針對(duì)全區(qū)城中村改造工作的調(diào)研報(bào)告(doc14頁)正式版

1、關(guān)于全區(qū)城中村改造工作的調(diào)研報(bào)告西固區(qū)人大常委會(huì)城建工作委員會(huì)（2009 年 11 月 18 日 ）主任、各位副主任、各位委員：根據(jù)區(qū)人大常委會(huì)2009 年工作安排， 10 月 14日至 20 日，區(qū)人大常委會(huì)組成調(diào)研組，在區(qū)政府常務(wù)副區(qū)長楊盛泉同志的陪同下， 對(duì)我區(qū)城中村改造工作進(jìn)行了全面深入的調(diào)研。 調(diào)研組深入到每個(gè)已開建安置點(diǎn)實(shí)地察看，并聽取城改辦和開發(fā)商的書面匯報(bào)， 進(jìn)行座談。 10 月 20 日召開了由區(qū)城改辦、 西固國土資源分局、區(qū)社保局等相關(guān)部門、 3 個(gè)街道、 8 個(gè)行政村和涉及的部分企事業(yè)單位代表參加的專題座談會(huì)。 通過調(diào)研， 對(duì)我區(qū)城中村改造工作的進(jìn)展情況及存在的困難和問題

2、有了較為全面的了解， 并提出了相關(guān)的意見和建議。 現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：一、基本情況（一） 、基礎(chǔ)工作。 2006 年 5 月，我區(qū)按照市委、市政府關(guān)于全市城中村改造文件精神， 及時(shí)成立了西固區(qū)城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組， 設(shè)立了區(qū)城中村改造辦公室， 制定下發(fā)了城中村改造各項(xiàng)實(shí)施方案和細(xì)則， 通過各種途徑開展了廣泛深入的宣傳動(dòng)員， 并確定小坪村和西固村作為試點(diǎn)村。 我區(qū)納入全市城中村改造范圍的共有 8 個(gè)行政村，總戶數(shù)6817 戶（不含居民戶） ，總?cè)丝?19269 人（不含居民） ，總住宅面積133 萬平方米，總占地面積11647.13 畝。在總占地面積中：陳官營村1693.19 畝、 新灘村

3、2458.11 畝、 東灣村 1241.13 畝、小坪村 1018.81 畝、西固村1417.11 畝、四季青村1947.79 畝、桃園村1310.19 畝、寺兒溝村560.8 畝；建設(shè)用地 6011.15 畝、農(nóng)用地5269.49 畝、未利用地366.49 畝；西固?hào)|西路以南占地2195 畝，以北占地9452 畝；綠地 4312 畝，道路和公共設(shè)施2887 畝，13 個(gè)村民安置點(diǎn) 764.45 畝，其它可利用土地畝3683.55 畝。 2007 年 6 月 30 日前，全面完成了戶籍轉(zhuǎn)性、 撤村建居等工作， 共有 5 個(gè)村完成了集體經(jīng)濟(jì)改制。三年來，對(duì)2423 名城中村農(nóng)民進(jìn)行了短期就業(yè)技能

4、免費(fèi)培訓(xùn)。城中村改造土地轉(zhuǎn)性工作，按照相關(guān)法律規(guī)定，須以“征用”方式分年度分批次經(jīng)國務(wù)院、省、市三級(jí)審批。 三年來， 基本完成或正在辦理用地手續(xù)三宗。 2007年對(duì)陳官營村270.4 畝、小坪村11.16 畝、西固村197.44 畝，共計(jì) 479 畝的集體土地農(nóng)用地進(jìn)行轉(zhuǎn)用申 報(bào)， 已獲國務(wù)院和省國土資源廳批準(zhǔn)， 尚待市政府完成供地手續(xù)后辦理土地使用證。 2008 年對(duì)小坪村代家河灣和新灘村共計(jì) 552 畝集體土地農(nóng)用地進(jìn)行轉(zhuǎn)用申報(bào)，因相關(guān)的費(fèi)用沒有上繳，省國土資源廳至今沒有批準(zhǔn)。2009 年已上報(bào)用地計(jì)劃 331 畝， 分別是西固村6 號(hào)地塊、 7 號(hào)地塊、 13 號(hào)地塊、西固村西部市場、陳

5、官營10 號(hào)地塊、小坪村經(jīng)濟(jì)適用房、東灣村鴻安石材市場等 7 個(gè)項(xiàng)目用地，已上報(bào)國務(wù)院待批。目前， 13 個(gè)村民安置點(diǎn)地塊的地形圖測量已經(jīng)全部完成。市規(guī)劃局已發(fā)放了 11 個(gè)地塊選址意見書，其中10 個(gè)地塊的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，并對(duì)8 、 11 、 16號(hào)地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案又進(jìn)行了修改完善， 已上報(bào)市規(guī)劃局。（二） 、招商引資及改造項(xiàng)目進(jìn)展情況 。 市、區(qū)政府通過蘭州日?qǐng)?bào) 、市區(qū)政府網(wǎng)站和蘭洽會(huì)等途徑積極開展城中村改造項(xiàng)目的宣傳推介， 已有五個(gè)項(xiàng)目開建或簽訂了投資開發(fā)協(xié)議。 （一） 2007 年 12 月 10 日與甘肅鴻安集團(tuán)簽訂了 8 號(hào)地塊開發(fā)協(xié)議， 用于安置西固村 355 戶村民和

6、17 家國有單位。規(guī)劃總建筑面積285845 平方米，總投資約 5.15 億。一期工程建設(shè)規(guī)劃 27000 平方米，其中已建成7903 平方米， 2009 年9 月上旬開工 16997 平方米并已完成井樁工程。 （二）2007 年 9 月 26 日與甘肅宏利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司分別簽訂了西部市場安置樓和 13 號(hào)地塊（麗都家園）開發(fā)協(xié)議，用于安置1 5家商戶和西固村民。西部市場安置樓于 2007 年 10 月 29 日開工建設(shè)， 規(guī)劃總建筑面積16000 平方米，總投資約 3000 萬元，目前，基本具備交工入住條件。 13 號(hào)地塊（麗都家園） ,于 2008 年 4月 11 日開工建設(shè)， 規(guī)劃總

7、建筑面積35209 平方米， 總投資約 9000 萬元，目前已完成封頂工程，進(jìn)入裝飾裝修及安裝階段。 （三） 2008 年 8 月 8 日與甘肅地天泰房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了 11 、 16 號(hào)地塊（荔昌陶瓷市場北區(qū)）開發(fā)協(xié)議，用于安置小坪村村民243 戶。規(guī)劃設(shè)計(jì)總建筑面積401900 平方米，總投資7.24 億元。一期工程建設(shè)規(guī)劃 50000 平方米， 已于 2009 年 8 月 1日開工，目前，正在基礎(chǔ)施工階段。 （四） 2008 年 7月 8 日， 與江蘇省儀征市中宏基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了 4、 5、 6、 7、 12 號(hào)地塊開發(fā)協(xié)議。規(guī)劃設(shè)計(jì)總建筑面積 569204 平方米， 總投資

8、約 10.25 億元， 安置西固村、四季青村、寺兒溝村村民1011 戶 188457 平方米， 村集體企業(yè) 14168 平方米， 國有單位 23 家 59726平方米。目前已經(jīng)完成總體設(shè)計(jì)規(guī)劃。 （五） 2008 年 7月 23 日和武漢大陸橋投資開發(fā)有限公司簽訂了陳坪街道新灘和東灣村的整體打包開發(fā)協(xié)議。2006 年我區(qū)被市政府評(píng)為城中村改造“先進(jìn)單位” 。 2008 年區(qū)城改辦被區(qū)委、區(qū)政府評(píng)為城建城管“先進(jìn)單位” 。二、存在的問題四年來，區(qū)政府與相關(guān)的職能部門、街道和村（社區(qū)） 為我區(qū)城中村改造做了大量艱苦細(xì)致、攻堅(jiān)破難的工作， 取得了較大成績， 在實(shí)踐中也摸索出了一些成功的經(jīng)驗(yàn)，調(diào)研組給

9、予了充分肯定。但是，也發(fā)現(xiàn)還存在一些亟待解決的實(shí)際困難和突出問題， 主要是： 審批手續(xù)滯后；拆遷戶量大面廣，拆遷與安置困難多，拖垮開發(fā)商；少數(shù)“釘子戶”難以拔除；拆遷戶社會(huì)保障不落實(shí)等等， 如不很好地解決， 勢必造成下一步城中村改造工作陷入舉步維艱的境地。 這些問題需要在今后工作中認(rèn)真研究解決。1 、土地變性難。一是審批難。市政府關(guān)于城中村改造的實(shí)施方案規(guī)定， 城中村集體所有土地， 將依法一次性轉(zhuǎn)為國有土地。 但因受國土資源部轉(zhuǎn)用土地面積控制指標(biāo)的限制，只能分年度分批次審批，另一方面，征用審批手續(xù)繁雜，耗時(shí)長，進(jìn)度慢，規(guī)定時(shí)間內(nèi)無法完成所有土地的轉(zhuǎn)性工作。二是相關(guān)費(fèi)用未能及時(shí)繳納。向省國土資源

10、廳報(bào)批項(xiàng)目用地手續(xù)時(shí)， 需要繳納新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)（5 6元/平方米）和耕地復(fù)墾費(fèi)（1。元/平方米），在費(fèi)用沒有繳完的情況下，省上的用地手續(xù)就辦不下來（如小坪村代家河灣和新灘村5 5 2畝土地轉(zhuǎn)用手續(xù)相關(guān)費(fèi)用 2430 多萬元尚未繳納） 。三是部分集體土地權(quán)屬不清。 鄰村之間、 集體土地與國有土地之間存在不同程度的爭議，部分小爭議已協(xié)調(diào)解決，目前還有新灘與東灣的爭議未協(xié)商好， 影響到用地手續(xù)上報(bào)進(jìn)程。2、土地開發(fā)項(xiàng)目手續(xù)辦理難。鑒于市上對(duì)于城中村改造的用地未拍賣出讓， 因此土地使用、 規(guī)劃、 拆遷、施工、產(chǎn)權(quán)、銷售等各類后續(xù)法定手續(xù)就無法辦理。對(duì)此開發(fā)商、監(jiān)理公司和建設(shè)單位顧慮重重： 未招

11、標(biāo)的地塊對(duì)外招標(biāo)難度大；已招標(biāo)的地塊，如 4 、 5、 6 、 7 、12 號(hào)地塊拆遷難度大；已建好的如西部市場安置樓和13 號(hào)地塊驗(yàn)收、出售難度大。在調(diào)研中，宏基房地產(chǎn)公司就是因?yàn)椴疬w拖延時(shí)間長而無可奈何地表示， 如再拖延下去，損失巨大，只能撤資。同時(shí)由于沒有法定手續(xù)和協(xié)調(diào)不到位等原因， 在建設(shè)過程中， 仍存在一些市、區(qū)職能部門借機(jī)執(zhí)法干預(yù)的現(xiàn)象。3、拆遷安置難。一是法律手續(xù)滯后。我區(qū)所有城中村改造項(xiàng)目至今都未辦理拆遷許可證， 因而拆遷缺乏法律依據(jù)，遇到釘子戶的問題就不好解決。二是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低。 村民普遍反映蘭州市2006 年 4 月份以前制定的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與現(xiàn)今建筑成本差距較大，尤其認(rèn)為對(duì)

12、三層及三層以上的樓層補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)更偏低， 給拆遷工作帶來很大困難。 但也存在個(gè)別拆遷戶漫天要價(jià)的現(xiàn)象。 三是過渡補(bǔ)助費(fèi)偏低。按照規(guī)定，拆遷戶自行過渡的，每戶每月發(fā)放600元過渡補(bǔ)助費(fèi)。此標(biāo)準(zhǔn)與西固現(xiàn)今租房實(shí)際差距較大， 使得村民對(duì)拆遷工作配合不積極。 四是回遷安置不及時(shí)。 釘子戶的存在， 嚴(yán)重影響 8 號(hào)地塊和 11 、 16 號(hào)地塊的建設(shè)工期進(jìn)度，必將造成已拆遷戶不能按期回遷，并對(duì)未拆遷戶的拆遷產(chǎn)生負(fù)面影響， 形成社會(huì)不穩(wěn)定的潛在因素。五是國有單位拆遷成本增加。 一些國有單位由于一部分房產(chǎn)已經(jīng)出售， 一部分房屋用于出租以解決職工的工資問題，造成拆遷成本增加，拆遷困難較大。六是村民過渡困難。我區(qū)實(shí)

13、行的是村民自行過渡方式， 存在過渡費(fèi)用高、 房屋比較難找等問題。這些問題在一定程度上也影響了拆遷工作。4、社會(huì)保障落實(shí)難。一是“以土地?fù)Q保障”的原則落實(shí)難。根據(jù)市上確定的“以土地?fù)Q保障”原則，養(yǎng)老保險(xiǎn)按征地后政府、 集體、 個(gè)人分別承擔(dān) 30% 、 50% 、20% 的原則籌資。 但在實(shí)際工作中， 會(huì)遇到一些特殊情況：部分無地村民無法繳納個(gè)人承擔(dān)的 20 ，集體承擔(dān)的 50 也無處列支；部分有地人員的征地安置費(fèi)不夠抵交養(yǎng)老保險(xiǎn)中個(gè)人承擔(dān)的 20 。二是已轉(zhuǎn)制的村民有關(guān)保障政策、措施落實(shí)不到位。調(diào)研中，村民普遍反映，無形改造只是停留在將農(nóng)業(yè)戶口變?yōu)榫用駪艨诘膶用?，?shí)際上并未完全享受到與城市居民同

14、等的社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)、 醫(yī)療保險(xiǎn)等待遇， 但他們?cè)瓉硐硎艿囊恍┐?，如農(nóng)村計(jì)劃生育、 家電下鄉(xiāng)、 農(nóng)村大學(xué)生就業(yè)等優(yōu)惠政策已經(jīng)取消或即將取消。三是“農(nóng)轉(zhuǎn)非”人員再就業(yè)路子不寬。 列入城中村改造范圍內(nèi)的大部分村民長年從事農(nóng)業(yè)勞動(dòng)， 其適應(yīng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的意識(shí)和習(xí)慣短期內(nèi)很難轉(zhuǎn)變，同時(shí)又沒有其他特長，失去土地后，再就業(yè)路子很 窄。 不少村民改造前的收入主要來自房屋出租， 拆遷安置后， 這部分收入將明顯減少或消失， 生活水平明顯比以前下降，對(duì)城中村改造存在抵觸情緒。5、個(gè)別村集體經(jīng)濟(jì)改制進(jìn)展困難。陳官營村村民對(duì)選出的董事會(huì)成員不認(rèn)可， 新灘村村民對(duì)選出的股民代表不認(rèn)可， 造成至今還未完成集體經(jīng)濟(jì)改制。 小坪村

15、在原清產(chǎn)核資的基礎(chǔ)上， 因資產(chǎn)是負(fù)數(shù)， 無法完成股份量化。三、意見和建議1 、強(qiáng)化宣傳和思想工作。區(qū)、街、村要繼續(xù)加強(qiáng)城中村改造法律法規(guī)、 方針政策的宣傳教育， 繼續(xù)開展深入細(xì)致的思想發(fā)動(dòng)和解釋說服工作， 尤其在轉(zhuǎn)變農(nóng)民思想觀念上多下功夫， 不斷強(qiáng)化農(nóng)民對(duì)政府城中村改造工作的充分理解和支持。2、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，研究對(duì)策。城中村改造是一場深刻的利益關(guān)系的變革，既具有城市發(fā)展的必要性、緊迫性，也具有實(shí)施操作的復(fù)雜性和艱巨性。 城中村改造仍處在不斷探索階段，既要依法依規(guī)辦事，又要體現(xiàn)“以人為本” 的理念。建議區(qū)政府城中村改造領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)要對(duì)三年來城中村改造的現(xiàn)狀和問題， 特別是對(duì)區(qū)上職能范圍內(nèi)的問題， 要做全

16、面、 深透、 務(wù)實(shí)的調(diào)查研究和思考分析，理清原因，明確思路，制定有效的對(duì)策和措施，破解難題，化解矛盾，著力推進(jìn)。3 、 積極反映西固特殊區(qū)情， 爭取調(diào)整完善有關(guān)政策。我區(qū)城中村改造中遇到的主要困難和問題， 一方面與市上既定的統(tǒng)一政策和市屬相關(guān)部門的職能有關(guān)； 另一方面與西固的特殊區(qū)情有關(guān)： 西固區(qū)是工業(yè)區(qū)， 存在污染嚴(yán)重、 土地等級(jí)低和開發(fā)的土地大多位于石化企業(yè)周邊等高危區(qū)域， 不宜建安置樓和商品樓， 致使我區(qū)的土地開發(fā)利用價(jià)值、 預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益和直接用于安置及商品房開發(fā)的土地面積明顯低于近郊其他三個(gè)區(qū)。因此， 區(qū)上要通過各種渠道向市上主動(dòng)積極反映西固的特殊區(qū)情，建議市政府從西固實(shí)際出發(fā)，調(diào)整補(bǔ)

17、充相關(guān)政策規(guī)定，給予必要的政策傾斜 （如明確土地出讓政策， 適當(dāng)調(diào)整容積率， 配套完善土地?fù)Q保障政策和補(bǔ)貼社保資金等） 。4、加強(qiáng)協(xié)調(diào)，解決制約性難題。政府要進(jìn)一步加強(qiáng)與市上規(guī)劃、土地、拆遷、建設(shè)等相關(guān)部門的協(xié)調(diào)，及本區(qū)各部門、單位之間的協(xié)調(diào)，盡早辦齊土地、規(guī)劃、拆遷等相關(guān)法定手續(xù)，為開發(fā)項(xiàng)目多做服務(wù)、支持、保護(hù)工作，緩解招商引資、拆遷、改造等的困難和阻力，增強(qiáng)實(shí)施的權(quán)威性與合法性。5、統(tǒng)籌各方利益，做好拆遷安置工作。在拆遷安置工作中要做好與 物權(quán)法 的銜接、 宣傳和落實(shí)工作，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)處理好農(nóng)民、國有單位和開發(fā)商等各方利益，力爭做到 “共贏” 。 一是拆遷農(nóng)民的社會(huì)保障必須到位。建議堅(jiān)持以土地

18、換保障與拓寬籌資渠道相結(jié)合的原則，解決農(nóng)民社會(huì)保障問題； 區(qū)政府要繼續(xù)協(xié)調(diào)完善被征地農(nóng)民職業(yè)培訓(xùn)機(jī)制和促進(jìn)就業(yè)工作。 二是建立廉租過渡房建設(shè)機(jī)制， 緩解過渡安置難問題。 借鑒外地 （如鄭州）的做法， 制定政策時(shí)， 可規(guī)定在商品房開發(fā)項(xiàng)目中必須配套性規(guī)劃建設(shè)一定比例的廉租房或過渡公寓房， 租用期滿后， 仍歸產(chǎn)權(quán)所有者自行處置。 同時(shí)建議區(qū)政府在實(shí)施現(xiàn)行的貨幣過渡安置方式的同時(shí)， 應(yīng)考慮采取“先安置，后拆遷”的模式，既可建專用安置房，也可利用部分經(jīng)濟(jì)適用房過渡安置。 三是適當(dāng)調(diào)整完善現(xiàn)有拆遷補(bǔ)償政策， 切實(shí)維護(hù)被征地農(nóng)民和各類拆遷單位的合法權(quán)益。 四是被拆遷國有單位的利益不能損害， 特別是要切實(shí)防

19、止國有資產(chǎn)流失。 五是凡涉及學(xué)校、 醫(yī)院等民生工程的動(dòng)遷一定要做到選址合理， 業(yè)務(wù)不能中斷， 功能不能削弱。 六是對(duì)開發(fā)商關(guān)注的拆遷延滯問題要給予足夠的重視，對(duì)違法違規(guī)、蠻橫無理、屢勸無效的釘子戶堅(jiān)決予以拔除。 七是隨著西固城市開發(fā)建設(shè)和城市發(fā)展的不斷推進(jìn)， 拆遷工作量日益增多， 建議區(qū)上成立拆遷辦公室， 以適應(yīng)新的拆遷業(yè)務(wù)工作， 同時(shí)更便于與市拆遷辦協(xié)調(diào)工作。6、要樹立整體開發(fā)的意識(shí)。在城中村改造過程中，應(yīng)當(dāng)結(jié)合西固城市開發(fā)建設(shè)、 商貿(mào)城建設(shè)和三產(chǎn)服務(wù)業(yè)調(diào)整布局的整體發(fā)展規(guī)劃，綜合考慮，有機(jī)結(jié)合，對(duì)每個(gè)安置點(diǎn)要堅(jiān)持整體改造的原則。 把城中村改造作為建設(shè)西固新型都市型石化城和園區(qū)經(jīng)濟(jì)、 特色街經(jīng)濟(jì)、 商圈經(jīng)濟(jì)的重要契機(jī)和依托。7 、 加強(qiáng)區(qū)城改辦工作力量。 區(qū)城改辦不僅承擔(dān)全區(qū)城中村改造的各項(xiàng)工作任務(wù)，還肩負(fù)著區(qū)征地辦的工作，工作量大，人員緊張，經(jīng)費(fèi)不足，建議適當(dāng)補(bǔ)充工作人員，增加工作經(jīng)費(fèi)。8 、 早日全面完成集體經(jīng)濟(jì)改制任務(wù)。 堅(jiān)持村民自制的原則，加大指導(dǎo)動(dòng)員力度，進(jìn)一步開拓思路，積極穩(wěn)