房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告書

1、貴陽(yáng)天創(chuàng)房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所 房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 房 地 產(chǎn) 抵 押 估 價(jià) 報(bào) 告目 錄一、致委托方函2二、估價(jià)師聲明3-4三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件5-7四、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告8-11五、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告12-17六、附件1、房地產(chǎn)評(píng)估委托書、授權(quán)書、身份證復(fù)印件。2、房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地使用證契稅完稅憑證復(fù)印件。3、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資格證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。4、估價(jià)人員資格證書復(fù)印件。5、圖片資料。18致 委 托 方 函楊衛(wèi)錦：受您委托，我事務(wù)所對(duì)您委托的位于貴陽(yáng)市南明區(qū)護(hù)國(guó)路199號(hào)名士花園a幢3單元的住宅用房（建筑面積202.51平方米）進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參

2、考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)上述房地產(chǎn)進(jìn)行了分析和測(cè)算，現(xiàn)將估價(jià)結(jié)果報(bào)告如下：評(píng)估對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年11月4日公開的市場(chǎng)評(píng)估總價(jià)為人民幣100.12萬元（大寫：人民幣壹佰萬零壹仟貳佰元整），評(píng)估單價(jià)為4944元/平方米。估價(jià)的詳細(xì)結(jié)果，見附后的房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告。此 致貴陽(yáng)天創(chuàng)房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所 法定代表人： 二00九年十一月五日估 價(jià) 師 聲 明我們鄭重聲明：1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2、估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與估價(jià)對(duì)象沒有利

3、害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。4、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)gb/t502911999房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范及建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合頒布房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，并對(duì)估價(jià)對(duì)象附近地區(qū)同類房屋進(jìn)行調(diào)查和比較、根據(jù)評(píng)估需要選擇了可比實(shí)例，我們對(duì)勘察的客觀性、真實(shí)性、公正性承擔(dān)責(zé)任，但我們對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)勘察僅限于其外觀和使用狀況，對(duì)被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進(jìn)行評(píng)估，除非另有協(xié)議，我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。6、估價(jià)報(bào)告依據(jù)委托

4、方提供的相關(guān)資料出具，委托方應(yīng)對(duì)資料的真實(shí)性承擔(dān)法律責(zé)任。7、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得作其他用途。未經(jīng)本評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員同意，本估價(jià)報(bào)告不得向委托方及報(bào)告審查部門以外的單位及個(gè)人提供。評(píng)估機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員不對(duì)委托方及報(bào)告審查部門以外的單位及個(gè)人使用本報(bào)告造成的任何后果承擔(dān)任何責(zé)任。8、本估價(jià)報(bào)告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報(bào)告解釋權(quán)為本評(píng)估機(jī)構(gòu)所有。9、本估價(jià)報(bào)告需經(jīng)估價(jià)人員簽名并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，作為一個(gè)整體時(shí)有效，本報(bào)告復(fù)印件無效。 房地產(chǎn)估價(jià)師： 二00九年十一月五日估 價(jià) 的 假 設(shè) 和 限 制 條 件1、本評(píng)估報(bào)告僅供委托方為確定房地產(chǎn)抵押

5、貸款額度提供價(jià)值參考，委托方因其他目的使用不當(dāng)而造成的損失，本評(píng)估公司不承擔(dān)任何責(zé)任。2、本次估價(jià)的資產(chǎn)清查工作根據(jù)委托方提供的資產(chǎn)評(píng)估委托書及相關(guān)資料進(jìn)行，資產(chǎn)范圍由委托方界定并對(duì)其負(fù)相應(yīng)法律責(zé)任。 3、本報(bào)告所稱的“估價(jià)價(jià)值”系指我們對(duì)所估價(jià)的房地產(chǎn)在規(guī)劃用途不變、持續(xù)使用以及在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境在可預(yù)期的將來無重大變化的前提下對(duì)上述委估房地產(chǎn)的公允價(jià)值意見。4、基于估價(jià)目的，本估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果是對(duì)2009年11月4日這一估價(jià)時(shí)點(diǎn)委估房地產(chǎn)的客觀公允市場(chǎng)價(jià)值的反映，沒有考慮將來可能追加付出的價(jià)格對(duì)估價(jià)價(jià)值的影響，也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化及遇不可抗力對(duì)估價(jià)價(jià)值的影響。5、注冊(cè)房地

6、產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的目的是對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表意見，不對(duì)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬及附著于估價(jià)對(duì)象上的其他權(quán)利進(jìn)行確認(rèn)或發(fā)表意見，估價(jià)對(duì)象的法律權(quán)屬及附著于估價(jià)對(duì)象上的其他權(quán)利由委托方負(fù)責(zé)解釋。6、本次評(píng)估以估價(jià)對(duì)象不涉及任何抵押擔(dān)保以及其他法定優(yōu)先受償款為假設(shè)前提，否則應(yīng)對(duì)本次估價(jià)結(jié)果進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。7、我們的估價(jià)結(jié)果成立的前提是委托方提供的資料屬實(shí)，委估房屋產(chǎn)權(quán)完整，具有合法的土地使用權(quán)等。本次房地產(chǎn)評(píng)估委托方提供了筑房權(quán)證南明字第2000031461號(hào)房屋所有權(quán)證，該房產(chǎn)證標(biāo)明該房地產(chǎn)為朱培德所有，坐落于南明區(qū)護(hù)國(guó)路199號(hào)名士花園a幢3單元，混合結(jié)構(gòu),房屋總層數(shù)為10層, 委估對(duì)象位于

7、第9層，建筑面積202.51平方米，設(shè)計(jì)用途為住宅；提供了筑國(guó)用（2002）第4711號(hào)國(guó)有土地使用證，土地使用權(quán)類型為出讓，土地使用權(quán)面積20.25平方米，土地使用權(quán)人為朱培德, 土地座落于南明區(qū)護(hù)國(guó)路99號(hào)名士花園a幢3單元，用途為住宅用地，終止日期為2049年1月31日；提供了財(cái)稅字第0102219742號(hào)契稅完稅憑證。委托方對(duì)所提供資料的真實(shí)、完整、合法性承擔(dān)法律責(zé)任。8、本次評(píng)估委托方為楊衛(wèi)錦，房屋所有權(quán)人為朱培德，依據(jù)朱培德提供的授權(quán)書，朱培德授權(quán)楊衛(wèi)錦辦理估價(jià)對(duì)象的評(píng)估事宜。9、我們估價(jià)的實(shí)體以我們現(xiàn)場(chǎng)拍照和勘察的實(shí)體為準(zhǔn),但是本次評(píng)估估價(jià)人員沒有接受對(duì)估價(jià)對(duì)象結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)進(jìn)行檢測(cè)

8、的委托，估價(jià)人員不能確定估價(jià)對(duì)象的結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)沒有缺損。10、由于本次估價(jià)對(duì)象為一整體房地產(chǎn)的一部分，故本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象能合法享用及分?jǐn)傉w房地產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)益、各項(xiàng)服務(wù)配套設(shè)施及整體房地產(chǎn)占用土地的使用權(quán)為假設(shè)前提。11、本估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在公開市場(chǎng)前提下求取的房地產(chǎn)抵押價(jià)值，未考慮估價(jià)對(duì)象未來市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、快速變現(xiàn)損失及費(fèi)用以及轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)交納的相關(guān)稅費(fèi)等對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響。評(píng)估對(duì)象為住宅用房，具有一定的通用性和獨(dú)立適用性，如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)進(jìn)行快速變現(xiàn)其可能實(shí)現(xiàn)的變現(xiàn)價(jià)格一般在市場(chǎng)價(jià)值的60%左右，在短期內(nèi)可變現(xiàn)，所實(shí)現(xiàn)的變現(xiàn)價(jià)格應(yīng)優(yōu)先支付評(píng)估拍賣費(fèi)及按規(guī)定繳納的稅費(fèi)等費(fèi)用。貴陽(yáng)天創(chuàng)房地產(chǎn)資產(chǎn)

9、評(píng)估事務(wù)所 二00九年十一月五日房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告筑天創(chuàng)房評(píng)報(bào)字2009s1105號(hào)一委托估價(jià)方: 姓名：楊衛(wèi)錦地址：貴州省貴陽(yáng)市南明區(qū)遵義路209號(hào)二、受托估價(jià)方：貴陽(yáng)天創(chuàng)房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所三、估價(jià)對(duì)象概況: 評(píng)估對(duì)象為楊衛(wèi)錦委托評(píng)估的位于貴陽(yáng)市南明區(qū)護(hù)國(guó)路199號(hào)名士花園a幢3單元（建筑面積202.51平方米）的住宅用房。1、評(píng)估對(duì)象的位置狀況委估對(duì)象位于貴陽(yáng)市南明區(qū)護(hù)國(guó)路199號(hào)名士花園a幢3單元，周圍有：貴陽(yáng)市第二十一中學(xué)、幼兒園、中小型超市等，目前有4路、18路、21路等多路公交車經(jīng)過，該區(qū)域交通較為方便，區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)備齊全，自然環(huán)境狀況、人文環(huán)境狀況好。2、評(píng)估對(duì)象的

10、權(quán)屬狀況本次房地產(chǎn)評(píng)估委托方提供了筑房權(quán)證南明字第2000031461號(hào)房屋所有權(quán)證，該房產(chǎn)證標(biāo)明該房地產(chǎn)為朱培德所有，坐落于南明區(qū)護(hù)國(guó)路199號(hào)名士花園a幢3單元，混合結(jié)構(gòu),房屋總層數(shù)為10層, 委估對(duì)象位于第9層，建筑面積202.51平方米，設(shè)計(jì)用途為住宅；提供了筑國(guó)用（2002）第4711號(hào)國(guó)有土地使用證，土地使用權(quán)類型為出讓，土地使用權(quán)面積20.25平方米，土地使用權(quán)人為朱培德, 土地座落于南明區(qū)護(hù)國(guó)路99號(hào)名士花園a幢3單元，用途為住宅用地，終止日期為2049年1月31日；提供了財(cái)稅字第0102219742號(hào)契稅完稅憑證。3、評(píng)估對(duì)象特征狀況評(píng)估對(duì)象于1999年建成，混合結(jié)構(gòu)，共10

11、層，評(píng)估對(duì)象位于第9層，建筑面積為202.51平方米；裝修情況：建筑物外墻為墻磚鋪貼；室內(nèi)地面部分為木地板鋪貼，部分為地磚鋪貼，墻面刮瓷粉；廚房及衛(wèi)生間地面為地磚鋪貼，墻面鋪貼面磚；鋁合金窗，進(jìn)戶門安裝防盜門，其余為木門，通水、電、電話端口入戶。以上評(píng)估對(duì)象平面布局好，采光通風(fēng)好，維護(hù)情況一般，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)處于使用狀態(tài)。四、估價(jià)目的: 為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn): 2009年11月4日。六、價(jià)值定義：評(píng)估對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年11月4日的市場(chǎng)參考價(jià)值（包含估價(jià)對(duì)象所分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)價(jià)值）。七、估價(jià)依據(jù):1、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法。2、房地產(chǎn)估

12、價(jià)規(guī)范。3、房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見。4、房地產(chǎn)評(píng)估委托書和委托方提供的相關(guān)資料。5、評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)查勘和收集的相關(guān)資料。八、估價(jià)原則：合法原則、最高最佳使用原則、供求原則、替代原則、公平原則。九、估價(jià)方法：由于評(píng)估對(duì)象為住宅用房，在市場(chǎng)上與待估房地產(chǎn)可比的交易案例較多，故采用市場(chǎng)比較法對(duì)其價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，市場(chǎng)比較法是通過市場(chǎng)上可比的交易實(shí)例根據(jù)替代原理對(duì)評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，而確定其比準(zhǔn)價(jià)格的一種方法。十、估價(jià)結(jié)果：經(jīng)過我事務(wù)所評(píng)估人員科學(xué)的分析和測(cè)算，在以為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值為評(píng)估目的的前提下，根據(jù)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的規(guī)范要求等，選用科學(xué)的評(píng)估思路及方法，

13、評(píng)估對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年11月4日公開的市場(chǎng)評(píng)估總價(jià)為人民幣100.12萬元（大寫：人民幣壹佰萬零壹仟貳佰元整），評(píng)估單價(jià)為4944元/平方米。十一、估價(jià)作業(yè)日期： 2009年11月4日至2009年11月5日。十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期：本估價(jià)報(bào)告所示的評(píng)估結(jié)果為估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年11月4日公開市場(chǎng)價(jià)格，隨著時(shí)間及市場(chǎng)情況的變化，該價(jià)格需作相應(yīng)調(diào)整，如果完成評(píng)估報(bào)告日至使用本評(píng)估結(jié)果的時(shí)間超過一年（即有效期為2009年11月5日至2010年11月4日），我們對(duì)此結(jié)果造成的后果不負(fù)任何責(zé)任。 十三、其他需要說明的問題：1、本次評(píng)估的對(duì)象以委托方所提供的有關(guān)資料及數(shù)量為準(zhǔn)。2、在本次

14、評(píng)估中，委托方提供的資料如有虛假，由委托方承擔(dān)法律責(zé)任。3、本評(píng)估報(bào)告專為委托方按委托目的使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得轉(zhuǎn)載或作他用。4、上述評(píng)估結(jié)論是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，根據(jù)評(píng)估原則確定的現(xiàn)行公允價(jià)，未考慮國(guó)家發(fā)生宏觀經(jīng)濟(jì)的政策變化及遇自然力或其他不可抗力對(duì)評(píng)估價(jià)的影響。十四、估價(jià)人員： 評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人： （中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師） 估 價(jià) 人 員： （中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師） 估價(jià)報(bào)告審核人： （中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師） 評(píng) 估 機(jī) 構(gòu)： 貴陽(yáng)天創(chuàng)房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所報(bào)告出具時(shí)間： 二00九年十一月五日房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析評(píng)估對(duì)象于1999年建成，混合結(jié)構(gòu)，共10層，評(píng)估對(duì)象位于第

15、9層，建筑面積為202.51平方米；裝修情況：建筑物外墻為墻磚鋪貼；室內(nèi)地面部分為木地板鋪貼，部分為地磚鋪貼，墻面刮瓷粉；廚房及衛(wèi)生間地面為地磚鋪貼，墻面鋪貼面磚；鋁合金窗，進(jìn)戶門安裝防盜門，其余為木門，通水、電、電話端口入戶。以上評(píng)估對(duì)象平面布局好，采光通風(fēng)好，維護(hù)情況一般，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)處于使用狀態(tài)。二、區(qū)域因素分析委估對(duì)象位于貴陽(yáng)市南明區(qū)護(hù)國(guó)路199號(hào)名士花園a幢3單元，周圍有：貴陽(yáng)市第二十一中學(xué)、幼兒園、中小型超市等，目前有4路、18路、21路等多路公交車經(jīng)過，該區(qū)域交通較為方便，區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)備齊全，自然環(huán)境狀況、人文環(huán)境狀況好。三、市場(chǎng)背景分析由于國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控，隨著房改

16、政策的逐步實(shí)施和完善。生活服務(wù)設(shè)施齊全的住宅進(jìn)入市場(chǎng)后，已成為滿足住房需求者的首選，同時(shí)也成為市民投資置業(yè)的主要方向。故在近期內(nèi)的發(fā)展勢(shì)頭較良好，價(jià)格走勢(shì)比較平穩(wěn)。四、最高最佳使用分析最高最佳使用原則是要說明，房地產(chǎn)評(píng)估要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。所謂最高最佳使用，是評(píng)估對(duì)象的一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給評(píng)估對(duì)象帶來最高價(jià)值的使用。最高最佳使用分析真正體現(xiàn)了評(píng)估的客觀性。衡量、判斷評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)主要從下列方面考慮：（一）法律上允許（規(guī)劃及相關(guān)政策法規(guī)許可）。即不受現(xiàn)時(shí)使用狀況的限制，而依照法律規(guī)章、規(guī)

17、劃發(fā)展的方向，按照其可能的最優(yōu)用途評(píng)估。（二）技術(shù)上可行。即不能把技術(shù)上無法做到的使用當(dāng)作最高最佳使用。要按照房屋建筑工程方面的技術(shù)要求進(jìn)行評(píng)估。（三）經(jīng)濟(jì)上可行。即評(píng)估價(jià)格應(yīng)是各種可能的使用方式中，以經(jīng)濟(jì)上有限的投入而能獲得最大收益的使用方式的評(píng)估結(jié)果。（四）土地與建筑物的均衡性。即以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否達(dá)到均衡來判斷其是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)，也就是說，評(píng)估時(shí)，把建筑物與土地區(qū)位是否相匹配，是否具有投資集約度的因素考慮進(jìn)去。（五）房地產(chǎn)與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)性。即房地產(chǎn)與外部環(huán)境是否均衡或協(xié)調(diào)的問題。也就是說，評(píng)估時(shí)不按原用途評(píng)估，而按房地產(chǎn)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)能獲得大量外部經(jīng)濟(jì)效益的最優(yōu)使用

18、的新用途進(jìn)行評(píng)估。（六）可持續(xù)發(fā)展性。即在評(píng)估時(shí)不僅要研究過去和現(xiàn)在的價(jià)格狀況，而且還要研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)，以及政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策變化對(duì)房地產(chǎn)形成的影響以預(yù)測(cè)未來價(jià)格和收益變動(dòng)的趨勢(shì)。根據(jù)評(píng)估對(duì)象地理位置、周邊自然與人文經(jīng)濟(jì)環(huán)境及充分利用土地資源的原則，該評(píng)估對(duì)象作為住宅用房為最高最佳用途。五、評(píng)估方法的選用和技術(shù)思路由于評(píng)估對(duì)象為住宅用房，在市場(chǎng)上與待估房地產(chǎn)可比的交易案例較多，故采用市場(chǎng)比較法對(duì)其價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，市場(chǎng)比較法是通過市場(chǎng)上可比的交易實(shí)例根據(jù)替代原理對(duì)評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，而確定其比準(zhǔn)價(jià)格的一種方法。具體的計(jì)算公式為：評(píng)估對(duì)象評(píng)估價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格100/（交易情

19、況修正系數(shù)）（交易日期修正系數(shù)）/100100/（區(qū)域因素修正系數(shù)）100/（個(gè)別因素修正系數(shù)） 六、評(píng)估測(cè)算過程1、選取比較實(shí)例根據(jù)物質(zhì)的同一性或類似性；地點(diǎn)的同一性或類似性；時(shí)間的接近性；交易情況無反常四個(gè)基本要求選取三個(gè)可比實(shí)例如下：實(shí) 例項(xiàng) 目項(xiàng) 目實(shí)例a名士花園實(shí)例b名士花園實(shí)例c名士花園地理位置護(hù)國(guó)路護(hù)國(guó)路護(hù)國(guó)路物業(yè)用途住宅用房住宅用房住宅用房建筑年代199919991999房屋結(jié)構(gòu)混 合混 合混 合項(xiàng)目狀況現(xiàn) 房現(xiàn) 房現(xiàn) 房交易情況正 常正 常正 常采光通風(fēng)良 好良 好良 好交易方式一次性付款一次性付款一次性付款交易日期近 期近 期近 期樓 層9層10層9層交易單價(jià)（元/平方米）

20、5330510049002、交易情況修正 主要考慮排除交易行為中的某些特殊因素所造成的可比實(shí)例的成交價(jià)格偏差，將其成交價(jià)格修正為正常價(jià)格。由于評(píng)估人員所選實(shí)例均為正常交易價(jià)格，不需要作交易情況修正，故不作修正。 3、交易日期修正評(píng)估對(duì)象與可比實(shí)例的交易日期有時(shí)間差異時(shí)，隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)價(jià)格有較明顯的變化趨勢(shì)時(shí)，必須進(jìn)行交易日期修正。由于選取的均為近期發(fā)生的交易案例，且目前貴陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格較為平穩(wěn)，故不作修正。4、區(qū)域因素修正前面所選取的三個(gè)比較案例中，均屬于同一區(qū)域，為排除由于外部環(huán)境差異所造成的價(jià)格差異，使修正后的可比實(shí)例價(jià)格能夠與評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)所處地段的實(shí)際情況相符。本評(píng)估報(bào)告

21、擬采用直接比較法進(jìn)行區(qū)域修正，即以評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的各項(xiàng)區(qū)域因素狀況為基準(zhǔn)，與可比實(shí)例相對(duì)應(yīng)的區(qū)域因素逐項(xiàng)比較，然后確定修正比率具體比較因素如下表： 實(shí)例項(xiàng)目實(shí)例a實(shí)例b實(shí)例c區(qū)域因素詳細(xì)狀況說明區(qū)位位置相同相同相同物業(yè)所處城市區(qū)段，距市中心的距離交通狀況道路條件相同相同相同周邊道路通達(dá)能力、路況公共交通相同相同相同城市公交線路、交通管制社區(qū)配套配套范圍相同相同相同基礎(chǔ)配套設(shè)施范圍供應(yīng)通力相同相同相同基礎(chǔ)配套設(shè)施滿足居民需求狀況服務(wù)設(shè)施相同相同相同商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、學(xué)校、醫(yī)院、娛樂設(shè)施等社區(qū)環(huán)境室外場(chǎng)所相同相同相同居民散步和健身需求的活動(dòng)場(chǎng)所環(huán)境污染相同相同相同含聲、光、氣、水的污染狀況社會(huì)環(huán)境相同相同相同城市治安和居住區(qū)安全保障狀況人口素質(zhì)相同相同相同居民受教育程度，整體狀況等修正系數(shù)100100100注：好+6% 較好+4% 稍好+2% 相同0% 稍差-2% 較差-4% 差-6% 5、個(gè)別因素修正主要考慮新舊程度、裝修情況、平面布局、房屋維護(hù)水平、附屬配套服務(wù)設(shè)施及物業(yè)管理等影