房地產(chǎn)抵押估價報告書

1、貴陽天創(chuàng)房地產(chǎn)資產(chǎn)評估事務所 房地產(chǎn)評估報告 房 地 產(chǎn) 抵 押 估 價 報 告目 錄一、致委托方函2二、估價師聲明3-4三、估價的假設和限制條件5-7四、房地產(chǎn)估價結(jié)果報告8-11五、房地產(chǎn)估價技術報告12-17六、附件1、房地產(chǎn)評估委托書、授權(quán)書、身份證復印件。2、房屋所有權(quán)證、國有土地使用證契稅完稅憑證復印件。3、房地產(chǎn)估價機構(gòu)資格證書、營業(yè)執(zhí)照復印件。4、估價人員資格證書復印件。5、圖片資料。18致 委 托 方 函楊衛(wèi)錦：受您委托，我事務所對您委托的位于貴陽市南明區(qū)護國路199號名士花園a幢3單元的住宅用房（建筑面積202.51平方米）進行估價。估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參

2、考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。根據(jù)國家有關法律、法規(guī)及技術標準，對上述房地產(chǎn)進行了分析和測算，現(xiàn)將估價結(jié)果報告如下：評估對象于估價時點2009年11月4日公開的市場評估總價為人民幣100.12萬元（大寫：人民幣壹佰萬零壹仟貳佰元整），評估單價為4944元/平方米。估價的詳細結(jié)果，見附后的房地產(chǎn)估價結(jié)果報告。此 致貴陽天創(chuàng)房地產(chǎn)資產(chǎn)評估事務所 法定代表人： 二00九年十一月五日估 價 師 聲 明我們鄭重聲明：1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。2、估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。3、我們與估價對象沒有利

3、害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。4、我們依照中華人民共和國國家標準gb/t502911999房地產(chǎn)估價規(guī)范及建設部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合頒布房地產(chǎn)抵押估價指導意見進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘，并對估價對象附近地區(qū)同類房屋進行調(diào)查和比較、根據(jù)評估需要選擇了可比實例，我們對勘察的客觀性、真實性、公正性承擔責任，但我們對估價對象的現(xiàn)場勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進行評估，除非另有協(xié)議，我們不承擔對估價建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行調(diào)查的責任。6、估價報告依據(jù)委托

4、方提供的相關資料出具，委托方應對資料的真實性承擔法律責任。7、本報告估價結(jié)果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得作其他用途。未經(jīng)本評估機構(gòu)和評估人員同意，本估價報告不得向委托方及報告審查部門以外的單位及個人提供。評估機構(gòu)及估價人員不對委托方及報告審查部門以外的單位及個人使用本報告造成的任何后果承擔任何責任。8、本估價報告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報告解釋權(quán)為本評估機構(gòu)所有。9、本估價報告需經(jīng)估價人員簽名并加蓋估價機構(gòu)公章，作為一個整體時有效，本報告復印件無效。 房地產(chǎn)估價師： 二00九年十一月五日估 價 的 假 設 和 限 制 條 件1、本評估報告僅供委托方為確定房地產(chǎn)抵押

5、貸款額度提供價值參考，委托方因其他目的使用不當而造成的損失，本評估公司不承擔任何責任。2、本次估價的資產(chǎn)清查工作根據(jù)委托方提供的資產(chǎn)評估委托書及相關資料進行，資產(chǎn)范圍由委托方界定并對其負相應法律責任。 3、本報告所稱的“估價價值”系指我們對所估價的房地產(chǎn)在規(guī)劃用途不變、持續(xù)使用以及在估價時點的外部經(jīng)濟環(huán)境在可預期的將來無重大變化的前提下對上述委估房地產(chǎn)的公允價值意見。4、基于估價目的，本估價報告估價結(jié)果是對2009年11月4日這一估價時點委估房地產(chǎn)的客觀公允市場價值的反映，沒有考慮將來可能追加付出的價格對估價價值的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化及遇不可抗力對估價價值的影響。5、注冊房地

6、產(chǎn)估價師執(zhí)行房地產(chǎn)估價業(yè)務的目的是對估價對象價值進行估算并發(fā)表意見，不對估價對象權(quán)屬及附著于估價對象上的其他權(quán)利進行確認或發(fā)表意見，估價對象的法律權(quán)屬及附著于估價對象上的其他權(quán)利由委托方負責解釋。6、本次評估以估價對象不涉及任何抵押擔保以及其他法定優(yōu)先受償款為假設前提，否則應對本次估價結(jié)果進行相應調(diào)整。7、我們的估價結(jié)果成立的前提是委托方提供的資料屬實，委估房屋產(chǎn)權(quán)完整，具有合法的土地使用權(quán)等。本次房地產(chǎn)評估委托方提供了筑房權(quán)證南明字第2000031461號房屋所有權(quán)證，該房產(chǎn)證標明該房地產(chǎn)為朱培德所有，坐落于南明區(qū)護國路199號名士花園a幢3單元，混合結(jié)構(gòu),房屋總層數(shù)為10層, 委估對象位于

7、第9層，建筑面積202.51平方米，設計用途為住宅；提供了筑國用（2002）第4711號國有土地使用證，土地使用權(quán)類型為出讓，土地使用權(quán)面積20.25平方米，土地使用權(quán)人為朱培德, 土地座落于南明區(qū)護國路99號名士花園a幢3單元，用途為住宅用地，終止日期為2049年1月31日；提供了財稅字第0102219742號契稅完稅憑證。委托方對所提供資料的真實、完整、合法性承擔法律責任。8、本次評估委托方為楊衛(wèi)錦，房屋所有權(quán)人為朱培德，依據(jù)朱培德提供的授權(quán)書，朱培德授權(quán)楊衛(wèi)錦辦理估價對象的評估事宜。9、我們估價的實體以我們現(xiàn)場拍照和勘察的實體為準,但是本次評估估價人員沒有接受對估價對象結(jié)構(gòu)及基礎進行檢測

8、的委托，估價人員不能確定估價對象的結(jié)構(gòu)及基礎沒有缺損。10、由于本次估價對象為一整體房地產(chǎn)的一部分，故本次估價是以估價對象能合法享用及分攤整體房地產(chǎn)的各項權(quán)益、各項服務配套設施及整體房地產(chǎn)占用土地的使用權(quán)為假設前提。11、本估價報告估價結(jié)果是在公開市場前提下求取的房地產(chǎn)抵押價值，未考慮估價對象未來市場價格波動風險、快速變現(xiàn)損失及費用以及轉(zhuǎn)讓時應交納的相關稅費等對估價結(jié)果的影響。評估對象為住宅用房，具有一定的通用性和獨立適用性，如果在估價時點進行快速變現(xiàn)其可能實現(xiàn)的變現(xiàn)價格一般在市場價值的60%左右，在短期內(nèi)可變現(xiàn)，所實現(xiàn)的變現(xiàn)價格應優(yōu)先支付評估拍賣費及按規(guī)定繳納的稅費等費用。貴陽天創(chuàng)房地產(chǎn)資產(chǎn)

9、評估事務所 二00九年十一月五日房地產(chǎn)估價結(jié)果報告筑天創(chuàng)房評報字2009s1105號一委托估價方: 姓名：楊衛(wèi)錦地址：貴州省貴陽市南明區(qū)遵義路209號二、受托估價方：貴陽天創(chuàng)房地產(chǎn)資產(chǎn)評估事務所三、估價對象概況: 評估對象為楊衛(wèi)錦委托評估的位于貴陽市南明區(qū)護國路199號名士花園a幢3單元（建筑面積202.51平方米）的住宅用房。1、評估對象的位置狀況委估對象位于貴陽市南明區(qū)護國路199號名士花園a幢3單元，周圍有：貴陽市第二十一中學、幼兒園、中小型超市等，目前有4路、18路、21路等多路公交車經(jīng)過，該區(qū)域交通較為方便，區(qū)內(nèi)基礎設施、公共服務設備齊全，自然環(huán)境狀況、人文環(huán)境狀況好。2、評估對象的

10、權(quán)屬狀況本次房地產(chǎn)評估委托方提供了筑房權(quán)證南明字第2000031461號房屋所有權(quán)證，該房產(chǎn)證標明該房地產(chǎn)為朱培德所有，坐落于南明區(qū)護國路199號名士花園a幢3單元，混合結(jié)構(gòu),房屋總層數(shù)為10層, 委估對象位于第9層，建筑面積202.51平方米，設計用途為住宅；提供了筑國用（2002）第4711號國有土地使用證，土地使用權(quán)類型為出讓，土地使用權(quán)面積20.25平方米，土地使用權(quán)人為朱培德, 土地座落于南明區(qū)護國路99號名士花園a幢3單元，用途為住宅用地，終止日期為2049年1月31日；提供了財稅字第0102219742號契稅完稅憑證。3、評估對象特征狀況評估對象于1999年建成，混合結(jié)構(gòu)，共10

11、層，評估對象位于第9層，建筑面積為202.51平方米；裝修情況：建筑物外墻為墻磚鋪貼；室內(nèi)地面部分為木地板鋪貼，部分為地磚鋪貼，墻面刮瓷粉；廚房及衛(wèi)生間地面為地磚鋪貼，墻面鋪貼面磚；鋁合金窗，進戶門安裝防盜門，其余為木門，通水、電、電話端口入戶。以上評估對象平面布局好，采光通風好，維護情況一般，至估價時點處于使用狀態(tài)。四、估價目的: 為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。五、估價時點: 2009年11月4日。六、價值定義：評估對象于估價時點2009年11月4日的市場參考價值（包含估價對象所分攤的土地使用權(quán)價值）。七、估價依據(jù):1、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法。2、房地產(chǎn)估

12、價規(guī)范。3、房地產(chǎn)抵押估價指導意見。4、房地產(chǎn)評估委托書和委托方提供的相關資料。5、評估人員現(xiàn)場查勘和收集的相關資料。八、估價原則：合法原則、最高最佳使用原則、供求原則、替代原則、公平原則。九、估價方法：由于評估對象為住宅用房，在市場上與待估房地產(chǎn)可比的交易案例較多，故采用市場比較法對其價值進行評估，市場比較法是通過市場上可比的交易實例根據(jù)替代原理對評估對象的市場價格進行調(diào)整，而確定其比準價格的一種方法。十、估價結(jié)果：經(jīng)過我事務所評估人員科學的分析和測算，在以為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值為評估目的的前提下，根據(jù)國家對房地產(chǎn)估價的規(guī)范要求等，選用科學的評估思路及方法，

13、評估對象于估價時點2009年11月4日公開的市場評估總價為人民幣100.12萬元（大寫：人民幣壹佰萬零壹仟貳佰元整），評估單價為4944元/平方米。十一、估價作業(yè)日期： 2009年11月4日至2009年11月5日。十二、估價報告應用的有效期：本估價報告所示的評估結(jié)果為估價對象于估價時點2009年11月4日公開市場價格，隨著時間及市場情況的變化，該價格需作相應調(diào)整，如果完成評估報告日至使用本評估結(jié)果的時間超過一年（即有效期為2009年11月5日至2010年11月4日），我們對此結(jié)果造成的后果不負任何責任。 十三、其他需要說明的問題：1、本次評估的對象以委托方所提供的有關資料及數(shù)量為準。2、在本次

14、評估中，委托方提供的資料如有虛假，由委托方承擔法律責任。3、本評估報告專為委托方按委托目的使用，未經(jīng)批準，不得轉(zhuǎn)載或作他用。4、上述評估結(jié)論是反映評估對象在本次評估目的下，根據(jù)評估原則確定的現(xiàn)行公允價，未考慮國家發(fā)生宏觀經(jīng)濟的政策變化及遇自然力或其他不可抗力對評估價的影響。十四、估價人員： 評估機構(gòu)負責人： （中國注冊房地產(chǎn)估價師） 估 價 人 員： （中國注冊房地產(chǎn)估價師） 估價報告審核人： （中國注冊房地產(chǎn)估價師） 評 估 機 構(gòu)： 貴陽天創(chuàng)房地產(chǎn)資產(chǎn)評估事務所報告出具時間： 二00九年十一月五日房地產(chǎn)估價技術報告一、個別因素分析評估對象于1999年建成，混合結(jié)構(gòu)，共10層，評估對象位于第

15、9層，建筑面積為202.51平方米；裝修情況：建筑物外墻為墻磚鋪貼；室內(nèi)地面部分為木地板鋪貼，部分為地磚鋪貼，墻面刮瓷粉；廚房及衛(wèi)生間地面為地磚鋪貼，墻面鋪貼面磚；鋁合金窗，進戶門安裝防盜門，其余為木門，通水、電、電話端口入戶。以上評估對象平面布局好，采光通風好，維護情況一般，至估價時點處于使用狀態(tài)。二、區(qū)域因素分析委估對象位于貴陽市南明區(qū)護國路199號名士花園a幢3單元，周圍有：貴陽市第二十一中學、幼兒園、中小型超市等，目前有4路、18路、21路等多路公交車經(jīng)過，該區(qū)域交通較為方便，區(qū)內(nèi)基礎設施、公共服務設備齊全，自然環(huán)境狀況、人文環(huán)境狀況好。三、市場背景分析由于國家宏觀經(jīng)濟的調(diào)控，隨著房改

16、政策的逐步實施和完善。生活服務設施齊全的住宅進入市場后，已成為滿足住房需求者的首選，同時也成為市民投資置業(yè)的主要方向。故在近期內(nèi)的發(fā)展勢頭較良好，價格走勢比較平穩(wěn)。四、最高最佳使用分析最高最佳使用原則是要說明，房地產(chǎn)評估要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。所謂最高最佳使用，是評估對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術上可行、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給評估對象帶來最高價值的使用。最高最佳使用分析真正體現(xiàn)了評估的客觀性。衡量、判斷評估對象房地產(chǎn)是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)主要從下列方面考慮：（一）法律上允許（規(guī)劃及相關政策法規(guī)許可）。即不受現(xiàn)時使用狀況的限制，而依照法律規(guī)章、規(guī)

17、劃發(fā)展的方向，按照其可能的最優(yōu)用途評估。（二）技術上可行。即不能把技術上無法做到的使用當作最高最佳使用。要按照房屋建筑工程方面的技術要求進行評估。（三）經(jīng)濟上可行。即評估價格應是各種可能的使用方式中，以經(jīng)濟上有限的投入而能獲得最大收益的使用方式的評估結(jié)果。（四）土地與建筑物的均衡性。即以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否達到均衡來判斷其是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)，也就是說，評估時，把建筑物與土地區(qū)位是否相匹配，是否具有投資集約度的因素考慮進去。（五）房地產(chǎn)與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)性。即房地產(chǎn)與外部環(huán)境是否均衡或協(xié)調(diào)的問題。也就是說，評估時不按原用途評估，而按房地產(chǎn)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)能獲得大量外部經(jīng)濟效益的最優(yōu)使用

18、的新用途進行評估。（六）可持續(xù)發(fā)展性。即在評估時不僅要研究過去和現(xiàn)在的價格狀況，而且還要研究房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢，以及政治經(jīng)濟形勢和政策變化對房地產(chǎn)形成的影響以預測未來價格和收益變動的趨勢。根據(jù)評估對象地理位置、周邊自然與人文經(jīng)濟環(huán)境及充分利用土地資源的原則，該評估對象作為住宅用房為最高最佳用途。五、評估方法的選用和技術思路由于評估對象為住宅用房，在市場上與待估房地產(chǎn)可比的交易案例較多，故采用市場比較法對其價值進行評估，市場比較法是通過市場上可比的交易實例根據(jù)替代原理對評估對象的市場價格進行調(diào)整，而確定其比準價格的一種方法。具體的計算公式為：評估對象評估價格=可比實例價格100/（交易情

19、況修正系數(shù)）（交易日期修正系數(shù)）/100100/（區(qū)域因素修正系數(shù)）100/（個別因素修正系數(shù)） 六、評估測算過程1、選取比較實例根據(jù)物質(zhì)的同一性或類似性；地點的同一性或類似性；時間的接近性；交易情況無反常四個基本要求選取三個可比實例如下：實 例項 目項 目實例a名士花園實例b名士花園實例c名士花園地理位置護國路護國路護國路物業(yè)用途住宅用房住宅用房住宅用房建筑年代199919991999房屋結(jié)構(gòu)混 合混 合混 合項目狀況現(xiàn) 房現(xiàn) 房現(xiàn) 房交易情況正 常正 常正 常采光通風良 好良 好良 好交易方式一次性付款一次性付款一次性付款交易日期近 期近 期近 期樓 層9層10層9層交易單價（元/平方米）

20、5330510049002、交易情況修正 主要考慮排除交易行為中的某些特殊因素所造成的可比實例的成交價格偏差，將其成交價格修正為正常價格。由于評估人員所選實例均為正常交易價格，不需要作交易情況修正，故不作修正。 3、交易日期修正評估對象與可比實例的交易日期有時間差異時，隨著時間的推移，房地產(chǎn)價格有較明顯的變化趨勢時，必須進行交易日期修正。由于選取的均為近期發(fā)生的交易案例，且目前貴陽市的房地產(chǎn)市場價格較為平穩(wěn)，故不作修正。4、區(qū)域因素修正前面所選取的三個比較案例中，均屬于同一區(qū)域，為排除由于外部環(huán)境差異所造成的價格差異，使修正后的可比實例價格能夠與評估對象房地產(chǎn)所處地段的實際情況相符。本評估報告

21、擬采用直接比較法進行區(qū)域修正，即以評估對象房地產(chǎn)的各項區(qū)域因素狀況為基準，與可比實例相對應的區(qū)域因素逐項比較，然后確定修正比率具體比較因素如下表： 實例項目實例a實例b實例c區(qū)域因素詳細狀況說明區(qū)位位置相同相同相同物業(yè)所處城市區(qū)段，距市中心的距離交通狀況道路條件相同相同相同周邊道路通達能力、路況公共交通相同相同相同城市公交線路、交通管制社區(qū)配套配套范圍相同相同相同基礎配套設施范圍供應通力相同相同相同基礎配套設施滿足居民需求狀況服務設施相同相同相同商業(yè)網(wǎng)點、學校、醫(yī)院、娛樂設施等社區(qū)環(huán)境室外場所相同相同相同居民散步和健身需求的活動場所環(huán)境污染相同相同相同含聲、光、氣、水的污染狀況社會環(huán)境相同相同相同城市治安和居住區(qū)安全保障狀況人口素質(zhì)相同相同相同居民受教育程度，整體狀況等修正系數(shù)100100100注：好+6% 較好+4% 稍好+2% 相同0% 稍差-2% 較差-4% 差-6% 5、個別因素修正主要考慮新舊程度、裝修情況、平面布局、房屋維護水平、附屬配套服務設施及物業(yè)管理等影