一、成本費(fèi)用控制概念及意義1(一)成本費(fèi)用控制的概念1(二)物業(yè)

1、目 錄一、成本費(fèi)用控制概念及意義 .1（一）成本費(fèi)用控制的概念 .1（二）物業(yè)企業(yè)成本費(fèi)用的構(gòu)成 .1（三）成本費(fèi)用的原則 .2（四）成本控制的意義 .3二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本費(fèi)用控制存在的普遍問題 .3（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)模小、服務(wù)項目少、成本高 .3（二）沒有統(tǒng)一規(guī)范物質(zhì)配置流程，造成物料消耗過高 .4（三）企業(yè)只保證員工最低工資和福利，導(dǎo)致員工流動性大 .4（四）設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)用高 .4（五）辦公用品的大量浪費(fèi) .4三、降低企業(yè)成本費(fèi)用支出的對策 .5（一）發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢 .5（二）規(guī)范各項物資配置流程 .5（三）建立合理的薪酬福利管理制度 .5（四）對設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng) .6（五）實現(xiàn)辦公用

2、品的有效管理 .9參考文獻(xiàn) .11如果標(biāo)題二、三加數(shù)據(jù)分析的例子，可以考慮提高成績。內(nèi)容摘要中國物業(yè)服務(wù)協(xié)會近期調(diào)查結(jié)果表明，近年來，物業(yè)服務(wù)成本不斷追高，物業(yè)服務(wù)費(fèi)價格不漲反降，勞動力成本提高等原因，造成物業(yè)服務(wù)行業(yè)利潤率明顯下降，物業(yè)服務(wù)行業(yè)面臨較大的生存壓力。在愈加激烈的市場競爭環(huán)境下，控制企業(yè)成本費(fèi)用，以進(jìn)一步提升盈利空間，事關(guān)物業(yè)企業(yè)當(dāng)前生存與未來發(fā)展。本文結(jié)合現(xiàn)實中物業(yè)企業(yè)成本費(fèi)用控制存在的普遍問題，分析物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本費(fèi)用一直居高不下的原因，探討如何控制成本費(fèi)用的改進(jìn)對策。關(guān)鍵詞：物業(yè)企業(yè) 成本費(fèi)用 控制 問題 對策 comment a1: 符號？comment a2: 四級標(biāo)題

3、都接著寫，不然顯得這部分內(nèi)容特別多。- 1 -淺談物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本費(fèi)用控制存在的問題及對策淺談物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本費(fèi)用控制存在的問題及對策改革開放以來，物業(yè)服務(wù)行業(yè)全面發(fā)展。同時顧客對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的要求也不斷的提高，并且隨著外資企業(yè)滲入到我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)，促使物業(yè)服務(wù)行業(yè)之間的競爭顯得日益激烈。如何在日益激烈的行業(yè)競爭中立于不敗之地，提高投資收益,有效控制物業(yè)服務(wù)成本的研究顯得日益迫切和重要。一、一、成本費(fèi)用控制概念及意義成本費(fèi)用控制概念及意義（一）成本費(fèi)用控制的概念成本費(fèi)用控制的概念有廣義和狹義之分：狹義的成本費(fèi)用控制是指按照事先編制的成本費(fèi)用預(yù)算，對所有成本費(fèi)用開支進(jìn)行嚴(yán)格的計算和監(jiān)督，及時揭

4、示實際成本費(fèi)用與預(yù)算之間的差異，并積極采取措施予以糾正，實現(xiàn)以至超過（節(jié)約）成本費(fèi)用預(yù)算。 廣義的成本費(fèi)用控制，除包括狹義在成本費(fèi)用控制外，還包括成本費(fèi)用的分析與考核，力求以最低的成本達(dá)到預(yù)告規(guī)定的數(shù)量和質(zhì)量。（二）物業(yè)企業(yè)成本費(fèi)用的構(gòu)成1經(jīng)營成本經(jīng)營成本是企業(yè)在從事物業(yè)服務(wù)活動中發(fā)生的各項直接支出,其包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和間接費(fèi)等。實行一級成本核算的企業(yè)，可不設(shè)間接費(fèi)用，有關(guān)支出直接計入管理費(fèi)用。（1）直接人工費(fèi)直接人工費(fèi)包括企業(yè)直接從事物業(yè)服務(wù)活動等人員的工資、獎金及職工福利費(fèi)等。（2）直接材料費(fèi)直接材料費(fèi)包括企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動中直接消耗的各種材料、維修材料、燃料和動力、構(gòu)配件、零件

5、、低值易耗品、包裝物等。（3）間接費(fèi)用間接費(fèi)用包括企業(yè)所屬物業(yè)服務(wù)單位管理人員的工資、獎金及職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及修理費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、由電通訊費(fèi)、低值耗品攤銷及其他費(fèi)用等。- 2 -2.期間費(fèi)用期間費(fèi)用是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)當(dāng)期收入中得到補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用。之所以稱其為期間費(fèi)用，是因為它僅與當(dāng)期實現(xiàn)的收入相關(guān)，必須計入當(dāng)期損益。期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、營業(yè)費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用。（1） 管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費(fèi)用，包括公司經(jīng)費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動保險費(fèi)、待業(yè)保險費(fèi)、董事會費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計費(fèi)、訴訟費(fèi)、綠化費(fèi)、稅金、土地?fù)p失補(bǔ)償費(fèi)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓

6、費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢損失以及其他管理費(fèi)用。其中，公司經(jīng)費(fèi)包括企業(yè)總部管理人員工資、獎金、職工福利費(fèi)、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、低值易耗品攤銷以及其他公司經(jīng)費(fèi)。（2） 營業(yè)費(fèi)用營業(yè)費(fèi)用是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在營銷過程中發(fā)生的費(fèi)用，如展覽費(fèi)和廣告費(fèi)等（3） 財務(wù)費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費(fèi)用，包括企業(yè)經(jīng)營期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務(wù)費(fèi)用。（三）成本費(fèi)用控制的原則 成本費(fèi)用控制應(yīng)遵循以下幾項原則：1. 全面控制原則全面控制是指全員和全過程的控制。也就是說，成本費(fèi)用控制應(yīng)充分調(diào)動全體員工控制

7、成本費(fèi)用的積極性，使企業(yè)全體員工和成本費(fèi)用控制全過程相結(jié)合。另外，成本費(fèi)用控制還應(yīng)貫穿于成本費(fèi)用形成的全過程，而不僅僅是對部分成本費(fèi)用支出的控制。2. 講求效益原則成本費(fèi)用控制應(yīng)與提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)服務(wù)相結(jié)合，不能為降低耗費(fèi)而不提供或少提供服務(wù)。即成本費(fèi)用控制應(yīng)以相同服務(wù)水平下成本費(fèi)用最小化或相- 3 -同成本費(fèi)用水平下服務(wù)數(shù)量和最大化為目標(biāo)。3. 責(zé)權(quán)利相結(jié)合原則成本費(fèi)用控制中應(yīng)明確規(guī)定各部門和有關(guān)人沒應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，賦予其相應(yīng)的權(quán)限，并通過考核其責(zé)任發(fā)行情況，予以相應(yīng)的獎懲，使成本費(fèi)用控制的目標(biāo)及相應(yīng)的管理措施真正落到實處。4例外管理原則例外管理原則是指在全面控制的基礎(chǔ)上，對那些重要的、不正

8、常的、不符合常規(guī)的關(guān)鍵性成本費(fèi)用差異進(jìn)行重點控制。其中，是否為例外情況的常用判定標(biāo)準(zhǔn)有：金額大小、持續(xù)時間的長短以及是否可以控制等。（四）成本控制的意義 成本控制是企業(yè)成本管理的核心環(huán)節(jié)。建立健全成本控制系統(tǒng)，對于充分發(fā)揮成本管理的職能，提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平和經(jīng)濟(jì)效益具有重要的作用。 1成本控制是降低成品成本、增加贏利，提高經(jīng)濟(jì)效益的重要途徑 產(chǎn)品成本的高低對于企業(yè)贏利水平的影響很大。因此，對于所有與產(chǎn)品成本有關(guān)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，都應(yīng)建立完善的成本控制制度和成本控制方法，其控制手段越嚴(yán)謹(jǐn)、完善，效果越好。2成本控制的實施為財務(wù)物資的安全提供了制度上的保證 企業(yè)各項財產(chǎn)物資（包括貨幣資金、存貨等）的

9、收入、保管和使用，是分別由不同的部門負(fù)責(zé)的。通過成本控制制度，特別是在成本控制中采用的內(nèi)部牽制制度，就能避免貪污盜竊、浪費(fèi)丟失、計量不準(zhǔn)等弊端的發(fā)生。從而有效地保護(hù)財產(chǎn)物資的安全完整，這是成本控制不可忽視的環(huán)節(jié)。 3成本控制在企業(yè)諸控制系統(tǒng)中起著綜合的控制作用 成本控制是用統(tǒng)一的貨幣計量單位來對企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動進(jìn)行反映和控制，能夠直接體現(xiàn)出企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，因而它具有很強(qiáng)的綜合性，在整個企業(yè)的控制系統(tǒng)中起著綜合的控制作用。4成本控制有利于社會資源的合理配置與有效使用 從宏觀角度看，除了企業(yè)微觀成本控制以外，國家對生產(chǎn)力的配置，國民經(jīng)濟(jì)比例的協(xié)調(diào)等都是成本控制的體現(xiàn)，它能使有限的社會資源分配相對

10、合理，進(jìn)一步提高資源使用的有效性，從而緩解我國經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展與資源需求量大，- 4 -人均資源擁有量少的矛盾。二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本費(fèi)用控制存在的普遍問題二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本費(fèi)用控制存在的普遍問題通過對物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營狀況調(diào)查分析，現(xiàn)實中絕大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)卻大都賠本經(jīng)營。而造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營困難，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)模小、服務(wù)項目少、成本高港聯(lián)物業(yè)（中國）是合富輝煌集團(tuán)控股有限公司的附屬公司，屬于合富輝煌上市公司六大業(yè)務(wù)板塊之一，總部設(shè)在香港，是國家一級物業(yè)服務(wù)企業(yè)。在業(yè)務(wù)內(nèi)容方面，港聯(lián)（中國）把握市場規(guī)律，結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌鰻顩r和全球及地區(qū)網(wǎng)絡(luò)的綜合優(yōu)勢，提供全面廣泛的房地

11、產(chǎn)顧問服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容涵蓋“金鑰匙物業(yè)服務(wù)” “地產(chǎn)營銷服務(wù)” “地產(chǎn)顧問服務(wù)”“商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)” “跨國企業(yè)行政事務(wù)服務(wù)”五大板塊。港聯(lián)（中國）專注五大核心業(yè)務(wù)，打造高端物業(yè)全程服務(wù)機(jī)構(gòu)，以高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)提升項目綜合價值，并與大客戶形成戰(zhàn)略合作關(guān)系，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)促進(jìn)雙方合作共贏。1. 金鑰匙物業(yè)服務(wù) 是酒店式物業(yè)管理 ，包括金鑰匙迎送 vip 服務(wù)（包括機(jī)場接送服務(wù)） ，生日宴會場地布置及統(tǒng)籌安排，婚宴統(tǒng)籌安排，各地酒店預(yù)訂，禮賓式租車服務(wù)，禮儀服務(wù)（代訂鮮花/水果） ，酒店式留言服務(wù)等。2. 地產(chǎn)營銷服務(wù)是為房地產(chǎn)商品投放市場進(jìn)行交換提供渠道。3. 地產(chǎn)顧問服務(wù) 是為業(yè)主提拱地產(chǎn)方面信息的

12、咨詢等服務(wù)。4. 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)是為業(yè)主提供商業(yè)用途的地產(chǎn)的咨詢和代理等服務(wù)。像為客戶找辦公樓、寫字樓，負(fù)負(fù)責(zé)酒店和商鋪的租賃代理.5. 跨國企業(yè)行政事務(wù)服務(wù) 是跨國企業(yè)在華工作的人員，提供一系列日常管理事務(wù)與各項服務(wù)。如收發(fā)文檔、辦文辦會、接待來賓、收支買辦、車輛、安全、福利、衛(wèi)生、后勤補(bǔ)給及保障等方方面面的日常工作。而目前我們的物業(yè)服務(wù)企業(yè)由于規(guī)模小，導(dǎo)致服務(wù)項目少，都以住宅小區(qū)、其它商品房或直管公房為管理對象而對前景廣闊的其它類型的物業(yè)服務(wù)特別是收益性的物業(yè)服務(wù)，似乎還未引起重視。像港聯(lián)物業(yè)等大型企業(yè)的“金鑰匙物業(yè)服務(wù)” “地產(chǎn)營銷服務(wù)” “地產(chǎn)顧問服務(wù)” “商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)” “跨國

13、企業(yè)行政事務(wù)服務(wù)”。另外小區(qū)的管理仍局限于對物業(yè)維修和對共用設(shè)施、設(shè)備的養(yǎng)護(hù)，可以說這種物業(yè)服務(wù)實質(zhì)是商品房屋的售后服務(wù)。沒有開拓屬于自己同時具有收益性的物業(yè)服務(wù)。- 5 -（二）沒有統(tǒng)一規(guī)范物料配置流程，造成物料消耗過高物業(yè)服務(wù)企業(yè)中的物料主要包括保潔用品、綠化材料、維修工具與材料等。在物業(yè)服務(wù)中，物業(yè)修補(bǔ)的地方與次數(shù)比較多，物料的消耗量大，但從物料的定價采購到使用、回收等這一過程中，沒有對每一流程做具體的規(guī)范，達(dá)成統(tǒng)一的制度要求，使得物料在各個環(huán)節(jié)沒有得到很好的控制及充分的利用，造成企業(yè)的物料消耗成本過高?，F(xiàn)在我們以維修工具與材料來分析，如何導(dǎo)致成本的增加；這是廣州新世紀(jì)物業(yè)管理公司的物料

14、領(lǐng)用流程圖：- 6 -由上圖可以廣州新世紀(jì)物業(yè)管理公司就有很好的物料配置流程，在物料的途中可以減少浪費(fèi)，而在我們公司由于公司的規(guī)模小，人員的配置不完善，同時沒有形成統(tǒng)一規(guī)范物料配置流程，造成物料消耗過高，從而增加了物業(yè)服務(wù)的成本。（三）企業(yè)只保證員工最低工資和福利，導(dǎo)致員工流動性大 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)決定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本費(fèi)用主要是人力資源成本費(fèi)用的支出。其中占的比例最大的主要是基層服務(wù)人員的工資，包括禮賓、清潔等人員的工資。工資福利最小化是能控制企業(yè)成本的關(guān)鍵問題，但企業(yè)從沒考慮到只是一味地降低工資福利只會影響以后成本的更大支出，如員工的增加、員工的工作質(zhì)量低、員工的流動性大。而且提薪或獎金

15、發(fā)放的不公開，使得員工很難判斷在報酬與績效之間是否存在著聯(lián)系，從而影響員工的工作積極性。有調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，深圳物業(yè)服務(wù)公司與地產(chǎn)公司同等職務(wù)的員工的收入相差 50%。待遇的差別造成了人才的差別，因為收入偏低，體制不順，深圳物業(yè)公司?？茖W(xué)歷以上的人才僅為 35%。而在房地產(chǎn)行業(yè)，甚至出現(xiàn)了碩士生賣樓的現(xiàn)象。 下列提供一組數(shù)據(jù)供大家參考：職 務(wù)1 檔2 檔3 檔4 檔5 檔6 檔7 檔8 檔9 檔職能部門經(jīng)理100011001200130014001500160017001800職能部門主管7508008509009501000105011001150職能部門職員600650700750800850

16、9009501000管理處主任100011001200130014001500160017001800主任助理（管理員）7508008509009501000105011001150管理處員工6006507007508008509009501000保安450500550600650700750800850維修工450500550600650700750800850綠化工400450500550600650700750800清潔工400450500550600650700750800- 7 -而聘用新員工從聘用之日起計發(fā)月薪，試用期月薪按下列標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放：工齡工齡 3 年以內(nèi)年以內(nèi)800 元元/月月

17、大學(xué)本科大學(xué)本科工齡工齡 3 年以上年以上900 元元/月月工齡工齡 3 年以內(nèi)年以內(nèi)700 元元/月月大學(xué)專科大學(xué)?？乒g工齡 3 年以上年以上800 元元/月月保安（退伍軍人）保安（退伍軍人）500 元元/月月保安（其他類）保安（其他類）450 元元/月月保潔保潔員員400 元元/月月維修工維修工600 元元/月月基層員工基層員工綠化工綠化工400 元元/月月這是公司人員的底薪，在當(dāng)今生活水平如此之高，這樣的工資根本無法活下去，那還要誰會從事這行業(yè)呢，更別說是那些高級人才了。（四） 設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)用高在現(xiàn)階段，國內(nèi)符合國際水平的專業(yè)維修保養(yǎng)承辦商不多，引致物業(yè)先進(jìn)配套設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)費(fèi)

18、用高昂、無法找到合適的專業(yè)維修保養(yǎng)承辦商。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在別無選擇的情況，多招聘直屬工人，導(dǎo)致管理人員編制增加，影響物業(yè)服務(wù)成本。同時此等直屬工人亦可能因?qū)ο嚓P(guān)設(shè)施、設(shè)備的特點、性能了解不深，而需要較長時間了解研究，導(dǎo)致工作效率降低。另外，設(shè)備缺少及時的保養(yǎng)、廉價的材料及設(shè)備選用的牌子不一樣等，也是設(shè)備維修保養(yǎng)成本大量支出的原因。（五）辦公用品的大量浪費(fèi)辦公用品，作為低值易耗品，不值幾個錢，容易受到大家的忽視，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本費(fèi)用中所占比例不大，所以員工成本意思低、在使用中經(jīng)常大量丟失、浪費(fèi)，但是在微利潤的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，小成本、低值易耗品的大量浪費(fèi)，也將直接影響到企業(yè)的整體利潤。三、三、 降

19、低企業(yè)成本費(fèi)用支出的對策降低企業(yè)成本費(fèi)用支出的對策- 8 -在保證服務(wù)質(zhì)量的前提下，如何用最低的成本，達(dá)到工作的標(biāo)準(zhǔn)，取得業(yè)主滿意，從而實現(xiàn)利潤最大化，是每一個物業(yè)項目負(fù)責(zé)人必須思考的問題。物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本控制，首先應(yīng)從以下幾個方面入手：（一）發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢物業(yè)服務(wù)有一個原理，物業(yè)服務(wù)的規(guī)模越大，成本越低，經(jīng)濟(jì)效益越好。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該總結(jié)經(jīng)驗擴(kuò)展服務(wù)范圍向綜合型發(fā)展，可以圍繞為居民提供全方位的服務(wù)興起“多業(yè)” ，比如休閑娛樂室、老年人服務(wù)部、洗衣店、面包房、書報室，有條件的可有商店、醫(yī)院、學(xué)校及酒店等和各種代辦服務(wù)，各種特約服務(wù)，當(dāng)然物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事這一切不能只考慮經(jīng)濟(jì)效益，而應(yīng)以服務(wù)為宗旨，

20、樹立自己的品牌，使業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生一種信任感、親近感。另外物業(yè)服務(wù)也不要僅局限于住宅小區(qū)，一些收益性好的物業(yè)如商場、寫字樓、賓館等對物業(yè)服務(wù)的需求也很迫切。因此，有必要開闊視野，走出小圈子，擴(kuò)展服務(wù)范圍。為企業(yè)增收創(chuàng)收。（二）規(guī)范各項物料配置流程1物料采購?fù)ㄟ^財務(wù)部市場詢價及供應(yīng)商競爭性談判的方式,建立統(tǒng)一的包含類別、名稱、品牌、產(chǎn)地、型號、價格等規(guī)定性要素的采購明細(xì),并陳列樣品,為形成性價比及可控性目標(biāo)創(chuàng)造基本條件。2從物料的申購、領(lǐng)用、保養(yǎng)、儲備、報廢、盤點等實行逐級審批和復(fù)核制度,建立以班組為單位的發(fā)放機(jī)制,嚴(yán)格領(lǐng)用負(fù)責(zé)制、消耗登記制、以舊換新制;建立各級物料臺帳,對進(jìn)出物料實行清

21、單式管理和控制等措施。3將設(shè)備、工具等物料按照價值、使用頻次等進(jìn)行分類管理,統(tǒng)籌調(diào)撥、提高物料的利用率,加強(qiáng)倉儲中的分類管理,避免積壓、實行物料的回收利用辦法,是杜絕浪費(fèi)、實現(xiàn)物料使用效能化的有效手段。4培養(yǎng)員工強(qiáng)烈的計劃意識,培訓(xùn)員工對設(shè)備工具正確的使用、保養(yǎng)方法,良好的工作作風(fēng),是降低損耗,提高配置有效率的內(nèi)在基礎(chǔ)。（三）建立合理的薪酬福利管理制度建立合理的薪酬福利管理制度是每個物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要解決的問題。近年來，隨著物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營機(jī)制的逐步轉(zhuǎn)換和建立現(xiàn)代企業(yè)制度的需要，企業(yè)- 9 -內(nèi)部的工資分配制度逐漸由政府行為、開發(fā)商行為轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)服務(wù)企業(yè)的自身行為。因此，如何適應(yīng)市場的需要，建立

22、與現(xiàn)代企業(yè)制度相配套的、適應(yīng)企業(yè)自身發(fā)展的薪酬管理制度與分配方案，最大限度地開發(fā)企業(yè)人力資源的潛能，便成為每個物業(yè)服務(wù)企業(yè)當(dāng)前的重要課題。薪酬福利管理注意事項1提供有競爭力的薪酬一個結(jié)構(gòu)合理、管理良好的績效付酬制度，應(yīng)能留住優(yōu)秀的員工，淘汰表現(xiàn)較差的員工；另外，企業(yè)還必須獎勵員工，因為這會使他們以更高的忠誠度和更好的績效為企業(yè)服務(wù)。 2重視企業(yè)內(nèi)在報酬 外在報酬主要指企事業(yè)組織提供的金錢、津貼和晉升機(jī)會，以及來自于同事和上級的認(rèn)同；而內(nèi)在報酬是基于工作任務(wù)本身的報酬，如對工作的勝任感、成就感、責(zé)任感、受重視、有影響力、個人成長和富有價值的貢獻(xiàn)等。對于知識型的員工，內(nèi)在報酬和員工的工作滿意感有相

23、當(dāng)大的關(guān)系。3實行基于技能的工作，讓員工更加關(guān)注自身的發(fā)展基于個人或技能的評估制度以員工的能力為基礎(chǔ)確定其薪水，工資標(biāo)準(zhǔn)由技能最低直到最高劃分出不同的級別。這種薪酬制度最大的好處是能傳遞信息使員工關(guān)注自身的發(fā)展。4增強(qiáng)薪資溝通交流管理層與員工通過相互交流溝通各自的想法，開放相關(guān)的薪資信息，如：報酬的變動幅度、平均業(yè)績增加和獲得獎金的員工等，可使報酬制度變得更加有效。5參與報酬的設(shè)計和管理與沒有員工參加的績效付酬制度相比，讓員工參與報酬制度的設(shè)計與管理非常令人滿意且能長期有效。6增強(qiáng)薪酬在設(shè)計實施中的透明度在薪酬設(shè)計和實施過程中應(yīng)有一個監(jiān)督和反饋機(jī)制，這樣才能使員工感覺到本身的利益與企業(yè)是一致的

24、，從而從內(nèi)心深處激發(fā)其參與工作的積極性。（四）進(jìn)行設(shè)備維修保養(yǎng)的專業(yè)化- 10 -專業(yè)化的服務(wù)運(yùn)作。引進(jìn)專業(yè)化服務(wù)的運(yùn)作方式,通過規(guī)?；瘜I(yè)管理,實現(xiàn)最優(yōu)化配置崗位工作,以提高工作效率,降低管理成本。如物業(yè)服務(wù)公司推薦發(fā)展商，在不同的小區(qū)里，就同一類設(shè)備、設(shè)施，盡可能地選用同一品牌成熟的產(chǎn)品，如電梯、消防及智能化等設(shè)備，一方面，方便今后的維修保養(yǎng)服務(wù),另一方面，因統(tǒng)一品牌的產(chǎn)品，將使零配件的費(fèi)用大幅降低,同時在人力資源、技術(shù)力量上都占有極大的優(yōu)勢。1 熟悉設(shè)備的運(yùn)行情況 管理好物業(yè)設(shè)備是關(guān)系到業(yè)主的切身利益，關(guān)系到物業(yè)能否保值增值。掌握物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理，首先應(yīng)熟悉小區(qū)(大樓)的各類管線，結(jié)構(gòu)

25、的分布情況，因為它是設(shè)備與終端用戶之間的聯(lián)系紐帶，同時工作人員還需熟悉設(shè)備的結(jié)構(gòu)原理、工作方式，對各類發(fā)電機(jī)組、變壓器，水泵等設(shè)備性能要做到了如指掌。對新接管的物業(yè)，要加強(qiáng)設(shè)備接管驗收，對設(shè)備運(yùn)行情況進(jìn)行跟蹤、監(jiān)測，記錄，消除設(shè)備存在的隱患，日常管理要根據(jù)物業(yè)設(shè)備運(yùn)行的負(fù)載變化，如夏季業(yè)主用水，用電為高峰期和夏季天黑較晚的特點，工作人員可對路燈進(jìn)行合理、適時調(diào)度，通過物業(yè)設(shè)備負(fù)載能力和調(diào)配特點，發(fā)掘設(shè)備潛能，做到物盡其用，充分發(fā)揮設(shè)備的使用價值。2 建立設(shè)備管理體系俗話說“沒有規(guī)矩、不成方圓”，要做好物業(yè)設(shè)備管理就必須建立和完善設(shè)備管理體系，對設(shè)備進(jìn)行規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化的管理，具體如下：（

26、1）建立設(shè)備管理質(zhì)量體系。設(shè)備管理是一項長期性，綜合性的工作，對設(shè)備管理要引入 iso9001 質(zhì)量管理體系，如建立機(jī)房管理制度，供、配電管理制度，設(shè)備維修制度等，對設(shè)備進(jìn)行規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化管理操作并嚴(yán)格執(zhí)行，做到責(zé)任到崗、任務(wù)到人，用科學(xué)化的管理來提高服務(wù)質(zhì)量和管理水平。 （2）建立績效考核機(jī)制。為了提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量，建立設(shè)備管理考核，督查機(jī)制制定設(shè)備管理考核標(biāo)準(zhǔn)，如設(shè)備上要有設(shè)備卡、設(shè)備臺賬，水泵閥門開啟要靈活不得滲漏，設(shè)備房要保持清潔不得堆放雜物等，定期，不定期對各小區(qū)(大樓)的設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場檢查、考核，做到優(yōu)勝劣汰，賞罰分明，調(diào)動員工的工作積極性，增強(qiáng)企業(yè)凝聚力和向心力。 - 11

27、-（3）建立設(shè)備檔案。物業(yè)的設(shè)備結(jié)構(gòu)復(fù)雜，管線縱橫，對設(shè)備原始檔案要進(jìn)行歸檔，匯總、登記造冊，對設(shè)備系統(tǒng)的資料如竣工圖等進(jìn)行保管，對系統(tǒng)中一些常見問題的重點部位拍照并在資料中予以注釋，為以后解決問題提供依據(jù)。如發(fā)電機(jī)等一些重大設(shè)備發(fā)生故障時必需原生產(chǎn)廠家維修時，通過設(shè)備臺賬及時與生產(chǎn)廠家和聯(lián)絡(luò)人取得聯(lián)系，為設(shè)備及時維修贏得寶貴時間。故對設(shè)備建立設(shè)備卡、設(shè)備臺賬、技術(shù)檔案等，按照檔案管理要求，實行專業(yè)化、科學(xué)化管理，使設(shè)備管理適應(yīng)現(xiàn)代化管理需求，同時為設(shè)備的及時維修，確保設(shè)備的完好與使用安全提供科學(xué)依據(jù)。3對設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)設(shè)備在于管理，好的設(shè)備若得不到及時維修保養(yǎng)，就會常出故障，縮短其使用年限

28、。對設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)是保證設(shè)備運(yùn)行安全，最大限度地發(fā)揮設(shè)備的有效使用功能，因此，對設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，做到以預(yù)防為主，堅持日常保養(yǎng)與科學(xué)計劃維修相結(jié)合即：（1）堅持做到“三好、四會、五定”?！叭谩奔磳υO(shè)備用好、修好、管理好；“四會”即是對設(shè)備會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障，“五定”即對設(shè)備進(jìn)行清潔，潤滑、通風(fēng)、檢修時做到定人、定點、定時、定質(zhì)和定責(zé)。對主要設(shè)備采用預(yù)防性維修，防止設(shè)備出現(xiàn)故障，對一般設(shè)備做好日常維修保養(yǎng)。 （2）注重安全管理。對設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)時，要以人為本，做好安全管理工作，操作人員應(yīng)嚴(yán)格按照操作規(guī)程和制度開展工作，如操作人員在檢修電氣設(shè)備時，應(yīng)做好必要的防護(hù)，操作人員使

29、用個人防護(hù)工具，在閘刀上掛“有人操作、禁止合閘”等標(biāo)識牌，提高安全意識，防止意外事發(fā)生，因為設(shè)備管理最基本和最重要的要求是保證設(shè)備體系運(yùn)行安全，用戶使用安全和操作人員操作安全。（3）結(jié)合實際、降耗節(jié)能。物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須建立適合于自身特點的設(shè)備維修保養(yǎng)方案，遵循“安全、經(jīng)濟(jì)、合理、實用”的原則，有計劃，有步驟地進(jìn)行，做好設(shè)備的預(yù)防性維修保養(yǎng)，將設(shè)備故障隱患消滅在萌芽狀態(tài)，同時在物業(yè)設(shè)備維修中提出節(jié)能改造可行性方案，盡可能采用節(jié)能設(shè)備、經(jīng)濟(jì)適用且品質(zhì)優(yōu)良的材料，修舊利廢、合理更新，達(dá)到降耗節(jié)能、延長設(shè)備使用壽命的- 12 -目的，從而降低設(shè)備運(yùn)行維修費(fèi)用，培養(yǎng)管理隊伍的創(chuàng)新精神，維護(hù)業(yè)主的權(quán)益。

30、4以人為本、提高員工綜合素質(zhì) 一流的設(shè)備有賴于一流的管理人才，在智能化程度較高，硬件設(shè)施配備完善的物業(yè)中，高素質(zhì)的專業(yè)人才在設(shè)備管理中的作用尤顯突出，因此，以人為本，合理開發(fā)和利用人才，精心培育一支技術(shù)精湛、作風(fēng)優(yōu)良的管理隊伍是做好設(shè)備管理的精髓，而培養(yǎng)一支高水平的管理隊伍，應(yīng)堅持做到：（1）樹立質(zhì)量服務(wù)意識。物業(yè)服務(wù)是服務(wù)性行業(yè)，員工即使有一流的技術(shù)，但沒有為業(yè)主服務(wù)的意識也是搞不好物業(yè)設(shè)備管理，因此培養(yǎng)員工的服務(wù)意識和責(zé)任心，把為業(yè)主服務(wù)貫徹到具體工作中去，至真至誠為業(yè)主服務(wù)，確保設(shè)備運(yùn)行安全。 （2）提高員工業(yè)務(wù)技能。業(yè)務(wù)技能的高低直接反映出服務(wù)質(zhì)量和工作效率，對各崗位專業(yè)操作人員做到崗

31、前培訓(xùn)、持證上崗、在崗輪訓(xùn)，對員工做好傳、幫、帶，即根據(jù)設(shè)備性能特點由老員工搭配新員工，老員工帶新員工，公司技術(shù)骨干人員將理論聯(lián)系實際，對設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場操作、指導(dǎo)相關(guān)人員，通過各種途徑，切實提高相關(guān)人員的業(yè)務(wù)技能，使員工能滿足各崗位要求?？傊S著物業(yè)服務(wù)的內(nèi)外環(huán)境的不斷改善，各物管企業(yè)在物業(yè)設(shè)備管理中結(jié)合自身設(shè)備運(yùn)行狀況，總結(jié)設(shè)備運(yùn)行管理經(jīng)驗，創(chuàng)新發(fā)展，加強(qiáng)高新技術(shù)應(yīng)用，降耗節(jié)能，提高設(shè)備的使用率和完好率，為業(yè)主創(chuàng)造一個良好的工作和生活環(huán)境，使其物業(yè)最終保值、增值，最終達(dá)到降低成本費(fèi)用的大量支出的效果。 （五）實現(xiàn)辦公用品的有效管理辦公用品，是我們辦公場合必不可少的伙伴之一，小到中性筆、圓珠筆，大到復(fù)印機(jī)，文件柜都為我們的辦公環(huán)境帶來了極大的快捷和方便。然而，辦公工作人員普遍認(rèn)為辦公用品都是低值易耗品，不值幾個錢，浪費(fèi)點沒啥，久而久之，便養(yǎng)成了對辦公用品“大手大腳