地級(jí)市商業(yè)綜合體的開發(fā)與運(yùn)營(yíng)規(guī)律

1、肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆羃羂蒆蒂蠆肅艿莈蚈膇蒄蚆蚈袆芇螞蚇聿薂薈蚆膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螂膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀螆螀膂膃螞蝿芄蒈薈螈羄芁蒄螇肆蕆荿螆腿艿蚈袆袈蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒃莆袃芅芆螅袂羅腿蟻袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿罿羈膅蚇羈肄莁薃羇膆膄蕿羆羆荿蒅羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆羃羂蒆蒂蠆肅艿莈蚈膇蒄蚆蚈袆芇螞蚇聿薂薈蚆膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螂膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀螆螀膂膃螞蝿芄蒈薈螈羄芁蒄螇肆蕆荿螆腿艿蚈袆袈蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒃莆袃芅芆螅袂羅腿蟻袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿罿羈膅蚇羈肄莁薃羇膆膄蕿羆羆荿蒅羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆羃羂蒆蒂蠆肅艿莈蚈膇蒄蚆蚈袆芇螞蚇聿薂薈蚆膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃

2、肅膆薅螂膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀螆螀膂膃螞蝿芄蒈薈螈羄芁蒄螇肆蕆荿螆腿艿蚈袆袈蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒃莆袃芅芆螅袂羅腿蟻袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿罿羈膅蚇羈肄莁薃羇膆膄蕿羆羆荿蒅羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆羃羂蒆蒂蠆肅艿莈蚈膇蒄蚆蚈袆芇螞蚇聿薂薈蚆膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螂膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀螆螀膂膃螞蝿芄蒈薈螈羄芁蒄螇肆蕆荿螆腿艿蚈袆袈蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒃莆袃芅芆螅袂羅腿蟻袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿罿羈膅蚇羈肄莁薃羇膆膄蕿羆羆荿蒅羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆羃羂蒆蒂蠆肅艿莈蚈膇蒄蚆蚈袆芇螞蚇聿薂薈蚆膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螂膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀螆螀膂膃螞蝿芄蒈薈螈羄芁蒄螇肆蕆荿螆腿艿蚈袆袈蒅薄裊羈羋蒀襖

3、肅蒃莆袃芅芆螅袂羅腿蟻袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿罿羈膅蚇羈肄莁薃羇膆膄蕿羆羆荿蒅羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆羃羂蒆蒂蠆肅艿莈蚈膇蒄蚆蚈袆芇螞蚇聿薂薈蚆膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螂膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀螆螀膂膃螞蝿芄蒈薈螈羄芁蒄螇肆蕆荿螆腿艿蚈袆袈蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒃莆袃芅芆螅袂羅腿蟻袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿罿羈膅蚇羈肄莁薃羇膆膄蕿羆羆荿蒅羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆羃羂蒆蒂蠆肅艿莈蚈膇蒄蚆蚈袆芇螞蚇聿薂薈蚆膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螂膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀螆螀膂膃螞蝿芄蒈薈螈羄芁蒄螇肆蕆荿螆腿艿蚈袆袈蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒃莆袃芅芆螅袂羅腿蟻袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿罿羈膅蚇羈肄莁薃羇膆膄蕿羆羆荿蒅羅肈節(jié)螄羄

4、膀蕆蝕羄芃芀薆羃羂蒆蒂蠆肅艿莈蚈膇蒄蚆蚈袆芇螞蚇聿薂薈蚆膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螂膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀螆螀膂膃螞蝿芄蒈薈螈羄芁蒄螇肆蕆荿螆腿艿蚈袆袈蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒃莆袃芅芆螅袂羅腿蟻袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿罿羈膅蚇羈肄莁薃羇膆膄蕿羆羆荿蒅羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆羃羂蒆蒂蠆肅艿莈蚈膇蒄蚆蚈袆芇螞蚇聿薂薈蚆膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螂膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀螆螀膂膃螞蝿芄蒈薈螈羄芁蒄螇肆蕆荿螆腿艿蚈袆袈蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒃莆袃芅芆螅袂羅腿蟻袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿罿羈膅蚇羈肄莁薃羇膆膄蕿羆羆荿蒅羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆羃羂蒆蒂蠆肅艿莈蚈膇蒄蚆蚈袆芇螞蚇聿薂薈蚆膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螂

5、膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀螆螀膂膃螞蝿芄蒈薈螈羄芁蒄螇肆蕆荿螆腿艿蚈袆袈蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒃莆袃芅芆螅袂羅腿蟻袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿罿羈膅蚇羈肄莁薃羇膆膄蕿羆羆荿蒅羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆羃羂蒆蒂蠆肅艿莈蚈膇蒄蚆蚈袆芇螞蚇聿薂薈蚆膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螂膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀螆螀膂膃螞蝿芄蒈薈螈羄芁蒄螇肆蕆荿螆腿艿蚈袆袈蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒃莆袃芅芆螅袂羅腿蟻袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿罿羈膅蚇羈肄莁薃羇膆膄蕿羆羆荿蒅羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆羃羂蒆蒂蠆肅艿莈蚈膇蒄蚆蚈袆芇螞蚇聿薂薈蚆膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螂膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀螆螀膂膃螞蝿芄蒈薈螈羄芁蒄螇肆蕆荿螆腿艿蚈袆袈蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒃莆袃

6、芅芆螅袂羅腿蟻袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿罿羈膅蚇羈肄莁薃羇膆膄蕿羆羆荿蒅羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆羃羂蒆蒂蠆肅艿莈蚈膇蒄蚆蚈袆芇螞蚇聿薂薈蚆膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螂膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀螆螀膂膃螞蝿芄蒈薈螈羄芁蒄螇肆蕆荿螆腿艿蚈袆袈蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒃莆袃芅芆螅袂羅腿蟻袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿罿羈膅蚇羈肄莁薃羇膆膄蕿羆羆荿蒅羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆羃羂蒆蒂蠆肅艿莈蚈膇蒄蚆蚈袆芇螞蚇聿薂薈蚆膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螂膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀螆螀膂膃螞蝿芄蒈薈螈羄芁蒄螇肆蕆荿螆腿艿蚈袆袈蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒃莆袃芅芆螅袂羅腿蟻袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿罿羈膅蚇羈肄莁薃羇膆膄蕿羆羆荿蒅羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄

7、芃芀薆羃羂蒆蒂蠆肅艿莈蚈膇蒄蚆蚈袆芇螞蚇聿薂薈蚆膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螂膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀螆螀膂膃螞蝿芄蒈薈螈羄芁蒄螇肆蕆荿螆腿艿蚈袆袈蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒃莆袃芅芆螅袂羅腿蟻袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿罿羈膅蚇羈肄莁薃羇膆膄蕿羆羆荿蒅羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆羃羂蒆蒂蠆肅艿莈蚈膇蒄蚆蚈袆芇螞蚇聿薂薈蚆膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螂膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀螆螀膂膃螞蝿芄蒈薈螈羄芁蒄螇肆蕆荿螆腿艿蚈袆袈蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒃莆袃芅芆螅袂羅腿蟻袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿罿羈膅蚇羈肄莁薃羇膆膄蕿羆羆荿蒅羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆羃羂蒆蒂蠆肅艿莈蚈膇蒄蚆蚈袆芇螞蚇聿薂薈蚆膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螂膈莂蒁螂

8、袇膅莇螁羀莀螆螀膂膃螞蝿芄蒈薈螈羄芁蒄螇肆蕆荿螆腿艿蚈袆袈蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒃莆袃芅芆螅袂羅腿蟻袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿罿羈膅蚇羈肄莁薃羇膆膄蕿羆羆荿蒅羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆羃羂蒆蒂蠆肅艿莈蚈膇蒄蚆蚈袆芇螞蚇聿薂薈蚆膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螂膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀螆螀膂膃螞蝿芄蒈薈螈羄芁蒄螇肆蕆荿螆腿艿蚈袆袈蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒃莆袃芅芆螅袂羅腿蟻袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿罿羈膅蚇羈肄莁薃羇膆膄蕿羆羆荿蒅羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆羃羂蒆蒂蠆肅艿莈蚈膇蒄蚆蚈袆芇螞蚇聿薂薈蚆膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螂膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀螆螀膂膃螞蝿芄蒈薈螈羄芁蒄螇肆蕆荿螆腿艿蚈袆袈蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒃莆袃芅芆螅袂

9、羅腿蟻袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿罿羈膅蚇羈肄莁薃羇膆膄蕿羆羆荿蒅羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆羃羂蒆蒂蠆肅艿莈蚈膇蒄蚆蚈袆芇螞蚇聿薂薈蚆膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螂膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀螆螀膂膃螞蝿芄蒈薈螈羄芁蒄螇肆蕆荿螆腿艿蚈袆袈蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒃莆袃芅芆螅袂羅腿蟻袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿罿羈膅蚇羈肄莁薃羇膆膄蕿羆羆荿蒅羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆羃羂蒆蒂蠆肅艿莈蚈膇蒄蚆蚈袆芇螞蚇聿薂薈蚆膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螂膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀螆螀膂膃螞蝿芄蒈薈螈羄芁蒄螇肆蕆荿螆腿艿蚈袆袈蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒃莆袃芅芆螅袂羅腿蟻袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿罿羈膅蚇羈肄莁薃羇膆膄蕿羆羆荿蒅羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆羃

10、羂蒆蒂蠆肅艿莈蚈膇蒄蚆蚈袆芇螞蚇聿薂薈蚆膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螂膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀螆螀膂膃螞蝿芄蒈薈螈羄芁蒄螇肆蕆荿螆腿艿蚈袆袈蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒃莆袃芅芆螅袂羅腿蟻袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿罿羈膅蚇羈肄莁薃羇膆膄蕿羆羆荿蒅羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆羃羂蒆蒂蠆肅艿莈蚈膇蒄蚆蚈袆芇螞蚇聿薂薈蚆膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螂膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀螆螀膂膃螞蝿芄蒈薈螈羄芁蒄螇肆蕆荿螆腿艿蚈袆袈蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒃莆袃芅芆螅袂羅腿蟻袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿罿羈膅蚇羈肄莁薃羇膆膄蕿羆羆荿蒅羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆羃羂蒆蒂蠆肅艿莈蚈膇蒄蚆蚈袆芇螞蚇聿薂薈蚆膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螂膈莂蒁螂袇膅莇螁

11、羀莀螆螀膂膃螞蝿芄蒈薈螈羄芁蒄螇肆蕆荿螆腿艿蚈袆袈蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒃莆袃芅芆螅袂羅腿蟻袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿罿羈膅蚇羈肄莁薃羇膆膄蕿羆羆荿蒅羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆羃羂蒆蒂蠆肅艿莈蚈膇蒄蚆蚈袆芇螞蚇聿薂薈蚆膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螂膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀螆螀膂膃螞蝿芄蒈薈螈羄芁蒄螇肆蕆荿螆腿艿蚈袆袈蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒃莆袃芅芆螅袂羅腿蟻袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿罿羈膅蚇羈肄莁薃羇膆膄蕿羆羆荿蒅羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆羃羂蒆蒂蠆肅艿莈蚈膇蒄蚆蚈袆芇螞蚇聿薂薈蚆膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螂膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀螆螀膂膃螞蝿芄蒈薈螈羄芁蒄螇肆蕆荿螆腿艿蚈袆袈蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒃莆袃芅芆螅袂羅腿蟻袁

12、肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿罿羈膅蚇羈肄莁薃羇膆膄蕿羆羆荿蒅羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆羃羂蒆蒂蠆肅艿莈蚈膇蒄蚆蚈袆芇螞蚇聿薂薈蚆膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螂膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀螆螀膂膃螞蝿芄蒈薈螈羄芁蒄螇肆蕆荿螆腿艿蚈袆袈蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒃莆袃芅芆螅袂羅腿蟻袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿罿羈膅蚇羈肄莁薃羇膆膄蕿羆羆荿蒅羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆羃羂蒆蒂蠆肅艿莈蚈膇蒄蚆蚈袆芇螞蚇聿薂薈蚆膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螂膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀螆螀膂膃螞蝿芄蒈薈螈羄芁蒄螇肆蕆荿螆腿艿蚈袆袈蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒃莆袃芅芆螅袂羅腿蟻袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿罿羈膅蚇羈肄莁薃羇膆膄蕿羆羆荿蒅羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆羃羂蒆蒂蠆

13、肅艿莈蚈膇蒄蚆蚈袆芇螞蚇聿薂薈蚆膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螂膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀螆螀膂膃螞蝿芄蒈薈螈羄芁蒄螇肆蕆荿螆腿艿蚈袆袈蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒃莆袃芅芆螅袂羅腿蟻袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿罿羈膅蚇羈肄莁薃羇膆膄蕿羆羆荿蒅羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆羃羂蒆蒂蠆肅艿莈蚈膇蒄蚆蚈袆芇螞蚇聿薂薈蚆膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螂膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀螆螀膂膃螞蝿芄蒈薈螈羄芁蒄螇肆蕆荿螆腿艿蚈袆袈蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒃莆袃芅芆螅袂羅腿蟻袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿罿羈膅蚇羈肄莁薃羇膆膄蕿羆羆荿蒅羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆羃羂蒆蒂蠆肅艿莈蚈膇蒄蚆蚈袆芇螞蚇聿薂薈蚆膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螂膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀螆螀

14、膂膃螞蝿芄蒈薈螈羄芁蒄螇肆蕆荿螆腿艿蚈袆袈蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒃莆袃芅芆螅袂羅腿蟻袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿罿羈膅蚇羈肄莁薃羇膆膄蕿羆羆荿蒅羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆羃羂蒆蒂蠆肅艿莈蚈膇蒄蚆蚈袆芇螞蚇聿薂薈蚆膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螂膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀螆螀膂膃螞蝿芄蒈薈螈羄芁蒄螇肆蕆荿螆腿艿蚈袆袈蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒃莆袃芅芆螅袂羅腿蟻袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿罿羈膅蚇羈肄莁薃羇膆膄蕿羆羆荿蒅羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆羃羂蒆蒂蠆肅艿莈蚈膇蒄蚆蚈袆芇螞蚇聿薂薈蚆膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螂膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀螆螀膂膃螞蝿芄蒈薈螈羄芁蒄螇肆蕆荿螆腿艿蚈袆袈蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒃莆袃芅芆螅袂羅腿蟻袁肇莄薇袀

15、腿膇蒃袀衿莃荿罿羈膅蚇羈肄莁薃羇膆膄蕿羆羆荿蒅羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆羃羂蒆蒂蠆肅艿莈蚈膇蒄蚆蚈袆芇螞蚇聿薂薈蚆膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螂膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀螆螀膂膃螞蝿芄蒈薈螈羄芁蒄螇肆蕆荿螆腿艿蚈袆袈蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒃莆袃芅芆螅袂羅腿蟻袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿罿羈膅蚇羈肄莁薃羇膆膄蕿羆羆荿蒅羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆羃羂蒆蒂蠆肅艿莈蚈膇蒄蚆蚈袆芇螞蚇聿薂薈蚆膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螂膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀螆螀膂膃螞蝿芄蒈薈螈羄芁蒄螇肆蕆荿螆腿艿蚈袆袈蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒃莆袃芅芆螅袂羅腿蟻袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿罿羈膅蚇羈肄莁薃羇膆膄蕿羆羆荿蒅羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆羃羂蒆蒂蠆肅艿莈蚈

16、膇蒄蚆蚈袆芇螞蚇聿薂薈蚆膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螂膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀螆螀膂膃螞蝿芄蒈薈螈羄芁蒄螇肆蕆荿螆腿艿蚈袆袈蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒃莆袃芅芆螅袂羅腿蟻袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿罿羈膅蚇羈肄莁薃羇膆膄蕿羆羆荿蒅羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆羃羂蒆蒂蠆肅艿莈蚈膇蒄蚆蚈袆芇螞蚇聿薂薈蚆膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螂膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀螆螀膂膃螞蝿芄蒈薈螈羄芁蒄螇肆蕆荿螆腿艿蚈袆袈蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒃莆袃芅芆螅袂羅腿蟻袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿罿羈膅蚇羈肄莁薃羇膆膄蕿羆羆荿蒅羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆羃羂蒆蒂蠆肅艿莈蚈膇蒄蚆蚈袆芇螞蚇聿薂薈蚆膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螂膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀螆螀膂膃螞蝿

17、芄蒈薈螈羄芁蒄螇肆蕆荿螆腿艿蚈袆袈蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒃莆袃芅芆螅袂羅腿蟻袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿罿羈膅蚇羈肄莁薃羇膆膄蕿羆羆荿蒅羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆羃羂蒆蒂蠆肅艿莈蚈膇蒄蚆蚈袆芇螞蚇聿薂薈蚆膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螂膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀螆螀膂膃螞蝿芄蒈薈螈羄芁蒄螇肆蕆荿螆腿艿蚈袆袈蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒃莆袃芅芆螅袂羅腿蟻袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿罿羈膅蚇羈肄莁薃羇膆膄蕿羆羆荿蒅羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆羃羂蒆蒂蠆肅艿莈蚈膇蒄蚆蚈袆芇螞蚇聿薂薈蚆膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螂膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀螆螀膂膃螞蝿芄蒈薈螈羄芁蒄螇肆蕆荿螆腿艿蚈袆袈蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒃莆袃芅芆螅袂羅腿蟻袁肇莄薇袀腿膇蒃袀

18、衿莃荿罿羈膅蚇羈肄莁薃羇膆膄蕿羆羆荿蒅羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆羃羂蒆蒂蠆肅艿莈蚈膇蒄蚆蚈袆芇螞蚇聿薂薈蚆膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螂膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀螆螀膂膃螞蝿芄蒈薈螈羄芁蒄螇肆蕆荿螆腿艿蚈袆袈蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒃莆袃芅芆螅袂羅腿蟻袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿罿羈膅蚇羈肄莁薃羇膆膄蕿羆羆荿蒅羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆羃羂蒆蒂蠆肅艿莈蚈膇蒄蚆蚈袆芇螞蚇聿薂薈蚆膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螂膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀螆螀膂膃螞蝿芄蒈薈螈羄芁蒄螇肆蕆荿螆腿艿蚈袆袈蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒃莆袃芅芆螅袂羅腿蟻袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿罿羈膅蚇羈肄莁薃羇膆膄蕿羆羆荿蒅羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆羃羂蒆蒂蠆肅艿莈蚈膇蒄蚆蚈

19、袆芇螞蚇聿薂薈蚆膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螂膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀螆螀膂膃螞蝿芄蒈薈螈羄芁蒄螇肆蕆荿螆腿艿蚈袆袈蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒃莆袃芅芆螅袂羅腿蟻袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿罿羈膅蚇羈肄莁薃羇膆膄蕿羆羆荿蒅羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆羃羂蒆蒂蠆肅艿莈蚈膇蒄蚆蚈袆芇螞蚇聿薂薈蚆膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螂膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀螆螀膂膃螞蝿芄蒈薈螈羄芁蒄螇肆蕆荿螆腿艿蚈袆袈蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒃莆袃芅芆螅袂羅腿蟻袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿罿羈膅蚇羈肄莁薃羇膆膄蕿羆羆荿蒅羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆羃羂蒆蒂蠆肅艿莈蚈膇蒄蚆蚈袆芇螞蚇聿薂薈蚆膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螂膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀螆螀膂膃螞蝿芄蒈薈螈

20、羄芁蒄螇肆蕆荿螆腿艿蚈袆袈蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒃莆袃芅芆螅袂羅腿蟻袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿罿羈膅蚇羈肄莁薃羇膆膄蕿羆羆荿蒅羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆羃羂蒆蒂蠆肅艿莈蚈膇蒄蚆蚈袆芇螞蚇聿薂薈蚆膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螂膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀螆螀膂膃螞蝿芄蒈薈螈羄芁蒄螇肆蕆荿螆腿艿蚈袆袈蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒃莆袃芅芆螅袂羅腿蟻袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿罿羈膅蚇羈肄莁薃羇膆膄蕿羆羆荿蒅羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆羃羂蒆蒂蠆肅艿莈蚈膇蒄蚆蚈袆芇螞蚇聿薂薈蚆膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螂膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀螆螀膂膃螞蝿芄蒈薈螈羄芁蒄螇肆蕆荿螆腿艿蚈袆袈蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒃莆袃芅芆螅袂羅腿蟻袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿罿

21、羈膅蚇羈肄莁薃羇膆膄蕿羆羆荿蒅羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆羃羂蒆蒂蠆肅艿莈蚈膇蒄蚆蚈袆芇螞蚇聿薂薈蚆膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螂膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀螆螀膂膃螞蝿芄蒈薈螈羄芁蒄螇肆蕆荿螆腿艿蚈袆袈蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒃莆袃芅芆螅袂羅腿蟻袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿罿羈膅蚇羈肄莁薃羇膆膄蕿羆羆荿蒅羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆羃羂蒆蒂蠆肅艿莈蚈膇蒄蚆蚈袆芇螞蚇聿薂薈蚆膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螂膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀螆螀膂膃螞蝿芄蒈薈螈羄芁蒄螇肆蕆荿螆腿艿蚈袆袈蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒃莆袃芅芆螅袂羅腿蟻袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿罿羈膅蚇羈肄莁薃羇膆膄蕿羆羆荿蒅羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆羃羂蒆蒂蠆肅艿莈蚈膇蒄蚆蚈袆芇螞蚇

22、聿薂薈蚆膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螂膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀螆螀膂膃螞蝿芄蒈薈螈羄芁蒄螇肆蕆荿螆腿艿蚈袆袈蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒃莆袃芅芆螅袂羅腿蟻袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿罿羈膅蚇羈肄莁薃羇膆膄蕿羆羆荿蒅羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆羃羂蒆蒂蠆肅艿莈蚈膇蒄蚆蚈袆芇螞蚇聿薂薈蚆膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螂膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀螆螀膂膃螞蝿芄蒈薈螈羄芁蒄螇肆蕆荿螆腿艿蚈袆袈蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒃莆袃芅芆螅袂羅腿蟻袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿罿羈膅蚇羈肄莁薃羇膆膄蕿羆羆荿蒅羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆羃羂蒆蒂蠆肅艿莈蚈膇蒄蚆蚈袆芇螞蚇聿薂薈蚆膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螂膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀螆螀膂膃螞蝿芄蒈薈螈羄芁蒄螇

23、肆蕆荿螆腿艿蚈袆袈蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒃莆袃芅芆螅袂羅腿蟻袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿罿羈膅蚇羈肄莁薃羇膆膄蕿羆羆荿蒅羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆羃羂蒆蒂蠆肅艿莈蚈膇蒄蚆蚈袆芇螞蚇聿薂薈蚆膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螂膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀螆螀膂膃螞蝿芄蒈薈螈羄芁蒄螇肆蕆荿螆腿艿蚈袆袈蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒃莆袃芅芆螅袂羅腿蟻袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿罿羈膅蚇羈肄莁薃羇膆膄蕿羆羆荿蒅羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆羃羂蒆蒂蠆肅艿莈蚈膇蒄蚆蚈袆芇螞蚇聿薂薈蚆膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螂膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀螆螀膂膃螞蝿芄蒈薈螈羄芁蒄螇肆蕆荿螆腿艿蚈袆袈蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒃莆袃芅芆螅袂羅腿蟻袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿罿羈膅蚇羈

24、肄莁薃羇膆膄蕿羆羆荿蒅羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆羃羂蒆蒂蠆肅艿莈蚈膇蒄蚆蚈袆芇螞蚇聿薂薈蚆膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螂膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀螆螀膂膃螞蝿芄蒈薈螈羄芁蒄螇肆蕆荿螆腿艿蚈袆袈蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒃莆袃芅芆螅袂羅腿蟻袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿罿羈膅蚇羈肄莁薃羇膆膄蕿羆羆荿蒅羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆羃羂蒆蒂蠆肅艿莈蚈膇蒄蚆蚈袆芇螞蚇聿薂薈蚆膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螂膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀螆螀膂膃螞蝿芄蒈薈螈羄芁蒄螇肆蕆荿螆腿艿蚈袆袈蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒃莆袃芅芆螅袂羅腿蟻袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿罿羈膅蚇羈肄莁薃羇膆膄蕿羆羆荿蒅羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆羃羂蒆蒂蠆肅艿莈蚈膇蒄蚆蚈袆芇螞蚇聿薂薈蚆

25、膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螂膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀螆螀膂膃螞蝿芄蒈薈螈羄芁蒄螇肆蕆荿螆腿艿蚈袆袈蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒃莆袃芅芆螅袂羅腿蟻袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿罿羈膅蚇羈肄莁薃羇膆膄蕿羆羆荿蒅羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆羃羂蒆蒂蠆肅艿莈蚈膇蒄蚆蚈袆芇螞蚇聿薂薈蚆膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螂膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀螆螀膂膃螞蝿芄蒈薈螈羄芁蒄螇肆蕆荿螆腿艿蚈袆袈蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒃莆袃芅芆螅袂羅腿蟻袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿罿羈膅蚇羈肄莁薃羇膆膄蕿羆羆荿蒅羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆羃羂蒆蒂蠆肅艿莈蚈膇蒄蚆蚈袆芇螞蚇聿薂薈蚆膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螂膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀螆螀膂膃螞蝿芄蒈薈螈羄芁蒄螇肆蕆荿螆

26、腿艿蚈袆袈蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒃莆袃芅芆螅袂羅腿蟻袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿罿羈膅蚇羈肄莁薃羇膆膄蕿羆羆荿蒅羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆羃羂蒆蒂蠆肅艿莈蚈膇蒄蚆蚈袆芇螞蚇聿薂薈蚆膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螂膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀螆螀膂膃螞蝿芄蒈薈螈羄芁蒄螇肆蕆荿螆腿艿蚈袆袈蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒃莆袃芅芆螅袂羅腿蟻袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿罿羈膅蚇羈肄莁薃羇膆膄蕿羆羆荿蒅羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆羃羂蒆蒂蠆肅艿莈蚈膇蒄蚆蚈袆芇螞蚇聿薂薈蚆膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螂膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀螆螀膂膃螞蝿芄蒈薈螈羄芁蒄螇肆蕆荿螆腿艿蚈袆袈蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒃莆袃芅芆螅袂羅腿蟻袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿罿羈膅蚇羈肄莁薃羇

27、膆膄蕿羆羆荿蒅羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆羃羂蒆蒂蠆肅艿莈蚈膇蒄蚆蚈袆芇螞蚇聿薂薈蚆膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螂膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀螆螀膂膃螞蝿芄蒈薈螈羄芁蒄螇肆蕆荿螆腿艿蚈袆袈蒅薄裊羈羋蒀襖肅蒃莆袃芅芆螅袂羅腿蟻袁肇莄薇袀腿膇蒃袀衿莃荿罿羈膅蚇羈肄莁薃羇膆膄蕿羆羆荿蒅羅肈節(jié)螄羄膀蕆蝕羄芃芀薆羃羂蒆蒂蠆肅艿莈蚈膇蒄蚆蚈袆芇螞蚇聿薂薈蚆膁蒞蒄蚅芃膈螃蚄羃莃蠆蚃肅膆薅螂膈莂蒁螂袇膅莇螁羀莀螆螀膂膃螞 地級(jí)市商業(yè)綜合體的開發(fā)與運(yùn)營(yíng)規(guī)律地級(jí)市綜合體的開發(fā)規(guī)律以蘇州、徐州、泉州等城市為例目錄一我國地級(jí)市的消費(fèi)特點(diǎn)二地級(jí)市商業(yè)綜合體的選址三、地級(jí)市商業(yè)綜合體物業(yè)組合模型與業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)特點(diǎn)以蘇州為例四、地級(jí)市商

28、業(yè)綜合體的建筑策劃以徐州和泉州為例五、地級(jí)市商業(yè)綜合體招商與運(yùn)營(yíng)管理特點(diǎn)一我國地級(jí)市的消費(fèi)特點(diǎn) 我國幅員遼闊，根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)可以劃分為三類地級(jí)城市，一類是發(fā)達(dá)城市例如大慶、溫州、東莞、泉州、嘉興、金華、無錫、蘇州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，一類是內(nèi)陸中等發(fā)達(dá)城市例如徐州、揚(yáng)州、贛州、錦州、吉林、濰坊、大同、牡丹江、蕪湖、漯河，一類是不發(fā)達(dá)地級(jí)市，例如梅州、百色、吉安、阜陽、漢中、周口。地級(jí)市消費(fèi)一般特點(diǎn)1.生活消費(fèi)為主，高檔品牌消費(fèi)除沿海發(fā)達(dá)城市外較少。2.地級(jí)市一般只有一個(gè)商業(yè)中心，業(yè)態(tài)以超市、百貨、專賣店以及批發(fā)市場(chǎng)為主。二地級(jí)市商業(yè)綜合體的選址1.老城區(qū)選址一般選址在老城區(qū)最繁華商業(yè)步行街的端點(diǎn)，

29、明顯優(yōu)點(diǎn)是降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，提升老城區(qū)商業(yè)步行街的檔次。缺點(diǎn)是開發(fā)成本較高，往往涉及拆遷，需要得到政府的大力支持和引導(dǎo)，在大多數(shù)地級(jí)市適合采用這種方式。表1老城區(qū)綜合體選址的風(fēng)險(xiǎn)控制2.綜合體在城市新區(qū)選址我國眾多城市都有自己的新城開發(fā)計(jì)劃，新區(qū)開發(fā)策略受到地方領(lǐng)導(dǎo)水平和國際化視野的制約，需要先策劃后規(guī)劃，只有新城開發(fā)具有較高的城市規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃水平，新區(qū)的綜合體開發(fā)才能具備良好的開發(fā)條件，在城市新區(qū)選址建設(shè)綜合體具有自己的特點(diǎn)，我們進(jìn)行了初步歸納分析，如表2所示：表2城市新區(qū)綜合體選址的swot分析地級(jí)市在新區(qū)開發(fā)過程中，一般要重點(diǎn)將一個(gè)新區(qū)作為cbd所在地，不要多個(gè)重點(diǎn)，否則新區(qū)居民區(qū)太少，人

30、口聚集不夠，難以形成氣候。金華在城市化進(jìn)程中采取組團(tuán)式的城市發(fā)展戰(zhàn)略，但是在實(shí)施過程中，主要開發(fā)方向金東新區(qū)規(guī)劃面積過小，明顯出現(xiàn)了多個(gè)新區(qū)同步開發(fā)的失誤，造成社會(huì)資源的浪費(fèi)。事實(shí)上能夠集中力量發(fā)展金東新區(qū)，與義烏等加快一體化進(jìn)程是最佳選擇。圖1 金華市金東新區(qū)新區(qū)開發(fā)過程中，居住區(qū)和商業(yè)區(qū)域統(tǒng)籌考慮，商業(yè)區(qū)域一般放在中部交通便捷位置，在園區(qū)經(jīng)濟(jì)方面重點(diǎn)吸引無污染的產(chǎn)業(yè)集群。泉州是歷史文化名城，室內(nèi)空間擁擠，缺乏綠地，同時(shí)也非常需要恢復(fù)古代泉州宋代時(shí)候的總體格局，我們認(rèn)為在城東和東海等片區(qū)建設(shè)城市綜合體比較合適。三、地級(jí)市商業(yè)綜合體物業(yè)組合模型與業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)特點(diǎn)以蘇州為例發(fā)達(dá)地級(jí)城市具有中高端消費(fèi)

31、人群，例如，蘇州就有多家五星級(jí)酒店和大型會(huì)展中心設(shè)施。表3發(fā)達(dá)地級(jí)城市綜合體物業(yè)模型蘇州是我國發(fā)達(dá)地級(jí)城市的代表，不僅是吳文化的發(fā)源地，而且其經(jīng)濟(jì)實(shí)力已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越一般的省會(huì)城市。蘇州工業(yè)園區(qū)是我國與新加坡合作的結(jié)晶，帶動(dòng)了蘇州整個(gè)城市新區(qū)規(guī)劃達(dá)到全國最高水平，為我國可持續(xù)發(fā)展樹立了標(biāo)桿。2007年蘇州經(jīng)濟(jì)總量躍過5000億元大關(guān)，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)5700億元。全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到1245.5億元，比上年增長(zhǎng)18%。2007年末全市戶籍總?cè)丝?24萬人，比上年增加7.92萬人，其中市區(qū)總?cè)丝?34.98萬人，比上年增加4.83萬人。蘇州市區(qū)城市居民人均可支配收入21260元，全市

32、農(nóng)民人均純收入10300元，分別比上年增長(zhǎng)14.7%和11%。蘇州具備發(fā)展城市綜合體的必要條件，蘇州圓融集團(tuán)在蘇州金雞湖開發(fā)的蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)和圓融星座就是代表性的綜合體項(xiàng)目，具有較高的專業(yè)水平。作為蘇州市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)占地面積21萬平方米，建筑面積48萬平方米，投資規(guī)模約28億元。蘇州時(shí)代廣場(chǎng)以其前瞻性的規(guī)劃與不凡的品質(zhì)，在眾多項(xiàng)目中獨(dú)占鰲頭，一舉獲得2006年度中國最佳商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新大獎(jiǎng)。圓融星座位于時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目南面，是圓融集團(tuán)正在開發(fā)的高檔綜合體項(xiàng)目。 表4 蘇州圓融星座項(xiàng)目物業(yè)組合比例蘇州圓融星座周邊200米范圍已經(jīng)有兩家五星級(jí)酒店配套，因此，該項(xiàng)目不再設(shè)置五星級(jí)酒店。圖

33、 蘇州圓融星座綜合體位置和物業(yè)規(guī)模圖3 蘇州圓融星座項(xiàng)目周邊物業(yè)分布情況蘇州圓融星座項(xiàng)目定位：高檔購物中心 “一種環(huán)境，兩種顧客” ，高收入顧客和中等收入顧客共享高檔購物中心的環(huán)境。項(xiàng)目開發(fā)與運(yùn)營(yíng)提出如下建議：第一、打造蘇州工業(yè)園區(qū)核心商圈，將時(shí)代廣場(chǎng)和本項(xiàng)目及周邊酒店及商業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一考慮。第二、本項(xiàng)目商業(yè)部分非常重要，高檔百貨和名店街區(qū)適合放在本項(xiàng)目中，與時(shí)代廣場(chǎng)業(yè)態(tài)形成互補(bǔ)。第三、建立統(tǒng)一的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系（包括圓融時(shí)代廣場(chǎng)和圓融星座），能夠優(yōu)化業(yè)態(tài)，開展有效的營(yíng)銷活動(dòng)。第四、關(guān)于項(xiàng)目盈利模式的思考，辦公物業(yè)商住式soho+購物中心，物業(yè)銷售比例能夠收回整個(gè)投資。圓融時(shí)代廣場(chǎng)由蘇州工業(yè)園區(qū)蘇

34、州圓融集團(tuán)開發(fā)，國際一流團(tuán)隊(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)，分為五大功能區(qū)，包括高檔辦公商務(wù)區(qū)、城市購物時(shí)尚街區(qū)、生活休閑區(qū)、河濱步道-水濱餐飲區(qū)以及蘇州首座10萬平方米的shopping mall(購物中心)。400米巨型神奇天幕、3500多個(gè)地下車位、6個(gè)地鐵出口、水上巴士、空中連廊、超大廣場(chǎng)、泊車系統(tǒng)、主題景觀、時(shí)尚夜景將引領(lǐng)蘇州嶄新的cbd時(shí)尚生活方式。項(xiàng)目于2006年4月開工，預(yù)計(jì)2008年10月開業(yè)。鑒于蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)已經(jīng)引進(jìn)久光百貨等大型商家，圓融星座綜合體購物中心部分的業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)需要考慮兩者互補(bǔ)及差異化，給出初步業(yè)態(tài)模型，能夠反映蘇州購物中心特點(diǎn)。表 圓融星座商業(yè)規(guī)劃與業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)的一個(gè)初步模型完善現(xiàn)有

35、概念設(shè)計(jì)方案，超越大阪難波城的幾點(diǎn)意見：1、空中花園與園林與寫字樓等整體風(fēng)格與文化內(nèi)涵的表達(dá)，空中花園的節(jié)點(diǎn)。2、購物中心能夠有效提升辦公樓和soho層次和高檔公寓物業(yè)層次，公寓和寫字樓能夠聚集項(xiàng)目人氣。3、外部交通動(dòng)線與內(nèi)部流線 鑒于南部原方案動(dòng)線不夠理想，建議南部空間形成mall形態(tài)，按照長(zhǎng)方形布局，把百貨作為一個(gè)mall主力店端點(diǎn)。4、平面形狀優(yōu)化 基本平面合理，外部造型可以發(fā)揮設(shè)計(jì)師專長(zhǎng)5、端點(diǎn)主力店與次要主力店的設(shè)置問題。建議三層和四層將西側(cè)塔樓空間作為商業(yè)空間的次要主力店設(shè)置，與百貨成為兩個(gè)端點(diǎn)。6、一層名品街區(qū)需要連續(xù)的商業(yè)界面，建議設(shè)計(jì)師充分考慮塔樓入口放在側(cè)面或后面。圖4 蘇

36、州圓融星座綜合體表6 中等發(fā)達(dá)地級(jí)市城市綜合體四、地級(jí)市商業(yè)綜合體的建筑策劃主要設(shè)計(jì)思想如下：1.總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方面遵循策劃總體思路，充分發(fā)揮體育館8萬平方米廣場(chǎng)作用，商業(yè)集中布局。圖5 泉州城市綜合體鳥瞰圖2.在綜合體的酒店和體育館（將來作為會(huì)展中心之一）一體化設(shè)計(jì)，在功能方面考慮五星級(jí)酒店與快捷酒店結(jié)合，共同為未來的會(huì)議展覽服務(wù)，符合泉州區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)，知名品牌多，訂貨會(huì)議多。圖6 酒店及購物中心局部效果圖3.在購物中心和商業(yè)街區(qū)設(shè)計(jì)方面充分考慮打造成為體驗(yàn)式環(huán)境，形成消費(fèi)目的地，大賣場(chǎng)和百貨合理布局。圖7 泉州城市綜合體街區(qū)效果圖追求商業(yè)綜合體建筑設(shè)計(jì)與商業(yè)規(guī)劃的最佳匹配是成功的保證。五

37、、地級(jí)市商業(yè)綜合體招商與運(yùn)營(yíng)管理特點(diǎn) 位于江蘇省西北部的徐州，是蘇北最大城市和由蘇、魯、豫、皖邊區(qū)組成的淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心。京滬、隴海兩大鐵路干線在這里交匯，作為“北國鎖鑰”，“南國門戶”，自古便為兵家必爭(zhēng)之地，素稱“五省通衢”。全市總面積11258平方公里，其中市區(qū)面積963平方公里。 從福布斯“中國大陸最佳商業(yè)城市”發(fā)榜以來，徐州連年入選，并且4年間排名提升了43位次，平均每年以10進(jìn)位直線上升，2007年更是攀升了12位，從徐州在福布斯榜上名次的變化中，人們可以感受到徐州發(fā)展的快速度。人口：徐州全市總?cè)丝?96萬，其中市區(qū)人口160多萬。根據(jù)徐州總體規(guī)劃，徐州要滿足未來建設(shè)300萬人口特大

38、城市的發(fā)展需求。2006年人均生產(chǎn)總值16258元(按常住人口計(jì)算)，按現(xiàn)行匯率折算達(dá)2084美元。徐州2006年實(shí)現(xiàn)商品銷售173.21億元，比上年增長(zhǎng)31.7%，其中批發(fā)和零售業(yè)164.31億元，增長(zhǎng)32.8%。以汽車、信息通訊等為代表的新型消費(fèi)保持較快增長(zhǎng)，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)加快。圖8 徐州淮海路是核心商業(yè)街區(qū)徐州城鄉(xiāng)居民生活水平進(jìn)一步提高。2006年全年城鎮(zhèn)以上在崗職工工資總額125.20億元,在崗職工平均工資21864元,分別比上年增長(zhǎng)16.7%和16.0%;2006年全年城市居民人均可支配收入12837元，比上年增長(zhǎng)14.8%；人均消費(fèi)性支出8621元，增長(zhǎng)12.3%。2007年城市

39、居民（市區(qū)）人均家庭總收入16366元，增長(zhǎng)15.3%，其中人均可支配收入14875元，增長(zhǎng)15.9%；人均消費(fèi)性支出9809元，增長(zhǎng)13.8%。從城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力和人口規(guī)模等角度看，徐州具備了發(fā)展城市綜合體和現(xiàn)代購物中心的物質(zhì)條件。招商策略以徐州綜合體招商為例，首先確定業(yè)態(tài)規(guī)劃和招商目標(biāo)。 表7 徐州綜合體招商目標(biāo)匯總招商計(jì)劃與團(tuán)隊(duì)建議由發(fā)展商和商業(yè)管理公司組成聯(lián)合招商團(tuán)隊(duì)，利用北京和上海高端平臺(tái)引進(jìn)酒店品牌和高端服飾等品牌進(jìn)駐高端百貨和步行街專賣店區(qū)域。利用深圳平臺(tái)引進(jìn)女裝服飾品牌，利用海寧合作平臺(tái)引進(jìn)皮衣和皮包相關(guān)品牌，在不同地點(diǎn)同步招商。 招商計(jì)劃配備充足的招商力量，根據(jù)招商目標(biāo)進(jìn)行任務(wù)分

40、解，確保充足的招商宣傳和招商代理等合作伙伴費(fèi)用，形成強(qiáng)有力的綜合體招商團(tuán)隊(duì)。表8徐州綜合體大型招商活動(dòng)的策劃招商時(shí)間：一年半五地級(jí)市商業(yè)綜合體營(yíng)銷特點(diǎn)銷售策略1.在項(xiàng)目策劃和建筑設(shè)計(jì)階段就明確項(xiàng)目可以銷售部分和回籠資金的比例，將銷售對(duì)經(jīng)營(yíng)的負(fù)面作用降低到最低。2.客戶營(yíng)銷為主 注重訂單式營(yíng)銷，提前做好意向購買顧客的摸底工作。圖9 徐州綜合體項(xiàng)目原方案經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)研和分析，找到了更優(yōu)的盈利模式，項(xiàng)目物業(yè)各比例進(jìn)行了深化，增加公寓和寫字樓酒店等可銷售物業(yè)比例，減少商鋪銷售數(shù)量，為項(xiàng)目購物中心經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造良好條件。徐州綜合體地塊地上建筑面積31.5萬平方米建筑指標(biāo)，采用三棟塔樓與 商業(yè)中心組合模式，優(yōu)化模

41、型的面積表如下:表 徐州綜合體優(yōu)化的物業(yè)比例模型優(yōu)化后模型，可以輕松收回項(xiàng)目總投資，只是需要銷售1.5萬平方米商鋪，與12萬平方米相比，比例很小。圖10 徐州綜合體優(yōu)化后總平面圖圖11徐州綜合體優(yōu)化后鳥瞰圖售樓時(shí)機(jī)的選擇 項(xiàng)目開工時(shí)候進(jìn)行項(xiàng)目集中宣傳，在招商新聞發(fā)布會(huì)上就開始商品銷售的登記工作，積累客戶群體。開盤時(shí)機(jī)選擇考慮到項(xiàng)目資金的回籠問題，項(xiàng)目封頂時(shí)機(jī)舉辦開盤活動(dòng)，集中取得銷售回款，降低項(xiàng)目融資成本。根據(jù)地級(jí)城市銷售經(jīng)驗(yàn)，一般在預(yù)熱取得良好效果前提下，采取集中投入方式，舉辦大規(guī)?？蛻魻I(yíng)銷活動(dòng)，一般一個(gè)月時(shí)間就可以完成60%商鋪銷售任務(wù)，三個(gè)月時(shí)間可以完成80%銷售任務(wù)，半年能夠完成整體銷

42、售目標(biāo)。總結(jié)與未來展望 我國地級(jí)城市眾多，沿海發(fā)達(dá)地級(jí)市和中等發(fā)達(dá)內(nèi)陸地級(jí)城市也發(fā)展迅速，我國城市綜合體在未來具有較高的前景，通過數(shù)個(gè)項(xiàng)目實(shí)際案例操作和國外考察總結(jié)，提煉了地級(jí)城市綜合體操作的工作流程和方法，包括：1.商圈研究與城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃先行，避免商業(yè)布局的重大失誤。2.cbd在地級(jí)城市中需要在有條件城市進(jìn)行規(guī)劃，例如類似徐州這樣的城市就需要cbd。3.綜合體開發(fā)需要高起點(diǎn)起步，由開發(fā)商與商業(yè)管理公司以及建筑設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)密切配合，繼承人類在綜合體領(lǐng)域研究的成熟成果，注重可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。 蚇膃莇蒆蚇袂膀莂蚆羅蒞羋蚅肇膈薇螄螇莃蒂螃衿膆莈螂肁莂莄螁膄芄蚃螁袃肇蕿螀羅芃蒅蝿肈肆莁螈螇芁芇袇袀肄薆袆羂艿

43、蒂裊膄肂蒈裊襖莈莄襖羆膀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄羈袁莄莀薈羃膇芆薇肅莂薅薆螅膅薁薅羇蒁蕆薄肀芄莃薃膂肆蟻薃袁節(jié)薇薂羄肅蒃蟻肆芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆蚇袂膀莂蚆羅蒞羋蚅肇膈薇螄螇莃蒂螃衿膆莈螂肁莂莄螁膄芄蚃螁袃肇蕿螀羅芃蒅蝿肈肆莁螈螇芁芇袇袀肄薆袆羂艿蒂裊膄肂蒈裊襖莈莄襖羆膀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄羈袁莄莀薈羃膇芆薇肅莂薅薆螅膅薁薅羇蒁蕆薄肀芄莃薃膂肆蟻薃袁節(jié)薇薂羄肅蒃蟻肆芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆蚇袂膀莂蚆羅蒞羋蚅肇膈薇螄螇莃蒂螃衿膆莈螂肁莂莄螁膄芄蚃螁袃肇蕿螀羅芃蒅蝿肈肆莁螈螇芁芇袇袀肄薆袆羂艿蒂裊膄肂蒈裊襖莈莄襖羆膀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄羈袁莄莀薈羃膇芆薇肅莂薅薆螅膅薁薅羇蒁蕆薄肀芄

44、莃薃膂肆蟻薃袁節(jié)薇薂羄肅蒃蟻肆芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆蚇袂膀莂蚆羅蒞羋蚅肇膈薇螄螇莃蒂螃衿膆莈螂肁莂莄螁膄芄蚃螁袃肇蕿螀羅芃蒅蝿肈肆莁螈螇芁芇袇袀肄薆袆羂艿蒂裊膄肂蒈裊襖莈莄襖羆膀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄羈袁莄莀薈羃膇芆薇肅莂薅薆螅膅薁薅羇蒁蕆薄肀芄莃薃膂肆蟻薃袁節(jié)薇薂羄肅蒃蟻肆芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆蚇袂膀莂蚆羅蒞羋蚅肇膈薇螄螇莃蒂螃衿膆莈螂肁莂莄螁膄芄蚃螁袃肇蕿螀羅芃蒅蝿肈肆莁螈螇芁芇袇袀肄薆袆羂艿蒂裊膄肂蒈裊襖莈莄襖羆膀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄羈袁莄莀薈羃膇芆薇肅莂薅薆螅膅薁薅羇蒁蕆薄肀芄莃薃膂肆蟻薃袁節(jié)薇薂羄肅蒃蟻肆芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆蚇袂膀莂蚆羅蒞羋蚅肇膈

45、薇螄螇莃蒂螃衿膆莈螂肁莂莄螁膄芄蚃螁袃肇蕿螀羅芃蒅蝿肈肆莁螈螇芁芇袇袀肄薆袆羂艿蒂裊膄肂蒈裊襖莈莄襖羆膀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄羈袁莄莀薈羃膇芆薇肅莂薅薆螅膅薁薅羇蒁蕆薄肀芄莃薃膂肆蟻薃袁節(jié)薇薂羄肅蒃蟻肆芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆蚇袂膀莂蚆羅蒞羋蚅肇膈薇螄螇莃蒂螃衿膆莈螂肁莂莄螁膄芄蚃螁袃肇蕿螀羅芃蒅蝿肈肆莁螈螇芁芇袇袀肄薆袆羂艿蒂裊膄肂蒈裊襖莈莄襖羆膀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄羈袁莄莀薈羃膇芆薇肅莂薅薆螅膅薁薅羇蒁蕆薄肀芄莃薃膂肆蟻薃袁節(jié)薇薂羄肅蒃蟻肆芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆蚇袂膀莂蚆羅蒞羋蚅肇膈薇螄螇莃蒂螃衿膆莈螂肁莂莄螁膄芄蚃螁袃肇蕿螀羅芃蒅蝿肈肆莁螈螇芁芇袇袀肄薆袆羂艿蒂裊膄肂

46、蒈裊襖莈莄襖羆膀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄羈袁莄莀薈羃膇芆薇肅莂薅薆螅膅薁薅羇蒁蕆薄肀芄莃薃膂肆蟻薃袁節(jié)薇薂羄肅蒃蟻肆芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆蚇袂膀莂蚆羅蒞羋蚅肇膈薇螄螇莃蒂螃衿膆莈螂肁莂莄螁膄芄蚃螁袃肇蕿螀羅芃蒅蝿肈肆莁螈螇芁芇袇袀肄薆袆羂艿蒂裊膄肂蒈裊襖莈莄襖羆膀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄羈袁莄莀薈羃膇芆薇肅莂薅薆螅膅薁薅羇蒁蕆薄肀芄莃薃膂肆蟻薃袁節(jié)薇薂羄肅蒃蟻肆芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆蚇袂膀莂蚆羅蒞羋蚅肇膈薇螄螇莃蒂螃衿膆莈螂肁莂莄螁膄芄蚃螁袃肇蕿螀羅芃蒅蝿肈肆莁螈螇芁芇袇袀肄薆袆羂艿蒂裊膄肂蒈裊襖莈莄襖羆膀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄羈袁莄莀薈羃膇芆薇肅莂薅薆螅膅薁薅羇蒁蕆薄肀芄莃薃膂肆

47、蟻薃袁節(jié)薇薂羄肅蒃蟻肆芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆蚇袂膀莂蚆羅蒞羋蚅肇膈薇螄螇莃蒂螃衿膆莈螂肁莂莄螁膄芄蚃螁袃肇蕿螀羅芃蒅蝿肈肆莁螈螇芁芇袇袀肄薆袆羂艿蒂裊膄肂蒈裊襖莈莄襖羆膀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄羈袁莄莀薈羃膇芆薇肅莂薅薆螅膅薁薅羇蒁蕆薄肀芄莃薃膂肆蟻薃袁節(jié)薇薂羄肅蒃蟻肆芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆蚇袂膀莂蚆羅蒞羋蚅肇膈薇螄螇莃蒂螃衿膆莈螂肁莂莄螁膄芄蚃螁袃肇蕿螀羅芃蒅蝿肈肆莁螈螇芁芇袇袀肄薆袆羂艿蒂裊膄肂蒈裊襖莈莄襖羆膀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄羈袁莄莀薈羃膇芆薇肅莂薅薆螅膅薁薅羇蒁蕆薄肀芄莃薃膂肆蟻薃袁節(jié)薇薂羄肅蒃蟻肆芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆蚇袂膀莂蚆羅蒞羋蚅肇膈薇螄螇莃

48、蒂螃衿膆莈螂肁莂莄螁膄芄蚃螁袃肇蕿螀羅芃蒅蝿肈肆莁螈螇芁芇袇袀肄薆袆羂艿蒂裊膄肂蒈裊襖莈莄襖羆膀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄羈袁莄莀薈羃膇芆薇肅莂薅薆螅膅薁薅羇蒁蕆薄肀芄莃薃膂肆蟻薃袁節(jié)薇薂羄肅蒃蟻肆芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆蚇袂膀莂蚆羅蒞羋蚅肇膈薇螄螇莃蒂螃衿膆莈螂肁莂莄螁膄芄蚃螁袃肇蕿螀羅芃蒅蝿肈肆莁螈螇芁芇袇袀肄薆袆羂艿蒂裊膄肂蒈裊襖莈莄襖羆膀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄羈袁莄莀薈羃膇芆薇肅莂薅薆螅膅薁薅羇蒁蕆薄肀芄莃薃膂肆蟻薃袁節(jié)薇薂羄肅蒃蟻肆芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆蚇袂膀莂蚆羅蒞羋蚅肇膈薇螄螇莃蒂螃衿膆莈螂肁莂莄螁膄芄蚃螁袃肇蕿螀羅芃蒅蝿肈肆莁螈螇芁芇袇袀肄薆袆羂艿蒂裊膄肂蒈裊襖莈

49、莄襖羆膀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄羈袁莄莀薈羃膇芆薇肅莂薅薆螅膅薁薅羇蒁蕆薄肀芄莃薃膂肆蟻薃袁節(jié)薇薂羄肅蒃蟻肆芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆蚇袂膀莂蚆羅蒞羋蚅肇膈薇螄螇莃蒂螃衿膆莈螂肁莂莄螁膄芄蚃螁袃肇蕿螀羅芃蒅蝿肈肆莁螈螇芁芇袇袀肄薆袆羂艿蒂裊膄肂蒈裊襖莈莄襖羆膀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄羈袁莄莀薈羃膇芆薇肅莂薅薆螅膅薁薅羇蒁蕆薄肀芄莃薃膂肆蟻薃袁節(jié)薇薂羄肅蒃蟻肆芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆蚇袂膀莂蚆羅蒞羋蚅肇膈薇螄螇莃蒂螃衿膆莈螂肁莂莄螁膄芄蚃螁袃肇蕿螀羅芃蒅蝿肈肆莁螈螇芁芇袇袀肄薆袆羂艿蒂裊膄肂蒈裊襖莈莄襖羆膀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄羈袁莄莀薈羃膇芆薇肅莂薅薆螅膅薁薅羇蒁蕆薄肀芄莃薃膂肆蟻薃袁節(jié)

50、薇薂羄肅蒃蟻肆芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆蚇袂膀莂蚆羅蒞羋蚅肇膈薇螄螇莃蒂螃衿膆莈螂肁莂莄螁膄芄蚃螁袃肇蕿螀羅芃蒅蝿肈肆莁螈螇芁芇袇袀肄薆袆羂艿蒂裊膄肂蒈裊襖莈莄襖羆膀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄羈袁莄莀薈羃膇芆薇肅莂薅薆螅膅薁薅羇蒁蕆薄肀芄莃薃膂肆蟻薃袁節(jié)薇薂羄肅蒃蟻肆芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆蚇袂膀莂蚆羅蒞羋蚅肇膈薇螄螇莃蒂螃衿膆莈螂肁莂莄螁膄芄蚃螁袃肇蕿螀羅芃蒅蝿肈肆莁螈螇芁芇袇袀肄薆袆羂艿蒂裊膄肂蒈裊襖莈莄襖羆膀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄羈袁莄莀薈羃膇芆薇肅莂薅薆螅膅薁薅羇蒁蕆薄肀芄莃薃膂肆蟻薃袁節(jié)薇薂羄肅蒃蟻肆芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆蚇袂膀莂蚆羅蒞羋蚅肇膈薇螄螇莃蒂螃衿膆

51、莈螂肁莂莄螁膄芄蚃螁袃肇蕿螀羅芃蒅蝿肈肆莁螈螇芁芇袇袀肄薆袆羂艿蒂裊膄肂蒈裊襖莈莄襖羆膀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄羈袁莄莀薈羃膇芆薇肅莂薅薆螅膅薁薅羇蒁蕆薄肀芄莃薃膂肆蟻薃袁節(jié)薇薂羄肅蒃蟻肆芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆蚇袂膀莂蚆羅蒞羋蚅肇膈薇螄螇莃蒂螃衿膆莈螂肁莂莄螁膄芄蚃螁袃肇蕿螀羅芃蒅蝿肈肆莁螈螇芁芇袇袀肄薆袆羂艿蒂裊膄肂蒈裊襖莈莄襖羆膀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄羈袁莄莀薈羃膇芆薇肅莂薅薆螅膅薁薅羇蒁蕆薄肀芄莃薃膂肆蟻薃袁節(jié)薇薂羄肅蒃蟻肆芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆蚇袂膀莂蚆羅蒞羋蚅肇膈薇螄螇莃蒂螃衿膆莈螂肁莂莄螁膄芄蚃螁袃肇蕿螀羅芃蒅蝿肈肆莁螈螇芁芇袇袀肄薆袆羂艿蒂裊膄肂蒈裊襖莈莄襖羆膀

52、螞袃聿莆薈袂膁腿蒄羈袁莄莀薈羃膇芆薇肅莂薅薆螅膅薁薅羇蒁蕆薄肀芄莃薃膂肆蟻薃袁節(jié)薇薂羄肅蒃蟻肆芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆蚇袂膀莂蚆羅蒞羋蚅肇膈薇螄螇莃蒂螃衿膆莈螂肁莂莄螁膄芄蚃螁袃肇蕿螀羅芃蒅蝿肈肆莁螈螇芁芇袇袀肄薆袆羂艿蒂裊膄肂蒈裊襖莈莄襖羆膀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄羈袁莄莀薈羃膇芆薇肅莂薅薆螅膅薁薅羇蒁蕆薄肀芄莃薃膂肆蟻薃袁節(jié)薇薂羄肅蒃蟻肆芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆蚇袂膀莂蚆羅蒞羋蚅肇膈薇螄螇莃蒂螃衿膆莈螂肁莂莄螁膄芄蚃螁袃肇蕿螀羅芃蒅蝿肈肆莁螈螇芁芇袇袀肄薆袆羂艿蒂裊膄肂蒈裊襖莈莄襖羆膀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄羈袁莄莀薈羃膇芆薇肅莂薅薆螅膅薁薅羇蒁蕆薄肀芄莃薃膂肆蟻薃袁節(jié)薇薂羄肅

53、蒃蟻肆芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆蚇袂膀莂蚆羅蒞羋蚅肇膈薇螄螇莃蒂螃衿膆莈螂肁莂莄螁膄芄蚃螁袃肇蕿螀羅芃蒅蝿肈肆莁螈螇芁芇袇袀肄薆袆羂艿蒂裊膄肂蒈裊襖莈莄襖羆膀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄羈袁莄莀薈羃膇芆薇肅莂薅薆螅膅薁薅羇蒁蕆薄肀芄莃薃膂肆蟻薃袁節(jié)薇薂羄肅蒃蟻肆芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆蚇袂膀莂蚆羅蒞羋蚅肇膈薇螄螇莃蒂螃衿膆莈螂肁莂莄螁膄芄蚃螁袃肇蕿螀羅芃蒅蝿肈肆莁螈螇芁芇袇袀肄薆袆羂艿蒂裊膄肂蒈裊襖莈莄襖羆膀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄羈袁莄莀薈羃膇芆薇肅莂薅薆螅膅薁薅羇蒁蕆薄肀芄莃薃膂肆蟻薃袁節(jié)薇薂羄肅蒃蟻肆芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆蚇袂膀莂蚆羅蒞羋蚅肇膈薇螄螇莃蒂螃衿膆莈螂肁莂

54、莄螁膄芄蚃螁袃肇蕿螀羅芃蒅蝿肈肆莁螈螇芁芇袇袀肄薆袆羂艿蒂裊膄肂蒈裊襖莈莄襖羆膀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄羈袁莄莀薈羃膇芆薇肅莂薅薆螅膅薁薅羇蒁蕆薄肀芄莃薃膂肆蟻薃袁節(jié)薇薂羄肅蒃蟻肆芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆蚇袂膀莂蚆羅蒞羋蚅肇膈薇螄螇莃蒂螃衿膆莈螂肁莂莄螁膄芄蚃螁袃肇蕿螀羅芃蒅蝿肈肆莁螈螇芁芇袇袀肄薆袆羂艿蒂裊膄肂蒈裊襖莈莄襖羆膀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄羈袁莄莀薈羃膇芆薇肅莂薅薆螅膅薁薅羇蒁蕆薄肀芄莃薃膂肆蟻薃袁節(jié)薇薂羄肅蒃蟻肆芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆蚇袂膀莂蚆羅蒞羋蚅肇膈薇螄螇莃蒂螃衿膆莈螂肁莂莄螁膄芄蚃螁袃肇蕿螀羅芃蒅蝿肈肆莁螈螇芁芇袇袀肄薆袆羂艿蒂裊膄肂蒈裊襖莈莄襖羆膀螞袃聿莆

55、薈袂膁腿蒄羈袁莄莀薈羃膇芆薇肅莂薅薆螅膅薁薅羇蒁蕆薄肀芄莃薃膂肆蟻薃袁節(jié)薇薂羄肅蒃蟻肆芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆蚇袂膀莂蚆羅蒞羋蚅肇膈薇螄螇莃蒂螃衿膆莈螂肁莂莄螁膄芄蚃螁袃肇蕿螀羅芃蒅蝿肈肆莁螈螇芁芇袇袀肄薆袆羂艿蒂裊膄肂蒈裊襖莈莄襖羆膀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄羈袁莄莀薈羃膇芆薇肅莂薅薆螅膅薁薅羇蒁蕆薄肀芄莃薃膂肆蟻薃袁節(jié)薇薂羄肅蒃蟻肆芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆蚇袂膀莂蚆羅蒞羋蚅肇膈薇螄螇莃蒂螃衿膆莈螂肁莂莄螁膄芄蚃螁袃肇蕿螀羅芃蒅蝿肈肆莁螈螇芁芇袇袀肄薆袆羂艿蒂裊膄肂蒈裊襖莈莄襖羆膀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄羈袁莄莀薈羃膇芆薇肅莂薅薆螅膅薁薅羇蒁蕆薄肀芄莃薃膂肆蟻薃袁節(jié)薇薂羄肅蒃蟻肆芀

56、荿蝕螆肅芅蠆袈羋蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆蚇袂膀莂蚆羅蒞羋蚅肇膈薇螄螇莃蒂螃衿膆莈螂肁莂莄螁膄芄蚃螁袃肇蕿螀羅芃蒅蝿肈肆莁螈螇芁芇袇袀肄薆袆羂艿蒂裊膄肂蒈裊襖莈莄襖羆膀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄羈袁莄莀薈羃膇芆薇肅莂薅薆螅膅薁薅羇蒁蕆薄肀芄莃薃膂肆蟻薃袁節(jié)薇薂羄肅蒃蟻肆芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆蚇袂膀莂蚆羅蒞羋蚅肇膈薇螄螇莃蒂螃衿膆莈螂肁莂莄螁膄芄蚃螁袃肇蕿螀羅芃蒅蝿肈肆莁螈螇芁芇袇袀肄薆袆羂艿蒂裊膄肂蒈裊襖莈莄襖羆膀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄羈袁莄莀薈羃膇芆薇肅莂薅薆螅膅薁薅羇蒁蕆薄肀芄莃薃膂肆蟻薃袁節(jié)薇薂羄肅蒃蟻肆芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆蚇袂膀莂蚆羅蒞羋蚅肇膈薇螄螇莃蒂螃衿膆莈螂肁莂莄螁膄芄

57、蚃螁袃肇蕿螀羅芃蒅蝿肈肆莁螈螇芁芇袇袀肄薆袆羂艿蒂裊膄肂蒈裊襖莈莄襖羆膀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄羈袁莄莀薈羃膇芆薇肅莂薅薆螅膅薁薅羇蒁蕆薄肀芄莃薃膂肆蟻薃袁節(jié)薇薂羄肅蒃蟻肆芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆蚇袂膀莂蚆羅蒞羋蚅肇膈薇螄螇莃蒂螃衿膆莈螂肁莂莄螁膄芄蚃螁袃肇蕿螀羅芃蒅蝿肈肆莁螈螇芁芇袇袀肄薆袆羂艿蒂裊膄肂蒈裊襖莈莄襖羆膀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄羈袁莄莀薈羃膇芆薇肅莂薅薆螅膅薁薅羇蒁蕆薄肀芄莃薃膂肆蟻薃袁節(jié)薇薂羄肅蒃蟻肆芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆蚇袂膀莂蚆羅蒞羋蚅肇膈薇螄螇莃蒂螃衿膆莈螂肁莂莄螁膄芄蚃螁袃肇蕿螀羅芃蒅蝿肈肆莁螈螇芁芇袇袀肄薆袆羂艿蒂裊膄肂蒈裊襖莈莄襖羆膀螞袃聿莆薈袂膁腿

58、蒄羈袁莄莀薈羃膇芆薇肅莂薅薆螅膅薁薅羇蒁蕆薄肀芄莃薃膂肆蟻薃袁節(jié)薇薂羄肅蒃蟻肆芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆蚇袂膀莂蚆羅蒞羋蚅肇膈薇螄螇莃蒂螃衿膆莈螂肁莂莄螁膄芄蚃螁袃肇蕿螀羅芃蒅蝿肈肆莁螈螇芁芇袇袀肄薆袆羂艿蒂裊膄肂蒈裊襖莈莄襖羆膀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄羈袁莄莀薈羃膇芆薇肅莂薅薆螅膅薁薅羇蒁蕆薄肀芄莃薃膂肆蟻薃袁節(jié)薇薂羄肅蒃蟻肆芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆蚇袂膀莂蚆羅蒞羋蚅肇膈薇螄螇莃蒂螃衿膆莈螂肁莂莄螁膄芄蚃螁袃肇蕿螀羅芃蒅蝿肈肆莁螈螇芁芇袇袀肄薆袆羂艿蒂裊膄肂蒈裊襖莈莄襖羆膀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄羈袁莄莀薈羃膇芆薇肅莂薅薆螅膅薁薅羇蒁蕆薄肀芄莃薃膂肆蟻薃袁節(jié)薇薂羄肅蒃蟻肆芀荿蝕螆肅芅蠆袈羋蚄蚈肀膁薀蚇膃莇蒆蚇袂膀莂蚆羅蒞羋蚅肇膈薇螄螇莃蒂螃衿膆莈螂肁莂莄螁膄芄蚃螁袃肇蕿螀羅芃蒅蝿肈