商業(yè)地產規(guī)劃設計實踐與案例

1、商業(yè)地產規(guī)劃設計實踐與案例商業(yè)地產實際上是一個非常傳統(tǒng)，有很長歷史的形式，在中國，在世界上其實早都存在了，比如中國的集市很早就存在了，在古希臘像購物中心這樣的早就存在了，這些東西雖然有了，但是到了現代社會都有不同的發(fā)展和演變。我第一部分想簡單的介紹一下商業(yè)地產的形態(tài)，尤其包括和我們業(yè)態(tài)結合的在建筑上的表現。第二部分主要講一些大家可能現在比較熱門的購物中心的設計，包括從規(guī)劃到裝修有幾個特別的案例，從商業(yè)的分類來講，我是從高到低，最高的一檔是門店，是一些專門店，大家可以看到這是我們在香港的（英文）的旗艦店，這種店都是非常貴的，一套西裝十幾萬，一般的客戶都是來自亞洲地區(qū)或者是香港整個城市或者是中國，

2、這個是旗艦店的形式。第二個太子大廈，下面也有一些比較有名的店，一般這些東西因為他的顧客都是相對比較少，比較貴的，一般都是分布在城市的市中心。有些店除了剛才看到是自己的旗艦店，有的是在酒店里面，有的是自己做的，購物廊可能分布一些店，有的是重組的，有的是臨街的。第二檔是我們常見的百貨公司，百貨公司里面有自己的專柜，它也是很早就有的一種形式，這是中國的店，我們在年的時候在沈陽的店，這是原來舊的百貨公司，我們和香港的新世界一塊兒合作，他們把這個店長期租下來，自己包裝之后成為自己新世界百貨店，從這個形狀上可以看到，在建筑設計，包括室內和室外都做了很多的修改或者是調整。比如外立面這方面都做了重新的包裝，像

3、這些地方我們都做出來新的玻璃的透明的東西，加了很多標準，室內比如說柱的裝修，天花的裝修，調整了它的位置，調整了電扶梯的位置，在地面上增加了東西，這一系列的東西，雖然百貨公司早就存在了，但是在設計方面是一直不斷演變的。比如說一個百貨公司可能幾年之內，一般四年之內會翻新它的東西，和平商場實際上是咱們國營的長期虧損的百貨公司，但是人家百貨去了之后就扭虧為盈了，成了賺錢的地方，這里面從設計和理念方面都有很大的不同，雖然都是百貨公司，但是很多新的經營手段，新的手法，包括設計各方面都提供了很多好的例子，這是百貨公司。再往下一檔國外叫（英文），所謂的折扣店，比如大家見到的沃爾瑪購物中心，這是大的超級市場，里

4、邊實際上也是個百貨，什么都有的，但它的東西是比較便宜的了，這是我們公司年的時候在深圳做的，叫（英文），中間的一類超級市場。再往下是倉儲式的商業(yè)，這種是更低端了，是大中的，價錢也都比較便宜，也都處于離市中心不遠的地方?？偟膩碇v從最高端到最低端大概就是這幾種類型，這些東西很多都是國外引進的，比如倉儲式。年我們在深圳做的第一個沃爾瑪的商店，完全從美國照搬過來的，有的自行車增加了一些中國的特點，比如它里邊賣的東西增加了很多電器和美國的不一樣，但很多店的類型和形態(tài)實際上都是隨著經濟的發(fā)展，慢慢引入到中國的，這可能跟一些嘉賓講的生活方式有非常大的關系。比如超市這些東西在很多年前國內是沒有的，現在都有了，而

5、且他們進來之后和我們設計師一道，和其他的專業(yè)人員一道摸索怎么適合中國的市場。我們在做這個過程當中，防火，各方面的分區(qū)，包括產品都和美國有很多不同，現在要是和國外比的話可能還有一些東西我們在國內沒有，比如在國外經常見到大型的菜市場，實際上也是超市一類的東西，這些國內都還沒有，估計將來還會有，在這個問題上我覺得中外兩方面其實區(qū)別不是很大了，實際上都是經濟發(fā)展階段之后會產生同樣的需求，他們有很多要求在很多方面都是相似的。比如說做超市，大家都有一個安全的問題，防止偷竊，在美國也一樣，在中國也一樣，這些原則很多都是相似的，我們很多發(fā)展商也接觸過做一些家居的超市，建材的超市，這些國外都很多，這方面中國也都

6、慢慢吸收了這些東西。我們在香港有機會比國內早一年接觸這樣的東西，他們在東南亞很多地方都比中國早了若干年，都有很多這種事件，剛才說的都是單獨的了，還有一種是購物中心的形式，這種形式實際上是商業(yè)加一些其他的配套設施，組成的一類綜合的發(fā)展，不僅僅是商業(yè)，比如這邊有印度的孟買，在小區(qū)里邊，我們國內有時候常說什么小區(qū)級的和居住區(qū)級的，這個概念國內外也是一樣的，這是泰國的一些作品，這種形式我們叫做購物中心，購物中心有的也是在小區(qū)里邊，有的是在居住區(qū)里邊，這些是在市中心，這是我們在福州的元鴻城做的購物中心，這種形態(tài)是十幾萬平米，每層有不同的商品，這是我們在上海做的中心泰普廣場，這是高端的購物中心，里邊的店都

7、是名店，這種處理的手法，基本上也是分三類。一種是城市級的，它處于城市的中心，這個城市的人基本上都有機會來，有些是居住區(qū)級的，是地區(qū)級的，比如它附近的銷售群體來，再往下是小區(qū)級的?，F在尤其在中國，前兩年可能大家討論比較多的是，實際上 無非就是一種購物中心，它的特點就是在郊區(qū)，這一點我們做過很多東西，但是沒有特別講郊區(qū)的形式，因為這個形式基本上和美國汽車的交通方式很有關系，尤其我覺得在中國很多方面不一定適合中國的情況，因為人們來購物很大的一個因素在于交通是怎么來到購物中心。下面幾個講的是這兩年我們一直在探討，在香港或者在其他地方非常多的利用公共交通的工具，結合公共交通發(fā)展的商業(yè)購物中心。下面講比較

8、成功，一直在演變依附于公共交通的購物中心，這方面的案例非常切合中國的實際，而我們在國內很多發(fā)展商，很多做商業(yè)地產的也開始了這方面的探索。下一個講的例子是香港商業(yè)結合交通的離子，這是在香港的九龍尖沙咀的九龍站，這個建筑非常大，上面有很多摩天大樓六、七十層的，酒店、辦公樓都有，下面有一個十幾萬平方米的群房，發(fā)展商提出了做一些商業(yè)的方案，這是它的交通站，有顏色的地方是規(guī)劃的商業(yè)購物中心，這個地方的挑戰(zhàn)，因為群樓的面積非常大，有很多不同的設施在里面，大家走到里面很容易迷失方向，在這里我們最主要的是能夠提供很便捷，很清晰的錄像，吸引人們進到這里邊來。在這里可以看到各個有不同的功能，這是我們一般購物中心有

9、一個商業(yè)的配比，這是我們和地產顧問一塊兒合作，通過市場的調查有一個定位，根據這些來做設計的，在做設計過程中，尤其做這樣的大型的東西，最主要的是兩個原則，一個是方便和舒適，另外一個原則是最大化實現它的商業(yè)價值。尤其在國外，競爭是非常激烈的，購物中心它的大小當然是它競爭的很重要的因素，如果太小、沒有什么規(guī)?？赡軟]有人來，另外一個是去這個地方會不會很舒適，會不會很方便，如果一個人他來過一次不方便之后，他可能將來不會再來了，這個商場或者購物中心將來會面臨很大的競爭，就會被淘汰出去，在達到舒適，達到方便就在建筑規(guī)劃上有很多手法，很多手段。比如說你的長度大小，進深，這些是很重要的，人又不能走得很遠，像上的

10、地方有很多電扶梯，有很多比如綠化，使人在一個比較好的環(huán)境。實現它最大的商業(yè)價值，比如在我們設計過程中大家也都知道，比如首層的一般是商業(yè)價值比較高的，越往上價值就越來越低，租金各方面都是幾分之一或者是沒有人上去了，要利用它的價值，一個是增加豎向的交流，視覺的交流，使大家可以在下面看到上面的商定，接立面也盡量能夠使人看到里面什么樣子，引導人上到更高的層數。剛才是一個新發(fā)展的例子，下一個是在香港的智力廣場，也是市中心購物中心，它也談不上是購物中心，是原來比較零散的購物零售，它的業(yè)主是香港的，因為他們擁有很多物業(yè)，他們委托我們通過一些過街的天橋，通過商場人流的聯(lián)系，把所有的商業(yè)串起來，來最大化的實現它

11、的商業(yè)價值。同樣大家也看到一些設計的原則都能夠體現出來。這里邊有一些新建的酒店，邊上還有展廳，和（英文）方面聯(lián)系非常緊密的東西，尤其像商店基本的顧客，在購物的基本是女性，所以這方面做了很多東西來吸引這些女性顧客。中平也是剛才說的增加大家互相可視性，我可以見到上面，引導大家下去，實現最大價值的手法。下一個例子也是個新的購物中心的設計，這也是在香港，這個我想可能要稍微仔細的講解一下我們從規(guī)劃到室內設計這個過程中考慮什么樣的因素，采用什么樣的手法。這也是個典型的我們國內所謂的居住區(qū)級的或者地區(qū)級的購物中心，剛才大家已經看到了一些小區(qū)級的，比如在美國可能就是一千平米到一萬平米，居住區(qū)級的可能是一萬到三

12、萬平米，這個是大一些的地區(qū)級的購物中心。我們在做設計的過程中首先會分析這樣的地段，實際上這是我們建筑師和規(guī)劃師應該分析的，實際上做一個商業(yè)地產大家一開始都會在選址問題上做很多研究，比如說這個地方的人口是多少，它的消費率是多少，周圍的公共交通是多少，周圍有沒有其他的競爭者，已經有多少東西，這個地方的市場定位是多少，有經驗的發(fā)展商可能會直接找一個建筑師，他知道這個市場是什么，很多新手或者對這個地區(qū)不太了解的，他會和一個策劃的或者是地產顧問合作，他們會提供這方面的數據，然后我們建筑師會根據這些進行規(guī)劃設計。這是我們做的研究，這個地段在香港的全灣，北邊有一個西鐵站，紅色的，這些地方都是已經有商業(yè)的地方

13、，這些商業(yè)有些是我們說的在室內的購物中心，有些是在街道上的形式，這些地方都是現有的住宅，是有一些學校，一些機關這樣的地方。要做這個的話我們會分析，下一步因為有了競爭我們會考慮周圍的情況，怎么能夠減少因為競爭帶來的風險，第二個在做商業(yè)的時候很重要的一個概念，要加強它的連續(xù)性，這些連續(xù)性包括自己本身店鋪之間的連續(xù)性，包括和其他的交通，其他的街道之間的連續(xù)性，包括和自然，比如在這里我們有剛才說的通過公共交通這種聯(lián)系，因為這個帶來大量的人流，第二我們這里還是臨海的地段，和海邊自然的連續(xù)性，還有景觀，還有其他一些城市里邊有吸引力的地方。在這個方案之前，實際上發(fā)展商有自己的方案，我們通過我們的分析對他們原

14、來的方案做了非常大的調整，比如他原來的方案可以看到，這邊是海，在靠海的一邊做了大量的商業(yè)，通過我們的分析，做的過程中就把海的方案，把商業(yè)挪到城市這邊，使這些商業(yè)在兩個地鐵站之間，一個是避免了所謂競爭風險，再一個使人的流向更方便，更充分利用了交通的人流，和城市的關系結合得非常緊密，實際上城市的人口購買力非常重要，我們做任何的地產，尤其在中國要非常少的像國外的大片的空地，中間一個，周圍全是汽車，這種形式非常少，在國外也慢慢強調和現有城市的結合。這是兩塊地，是我們這次發(fā)展的項目，中間有些高速公路，我們做了一些橋把它聯(lián)系起來，商業(yè)實際上在群樓的下面，上面有些公寓，有些辦公樓，一些酒店，這樣對商業(yè)也是有

15、很大幫助的，互相促進，互相關聯(lián)的用途，大家都可以取得雙贏甚至多據的局面。這層是地面，首層的平面，藍的這塊是公交的站點，西鐵的車站，這兩邊是被道路分開的，紅色和黃色都是一些商業(yè)，中間黃的是公共交通空間，我們這里設置了一些其他的有特色的東西，比如溜冰場什么的。這是二樓的平面，這下面有一個高速公路，高速公路這些東西對我們商業(yè)都是非常致命的障礙，像國內的長安街，四邊很寬的這些街雖然是名字很好，但是對商業(yè)來講都是非常致命的，那個街就像一條很危險的障礙一樣，過馬路要鉆洞，這些都是非常不好的，在這里我們要克服這個東西，加一些橋，引導人們過來。這是三層，這些圓的點要示意的人怎么過來，每個結點都有有趣的地方，使

16、大家不斷地往前走，不斷地發(fā)現。實際上每層的功能也是不同的，它在做商業(yè)設計的時候，在設計購物中心的時候這些經營者都很清楚，哪一類商品和哪一類應該結合在一塊兒，我們做設計當然也有這方面的經驗，而且這些東西之間的配比是什么樣的，也是需要考慮的因素。這是剖面。這是剛才看見中間一些圓的公共空間，這個橋就是剛才從一個地鐵站到城市一邊過路的橋，這樣人在上班的途中和下班的途中都可以經過這個地方，然后去購物。剛才說在城市那邊我們就把一些主要的零售商業(yè)放在那邊，靠海的這邊我們提供了一些娛樂和休閑這樣的設施，這些配比實際上也是在購物中心這些年來發(fā)展的趨勢，以前買東西大家都是買完東西就走了，后來可能有人想在這兒吃飯，

17、后來可能有人在這里看電影，現在的趨勢是這些活動越來越多，使大家在這個地方成為去處，家人可以在這兒呆一天或者是更長時間，全灣這個地方在香港不是非常（英文）的地方，不是非常多的地方，這個地方他們也缺少吸引人的地方，所以我們這里提出來很多加強休閑、娛樂這方面的設施，希望吸引一些年輕人到這兒來。這個不是這個項目了，可以看到國外一些購物中心在建筑形態(tài)上，比如大的廳，大的公共空間，里邊有室內的景觀，這些就是剛才咱們說的增加它的舒適方面的手法，大家購物的時候可以休息，可以停下來，也可以看到大家來這兒可以消磨一天的時間，一家大小都可以在這兒，甚至有些年輕人，這些都是電子的玩具，更現代的東西?？梢钥吹接行┦址?，

18、比如這是弧線的，你在行走的過程中可以看到下一個店鋪，你會不斷地往前走，一個長的很乏味的空間可以變得有趣，因為我覺得非常累，可能一般女同志都比較喜歡逛街，男的就倚在一邊非常悶了，所以它這里創(chuàng)造了很多空間，使大家不斷地往前走。有的甚至結合一些其他的游樂場，其他的設施，使大家可以在這兒度過一天的時間，在設計過程中，比如這里我們叫做（英文），增加一些主題，怎么一些特色，使這個地方成為人購物或者游玩的目的地，這是我們作為購物中心最高的境界。室外還有一些其他的活動，室內在剛才說的主題現在也有很多不同的主題，比如有的是高科技的，有的是傳統(tǒng)的，有各種各樣的主題，因為商場的東西跟咱們的服裝一樣，變化是非?？斓?，

19、比如在香港那些地方，以前經濟比較好的話，大概四年就會變一次主題，流行的東西都變了，整個的會裝修一遍，效果是非常明顯的，我們做過很多的購物中心，裝修了以后馬上銷量或者租金就增加，非常明顯。另外一方面怎么和室外的空間結合，因為大家現在談了很多， 在歐美那邊是非常沉悶的東西，一個 在中間，四周全是水泥的停車場，然后大家都千篇一律，外面一個盒子，進到里邊開始購物，那些店都是連鎖店，都是一樣的，這樣的話是非常難以經營的，好的東西一定要有自己的特色，成為一個標志性別人喜歡去的地方，利用自然的環(huán)境，利用各方面的人文環(huán)境，這里可以肯定是怎么創(chuàng)造的，和山，和景觀，和原來傳統(tǒng)的街，廣場怎么結合的，這個可以看到怎么

20、和它的水景結合。剛才大家看到所謂的都是室內的設計，室內的購物中心相對來講是比較新的，五十年代在美國開始的，所謂大家提的 ，這個的意思中間有一個走道，邊上有很多店鋪，比如清華這里邊大禮堂的綠地也叫，是指中間有一個走道，邊上有東西，在希臘很早就有這種東西，可能中國像四川有些小街道什么的，實際上都是，只是它比較原始一些，現在都有空調了，做的環(huán)境比較好一些。下面是室外的 ，或者說室外的商業(yè)街，這個例子是香港的黃浦花園，可能和我們的商業(yè)街不太相同，咱們一般的商業(yè)街往往是在馬路邊上，有什么一路過去了，和城市的街道結合起來，這個因為它是一個居住區(qū)，我們把整個的居住區(qū)看作一個購物中心，這些街道相當于咱們剛才看

21、的購物中心里邊的公共走廊，這是每一個組團了，每一個組團有它自己不同的東西，比如兒童的，家居的，不同的題材，這是我們在做這個設計中最主要的想法，這個地方在香港也沒有地鐵，稍微比較僻靜，以前也不是人去的地方。這是和黃集團，他們投資也不多，處理一些街道，做了一些室內外的裝修，這個地方成為非常時尚的地方，咱們左邊看到的就是在街道上做了一些很有特色的地方，這邊是一個家居的廣場，它有十二期的發(fā)展，每一期賦予它不同的內容。這個地方我當時參與設計，這原來是一個停車場，像很典型的香港的，上面是塔樓，下面群房是停車場，這個地方還有一個會所，后來這個都沒用就把它做成一個時尚的廣場，很多小型的時裝店，小型的家具店在這

22、里，有兩層高的空間。這是家居的地方，這也是標準的原來的停車場，我們分區(qū)成家居的了。街道上它有很多標志，很多小品，雕塑，處理室外空間。以上就是我們在國外的設計，尤其是香港的設計。香港具有高度發(fā)達的商業(yè)，比如他的零售人員占整個就業(yè)人員的，所以各種各樣的商業(yè)，各種各樣的模式他們一般都有幾十年的經驗了，不管經營者也好，設計者也好都有非常好的總結，所以這方面對于我們來講，到中國來做設計的話，覺得有很多東西是可以借鑒的，因為它和中國的也比較相似，人也比較相似，經濟的發(fā)展比我們早了若干年，可能比美國這個地方還會落后若干年，他們走過的路對我們有非常好的借鑒作用。在中國我們在不同城市也有不同的實踐，比如這個是當

23、時的北京南三環(huán)邊上的單位，它想做一個，二三十萬平米，也不小了，想做時裝一類的 ，比如說在上海，在深圳有些做百貨公司，購物中心，這個做了不少，這就回到剛才北京的，這里我們提供了一些可以借鑒的活動，但是這個最后沒有成功，因為業(yè)主有些地沒有拿下來，這是他們想模仿國外的的做法，但是我們這個做的還是結合了中國的現實，做的比一般的，像美國標準的郊區(qū)購物中心更有趣，更富有動感。這是前一段在西安的一個地方做的，和他們居住結合在一起的購物中心，這個項目業(yè)主還沒有調整。這里可以看到我們在吸收國外的成熟做法之外，還結合了國內的，比如說一些街道，底商，結合了居住，實際上這也是代表了包括國外的發(fā)展趨勢，比如說當時我在美國的時候，年代當時就在（英文）做了一個（英文），這個東西是對中心城市起了很大的破壞作用，所以在當地是非常矛盾的，因為像那些城市因為大家都郊區(qū)化，住在外邊，在外邊做就非常普遍，這樣的結果是造成中心城市的衰敗，如果有過那種像（英文）的東西，它可以把一些原來只能在中心城市呆的，剛才說的名店都吸引到那邊去了，整個它的城市功能，整個城市的稅收各方面都帶來很大的破壞作用，所以當時是非常矛盾的地方，像這樣的全世界我知道只有兩個地方，一個是（英文），一個是這個，我知道現在北京或者國內已經有幾十個了，但是這種東西我作為建筑師做的話都可以做，但是它成不成功可能取決于其他同行，或者顧問的判斷。比如它的購買力有多