物流園招商方案

1、重慶三磊渝東南冷鏈物流有限公司關于申請核準重慶三磊渝東南冷鏈物流中心招商方案的報告湖北三磊實業(yè)（集團）有限公司黔江事業(yè)部:重慶三磊渝東南冷鏈物流中心招商方案是招商過 程中重要的指導性文本，方案中包含項目概況、功能 定位、招商總體策略、招商執(zhí)行策略、招商方式、招 商執(zhí)行6個節(jié)點；該方案參考了重慶雙福農貿市場、重慶明福冷鏈 物流中心、億農國際商貿城等相關招商方案，招商方 案已由冷鏈物流中心運營部編制完成，現(xiàn)隨文上報； 請予核準。附件：渝東南冷鏈物流中心招商方案重慶三磊渝東南冷鏈物流有限公司 二0一四年十二月十一日 渝東南冷鏈物流中心招方案重慶三磊渝東南冷鏈物流有限公司 渝東南冷鏈物流中心招商方案一

2、、項目概況1、項目名稱：三磊渝東南冷鏈物流中心2、建設地址：本項目位于重慶市黔江區(qū)正陽工業(yè)園區(qū)物流南路，項目總占地200 畝，總建筑面積98431平方米，其中冷庫5萬噸（氣調庫與高溫冷藏庫3萬噸， 低溫冷藏庫2萬噸）、交易區(qū)10000平方米、農副產品分揀、深加工、包裝區(qū) 7138平方米、沿街商鋪及辦公生活等相關配套設施，是渝東南最理想的農副產 品交易集散地和倉儲區(qū)。3、區(qū)位優(yōu)勢黔江是重慶、四川進入東南沿海陸上通道的必經之地，也是沿海進入重慶、成都 等地的橋頭堡，是渝鄂湘黔四省市毗鄰區(qū)域的重慶交通樞紐；對外非常便捷，已 形成以公路、鐵路、航空為一體的立體交通樞紐。高速公路：距重慶258km、湖北

3、 恩施130km、長沙4小時車程已與全國各大高速公路聯(lián)網(wǎng)；鐵路：黔江屬二級站, 可直達上海、廣州、深圳、南京成都等地；航空：黔江舟白機場（4c級）是重慶 市“一大兩小”機場之一，可以起降波音737系列飛機，黔江處于長沙和、武漢、 重慶的中心位置，市場優(yōu)勢明顯，是國務院確定的重慶“一圈兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略中 東南一翼區(qū)域的中心，是重慶六大區(qū)域性中心城市之一。4、建設內容：項目總占地面積約200畝a總建筑面積約98431平方米b冷庫5萬噸、加工、交易及配套用房23850平方米、辦公區(qū)3390平方米c道路及停車場37000平方米、綠化面積4500平方米1 /1二、功能定位本項目定位為現(xiàn)代冷鏈倉儲配送、加工

4、、交易、及產品展示、訂貨為一體的大型 高品質冷鏈二級市場，承擔起調節(jié)余缺、穩(wěn)定物價、保障供給、保證食品安全衛(wèi) 生的社會責任，體現(xiàn)“交通流線清晰、功能分區(qū)明確、管理智能化”的宗旨。三、招商總體策略1、銷售與招商關系招商成果帶動剩余面積銷售：0本項目的重點在于招商.b招商工作的執(zhí)行直接關系商家入駐和未來的發(fā)展.c商業(yè)價值提升關鍵在于引進的企業(yè)是否有足夠的號召力和吸引力.d招商的目的一方面可以保障項目未來的良性發(fā)展和經營，另一方面也可以通過 知名品牌企業(yè)的招商成功帶動有意商家，將區(qū)域優(yōu)勢推向市場，乂可以保證資金 鏈順暢,實現(xiàn)合適利潤最大化.2、因時利勢，因勢利導前期對租賃模式和招商模式不作固定而是做

5、最優(yōu)準備和多方面選擇，全面了解、 掌控、收集重點目標客戶信息加以資料整理,在后期根據(jù)實際情況再作最后最終 決定。知名品牌公司招商先行,散戶控制跟進a知名品牌公司的提前確定，是整個項目主體要點和項目成功操作的保證，并能 提升發(fā)展市場品牌形象以及商業(yè)價值。b盡早進行知名企業(yè)的招商工作，可以在大范圍經營客戶中選擇品牌號召力強， 租金承受力強，符合商業(yè)檔次規(guī)劃的商家入駐經營，并確定所需經營面積以利于 小型商家進場定位。c品牌企業(yè)的確定對市場招商價格的提升,意向客戶的吸引，人流匯聚,買點推廣, 散戶的招商,租金提高等方面都將會帶來極其重要的促進作用.商業(yè)運作講究成 行成市本地區(qū)其他商家自然趨之若鷲.帶動

6、效應,增強項目核心競爭力,并奠定其他中小戶入場的信息.4、大戶“三優(yōu)”，小戶扶持大戶“三優(yōu)”政策： a優(yōu)先認租：行業(yè)內大戶優(yōu)先在我們給定的范圍內選鋪；b優(yōu)惠招商:給予行業(yè)內大戶和品牌企業(yè)給予租金優(yōu)惠；c優(yōu)化組合：計劃中合理分布大戶的位置，充分發(fā)揮他們的品牌和市場影響力， 有利于帶旺其他中小企業(yè)或個體，也利于整個市場長遠經營。小戶扶持政策：a引進優(yōu)質業(yè)務給予有發(fā)展?jié)摿Φ闹行∑髽I(yè)或個體：b給予部分企業(yè)優(yōu)惠付款條件，減輕其經營壓力：（二）租金策略1、招商政策任何新興市場開業(yè)一一興旺一一達到合理的租金水平，均需要一定的時間來進行 培育，培育時間的長短根據(jù)市場所處的位置、區(qū)域環(huán)境、競爭環(huán)境等的不同而有

7、所差異。若不給予市場一定的培育期，一步到位的直接以理想的租金對商戶招商, 對市場而言無異于“殺雞取卵”，但由于商戶經營成本過大及經營模式太小，難 以形成良好的市場環(huán)境，加之市場人氣、客源短期內難以形成，市場不溫不火， 老商戶不愿支撐、新商戶不敢進場，造成惡性循環(huán)。為此，我們提出“放水養(yǎng)魚”的招商政策，從三個方面對市場進行培育：1）合理的業(yè)態(tài)規(guī)則：有選擇性的引入有一定經營能力的業(yè)態(tài)商家。2）租金優(yōu)惠及免租期：開業(yè)前1-3年給予商戶不同程度的租金優(yōu)惠，同時對簽訂 長期租賃合同的商戶提供一定免租期。此部分政策已經提交公司，望領導給予批 準。3）市場的經營管理：俗話說“甩手掌柜不成事”，我們不僅要把商

8、戶招進來，還 要讓商戶“進得來、有發(fā)展、賺到錢”，市場的后期經營管理也是商戶十分關心 的問題，市場的經營管理不僅需要專業(yè)的人才，還需要一定的宣傳推廣費用的投 1 / 1入。對于培育市場期間，應預留出一定份額的資金，用于幫助進場商戶進行宣傳 推廣。2、租金價格策略樹立項目高端價值形象，低開高走，穩(wěn)步上升確認項目合理實收租金后，通過規(guī)劃樹立項目高端產業(yè)形象。但考慮到市場實際 租金承受能力及對商戶養(yǎng)水放魚的經營政策，在商場培育期和第二年，招商過程 中可以通過各種類活動及折扣給予商戶一定租金優(yōu)惠，使整個租金達到市場普通 水平，通過高端形象、低端價格迅速引爆市場，隨著市場關注度的提升，以及商 戶的入駐率

9、不斷提高，通過減少折扣穩(wěn)步提升租金價格。3、招商優(yōu)惠措施知名企業(yè)的進入時整個項目的整體形象及對商家吸引力提升的重要一個步驟，所 以為了確保品牌企業(yè)的進入，可適當對主力客戶提供相對優(yōu)厚招商政策。a租金條件優(yōu)惠政策b召開首屆渝東南農產品展示交易會c優(yōu)先選倉位權d免費為其做形象宣傳（在招商宣傳媒體上）五、招商方式招商方式自行招商外包招商六、招商執(zhí)行招商執(zhí)行計劃1/招商籌備階段：mmni招商前期市場調查及招商策劃2/前期招商階段：招商工作的全面展開，各種媒體廣告的投放結合現(xiàn)場客戶反饋情況適當調整招商策略 3/開市籌備階段：招商工作進入倒計時階段，緊張而有序為開市作 準備工作，做最有力的廣告宣傳 （二）

10、招商執(zhí)行管理 1、招商的標準流程 為了便于更好地開展本項目的招商工作，我們根據(jù)項目的總體營銷戰(zhàn)略和項目 定位建立了一個標準的招商執(zhí)行流程，使得我們的招商工作可以有目的、有步 驟地進行。招商流程圖2、招商組織架構為方便招商工作的組織統(tǒng)籌與日后的客戶服務管理工作的同一性,應建立一個由 招商運營經理負責的項目小組。招商運營經理起到日常招商二作中的協(xié)調、對接 作用，招商小組其他員工作由招商運營經理根據(jù)項目進度需要安排。組織結構（根據(jù)項目具體情況設置）1/1十刀而以工田3、招商管理控4土自一行”由a招商人員素質管理，針對招商人員進行上崗前培訓：招商分類分級等管理手段 都是有效的方式。b招商項目的質量控制

11、，招商并不是越多越好，而是要有符合項目的目標市場定 位的公司。c招商項目的風險控制，對有意向的公司經營穩(wěn)定性要進行一定的調查分析，優(yōu) 先選擇經營穩(wěn)健、管理有序、行業(yè)商譽較好的公司作為合作伙伴，避免盲目招商 帶來的隱形風險。d招商項目的進行控制，項目籌備階段招商工作有別于業(yè)后的調整性招商，要求 在有限的時間段內完成倉位招商完成率的20%以上，市場才能順利開張營業(yè)。4、招商人員選用1）良好的心理素質、崇高的事業(yè)心、強烈的責任感。2）堅韌頑強的意志力。意志品質堅強，穩(wěn)健持重的招商人員。3）良好的自控能力，招商的雙方都是圍繞各利益，心理上處于對立狀態(tài)，出現(xiàn)僵 持甚至不歡而散的現(xiàn)象亦為常見。4）具備相關

12、經濟知識、社交能力和語言表達能力。5）招商信息主要是通過文字形式傳遞出去的，而招商談判則主要是通過語言來溝 通的。招商人員語言表達須正確規(guī)范，使用有效的語法、修辭邏輯，使表達更具 有吸引力、說服力和感染力。6）具有良好的現(xiàn)象判斷能力、靈活應變能力和局勢控制能力。7）招商人員應根據(jù)實際招商過程中的發(fā)生的各種變化，敏銳地抓住市場反饋信 息，把握客戶的心理，做出對項目招商有利的變化。8）招商人員應在招商準備工作過程中，了解對方的招展實情、并在時間上、心理 優(yōu)勢占據(jù)主動權。9）招商是整體運作的，雖然整體項目按業(yè)態(tài)的不同類別分至每位招商人員，但各 個功能區(qū)的招商成功與否影響道整體項目招商是否成功。5、招

13、商人員培訓1）培訓就是通過理論和案例的學習，并參與實踐，使其達到知識廣博、經驗更豐 富，能夠勝任招商工作。2）要建立招商人員培訓的工作機制，既要全面規(guī)劃，乂要切合實際的工作計劃， 更要建立嚴格規(guī)章制度。（三）招商準備工作1、現(xiàn)場物資準備1）效果圖2）招商手冊3）招商細則4）招商流程5）招商合同6）市場管理守則7）工作人員工作牌2、相關文件準備1）土地使用權證2）建設用地規(guī)劃許可證3）建設工程規(guī)劃許可證等七、費用預算（附表）八、招商單位：重慶三磊渝東南冷鏈物流有限公司運營中心聯(lián)系人：聯(lián)系電話：聯(lián)系地址：重慶市黔江區(qū)正陽工業(yè)園區(qū)物流南路招商費用預估表序號名目類別數(shù)量預計金額使用說明1招商手冊三折頁

14、、整折頁宣傳5000 份3.0萬對重慶茄子溪（凍品）菜園壩（果品）交易等交易市場進行招商掃樓需求2臨時掃樓人員宣傳8名*80元/天*36天2. 304 萬對各大交易市場進行招商掃樓每月一次3網(wǎng)絡、紙媒宣傳一年2萬58同城網(wǎng)、趕集網(wǎng)、58同城信息報4公交線路車身廣告宣傳一年6萬黔江火車站至主城5差旅費宣傳/2萬xxxx等地的走訪6項目vi導視系統(tǒng)宣傳一套4萬宣傳使用7項目模型宣傳1*20008平方米6萬供客戶參考選擇倉位、門而、交易區(qū)位8招商接待室裝修（建議設在一樓）洽談1間4萬放置模型、入駐客戶洽談使用9客戶實地考察接待（餐飲、住宿）接待/15萬1、客戶自駕車根據(jù)里程報往返油費：2、火車報報往返硬臥車票：3、食宿以指定地點發(fā)票為準；10手提袋、小禮品宣傳500套*30元1.5萬答謝客戶使用11其它4萬不確認性費用，例:開市時氫氣球、拱門、條幅等洽談專業(yè)禮儀公司總計49. 804 萬招商建議1、建議前為開市試運營階段，正式開市時請市、區(qū)相關領導 參觀、剪彩并題字。2、聯(lián)系重慶市（黔江區(qū)）商委、農委，農管站提供一份從事凍品、農產品加工、 生產、貿易的專業(yè)戶、聯(lián)合社、貿易公司目錄；3、向黔江區(qū)主管部門申請從主城經火車站到渝東南冷鏈物流中心的公交線路并 作車身廣告招商宣傳；4、聯(lián)系廣告公司制作相關的招商宣傳頁；5、聯(lián)系網(wǎng)絡公司開展網(wǎng)絡、紙媒招商宣