南京市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告—進入南京市場前期調(diào)研報告

1、南京市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告進入南京市場前期調(diào)研報告目錄：一 南京市房地產(chǎn)總體狀況分析；二 南京市房地產(chǎn)市場板塊劃分及其屬性；三 政府房地產(chǎn)發(fā)展政策；四 政府城市規(guī)劃對房地產(chǎn)的影響；五 城市發(fā)展中交通發(fā)展的影響； 六 南京市房地產(chǎn)企業(yè)競爭企業(yè)狀況；七 江寧板塊詳細資料；八 民信將軍路項目諸項信息；九 民信將軍路項目swot分析及預(yù)見性建議；南京市房地產(chǎn)總體狀況分析南京市房地產(chǎn)整體上市場供需兩旺，價格持續(xù)上漲，賣方市場特征顯著，但同時也具有結(jié)構(gòu)性短缺市場的部分特征(如:8090平方的房型短缺)。市場競爭層面也呈現(xiàn)板塊化、品牌化、專業(yè)化，這就意味著本項目入市不僅要面臨微觀的項目競爭，也要面臨企業(yè)、板塊

2、層面的競爭。如何在市場上找準機會點擊敗競爭對手？通過對南京房地產(chǎn)市場、板塊市場、項目本身及目標客戶群的詳細分析，認為南京房地產(chǎn)市場正處于從用戶市場向概念市場的過渡階段（從賣社區(qū)環(huán)境向賣生活方式、賣文化過渡），在此階段，可借鑒一線發(fā)達城市的成熟市場經(jīng)驗，在完善產(chǎn)品本質(zhì)的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造概念市場。一、總體供求狀況呈現(xiàn)賣方市場特征1、 土地供應(yīng)狀況新的土地批租政策拍賣，預(yù)示著南京的土地市場開始進入市場化階段。城市改造規(guī)劃提供大量土地進入市場新城區(qū)建設(shè)、城內(nèi)企業(yè)的外遷、十大城市工程的啟動、老城地區(qū)棚戶拆遷，提供大量可開發(fā)土地。南京房地產(chǎn)市場各區(qū)域發(fā)育不平衡，市區(qū)過熱，而城郊相對較遲緩，因此，政府有意識地利

3、用調(diào)整級差地租的手段，控制不同區(qū)域的土地供應(yīng)，從而達到有效地疏散城市人口和平衡各區(qū)之間開發(fā)水平的目的。待開發(fā)土地大多集中在城市新區(qū)。南京中心城區(qū)內(nèi)空間十分狹小，可提供的土地資源有限。這種現(xiàn)象的原因很多，其中包括改善城市面貌與環(huán)境需要大量公用土地；公共設(shè)施建設(shè)需要土地；原有工業(yè)用地和軍事用地的占用也影響了城市民用和商用土地的開發(fā)，因此城區(qū)外擴已經(jīng)是大勢所趨?？梢?。大量待開發(fā)的土地集中在城市新區(qū)。2、 住宅供求狀況供銷量持續(xù)穩(wěn)定增長這一點也可以從南京歷年開發(fā)供應(yīng)總量看出來。1998年以來商品住宅的供應(yīng)量和需求量都有明顯大幅增長，尤其是2000年，市場供求增幅加大，呈供求兩旺的局面。（造成這種局面的

4、主要是原因是舊城改造以及各種政策影響下積蓄多年的購買力的釋放）表一：南京市歷年商品住宅供求情況竣工面積（萬/）銷售面積（萬/）其中個人購買面積（萬/）1995230.7875.6921.441996275.6791.0843.541997207.87141.4787.641998270.46153.0488.661999314.33149.2784.52000297.55189.88144.172001309.09248.00234.822002352.00333.50-表二：南京市截止6月份房地產(chǎn)開發(fā)投資指 標 名 稱計量單位本月止累計比去年同期%房地產(chǎn)開發(fā)投資額億元82.3167# 商品房

5、屋投資額億元63.9775 土地開發(fā)投資額億元11.5436.71、按工程用途分 住宅億元52.6960.6 辦公樓億元7.2625.1 商業(yè)用房億元5.6484.9 其他億元16.72119.62、房屋建筑面積 施工面積萬平方米 1099.2128.8 # 住宅萬平方米857.730.3 竣工面積萬平方米95.1119 # 住宅萬平方米88.831.73、商品房屋銷售面積萬平方米145.7719.8 # 住宅萬平方米133.8629.74、商品房屋銷售額億元47.5927.6 # 住宅億元41.3138.15、土地開發(fā)面積萬平方米12581.7反映在房地產(chǎn)銷售上，給人的印象是：大凡推出的項目

6、，無論規(guī)模大小，價格高低一般都賣得不錯，賣方市場特征顯著。南京的空置情況很少，目前置率還不足 5%，只有全國平均的四分之一。自2000年以來，南京新建商品房銷售面積增幅一直快于竣工面積增幅，這使得一度空置的商品房得到了逐年的消化。2000年底，南京商品房空置面積為89.6萬平方米，2001年即減少到82 .6萬平方米，到2002年底，全市僅空置商品房79.6萬平方米，而目前，全市商品房空置面積僅為23.3萬平方米。3、 供求結(jié)構(gòu)狀況從近兩年的銷售情況看，5000元/平方米以上的住宅供應(yīng)率為20%，而需求率為18.4%;4000-5000元/平方米的住宅供應(yīng)率為40%，需求率為27.4%;300

7、0-4000元/平方米供應(yīng)率為40%,需求率為54.2%。附注1：南京市2002gdp：1295億元，人均gdp為22908元；2003人均gdp約為3000美元；面積6421平方千米，人口544萬。市人民政府駐玄武區(qū)，郵政編碼210008。區(qū)號025。玄武區(qū) 面積 70平方千米，人口39萬。郵政編碼210018。白下區(qū) 面積 25平方千米，人口32萬。郵政編碼210002。秦淮區(qū) 面積 23平方千米，人口23萬。郵政編碼210001。建鄴區(qū) 面積 18平方千米，人口24萬。郵政編碼210004。鼓樓區(qū) 面積 24平方千米，人口52萬。郵政編碼210009。下關(guān)區(qū) 面積 30平方千米，人口28

8、萬。郵政編碼210011。浦口區(qū) 面積 平方千米，人口 萬。區(qū)人民政府駐珠江鎮(zhèn)，郵政編碼211800。六合區(qū) 面積 平方千米，人口 萬。區(qū)人民政府駐雄州鎮(zhèn)，郵政編碼211500。棲霞區(qū) 面積 302平方千米，人口34萬。郵政編碼210046。雨花臺區(qū) 面積 148平方千米，人口21萬。郵政編碼210012。江寧區(qū) 面積1602平方千米，人口74萬。區(qū)人民政府駐東山鎮(zhèn)，郵政編碼211100。溧水縣 面積1048平方千米，人口40萬?？h人民政府駐在城鎮(zhèn)，郵政編碼211200。高淳縣 面積 750平方千米，人口43萬。縣人民政府駐淳溪鎮(zhèn)，郵政編碼211300。附注2：國民經(jīng)濟快速增長 （摘之2003

9、年1月份“南京市政府工作報告”）去年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值完成1295億元，比上年增長125，實現(xiàn)財政收入265億元，增長267。郊縣經(jīng)濟發(fā)展明顯加速?！熬G色南京”工程開始啟動，重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)園區(qū)建設(shè)和非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展取得新進展，郊縣國內(nèi)生產(chǎn)總值完成423億元，同比增長188。工業(yè)經(jīng)濟穩(wěn)步增長，運行質(zhì)量和效益明顯提高。全年實現(xiàn)工業(yè)增加值498億元，增長11。工業(yè)總投入達到241億元，增長543。揚子石化65萬噸乙烯改造工程等一批重大技改項目建成投產(chǎn)。工業(yè)集中度有新的提高，優(yōu)質(zhì)資源進一步向開發(fā)區(qū)集中。第三產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持快速增長勢頭。商貿(mào)流通加速擴張，成功舉辦了中國旅游交易會等旅游會展活動，旅游倍增計劃成效

10、顯著，房地產(chǎn)市場進一步活躍。全市第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值620億元，增長132。 附注3：雖然歷年來，南京市房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，但業(yè)內(nèi)有種認為近年來將出現(xiàn)大幅降溫的說法，尚不可確認。二南京市房地產(chǎn)市場板塊劃分及其屬性河 西 板 塊：河西 河西地區(qū)作為南京新開發(fā)區(qū)域，其房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出最為活躍的因素。以三汊河、江東北路、江東南路南北中軸線為中心，涌現(xiàn)了幾十家房地產(chǎn)開發(fā)商涌入，使河西樓盤在很短時間內(nèi)便拔地而起，其樓盤品質(zhì)也在逐步提高，同時，河西借助于地鐵一號線、奧體中心等的建設(shè)，又一次為房地產(chǎn)發(fā)展注入活力。 河西新城區(qū)西依長江，總用地約為54平方公里，其開發(fā)建設(shè)肇始于20世紀80年代末，目前已有一定的居

11、住和產(chǎn)業(yè)建設(shè)基礎(chǔ)。 河西新城區(qū)是2001年南京城市總體規(guī)劃調(diào)整的未來510年南京市主城建設(shè)的重點。 河西新區(qū)這兩年的發(fā)展，有目共睹：奧體新城的建設(shè)、高檔物業(yè)的開發(fā)、市政配套建設(shè)與完善、商業(yè)配套以及生活配套的不斷跟進使得這一板塊土地價值飆升，房地產(chǎn)市場火爆，成為住宅市場項目開發(fā)數(shù)量最多的板塊。精品樓盤輩出，如萬科金色家園（二期均價已達6500元以上）、月安花園（二期均價已達3800以上），但由于缺乏自然環(huán)境的優(yōu)勢，幾乎所有的樓盤都是以人工造景為主（萬科等少數(shù)高價盤除外）。江 北 板 塊：江北地區(qū)包括浦口區(qū)，大廠區(qū)，六合區(qū)，江浦縣，由于長江兩岸交通滯后，江北半版塊的房地產(chǎn)開發(fā)溫度較低，購房者尚沒有

12、把江北版塊作為關(guān)注的選擇目標。隨著長江五座大橋的建設(shè)，交通的改進，江北版塊大有可能進入浦東模式的發(fā)展軌道；目前江北版塊的浦口區(qū)少許樓盤開發(fā)項目已試圖進入南京市購房人群的視野。住宅多以多層為主，價格在2000元以下。寧 南 板 塊：主要地處雨花臺區(qū)，寧南新區(qū)由于有“仁恒”等品牌發(fā)展商實力開發(fā)，又有環(huán)境優(yōu)美的自然景觀優(yōu)勢（雨花臺風景區(qū)、花神湖等），成片打造高檔物業(yè)社區(qū)（如“仁恒玉蘭山莊”、“翠竹園”等），使得該板塊住宅市場整體價格水平不斷拉升（不排除個別因素），促使該地區(qū)房地產(chǎn)市場進一步膨脹。目前，整體房價水平已位于其它幾大“新區(qū)板塊”之首。但該區(qū)域商業(yè)配套、生活配套等均不夠成熟，僅有的只是區(qū)位優(yōu)

13、勢、自然景觀優(yōu)勢。而隨著城市化的不斷發(fā)展，河西、亞東、江寧等新區(qū)板塊的房地產(chǎn)市場價格整體水平與寧南新區(qū)的距離將進一步縮短，預(yù)測將來河西將與寧南持平，甚至超出寧南。住宅多以多層為主，均價4000元左右。城 東 南 板 塊：城東南地區(qū)后期政府對該地區(qū)的規(guī)劃改造也將直接影響該地區(qū)整體品質(zhì)的提升，城東南地區(qū)內(nèi)也有配套不全環(huán)境不佳的地方依然存在。城東南中山門外附近地區(qū)，經(jīng)過三年的發(fā)展，各項配套設(shè)施已非常健全，呈現(xiàn)相當繁榮的人文景象。住宅以多層和小高層為主，多層均價在4300左右，小高層的均價在5000左右。城 北 板 塊：城北片區(qū)與其余片區(qū)相比略顯沉寂，但今年以來，隨著幕府山地區(qū)環(huán)境的改善和景觀的開發(fā)，

14、以及幕府東路與棲霞大道、二橋的快速開通，使下關(guān)、大橋、幕府山地區(qū)，經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)連成了一體，從而使原有以下關(guān)地區(qū)為中心的城北居住區(qū)劃分有了重大調(diào)整，原有因人口環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境等因素而顯品質(zhì)不高的樓盤，因新開樓盤及今明兩年即將推出的樓盤整體的烘托，也將顯現(xiàn)出活力。 城北地區(qū)居住人口密度不高，下關(guān)地區(qū)人員流動性強，衛(wèi)生狀況還需改善。沿江一帶大型工礦企業(yè)較多，空氣及水資源環(huán)境對居住有一定影響。目前，隨著各部門及各企業(yè)對環(huán)保的重視及措施到位，環(huán)境已進一步改善。 以紅山地區(qū)、邁皋橋地區(qū)為中心的居住區(qū)因環(huán)境較好，生活配套較齊全，也成為城中、城北居民購房的主要地區(qū)之一。 住宅以多層和小高層為主，多層均價在37

15、00左右，小高層的均價在4000左右。江 寧 板 塊： 江寧 江寧地理位置優(yōu)越，土地資源較主城區(qū)更為豐富，房地產(chǎn)開發(fā)已成為該地區(qū)活力最強的產(chǎn)業(yè)之一。江寧的房產(chǎn)呈現(xiàn)品種最多、風格最為豐富多樣的地區(qū)。 江寧房價從經(jīng)濟型到高檔型均有，從2500元至3400元不等。江寧房地產(chǎn)目前已呈現(xiàn)出大盤唱戲的狀況。但總體而言，江寧從整體上還未形成功能齊備的生活氛圍。 江寧物業(yè)近年來如雨后春筍般拔地而起。但與市中心相比卻是相對滯后，道路、交通等基礎(chǔ)設(shè)施還顯得不夠便利，生活配套方面也較單一，雖有高爾夫練習場、高標準俱樂部等高檔消費娛樂設(shè)施。但適合大眾需求的餐飲服務(wù)、文化娛樂等設(shè)施還很欠缺。江寧新區(qū)是離寧南板塊最近的一

16、個區(qū)域，也是構(gòu)成競爭威脅最大的一個板塊。江寧的撤縣建區(qū)進一步帶動了房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)，房地產(chǎn)市場更是百花齊放。目前，江寧大致可劃分為四大板塊：將軍路板塊、開發(fā)區(qū)板塊、東山板塊、大學城板塊。將軍路板塊以別墅項目為主，自然景觀優(yōu)美、空氣清新，但商業(yè)配套、生活配套等還有待進一步完善，整體房價水平位于江寧幾大板塊之首（多層均價2900元左右，別墅均價4000元以上）；其次是開發(fā)區(qū)百家湖一帶，目前市政配套等較為完善，但人氣不是很高，主要以多層公寓為主（均價達2500-2600元）；大學城板塊依靠文化教育優(yōu)勢，也是以多層公寓為主（均價2400-2500元）；東山板塊是江寧老城區(qū)，生活配套、商業(yè)配套等最為成熟

17、，70%為多層（整體均價2200-2300元）。城 中 板 塊：主要地處玄武區(qū)、鼓樓區(qū)，為南京市中心城區(qū)，各方面配套設(shè)施齊全，商業(yè)繁榮，但可利用土地面積較小，住宅以小高層為主，均價在6000元左右；該板塊更多的向中心商務(wù)區(qū)為主，開發(fā)純住宅的可利用土地很少。仙林新區(qū) 板 塊由于一直受交通瓶頸影響較為嚴重，離市中心距離較遠，缺乏完善的商業(yè)配套、生活配套等設(shè)施，房地產(chǎn)開發(fā)也主要以“亞東”為主。但“大學城”的文化教育優(yōu)勢、自然景觀優(yōu)美等也使得該區(qū)域土地價值不斷上升，特別是開通的玄武湖地下隧道，這使仙林地區(qū)到達市中心的距離縮短了10分鐘，這一工程最大的受益者是“亞東板塊”。 三政府房地產(chǎn)發(fā)展政策1.20

18、05年人均住房25平方米到去年年底為止，南京市城鎮(zhèn)居民擁有建筑面積平均為21.4平方米,在全國處于中等水平。在國家計委擬訂的全面實現(xiàn)小康社會指標體系中，城鎮(zhèn)居民住宅的基本標準為人均建筑面積為30平方米，南京目前仍差8.6平方米。今后，南京將分兩步走，來具體實現(xiàn)這一目標，力爭到2005年實現(xiàn)人均住宅居住面積25平方米。（2003年4月2日公布）2.公積金繳存比例將提高南京市住房公積金新標準即將出臺，今后公積金的繳存比例將上調(diào)為年人均工資的20%，其中個人和單位各承擔一半；目前南京市住房公積金繳存比例執(zhí)行的是16%的標準，三資企業(yè)職工為20%，具體繳存時都是個人和單位各一半。（2003年8月8日公

19、布）3.別墅熱亮出紅牌由于近記念來別墅升溫太快，一些城市甚至出現(xiàn)買別墅甚至要排隊的現(xiàn)象，2月初，國家的一紙禁令對別墅熱亮出紅牌。南京市的別墅主要集中在江寧和亞東，其中江寧區(qū)將軍路沿線就收集了愛濤漪水圓、瑞景文華、翠萍國際城、運盛美之國等十多個盤子；（2003年2月23日公布）410萬套經(jīng)濟適用房為南京樓市“降壓” 一項已推行9個月的經(jīng)濟適用房政策，日前使1200多戶南京市低收入家庭圓了住房夢。未來幾年內(nèi)，將有約10萬套經(jīng)濟適用房進入普通商品房價一路攀升的南京樓市。來自南京市房改辦的消息說，一個總開發(fā)面積超過600萬平方米的經(jīng)濟適用房開發(fā)規(guī)劃已經(jīng)實施，征地面積達9000畝。今年南京市經(jīng)濟適用房計

20、劃竣工面積將在去年完成20萬平方米的基礎(chǔ)上，再新增30萬平方米。南京市新建住宅以普通商品房為主的單一供給結(jié)構(gòu)可望得到根本性扭轉(zhuǎn)。5住房公積金貸款額度提高南京市住房公積金管理委員會批準，自4月1日起，提高住房公積金貸款額度，在最高可貸額度不超過購房總價80的前提下，將最高可貸額度由一方繳存住房公積金的職工（含單身職工）最高可貸額度6萬元提高到10萬元，夫妻雙方均繳存住房公積金的職工最高可貸額度12萬元提高到20萬元。這也就是說，凡夫妻雙方均正常繳納公積金的家庭屆時可以到公積金貸款委托的中、農(nóng)、工、建四家國有商業(yè)銀行申請最高額度為20萬元的公積金貸款。據(jù)悉，目前國內(nèi)公積金貸款額度最高的北京為30萬

21、元，上海、廣州均為20萬元，省內(nèi)最高的徐州也是30萬元。在3月24日南京市住房公積金管理委員會向中、農(nóng)、工、建四家國有商業(yè)銀行發(fā)文后，南京市民就可以向銀行按新的公積金貸款額度申請公積金貸款。四. 政府近五年主要城市規(guī)劃1南京沿江交通蓄勢龍騰南京是全省惟一一座橫跨長江兩岸的城市，隨著全省沿江開發(fā)戰(zhàn)略的實施，突破長江天塹的過江通道及沿江交通呼之欲出近日，南京過江通道“五橋一隧”、沿江公路“兩翼齊飛”的沿江開發(fā)交通規(guī)劃正式確定，即將漸次拉開建設(shè)大幕?！拔鍢蛞凰怼边^江通道包括：長江大橋（上世紀60年代建成通車）；長江二橋（2001年建成通車）；長江三橋（計劃2006年建成通車）；長江四橋（石埠橋大橋，

22、6車道高速公路，計劃2006年開工，2010年建成通車）；長江五橋（梅子洲大橋，6車道高速公路，計劃2010年開工，2014年建成通車）；龍?zhí)哆^江隧道（6車道高速公路，計劃2014年開工，2017年建成通車）。其中，長江五橋和長江二橋?qū)⑹挂画h(huán)高速成為完整的環(huán)形高速；長江四橋和長江三橋?qū)⑹鼓暇┒h(huán)高速成為完整的環(huán)形高速；龍?zhí)哆^江隧道將解決南京三環(huán)高等級公路的過江難題。2.南京加快東部建設(shè)步伐，60億元運作五大項目從玄武區(qū)政府獲悉，今年該區(qū)將舉全區(qū)之力，加快東部地區(qū)建設(shè)步伐，融資60億元重點運作南京珠江路軟件產(chǎn)業(yè)園、鐘山國際體育公園、聚寶山花園、仙鶴門經(jīng)濟適用房工程、南京現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技園孝陵衛(wèi)核心園

23、5大項目。 目前，南京珠江路軟件產(chǎn)業(yè)園建設(shè)項目已完成拆遷工作的前期準備，4月份進場拆遷，建設(shè)園區(qū)一期道路和部分基礎(chǔ)設(shè)施。鐘山國際體育公園是十運會項目，節(jié)前已做了大量的招商工作，3月份土地出讓成功后，上半年開始拆遷，年內(nèi)完成凈地交付。聚寶山花園項目3月份動遷，6月份拆遷完畢并向投資方交付凈地，下半年啟動建設(shè)工程。南京現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技園孝陵衛(wèi)核心園現(xiàn)在已經(jīng)開始做園區(qū)規(guī)劃設(shè)計，盡快完成立項、規(guī)劃等前期手續(xù)，啟動部分園區(qū)改造、建設(shè)工作，開工建設(shè)園區(qū)道路。仙鶴門經(jīng)濟適用房項目將于2月26日舉辦開工儀式，今年將建成總面積10萬平方米的居住房。預(yù)計全年新開工面20萬平方米。3.南京今年將投資66億改擴建200條

24、路從南京市建委獲悉，面對城市快速擴張以及小汽車進入家庭的迅猛發(fā)展態(tài)勢，南京將進一步加大城市道路建設(shè)力度。今年全市將改擴建城市道路約200條，其中拓寬和新建150條，整治出新50條，總長度超過150公里，總投資達到66億元左右。 從今年起到2005年十運會召開前夕，南京將建成一個高效便捷的立體化城市道路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，包括全面完成繞城公路外環(huán)以及由城東、城西干道、緯三路、緯七路構(gòu)成的內(nèi)環(huán)建設(shè)，并在已建成的機場高速連接線及滬寧高速連接線的基礎(chǔ)上，完成鳳臺南路、寧鎮(zhèn)路、長江大橋的快速化改造，從而形成“兩環(huán)五射”的格局，使南京的快速路密度達到04公里平方公里。快速內(nèi)環(huán)的建設(shè)是重中之重，玄武湖隧道已竣工通車，

25、年底完成快速內(nèi)環(huán)西線建設(shè)，基本建成內(nèi)環(huán)南線主體工程，同時完成內(nèi)環(huán)北線西段（模范馬路和模范西路）以及城東干道快速化改造的規(guī)劃設(shè)計等前期準備工作。此外，還將圍繞“經(jīng)六緯九”的干道網(wǎng)規(guī)劃，完成經(jīng)五北上、緯九路二期、濱江大道河西段等工程。4南京河西新城區(qū)總體規(guī)劃亮相根據(jù)規(guī)劃，新城區(qū)與外秦淮河（南河）以東地區(qū)有24條道路溝通，其中濱江路、緯三路、緯七路和繞城公路為快速通道。同時，設(shè)有地鐵1、2、4、6、7號線共5條軌道交通線路。從中心結(jié)構(gòu)體系來看，河西新城區(qū)又分為新區(qū)中心地區(qū)中心社區(qū)中心三級，新區(qū)中心和地區(qū)中心安排在主要交通走廊經(jīng)四路沿線，社區(qū)中心結(jié)合服務(wù)半徑和規(guī)劃地鐵站點，安排在生活性干道沿線。其中新

26、區(qū)中心在緯八路以南、油棉路以北、經(jīng)四路與緯九路沿線，集中商務(wù)金融設(shè)施、政府辦公設(shè)施以及具有區(qū)域服務(wù)功能的商業(yè)設(shè)施；3個地區(qū)中心服務(wù)人口15萬人，分別設(shè)置在北部中保、江東門和南部地區(qū)，配套以圖書館、體育館、地區(qū)醫(yī)療服務(wù)中心、大型超市等設(shè)施；8個社區(qū)中心服務(wù)人口3萬5萬人，分別設(shè)置在管子橋、清涼門、南湖、上新河、虹苑、興隆、沙洲、雙閘等地，主要配置小型便民設(shè)施。新城區(qū)建筑以明快亮麗的淺色調(diào)為主。為保證天際線的優(yōu)美流暢，河西嚴格控制建筑高度，將整個新城區(qū)分為超高層建設(shè)區(qū)、允許高層建設(shè)區(qū)、混合區(qū)和低層建設(shè)區(qū)。大于180米高的超高層建筑只規(guī)劃在新城區(qū)中心，不大于120米的高層建筑規(guī)劃在中心區(qū)周邊和地區(qū)中

27、心、經(jīng)四路沿線主要地鐵站附近。5南京，15億元再推河西新區(qū)建設(shè)明年年初南京將斥資15億元投入河西新區(qū)建設(shè)，以加速構(gòu)建現(xiàn)代化新城區(qū)框架。率先啟動的“三大標志性工程”包括新城市廣場、國際醫(yī)院和寶船遺址公園。據(jù)介紹，總投資8億元的新城市廣場，是參照法國巴黎、西班牙巴塞羅那和美國夏威夷等地具有國際水平的shoppingmall而建設(shè)的一個大型的室內(nèi)步行街，號稱“室內(nèi)湖南路”。該廣場西臨江東路，東至經(jīng)四東路，北靠草場門大街，占地面積189.3畝，建筑面積23萬平方米。廣場內(nèi)設(shè)超市、專業(yè)商店、百貨精品店、餐飲娛樂廣場等。明年1月份，新城市廣場的超市及部分商業(yè)街開業(yè)，“五一”節(jié)前，與時代華納合作建設(shè)的數(shù)碼電

28、影院開始營業(yè)，明年底，全部商業(yè)街建成并正式開業(yè)。該廣場建成后，將成為國內(nèi)目前最具規(guī)模、最高檔次的商業(yè)中心之一。正在規(guī)劃中的寶船遺址公園設(shè)在寶船小區(qū)，占地200畝，明年下半年開工。此外，河西新城區(qū)還將建設(shè)占地100多畝的綜合性的南京國際醫(yī)院，以滿足當?shù)鼐用竦尼t(yī)療需求。6南京確定明年城建規(guī)模投資351億這10大系統(tǒng)工程主要包括：一城三區(qū)建設(shè)：包括建設(shè)河西新城區(qū)、仙西新市區(qū)和東山、江北新市區(qū)。其中河西新城區(qū)要完成三期征地拆遷，續(xù)建、開工或改造14條主要道路；開工建設(shè)10幢標志性建筑、運動員村等；建設(shè)一批園林綠化設(shè)施和河道、泵站。仙西新市區(qū)要完成仙林大道等道路總長28公里，并建設(shè)一批園林廣場和大學城中

29、心城區(qū)。 老城整治：包括一環(huán)內(nèi)整治建設(shè)小桃園、三汊河大橋-定淮門、定淮門-草場門、草場門-鳳凰橋片區(qū)以及東、西長干巷沿河地區(qū)，并實施月牙湖整治改造三期。兩區(qū)要基本建成鼓樓-北極閣片區(qū)、規(guī)劃建設(shè)鼓樓廣場西北地塊和整治改造新街口中心區(qū)。三軸即整治中華路-進香河路、御道街-北安門街、中山東路-漢中路、中山北路沿線環(huán)境。四線即建設(shè)中山路-中山南路、大橋南路-城西干道景觀路。五街包括建設(shè)湖南路商業(yè)文明街、珠江路科技街、長江路文化街、太平南路商業(yè)街和王府大街飲食街。六片則是保護改造總統(tǒng)府片區(qū)、朝天宮片區(qū)、南捕廳歷史街區(qū)、頤和路片區(qū)一期、門東、門西地區(qū)以及夫子廟片區(qū)。城市道路建設(shè)：包括建設(shè)城市快速內(nèi)環(huán)系統(tǒng)和

30、一批城市主干道，包括建成賽虹橋立交、三山橋和草場門大橋加寬改造、緯九路西延一期等，并開工長江大橋交通疏導及整治工程，實施龍蟠路快速化改造，完成老寧杭路改造二期。同時，還要建設(shè)改造一批城市次干道及支路，在火車站站前地下、北極閣片區(qū)地下、太平南路楊公井地下及零星地塊建設(shè)一批社會公共停車場，總泊位達1900個。 軌道交通：建設(shè)地鐵一號線一期工程(含西延線)，開工建設(shè)二號線一期工程。 對外交通：建成寧杭高速公路一期，建設(shè)長江三橋主體工程等高等級公路，以及龍?zhí)陡凼韪酃返纫慌删€公路。 水環(huán)境治理：整治外秦淮河主城段和金川河環(huán)境，完成內(nèi)秦淮河截污等；完成城北污水處理系統(tǒng)和江心洲污水處理廠擴建一期并開工二

31、期。 社會事業(yè)設(shè)施建設(shè)：建設(shè)為十運會配套東楊坊國際體育公園、群眾全民健身中心等10個配套場館。 生態(tài)環(huán)境建設(shè)：建設(shè)15-20米寬的環(huán)城綠色帶和長54公里的繞城公路綠化帶；整治建設(shè)中山陵景區(qū)、雨花臺風景區(qū)和幕燕風景區(qū)等，并新、改建11座公園廣場，城區(qū)移植5萬株大樹形成城中森林。 公用設(shè)施建設(shè)：擴建北河口水廠，購置400輛公交車輛，10萬戶自來水抄表到戶，建成大行宮人防主體等。 住宅發(fā)展：建成300萬平方米以上住宅和30萬平方米以上經(jīng)濟適用房，在寶善、二道埂子等地區(qū)實施舊城改造。五. 城市發(fā)展中交通發(fā)展1、地鐵一號線：南京地鐵一號線西延工程起于奧體中心站，出站后沿上新河路的西側(cè)向南，至上新河路、緯

32、九路路口左轉(zhuǎn)沿緯九路的南側(cè)向東，跨過鳳臺南路、寧蕪鐵路后接至一期工程的起點小行站。線路全長4.82公里，其中地下線3.93公里，高架線0.62公里，過渡段0.27公里，設(shè)3座地下車站。2004年元月主體工程完工。2、地鐵二號線：地鐵2號線一期工程線路西起河西中和村，沿江東南路向北至江東門，轉(zhuǎn)向水西門大街，經(jīng)水西門大街向東折向莫愁湖公園西側(cè)，在莫愁湖公園西北角轉(zhuǎn)至漢中西路，沿漢中路向東穿過外秦淮河，經(jīng)過漢中路、中山東路、寧杭公路至馬群，沿途經(jīng)過河西新城區(qū)、莫愁湖、漢中門、新街口、逸仙橋、明故宮、中山門、孝陵衛(wèi)、馬群等地。線路全長2163公里，設(shè)車站18座，在中和村和馬群建停車場車輛段。計劃200

33、4年開工，2009年建成通車。3、輕軌：從南京市規(guī)劃局獲悉，南京城市軌道交通線網(wǎng)輪廓初現(xiàn)。按照初步確定的方案，到2050年左右，南京都市發(fā)展區(qū)城市軌道交通線網(wǎng)規(guī)模將達到280至300公里，主城與東山、仙西、江北三大新市區(qū)之間各有兩條以上軌道交通線連通，其中一條可以直達新街口中心區(qū)。4、橋梁隧道：“五橋一隧”過江通道包括：長江大橋（上世紀60年代建成通車）；長江二橋（2001年建成通車）；長江三橋（計劃2006年建成通車）；長江四橋（石埠橋大橋，6車道高速公路，計劃2006年開工，2010年建成通車）；長江五橋（梅子洲大橋，6車道高速公路，計劃2010年開工，2014年建成通車）；龍?zhí)哆^江隧道（

34、6車道高速公路，計劃2014年開工，2017年建成通車）。其中，長江五橋和長江二橋?qū)⑹挂画h(huán)高速成為完整的環(huán)形高速；長江四橋和長江三橋?qū)⑹鼓暇┒h(huán)高速成為完整的環(huán)形高速；龍?zhí)哆^江隧道將解決南京三環(huán)高等級公路的過江難題。 5、京滬高速鐵路對南京的影響：京滬高速鐵路北京到上海5小時，南京到上海1小時。“一條交通線帶活一片區(qū)”，對于江寧、江北的發(fā)展都是重大利好消息，特別是江寧。重要交通樞紐附近巨大的人流、車流將產(chǎn)生大量的需求，商業(yè)、貿(mào)易、住宅等第三產(chǎn)業(yè)自然蓬勃興起，該地區(qū)會迅速成為繁華區(qū)，比如日本的新干線沿線及中央門第三商業(yè)圈。岔路口熱鬧起來了，會輻射帶動整個江寧的地價、房價。江寧的發(fā)展將真正“提檔升

35、級成為南京的副中心”。對于將軍山板塊，鐵路從秦淮河以北600800米的地方經(jīng)過，離該板塊最近的運盛美之國等樓盤還隔一條秦淮河，屬于污染圈外（污染圈約為200米左右）。另外，該鐵路是向大勝關(guān)方向西進，路線幾乎水平，不會危及寧南新區(qū)。六南京市房地產(chǎn)企業(yè)競爭企業(yè)狀況1在冊房地產(chǎn)企業(yè)約300家；2外行、外地、外資統(tǒng)稱三外房地產(chǎn)企業(yè)進入南京，使南京房地產(chǎn)企業(yè)增加，并帶來經(jīng)營模式的多元化交流和競爭；3代表性外行企業(yè)，國內(nèi)肉食品巨子“江蘇雨潤集團”成立“地華房地產(chǎn)”開始在南京市開發(fā)樓盤；4以萬科為代表的外地房地產(chǎn)頗具實力的房地產(chǎn)企業(yè)在南京以成功開發(fā)數(shù)個成功樓盤，并有新的外地企業(yè)進入南京；5以新加坡仁恒集團的

36、外資房地產(chǎn)企業(yè)在南京成功開發(fā)樓盤，并創(chuàng)造出出色品牌；6南京本土房地產(chǎn)借助天時、地利、人和，成功開發(fā)樓盤，涌現(xiàn)出一大批以棲霞建設(shè)（上市公司），長發(fā)集團為代表的成功本土企業(yè)； 七 江寧板塊詳細資料；江寧區(qū)總體概況: 江寧區(qū)總面積1567平方公里; 總?cè)丝?6萬,總戶數(shù)24萬戶; 全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值113.6億元; 財政收入14.88億元,全省排名第七; 農(nóng)民人均純收入4375元; 2001年在崗職工人均年收入11497元,人均gdp為15310元據(jù)江寧區(qū)統(tǒng)計局2001年底公布資料顯示江寧區(qū)整體樓市分析：江寧區(qū)先天擁有山水生態(tài)的自然優(yōu)勢，隨著撤縣化區(qū)、地鐵的規(guī)劃通達等利好政策支持，近年江寧樓市一路升漲

37、。但樓盤的開發(fā)水平參差不齊，空置率近期有所提高。其區(qū)域性特點大致歸納為：l 低價：多層房價在2500以下，2000元左右，期房更低。市區(qū)很多普通工薪階層只能承受這樣的房價水平。因此就房價的視角，江寧有其特定的客戶群體。l 環(huán)境：牛首山、將軍山、翠屏山、韓府山、天印山（方山）等五座名山；百家湖、九龍湖、高湖三大名湖，外加一條秦淮河，共計59萬畝山林，12萬畝水面，為“城南綠肺”。l 新區(qū)：都市發(fā)展區(qū)的次區(qū)域中心，未來發(fā)展三大定位：南京新區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)、都市農(nóng)業(yè)集中區(qū)。l 交通：目前開通101、102、103刷卡公交車，但未深入老城區(qū)腹地。將軍路全線貫通，使江寧到達市中心區(qū)的駕乘時間縮短近

38、1/4，未來三到五年輕軌及地鐵的通達將進一步改善交通狀況。l 配套設(shè)施、開發(fā)水平及入住率：配套有待進一步完善，開發(fā)水平參差不齊，入住率不高。l 產(chǎn)業(yè)及人口移動：根據(jù)市府規(guī)劃，南京市相當一部分企事業(yè)單位將遷往江寧（江寧有兩個國家級的開發(fā)區(qū)），因此將帶動部分人口遷至江寧。l 教育氛圍：目前有3萬多名大學生在江寧就讀。南京大學、東南大學、南京航空航天大學、河海大學及多所民辦高校落戶江寧，江寧大學城的建設(shè)使江寧形成濃郁的教育氣氛。片區(qū)基本特征闡述:a、大學城民營科技園片區(qū) 處于大規(guī)模開發(fā)建設(shè)的初級階段,各項配套設(shè)施極度匱乏 竹山路周邊社區(qū)建設(shè)初步完成,已能夠滿足基本的生活需要 隨著建設(shè)的推進本區(qū)域?qū)⑿?/p>

39、成高品位并洋溢著文化氣息的現(xiàn)代型生活社區(qū)和投資區(qū)域b、開發(fā)區(qū)片區(qū) 借助百家湖優(yōu)越的天然環(huán)境第一輪住宅開發(fā)已基本完成; 廠區(qū)建設(shè)已初具規(guī)模,并不斷的向百家湖以南伸展; 入住率低人氣不足,各項生活機能極不完善; 各項配套正在加緊建設(shè),一個滿足人們休閑及享受需要的現(xiàn)代型消費中心正在逐步形成(東新南路一帶)c、東山鎮(zhèn)片區(qū) 傳統(tǒng)小城鎮(zhèn)生活圈; 有著完善的生活機能,但規(guī)模不大,品位不高; 人口密度較高,居住的人群以擁有穩(wěn)定收入的工職人員為主; 短期內(nèi),在現(xiàn)有城中心的基礎(chǔ)上,借助已有的人氣優(yōu)勢,商業(yè)中心的位置將有所增強; 長期看,隨著人們生活水平的提升, 商業(yè)中心的位置可能會被東新南路一帶取代.d、岔路口片區(qū) 以汽車消費為主體的產(chǎn)業(yè)鏈已經(jīng)形成，并不斷發(fā)展壯大（如朗馳集團將拆資2.3億建設(shè)江蘇省最大的汽車物流中心） 金盛路一帶住宅區(qū)的建設(shè)將形成服務(wù)于南京較低收入及年輕家庭的大型生活區(qū) e、湯山地區(qū) 未納入本次調(diào)查范圍八 項目成本預(yù)算成本估算：序號名稱費用備注1土地費用1000元/2基礎(chǔ)設(shè)施費用100元/3教育附加費用10元/經(jīng)營性的費用：20元/4新墻體材料基金10元/5白蟻防治費用2.3元/別墅：10元/6人防費用48元/