房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟發(fā)展論文

1、房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟發(fā)展論文 摘要：本文論證了房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟發(fā)展的重要作用，在分析影響房地產(chǎn)業(yè)的外部因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出了對策建議。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；國民經(jīng)濟；關(guān)系 一、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中的作用 1房地產(chǎn)投資有效地促進了國民經(jīng)濟的增長。近年來，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長對國民經(jīng)濟發(fā)展的作用越來越顯現(xiàn)。以江蘇為例，江蘇省2002年完成房地產(chǎn)開發(fā)的投資額達702.35億元。1991年2002年，江蘇房地產(chǎn)投資以年均39.87%的速度增長，明顯快于全國年均21.04%的固定資產(chǎn)投資額以及本省年均19.75%的gdp增長速度。江蘇房地產(chǎn)業(yè)對全省經(jīng)濟增長起到了很大的促進作用。 2房地產(chǎn)業(yè)帶

2、動了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。據(jù)世界銀行資料，20世紀(jì)80年代中期至90年代初，發(fā)展中國家的房地產(chǎn)投資對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的乘數(shù)效應(yīng)約為2倍，并對以房地產(chǎn)為主導(dǎo)產(chǎn)品群的房地產(chǎn)業(yè)鏈下游和上游50多個物質(zhì)生產(chǎn)部門產(chǎn)生感應(yīng)或影響。 3房地產(chǎn)對gdp的貢獻。以江蘇為例,1991年房地產(chǎn)業(yè)對于gdp的直接貢獻率為6.34%，1991年以來，房地產(chǎn)業(yè)對江蘇gdp的直接貢獻正在逐年加大，至2002年其貢獻率已超過10%。因此，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。 4房地產(chǎn)業(yè)對居民居住條件改善的貢獻。隨著人們收入水平的提高以及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，居民的居住條件有了較快提高，城鎮(zhèn)居民人均居住面積從1985年的5.60平方米增加到200

3、2年的10.87平方米，增加了5平方米，年均增長4.36%。計算1991年2002年房地產(chǎn)投資與人均居住面積之間的相關(guān)系數(shù)高達0.9363，說明房地產(chǎn)投資或房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與居民居住條件的改善具有顯著的相關(guān)關(guān)系。 5房地產(chǎn)業(yè)對社會財富的貢獻。房地產(chǎn)業(yè)是國民財富的主要構(gòu)成部分，是構(gòu)成整個社會財富的重要內(nèi)容，對國民經(jīng)濟發(fā)展具有穩(wěn)定而長遠的影響。房地產(chǎn)業(yè)一般會先于國民經(jīng)濟發(fā)展而發(fā)展，并帶動關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)群的快速發(fā)展。因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會促進或拉動國民經(jīng)濟的增長。 目前我國城市建設(shè)用地約1.34萬平方公里，加上建制鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)存量土地已達2.5萬平方公里，如果以每平方公里5億元資產(chǎn)計算則約有12.5萬億元，如果

4、再加上幾十億平方米的房屋資產(chǎn)，房地產(chǎn)業(yè)是我國國民財富的主要構(gòu)成部分。 6房地產(chǎn)業(yè)能夠為城市積累資金，改善城市的投資環(huán)境。城市是經(jīng)濟社會在空間上聚集的地區(qū)，在城市有限的土地上聚集了大量的財富。城市土地的開發(fā)和再開發(fā)，城市的各種公共建筑物和構(gòu)筑物，城市巨大的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，都是城市對基礎(chǔ)設(shè)施的投入。在市場經(jīng)濟條件下，這些投入都應(yīng)當(dāng)通過利潤、稅金、地租等經(jīng)濟杠桿收回投資，有些還可以取得一定的利潤，然后再投入城市的基礎(chǔ)設(shè)施和社會設(shè)施建設(shè)，進一步改善城市投資環(huán)境，把城市建設(shè)管理納入良性循環(huán)的軌道。 7發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可以吸引外資、促進對外開放。中國巨大的房地產(chǎn)市場、不斷改善的投資環(huán)境和較為豐厚的投資回報，使

5、房地產(chǎn)業(yè)成為外商競相投資的重要領(lǐng)域。以江蘇為例，2003年110月份外商投資房地產(chǎn)共計154億元人民幣，同比增長57.86%。目前，中國的房地產(chǎn)企業(yè)中，外商投資企業(yè)數(shù)量逐年增多，利用外資金額逐年加大。 二、影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相關(guān)因素的分析 1政府政策。房地產(chǎn)業(yè)是一個受政府政策影響，對政策敏感性極大的產(chǎn)業(yè)。由于政府嚴(yán)格控制著房地產(chǎn)一級市場中最重要的資源土地。使得它對整個房地產(chǎn)市場有著絕對的控制權(quán)。它決定了市場供求關(guān)系平衡位置，決定了價格走向。作為在政府宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與整個社會經(jīng)濟制度緊密相關(guān)，政策是決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的最重要的因素之。從上述國民經(jīng)濟與房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)度可以看出，只有促進

6、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，才能加速國民經(jīng)濟的發(fā)展。 2市場規(guī)模。市場規(guī)模即市場需求量，市場需求量的大小是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前提條件。 房地產(chǎn)主要包括住宅、商業(yè)用房、辦公用房、工業(yè)廠房等。其中住宅、商業(yè)用房、辦公用房占其總量的97%以上。特別是住宅占整個房地產(chǎn)市場需求量的70%以上，因此居住人口越多，對市場需求就越大。同時市場越繁榮，流動人口越多，對商業(yè)用房需求就越大。商業(yè)用房占整個房地產(chǎn)市場需求量的20%以上。因此國民經(jīng)濟越繁榮，房地產(chǎn)市場規(guī)模就越大。 3市場范圍與開放度。市場范圍與市場規(guī)模是密切相關(guān)的。市場范圍大，市場規(guī)模也隨之?dāng)U大；反之，市場范圍小，市場規(guī)模也會隨之縮小。市場范圍，即房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品房

7、的銷售范圍，它是一個市場空間概念。由于房地產(chǎn)所特有的地域性強，使用其開發(fā)建設(shè)的商品房一般不會超出以地級市、縣級市銷售的范疇。因此，在某一地的房地產(chǎn)開發(fā)隨該城市地域的擴張，城市化的進程隨市場范圍擴大而加快。 同時，由于各城市政治、經(jīng)濟、文化、科研、社會發(fā)展、對外開放程度的不同，因此其房地產(chǎn)市場范圍不盡相同。對外開放程度越高，政治、經(jīng)濟、文化、科研、社會發(fā)展水平越高，其城市吸引力越強，人口流動性越大，人口聚集性越強，市場范圍就越大。 三、制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的因素分析 中國是一個發(fā)展中國家，目前的經(jīng)濟發(fā)展正在成為世界經(jīng)濟增長的火車頭。這為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)，但現(xiàn)實中，仍有一些因素制約房

8、地產(chǎn)業(yè)的更快發(fā)展，這些因素包括： 1城市化率偏低。2002年，我國城市化率僅為37.80%，低于世界平均水平13個百分點，但與我國國民經(jīng)濟發(fā)展水平相比明顯偏低，較低的城市化水平嚴(yán)重制約了對房地產(chǎn)的需求規(guī)模。 2房價相對偏高。世界銀行研究結(jié)果表明，住宅價格與一般家庭年收入之比(即房價之比)在3：1至6：1之間時，居民方有支付能力，若高于收入的6倍，住宅則難以形成消費熱點。雖然從全國而言，房價收入已從1991年的7.32：1縮小到1998年的5.66：1，但不少城市的房價收入比仍然偏高，使許多居民難以承受。近日對江蘇各市的房價收入比進行的調(diào)查表明，南京的房價收入比高達6.7：1，蘇州房價收入比6.

9、03:1,已超過警戒線，無錫房價收入比已接近警戒線，較高的房價使許多居民只能望樓興嘆，潛在需求無法變成有效需求。 3房地產(chǎn)市場稅費政策不盡完善。目前全國的房地產(chǎn)市場稅費政策不盡完善，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的稅費收取有重復(fù)之嫌。房地產(chǎn)開發(fā)包括土地成本、建設(shè)成本、配套建設(shè)費。其中土地成本中已經(jīng)包含契稅，配套建設(shè)費中已經(jīng)包括各種配套建設(shè)費用，但是營業(yè)費的收繳是上述各項費用的總和，這種費上加稅，稅上加稅的稅費政策必然使得房地產(chǎn)價格居高不下，制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時租賃市場灰色交易嚴(yán)重。隨著商業(yè)、餐飲、娛樂、商務(wù)、居住等不斷擴大，房地產(chǎn)租賃活動異常活躍，但由于目前房地產(chǎn)租賃市場的稅費負(fù)擔(dān)過重，使大量房地產(chǎn)租

10、賃活動以灰色交易方式存在。以南京市為例，房地產(chǎn)租賃市場的稅費占租金收入的22.5%左右（17%房產(chǎn)租賃稅+5.55%營業(yè)稅），這在客觀上制約了房地產(chǎn)租賃市場的發(fā)育。 4經(jīng)濟實用房建設(shè)不足，拆遷矛盾日益增大。近幾年來，安居工程的實施對加速解決低收入家庭的住房問題起到了重要作用，但是在實施中卻明顯“變味”。由于安居工程不僅需要投入一定的資金，而且需要無償投入土地資源。各地政府為提高經(jīng)營城市的能力，對經(jīng)濟適用房采取壓縮甚至停止建設(shè)。同時由于近兩年住宅價格上漲過快，加上我國宏觀經(jīng)濟調(diào)整步伐，許多職工退二進三，下崗職工增加，造成拆遷安置戶無法利用拆遷款購買所需房屋，給國民經(jīng)濟、社會造成了不良影響。 四、

11、房地產(chǎn)業(yè)促進國民經(jīng)濟發(fā)展的政策建議 1加快城市化建設(shè)的進程。我國城鎮(zhèn)規(guī)模普遍較小，農(nóng)村城市化水平低，吸吶與擴張能力弱，嚴(yán)重滯后于工業(yè)化水平。一般認(rèn)為，城市人口占總?cè)丝诘谋戎剡_70以上，城市化進程才會穩(wěn)定下來，而我國這一比重才37.8左右，因此，城市化的潛力很大。在建設(shè)過程中一定要按照統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的要求進行城市化建設(shè)。 2調(diào)整稅費政策降低房價。房價與土地開發(fā)成本、房屋建筑成本以及房地產(chǎn)租賃價格有關(guān)。目前，房價偏高是與各種稅費分不開的，因此，政府應(yīng)在繼續(xù)削減房地產(chǎn)有關(guān)稅費的基礎(chǔ)上為房地產(chǎn)業(yè)營造一個良好的發(fā)展環(huán)境。 3進一步加快住房分配貨幣化改革步伐。目前，由于各城市體制改

12、革的深入，企業(yè)改制成為趨勢，國家行政機關(guān)、事業(yè)單位住房分配貨幣化補貼到位情況較好。但是少數(shù)城市改制企業(yè)還不夠理想，影響了個人購房的全面啟動。因此，應(yīng)強化落實住房分配貨幣化的政策措施，特別要落實企業(yè)住房分配貨幣化改革措施，促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 4完善房地產(chǎn)金融體系。一是完善住房金融制度，具體包括：（1）規(guī)范公積金運作，住房公積金信貸、結(jié)算等具體業(yè)務(wù)可委托商業(yè)銀行辦理，住房公積金管理機構(gòu)轉(zhuǎn)變?yōu)榫哂腥谫Y和貸款職能的政策性非銀行金融機構(gòu)；（2）構(gòu)建住宅儲蓄機制；（3）建立股份制、政策性、專業(yè)化的住房金融機構(gòu)，促進公積金的保值增值。二是建立房地產(chǎn)共同基金。房地產(chǎn)共同基金的建立，有助于解決房地產(chǎn)開發(fā)資金的短缺，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資規(guī)模，解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股份制改造中的規(guī)模問題和資金問題。三是促進房地產(chǎn)企業(yè)上市籌資。房地產(chǎn)企業(yè)的上市有利于房地產(chǎn)企業(yè)提高經(jīng)營管理水平，也有利于企業(yè)無形資產(chǎn)及信譽度的提高，能為企業(yè)籌資及實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營打下良好的基礎(chǔ)。 5