簡論投機性購房的理論研究

1、簡論投機性購房的理論研究論文摘要 “新國五條”出臺后，投機性購房就一直是社會各界熱議的高頻詞。近幾年政府希圖通過一系列限貸、限購、增稅的政策給房地產(chǎn)業(yè)降溫，抑制投機性購房盛行的現(xiàn)象，但效果始終不盡如人意。房價久高不下的背后到底是什么因素，稅收和土地政策又是怎樣影響著我國的房地產(chǎn)市場，就是本文研究的重點。 論文關鍵詞 投機性購房 限貸限購 稅收 土地政策 衣食住行乃民生之本，住有所居是每個家庭的殷切期望，但在近幾年，日益走高的房價卻讓許多群眾望而卻步。由此引發(fā)的一系列住房問題不僅是人民關注的焦點，同時也是政府當前著重要解決的問題。2008年由于金融危機以及國家房地產(chǎn)政策調(diào)控，房價有所緩和，但20

2、09年后房價不但實現(xiàn)恢復性增長，且一路攀升，甚至超過金融危機前的最高價。任由其發(fā)展必將引發(fā)經(jīng)濟甚至是政治上的問題，為解決房價飛速上漲的現(xiàn)象，2010年后政府推出了一些列房地產(chǎn)調(diào)控的新政策。及至前幾日推出的“新國五條”，可以說是政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的又一重拳。 房地產(chǎn)價格久高不下有多方面的原因，而其中投機性購房盛行的現(xiàn)象是最多詬病，也是更亟待解決的問題。投機性購房，是指購房者甘冒特殊風險、希圖獲取投機利潤的購房行為。其主要特點是，購房者期望從所購住房價格的短期變化中獲得利潤，投機者往往在市場上從事短線投資或炒賣住房的活動。豍投機性購房最直接的危害必定是推高房價，造成房地產(chǎn)市場的非理性發(fā)展，與此同

3、時，也將大量資金從實業(yè)引到投機領域，影響實體經(jīng)濟的發(fā)展，大量的空房造成了資源的浪費，也積累了很大的金融風險，2009年福布斯曾將中國的房地產(chǎn)市場列為全球七大金融泡沫的第二位，僅次于迪拜，一旦泡沫破碎，對于部分投機者的影響必定是毀滅性的，尤其是那些將全部資產(chǎn)都壓在房產(chǎn)的中產(chǎn)階級。投機性購房在經(jīng)濟上看影響著內(nèi)需的拉動，在社會看則易加劇社會矛盾，如何緩解近幾年社會上的投機購房盛行的現(xiàn)象則是本文研究的重中之重。 一、政策性原因 欲談其對策勢必要先究其原因，導致投機性購房過熱現(xiàn)狀的原因有許多種。首先，個人住房貸款政策為一些投機者提供了必要資金。前些年我國一直實施刺激消費的宏觀經(jīng)濟政策，個人住房貸款很好地

4、刺激了住宅消費，使得一些購買力不強的群眾也可以擁有自己的住房。國家之前為了刺激消費而放寬的房貸政策和相對較低的利率，滋生出了投機購房這樣的群體，寬松的房貸政策中只要求貸款者的收入狀況，對于購房的用途，已有住房、已購住房等均沒有要求，這客觀上為投機購房者提供了便利。同時，隨著城市化進程和住房制度改革發(fā)展，我國住房供應結構失衡，住房供應高度市場化，保障性住房建設與供給嚴重不足；土地及城市資源有限，開發(fā)商大量囤積土地、內(nèi)部自購住房、捂盤惜售，加上剛性需求與投資需求旺盛，使商品房供不應求、量少價高豎，投機者受其中利益驅(qū)使大量購房再轉手賺取差價，掀起投機購房熱。另外，之前的房地產(chǎn)轉讓市場缺乏必要的監(jiān)管，

5、手續(xù)簡單，費用很低，再轉讓時承擔的稅費低廉，客觀上降低了投機者的風險，也不可避免的促進了投機群體的發(fā)展。概括地講，住宅市場上“投機性購房需求”比例過高的原因，在于“鐵定的高溢價”與“管制的低利率成本”之間形成的現(xiàn)實激勵；導致投機盛行持續(xù)、價格持續(xù)過快上漲的充分條件是持續(xù)寬松的貨幣環(huán)境和持續(xù)的低利率。 二、三把利劍是否行之有效 2010年頒布實施的房地產(chǎn)新政提出了一系列的調(diào)控方式手段，但效果似乎并樂觀。及至2013年2月底“新國五條”的出臺以及隨后發(fā)布的細則，又引起了社會各界的廣泛關注和人民群眾的熱烈討論，其能否及時有效的降低房價，改善住房問題是社會和業(yè)界最關注的?！靶聡鍡l”的五項政策從不同的

6、方面提出了對抑制房價的指導要求，其核心內(nèi)容仍是強調(diào)“抑制投機投資性需求，滿足合理住房需求”。其中第三條指出：“繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，遏制投機投資性購房，合理引導住房需求。已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴格執(zhí)行相關政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。”從中可以看出，抑制投機性購房的三個主要方面分別是限貸、限購和增稅，也正是針對了上文中提到的三方面原因。 2010年的國十條就提出了限貸限購的政策，要求實行更嚴格的差別化住房信貸政策，對購房的套數(shù)提出了限制要求。“新國五條”也依然強調(diào)這兩個方面，要求銀行業(yè)金融機構進一步落實好對首套房貸款的首付款比例和貸

7、款利率政策，有必要時進一步提高；要求限購區(qū)域覆蓋城市全部行政區(qū)域，限購住房類型包括所有新建商品住房和二手住房，購房資格審查環(huán)節(jié)應前移至簽訂購房合同（認購）前。“新國五條”中最引爭議的還是二手房交易征收差額20%個人稅，有些人認為這可以有效遏制投機購房的現(xiàn)象，因為很大程度增加了投機者的風險，但也有不少人覺得個人稅并不能真正落實在賣房者身上，而是轉嫁給了買房者，甚至一定程度上會造成房價的再次攀升。限貸、限購、增稅一直被認為是抑制投機性購房的三把利劍，但劍總是雙刃的且并不是長久之計。 一味地用限貸、限購的行政手段打擊抑制投機購房從長遠角度看是于事無補的，長久下去，房地產(chǎn)市場很可能將徹底成為政府計劃的

8、產(chǎn)物，房產(chǎn)交易也淪為政府的工作。房地產(chǎn)市場應該是政府與開發(fā)商并駕齊驅(qū)的，政府主導保障房并引入市場力量進行低成本建設，滿足中低收入人群的住房要求；開發(fā)商主導商品房的開發(fā)與銷售，滿足中高收入人群的住房需求和投資需求豐，但由于房地產(chǎn)市場供不應求的現(xiàn)狀，應將商品房也定位在“滿足居住需求”，但不應完全遏制投資需求，房地產(chǎn)市場究其根本仍然是一個資產(chǎn)市場，不能拒絕投資，房屋的首要功能雖然是居住，但也不能否認其是不動產(chǎn)資產(chǎn)的性質(zhì)。所以在實施落實房地產(chǎn)新政策的時候應當給予相應的謹慎。 三、房地產(chǎn)市場真正需要什么 投機購房現(xiàn)象盛行是房地產(chǎn)市場價格飛速攀升的表象，要想真正地解決，需要探究房價上漲背后隱藏的實質(zhì)，當市

9、場回歸正軌，投機購房的現(xiàn)象自然也會隨之緩和。那么如何抑制投機性購房現(xiàn)象的問題又回到了最根本的如何降低房價上來。這仿佛是一個循環(huán)，驗證了墨菲定律，房價的走高助長了投機性購房，而日益盛行的炒房現(xiàn)象又將房價推上了一個新高度。政府不斷出臺的限貸限購之類的政策，只能暫時降低增長的速度，卻不能真正扭轉增長的趨勢，只有釜底抽薪，從稅收體制和土地制度上改革，才是行之有效的。 “新國五條”中的二手房交易征收差額20%個人稅應是可行的，也必定會帶來一些效果。有些消費者擔心的稅收仍會轉給購房者，本文認為這是由不同地區(qū)的供求關系決定的，當供不應求時是賣方市場，由賣家決定價格，稅收確實較易轉嫁，相反則難以轉嫁?！靶聡?/p>

10、條”采取在交易環(huán)節(jié)上征稅的方式確實是一大進步，但由于房地產(chǎn)稅收體制的不完善，所以還是引起了大量的爭議。建立房地產(chǎn)稅收制度要著眼于消化存量、平衡供需、穩(wěn)定市場，應結合房地產(chǎn)去庫存化，通過多稅并舉，差別征收，征、減、補結合的方式，合理配置與調(diào)節(jié)住房的存量資源，促進其合理流動。同時房產(chǎn)稅政策的實施不能在單一城市開花，單兵突進地開征房產(chǎn)稅將造成恐慌性拋售空置房，使房市泡沫破滅，市場將會崩盤。豑當然稅收制度的完善并不單指房產(chǎn)稅，還可以通過對個人所得稅稅目稅率調(diào)整、變革稅制設計和征管辦法等舉措進一步加強房地產(chǎn)稅收調(diào)控。 房屋與土地、房價與地價一直是不可分割相互影響的，房價上漲很大一部分原因在于土地價格的攀升。政府通過嚴格用地審批來控制土地供應量，又通過限制個人房貸和加息來影響需求量，結果導致土地和房產(chǎn)的供需不能達到某種平衡，加劇了“地荒”的現(xiàn)象，土地供給的稀缺性、間斷性與土地需求的多樣性及投機性，必然會導致土地價格的上揚。同時地方財政對土地的依賴性也加劇了地價的上漲。分稅制改革后，中央財政收入大幅度上升的，地方財政收入下降，不進入地方財政預算的土地出讓金逐步成為地方政府的“第二財政”。一些地方政府一味地追求土地價值的最大化，忽視土地的合理利用和有效配置，片