購物中心業(yè)態(tài)組合分析與建議

1、螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆

2、蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀

3、蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄

4、螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁

5、薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅

6、螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀

7、螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄

8、蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋

9、蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃

10、薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿

11、螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄

12、蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈

13、蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂

14、蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇

15、蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁

16、螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈

17、薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂

18、蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆

19、蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁

20、薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞

21、螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿

22、薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃

23、袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀

24、蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅

25、蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿

26、螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻肈肈薁薇蚅膀莄蒃蚄節(jié)蕿螂螃羂莂蚈螂肄薈薄螁膇莁薀螀荿膃袈螀肈葿螄蝿膁節(jié)蝕螈芃蕆薆螇羃芀蒂袆肅蒅螁裊膇羋蚇襖莀蒄蚃襖聿莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄袁羄薀蝕袀肆莃

27、薆罿膈蕿蒁羈芁莁螀羈羀膄螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羄蒈蒄羄肇芁螃羃腿蒆蠆肂芁艿薅肂羈蒅蒁肁肅芇衿肀芆薃螅聿莈莆蟻 購物中心業(yè)態(tài)組合分析與建議一、商業(yè)業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)規(guī)劃的定義（一）商業(yè)業(yè)態(tài)的定義 商業(yè)業(yè)態(tài)指的是經(jīng)營者為滿足不同的消費需求而形成的經(jīng)營模式或經(jīng)營形態(tài)，其分類的主要依據(jù)包括經(jīng)營主體目標(biāo)市場、經(jīng)營理念、服務(wù)功能、選址要求、立店規(guī)模、商品結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)等諸方面。城市綜合體內(nèi)主要的商業(yè)業(yè)態(tài)包括：購物中心、酒店、寫字樓、公寓、住宅等等；而其中購物中心內(nèi)的業(yè)態(tài)主要有：百貨店、零售型專業(yè)店、專賣店、特色超市、大型綜合超市、電影城、娛樂中心（ktv、電玩等）、健身中心、大型中式酒樓、特色餐飲美食廣場、美容院及發(fā)廊、

28、銀行、便利店、折扣店、專業(yè)市場等。（二）商業(yè)業(yè)態(tài)組合與規(guī)劃 所謂業(yè)態(tài)組合就是指綜合體或購物中心根據(jù)自身的定位確定商業(yè)業(yè)態(tài)的種類和每一種商業(yè)業(yè)態(tài)在購物中心中的分布及分配比例的過程。 業(yè)態(tài)組合涉及三個層面的問題：1、業(yè)態(tài)的選擇：一個綜合體或是購物中心究竟應(yīng)該承載哪些功能、涵蓋哪些業(yè)態(tài)；2、配比的問題：各業(yè)態(tài)在綜合體或購物中心中的占比及每一業(yè)態(tài)中具體每個業(yè)種數(shù)量的多少以及相互的比例關(guān)系；3、落位與分布的問題：各業(yè)態(tài)在綜合體或購物中心的區(qū)位與業(yè)態(tài)之間的相互關(guān)系。 對不同的業(yè)態(tài)如何進(jìn)行有效的劃分與組合，不僅關(guān)系到廣場定位的實現(xiàn)、客流的共享，更關(guān)系到經(jīng)營收益的最大化。二、業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則1、定位優(yōu)先的原

29、則 單個綜合體或購物中心的業(yè)態(tài)組合須服務(wù)于公司整體戰(zhàn)略的發(fā)展要求。購物中心業(yè)態(tài)的選擇與配比規(guī)劃須符合城市綜合體的整體定位，滿足商家的經(jīng)營需要和消費者的消費需求。綜合體或購物中心的定位包括三個層面： 1）整體的功能性定位：即綜合體（購物中心)要實現(xiàn)哪些基本的功能。位于不同城市不同區(qū)域?qū)傩缘某鞘芯C合體，由于區(qū)位特征不同，其承載的基本功能及扮演的角色也會有較大的區(qū)別，如上海五角場萬達(dá)廣場屬于城市中心（副中心）型城市綜合體，北京cbd萬達(dá)廣場為城市特定功能區(qū)域內(nèi)的綜合體，而寧波萬達(dá)廣場則屬于典型的郊區(qū)型城市綜合體。 2）目標(biāo)客群的選擇：位于不同類型的城市以及城市不同區(qū)位的城市綜合體，其目標(biāo)消費人群的結(jié)

30、構(gòu)、消費能力以及消費傾向會有所差別，這必然會影響到綜合體（尤其是購物中心）內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)種類的選擇及各業(yè)態(tài)的配比。 3）規(guī)模選擇：城市綜合體（購物中心）的面積、大小及橫豎向空間結(jié)構(gòu)。2、功能性選擇是業(yè)態(tài)組合規(guī)劃的基礎(chǔ) 綜合體（購物中心）的立地條件與周圍的商業(yè)環(huán)境與競爭態(tài)勢不同，其功能結(jié)構(gòu)也將有所區(qū)別。對于位于城市中心區(qū)的綜合體，購物中心、寫字樓、酒店、公寓等業(yè)態(tài)的比例相對比較均衡，而位于市郊的綜合體，住宅、購物中心等業(yè)態(tài)比重較大。位于城市中心區(qū)的購物中心，購物、餐飲、休閑娛樂等功能業(yè)態(tài)相對突出；社區(qū)型購物中心，目的性消費較強(qiáng)的零售類業(yè)態(tài)會比較多；郊區(qū)型的購物中心，主題性消費更強(qiáng)，娛樂體驗類消費業(yè)態(tài)

31、則更加豐富。3、業(yè)態(tài)的相關(guān)性是確保客流動線流暢、提升總體銷售收益的重要途徑 各業(yè)態(tài)布局與相互銜接時各業(yè)態(tài)間能否有效互融，關(guān)系到購物中心內(nèi)消費的舒適性及流暢性，這又直接影響到顧客在購物中心逗留的時間及消費的總客單價。業(yè)態(tài)的互融相關(guān)性通常情況下從兩個角度進(jìn)行思考：功能互補(bǔ)性：各自有明確的功能特征但又互融成為一個整體；目標(biāo)客群的一致性：特定目標(biāo)客群的消費需求有比較強(qiáng)的系統(tǒng)性，購物中心可以根據(jù)不同客群的消費特征在購物中心內(nèi)建立不同的消費主題區(qū)域，在不同的消費主題區(qū)根據(jù)客群的需求組合各功能業(yè)態(tài)。4、長期租金回報能力（商家承租能力）評估是業(yè)態(tài)和品牌規(guī)劃的前提 各業(yè)態(tài)的行業(yè)盈利能力是我們的重要參考，不同的業(yè)

32、態(tài)，其行業(yè)的平均盈利能力有很大的區(qū)別。通常情況下，低毛利業(yè)態(tài)的客流帶動能力比較強(qiáng)；而高毛利業(yè)態(tài)的客單相對較高，承受租金的能力也較強(qiáng)，但客流量有限。大眾型購物中心需要在高毛利業(yè)態(tài)和低毛利業(yè)態(tài)方面進(jìn)行平衡，一般通過低毛利業(yè)態(tài)拉動客流，用高毛利業(yè)態(tài)獲取租金。5、空間資源的約束是我們在業(yè)態(tài)規(guī)劃中必須面對的課題 購物中心在進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃的過程中必須時刻面對的一個課題是：如何利用有限的租賃空間創(chuàng)造更多的長期投資價值，這要求做到有所為有所不為，在目標(biāo)客群和相關(guān)業(yè)態(tài)的選取上必須有所取舍，并根據(jù)市場的需求適時調(diào)整。6、業(yè)態(tài)組合是一個永遠(yuǎn)的動態(tài)過程 綜合體內(nèi)的業(yè)態(tài)剛性很強(qiáng)，有很高的穩(wěn)定性，但購物中心內(nèi)的業(yè)態(tài)則會有(

33、也必須有)比較大的彈性。購物中心發(fā)展的不同時期，由于其面臨的任務(wù)與挑戰(zhàn)不同，業(yè)態(tài)和品牌作為實現(xiàn)目標(biāo)的工具，必定會有所變化。購物中心開業(yè)初期更多的是關(guān)注購物中心整體品牌的知名度以及其對周圍消費群體的吸引能力，在業(yè)態(tài)規(guī)劃與配比上，更多會考慮那些能迅速促進(jìn)穩(wěn)場與旺場經(jīng)營的業(yè)態(tài)與品牌；而對于步入穩(wěn)定成長區(qū)或成熟區(qū)的購物中心，更多考慮的是購物中心的品質(zhì)和持續(xù)盈利能力，這時候?qū)I(yè)態(tài)和品牌肯定會有更高的要求。三、萬達(dá)廣場業(yè)態(tài)組合案例分析 萬達(dá)第三代城市綜合體的整體功能性定位和業(yè)態(tài)組合基本符合廣場所在區(qū)位的屬性及特征，但在項目規(guī)模、業(yè)態(tài)的相互匹配、業(yè)態(tài)布局及業(yè)態(tài)配比等方面需要更進(jìn)一步的思考。 1、北京萬達(dá)廣場

34、處于北京cbd核心區(qū)域，項目區(qū)位得天獨厚，為典型的城市高端商務(wù)區(qū)域，該項目定位于城市中心商務(wù)型城市綜合體。 1）功能性選擇符合項目的區(qū)位特征，整體品牌優(yōu)勢突出，但各業(yè)態(tài)的規(guī)模效應(yīng)尚無法充分體現(xiàn)。北京萬達(dá)廣場的基礎(chǔ)功能以服務(wù)商務(wù)人士的商務(wù)活動與商務(wù)消費為主，基本業(yè)態(tài)涵蓋了5a級甲級寫字樓、公寓商務(wù)樓、六星級酒店、購物中心及相關(guān)商務(wù)配套。但從幾個核心業(yè)態(tài)各自的規(guī)模效應(yīng)來看，除了萬達(dá)索菲特六星級酒店和萬達(dá)院線有較強(qiáng)的影響力之外，其他的相關(guān)功能業(yè)態(tài)都還無法發(fā)揮應(yīng)有的作用。其中，萬達(dá)持有且可租賃的5a級甲級寫字樓僅為1.7萬平方米,而周邊同業(yè)態(tài)競爭對手中金地為20萬平方米、華貿(mào)為30萬平方米。由于規(guī)模的

35、限制，萬達(dá)廣場無法形成全球知名企業(yè)集團(tuán)聚集扎堆的效應(yīng)，項目的長期收益受到了極大的制約。 2）特定業(yè)態(tài)的定位有調(diào)整的必要，業(yè)態(tài)組合的合理性有提升的空間?，F(xiàn)有的業(yè)態(tài)組合不盡合理：沃爾瑪家庭日用品大賣場的定位，與項目整體高端商務(wù)服務(wù)的定位不匹配。沃爾瑪日常的營運狀況也不符合該業(yè)態(tài)的運營特點：周一到周五的銷售狀況要好于周末，這與大賣場正常的銷售規(guī)律正好相反。由于項目區(qū)位的特征及購物中心本身規(guī)模的約束，萬達(dá)廣場零售部分專注于精品百貨或有一定規(guī)模的主題類時尚百貨可能會更符合項目的發(fā)展需要，現(xiàn)在的時尚流行類零售業(yè)態(tài)比例偏小。 從業(yè)態(tài)功能相關(guān)性及目標(biāo)客群一致性兩個方向來看，盡管神采飛揚與萬達(dá)院線的組合布局可以

36、實現(xiàn)一定程度上的客群共享，但如果將這兩個業(yè)態(tài)置于六星級酒店旁，業(yè)態(tài)相關(guān)性較弱，而沖突性表現(xiàn)更強(qiáng)，這需要在前期的業(yè)態(tài)組合方面進(jìn)行更細(xì)致的思考和規(guī)劃。 2、上海萬達(dá)廣場的城市次（副）中心型商業(yè)中心的定位是非常成功的，其基本的功能性選擇及各主力業(yè)態(tài)的定位符合項目的整體特征。有流行時尚類百貨“巴黎春天”及時尚薈萃的商業(yè)步行街，也有上海極具人氣的“第一食品”、“寶大祥”、“上海書城”以及黃金珠寶，更有匯聚人氣的各類特色美食，有效滿足了廣場目標(biāo)客群一站式消費的需要。但上海萬達(dá)廣場的業(yè)態(tài)組合在一些具體的細(xì)節(jié)方面仍然有較大的發(fā)展?jié)摿Α?1）廣場的整體功能性選擇有調(diào)整的空間。從項目中各功能業(yè)態(tài)的配比及租金收益情

37、況來看：步行街對廣場租金的貢獻(xiàn)遠(yuǎn)大于其面積占比，步行街用1/8左右的面積貢獻(xiàn)了近1/3的租金收益；相對其面積而言，主力店的租金貢獻(xiàn)較弱，其中，沃爾瑪和特力和樂的租金貢獻(xiàn)明顯偏低。從運營的情況及租金收益來看，擴(kuò)大步行街、減少和控制部分主力業(yè)態(tài)的面積是接下來上海公司提升廣場整體收益的必然途徑。 2）主力業(yè)態(tài)的定位有調(diào)整的必要。從目前的經(jīng)營狀況及客流分布來看，“和樂樓”區(qū)域的人氣不足，嚴(yán)重影響了項目整體效果；沃爾瑪家庭日用品大賣場的角色與廣場流行時尚的整體定位差異較大。城市中心型購物中心即使存在超市這一業(yè)態(tài)，也多以5000平方米以內(nèi)的精品類超市為主。從國內(nèi)比較成功的城市中心型購物中心業(yè)態(tài)組合來看，家

38、具家居類賣場不符合城市中心型購物中心業(yè)態(tài)的基本特征，該業(yè)態(tài)即使存在，也只是一個補(bǔ)充，如上海正大廣場也有特力屋，面積只有3660平方米，而上海萬達(dá)廣場內(nèi)特力和樂的面積達(dá)36600平方米。 3）業(yè)態(tài)的相關(guān)性組合布局有待進(jìn)一步提升。從業(yè)態(tài)間的功能互補(bǔ)性及目標(biāo)人群的一致性來看，在總體的組合上，進(jìn)一步提升流行時尚類零售業(yè)態(tài)的占比，增加餐飲類業(yè)態(tài)比重，壓縮家具家居類賣場及家庭日用品大賣場的面積，才能充分體現(xiàn)廣場時尚潮流的整體定位。 就廣場“娛樂樓”而言，位于二樓的國美電器不符合該樓的整體定位，阻斷了各樓層間客流的流動，建議將國美電器調(diào)整至“沃爾瑪樓”，同時在該區(qū)域引入與青少年相關(guān)的業(yè)態(tài)，以更好配合一樓寶大

39、祥和二樓上海書城的經(jīng)營，豐富廣場與家庭娛樂教育相關(guān)的業(yè)態(tài)。黃金珠寶城與沃爾瑪?shù)臉I(yè)態(tài)屬性及客流特征明顯不一致，建議將黃金珠寶城與步行街“頤高數(shù)碼”對調(diào)，將電器、數(shù)碼電子、日用品這些與家庭消費高度相關(guān)的業(yè)態(tài)歸集到一起，以在五角場區(qū)域形成較強(qiáng)的集群優(yōu)勢。步行街下沉式廣場接口區(qū)域及地鐵接入部分引入更具時尚氣息的國際品牌如zara、h&m，而現(xiàn)有的快餐品牌向國賓路方向適度后移，以實現(xiàn)這兩個區(qū)域業(yè)態(tài)的深度融合，進(jìn)一步強(qiáng)化五角場萬達(dá)廣場引領(lǐng)上海東北區(qū)流行風(fēng)尚的地位，促進(jìn)廣場收益的又一次飛躍。 3、寧波萬達(dá)廣場的郊區(qū)型城市綜合體符合項目的區(qū)位特征，但在規(guī)模的控制及主力業(yè)態(tài)的選擇方面需要進(jìn)一步探討。 1）項目的

40、規(guī)模巨大，土地的價值沒有得到充分挖掘。項目三公里范圍內(nèi)不足20萬人，項目購物中心面積卻有22萬平方米，步行街長達(dá)680米，規(guī)模過于龐大，部分區(qū)域難免存在填鋪充數(shù)的嫌疑，項目沉淀了大筆資金，土地價值未得到充分挖掘。 2）業(yè)態(tài)組合的功能性有待進(jìn)一步迅速調(diào)整。通常情況下，郊區(qū)型購物中心，主題性消費更強(qiáng)，餐飲及娛樂體驗類的消費業(yè)態(tài)相對更加豐富。雖然寧波萬達(dá)廣場中餐飲業(yè)態(tài)面積的占比已經(jīng)達(dá)到44%，但由于購物中心位于城市待開發(fā)的區(qū)域，其特色餐飲的比例仍然偏低，建議在1號和7號門之間引入更多的特色餐飲及其它功能性業(yè)態(tài)（如銀行）以拉動該區(qū)域的人氣。廣場娛樂體驗類業(yè)態(tài)，尤其是適合少年兒童的相關(guān)業(yè)態(tài)偏少，建議在步

41、行街二樓相對比較冷的區(qū)域增加此類業(yè)態(tài)的引進(jìn)，將寧波萬達(dá)廣場打造成為寧波市集購物、休閑、娛樂、教育及體驗為一體的家庭娛樂消費中心。 4、哈爾濱香坊萬達(dá)廣場所處的區(qū)位特征及空間約束，要求其有與上海、寧波等第三代萬達(dá)廣場有不同的定位及業(yè)態(tài)組合。香坊萬達(dá)廣場處于哈爾濱新城區(qū)域，購物中心面積不到87000平方米，遠(yuǎn)小于其他三代萬達(dá)廣場的規(guī)模，其區(qū)域型購物中心的定位符合項目的實際。香坊萬達(dá)廣場最大的主力店是萬千百貨，萬千百貨與步行街如何實現(xiàn)整體的規(guī)模效應(yīng)、又形成業(yè)態(tài)錯位互補(bǔ)是廣場興旺的關(guān)鍵。從未來的發(fā)展來看，主題精品百貨、時尚步行街的搭配能更好體現(xiàn)項目的整體定位及特色。 香坊萬達(dá)廣場的業(yè)態(tài)組合總體而言是比

42、較合理的，但是在娛樂區(qū)域的業(yè)態(tài)組合上卻存在不足：一是二樓國美電器由于業(yè)態(tài)及營業(yè)時間上的制約，嚴(yán)重分割了娛樂樓三個主力業(yè)態(tài)間的動線，娛樂業(yè)態(tài)間沒有形成互動，降低了整體功效的發(fā)揮；二是神采飛揚在一樓不但在客流的帶動上沒有發(fā)揮其應(yīng)有的作用，而且導(dǎo)致娛樂樓整體租金收益偏低。最好能將國美電器和神采飛揚進(jìn)行區(qū)位互換，這樣不但可以實現(xiàn)娛樂樓客流的高度共享，也可以提升廣場的整體租金收益。 由于哈爾濱香坊萬達(dá)廣場處于哈爾濱商務(wù)及政府辦公較集中的區(qū)域，周圍很重要的消費群體是政府公務(wù)員及公司白領(lǐng)，主要的消費人群年齡在25歲以上，這個年齡層次的消費者對休閑娛樂業(yè)態(tài)的選擇更傾向于以家庭為單位的消費，因此有必要引進(jìn)更多家

43、庭共同參與型娛樂消費業(yè)態(tài)。 5、成都萬達(dá)廣場的定位與基本業(yè)態(tài)功能性選擇都是比較合理的，但在部分主力業(yè)態(tài)的選擇和業(yè)態(tài)布局方面有一些待商榷的地方。 1）成都萬達(dá)廣場選擇伊藤洋華堂無疑是整個廣場招商的點睛之筆，但雙百貨的經(jīng)營模式也給成都萬千百貨帶來了極大的壓力。成都萬千百貨的經(jīng)營業(yè)績又直接影響到成都萬達(dá)廣場整體經(jīng)營狀況的好壞。成都萬千百貨經(jīng)營能力與對當(dāng)?shù)仄放瀑Y源的掌控能力均遠(yuǎn)遠(yuǎn)遜于伊藤洋華堂，由于萬達(dá)廣場伊藤洋華堂定位于中端綜合類百貨，從自身的能力和錯位經(jīng)營的角度來看，成都萬千百貨定位于主題性百貨可能更加符合實際。 2）神采飛揚位于一號中庭一樓附近的布局打斷了步行街一樓的客流動線，加上萬千百貨經(jīng)營的

44、不景氣，導(dǎo)致一號中庭大部分區(qū)域生意相當(dāng)清淡。由于電玩的目標(biāo)消費群體與步行街的主流客群并不一致，建議將神采飛揚與步行街隔離，兩者間的通道部分恢復(fù)成商鋪，這樣不但不會影響電玩的客流和生意，更能夠順暢一樓一號中庭附近區(qū)域的客流動線，提升該區(qū)域的人氣和活力。 3）鑒于成都萬達(dá)廣場步行街二樓大部分區(qū)域商家的經(jīng)營狀況都不盡理想，建議在靠近萬千的區(qū)域增加全國各地的特色餐飲及品牌折扣店的比例，適當(dāng)縮小二樓部分店鋪的面積，降低商家的經(jīng)營壓力。 4）由于不同商家的承租能力不同，成都萬達(dá)廣場必須時刻保持高度的風(fēng)險意識，有必要迅速評估各商家的經(jīng)營狀況及經(jīng)營能力，并對不符合廣場長期發(fā)展方向且經(jīng)營能力較差的品牌和商家進(jìn)行

45、調(diào)整，以增強(qiáng)整個廣場的抗風(fēng)險能力。四、對萬達(dá)未來建設(shè)項目的幾點建議 1、建立項目區(qū)位的歸類標(biāo)準(zhǔn)，按照項目不同分類開展定位及業(yè)態(tài)組合研究。為了配合萬達(dá)集團(tuán)的快速擴(kuò)張，我們需要對項目進(jìn)行歸類處理，按類進(jìn)行定位和業(yè)態(tài)組合的相關(guān)研究。借鑒國際成功零售公司和購物中心的經(jīng)驗，可以從兩個維度來對項目進(jìn)行歸類，一個維度是項目所在的城市類型，評價的指標(biāo)包括：gdp、人口規(guī)模、社會消費品零售總額、居民人均可支配收入等等；另一個維度是項目在特定城市特定區(qū)域的區(qū)位特征，大體可以分為五種類型:城市中心、城市次中心、規(guī)劃中的城市中心、社區(qū)型及典型的郊區(qū)型。 2、對于不同區(qū)域及類型的商業(yè)項目要突出其相應(yīng)的主題定位及核心功能

46、。不同類型的綜合體及購物中心，核心功能是不同的：位于城市中心區(qū)的綜合體及購物中心，商務(wù)服務(wù)和中高端零售是其基礎(chǔ)的功能；而位于市郊的購物中心，主題性消費更強(qiáng)，娛樂體驗類消費業(yè)態(tài)相對更加豐富；社區(qū)型購物中心，目的性消費較強(qiáng)的零售業(yè)態(tài)是核心。我們需要在未來的規(guī)劃中，更進(jìn)一步強(qiáng)化不同類型購物中心的核心功能及主題性，以形成各自鮮明的特點。 3、根據(jù)不同類型項目的主題及核心功能，有選擇性的配置主力業(yè)態(tài)、主力店品牌及主力店占比。不同類型的城市綜合體，核心功能必然會有所區(qū)別；不同類型的購物中心，業(yè)態(tài)及主力店的選擇應(yīng)該有所差異。根據(jù)成功購物中心的經(jīng)驗，城市中心型購物中心要著力強(qiáng)化流行時尚、繽紛多彩的特征，多采取

47、以次主力店和小商鋪為主的組合模式，弱化主力店的功能及作用；而對于郊區(qū)型綜合體，主力店作用的強(qiáng)化是購物中心安全穩(wěn)定經(jīng)營的根本保證。 4、提升業(yè)態(tài)組合的相關(guān)性，充分發(fā)揮購物中心的多業(yè)態(tài)整合優(yōu)勢。購物中心是一個整體，而不應(yīng)該是簡單的多元組合體，如果購物中心沒有成為一個整體，而是各個主力店或次主力店相對獨立，就很難形成相互之間客流的共享。只有將主力店、次主力店和小商鋪有機(jī)組合在一個整體里，才能真正發(fā)揮出購物中心一加一大于二的集聚效應(yīng)和綜合性效應(yīng)。這其中主力百貨店與步行街的相互融合是關(guān)鍵。如何有效實現(xiàn)錯位經(jīng)營而又優(yōu)勢互補(bǔ)是需要共同深入探討的問題。 5、改變目前純粹以功能為核心的組合模式，嘗試建立以目標(biāo)消

48、費群體為中心的多業(yè)態(tài)組合方式。萬達(dá)以前開發(fā)的購物中心概念非常清晰：兩頭是主力零售樓和娛樂樓，中間連以步行街，即行業(yè)內(nèi)所稱的縱向分布。這樣的組合有其合理的地方：功能明確，結(jié)構(gòu)簡單。但缺陷也比較突出：業(yè)態(tài)和品牌的針對性不強(qiáng)，客流分散、有效消費不足，同時也會分割特定消費群體的消費習(xí)慣，導(dǎo)致客流動線不暢。 萬達(dá)未來的購物中心可以嘗試根據(jù)不同目標(biāo)消費群體的購買能力和消費習(xí)慣，在進(jìn)行規(guī)劃布局時進(jìn)行橫向布局，兼顧縱向交叉。即針對特定客群的業(yè)態(tài)、品類和品牌整合布局在同一個水平面上或同一個區(qū)域。可以嘗試著建立一些特定的目標(biāo)消費區(qū)域，讓萬達(dá)所有的細(xì)分目標(biāo)客群各取所需、各得其樂。 調(diào)整目前廣場內(nèi)部分娛樂休閑業(yè)態(tài)的布

49、局：從優(yōu)秀購物中心的整體業(yè)態(tài)布局來看，從一樓至高樓層，商品檔次逐漸降低。低樓層以承擔(dān)租金能力強(qiáng)的零售業(yè)態(tài)為主，適量配置餐飲和配套服務(wù)業(yè)態(tài)；高樓層以承擔(dān)租金能力較低但能夠吸引大量客流的餐飲、娛樂、休閑為主，適量配置零售業(yè)態(tài)和配套服務(wù)業(yè)態(tài)。休閑、娛樂業(yè)態(tài)過多分布于低樓層不但會影響和動搖購物中心的整體定位及形象，也會拉低項目的租金回報。 6、合理規(guī)劃項目的規(guī)模，提升資金使用的效率，提高投資回報率。商業(yè)地產(chǎn)是資本密集型行業(yè)，初期投資額巨大、回收周期長，提升資金使用的效率是一個極具現(xiàn)實意義的課題。科學(xué)的定位及合理的項目前期規(guī)劃是降低初期低效投資、提高投資回報率的核心手段。以亞太地區(qū)以及國內(nèi)優(yōu)秀的購物中心

50、為參考，在一類（香港、新加坡、上海等）城市且位于城市中心區(qū)域的購物中心面積大多數(shù)在10萬平方米左右；而位于二三類城市中心區(qū)域的購物中心也基本控制在5萬平方米左右；社區(qū)型購物中心大多數(shù)在3萬平方米左右；郊區(qū)型購物中心面積也很少有超過15萬平方米的。相對而言，萬達(dá)已建成的第三代城市綜合體商業(yè)部分的規(guī)模普遍偏大，資金的使用效率有較大的提升空間。 7、深入評估項目的長期價值，平衡短期利益與長期價值。商業(yè)地產(chǎn)的特性決定了購物中心的長期價值是我們追求的終極目標(biāo)，購物中心在前期招商過程中要以引進(jìn)符合項目長期定位的業(yè)態(tài)和品牌為前提，關(guān)注項目整體經(jīng)營的穩(wěn)定性、經(jīng)濟(jì)收益的成長性及長期的租金收益。這首先需要建立基于

51、購物中心50年經(jīng)營期的收益模型，在此基礎(chǔ)上充分評估項目的總體收益，制訂相應(yīng)的租賃策略，擴(kuò)展廣場的長期綜合收益。 8、提升項目業(yè)態(tài)組合和項目規(guī)劃的彈性和可塑性，為項目的業(yè)態(tài)調(diào)整奠定硬件方面的基礎(chǔ)。商業(yè)業(yè)態(tài)與品牌變化越來越快，這要求我們在前期的規(guī)劃設(shè)計中為未來的調(diào)整留存余地和空間。如根據(jù)目前市場的發(fā)展來看，無論哪一類購物中心，餐飲業(yè)態(tài)越來越成為購物中心的核心業(yè)態(tài)，是穩(wěn)場旺場經(jīng)營的重要支撐。這要求在項目規(guī)劃的前期，必須在相應(yīng)的配套設(shè)計上給予滿足，以適應(yīng)餐飲業(yè)態(tài)未來在購物中心內(nèi)的擴(kuò)張。 9、強(qiáng)化項目開發(fā)服務(wù)于商業(yè)運營的思想。地產(chǎn)項目的開發(fā)本身不是目的，而只是服務(wù)于最終目的的手段，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)必須以承

52、載消費功能、服務(wù)商業(yè)運營、實現(xiàn)商業(yè)價值為根本。項目的規(guī)劃、建設(shè)、成本管控等必須以滿足廣場日常的安全、高效及高品質(zhì)營運為前提，著眼于項目的整體價值和長期價值。 10、理順項目商業(yè)規(guī)劃及建筑設(shè)計、開發(fā)建設(shè)與運營管理相關(guān)流程，形成閉環(huán)精細(xì)化運作。購物中心的商業(yè)規(guī)劃先于建筑規(guī)劃，建筑設(shè)計始于商業(yè)設(shè)計，定位是商業(yè)項目的思想與靈魂，商業(yè)規(guī)劃和建筑設(shè)計是語言與載體，但這兩者共同服務(wù)于一個主體：商家及消費者的需求。通過項目調(diào)研發(fā)現(xiàn)價值，通過廣場的定位明確價值，通過業(yè)態(tài)組合體現(xiàn)價值，通過建筑設(shè)計、工程建設(shè)形成載體，最后通過營運實現(xiàn)價值并進(jìn)行再定位。由這一閉合流程規(guī)劃設(shè)計出來的購物中心不但可以大大降低后期招商和經(jīng)

53、營的風(fēng)險，更有利于提升項目的長期經(jīng)營價值。這其中，要充分發(fā)揮商業(yè)管理團(tuán)隊和主力業(yè)態(tài)商家的核心作用。 薁薀肄肀膇螞袇羆膆螅肂芄膆蒄裊膀芅薇肀肆芄蠆袃羂芃袁蚆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿芀蒅螃羅荿薈羈芃莈蝕螁腿莇螂羆肅莆薂蝿肁蒞蚄肅羇莄螆袇芆莄蒆肅膂莃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁螃襖芃蒀蒃蚇腿葿蚅袂膅蒈螇螅肁蒈蕆羈羇蕆蕿螃芅蒆螞罿膁薅螄螂肇薄蒄羇羃薃薆螀莂薂螈羅羋薂袁袈膄薁薀肄肀膇螞袇羆膆螅肂芄膆蒄裊膀芅薇肀肆芄蠆袃羂芃袁蚆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿芀蒅螃羅荿薈羈芃莈蝕螁腿莇螂羆肅莆薂蝿肁蒞蚄肅羇莄螆袇芆莄蒆肅膂莃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁螃襖芃蒀蒃蚇腿葿蚅袂膅蒈螇螅肁蒈蕆羈羇蕆蕿螃芅蒆螞罿膁薅螄螂肇薄蒄羇羃薃薆螀莂薂螈

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55、羀聿芀蒅螃羅荿薈羈芃莈蝕螁腿莇螂羆肅莆薂蝿肁蒞蚄肅羇莄螆袇芆莄蒆肅膂莃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁螃襖芃蒀蒃蚇腿葿蚅袂膅蒈螇螅肁蒈蕆羈羇蕆蕿螃芅蒆螞罿膁薅螄螂肇薄蒄羇羃薃薆螀莂薂螈羅羋薂袁袈膄薁薀肄肀膇螞袇羆膆螅肂芄膆蒄裊膀芅薇肀肆芄蠆袃羂芃袁蚆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿芀蒅螃羅荿薈羈芃莈蝕螁腿莇螂羆肅莆薂蝿肁蒞蚄肅羇莄螆袇芆莄蒆肅膂莃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁螃襖芃蒀蒃蚇腿葿蚅袂膅蒈螇螅肁蒈蕆羈羇蕆蕿螃芅蒆螞罿膁薅螄螂肇薄蒄羇羃薃薆螀莂薂螈羅羋薂袁袈膄薁薀肄肀膇螞袇羆膆螅肂芄膆蒄裊膀芅薇肀肆芄蠆袃羂芃袁蚆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿芀蒅螃羅荿薈羈芃莈蝕螁腿莇螂羆肅莆薂蝿肁蒞蚄肅羇莄螆袇芆莄蒆肅膂莃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁螃

56、襖芃蒀蒃蚇腿葿蚅袂膅蒈螇螅肁蒈蕆羈羇蕆蕿螃芅蒆螞罿膁薅螄螂肇薄蒄羇羃薃薆螀莂薂螈羅羋薂袁袈膄薁薀肄肀膇螞袇羆膆螅肂芄膆蒄裊膀芅薇肀肆芄蠆袃羂芃袁蚆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿芀蒅螃羅荿薈羈芃莈蝕螁腿莇螂羆肅莆薂蝿肁蒞蚄肅羇莄螆袇芆莄蒆肅膂莃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁螃襖芃蒀蒃蚇腿葿蚅袂膅蒈螇螅肁蒈蕆羈羇蕆蕿螃芅蒆螞罿膁薅螄螂肇薄蒄羇羃薃薆螀莂薂螈羅羋薂袁袈膄薁薀肄肀膇螞袇羆膆螅肂芄膆蒄裊膀芅薇肀肆芄蠆袃羂芃袁蚆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿芀蒅螃羅荿薈羈芃莈蝕螁腿莇螂羆肅莆薂蝿肁蒞蚄肅羇莄螆袇芆莄蒆肅膂莃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁螃襖芃蒀蒃蚇腿葿蚅袂膅蒈螇螅肁蒈蕆羈羇蕆蕿螃芅蒆螞罿膁薅螄螂肇薄蒄羇羃薃薆螀莂薂螈羅羋薂袁

57、袈膄薁薀肄肀膇螞袇羆膆螅肂芄膆蒄裊膀芅薇肀肆芄蠆袃羂芃袁蚆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿芀蒅螃羅荿薈羈芃莈蝕螁腿莇螂羆肅莆薂蝿肁蒞蚄肅羇莄螆袇芆莄蒆肅膂莃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁螃襖芃蒀蒃蚇腿葿蚅袂膅蒈螇螅肁蒈蕆羈羇蕆蕿螃芅蒆螞罿膁薅螄螂肇薄蒄羇羃薃薆螀莂薂螈羅羋薂袁袈膄薁薀肄肀膇螞袇羆膆螅肂芄膆蒄裊膀芅薇肀肆芄蠆袃羂芃袁蚆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿芀蒅螃羅荿薈羈芃莈蝕螁腿莇螂羆肅莆薂蝿肁蒞蚄肅羇莄螆袇芆莄蒆肅膂莃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁螃襖芃蒀蒃蚇腿葿蚅袂膅蒈螇螅肁蒈蕆羈羇蕆蕿螃芅蒆螞罿膁薅螄螂肇薄蒄羇羃薃薆螀莂薂螈羅羋薂袁袈膄薁薀肄肀膇螞袇羆膆螅肂芄膆蒄裊膀芅薇肀肆芄蠆袃羂芃袁蚆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿芀蒅

58、螃羅荿薈羈芃莈蝕螁腿莇螂羆肅莆薂蝿肁蒞蚄肅羇莄螆袇芆莄蒆肅膂莃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁螃襖芃蒀蒃蚇腿葿蚅袂膅蒈螇螅肁蒈蕆羈羇蕆蕿螃芅蒆螞罿膁薅螄螂肇薄蒄羇羃薃薆螀莂薂螈羅羋薂袁袈膄薁薀肄肀膇螞袇羆膆螅肂芄膆蒄裊膀芅薇肀肆芄蠆袃羂芃袁蚆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿芀蒅螃羅荿薈羈芃莈蝕螁腿莇螂羆肅莆薂蝿肁蒞蚄肅羇莄螆袇芆莄蒆肅膂莃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁螃襖芃蒀蒃蚇腿葿蚅袂膅蒈螇螅肁蒈蕆羈羇蕆蕿螃芅蒆螞罿膁薅螄螂肇薄蒄羇羃薃薆螀莂薂螈羅羋薂袁袈膄薁薀肄肀膇螞袇羆膆螅肂芄膆蒄裊膀芅薇肀肆芄蠆袃羂芃袁蚆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿芀蒅螃羅荿薈羈芃莈蝕螁腿莇螂羆肅莆薂蝿肁蒞蚄肅羇莄螆袇芆莄蒆肅膂莃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁螃襖芃蒀蒃

59、蚇腿葿蚅袂膅蒈螇螅肁蒈蕆羈羇蕆蕿螃芅蒆螞罿膁薅螄螂肇薄蒄羇羃薃薆螀莂薂螈羅羋薂袁袈膄薁薀肄肀膇螞袇羆膆螅肂芄膆蒄裊膀芅薇肀肆芄蠆袃羂芃袁蚆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿芀蒅螃羅荿薈羈芃莈蝕螁腿莇螂羆肅莆薂蝿肁蒞蚄肅羇莄螆袇芆莄蒆肅膂莃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁螃襖芃蒀蒃蚇腿葿蚅袂膅蒈螇螅肁蒈蕆羈羇蕆蕿螃芅蒆螞罿膁薅螄螂肇薄蒄羇羃薃薆螀莂薂螈羅羋薂袁袈膄薁薀肄肀膇螞袇羆膆螅肂芄膆蒄裊膀芅薇肀肆芄蠆袃羂芃袁蚆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿芀蒅螃羅荿薈羈芃莈蝕螁腿莇螂羆肅莆薂蝿肁蒞蚄肅羇莄螆袇芆莄蒆肅膂莃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁螃襖芃蒀蒃蚇腿葿蚅袂膅蒈螇螅肁蒈蕆羈羇蕆蕿螃芅蒆螞罿膁薅螄螂肇薄蒄羇羃薃薆螀莂薂螈羅羋薂袁袈膄薁薀肄肀膇螞袇羆膆螅肂芄膆蒄裊膀芅薇肀肆芄蠆袃羂芃袁蚆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿芀蒅螃羅荿薈