的上升，主要由于2007年上半年房價還處于相對較低的水平，下半年房價實現(xiàn)了快速上漲。2008年下半年商品房成交量同比下跌約五成，價格上漲兩成多；其中住宅價格上漲16.4%，非住宅價格也實現(xiàn)快速上漲，達到約七成。2008年上半年東莞市商品房均價6739元/，住宅價格6241元/，其中除去別墅的普通住宅價格為5780元/，成交量最大的洋房的價格為5727元/。 2008年上半年住宅成交價格情況2008年上半年成交的項目中，銷售2007年的可售普通住宅存量約70.45萬，占總成交的49.5%，共6955套，普

11、通住宅整體價格為5861元/；2008年新上市的項目成交占71.94萬，占50.5%，共7303套，普通住宅價格為5701元/。2008年上半年普通住宅均價5780元/，同比去年上半年上升了19.1%，2007年下半年東莞房價實現(xiàn)快速上漲，其中包含很多非理性上漲的因素，2008年二季度價格理性回調到5759元/，相比去年最高價格的第4季度下降了約10%。進入2008年，樓市觀望氣氛逐漸濃重，需求走軟，普通住宅價格總體呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。2、 房地產供求情況 商品房供應情況2008年上半年，共99個樓盤項目新增供應，總供應量為343.31萬，同比07年增長10%。其中住宅供應項目80個，供應量為290

12、.38萬，同比07年增長9.3%，占到總供應的84.58：非住宅供應項目61個，供應量52.93，同比07年增長占總供應的15.42%商鋪供應項目46個，供應量36.47萬，占10.6；寫字樓供應項目6個，供應量9.86萬，占2.87；車庫供應項目16個，供應量6.51萬。住宅市場中普通住宅供應項目59個，供應量為240.30萬，公寓供應項目16個，供應量為34.4萬；別墅供應項目11個，供應量15.68萬。 商品房需求情況2008年上半年東莞樓市成交總面積為166.76萬m2，同比去年下降49.56%，環(huán)比下降49.88%；而在上半年全市住宅總銷售面積中，共消化2008年新增供應80.31萬

13、m2，占消化總量的48.16%；消化2007年及以前存量為86.45萬m2，占上半年消化總量的51.84%，說明目前東莞市場偏向以消化存量為主。 樓市供過于求，未來兩年房價難以上漲2007年下半年房價處于較高水平，在9月和12月出現(xiàn)了房價的波峰， 2007年8月份的可售存量已經出現(xiàn)拐點，而且在未來持續(xù)的快速增加，供過于求的狀況逐漸的顯現(xiàn)。隨著累計下來的可售存量慢慢的增多，樓市開始慢慢出現(xiàn)隱患，進入2008年，樓市觀望氣氛濃重，市場上項目的競爭越來越激烈，當市場上的可售存量增長趨緩的時候，樓市或將出現(xiàn)好轉。2008年上半年商品房供應面積343.3萬，成交面積162.7萬，供求比為2.1：1，東莞

14、累計的可售存量也越來越大，截止6月30日，商品房累計可售存量達到589.4萬，東莞房產市場供過于求矛盾比較突出，按照可售存量加權計算的普通住宅價格保持下跌的趨勢。目前樓市的觀望氣氛濃重，在經濟不景氣的整體態(tài)勢下，后期如果沒有什么利好的政策影響，這種供過于求的狀況在東莞將存在較長時間，這也基本決定了東莞房價未來一到兩年的走勢難以上漲。三、 項目定位分析（一） 客戶定位1、基本特征 職業(yè)特征：公務員、生意人群都占到一定比例；事業(yè)單位、企業(yè)工廠白領占到主要比例 年齡特征：以25-35歲為主體，占到70左右的比例 戶籍所在地：大致本地客戶占40、內地客戶占50、港澳臺客戶占10左右。 受教育程度：70

15、以上擁有大專以上學歷2、客戶購買關注因素 絕大部分為自住購買，很小比例為投資購買 客戶最關心的問題為：園林、生活配套、子女入學（二） 產品情況 75-88兩房， 90-150三房 140以上四房、五房 情景洋房未來2-3年，東莞市場將以自住需求為主，景湖時代花園的產品以三房為主，同時提供首次置業(yè)的二房產品，符合市場需求。（三） 類似樓盤定位1、景湖春曉 是我公司開發(fā)的位于景湖時代花園旁邊一項目，景湖時代花園的客戶群參考主要來自于此項目。 產品類型：30-60的小公寓、70-90的二房、100-130的三房、140以上的四房。其中三房、四房為主要產品。 景湖春曉在市場上的影響程度非常大，受歡迎度

16、高，屬于市場上的中高檔樓盤。 主要優(yōu)勢：地段、大開發(fā)商、園林2、東駿豪苑 該項目靠近景湖春曉，一直為景湖春曉的強勁競爭對手。 產品類型：83-85二房、117-130三房、148-180四房 東駿豪苑的市場影響為中高檔的洋房樓盤，其后期的形象檔次更高于春曉 主要優(yōu)勢：園林、豪宅形象3、金域中央 產品類型：情景洋房、120-160的高層洋房 東駿豪苑的市場影響為比東莞豪苑更高檔次的樓盤 主要優(yōu)勢：產品、豪宅形象4、天驕峰景 該項目是我公司開發(fā)的最高檔的洋房樓盤，位于東莞傳統(tǒng)豪宅區(qū)、峰景高爾夫球場、虎英公園、黃旗山。 產品類型：130-160的三房、180-240的四房、部分五房產品 是東莞市場上

17、最高檔次洋房的代表作 主要優(yōu)勢：地段、外部景觀、內部園林（四） 景湖時代花園定位 從地段上分析：景湖時代花園高于景湖春曉/東駿豪苑及金域中央，次于天驕峰景， 從產品角度：景湖時代花園同于金域中央，優(yōu)于景湖春曉、東駿豪苑我們對于景湖時代花園的定位是：檔次定位：中高檔樓盤，次于天驕峰景、優(yōu)于景湖春曉客戶定位：客戶群為景湖春曉與東駿豪苑的同類客戶（五） 定價及銷售評估項目在售產品價格銷售情況世紀城三期路邊單位5300路邊單位銷售尚可，景觀單位銷售緩慢景觀單位6300東駿豪苑三期路邊單位 5300路邊單位銷售基本完成，景觀單位銷售緩慢景觀單位7500百悅尚城整體均價5300整體銷售緩慢景湖灣畔整體均價

18、5500剩余套數(shù)不多景湖春曉大戶型5800剩余套數(shù)不多塞納城市嘉園整體均價5380特價產品銷售快備注：上述為2008年8月各項目價格基于市場是逐漸下滑2-3年的規(guī)律，景湖時代花園定價在上述項目的基礎上，依據(jù)市場規(guī)律進行適當調整，一期住宅均價為6200元每平方米，考慮到時代花園南區(qū)規(guī)劃有商場，周邊居住人群多，商業(yè)需求大，商鋪定價為20000元每平方米，車位按周邊樓盤的市場價為120000元每個。綜上所述，景湖時代花園的客戶群定位于目前市場上增長最快，數(shù)量最大的中高收入的外地白領消費人群，以市場需求客戶群能接受的價格推出，將會取得銷售的成功。如景湖春曉、金地格林、景湖灣畔、東駿豪苑等主要針對中高收

19、入的外地白領消費人群，以其優(yōu)越的地段、優(yōu)質的品質、合乎市場的價格，在銷售上都取得了成功。四、 項目經濟效益分析(1) 項目投資構成、總投資估算項目投資構成地價,前期工程費用,市政基礎設施建設費用,建安工程費用,公共配套設施費用,企業(yè)管理費用，財務費用銷售費用稅費其它費用不可預見費用序號項目名稱建筑面積估價指標(元/2)總額(元)一土地成本146,7682,809412,271,312二前期費用456,819205,568,5501勘察費209,136,3802設計費3013,704,5703前期設施費5022,840,9504報建費300137,045,7005市政配套費5022,840,95

20、0三建安工程費用825,338,8021主體工程費240,4891,500360,733,5002地下工程費173,1251,800311,625,0003水電通訊等設施費456,81913059,386,4704小區(qū)綠化費53,11530015,934,6025小區(qū)配套費456,81915068,522,8506建設監(jiān)理費456,819209,136,380四企業(yè)管理費456,8194520,556,855五不可預見費24,760,164六財務費用174,476,623七銷售推廣費用27,780,718總投資1,690,753,024(2) 總收入根據(jù)項目的售價評估, 我們取住宅均價為620

21、0元/平方米,聯(lián)排,商鋪均價20000元/平方,車位12萬/個。按可銷售面積計：總收入計算表名稱面積（平方）單價金額（元）洋房240,4896,2001,491,031,800商鋪42,80020,000856,000,000車位3,592120,000431,040,000合計2,778,071,800預計總銷售額為27.78億元，稅前毛利11.12億元左右。(3).開發(fā)銷售計劃以該項目開發(fā)期為三年時間，銷售期為兩年半計,從2009年1月開始施工，項目施工后8個月左右開始銷售，即2009年9月開始銷售。2010年銷售達70%， 2011年銷售30%。開發(fā)成本投資計劃如下：到2009年年底投資

22、占總投資的50%，到2010年年底占到投資的40，最后一年投資占總投資的10%。(4).開發(fā)建設財務計劃根據(jù)銷售收入計劃及工程進度安排,其財務計劃如下：單位(元)項目2009.1-2009.122010.1-2010.122011.1-2011.12合計銷售收入833,421,5401,111,228,720833,421,5402,778,071,800開發(fā)成本730,129,621584,103,697146,025,9241,460,259,242前期費用205,568,55000205,568,550銷售稅金41,671,07755,561,43641,671,077138,903,5

23、90開發(fā)稅金50,422,00367,229,33850,422,003168,073,344銷售利潤-194,369,711404,334,250595,302,536805,267,074稅后利潤為8.05億元(5)項目經濟評價的主要技術指標序號技術指標計算依據(jù)結果1投資回收期在全部工程完成后4個月方能收回投資2稅后利潤(萬元)銷售利潤805,267,0743銷售利潤率稅后利潤項目總成本48.34%4銷售收益率稅后利潤銷售收入28.99%5年投資收益率稅后利潤(總投入開發(fā)期)16.11%6投資回報率稅后利潤實際投入資金48.34%7盈虧平衡點總投資總收入59.96%評價指標的獲得依據(jù)是參照房地產市場狀況，通過對市場基礎數(shù)據(jù)分析論證得出的，但是，在項目開發(fā)銷售中，還有許多不確定性因素制約著經濟效益的實現(xiàn)，如：投資增加、樓價下跌、銷售期拉長、銷售率下降，這些都對經濟效益有著嚴重的影響，為分析項目對這些影響因素的敏感程度，可從以下幾方面分析： （1）項目銷售價格