上海“海上海”商業(yè)公寓項目策劃報告

1、上?！昂Ｉ虾！鄙虡I(yè)公寓項目策劃報告一、樓盤概況“海上?！表椖课挥跅钇謪^(qū)大連路920號，西起大連路，北靠遼源西路，南至飛虹路，東接上海自行車廠地塊。大連路隧道二三年九月通車，直接接通浦東小陸家嘴的東方路；其南部是即將興起的“北外灘”和“東外灘”；上海市區(qū)內(nèi)的“大學(xué)城”規(guī)劃在楊浦，并且已經(jīng)啟動。二、項目規(guī)劃創(chuàng)意定位“海上?！眲?chuàng)意商住區(qū)，具有鮮明的文化主題、明確的藝術(shù)審美風(fēng)格、濃郁的文化藝術(shù)氛圍、不斷發(fā)生的故事和文化事件并不斷創(chuàng)新等特征，引導(dǎo)和塑造一種新的生活方式，讓城市更美麗,讓生活更美好。 “海上?！表椖慷ㄎ粸橹懈邫n社區(qū)，建設(shè)用地面積約8.49萬平方米，容積率2.44左右，總建筑面積約23萬平方

2、米。創(chuàng)意商業(yè)街是“海上?！膘`魂的載體，它的主題定位是成為一條體現(xiàn)上海城市精神的魅力場，成為一個展示文化原創(chuàng)活力的競技園。以商業(yè)街為軸線，分東西兩塊。緊鄰大連路的地段用來作創(chuàng)意商居，內(nèi)部房型采用獨創(chuàng)性的變化空間，與“海上?！碧岢娜碌纳罘绞较嗪魬?yīng)。整體建筑形態(tài)充滿生命力的動感和張力，放眼望去，空間形態(tài)充滿原創(chuàng)設(shè)計的無窮魅力。 商業(yè)街東側(cè)將做成品質(zhì)最好的高檔居住區(qū)，全部采用精裝修。三、項目創(chuàng)意實錄1、一個價值核心，一幅閃光的座右銘：讓生活更加美好！讓生命更具價值！用上實發(fā)展參與人類文化復(fù)興的恢宏抱負(fù)和企業(yè)文化傳承，打造上實發(fā)展卓越、創(chuàng)新、誠信、恒久的獨特品牌。 2、敲響新文化地產(chǎn)的鐘聲，讓“海

3、上?！背蔀樾挛幕禺a(chǎn)的經(jīng)典之作。新文化地產(chǎn)所表現(xiàn)和演繹的是地緣或者廣域的傳統(tǒng)文化、或者當(dāng)代文化的特質(zhì)，并通過對新生活方式的創(chuàng)造來表達(dá)對海上海項目的獨特理解。 3、海上海項目的靈魂是原創(chuàng)追求，原創(chuàng)是活力和永恒的唯一保證。通過海上海文化休閑街（魔方大道）、海上海創(chuàng)意loft以及海上海創(chuàng)意居三項原創(chuàng)性作品，確立自身的價值體系，實現(xiàn)對傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)和住宅形態(tài)的本質(zhì)性超越。 4、海上海創(chuàng)意商業(yè)街從建筑藝術(shù)形態(tài)到街區(qū)商業(yè)定位，都具有鮮明的“新建筑、新財富、新生活”特點。它以全新的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為支撐，它將成為激發(fā)原創(chuàng)精神的熱土，成為中外文化交流的新城市節(jié)點。 5、海上海創(chuàng)意商業(yè)街規(guī)劃有海上海講堂（海上劇場）、海上

4、會館和海上影院等標(biāo)志性建筑，充盈在這條街區(qū)的是活力、趣味、智慧的因子，創(chuàng)造出永不落幕的生活情景劇。 6、海上海創(chuàng)意loft設(shè)計出最豐富的空間形態(tài)，給所有創(chuàng)意工作者最大的想象空間，并通過創(chuàng)意群體的互動，產(chǎn)生無窮的創(chuàng)作和生活靈感。它的物業(yè)性質(zhì)具有“做自己生活主人”的后soho時代特征。 7、海上海創(chuàng)意居以體驗經(jīng)濟(jì)學(xué)說為靈魂，在這里，業(yè)主的生活將按照體驗經(jīng)濟(jì)的模式貫穿從購房、入住、消費(fèi)的所有循環(huán)過程。海上海創(chuàng)意商業(yè)街、海上海創(chuàng)意loft均將對海上海創(chuàng)意居產(chǎn)生輻射和互動，使在創(chuàng)意居的生活體驗美好、難得、不可復(fù)制。 8、海上海的策劃和推廣，將通過全新的新立體傳播理念來實現(xiàn)。這個傳播過程，轉(zhuǎn)化了主體、客體

5、的慣常模式，實現(xiàn)了所有傳播環(huán)節(jié)的主體性參與，并制造出與整個項目、整個業(yè)主隊伍相關(guān)的生活故事，使海上海成為具有世界性知名度的新人文景觀。 9、從房地產(chǎn)開發(fā)中自然生態(tài)建設(shè)的單極模式到自然生態(tài)、文化生態(tài)和產(chǎn)業(yè)生態(tài)的多級互動式開發(fā)，不僅營建一個新型的都市節(jié)點，更為一個產(chǎn)業(yè)（創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)）的發(fā)展提供了一個生態(tài)的發(fā)展環(huán)境。 四、總策劃主題海上海：海派文化的上海，海洋文明的上海，像海洋一樣有廣博情懷的上海，這是上海的城市精神。海上海：比海洋還要遼闊的海，比海洋還要深沉的海，這是一種面向世界，面向未來的廣博情懷。不是虛構(gòu)，也沒有夸大。如果我們真的一切從生活開始，把生活的本真作為邏輯的原點，那我們展示的生活圖景不僅

6、真實而且新鮮。事情就發(fā)生在我們身邊，就在昨天，也在今天。 1、一切從生活開始.a、在定位策劃上，秉持：“面向未來的地緣人文拓掘、崇尚進(jìn)步的時代脈搏把握、提升文明的生活方式塑造、關(guān)愛生命的人類文化創(chuàng)新”四項原則，從項目命名到項目定位都站到了弘揚(yáng)城市精神、實現(xiàn)都市運(yùn)營的新高度。 b、在策劃組織上，實現(xiàn)“開發(fā)商、文化人、建筑師、消費(fèi)者四位一體的互動和共創(chuàng)”機(jī)制，打造出一個全新的、富于創(chuàng)造活力的工作團(tuán)體，并且確立了以共同的文化理想為核心的團(tuán)隊追求目標(biāo)和團(tuán)隊生存法則。 c、在具體實施上，按照“演繹傳統(tǒng)文化或者當(dāng)代文化的特質(zhì)，通過對新生活方式的創(chuàng)造來表達(dá)對文化實質(zhì)的理解”這一原則，確立了把海上海基地“建設(shè)

7、成激發(fā)原創(chuàng)精神的熱土，建設(shè)成以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為特色的新城市節(jié)點”的全新目標(biāo)。 d、在設(shè)計思想上，貫徹“具有鮮明的審美情趣和藝術(shù)氣質(zhì)，注重用原創(chuàng)藝術(shù)的感染力引導(dǎo)人們在豐富的精神層面進(jìn)入自由空間”的原則，無論是海上海商業(yè)街區(qū)還是海上海創(chuàng)意loft，都以原創(chuàng)的風(fēng)格和手法，實現(xiàn)建筑空間和概念空間兩重性的復(fù)合。既具有較大的視覺沖擊力，又創(chuàng)造了豐富的空間層次感。 e、在服務(wù)理念上，按照“關(guān)注消費(fèi)者重視的價值，借助文化的力量創(chuàng)造價值和附加值”這一重要提示，提前引進(jìn)體驗經(jīng)濟(jì)理論和法則，對商業(yè)街的經(jīng)營管理和創(chuàng)意loft的整體銷售進(jìn)行了先期討論和安排。 f、在傳播方式上，海上海項目已經(jīng)借助新立體傳播開展工作，除了已經(jīng)完

8、成的獨具特色的系列宣傳品，還作出了“持續(xù)不斷地創(chuàng)造文化故事和新聞事件”的安排。2、流動的詩，后感性的海后感性的海，思想必須成為生活內(nèi)容才能成為力量。生活的點滴需求匯聚成了一片后感性的海，也煉造出了海上海在規(guī)劃設(shè)計方面所獨具的四種精神。 a、自然精神. （1）、總體布局方面，尊重周邊樓盤的現(xiàn)狀位置，在本地塊內(nèi)建筑有意識地成角度排列，巧妙地避讓開樓與樓之間的遮擋和干擾，并順理成章地營造了新的城市經(jīng)緯秩序。 （2）、引入新健康住宅理念，將人車分流，將車道隱形，將室內(nèi)通風(fēng)對流，并將室內(nèi)空氣調(diào)節(jié)。不追求外表的豪華，而關(guān)注內(nèi)涵的價值。 （3）、提出創(chuàng)意商居概念，將居住與工作融合，建立生活與工作新模式。 （

9、4）、室內(nèi)外綠色生態(tài)主題：室外采用生態(tài)水體系統(tǒng)，loft室內(nèi)首層大堂引入綠色植物、花草和流水，使人仿佛置身真實的自然之中。 （5）、loft深灰色及住宅淺灰色的色調(diào)與上海的城市原有基調(diào)吻合。b、建筑精神. （1）、loft率先提出創(chuàng)意商居的概念，并在建筑空間上加以配合。超高12米的入口大堂，具有非凡創(chuàng)意。內(nèi)部上下錯層平面，空間流動，極具視覺沖擊力。巧妙地布置空調(diào)陽臺，使平面緊湊，又保持外形的光潔和完整。 （2）、住宅平面采用大空間的分割，創(chuàng)造充分的、靈活的空間組合，將書房和客廳的墻體設(shè)計為活動式，又將洗手間集中式布置，節(jié)約經(jīng)濟(jì)。超大面寬陽臺，增加室內(nèi)外空間的對流和景色的交流，使住戶更多地親近自

10、然，以達(dá)到健康住宅的目標(biāo)。c、藝術(shù)精神.（1）、loft之立面展現(xiàn)了機(jī)器美學(xué)之理性，同時兼具抽象派繪畫之浪漫。將現(xiàn)代主義大師蒙得里安的色塊鋪展在建筑之表面，大氣淋漓，渾然天成。簡單的立方體塊仿佛是一件容器，包含了各種生活方式，演繹了各色人生，每個人站在它面前，都會有各自不同的況味和感受。 （2）、loft及住宅立面處理采用極少主義手法將人為的建筑處理簡化到極限少來陪襯和突出空間、光影、植物等自然因素再次印證了“l(fā)ess is more”的經(jīng)典。loft平整的立面，表現(xiàn)了玻璃材質(zhì)的簡單而又豐富的、透明而又深邃的、光滑而又柔和的特性，并緊扣“海上?！敝＜{百川、海派文化的載體性。大海的主題，將大海

11、的特性在建筑上得以含蓄地表現(xiàn)，用玻璃象征大海的肌理，用深灰色隱喻大海的深沉情懷。 （3）、loft立面風(fēng)格以現(xiàn)代主義為藍(lán)本，并對其修正和補(bǔ)充，定位于人文主義。三棟loft的立面在不同的位置分別開了三個不同大小的洞口，分別象征“創(chuàng)意之門”、“智慧之眼”、“成功之梯”，仿佛是一步人生詠嘆調(diào)凝固于建筑之上。d、時代精神.建筑任何時候都是“時代的縮影”，是當(dāng)時科學(xué)技術(shù)的反映。自從混凝土、鋼、玻璃三大材料的誕生，便徹底改變了所有傳統(tǒng)建筑的形式和形象，給了建筑更加廣泛的空間和舞臺。從此，可以從現(xiàn)代化的產(chǎn)品和技術(shù)生產(chǎn)手段獲得靈感，并及時和建筑自身的蘊(yùn)含和本質(zhì)結(jié)合，使建筑保持永恒之美。 基于這四種精神的煉造，

12、一個全新的“海上?！币?guī)劃藍(lán)圖浮出了水面。由一條獨具特征的創(chuàng)意商業(yè)街和一個創(chuàng)意loft以及它們形成精神輻射和文化互動的住宅區(qū)共同組成。3、商業(yè)空間因創(chuàng)意而精彩海上海的街區(qū)將打破傳統(tǒng)的透視學(xué)方法，變成一種純東方式的散點透視，街區(qū)從中心體驗變成多視點的游離狀態(tài)。通過五種材料組建的五個場景，因其形象的較大差異，使整個街區(qū)在五個段落中呈現(xiàn)不同的風(fēng)貌，這是一個并列的關(guān)系，各個段落的價值是均等的，不存在因果關(guān)系和發(fā)展關(guān)系。在行走中，隨著視角的變化，整個場景在不停的變幻中，從而強(qiáng)化了穿越時不同的視覺感受和身心體驗。連續(xù)的場景,連綿的體驗?zāi)静闹圃? 磚制造. 玻璃制造.金屬制造. 混凝土制造. 作為公共空間的海

13、上講堂、海上會館、海上劇場將為精英思想的傳播，前衛(wèi)藝術(shù)的推廣以及具有獨創(chuàng)精神的活動提供值得期待的上佳場所，同時也將為海上海帶來不可預(yù)料的戲劇性價值。無疑，將它們置于海上海商業(yè)街的中部和南北兩端入口，其標(biāo)志性與可識別性是顯而易見的。然而更有趣的是，作為語言化了的場景節(jié)點，它們在生動、小心表達(dá)著場景的豐富性和張力的同時，也戲劇化地控制著整體場景的節(jié)奏。另外，作為三個特殊的場景界面，在功能層面上模糊了“街頭”和“巷尾”的差異性，使得海上海商業(yè)店鋪具有均好價值成為可能。 4、“海上?！蔽覀冊噲D創(chuàng)造的是一個全新的融多極生態(tài)于一體的城市節(jié)點，一個位于上海東北的“精神上只角”。一大批專家學(xué)者，志士仁人集合在

14、新文化地產(chǎn)的旗下。由于這個群體的共同努力，海上海不再是一個詩化的理念，他實實在在地升起在我們面前。一條海上海商業(yè)街創(chuàng)造的風(fēng)情演繹、三幢驅(qū)動原創(chuàng)精神的loft和七幢生態(tài)居住宅不僅構(gòu)筑了一個新的城市節(jié)點，更為楊浦大學(xué)城和上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了一個適合創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的生態(tài)環(huán)境，這本身就是一部宏大的敘事詩。 五、品牌形象a、2004年7月,在第四屆中國國際住宅產(chǎn)業(yè)展覽會上,榮獲中國國際住宅產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新獎。b、2004年5月，在由建設(shè)部科學(xué)技術(shù)委員會、建設(shè)部科技發(fā)展促進(jìn)中心、中國房地產(chǎn)及住宅研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會城市開發(fā)專業(yè)委員會等權(quán)威機(jī)構(gòu)支持，c、中國建設(shè)報中國樓市特別承辦的“創(chuàng)新風(fēng)暴2004中國優(yōu)秀住

15、宅”推介活動中，獲得綜合獎項中的“中國創(chuàng)新示范住宅”稱號。 d、2004年3月30日，獲得由上海市建筑學(xué)會和上海市園林綠化行業(yè)協(xié)會舉辦的首屆園林城市特色住宅大賽景觀藝術(shù)金獎和科技創(chuàng)新金獎。 e、 2003年11月，榮獲“2003中國優(yōu)秀環(huán)境住宅設(shè)計大賽”優(yōu)秀景觀建筑形態(tài)金獎。f、2003年11月，榮獲“聯(lián)合國國際科學(xué)與和平周”的榮譽(yù)獎。g、已作為中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)典型住宅樣本項目加入2004上海典型住宅指數(shù)系統(tǒng)(楊浦區(qū)唯一加入該系統(tǒng)的住宅項目)。 附件：上海海上海商業(yè)公寓項目評論文集關(guān)于海上海銷售中心的文化思考較之傳統(tǒng)房地產(chǎn)項目的售樓處而言，新文化地產(chǎn)的銷售中心應(yīng)該有怎樣的特色？ 怎樣的建筑設(shè)

16、計才能與海上海整個項目保持一致的建筑風(fēng)格和相同的精神、文化指向？ 諸如此類的問題曾經(jīng)在近三個月的時間內(nèi)困擾著參與海上海項目營銷工作的每一個人。在設(shè)計、研討、調(diào)整、再設(shè)計、再研討的過程中我們明晰了這樣一條原則：海上海的銷售中心應(yīng)該是使用功能與藝術(shù)空間的統(tǒng)一體；海上海銷售中心的設(shè)計過程應(yīng)該是將一個銷售空間凝煉成一個“文化藝術(shù)展示場”的過程創(chuàng)造；銷售中心不僅要體現(xiàn)出海上海所依托的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和體驗經(jīng)濟(jì)的基本特征，還要為營銷過程中運(yùn)用展策經(jīng)濟(jì)舉辦各類sp活動提供可能（運(yùn)用展策經(jīng)濟(jì)的原理舉辦的此類活動既是對海上海項目、新文化地產(chǎn)和上實發(fā)展的直接推廣，也是對今后商業(yè)街的推廣、運(yùn)營做間接性的預(yù)熱準(zhǔn)備）。 而這一

17、原則在臺灣設(shè)計師毛顯忠三易其稿之后，在清華大學(xué)建筑系教授溫子先博士拿出設(shè)計方案之時，基本實現(xiàn)了。在進(jìn)一步調(diào)整設(shè)計方案之后海上海銷售中心清晰地浮現(xiàn)，并在文化藝術(shù)的設(shè)計方面具備如下內(nèi)涵和象征意義： 海上海銷售中心的文化設(shè)計是給社會中堅人群提供都市文化藝術(shù)生活場。 城市是廣泛的聚居地，城市之中不同的社會組織在城市文化上存在巨大差異。海上海是散發(fā)人文氣息的文化樓盤，她對有著相同文化追求的社會中堅人群而言是理想家園。而中間人群在都市生活中發(fā)揮著越來越重要的作用。我們看到上海城市規(guī)劃正試圖在市中心居住區(qū)使用以藝術(shù)為基礎(chǔ)的發(fā)展戰(zhàn)略，政府在市中心建立博物館、大劇院等文化藝術(shù)場所，開發(fā)商許諾各種藝術(shù)設(shè)施在小區(qū)范

18、圍內(nèi)實施。舊的工業(yè)離開了，新的生活和工作區(qū)域形成了，來了年輕的、文化的、富有的對未來有更大期許的人群。海上海就是為這些人群設(shè)計建造的，是為這些人群提供精神文化和生活場所的。 海上海銷售中心是為特定需求創(chuàng)造的適宜環(huán)境，是新文化地產(chǎn)適應(yīng)特殊用戶個性化合理需求和偏好的實例。海上海的商業(yè)街、loft主要是為一個特別的社會中堅人群設(shè)計建設(shè)的，他們都是喜歡自由空間的人，他們大都不喜歡很精致的地方，比較排斥那些裝修非常豪華的場所，似乎那種環(huán)境顯得有些拘謹(jǐn)、緊張，所以他們喜歡一個空曠透徹的空間，好讓思想不受限制能自由飛翔，無論走到哪里都不會有被堵塞的感覺，既滿足功能又要有種現(xiàn)代的氣息。 海上海賣的是文化、賣的是建筑、賣的是空間 1.“文化是城市的一張名片，透過這張名片可以看到一座城市的面貌和神韻，感受她的底蘊(yùn)和歷程”，這是上海市文化官員的一段講話，從這段話中可以看出上海要建立文化上海的企圖心。在文化上海的建設(shè)過程中，海上海要想成為真正有代表性的文化樓盤，項目的展示場就應(yīng)該有一個文化藝術(shù)事件能夠發(fā)生的場所，這個場所不僅是一個售樓地點，更是能集中體現(xiàn)海上海文化包容性的舞臺，海上海銷售中心還有另外一個名字那就是海