深圳商圈調(diào)查報(bào)告

1、 深圳商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告一、概況深圳地處廣東省南部，珠江口東岸，東臨大亞灣和大鵬灣；西瀕珠江口和伶仃洋；南邊深圳河與香港相聯(lián)；北部與東莞、惠州兩城市接壤。深圳下轄6個行政區(qū)和兩個新區(qū)：羅湖區(qū)、福田區(qū)、南山區(qū)、鹽田區(qū)、寶安區(qū)、龍崗區(qū)、光明新區(qū)和坪山新區(qū)。 2012年常住深圳人口數(shù)量達(dá)到1046.74萬人，其中非戶籍人口778.85萬人，。深圳2011年gdp位列全國第四，地方財(cái)政全國第三。2011年gdp增長10.0%，人均gdp為1.8萬美元。二、交通1、公路運(yùn)輸 深圳公路交通發(fā)達(dá)，可通過高等級公路網(wǎng)方便地到達(dá)珠三角各城市。至2011年底，深圳市長途客運(yùn)班線覆蓋省內(nèi)各市縣，輻射香港、澳門及內(nèi)

2、地20多個?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）。截至2011年底，全市“快、干、支”三層次公交線網(wǎng)共有公交線路851條，公交車輛15956臺，公交中途站9297個，全市公共交通日均客流量突破900萬人次；福田、羅湖、南山、鹽田500米公交站點(diǎn)已實(shí)現(xiàn)全覆蓋，寶安、龍崗公交覆蓋率達(dá)85%。2、鐵路廣九（廣深）線、京九線、廈深線；火車站:深圳站、深圳北站、深圳西站、深圳東站（原布吉火車站）等。貫穿中國大陸的兩條主要鐵路干線京廣線和京九線在深圳交匯，有直達(dá)北京、上海、長沙、福州、桂林、九江、武昌、岳陽、鄭州、常德、西安、沈陽等城市的長途旅客列車。至2011年底，廣深鐵路股份有限公司日開行旅客列車231對。3、公交 目

3、前深圳現(xiàn)有公交線路近1000路，目前深圳公交有干線（main line）、支線（branch line）、快線（express）三種類型，不同類型的公交其車身顏色不一樣。4、港口 港口主要有：蛇口碼頭、福永碼頭、鹽田碼頭、赤灣碼頭、媽灣碼頭、內(nèi)河碼、東角頭碼頭、下桐沙漁涌碼頭、大鏟灣碼頭截至2011年底，深圳港共擁有各類泊位172個，其中萬噸級以上泊位69個，集裝箱專用泊位45個，港口綜合吞吐能力約2億噸，集裝箱吞吐能力1925萬標(biāo)準(zhǔn)箱，深圳港集裝箱吞吐量連續(xù)九年位居世界集裝箱港口第四位。5、機(jī)場 深圳寶安國際機(jī)場位于深圳市寶安區(qū)，機(jī)場飛行等級為4e級。目前，通航城市92個，通航航線127條，

4、基地航空公司9家，城市候機(jī)樓26座。機(jī)場二跑道已經(jīng)建成并投入使用，標(biāo)志著深圳空港進(jìn)入雙跑道運(yùn)營時代。深圳機(jī)場綜合實(shí)力排名連續(xù)十年位居中國內(nèi)地城市第四位。6、邊境口岸 深圳市邊境是靠近香港新界北區(qū)的，包括羅湖區(qū)、鹽田區(qū)、福田區(qū)及沿海的南山區(qū)。深圳市最靠近香港邊境的有鹽田區(qū)的中英街、梧桐山、羅湖區(qū)的深圳河、福田區(qū)的赤尾、南山區(qū)的深圳灣和蛇口碼頭等等。深圳市邊境口岸有：羅湖口岸、深圳灣口岸、福田口岸、皇崗口岸、文錦渡口岸、頭角口岸、蛇口碼頭口岸（旅游人士入境香港轉(zhuǎn)機(jī)出國的口岸）深圳已建成通往境外的各類口岸18個，其中包括中國客流量最大的旅客出入境陸路口岸羅湖口岸，24小時通關(guān)的皇崗口岸。三、商圈分析

5、一、商圈概況 因?yàn)椴煌南M(fèi)層次與消費(fèi)習(xí)慣，深圳的購物場所被劃分為八大區(qū)域，稱八大商圈。深圳是目前內(nèi)地最能激起旅客購物欲望的城市之一，這里的確是名副其實(shí)的“購物天堂”！ 上世紀(jì)八十年代及九十年代，去沙頭角購物是內(nèi)地人到深圳購物的“必修課”，而今，這種做法當(dāng)然已經(jīng)落伍。深圳現(xiàn)在有太多的購物場所，即便是走馬觀花，也屬不易；即使沒有購物計(jì)劃，看到琳瑯滿目的商品，也會讓人動心，最后滿載而歸。 被稱為深圳“南京路”的華強(qiáng)北商業(yè)街每天都人頭涌涌，這里有三十多家大型商場，二十多家專業(yè)市場，門店三千四百多家，每天客流如云；十二條步行街相連的東門商業(yè)街，是深圳規(guī)模最大、商鋪?zhàn)罴小⒔?jīng)營品種最齊全的商業(yè)街區(qū)，一家

6、挨一家的商場、精品店、時裝店、書屋、面包屋、茶館、酒樓密布，還有供游客休閑的電影院、公園、歌舞廳等，濃濃的商業(yè)氣息讓到這里逛街的客人不由自主地享受購物消費(fèi)的樂趣。 國貿(mào)大廈至友誼城的人民南路商業(yè)中心區(qū)以服裝經(jīng)營為主，過境顧客較多；上海賓館至賽格電子一段街面，以經(jīng)營電器產(chǎn)品的商店為主；老街至東門，色店鋪一應(yīng)俱全，主要是小商品及特色店；深圳大劇院至人民橋，主營小商品。 因?yàn)椴煌南M(fèi)層次與消費(fèi)習(xí)慣，深圳的購物場所被劃分為八大區(qū)域，稱八大商圈，其中：東門商圈、華強(qiáng)北商圈、南山商圈為三大主力商圈；人民南商圈、深南中商圈、華僑城商圈為三大特色商圈；寶安商圈、龍崗商圈為關(guān)外新興商圈。 深圳八大商圈地理位置

7、三大主力商圈東門商圈以人民北路和解放中路為軸線，以太陽廣場到東門茂業(yè)百貨為最核心地段華強(qiáng)北商圈華強(qiáng)北商圈東起上步路，西到華富路，南至深南中路，北抵紅荔路。其南北長約930米、東西寬1560米，占地面積約1.45平方公里。商業(yè)總營業(yè)面積62萬平方米。南山商圈深圳市西部起步晚而發(fā)展速度最快的商圈，目前形成南油商業(yè)中心區(qū)、南頭、及南油蛇口商圈三個商圈鼎立的格局。三大特色商圈人民南商圈深圳東自東門南路，西至和平路，北起深南東路，南至羅湖口岸的羅湖口岸經(jīng)濟(jì)區(qū)被形象地稱為“金三角”，橫穿南北的人民南路，因是“金三角”的主要干道和區(qū)域，便成了“金三角”的中軸線。這里就是被深圳人俗稱的“人民南”。 深南中商圈

8、以中信城市廣場為中心，向深南中路周邊輻射。華僑城商圈以華僑城為中心，東至僑城東街健康廣場，南至華僑城洲際酒店、西至世界之窗、北至瑪雅水公園。關(guān)外新興商圈寶安商圈沙井鎮(zhèn)，以南城百貨為中心，東至環(huán)中線地鐵靈芝站位中心，南至寶安中心，西至羅寶線坪洲站，北至西鄉(xiāng)大道。龍崗商圈該商業(yè)區(qū)由龍城商圈和龍崗墟商圈兩個子商圈組成，龍城商圈包裹龍翔大道、吉祥路和龍城中路兩側(cè)，龍崗墟商圈則以傳統(tǒng)老墟為核心，擴(kuò)大至跨越205國道的取悅，形成了以深惠公路為南北軸的空間分布格局。該商業(yè)區(qū)商業(yè)營業(yè)總面積約40萬平方米，是龍崗區(qū)商業(yè)網(wǎng)店集聚度最高的地區(qū)。商圈東門商圈人民南商圈深南中商圈華強(qiáng)北商圈南山商圈寶安商圈龍崗商圈月租金

9、（元/m2）12005004001500400150150深圳市各商圈商鋪銷售成交均價（單位：元/）時間2005q12005q22004q4一手二手一手二手一手二手東門商圈1500003000015000030000120000人民南商圈900008000095000820009000080000深南中商圈商鋪供應(yīng)量很少，而且大多只租不售華強(qiáng)北商圈17050018000080000170000南山商圈500003000050000320004580028000寶安商圈220001300030000200001600010600龍崗商圈250001600030000200003000020000

10、全市均價15122100801600010660147289800二、三大主力商圈 1、東門商圈 （傳統(tǒng)綜合型） a、商圈概況 東門商圈由東門老街沿變而成，東門老街的汗青能夠上溯到300多年前的亮終渾始，它一向是深圳商展最稀集、主淌最散中、商品最豐盛、汗青最長久的商業(yè)旺區(qū)。東門商圈的形成、繁華和發(fā)展，失害于東門步行街的改革，改制后東門商業(yè)步行街區(qū)由12條步行街相連，有20少家大型商場和數(shù)百家大型商展，已投進(jìn)運(yùn)營的商業(yè)里積跨越50萬平方米，是今朝深圳運(yùn)營種類最為齊備的商業(yè)區(qū)，果彼呼引了大量顧客后來東門購物，目前日均客流量達(dá)35萬人次，節(jié)日更高達(dá)50至60萬人次，年停業(yè)額逾50億元。重要百貨店有茂

11、業(yè)百貨、太陰百貨、天虹商場。 在深圳，“沒到東門老街，就不算來過深圳”，東門步行街是深圳歷史最悠久的商業(yè)區(qū)。經(jīng)過改造的東門商業(yè)街已成為集購物、休閑和旅游觀光于一體的新型步行街，街區(qū)內(nèi)不僅有茂業(yè)百貨、天虹商場等大型百貨商場，還有各種形式的專賣店等。新“東門”作為中國18條重要商街位列其中。 b、代表商場 綜合性百貨：茂業(yè)百貨東門店、青春店、和平店，天虹商場東門店，太陽百貨。 專業(yè)商場：博雅書店、旺角購物中心、天龍商業(yè)城、新鴻基商業(yè)中心、中海商業(yè)城、九龍城、越港商業(yè)中心等商廈，構(gòu)成了深圳規(guī)模最大、商鋪?zhàn)罴?、商品?jīng)營種類最齊全的商業(yè)街區(qū)。同時，大大小小的店鋪遍布老街，長長的騎樓構(gòu)成商業(yè)長廊，精品店

12、、專賣店比比皆是，老街已經(jīng)將深圳最大的消費(fèi)群體吸引過來，從凌晨到午夜，這里始終是人聲鼎沸、萬頭攢動。 c、商圈租售價格 目前東門商圈交易比較活躍，需求很大。東門的街鋪售價已上漲至12-15萬元/，九龍城、中威二樓的鋪位平均售價在6萬元/左右，有的鋪位地段稍微優(yōu)越的已賣到8-10萬元/。鋪位視地段不同而差別很大，大約在500-1800元/.月不等，步行街上的鋪位稍貴，大約在2000元/.月。自“非典”后，東門鋪位的租金與售價一直保持上漲狀態(tài)。最近中央的新政對商用物業(yè)有一定的利好，東門商鋪的價格還會有一定的上漲幅度，但幅度會很少，因?yàn)闁|門已是比較成熟的商圈，租售價相對來說要比較穩(wěn)定，同時也要考慮到

13、租客的承受能力。2、華強(qiáng)北商圈 （新興主流型） a、商圈概況 位于福田區(qū)的華強(qiáng)北本是個廠房散中的產(chǎn)業(yè)區(qū)，是一個自覺性量的電子產(chǎn)物生意買賣場合。其商圈范疇東起燕南路，西至華窮路，南交南園路，北達(dá)白荔路，深圳大靜脈深南小道縱貫其中，面積達(dá)1.6平方公里。商圈內(nèi)擁有50多萬居住人口，巨細(xì)企業(yè)一千多家，農(nóng)薪白領(lǐng)10多萬人，交通七通八達(dá)，20多路公交車脫行個中，輻射全市各地，逐日人流涌涌，日人流量高達(dá)50萬人次。 發(fā)展中的華強(qiáng)北是深圳“業(yè)態(tài)最全”的商圈：擁有全國最有影響的電子產(chǎn)品、鐘表、珠寶、服拆等20多家博業(yè)市場；有銅鑼灣、華強(qiáng)電子世界、紫荊城等30多家商業(yè)品牌大型商場，此中面積在一萬平米以上的便達(dá)1

14、4家；具有巨細(xì)商家560多家，各式門店3400多家；有金融和證券機(jī)構(gòu)40多家；保齡球館、迪廳、酒吧等60多家；同時又是達(dá)聲、桑達(dá)、華發(fā)等20多家上市公司的總部地點(diǎn)地。全部商圈年發(fā)賣總額逾200億元，已成為全國主流、物質(zhì)、資金流、疑作流質(zhì)最大的商業(yè)區(qū)之一。 目前，華強(qiáng)北正在接續(xù)進(jìn)級擴(kuò)容。一是政府對華強(qiáng)北進(jìn)行二早期改造，進(jìn)一步完善交通、人行體系，增強(qiáng)步行街的建設(shè)；二是電子市場進(jìn)一步擴(kuò)大，新建40000平米的新亞洲電子商城便將開業(yè)運(yùn)營；三是國美、蘇寧兩家家電巨子的進(jìn)入，使華強(qiáng)北專業(yè)化經(jīng)營趨勢越來越顯明；四是茂業(yè)百貨進(jìn)駐華強(qiáng)北，已彌補(bǔ)了華強(qiáng)北路缺乏大型綜合百貨的空缺，將進(jìn)一步帶動華強(qiáng)北百貨業(yè)的發(fā)展，同

15、時茂業(yè)百貨的進(jìn)駐，已使曼哈、儷人世界、西方時尚進(jìn)行從頭調(diào)劑、定位，形成良性的對位經(jīng)營、劣勢互挖的格式；五是銅鑼灣將投巨資打造銅鑼灣新支線，將把振中路建設(shè)成購物、娛樂、飲食一條街。能夠預(yù)感，未來幾年內(nèi)，華強(qiáng)北將變得加倍簡枯。福田區(qū)的華強(qiáng)北原是廠房集中的工業(yè)區(qū)，上世紀(jì)90年代，一家家商城如新鮮血液般注入華強(qiáng)北，使華強(qiáng)北在短短幾年內(nèi)成為令人矚目的商業(yè)旺區(qū)。華強(qiáng)北商圈是深圳商業(yè)經(jīng)營模式容納最多的地區(qū)，近年逐漸成為與東門并稱的核心商圈，并有漸行漸旺的趨勢?，F(xiàn)在的華強(qiáng)北以電子市場為龍頭，匯集了百貨、服裝、珠寶、餐飲、酒樓、倉儲、金融等幾十個行業(yè)，成為全國業(yè)態(tài)最齊的商業(yè)街。 b、代表商場 目前，銅鑼灣百貨是

16、華強(qiáng)北商業(yè)龍頭，但深圳商業(yè)權(quán)威茂業(yè)百貨即將進(jìn)駐該商圈中心地段；而已頗有聲勢的商圈主力商場包括紫荊城、群星廣場、曼哈商業(yè)廣場、兒童世界、新大好、女人世界等，東方時尚、儷人世界則正處于調(diào)整中；另一個頗有實(shí)力的商家天虹商場與免稅商場處于該商圈邊緣，形成另一個熱點(diǎn)。隨著深圳書城開業(yè)博雅入駐，萬佳重回華強(qiáng)北，百佳開業(yè)，預(yù)示了商圈的興旺趨勢。 c、商圈租售價格 華強(qiáng)北目前可以出售的商鋪不多，只有現(xiàn)代之窗和賽格廣場才有部分商鋪可售，由于地段不錯，售價在15萬元/左右。華強(qiáng)北街鋪?zhàn)饨馂?000-1500元/.月。不過華強(qiáng)北的空鋪很少，其需求比東門還要大。華強(qiáng)北商圈已經(jīng)比較成熟，升值潛力在這一兩年內(nèi)會比較小。目

17、前華強(qiáng)北商鋪供應(yīng)倆較少，待中航路改造完成后，會有部分商鋪供應(yīng)，升值潛力有一定的空間。另外，華強(qiáng)北的地鐵商鋪投資潛力較被看好。3、南山商圈 （濱海度假型）a、商圈概況南山商圈是深圳市區(qū)內(nèi)起步較晚而發(fā)展速度最快、發(fā)展空間最大的商圈，特別是2002年，其發(fā)展速度足可以用“突飛猛進(jìn)”四個字來形容。南山已成為深圳商業(yè)發(fā)展的又一重心，目前已形成南油商業(yè)中心區(qū)、南頭、及南油蛇口商圈三個商圈鼎立的格局。2002年全區(qū)常住人口為57萬。后海、前海、蛇口片區(qū)更成為高薪高素質(zhì)人才的生活基地，居住人口多為羅湖、福田上班一族，文化水準(zhǔn)普遍在大專以上，年齡主要集中在5-40之間，居住人口素質(zhì)居深圳各片區(qū)之首。蛇口聚集了深

18、圳市大部分外籍人士（超過3000名），社區(qū)國際化氛圍濃烈，具有較高的消費(fèi)能力。2002年，南山商圈作為深圳西部的商業(yè)中心開始迅速崛起，以人人樂為首的零售商家繼續(xù)鞏固本土市場，并重新開設(shè)分店；以銅鑼灣、曼哈為代表的域外零售商業(yè)也紛紛入主南山。到了2003年，這一勢頭進(jìn)一步放大，歲寶、萬佳、友誼城、百安居、天虹等分店先后開業(yè)；銅鑼灣、家樂福等又開始了新一輪擴(kuò)張。尤其是后海片區(qū)，新商業(yè)文化中心的加速建設(shè)，多達(dá)幾十個項(xiàng)目的陸續(xù)開發(fā)帶來了強(qiáng)大消費(fèi)力，海雅、人人樂、歲寶、國美、蘇寧、友誼城等相繼開業(yè)，以及在建的10萬平方米的海岸商業(yè)項(xiàng)目、五星級的希爾頓酒店、南山書城、南山博物館、歌劇院、保利文化大廈、新一

19、佳等項(xiàng)目，使南山商圈的整體性和連續(xù)性進(jìn)一步增強(qiáng)。保利文化大廈的商業(yè)廣場，主體建筑面積10萬平方米左右，該項(xiàng)目緊鄰海岸商業(yè)廣場，在南山后海離海邊距離最近，占有比較好的位置。海岸購物中心也是10萬平方米購物中心，開業(yè)后南山商業(yè)圈的格局將發(fā)生變化。由于南山商業(yè)圈與寶安中心區(qū)商業(yè)圈距離最近，因此，南山商圈的特征是值得我們密切關(guān)注的，在業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)上不僅要注意與寶安25區(qū)老商業(yè)圈錯位經(jīng)營，而且也要考慮與南山商圈形成互補(bǔ)性。南山商圈是淡圳郊區(qū)外止步較晚而成長速度最速、發(fā)展空間最大的商圈，特殊是2002暮年，其收鋪快度腳能夠用“突飛大進(jìn)”四個字來形容。北山未敗為深圳商業(yè)發(fā)展的又一沉心，目前已形成南油商業(yè)中心區(qū)、

20、南頭、及南油蛇口商圈三個商圈鼎峙的格式。b、代表商場 以海雅百貨為核心的南油商業(yè)文化中心區(qū)商圈，文化娛樂中心、休閑廣場配套設(shè)施日漸齊備，隨著周圍友誼城百貨、創(chuàng)景名店南山店、兒童世界南山店、順電、好百年家居廣場、繽紛假日廣場商業(yè)街、萬佳百貨及南山書城等的開業(yè)或即將開業(yè)，商圈將給周圍的居民帶來更多的購物便利，成為南山商圈中的熱點(diǎn)區(qū)域。 以沃爾瑪、集美堂為核心的南油蛇口商圈，有百佳、新一佳南山店等超市集中地，是深圳頗具盛名的蛇口消費(fèi)片區(qū)的“后勤部”。 以家樂福、人人樂、曼哈、沃爾瑪社區(qū)店為核心的學(xué)府路一帶，是南山最早的傳統(tǒng)商業(yè)街，具有濃郁的商業(yè)氣氛。 三大特色商圈 c、商圈租售價格 南山商圈商鋪的租

21、售價視地段的不同而差別很大。目前商鋪售價平均在4萬至4.5萬元/左右，租金平均價格是200元/.月左右。學(xué)府路、創(chuàng)業(yè)路的商鋪價格最高，為7萬至10萬元/，租金當(dāng)然也是非同一般，為300至400元/.月左右。但南山也有地段商鋪的售價只有2萬元/左右，租金還不到100元/.月?？傮w來說，南山商鋪的售價很高，但租金整體上偏低，租金的上漲幅度也很小。南山的商業(yè)用房交易較為活躍，其中主要原因是因?yàn)槟仙降纳虡I(yè)還比較散亂，還沒成規(guī)模。比較南山的商業(yè)地段，目前被普遍看好的是后海和蛇口。后海因?yàn)榈靥幠仙降纳虡I(yè)文化中心而投資潛力較大，目前商鋪售價在3萬與4萬元/之間；而蛇口因?yàn)槲鞑客ǖ赖睦靡蛩?，商鋪的售價也在看

22、漲中，目前是1.6萬至 2.5萬元/。三、三大特色商圈 1、人民南商圈 （時尚潮流式） a、商圈概況 人民南商圈以人民南路為中軸，北齊深南東路，南止羅湖口岸，東至東門南路，西至和平路，總面積約1.3平方公里。人民南片區(qū)曾經(jīng)是深圳的中心區(qū)域和標(biāo)志性區(qū)域，現(xiàn)有各類建筑840多幢，總建筑面積493萬平方米，建筑占地面積為476萬平方米；擁有、國際商場、西武百貨、友誼城百貨、天安國際商場、羅湖商業(yè)城、深房百貨等11家大型商場，16家金融機(jī)構(gòu)，33家中高級酒店，有陽光、香格里拉、富臨、富苑、彭年等5座五星級大酒店；39家高檔次娛樂場所，數(shù)百家餐飲業(yè)和1萬多家公司。有相當(dāng)一批跨國公司辦事處入駐人民南，如沃

23、爾瑪亞洲采購中心、丹麥的馬士基公司等；全市外資金融機(jī)構(gòu)的90在該片區(qū)。但近年來，隨著片區(qū)開發(fā)的急劇膨脹，交通、配套、市政功能、商業(yè)環(huán)境諸方面已遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法適應(yīng)形勢發(fā)展的需要，加之東門、華強(qiáng)北商圈的崛起，其昔日的輝煌景象漸失。 作為深圳市和羅湖區(qū)的商業(yè)、金融核心，人民南片區(qū)擔(dān)負(fù)著深圳發(fā)展的龍頭作用，應(yīng)充分利用人民南片區(qū)和羅湖口岸的各種綜合優(yōu)勢，因此深圳市政府已出臺總投資額達(dá)3.1億元的改造方案，力爭把人民南打造成代表城市水平和景觀形象的標(biāo)志性商業(yè)街區(qū)和國際化的知名商業(yè)大街。根據(jù)改造后人民南“立足于豪華高檔，以眾多高檔次的百貨商店和精品商場為依托，吸引來自內(nèi)地和深圳的中高層消費(fèi)者和香港居民”的市場定位

24、，西武、國貿(mào)商場等也對賣場作進(jìn)一步調(diào)整、升級，70000平米的“金光華購物廣場”也已經(jīng)。人民南正在建設(shè)為集購物、餐飲、娛樂、旅游、商務(wù)五大功能于一體的區(qū)域型現(xiàn)代化商業(yè)文化中心。人民南商業(yè)文化中心區(qū)是指以人民南路為軸心向周邊發(fā)散的中央商業(yè)區(qū)，購物功能立足豪華高檔，以眾多高檔次的百貨商店和精品商場為依托，吸引來自內(nèi)地和深圳的中高層消費(fèi)者和香港居民，并與相隔不遠(yuǎn)的東門商業(yè)步行街相互補(bǔ)充。 b、代表商場 作為目前深圳最高檔的商業(yè)片區(qū)，它擁有西武百貨、友誼城百貨、天安國際商場、深房百貨、羅湖商業(yè)城等知名商場；還擁有發(fā)達(dá)的酒店業(yè)，是深圳各類酒店密度最大的區(qū)域。這里的娛樂業(yè)也是深圳最發(fā)達(dá)的，集中了各種影劇院

25、、歌舞廳、卡拉ok廳和迪斯科舞廳等；餐飲業(yè)也不甘落后，還擁有相當(dāng)數(shù)量的金融服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)。 c、商圈租售價格 人民南的租售價依然保持在兩年前的水平。街鋪的售價大概是8萬-10萬元/，鋪位面積稍大的售價在6萬元/左右，租金大約在400-600元/.月。人民南的租售價與東門相比要便宜很多，但對于人民南商鋪的租客來說，承擔(dān)這個價位還是有一定壓力的。主要是因?yàn)槿嗣衲夏壳罢诟脑?，商業(yè)環(huán)境受到很大影響。地鐵對人民南商圈也有一定不利影響，由于地鐵的便捷，人民南原先的客流隨著地鐵流向深圳市的其他商圈。2、深南中商圈 （國際都會式） a、商圈概況 以中信城市廣場為中心，向深南中路周邊輻射，商圈內(nèi)有地王、歲寶、國際商

26、場等，地處深圳政治、金融、商務(wù)中心區(qū)域。中信城市廣場這一大型購物中心的出現(xiàn)，必將推動深圳商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展，而吉之島、西武進(jìn)駐中信城市廣場已大大提升深南中商圈的品位，華潤商城的建設(shè)是該商圈實(shí)力形成的強(qiáng)化劑。 南山商圈是深圳市區(qū)內(nèi)起步較晚而發(fā)展速度最快、發(fā)展空間最大的商圈，特別是2002年，其發(fā)展速度足可以用“突飛猛進(jìn)”四個字來形容。南山已成為深圳商業(yè)發(fā)展的又一重心，目前已形成南油商業(yè)中心區(qū)、南頭、及南油蛇口商圈三個商圈鼎立的格局。b、代表商場 2002年，南山商圈作為深圳西部的商業(yè)中心開始迅速崛起，以人人樂為首的零售商家繼續(xù)鞏固本土市場，并重新開設(shè)分店；以銅鑼灣、曼哈為代表的域外零售商業(yè)也紛紛入主

27、南山。到了2003年，這一勢頭進(jìn)一步放大，歲寶、萬佳、友誼城、百安居、天虹等分店先后開業(yè)；銅鑼灣、家樂福等又開始了新一輪擴(kuò)張。尤其是后海片區(qū)，新商業(yè)文化中心的加速建設(shè)，多達(dá)幾十個項(xiàng)目的陸續(xù)開發(fā)帶來了強(qiáng)大消費(fèi)力，海雅、人人樂、歲寶、國美、蘇寧、友誼城等相繼開業(yè)，以及在建的10萬平方米的海岸商業(yè)項(xiàng)目、五星級的希爾頓酒店、南山書城、南山博物館、歌劇院、保利文化大廈、新一佳等項(xiàng)目，使南山商圈的整體性和連續(xù)性進(jìn)一步增強(qiáng)。 保利文化大廈的商業(yè)廣場，主體建筑面積10萬平方米左右，該項(xiàng)目緊鄰海岸商業(yè)廣場，在南山后海離海邊距離最近，占有比較好的位置。雖然深南中一帶早已有了在深圳遐爾聞名的歲寶百貨、國際商場、安迪

28、斯兒童商場、千色連鎖店、各式街鋪圍繞周圍，形成較為完善的商業(yè)網(wǎng)，所處的巴登酒巴街名氣也不小，但如果沒有中信城市廣場的開業(yè)，深南中路商圈應(yīng)該不會被稱為“亞洲時尚之都”。中信城市廣場的主力店包括西武百貨、吉之島、新南國影院，還有配套的星巴克咖啡、一系列的品牌專賣店、食肆，稱之為“深圳目前最高檔”的商區(qū)應(yīng)該無可非議。 c、商圈租售價格 商鋪均以租為主，轉(zhuǎn)讓與買賣較少，如萬象城只租不賣。租價大概在300-500元/.月之間。3、華僑城商圈 （旅游休閑式） a、商圈概況華僑城，“國際人居示范小區(qū)”，社區(qū)住宅、生態(tài)環(huán)境按國際標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建筑和規(guī)劃，在幾年之前，它的商業(yè)配套設(shè)施卻相對落后，以分散出租的小店為主，

29、無法滿足高消費(fèi)人群的消費(fèi)需求。進(jìn)入新千年后，隨著沃爾瑪、銅鑼灣的相繼入駐，具有良好購物環(huán)境和休閑功能的華僑城商圈開始形成。華僑城銅鑼灣以“生態(tài)景觀海洋文化”獲得廣東省連鎖業(yè)協(xié)會的“最佳賣場形象設(shè)計(jì)”獎。目前華僑城商圈以銅鑼灣為核心代表，沃爾瑪、易家儂家居、步行精品廊、酒吧一條街分布其間，已成為白領(lǐng)階層、青年一族、外國人和游客休閑購物的好去處。灣畔百貨由于抓住了白石州的巨大人流，開業(yè)以后非常興旺，屬于大型社區(qū)購物中心，是深圳近年來最成功的社區(qū)商業(yè)物業(yè)。由益田集團(tuán)開發(fā)的假日廣場是該商圈的一個亮點(diǎn)，也將極大促進(jìn)華僑城商圈的積聚客流能力，特別是針對廣大游客，該項(xiàng)目具有較大優(yōu)勢。華僑城，本是深圳最重要的

30、旅游景點(diǎn)集中地，華僑城銅鑼灣的開業(yè)，標(biāo)志著華僑城商圈的正式啟動。 b、代表商場 銅鑼灣廣場以銅鑼灣百貨、沃爾瑪超市、易家儂家具為主力店，兼容國際名店、特色食街、音像超市、休閑廣場、酒吧街等功能。在主力店周圍還遍布著特色食街、音響超市、美容會所、干洗店、健身房、酒吧風(fēng)情街、西式快餐廳、書店、茶藝館、藥店、酒廊、兒童樂園、證券部等，與華僑城原有的飲食一條街構(gòu)成新商業(yè)帶，達(dá)到“一天休閑、一站購物、一家逛街”的目的。 四、關(guān)外新興商圈 1、寶安商圈a、商圈概況 “二線關(guān)”管理改革具體措施的實(shí)施和地鐵一號線展入等政策的出臺，對寶安新老城區(qū)的經(jīng)濟(jì)帶來了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，關(guān)內(nèi)眾多商家紛紛提前行動、搶占先機(jī)，大舉進(jìn)駐寶安。加上許多寶安本土的大中型商場，一個以廣深公路為主軸、各鎮(zhèn)村為輻射面的寶安商圈正在形成。 3年前寶安只有100多萬人口，2003年寶安人口達(dá)到400萬，占了深圳的半壁江山。人口意味著消費(fèi)力，人口激增