當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢與走向研究(doc10頁)_New

1、當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢與走向研 究（doc 10 頁）當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢與走向建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師兼住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長謝家瑾（2005 年6 月）一、房地產(chǎn)市場發(fā)展及當(dāng)前主要問題1998年以來，各地區(qū)、各部門認(rèn)真落實(shí)國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快 住房建設(shè)的決策部署，做了大量工作。城鎮(zhèn)住房制度改革取得重大進(jìn)展，房地產(chǎn)市場體系基 本建立，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，對拉動經(jīng)濟(jì)增長、推進(jìn)城鎮(zhèn)化、改善人民生活等，都發(fā)揮 了重要作用。近兩年來，國家把房地產(chǎn)市場調(diào)控作為加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容，采取了一系列 措施。嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸和土地管理，提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例，控制城市拆遷規(guī) 模，前不久還

2、取消了個人住房貸款優(yōu)惠利率的政策。房地產(chǎn)市場調(diào)控取得了積極成效，房地 產(chǎn)開發(fā)投資、信貸和土地供應(yīng)過快增長的勢頭得到有效控制。在看到調(diào)控取得了一定成績的同時，也應(yīng)當(dāng)清醒地看到，當(dāng)前房地產(chǎn)市場區(qū)域性、結(jié)構(gòu) 性問題還十分突出。主要表現(xiàn)是：（一）房價上漲過快。當(dāng)前房價上漲的主要特點(diǎn)：一是房價漲幅為2000年以來最高， 商品房和商品住宅平均銷售價格漲幅突破兩位數(shù)，2004年分別上漲14.4%和15. 2%,今年一 季度比去年同期又分別上漲12. 5%和13.5%；二是東部地區(qū)房價漲幅最高，且有進(jìn)一步上升 趨勢；三是部分大中城市房價上漲過快，有的平均房價漲幅已連續(xù)二、三年在15%以上。據(jù) 國家統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)

3、對35個大中城市的抽樣調(diào)查，一季度商品住宅價格比去年第四季度環(huán)比 增長2. 8%。；四是房價上漲過快現(xiàn)象呈蔓延態(tài)勢，由上海、浙江、江蘇等東部沿海地區(qū)向中、 西部地區(qū)擴(kuò)展；五是商品房銷售價格上漲帶動二手房交易價格上漲，2005年一季度35個大 中城市二手住宅銷售價格上漲11. 4%。房價過快上漲，已成為社會關(guān)注的熱點(diǎn)問題。如任其 發(fā)展，將影響房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，影響宏觀經(jīng)濟(jì)和社會穩(wěn)定。（二）市場需求偏大，供求矛盾突出。房地產(chǎn)市場的供求狀況，已由前些年的需求不足, 轉(zhuǎn)變?yōu)殡A段性、結(jié)構(gòu)性需求過度擴(kuò)張。2000年以來，全國商品房銷售面積增幅連續(xù)5年大于 竣工面積增幅，其中2004年銷售面積增幅高出

4、竣工面積增幅11. 6個百分點(diǎn)。這幾年商品住 房供求差距逐步縮小，去年以來局部地區(qū)出現(xiàn)了供求緊張的狀況。今年一季度，全國商品住 宅竣工面積只有銷售面積的73%。東部地區(qū)和部分中心城市尤為突出。上海市商品住宅銷售 面積已經(jīng)連續(xù)4年大于竣工面積。商品房供不應(yīng)求，導(dǎo)致價格不斷攀升，并帶動二手房價格 上漲。一些地方拆遷規(guī)模反彈，帶來被動性住房需求上升，加劇了供求矛盾。（三）部分地區(qū)房地產(chǎn)投資增長仍然偏快。2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長28.1%,今年一 季度在去年同期較高增幅的基礎(chǔ)上又增長26. 7%,高于全社會固定資產(chǎn)投資增幅。有13個省 區(qū)市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過30%,其中6個地區(qū)超過50%,最高

5、的達(dá)到115%。（四）市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。商品房市場中，非住宅開發(fā)比例偏大，空置面積上升。商 品住宅中，中低價位、中小套型住宅供應(yīng)比例偏低。今年一季度，部分城市商品住宅供應(yīng)中, 100平方米/套以上的占總量的60%70%,有的城市高達(dá)87%。2004年全國經(jīng)濟(jì)適用住房開 發(fā)投資出現(xiàn)負(fù)增長，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由上年的6.1%下降到4.6%,有的地區(qū)甚至停 止了經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。二、存在問題的原因分析產(chǎn)生這些問題的原因是多方面的，有些是合理因素，如城鎮(zhèn)人口增長較快，居民生活水 平不斷提高，對住房需求迅速增加；土地價格上升，建筑材料價格上漲，加之商品房品質(zhì)提 高，配套設(shè)施和環(huán)境改善，商品房開發(fā)建

6、設(shè)成本增加。但是，也有許多不合理因素，最主要 的是各種投資、投機(jī)需求大量增加，部分地區(qū)市場總需求偏大，導(dǎo)致價格上漲過快，擴(kuò)大了 房地產(chǎn)開發(fā)的利潤空間，吸引了各類資金參與房地產(chǎn)開發(fā)投資和購房投資，從而使房價進(jìn)一 步上漲。（-）大量資金涌入房地產(chǎn)市場。近年來，銀行存款利率較低，股票低迷，債市盤子小, 鋼鐵、水泥、電解鋁等熱點(diǎn)行業(yè)也開始降溫，社會資金缺乏其他投資渠道。在這種情況下， 大量社會資金，如上市公司募集的資金、民間拆借資金、典當(dāng)行資金，紛紛擠向房地產(chǎn)市場。 特別是在負(fù)利率的情況下，居民個人住房貸款成本低，銀行大量資金通過住房消費(fèi)信貸轉(zhuǎn)化 為房地產(chǎn)開發(fā)資金，成為開發(fā)企業(yè)最主要的資金來源。（二）

7、國內(nèi)投資性購房和投機(jī)性炒房抬頭。一些城市房價較快上漲，社會各方面對市場產(chǎn)生較高預(yù)期，使得局部地區(qū)投資性需求迅 速擴(kuò)大，投機(jī)炒作現(xiàn)象嚴(yán)重。如曾經(jīng)活躍一時的“溫州炒房團(tuán)”、“山西炒房團(tuán)”，聚集幾百 億元資金在一些城市進(jìn)行期房的買賣。城鎮(zhèn)不少居民基于較高的房價上漲預(yù)期，也參與購房 投資。投資性購房已由原來的非住宅為主擴(kuò)展到住宅，進(jìn)一步加劇了房價過快上漲的態(tài)勢。據(jù)調(diào)查，北京市商品住宅投資性購房比例在17%左右，其中29%的房屋短期內(nèi)倒手轉(zhuǎn)讓, 23%用于出租，48%空關(guān)待沽。長三角主要城市，商品住宅銷售中投資性購房比例達(dá)到20%左 右。今年一季度，上海市成交單價超過萬元的預(yù)售住宅中，外省市居民購房面積

8、占43%；其中,溫州人占72%。（三）境外資金參與國內(nèi)房地產(chǎn)市場開發(fā)和炒作。一段時期以來，外資為賺取外匯人民 幣利差、預(yù)期匯差、房價差，紛紛進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場。2004年，房地產(chǎn)開發(fā)全部利用外資 超過實(shí)際使用外資的1/3,增幅達(dá)到34. 2%,高于整個利用外資增幅20. 9個百分點(diǎn)。今年1-2 月，江蘇、上海、廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資中利用外資分別是去年同期的6. 6、2.6、2.5倍。今 年1-2月，上海市境外居民購房規(guī)模超過40億元人民幣，比去年同期增加了 1. 5倍。（四）一些地方政府行為不規(guī)范。前幾年部分城市盲目大拆大建，帶來大量被動性住房 需求，至今尚未消化。去年一些城市拆遷安置需求一度占

9、市場商品住宅需求的一半，有的甚 至達(dá)到60%。在經(jīng)營城市、經(jīng)營土地的理念指導(dǎo)下，一些地方政府從土地收益中籌集大量城 市建設(shè)資金，抬高了土地和房地產(chǎn)市場的價格。一些地方政府還在搞不切實(shí)際的形象工程、 政績工程。（五）市場秩序比較混亂。一些開發(fā)商利用政策、市場信息不對稱與不透明，通過虛假 交易、虛假宣傳等不正當(dāng)手段，謊報(bào)商品房銷售進(jìn)度，發(fā)布不實(shí)價格信息，哄抬房價，誤導(dǎo) 市場預(yù)期。有的放慢開發(fā)和銷售進(jìn)度，囤積土地、囤積房源，人為造成市場緊張，帶來房價 短期內(nèi)非正常上漲。（六）不同利益主體相互影響，共同推動了房價上漲。隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，部 分城市政府片面強(qiáng)調(diào)“以地生財(cái)”、“經(jīng)營城市”，一些商業(yè)

10、銀行以及企業(yè)過度依賴房地產(chǎn)獲 取利潤，有房者追求房產(chǎn)升值，無房者擔(dān)心房價上漲提前入市。在多重因素的作用下，不同 利益主體相互影響，共同推動了房價非理性上漲。三、穩(wěn)定房價的意義和主要政策措施保持房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，始終是黨中央、國務(wù)院高度重視的問題。今年以來，針 對房地產(chǎn)投資規(guī)模和房價上升幅度過快的問題，國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)多次作出重要批示，溫家寶總理 在十屆人大三次會議政府工作報(bào)告中指出：“要抑制房價過快上漲勢頭”，并將此作為今 年宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)。3月27日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價格的通 知（國辦發(fā)電（2005） 8號），就加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，解決市場運(yùn)行中的突出 矛

11、盾，特別是房價上漲過快問題，提出了八項(xiàng)措施。建設(shè)部及房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控部際聯(lián)席 會議成員單位，堅(jiān)決貫徹國務(wù)院部署，密切配合，積極研究落實(shí)國辦電報(bào)的措施。4月25日，曾培炎同志在部分城市房地產(chǎn)市場及房價問題座談會上，就進(jìn)一步加強(qiáng)房地 產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)措施，聽取了地方同志的意見和建議，并發(fā)表了重要講話。曾培炎副總理 指出：“房地產(chǎn)業(yè)能否持續(xù)健康發(fā)展，事關(guān)重大。我們要以鄧小平理論和三個代表重要 思想為指導(dǎo)，全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，把穩(wěn)定房價作為當(dāng)前加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任 務(wù)來抓，切實(shí)搞好對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。要遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律，更多的采用土地、財(cái)稅、金融等 經(jīng)濟(jì)手段，加強(qiáng)市場管理和監(jiān)管，從供給和需求兩

12、方面入手，積極穩(wěn)妥地進(jìn)行調(diào)控；要重點(diǎn) 控制不合理需求，遏制投機(jī)炒房，控制投資性購房，合理引導(dǎo)住房需求；要改善住房供應(yīng)結(jié) 構(gòu)，增加中低檔商品房和廉租房供給，努力滿足城鎮(zhèn)中低收入家庭的基本住房需求；要把握 好調(diào)控的力度，防止市場大起大落，促進(jìn)房地產(chǎn)市場供求基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基 本穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展建設(shè)部會同有關(guān)部委對穩(wěn)定房價問題進(jìn)行了認(rèn)真研究，提出：當(dāng)前和今后一段時間，調(diào) 控房地產(chǎn)市場，要突出穩(wěn)定房價這個重點(diǎn)，采取積極穩(wěn)妥措施，加強(qiáng)供應(yīng)與需求的雙向調(diào)控， 側(cè)重抑制不合理需求；同時，要整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。調(diào)整供應(yīng)，重點(diǎn)是改善市場供應(yīng) 結(jié)構(gòu)，著力增加中低價位、中小套

13、型普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)；調(diào)控需求，重點(diǎn)是 遏制投機(jī)性需求，控制投資性需求，合理引導(dǎo)改善性住房需求，控制拆遷帶來的住房被動性 需求；整頓規(guī)范市場秩序，重點(diǎn)是查處違規(guī)銷售、惡意哄抬房價等行為。國務(wù)院第88次常務(wù)會議，聽取了建設(shè)部的匯報(bào)。充分肯定了建設(shè)部等有關(guān)部門前一階 段工作，明確了穩(wěn)定房價的有關(guān)政策措施。此外，還要求建設(shè)部結(jié)合推進(jìn)節(jié)能省地型住房建 設(shè)，抓緊組織制定住房建設(shè)技術(shù)導(dǎo)則，加強(qiáng)對住宅建設(shè)和消費(fèi)的引導(dǎo)；國土資源部會同有關(guān) 部門抓緊研究改革土地出讓金分配辦法，抑制部分城市政府追求短期利益，經(jīng)營土地、抬高 地價的行為；財(cái)政部、國家稅務(wù)總局會同有關(guān)部門研究完善土地增值稅的政策，提高投機(jī)

14、炒 房和炒賣土地成本，調(diào)節(jié)土地供應(yīng)方式轉(zhuǎn)軌前后土地自然增值收益。為確保中央各項(xiàng)調(diào)控政 策措施落實(shí)到位，會議決定，在有關(guān)政策出臺后，由建設(shè)部會同有關(guān)部門對部分房價上漲過 快、投資增幅較大、結(jié)構(gòu)性矛盾突出、拆遷規(guī)模反彈大的地區(qū)進(jìn)行監(jiān)督檢查，并選擇一兩個 典型地區(qū)進(jìn)行通報(bào)批評等處理。2005年5月9日，國務(wù)院辦公廳又轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部、發(fā)展改革委、財(cái)政部、國土資源部、 人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見（國辦發(fā)（2005） 26號）。 對穩(wěn)定房價采取了以下主要措施：（一）強(qiáng)化城市規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。要求各地盡快明確今明兩年普通商品住 房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目布局以及進(jìn)度

15、安排。住房價格上漲過快、中低價位普通商 品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足的地區(qū)，住宅建設(shè)要以此類項(xiàng)目為主，并在有關(guān)計(jì)劃中明確 開工、竣工面積和占住宅建設(shè)總量的比例，盡快向社會公布，穩(wěn)定市場預(yù)期。城市規(guī)劃主管 部門要根據(jù)中低價位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)需求，加快工作進(jìn)度，要優(yōu)先審查 規(guī)劃項(xiàng)目，在項(xiàng)目選址上予以保證。對中低價普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目，在供應(yīng)土地前，由城 市規(guī)劃主管部門提出規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，房地產(chǎn)主管部門會同有關(guān)部門提出住房銷售價位、套型 面積等控制性要求，并作為土地出讓的前置條件。同時，要求加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃 許可監(jiān)管。（二）加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。要求各地在嚴(yán)格執(zhí)

16、行土地利用總體規(guī)劃 和土地利用計(jì)劃的前提下，對居住用地土地價格、住房價格上漲過快的城市，適當(dāng)提高居住 用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng) 量。在土地出讓公告和合同中，要明確開工與竣工的條件和時間要求、違約責(zé)任。嚴(yán)格土地 轉(zhuǎn)讓管理，依法制止炒買炒賣土地行為。要加大對閑置土地的清理力度，切實(shí)制止囤積土地 行為。（三）調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管。運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段，加大 對投機(jī)性、投資性購房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。對個人購買普通住房不足兩年的，銷 售時按銷售額恢復(fù)征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過兩年（含兩年）的，銷售時繼續(xù)免征 營業(yè)稅。同

17、時要嚴(yán)格界定現(xiàn)行有關(guān)住房稅收優(yōu)惠政策的適用范圍，加強(qiáng)稅收征收管理。（四）加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)要加大“窗口指導(dǎo)” 力度，商業(yè)銀行要加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理，銀監(jiān)局要加大對 國有商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的檢查力度，加強(qiáng)風(fēng)險提示，嚴(yán)格控制不合理的房地產(chǎn)貸款需求， 防范貸款風(fēng)險。（五）明確享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)。對中小套型、中 低價位普通住房，在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)、信貸審核、稅收征管等環(huán)節(jié)，給予優(yōu)惠政策支持。 對享受優(yōu)惠政策普通住房的認(rèn)定，要從嚴(yán)掌握，原則上應(yīng)同時滿足以下標(biāo)準(zhǔn)：住宅小區(qū)建筑 容積率在1.0以上的住房、單套建筑

18、面積在120平方米以下的住房、實(shí)際成交價格低于同級 別土地上住房平均交易價格12倍以下的住房。各地可根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠 政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)，具體標(biāo)準(zhǔn)可在上述標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得 超過20%,并報(bào)建設(shè)部等部門備案。（六）加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，完善城鎮(zhèn)廉租住房制度。要求各地按經(jīng)濟(jì)適用住房管 理辦法和當(dāng)?shù)卣囊?guī)定，落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目招投標(biāo)制度，嚴(yán)格實(shí)行政府指導(dǎo)價，控 制套型面積和銷售對象，切實(shí)降低成本、控制開發(fā)利潤。要求把城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)情況, 納入省級政府對市（區(qū)）、縣政府工作的目標(biāo)責(zé)任制管理。各地要抓緊開展城鎮(zhèn)最低收入家 庭住房困難情況的調(diào)查，建立保

19、障對象檔案；切實(shí)落實(shí)以財(cái)政預(yù)算安排為主、多渠道籌措廉 租住房資金的規(guī)定，著力擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面。（七）切實(shí)整頓和規(guī)范市場秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為。根據(jù)中華人民共和國 城市房地產(chǎn)管理法有關(guān)規(guī)定，國務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品 房再行轉(zhuǎn)讓。實(shí)行實(shí)名制購房，推行商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上即時備案，防范私下交易行為。 嚴(yán)肅查處和嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)銷售以及不履行開工與竣工時間、 銷售價格與套型面積控制等項(xiàng)目建設(shè)要求的行為。對各類違法違規(guī)行為，房地產(chǎn)主管部門要 將其作為不良記錄，納入房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，并公開曝光。（八）加強(qiáng)市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。要

20、求各地加快建立健全市場信息系統(tǒng)， 加強(qiáng)對市場運(yùn)行情況的動態(tài)監(jiān)測，準(zhǔn)確判斷建設(shè)用地供應(yīng)、土地價格和房價變動趨勢。要求 各有關(guān)部門加強(qiáng)信息溝通與整合，適時披露土地供應(yīng)情況、房地產(chǎn)市場供求及房價、地價變 動等信息。同時加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，促進(jìn)市場理性發(fā)展。四、社會各界的反應(yīng)總體看，社會各界對意見給予高度肯定，認(rèn)為政策的出臺非常及時，通知立足 于促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會穩(wěn)定發(fā)展，立足于維護(hù)普通居民的基本住房權(quán)益，立足于以經(jīng)濟(jì)手段 調(diào)控市場，政策措施具有很強(qiáng)的針對性和指導(dǎo)性，對于遏制投機(jī)炒作行為，規(guī)范市場秩序， 穩(wěn)定住房價格將發(fā)揮積極作用。通知的出臺，已經(jīng)開始對社會各方面心理預(yù)期和行為發(fā) 生影響。（一）地方政府及主

21、管部門方面。普遍認(rèn)為，通知提出的各項(xiàng)政策措施對于鞏固宏 觀調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，維護(hù)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行和社會經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展具有重 要意義。同時也比較關(guān)注以下幾個問題：一是部分中西部省市擔(dān)心，本次調(diào)控提出的“突出 重點(diǎn)、分別對待，因地制宜、分類指導(dǎo)”的原則在執(zhí)行中可能會出現(xiàn)一刀切、急剎車，使當(dāng) 地處于發(fā)展上升期的房地產(chǎn)市場受到影響。二是一些中小城市擔(dān)心政策貫徹落實(shí)中層層加 碼，致使地方自主性很少，操作空間很小，導(dǎo)致調(diào)控方向和效果的偏差。三是一些地方主管 部門認(rèn)為通知的有關(guān)調(diào)控措施還需進(jìn)一步細(xì)化和明確，否則難以落到實(shí)處。（二）消費(fèi)者方面。一是普通消費(fèi)者對穩(wěn)定房價措施表示歡迎。據(jù)天津市抽樣調(diào)

22、查，75% 的消費(fèi)者認(rèn)為調(diào)控能使其得到實(shí)惠，購房心態(tài)趨于穩(wěn)定。二是一部分消費(fèi)者認(rèn)為房價會降， 故等待觀望、持幣待購。少數(shù)房屋持有者擔(dān)心房價大幅下降，手中房子貶值。三是一些消費(fèi) 者擔(dān)心出現(xiàn)“上有政策、下有對策”，中央政策得不到落實(shí)或者執(zhí)行中出現(xiàn)偏差。（三）開發(fā)商方面。大多數(shù)開發(fā)商認(rèn)為，調(diào)控措施對大幅攀升的房價會產(chǎn)生一定的抑制 作用，但由于成本推動、需求拉動、政策作用滯后效應(yīng)等因素的影響，今明兩年房價還將穩(wěn) 中有升。不同區(qū)域的開發(fā)商對調(diào)控措施的敏感度差異較大，沿海地區(qū)及一些房價上漲較快城 市的開發(fā)商比較敏感。不同類型的開發(fā)商對調(diào)控措施反應(yīng)的表現(xiàn)也不同。部分實(shí)力較強(qiáng)的開 發(fā)商反應(yīng)較為積極，已開始調(diào)整

23、戰(zhàn)略、謹(jǐn)慎投資，或靜觀其變，等待具體措施出臺后再做決 定；部分實(shí)力較弱的開發(fā)商則擔(dān)心被淘汰出局。也有少數(shù)開發(fā)商心存疑慮：一是擔(dān)心矯枉過 正，或者地方在執(zhí)行國家政策時搞“一刀切”，“下猛藥”，把握不好力度，導(dǎo)致房價大落。 二是有些開發(fā)商的觀望心態(tài)加重，有的加快了在建、在銷售項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度，準(zhǔn)備暫停新開 項(xiàng)目；三是專事開發(fā)高檔住宅的一些開發(fā)商壓力較大，擔(dān)心項(xiàng)目的銷售前景。（四）專家學(xué)者方面。專家學(xué)者普遍認(rèn)為，目前的調(diào)控，中央重視、社會各界關(guān)心，已 出臺的各項(xiàng)政策措施科學(xué)、合理，調(diào)控時機(jī)合適。在各項(xiàng)政策措施作用下，房價將趨于穩(wěn)定。 但調(diào)控效果需要一段時間才能顯現(xiàn)出來。少數(shù)專家持謹(jǐn)慎態(tài)度，認(rèn)為調(diào)控政策

24、能不能達(dá)到預(yù) 期，關(guān)鍵在于政府的決心和相關(guān)措施的落實(shí)。五、市場發(fā)展態(tài)國辦發(fā)明電20058號文件和國辦發(fā)200526號文件發(fā)布后，各地采取了相應(yīng)調(diào)控措施, 政策的綜合效應(yīng)正在顯現(xiàn)。從22個城市房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)反饋的數(shù)據(jù)分析看，5月份以來 各地房地產(chǎn)市場運(yùn)行基本平穩(wěn)，并已出現(xiàn)積極變化。（一）商品住宅價格上漲趨緩，部分城市有所下降。5月16-22日一周，北京、重慶、南 京、武漢等11城市商品住房平均價格與上周環(huán)比開始出現(xiàn)負(fù)增長。上海市商品住宅價格4 月份環(huán)比上漲0.5%；進(jìn)入5月份以來，周環(huán)比分別上漲0.26%、0.49%、0. 91%,漲幅已明 顯超緩。南京市兩個規(guī)模較大的在售樓盤銷售均價分別由

25、四月中下旬的5514元/平方米、6267 元/平方米下調(diào)為5073元/平方米、5603元/平方米，降幅分別為8. 0%、10.6%。（二）商品住房成交量明顯下降，二手住房交易量增加。多數(shù)城市商品住房日平均成交 量比4月份明顯下降，其中上海、杭州、北京、南昌、廈門等城市下降了 20%以上。上海市 5月16-22日一周成交13. 9萬平方米，與上周環(huán)比下降21. 8%,與前四個月周平均成交量相 比下降68. 2%。與此同時，由于6月1日起將執(zhí)行調(diào)整營業(yè)稅政策，國辦發(fā)2005126號文件下發(fā)后，多 數(shù)城市二手住房日平均成交量明顯增加。5月份，南昌、武漢、長沙等城市日平均成交量比 4月份增長了 20%

26、以上。上海市二手房日平均成交量約840套，恢復(fù)到去年同期水平；杭州 市二手房日平均成交量約70套，比4月份略有上升，比3月份則上升了 54%。廣州市由平時 的每天280套左右增加到每天近700套，深圳市也比平時增加了 30%。部分城市出現(xiàn)已經(jīng)購 房且入住的居民，近日紛紛前來辦理權(quán)屬登記手續(xù)的現(xiàn)象，主要也是基于稅收政策的變化。（三）遏制投機(jī)炒作效果初步顯現(xiàn)。調(diào)控政策出臺后，投機(jī)投資性購房反映最為敏感。 成都市在國辦發(fā)2005126號文件公布后的兩天內(nèi)，預(yù)購商品房退房198套。4月份以來，杭 州市新開盤的項(xiàng)目以往“三個買家搶一套房”的局勢已轉(zhuǎn)化為“三個賣家搶一個客戶”，即 便是位于市中心的高品質(zhì)項(xiàng)

27、目，眾人排隊(duì)購房的場面不再顯現(xiàn)。各地普遍反映，進(jìn)入5月份 以來，二手房掛牌量明顯增加，掛牌價開始下調(diào)。如杭州市某大型中介公司四月份每周掛牌 房源在400套，是去年同期的4倍；5月份進(jìn)一步呈增長態(tài)勢，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過去年同期，而掛牌 一段時間未能成交后，掛牌價開始下調(diào)。蘇州市反映，部分原準(zhǔn)備短期轉(zhuǎn)手住房的投資者， 開始轉(zhuǎn)向長期出租?？偟目?，國辦發(fā)2005126號文件下發(fā)以來，市場心理預(yù)期已發(fā)生較大變化。投資性購房 短期內(nèi)明顯減少，投機(jī)性購房得到一定程度的遏制。但上述調(diào)控效果還只是初步的，市場發(fā)展態(tài)勢的變化更多地反映的還只是心理預(yù)期的變 化，房價漲幅總體上還處于高位。下一步關(guān)鍵是要把各項(xiàng)調(diào)控措施真正落到實(shí)

28、處，以穩(wěn)定市 場預(yù)期，不斷鞏固和發(fā)展調(diào)控效果。此外，在繼續(xù)關(guān)注東部沿海地區(qū)和一些中心城市房價變 化的同時，也要關(guān)注中西部地區(qū)出現(xiàn)的新情況、新問題及其發(fā)展走勢，加強(qiáng)分類指導(dǎo)。六、當(dāng)前主要工作（一）認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會文件精神，全面落實(shí)各項(xiàng)調(diào)控政策房地產(chǎn)市場與住房問題密切相關(guān)，既是經(jīng)濟(jì)問題，又是社會問題。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大、 帶動力強(qiáng)，與要素市場以及商品市場有密切關(guān)系，房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，關(guān)系到宏觀經(jīng) 濟(jì)的穩(wěn)定，關(guān)系到居民住房問題的解決。正確認(rèn)識當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，及時采取有效措施, 解決出現(xiàn)的突出問題，對于鞏固和發(fā)展宏觀調(diào)控成果，保持國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，具有重 要意義。為此，必須按照中央要求，把解決

29、房地產(chǎn)投資規(guī)模和價格上升幅度過大的問題，作 為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一個突出任務(wù)?；驹瓌t是，積極穩(wěn)妥，把握力度；突出重點(diǎn)，區(qū)別 對待；因地制宜，分類指導(dǎo)；強(qiáng)化法治，加強(qiáng)監(jiān)管。重點(diǎn)是要遏制投機(jī)性需求，控制投資性 需求，限制拆遷造成的被動性需求，引導(dǎo)合理的住房消費(fèi)。具體措施已經(jīng)明確，要切實(shí)認(rèn)真 貫徹，既要解決當(dāng)前存在的突出問題，又要防止大起大落。要把思想和行動統(tǒng)一到中央對當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢的判斷上來，統(tǒng)一到加強(qiáng)宏觀調(diào)控、 切實(shí)穩(wěn)定住房價格的決策部署上來，統(tǒng)一到樹立和落實(shí)科學(xué)的發(fā)展觀和正確的政績觀上來。（二）強(qiáng)化城市規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)切實(shí)做好普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)工作，對改善住房供應(yīng)結(jié)

30、構(gòu)、穩(wěn)定住房價格 具有重要作用。各地要完善住房供應(yīng)政策，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理，增加普通商品 住房供應(yīng)，逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房。各級建設(shè)（房地產(chǎn)、規(guī)劃）主管部 門要會同有關(guān)部門盡快提出今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)規(guī)模；明年的項(xiàng)目 要納入近期建設(shè)規(guī)劃，做出具體的進(jìn)度安排。去年以來，住房價格上漲幅度超過兩位數(shù)的市 縣，近期居住項(xiàng)目安排要以中低價位、中小套型普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目為主，按 照控制性詳細(xì)規(guī)劃要求，明確年度的開工、竣工面積和占住房建設(shè)總量的比例，及時向社會 公布，接受公眾監(jiān)督，穩(wěn)定市場預(yù)期。對近期已安排的中低價位普通商品住房項(xiàng)目，城市規(guī)劃主管部門

31、要抓緊辦理規(guī)劃審批手 續(xù)，加快工作進(jìn)度。土地供應(yīng)前，房地產(chǎn)主管部門要主動會同有關(guān)部門及時提出住房銷售價 位、套型面積等控制性要求，確保其作為土地出讓前置條件的規(guī)定得到落實(shí)；要合理確定供 應(yīng)對象，保證中低價位、中小套型住房的有效供應(yīng)，滿足中低收入家庭住房需求。城市規(guī)劃主管部門要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃許可監(jiān)管，配合國土資源部門做好對閑 置土地的清理工作。對已經(jīng)規(guī)劃許可但2年仍未開工的住房項(xiàng)目，要再次進(jìn)行規(guī)劃審查，責(zé) 成項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位對未能開工的原因作出說明。對沒有正當(dāng)理由不開工建設(shè)的，要督促其 盡快開工；對違反規(guī)劃許可的，要堅(jiān)決予以撤銷。嚴(yán)禁借規(guī)劃再次審查之際，擅自變更控制 性詳細(xì)規(guī)劃規(guī)定的各

32、項(xiàng)控制指標(biāo)。省、自治區(qū)建設(shè)廳、直轄市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門要加強(qiáng)對各 市（區(qū)）、縣執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查。（三）整頓規(guī)范市場秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為當(dāng)前一些地方出現(xiàn)的投機(jī)炒房行為，是造成住房價格過快上漲、市場秩序混亂的重要原 因。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的有關(guān)規(guī)定，國務(wù)院決定禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù) 售商品房再行轉(zhuǎn)讓。同時，實(shí)行實(shí)名制購房，推行商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上即時備案。各地房 地產(chǎn)主管部門要堅(jiān)決貫徹執(zhí)行國務(wù)院關(guān)于禁止期房轉(zhuǎn)讓的決定，認(rèn)真組織實(shí)施，在預(yù)售合同 備案、房屋權(quán)屬登記等環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)。直轄市、計(jì)劃單列市、省會城市和住房價格上漲過快 的重點(diǎn)城市，今年6月底前要基本實(shí)現(xiàn)商品房預(yù)銷售合同

33、網(wǎng)上即時備案，其他有條件的市縣 也要抓緊推進(jìn)這項(xiàng)工作。繼續(xù)抓好房地產(chǎn)市場專項(xiàng)整治工作。要會同工商、物價、國土資源等部門完善整治工作 方案，嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的市場準(zhǔn)入，加強(qiáng)資質(zhì)核準(zhǔn)及日常監(jiān)管工作。未取得 相應(yīng)資質(zhì)的，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)和中介活動。要依法嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售等行為。重點(diǎn) 查處虛構(gòu)買賣合同，囤積房源；發(fā)布虛假廣告，提供不實(shí)價格和銷售進(jìn)度信息，惡意哄抬房 價，誘騙消費(fèi)者爭購；以及炒買炒賣和囤積土地，違反規(guī)劃及控制性要求的行為。其不良行 為要記錄房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案。對一些情節(jié)嚴(yán)重、性質(zhì)惡劣的典型案例，要會同有關(guān)部門及 時督查督辦，并公開予以曝光。（四）抓緊制定享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)稅收調(diào)整政策省、自治區(qū)建設(shè)廳、直轄市建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門要依據(jù)通知規(guī)定的條件，從合 理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)、大力發(fā)展節(jié)能省地型住宅、鼓勵中小套型中低價位普通住房建設(shè)出 發(fā)，會同有關(guān)部門抓緊研究提出當(dāng)?shù)叵硎軆?yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)省、自治區(qū)、直 轄市人民政府批準(zhǔn)后，確保今年5月31日前公布執(zhí)行。具體標(biāo)準(zhǔn)制定中，要根據(jù)本地實(shí)際, 從嚴(yán)掌握，不得突破通知的有關(guān)規(guī)定。指導(dǎo)督促各地嚴(yán)格執(zhí)行國家稅務(wù)總局等三部門聯(lián) 合下發(fā)的國稅發(fā)20