[房地產(chǎn)]城市綜合體前期規(guī)劃設(shè)計(jì)小結(jié)(doc 6頁(yè))

1、 城市綜合體前期規(guī)劃設(shè)計(jì)小結(jié)一、關(guān)于城市綜合體城市綜合體在城市化過(guò)程中起著營(yíng)造城市新的商務(wù)、商業(yè)中心區(qū)，打造城市新地標(biāo)，創(chuàng)造城市活力之源的商業(yè)綜合體和居住街區(qū)，創(chuàng)造充滿活力和積聚人氣的市民文化活動(dòng)廣場(chǎng)；同時(shí)，在避免城市中心空洞化，減少城市通勤交通壓力，打造城市24小時(shí)不夜城等方面起著重要作用。 城市綜合體一般由高星級(jí)酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓（或soho）、大型綜合購(gòu)物中心（shopping mall）、獨(dú)立商鋪及街區(qū)、市民廣場(chǎng)及大型高尚居住社區(qū)等組成。 在國(guó)外早已發(fā)展成熟的城市綜合體，近年來(lái)在國(guó)內(nèi)一些主要城市正以一種新的商業(yè)地產(chǎn)模式逐漸發(fā)展起來(lái)。作為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)袖的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)當(dāng)仁不讓的成為

2、打造城市綜合體的積極倡導(dǎo)者和實(shí)踐者：短短兩年多時(shí)間，西至重慶、成都、西安，北至哈爾濱、沈陽(yáng)、北京、濟(jì)南、太原，南至南昌、合肥，東至上海、寧波、蘇州、無(wú)錫等全國(guó)十多個(gè)大城市都有萬(wàn)達(dá)城市綜合體閃亮登場(chǎng)。從單店到組合店再到如今的城市綜合體，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)正在經(jīng)歷第三次嬗變。二、項(xiàng)目土地解讀 城市綜合體項(xiàng)目選址一般符合下列三種情況之一：第一，項(xiàng)目所在位置為城市核心區(qū)，有人流和消費(fèi)基礎(chǔ)。如北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在cbd區(qū)，濟(jì)南萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在百年商埠區(qū)與泉城步行路之間，合肥萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在三孝口商圈。第二，項(xiàng)目位于城市副中心，是城市經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)。如上海五角場(chǎng)，重慶南坪商圈，無(wú)錫濱湖區(qū)，沈陽(yáng)鐵西城市副中心等。第三，位于新開(kāi)發(fā)區(qū)，

3、如寧波鄞州區(qū)，南昌紅谷灘新區(qū)，蘇州工業(yè)園區(qū)等。人流量和消費(fèi)基礎(chǔ)是支撐大型商業(yè)及城市綜合體的最主要因素，因此，位于新開(kāi)發(fā)區(qū)的項(xiàng)目如寧波萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在招商方面比起北京和上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)就相對(duì)困難。 在發(fā)展部進(jìn)行項(xiàng)目初步選址，相關(guān)部門聯(lián)合調(diào)研、評(píng)估，并將項(xiàng)目可行性報(bào)告上報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)，最終項(xiàng)目定位確定之后，規(guī)劃院即著手項(xiàng)目前期規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)工作。項(xiàng)目前期規(guī)劃最核心的工作是項(xiàng)目土地解讀。所謂解讀，從大的方面講，是對(duì)項(xiàng)目周邊情況，項(xiàng)目所處區(qū)域在城市中的地位，項(xiàng)目所在城市經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展情況，商業(yè)發(fā)達(dá)程度，居民購(gòu)買力及消費(fèi)習(xí)慣等進(jìn)行解讀；對(duì)項(xiàng)目具體土地解讀分為：1、城市商業(yè)特點(diǎn)及需求，商業(yè)人流主導(dǎo)方向及構(gòu)成等； 這個(gè)城

4、市缺什么？我們能帶給城市什么？2、解讀項(xiàng)目周圍市政及交通情況，是否有城市輕軌經(jīng)過(guò)等；3、基地內(nèi)有沒(méi)有保留建筑，如何將保留建筑融合到規(guī)劃之中；4、項(xiàng)目可利用資源，如：河流，公園等；5、項(xiàng)目規(guī)劃條件：容積率、限高等；6、項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃與城市總體規(guī)劃等。三、城市綜合體設(shè)計(jì)特點(diǎn) 1、多功能的城市開(kāi)發(fā) 城市綜合體給城市帶來(lái)多功能的城市開(kāi)發(fā)。一般的城市開(kāi)發(fā)商主要集中在某些單一功能的開(kāi)發(fā)上，其它只作為附屬配套，如純住宅開(kāi)發(fā)、純商業(yè)開(kāi)發(fā)、或者純酒店或?qū)懽謽情_(kāi)發(fā)等。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將多功能綜合集中開(kāi)發(fā)，包括有：酒店、寫字樓、大型商業(yè)和特色商業(yè)街、公寓、高尚住宅、大型廣場(chǎng)等。 不同功能、時(shí)間段的城市功能組織在一起，各種功能

5、互為補(bǔ)充組成城市24小時(shí)不夜城-大型商業(yè)中心與商業(yè)街區(qū)是城市活力之源，充滿激情與商氣，寫字樓使城市充滿青春與魅力，酒店的進(jìn)駐提升了消費(fèi)檔次，公寓及住宅區(qū)從白天到黑夜充滿生氣與活力，城市廣場(chǎng)又極大的聚集了城市的能量與人氣等。 總之，城市綜合體的多功能特性使萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的影響力及項(xiàng)目所在區(qū)域的城市商業(yè)中心地位得到顯著加強(qiáng)，如總建筑面積達(dá)78萬(wàn)平方米的重慶萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，商業(yè)及公建面積達(dá)33萬(wàn)平方米，項(xiàng)目建成后將使萬(wàn)達(dá)在重慶的影響及南坪商圈作為重慶五大商圈之一的作用得到顯著增強(qiáng)。 2、街坊式的街區(qū)布局 在當(dāng)代城市化進(jìn)程中，許多城市的歷史風(fēng)貌正被一點(diǎn)點(diǎn)地蠶食，城市的文脈與記憶正被一點(diǎn)點(diǎn)地割裂。為此，城市開(kāi)發(fā)商需

6、對(duì)保護(hù)城市的文脈，保護(hù)歷史形成的街區(qū)，城市記憶，城市尺度，路網(wǎng)格局，商圈等予以足夠的關(guān)注，對(duì)擬改造項(xiàng)目及城市的歷史及現(xiàn)狀進(jìn)行分析，把握城市規(guī)律，解讀土地價(jià)值。 街坊式街區(qū)布局很好的保留了城市歷史脈絡(luò)和城市骨架-道路是一個(gè)城市的骨骼，街區(qū)承載著城市的記憶，街坊式街區(qū)布局將城市歷史文脈很好的延續(xù)。 我們?cè)诔鞘芯C合體設(shè)計(jì)中采用了街坊式街區(qū)布局的規(guī)劃手段：保留了城市主要的道路格局和行為習(xí)慣，保留了基地具有歷史價(jià)值的文化建筑，結(jié)合保留建筑或原有活動(dòng)廣場(chǎng)設(shè)置供市民活動(dòng)的城市廣場(chǎng)等。如在濟(jì)南萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，對(duì)基地歷史及現(xiàn)狀進(jìn)行分析：基地位于百年商埠區(qū)與泉城步行街之間，基地內(nèi)部由兩條貫穿東西及一條南北向

7、的街道劃分成四個(gè)區(qū)域。因此項(xiàng)目規(guī)劃了二橫一縱道路系統(tǒng)，將項(xiàng)目分成四大功能分區(qū)：沿連接商埠區(qū)與步行街的經(jīng)四路一側(cè)布置了大型商業(yè)廣場(chǎng)，東側(cè)面向泉城廣場(chǎng)布置了超高層酒店，同時(shí)，用地東南側(cè)以東與高架路相對(duì)是共青團(tuán)路廣場(chǎng)，故在此規(guī)劃了3萬(wàn)平方米的市民廣場(chǎng)遙相呼應(yīng)；另外，結(jié)合用地中部的歷史保護(hù)建筑，布置了社區(qū)文化廣場(chǎng)，將居住區(qū)自然的劃分為四個(gè)組團(tuán)，形成了在原有路網(wǎng)基礎(chǔ)上的街坊式街區(qū)布局，延續(xù)了項(xiàng)目原有的道路系統(tǒng)和商業(yè)行為習(xí)慣。 3、開(kāi)放式的城市空間 我們?cè)诔鞘芯C合體規(guī)劃設(shè)計(jì)中的另一大特點(diǎn)是創(chuàng)造開(kāi)放式的城市空間。城市綜合體設(shè)計(jì)是以較高密度和高容積率的設(shè)計(jì)手法將多種功能的建筑空間集中布置，這種集中布置規(guī)劃手法

8、使項(xiàng)目規(guī)劃或布置大型市民活動(dòng)廣場(chǎng)等公共開(kāi)放式活動(dòng)或綠化城市空間成為可能。我們?cè)诙鄠€(gè)項(xiàng)目的城市綜合體方案設(shè)計(jì)中都規(guī)劃了這樣的城市空間，如太原、沈陽(yáng)鐵西、無(wú)錫萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)均規(guī)劃了22.5萬(wàn)平方米市民廣場(chǎng)。 在寸土寸金的綜合商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，做出這樣的決策和規(guī)劃是需要最高決策者具有過(guò)人的魄力和前瞻眼光的。開(kāi)放式空間包括市民廣場(chǎng)，居住區(qū)休閑活動(dòng)廣場(chǎng)，大空間尺度的建筑間距及超大綠化園林的高尚社區(qū)等。它們?yōu)槌鞘性鎏砹耸忻窆不顒?dòng)場(chǎng)所，為城市增添積聚人氣與活力的城市空間，為城市地標(biāo)式建筑天際線提供最佳視覺(jué)空間，為城市透出藍(lán)天、白云、森林、小溪、詩(shī)意 太原萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)位于太原有龍眼之稱的黑龍?zhí)豆珗@周圍，為了讓公園透出綠

9、色，規(guī)劃方案將周圍遮擋公園景色的所有破舊老房全部拆除，代之以綠化間距超百米的短板式高層住宅，最大限度的將公園綠色透出來(lái)，將綠色、生態(tài)還給城市。 4、地標(biāo)式的城市建筑 城市綜合體一個(gè)顯著特點(diǎn)就是均在所在城市矗立了地標(biāo)式建筑。如超高層酒店：濟(jì)南萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)180米高超白金五星級(jí)酒店（建成后將是濟(jì)南第一高樓）；又如高層地標(biāo)式雙塔：無(wú)錫萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)白金五星級(jí)酒店及酒店式公寓組成的玻璃雕塑雙塔等。四、項(xiàng)目前期規(guī)劃心得 通過(guò)工作實(shí)踐，總結(jié)心得如下： 1、認(rèn)真做好項(xiàng)目前期調(diào)研和定位。項(xiàng)目前期調(diào)研和定位準(zhǔn)確與否關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作是否成功和順利，因此集團(tuán)相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)合作和工作力度，并使之規(guī)范化和制度化。 2、認(rèn)真解讀項(xiàng)目土地，使土地價(jià)值最大化。通過(guò)解讀土地、合理規(guī)劃，使功能設(shè)置和分區(qū)合理，最大發(fā)揮土地效益；通過(guò)合理交通規(guī)劃，使商業(yè)動(dòng)線合理，積聚人氣。 3、站在國(guó)際萬(wàn)達(dá) 百年企業(yè)的高度，提高規(guī)劃設(shè)計(jì)水平。在項(xiàng)目前期規(guī)劃設(shè)計(jì)中，董事長(zhǎng)多次從國(guó)際萬(wàn)達(dá) 百年企業(yè)的高度，對(duì)社會(huì)，對(duì)城市做出貢獻(xiàn)，促