影響機場陸側(cè)酒店投資決策市場因素

1、影響機場陸側(cè)酒店投資決策市場因素機場陸側(cè)酒店是機場公司重要投資工程。陸側(cè)酒店作為機場效勞配套工程，不僅提高了機場的效勞保障能力，設(shè)計新穎的酒店更能夠提高機場的整體形象。在酒店投資中如何確定酒店規(guī)模房間數(shù)量、酒店星級以及房型結(jié)構(gòu)，是投資決策的重要內(nèi)容，直接關(guān)系到酒店未來的運營管理，本錢與效益。在機場特殊環(huán)境下，機場陸側(cè)酒店投資決策更要符合機場酒店市場特征。本文不考慮機場陸側(cè)酒店工程投資中的土地因素；不考慮決策者的投資偏好和風(fēng)險偏好等主觀因素。從市場的角度，以南京祿口國際機場酒店市場為例，分析機場酒店市場客源結(jié)構(gòu)對工程決策帶來的影響。僅供參考。一、酒店行業(yè)客源分類1、以酒店運行管理標(biāo)準(zhǔn)分類酒店收益

2、管理是酒店根據(jù)市場行情和酒店的可售房數(shù)量，確定最正確可售房價格，合理房售比，制定一個階段乃至每天可售房價格政策，使得酒店收益最大化。收益管理是酒店日常運營的重要內(nèi)容，收益管理水平上下決定了酒店的經(jīng)濟效益。酒店為便于收益管理，開拓、維護市場渠道，一般按市場渠道劃分客源，分為公共渠道、協(xié)議客戶、上門散客、團隊客人。公共渠道客人。一般指通過攜程網(wǎng)、藝龍網(wǎng)、天貓等網(wǎng)上酒店預(yù)定平臺預(yù)定酒店的客人。酒店與這些平臺簽有用房協(xié)議，這些平臺作為第三方接受客人酒店預(yù)定業(yè)務(wù)?？腿艘陨⒖蜑橹鳌f(xié)議客戶。一般稱與酒店簽訂用房協(xié)議的政府、企事業(yè)單位為協(xié)議客戶。協(xié)議客戶訂房既包括協(xié)議單位自身員工需求，也包括到該單位公務(wù)活動

3、的人員需求。協(xié)議包括長期協(xié)議和短期協(xié)議，享受的酒店政策略有差異。協(xié)議客戶有時又可細(xì)分出優(yōu)先渠道，因為能給酒店帶來長期穩(wěn)定的客源，各酒店一般都優(yōu)先滿足協(xié)議客戶的需求。上門散客。一般指沒有預(yù)定臨時上門住店的客人。由于客人臨時上門訂房，酒店往往沒有客人需要的房型，可以升房，這局部客源房價政策靈活多變，取決于當(dāng)日酒店的客情。此外，上門散客客源極其不穩(wěn)定，屬于酒店邊際利潤比擬高的客人。團隊客人。一般指以團隊形式入住酒店的客人。團隊客人也是協(xié)議客戶的一局部。團隊客人又可分為旅游團隊、商務(wù)團隊。會議客人也可列入團隊客人范圍。有些酒店特別是配備大型會議場所的酒店也將會議客人列為單獨渠道進(jìn)行管理。2、以投資決策

4、需要分類按客人特性可以分為個人客人散客和團隊客人。按入住價格可以分為上門客人與協(xié)議客人。個人客人以個體入住酒店；團隊客人以集體入住酒店。上門客人以門市掛牌價入住酒店；協(xié)議客人以協(xié)議價格入住酒店。個人客人需要大床房、商務(wù)房、商務(wù)套房；團隊客人需要標(biāo)準(zhǔn)房雙人間。二、機場范圍內(nèi)酒店市場特征機場選址受土地稟賦和凈空要求的限制，一般遠(yuǎn)離主城區(qū)，機場周邊經(jīng)濟相對薄弱。機場作為城市的航空中心和臨空經(jīng)濟的核心區(qū)，機場酒店市場呈現(xiàn)航空需求派生性需求特征。首先，機場旅客吞吐量規(guī)模主導(dǎo)了機場酒店市場規(guī)模。比照首都機場、上海虹橋機場、上海浦東機場、廣州白云機場與南京祿口機場酒店市場規(guī)模，前者與后者呈幾何級數(shù)關(guān)系。其次

5、，機場航班時刻對機場酒店客源影響較大。機場早航班較多，特別是早上800以前的國際航班，會給機場酒店帶來極大的優(yōu)質(zhì)客源。第三，機場運行正常程度對機場酒店影響明顯。不正常航班較多時，會給機場酒店帶來客情上升，特別是臨時取消的航班，會給機場酒店帶來邊際效益較高的客人。第四，機場承運人數(shù)量。航空公司機組為機場酒店帶來穩(wěn)定的客源，尤其是基地航空公司機組。但是，基地航空公司機組住宿標(biāo)準(zhǔn)不高。航空公司臨時機組對酒店的邊際奉獻(xiàn)較大。第五，機場酒店協(xié)議客人與市區(qū)酒店協(xié)議客人存在差異。市區(qū)酒店協(xié)議客人以酒店周邊的政府、企事業(yè)單位為主；機場酒店協(xié)議客人除此之外，還有機場覆蓋城市的政府及企事業(yè)單位。比方：南京周邊江蘇

6、省的揚州市、泰州市、鎮(zhèn)江市，安徽省的馬鞍山市、蕪湖市。第六，機場酒店有大量的團隊客人，主要是旅游團隊。三、南京祿口國際機場酒店市場現(xiàn)狀南京祿口國際機場酒店市場按與機場候機樓的距離劃分為三個區(qū)域。一是核心區(qū)域，機場陸側(cè)紅線范圍內(nèi)的區(qū)域；二是過渡區(qū)域，也稱緊密聯(lián)系區(qū)，距離候機樓需高速公路5分鐘車程，其他道路10-15分鐘車程，包括南京空港開發(fā)區(qū)、祿口鎮(zhèn)以及未來的臨空經(jīng)濟開發(fā)區(qū)；三是外延區(qū)域，距離候機樓需高速公路15分鐘車程，包括機場北面的江寧經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，其中又分為翠屏山通地鐵機場線、百家湖、九龍湖三個片區(qū)，機場東南面的永陽鎮(zhèn)溧水區(qū)政府所在地。1、核心區(qū)域酒店核心區(qū)域酒店均提供免費接送機效勞，酒店距

7、候機樓的距離已經(jīng)不是客人訂房考慮的首要問題。2021年南京機場酒店市場客房比為721。2、過渡區(qū)域酒店南京空港開發(fā)區(qū)、祿口鎮(zhèn)以及未來的臨空經(jīng)濟開發(fā)區(qū)正在建設(shè)開發(fā)中。目前，成規(guī)模的酒店還不多，主要是一些自然人投資的小型酒店，條件簡陋。未來有一些酒店建設(shè)工程，包括南京祿口機場投資的藍(lán)天空港酒店暫定名，以及一些大型房地產(chǎn)開發(fā)商在這些區(qū)域投資的地產(chǎn)工程所配套酒店。3、外延區(qū)域酒店南京祿口國際機場外延區(qū)域經(jīng)濟興旺。南京市江寧區(qū)GDP已經(jīng)進(jìn)入國家前十的縣區(qū)級城市GDP排行榜。江寧經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是國家級開發(fā)區(qū)，區(qū)內(nèi)企業(yè)眾多，有許多國內(nèi)國際知名企業(yè)和高校，如：大唐電力、南瑞繼保、上海群眾、長安馬自達(dá)、外貿(mào)出口園區(qū)

8、以及南京航空航天大學(xué)、東南大學(xué)、河海大學(xué)等。溧水區(qū)有石湫影視基地、金龍電動客車以及格力集團即將投資的電動汽車等。外延區(qū)域五星以上酒店眾多，本文僅選取局部代表性酒店。四、南京祿口機場范圍內(nèi)酒店市場競爭狀況1、競爭對手2、競爭結(jié)果從南京祿口機場酒店市場競爭結(jié)果看以某酒店為例，各類客人對酒店的邊際奉獻(xiàn)率排序。各類客人對酒店的總奉獻(xiàn)排序。3、結(jié)果分析我們可以觀察到：公共渠道無論是邊際奉獻(xiàn)還是總奉獻(xiàn)都位列前列，是酒店優(yōu)質(zhì)客源。公共渠道客人出行之前已經(jīng)規(guī)劃好行程，習(xí)慣于在第三方平臺預(yù)定酒店。屬于理性消費者。航空機組邊際奉獻(xiàn)最低，總奉獻(xiàn)第二。機組對五星酒店來說食那么無味，棄那么可惜，比擬符合三星級和準(zhǔn)四星級

9、酒店的要求。從側(cè)面說明南京祿口機場旅客吞吐量規(guī)模、航班時刻安排還不能充分提供高端客源支撐機場高端酒店市場。旅游散客邊際奉獻(xiàn)第三，總奉獻(xiàn)最低。符合機場旅客特征。從反面驗證了機場酒店市場的理性消費行為。雖然沒有臨時散客市場需求整體統(tǒng)計調(diào)查數(shù)據(jù)，但是，可以判斷的是，臨時散客和公開渠道屬于同類型的消費者，不會影響我們的投資決策行為。公司散客邊際奉獻(xiàn)與總奉獻(xiàn)均排在中間位置，說明協(xié)議客戶是酒店的根底客源，需要大力開發(fā)與維護。商務(wù)團隊與旅游團隊對本酒店奉獻(xiàn)表現(xiàn)不明顯。因為，商務(wù)團隊、旅游團隊和機組客人是完全替代的客源，此消彼長，總量是穩(wěn)定的。選取的樣本酒店主要接待機組客人，不代表機場酒店市場商務(wù)團隊和旅游團隊較少。五、決策建議從上文分析結(jié)果看，我們可以根據(jù)機場旅客特別是國際旅客吞吐量預(yù)測、航班時刻、機場周邊經(jīng)濟開展趨勢，確定擬投資酒店規(guī)模，一次規(guī)劃，分期投資。根據(jù)機場周邊一般以機場為圓心，半