物業(yè)管理風險防控分類（精華版）

1、.物業(yè)管理風險防控分類物業(yè)管理風險較多。 為了便于研究和制定不同的對策，將物業(yè)管理風險進行了分類。按風險產(chǎn)生的原因劃分， 物業(yè)管理風險可分為自然風險、社會風險（）自然風險所謂自然風險系指由于物理和實質(zhì)危險因素所導致財產(chǎn)毀損的風險，例如水災、火災、地震等。自然風險是不以物業(yè)管理企業(yè)的意志為轉(zhuǎn)移的，是處在自然狀況和客觀條件下的風險。（）社會風險社會風險系指由于個人行為的反?；虿豢深A料的集體行動所造成的風險。例如盜竊、搶劫、等。社會風險的發(fā)生將給物業(yè)管理企業(yè)服務范圍內(nèi)的業(yè)主或住戶（使用人）造成人身損害、財產(chǎn)損失。 這類風險造成的影響面極大， 也是物業(yè)管理企業(yè)最為關(guān)注的。按照風險的變化程度來劃分， 物

2、業(yè)管理風險可以分為靜態(tài)風險、動態(tài)風險（）靜態(tài)風險靜態(tài)風險系指由于自然力量的不規(guī)則變動或由于個人錯誤 所導致的風險。 這種風險將使物業(yè)管理企業(yè)在管理服務過程中遭遇危險事故（地震、火災、車禍等）發(fā)生的結(jié)果，它只有損失的機會而無獲利的機會， 通常會使物業(yè)管理企業(yè)遭受財產(chǎn)、人身及責任上的損失，有的稱之純粹風險。靜態(tài)風險一般有：企業(yè)財產(chǎn)損失風險、員工傷亡損失風險、法律責任或契約行為損失風險、員工犯罪損失風險、企業(yè)間接損失風險。（）動態(tài)風險整理范本編輯 word ！第 14 頁，共 14 頁動態(tài)風險系指由于經(jīng)濟、 社會、政治等環(huán)境以及人類的技術(shù)、組織等變動而產(chǎn)生的風險。例如：物業(yè)管理企業(yè)服務流程再造， 國

3、家頒布的服務質(zhì)量標準和收費指導價，以及國家機關(guān)法律的頒布等。這種風險將使物業(yè)管理在管理服務過程中遭遇事故發(fā)生的 結(jié)果，除了使企業(yè)有損失的機會，同時也存在獲利的機會。所以動態(tài)風險屬于投機風險。 物業(yè)管理企業(yè)動態(tài)風險一般有： 管理服務風險、財務收支風險、服務創(chuàng)新風險、政治法律風險等。按照風險形成的時間劃分， 物業(yè)管理風險可分為早期介入風險、前期管理風險、日常管理風險（）早期介入風險早期介入風險系指物業(yè)管理企業(yè)充當房地產(chǎn)前期可行性研究或規(guī)劃設計、 施工等階段的顧問工作所承擔的風險。 早期介入風險主要包括介入的風險、 項目接管的不確定帶來的風險、 專業(yè)咨詢的風險等。（）前期物業(yè)管理風險前期物業(yè)管理風險

4、系指自房屋出售之日起至業(yè)主大會的召開、業(yè)主委員會成立并與物業(yè)管理企業(yè)重新簽訂物業(yè)管理服務委托合同這段時間內(nèi)， 物業(yè)管理企業(yè)所承擔的風險。 前期物業(yè)管理風險主要包括：物業(yè)管理服務合同訂立、執(zhí)行的風險，承接查驗 階段風險， 與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)配合銷售、 各種配套設施設備完善工作中所遇到的風險等。（）日常物業(yè)管理風險日常物業(yè)管理風險系指物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會和業(yè)主委員會簽訂了物業(yè)管理服務合同之后所開展的正常服務過程中所 承擔的風險。日常物業(yè)管理風險主要包括：業(yè)主（物業(yè)使用人）違規(guī)裝飾裝修帶來的風險、物業(yè)管理服務費收繳風險、 各類物業(yè)整理范本編輯 word ！及配套使用中帶來的風險、 管理項目外包存在的

5、風險以及法律概念不清導致的風險等。按損失的形態(tài)不同而劃分， 物業(yè)管理風險可分為財產(chǎn)風險、人身風險、責任風險（）財產(chǎn)風險財產(chǎn)風險系指財產(chǎn)發(fā)生毀損、 滅失和貶值的風險， 如房屋有遭受火災、地震等損失之風險。（）人身風險人身風險系指人們因生、老、病、死而招致?lián)p失風險，如物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部員工因病死亡等帶來的風險。（）責任風險責任風險系指對于他人所遭受的身體傷害或財產(chǎn)損失應負 法律賠償責任， 或無法履行契約導致對方受損失應負的契約責任風險。如物業(yè)管理工作中由于管理服務人員的擅自離崗、缺位，導致業(yè)主家庭財產(chǎn)受損而承擔責任風險；又如高空拋物導致路人傷亡，拋物者承擔著責任風險。 按風險承擔者的不同而劃分， 物

6、業(yè)管理風險可分為物業(yè)管理企業(yè)風險、業(yè)主（使用人）風險、房地產(chǎn)開發(fā)商風險、專業(yè)分包單位風險等（） 物業(yè)管理企業(yè)風險該風險系指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中， 由于企業(yè)員工管理的缺位或服務質(zhì)量不到位而使業(yè)主 （住戶） 造成的損失而帶來的風險。（） 業(yè)主（使用人）風險該風險系指廣大業(yè)主（使用人）由于信息不對稱，對物業(yè)管理企業(yè)及物業(yè)管理內(nèi)容缺乏了解， 選擇的物業(yè)管理企業(yè)提供的服整理范本編輯 word ！務和內(nèi)容并未達到標準， 即出現(xiàn)質(zhì)價不符， 使廣大業(yè)主（使用人） 承受到精神與經(jīng)濟損失的風險。（） 房地產(chǎn)承建商風險該風險主要系指物業(yè)管理的前期介入和前期物業(yè)管理選擇的物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務并未使樓盤建設

7、及樓盤銷售達到自己預期目標而帶來的風險。（） 專業(yè)分包單位風險該風險系指物業(yè)管理企業(yè)把一些獨立的服務分給專業(yè)公司去做（例如保潔、綠化、維修、安全護衛(wèi)等）。他們面臨的風險是資金的壓力、服務質(zhì)量、價格的競爭。整理范本編輯 word ！物業(yè)管理服務風險防控及規(guī)避方式我們以物業(yè)管理企業(yè)承接一個物業(yè)管理項目的過程為例，介紹物業(yè)管理企業(yè)風險來源與防范措施：簽訂物業(yè)合同過程中風險來源：1、缺乏對另一方合同簽訂主體的資質(zhì)及資信的審查。例如， 在物業(yè)管理委托合同中; 開發(fā)商是否具有一定的資質(zhì)，是否具有良好的資信， 對以后雙方的合作有著至關(guān)重要的影響。對于這一點的重要性，現(xiàn)在的物業(yè)管理企業(yè)還是比較重視的。但是，在

8、專項管理分包合同中， 有的物業(yè)管理企業(yè)就比較忽視這個問題。例如，在與電梯維修保養(yǎng)專業(yè)公司簽訂相關(guān)合同時，如果此類公司不具備專業(yè)資質(zhì)從事承包工作， 不僅是違反法律規(guī)定， 被法律所禁止， 同時分包給沒有專業(yè)資質(zhì)的公司，物業(yè)管理企業(yè)即負有明顯的主觀過錯。 如果設備造成業(yè)主和非業(yè)主使用人的人身和財產(chǎn) 損害后果，物業(yè)管理單位將依法承擔賠償責任。2. 承諾的服務內(nèi)容和水平過高于與物業(yè)管理收費標準所對等的服務內(nèi)容和水平。物業(yè)管理企業(yè)的收費， 應當依據(jù)所提供的服務項目的不同而劃分為不同等級的收費水平。 雖然從競爭的角度出發(fā)， 同等的物業(yè)管理收費， 如果業(yè)主所享受的管理服務不同，當然業(yè)主會傾向于服務內(nèi)容和水平更

9、高的企業(yè)。但是，我們認為，物業(yè)管理企業(yè) 不能一味地不根據(jù)實際而只采取降低收費提高服務的競爭方式。 因為對企業(yè)來說， 降低收費和提高服務， 意味著經(jīng)營利潤的降低甚至虧損， 這對于本來利潤空間就低的物業(yè)管理企業(yè)，無疑是加重了經(jīng)營壓力。 同時，如果服務內(nèi)容和水平達不到對業(yè)主的承諾，物業(yè)管理企業(yè)必定將面對大量的業(yè)主投訴甚至招致訴訟，由此造整理范本編輯 word ！成的經(jīng)濟損失和負面影響對物業(yè)管理企業(yè)來說，無疑是雪上加霜。3. 合同內(nèi)容約定不明或是條款有疏漏。對此造成的風險，通過學習中華人民共和國合同法，物業(yè)管理企業(yè)一般能對此有一個較正確的認識。防范措施：1、認真審核主體資質(zhì)及資信。除了審查由合同簽訂對

10、方所提供的證件，必要時，應到相應的工商登記部門進行調(diào)查了解， 以掌握主體的詳細登記情況。2、合同約定的服務內(nèi)容與水平要與公司實際履約能力相一致。3、合同約定要具體，明確、完整，避免疏漏，避免對條文的理解出現(xiàn)歧義 ( 特別是對于時間、價格，違約金的約定要注意上述問題 ) 。4、注意免責條款的約定。如在合同中約定物業(yè)公司在以下情況時不負責承擔相關(guān)責任： 因不可抗力導致物業(yè)管理服務中斷的; 物業(yè)公司已履行合同約定義務，但物業(yè)本身固有瑕疵造成損失的， 因維修養(yǎng)護物業(yè)共用部位、共用設施設備需事先告之業(yè)主和物業(yè)使用人，暫時停水、停電、停止共用設施設備等造成損失 的; 因非物業(yè)公司責任出現(xiàn)供水、供電、供氣、

11、供熱、通訊、有線電視及其它共用設施設備運行障礙造成損失的，為維護公眾、業(yè)主、使用人的切身利益， 在不可預見情況下， 如發(fā)生煤氣泄漏、火災、水管破裂、救助人命、 協(xié)助公安機關(guān)執(zhí)行任務等突發(fā)事件， 物業(yè)公司因采取緊急措施造成相關(guān)財產(chǎn)損失的。承接物業(yè)過程中風險來源：1、物業(yè)共有部位、共有設施設備有明顯或者暗藏的質(zhì)量問整理范本編輯 word ！題。按照物業(yè)管理條例第二十八條的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共有部位、共有設施設備進行查驗。但是 在實踐中， 我們的物業(yè)管理企業(yè)往往對此不夠重視，有些企業(yè)認為物業(yè)在工程竣工時， 已經(jīng)經(jīng)過了建設單位及相關(guān)政府管理部門組織的竣工驗收， 有相關(guān)的合驗收合格

12、的證件， 查驗也只是一種形式而已。 這些驗收與物業(yè)管理企業(yè)組織的驗收，是兩種性質(zhì)完全不同的驗收， 從法律角度來看， 其后果有著不同的責任承擔主體。建設單位及相關(guān)政府管理部門的竣工驗收，如果驗收不合格，承擔責任的主體是施工單位和建設單位，而通過了此類的驗收， 承擔責任的主體就會轉(zhuǎn)為物業(yè)管理企業(yè)。實際上， 通過建設單位和相關(guān)政府管理部門的竣工驗收的物業(yè)，并不必然就是物業(yè)管理意義上完全合格的物業(yè)。 如果物業(yè)管理企業(yè)不以認真的態(tài)度對待 查驗工作， 對該驗收的項目不驗收， 對不合格的項目按照合格驗收等等，那么，本該由建設單位或者施工單位承擔的責任，轉(zhuǎn)由 物業(yè)管理企業(yè)承擔，這就增大了企業(yè)的經(jīng)營風險。2、承

13、建商或者前物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的遺留問題沒有得以處理和解決。這對于結(jié)束了前期物業(yè)管理，進入物業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)來說，是特別應當注意的問題。 在承建商或者物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間，往往有一些關(guān)于建筑質(zhì)量或者物業(yè)管理服務質(zhì)量的遺留問 題，需要在承接時得以明確責任，及時予以解決。這些遺留的問 題，應由承建商或者物業(yè)管理企業(yè)承擔責任，而且往往引發(fā)的原因是比較復雜的， 解決起來困難很多。 所以這些問題如果不在承接時得以解決 , 對承建商及物業(yè)管理企業(yè)的工作不滿的部分業(yè)主，不僅不會配合的物業(yè)管理企業(yè)開展工作，甚至有部分業(yè)主直接拒交物業(yè)管理費，這些無疑加大了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營風險。整理范本編輯 word ！防

14、范措施：1 、交接雙方應當嚴格按照標準進行驗收，驗收不合格的，雙方協(xié)商處理， 由責任單位返修， 再約定時間復檢， 直至驗收合格。2、對于遺留問題或者發(fā)生的爭議不能解決的, 向當?shù)卣康禺a(chǎn)行政主管部門進行協(xié)調(diào)解決。3、注意保存驗收資料的完整性及真實性。對于驗收資料， 建議要有交接雙方的簽字認可，以明確相關(guān)責任。實施物業(yè)管理過程中風險來源：1、對業(yè)主或者第三人在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所遭受的財產(chǎn)損失和人身傷害所承擔的風險。這里以物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的業(yè)主車輛丟失案為例進行說明。從各地法院審理的此類案件的審理結(jié)果上來看，各有不同，既有判決物業(yè)管理企業(yè)承擔對業(yè)主的賠償責任的，也有認定物業(yè)管理企業(yè)已盡到管理職責

15、而無需承擔賠償責任的。但是， 越來越多的案例， 已經(jīng)把物業(yè)管理企業(yè)在管理中， 對業(yè)主的車輛憑停車卡予以登記放行的行為， 認定為一種對車輛的保管關(guān)系， 而不是以往的只是提供車位使用的關(guān)系，這樣的關(guān)系認定， 無疑使得物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營風險增大。2、對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防事故和安全隱患所承擔的風險。3、對物業(yè)管理工作人員的工作違章違紀等失職行為所承擔的風險。近年來，屢見保安與業(yè)主發(fā)生沖突，甚至保安毆打業(yè)主的惡劣事件，這類事件，雖然直接責任人是相關(guān)工作人員，但是往往后果承擔上， 物業(yè)管理企業(yè)招致了極大的風險。 因為從法律責任的角度來說， 由員工的職務行為所導致的侵權(quán)責任， 是由企業(yè)來承擔其法律后果的。

16、防范措施：整理范本編輯 word ！物業(yè)管理服務方面的防范措施：1、提高物業(yè)管理水平，做好公共部位、公共和共用設施和設備日常和例行的檢查、維修、保養(yǎng)工作。2、對于容易發(fā)生損害的設施設備的區(qū)域，應建有相應的監(jiān)控設備，對現(xiàn)場進行監(jiān)控和錄像，定期存儲。3、維修、養(yǎng)護等應進行書面和現(xiàn)場施工記錄。4、管理要到位，同時積極面對突發(fā)事件和損害問題。消防安全工作方面的防范措施：1、承接物業(yè)時，一定要檢查物業(yè)的消防驗收情況。2、監(jiān)督業(yè)主二次裝修過程。3、做好消防設施的日常維修和養(yǎng)護。4、發(fā)生消防事故時， 物業(yè)管理單位應在第一時間報警, 并協(xié)助消防部門進行事故處理。員工管理方面的防范措施：1、明確員工招聘工作的重

17、要性。2、加強員工培訓，建設一支盡職盡責、服務優(yōu)良的員工隊伍。3、勞務合同中要明確員工對違反規(guī)章制度的行為要承擔相應責任，加強員工的責任感。其它防范措施：如購買相關(guān)的商業(yè)保險， 以分擔企業(yè)的經(jīng)營風險， 以及聘請企業(yè)的法律顧問， 對企業(yè)運作中的種種法律問題及時解決，防范風險等等行之有效的措施。整理范本編輯 word ！物業(yè)管理停車的風險防控及其防范停車管理服務已經(jīng)成為物業(yè)管理企業(yè)所提供的重要服務內(nèi)容之一。 物業(yè)管理企業(yè)提供停車管理服務， 主要義務就是在其所簽訂的停車合同約定的范圍內(nèi)，減少或是避免車輛的損壞或丟失。對于物業(yè)管理企業(yè)來說， 因停車管理而產(chǎn)生的糾紛是長期以來企業(yè)面臨的較大的風險之一。

18、那么物業(yè)管理企業(yè)在停車管理服務中都需要面對什么樣的風險， 如何防范并規(guī)避這些風險呢？本文做了詳細的論述。伴隨著物業(yè)管理市場的不斷發(fā)展，停車管理服務已經(jīng)成 為很多物業(yè)管理企業(yè)的重要工作內(nèi)容之一。物業(yè)管理企業(yè)提供停車管理服務，主要義務就是在其所簽訂的停車合同約定的范圍內(nèi)，減少或是避免車輛的損壞或滅失。對于物業(yè)管理企業(yè)來說， 因停車管理而產(chǎn)生的糾紛是長期以來企業(yè)面臨的可能賠付金額 較大的風險之一。當前，物業(yè)管理的內(nèi)容和范圍正在隨著中國城市化進程的加快、 社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展而逐步得到擴大和延伸，而停車管理服務也隨之變得更加復雜化和多樣化。一方面， 隨著購車者數(shù)量的激增，停車設施更加智能化、車位更加立體

19、化，而為之所提 供的停車管理服務也日趨專業(yè)化和精細化；另一方面， 眾多的停車管理服務的出現(xiàn)， 使得停車服務趨于完善， 同時停車服務的收費也逐漸變得公開透明。 可以毫不夸張地說， 停車服務已經(jīng)初步實現(xiàn)了市場化。 盡管市場可以有效地配置資源， 但由于市場存在著潛在的、不確定的因素，因此風險也隨之而來。那么，物業(yè)管理企業(yè)在停車管理服務中都需要面對什么樣的風險， 如何防范并規(guī)避這些風險呢？要理解停車管理服務所存在的風險， 同時進行有效的防范和規(guī)避， 就必須首先了解停車整理范本編輯 word ！合同的法律性質(zhì)， 因為停車合同的法律性質(zhì)在很大程度上決定了物業(yè)管理企業(yè)所要承擔的風險。一、停車合同的法律性質(zhì)對

20、于停車合同的法律性質(zhì)，目前主要有三種觀點：第一 種觀點認為停車合同屬于保管合同； 第二種觀點認為停車合同屬于租賃合同； 第三種觀點則認為停車合同既不是保管合同，也不是租賃合同， 而是一種混合型的合同。 暫且不論停車管理服務參與主體之間達成的協(xié)議具體屬于哪一種合同，但無論通過書面協(xié)議或是停車管理服務本身的事實來看，各主體之間的合同關(guān)系是確實存在的。那么停車合同到底屬于哪一種合同？1 、停車合同不是保管合同通俗地講， 當寄存人和保管人之間發(fā)生保管合同關(guān)系時， 首要的條件是保管物由保管人占有；其次， 約定俗成的是保管人要根據(jù)保管物的價值收取相應的保管費。但在停車管理活動中， 車主并沒有將車輛交付給物

21、業(yè)管理企業(yè)占有；而物業(yè)管理企業(yè)對各種車輛收取的費用都是相同的（除停車位置的差異），并沒有 因為車輛價值的不同而出現(xiàn)不同的服務價格。從這個角度來看， 停車合同并非保管合同。 這也就決定了物業(yè)管理企業(yè)的停車管理服務不是保管，因此，當出現(xiàn)停車管理糾紛或相應的賠償時，將 所有的停車安全風險都推到物業(yè)管理企業(yè)是不正確的。2 、停車合同不是完全的租賃合同要理解停車合同并非完全的租賃合同。 首先應該了解“租賃合同”的定義。 合同法第二百一十二條明確規(guī)定“租賃合 同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益， 承租人支付租金的合同?！睆倪@個定義的字面意思理解，出租人將停車場地租借給承租人使用， 停車合同理所當然屬于

22、租賃合同。但在停車管理服務中，出租人卻不是單一的，由于產(chǎn)權(quán)的多樣化，出租人有可能整理范本編輯 word ！是建設單位、 相關(guān)業(yè)主或者全體業(yè)主。 如果停車場地的產(chǎn)權(quán)所有人即出租人為建設單位、 相關(guān)業(yè)主或全體業(yè)主， 物業(yè)管理企業(yè)受其委托代為出租停車設施，并以自己的名義簽訂停車合同， 那么這種合同屬于租賃合同， 而物業(yè)管理企業(yè)和出租人之間則為代理 合同關(guān)系。 在停車合同為租賃合同的情況下，盡管物業(yè)管理企業(yè)不必承擔出租人的法律風險， 但卻不可逃避自身的管理失職所帶 來的管理風險；反之，建設單位、相關(guān)業(yè)主或全體業(yè)主并沒有委托物業(yè)管理企業(yè)代為出租停車設施的情況下，物業(yè)管理企業(yè)以自己的名義簽訂停車合同時，該

23、合同不能視為租賃合同。3 、停車合同是混合合同雖然停車合同既不屬于保管合同， 也不完全是租賃合同， 但從合同主體的關(guān)系看， 停車合同既有保管合同的部分特征，也有租賃合同的部分特征， 應該是一種混合型的合同。在這種特殊的合同中， 物業(yè)管理企業(yè)所要承擔的責任應該根據(jù)各方的基本的法律關(guān)系也就是民事關(guān)系來確定，即遵照合同的約定。 物業(yè)管理企業(yè)可以和停車合同中的各方主體對服務的內(nèi)容、收費的標準、權(quán)力的范圍通過合同來約定， 以確定物業(yè)管理企業(yè)應當承擔的責任。通過以上分析，我們可以發(fā)現(xiàn)，對停車合同法律性質(zhì)的不同定位，將直接決定物業(yè)管理企業(yè)所需承擔的風險。二、停車管理服務風險的防范明確了停車合同各方主體，特別是物業(yè)管理企業(yè)與其他 合同主體之間的法律關(guān)系后， 我們基本上為物業(yè)管理企業(yè)在停車管理服務中所要承擔的風險劃定了一個范圍。對于物業(yè)管理企業(yè)來說，剩下的就是自身管理風險的防范了。1 、樹立風險防范意識企業(yè)是一個非常敏感，也是一個非常脆弱的市場主體，任何一種小小的風險都可能會對企業(yè)造成不可挽回的損失。因此整理范本編輯 word ！不能在風險來臨時，才去想如何擺脫風險、而要未雨綢繆，在風 險到來之前就建立起堅固的堡壘， 將風險帶來的