旅游產(chǎn)業(yè)園項目建議書

1、xx股份有限公司2011年11月目 錄第1章 項目背景6一、項目地理位置6二、項目交通背景7三、項目現(xiàn)有資源條件7（一）自然旅游資源條件7（二）人口與社會經(jīng)濟概況8（三）公共服務(wù)設(shè)施條件9（四）市政公用設(shè)施情況9（五）建筑情況9（六）土地利用情況9第2章 項目區(qū)域社會經(jīng)濟11一、xx區(qū)社會經(jīng)濟情況11二、xx區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況13三、xx區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)情況13四、xx區(qū)自然資源13五、xx地形氣候14第3章 項目建設(shè)的必要性15一、是促進(jìn)xx“綠色旅游崛起”發(fā)展戰(zhàn)略實施的需要15二、是豐富xx旅游產(chǎn)品品種的需要15三、本項目是提升xx旅游綜合效益的需要16四、本項目是鞏固和拓展xx旅游市場的需要16

2、五、本項目是廣東中旅自身發(fā)展的需要16第3章 項目開發(fā)條件swot分析18一、主要優(yōu)勢（strengths）18（一）相對交通區(qū)位優(yōu)勢18（二）環(huán)境氣候優(yōu)勢18（三）有相當(dāng)潛力的山水旅游資源賦存優(yōu)勢19（四）“宜游、宜商、宜居”的城市環(huán)境優(yōu)勢19（五）政策優(yōu)勢19（六）資源適合現(xiàn)代旅游發(fā)展趨勢20二、主要劣勢（weaknesses）20（一）資源條件相對不足20（二）旅游產(chǎn)品策劃和建設(shè)品味不高20（三）旅游服務(wù)配套設(shè)施相對缺乏21（四）缺乏標(biāo)志，旅游印象不深刻21（五）市場營銷費用大21三、機遇（opportunities）21（一）城市快速發(fā)展21（二）區(qū)政府高度重視發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)22（三）周

3、邊景區(qū)發(fā)展為深埗水項目完成了一定的市場培育期22（四）旅游市場機遇好22（五）可持續(xù)發(fā)展條件好23四、主要威脅（threats）23（一）工業(yè)建設(shè)壓力23（二）省內(nèi)旅游競爭激烈23（三）營銷依賴性大24（四）小結(jié)24第3章 項目建設(shè)方案26一、主題定位26（一）運動休閑26（二）度假休閑26（三）鄉(xiāng)村休閑26（三）生態(tài)休閑26二、發(fā)展思路27三、戰(zhàn)略定位28四、建設(shè)規(guī)劃29（一）“一條景觀中軸”29（二）“四個主題核心”29五、總體開發(fā)時序部署31（一）建設(shè)周期31（二）實施階段31第4章 市場分析與營銷33一、xx區(qū)旅游市場33二、xx區(qū)客源市場結(jié)構(gòu)34（一）空間結(jié)構(gòu)34（二）時間結(jié)構(gòu)34三

4、、旅游市場定位35（一）基礎(chǔ)客源市場36（二）拓展客源市場37（三）機會客源市場37四、市場預(yù)測依據(jù)38第5章 首期啟動項目及投資估算39一、首期啟動項目39（一）具體啟動項目39（二）啟動區(qū)用地控制指標(biāo)39二、投資估算40（一）啟動區(qū)投入項目建設(shè)成本概算40（二）資金籌措40第6章 項目經(jīng)濟效益評價42一、取數(shù)依據(jù)42（一）計算期42（二）營業(yè)稅42（三）所得稅率42（四）折舊年限43（五）客源預(yù)測43（六）價格估算43二、成本估算44（一）直接成本44（二）管理費用44（三）折舊44（四）銷售費用45（五）財務(wù)費用45（六）利潤估算45第7章 財務(wù)評價46一、投資回收期46二、內(nèi)部收益率4

5、6三、凈現(xiàn)值47四、結(jié)論48第8章 項目風(fēng)險評價49一、項目風(fēng)險因素49（一）項目建設(shè)風(fēng)險49（二）市場風(fēng)險49（三）資金風(fēng)險49（四）經(jīng)營風(fēng)險50（五）不可抗力風(fēng)險50二、項目風(fēng)險對策50（一）經(jīng)營機制對策50（二）風(fēng)險因素對策51（三）市場風(fēng)險對策51（四）項目開發(fā)風(fēng)險對策。51（五）不可抗力風(fēng)險對策。51第9章 社會效益評價52第10章 結(jié)論和建議53第1章 項目背景一、項目地理位置項目地理位置處于佛山市xx區(qū)xx鎮(zhèn)，s113省道和x504縣道交叉處，是佛山市與粵西聯(lián)系的主要通道,也是佛山市承東啟西的“西大門”理想的區(qū)位。項目至xx中心城區(qū)荷城28公里，北接高要市，南鄰鶴山市，西連新興縣

6、。有省道廣高線縱貫鎮(zhèn)內(nèi)，是佛山連接粵西的重要通道，也是佛山市的西大門。xx鎮(zhèn)至佛山市區(qū)約46公里30分鐘車程、距廣州約75公里50分鐘車程、江門66公里、肇慶74公里，與深圳、香港、澳門等的距離也都在100公里左右2小時航程即可。顯而易見，地處珠江三角洲發(fā)達(dá)地區(qū)與粵西南次發(fā)達(dá)地區(qū)結(jié)合部的xx鎮(zhèn)，具備了區(qū)域發(fā)展承東啟西、左右逢源的區(qū)位優(yōu)勢。 二、項目交通背景xx區(qū)xx鎮(zhèn)的道路基本結(jié)構(gòu)為“兩橫兩縱”結(jié)構(gòu)，“兩橫”為xx大道（s273縱段及x500）、合和大道（s113橫段）；“兩縱”為高銅公路(s273縱段)、廣雙合公路接s113縱段，道路交通骨架基本形成，但尚未形成完整的全區(qū)路網(wǎng)系統(tǒng)。目前項目內(nèi)

7、未能形成自己的交通系統(tǒng)，過多地利用過境交通，沒有獨立的大型公共停車場。對外交通，現(xiàn)主要是省道s113廣高線西起新興縣直穿xx西聯(lián)三水區(qū)，省道s273高銅線西起高要市，向東直到白石后轉(zhuǎn)向南連接鶴山市。廣明高速公路的開通為深埗水項目的開發(fā)創(chuàng)造了極佳的機遇。項目內(nèi)部交通方面，道路等級低，路網(wǎng)密度小，路面狀況差，亟需改善。三、項目現(xiàn)有資源條件（一）自然旅游資源條件xx地處珠江三角洲西部邊緣，長夏無冬，春秋相連，陽光充沛，氣候溫和而濕潤。全區(qū)總面積為960.21平方公里。水庫眾多，水質(zhì)良好，森林資源豐富，風(fēng)光如畫，十分適宜旅游，素有“西江明珠”之稱。xx鎮(zhèn)四面環(huán)山，具備了天然的外部生態(tài)環(huán)境，配合深埗水庫

8、區(qū)以良好的青山綠水為主體的內(nèi)部生態(tài)環(huán)境。這種內(nèi)外俱佳的生態(tài)環(huán)境為深埗水庫建設(shè)成為“生態(tài)型的體育休閑度假區(qū)”提供了高標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境平臺。深步水水庫及周邊地區(qū)以良好的自然生態(tài)環(huán)境與水域風(fēng)光為主，特別是在水庫形態(tài)上，蜿蜒的岸線形成了多個半島和島嶼，堪稱廣東最美水庫。水景資源獨特，現(xiàn)狀丘陵植被豐富，這樣大面積的原生態(tài)的自然環(huán)境可以與佛山市的其它自然景觀形成互補。深埗水庫的自然條件特征為“寧靜開闊的湖泊景觀、蜿蜒曲折的庫區(qū)岸線、自然契合的山水格局、平緩起伏的低山丘陵、生長良好的林木植被、幽靜怡人的鄉(xiāng)野田園”。建設(shè)環(huán)境優(yōu)美的休閑度假區(qū)和現(xiàn)代生態(tài)旅游區(qū)的條件十分優(yōu)越。庫區(qū)周圍青山秀水，山地和水體交錯有致，自然契合

9、的山水景觀格局為旅游發(fā)展發(fā)展提供了良好的基底背景；山體、水域構(gòu)成了良好的區(qū)域小氣候，有利于開展旅游休閑度假活動；山水相依的景觀視野為該區(qū)域開發(fā)建設(shè)提供了豐富的景觀資源。（二）人口與社會經(jīng)濟概況根據(jù)xxxx鎮(zhèn)歷年人口統(tǒng)計資料，項目區(qū)域范圍內(nèi)男女比例基本平衡。近年來，xx的經(jīng)濟建設(shè)有長足發(fā)展，有了一定工業(yè)基礎(chǔ)，已初步建立起以工業(yè)為主導(dǎo)的經(jīng)濟體系。項目區(qū)域范圍內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱。但總量、質(zhì)量不斷提高，呈快速、健康發(fā)展態(tài)勢?，F(xiàn)已建成一批休閑度假設(shè)施，如更樓深埗水庫云春山莊，房地產(chǎn)業(yè)、社區(qū)服務(wù)業(yè)、商業(yè)物流和通訊等有新的發(fā)展。整體呈現(xiàn)以第二產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)、第一產(chǎn)業(yè)薄弱、第三產(chǎn)業(yè)逐年攀升的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)形態(tài)。（三）公

10、共服務(wù)設(shè)施條件目前項目區(qū)域內(nèi)尚無旅游度假服務(wù)接待設(shè)施；社區(qū)商業(yè)、服務(wù)業(yè)配套嚴(yán)重不夠，農(nóng)村文化設(shè)施不健全，村民生活不方便。（四）市政公用設(shè)施情況xx鎮(zhèn)現(xiàn)有更樓水廠、合水兩家自來水廠，水廠日供水能力分別為1.0萬m3/日和0.5萬m3/日，由于水廠規(guī)模相對較小，處理工藝簡單，規(guī)模較小，不能滿足發(fā)展的需求，無污水處理廠。現(xiàn)有110kv變電站僅有合水變電站一所，電力電信設(shè)施不能滿足發(fā)展的需求。 項目區(qū)域內(nèi)缺少污水處理和垃圾處理設(shè)施，且供水、燃?xì)?、供電能力有限，不能滿足未來快速發(fā)展的要求。（五）建筑情況項目區(qū)域內(nèi)的民宅建造年齡多為10-40年，比較陳舊。建筑結(jié)構(gòu)分為平房與低層樓房兩種，其中，平房與低層樓

11、房參半，質(zhì)量較差，而且居住環(huán)境不好。（六）土地利用情況1、用地構(gòu)成項目陸地總面積為1890.78公頃。其中未利用地居多，其次是林地；村鎮(zhèn)建設(shè)用地占地較少。水域主要由深埗水庫區(qū)關(guān)聯(lián)水域組成，總面積123.79公頃。2、土地利用情況深埗水水庫周邊地勢平緩，以平地和低矮丘陵為主，在地形條件和現(xiàn)狀發(fā)展看，可用于旅游及相關(guān)配套環(huán)境的范圍（不包括水面）超過1333.33公頃，用地條件充足。xx區(qū)工業(yè)和城市的集中布局，使得深埗水庫區(qū)域及周邊地區(qū)沒有鄉(xiāng)鎮(zhèn)和工業(yè)的現(xiàn)狀和規(guī)劃用地，用地性質(zhì)相對單一，以耕地、山林、水面和旅游發(fā)展用地為主。但目前散落在周邊用地上耕地在一定程度上阻礙了旅游的開發(fā)利用，需要在一定程度上進(jìn)

12、行集中和置換，以有利于旅游和農(nóng)業(yè)的雙贏發(fā)展。目前深埗水水庫地區(qū)公共設(shè)施用地比較少，對外交通用地次之，道路廣場用地更少。這些用地的稀少影響該地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展和交通的便捷，所以有必要對這些用地進(jìn)行增加和改善。根據(jù)統(tǒng)計，項目區(qū)域內(nèi)林地和未利用地占地面積大，利用率低；已建設(shè)用地主要用于村鎮(zhèn)建設(shè)，用地分布較散亂，村民宅基地的選點較為自由；公共設(shè)施用地十分零星，不成規(guī)模，位置也不合理；項目規(guī)劃范圍內(nèi)道路建設(shè)不完善，沒有達(dá)到建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。表現(xiàn)為道路硬化程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，道路面積偏低，路面狹窄，彎道過多等等。第2章 項目區(qū)域社會經(jīng)濟一、xx區(qū)社會經(jīng)濟情況佛山市xx區(qū)地處廣東省中部，珠江三角洲西翼。下轄一街三鎮(zhèn)，全區(qū)總面

13、積960平方公里，人口約30萬。xx區(qū)東北隔西江與南海區(qū)、三水區(qū)相望，南與鶴山市相鄰，西南與新興市相連，西北與高要市接壤。荷城街道位于區(qū)境東部，是全區(qū)政治、經(jīng)濟、文化中心，東距佛山禪城區(qū)47公里，離廣州市區(qū)68公里，西上肇慶市區(qū)64公里，南下江門市區(qū)65公里，距香港101海里，距澳門74海里。初步核算，2010年全區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值（gdp）428.67億元，比上年增長18.5%。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值13.60億元，增長1.6%，對gdp增長的貢獻(xiàn)率為0.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值343.59 億元，增長20.0%，對gdp增長的貢獻(xiàn)率為86.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值71.49億元，增長14.6%，對gdp

14、增長的貢獻(xiàn)率為13.2%。三次產(chǎn)業(yè)比重為3.2：80.1：16.7。全年居民消費價格總水平上漲3.6%，其中：食品類價格上漲7.0%，醫(yī)療保健和個人用品上漲5.4%，居住類價格上漲3.1%。全年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人數(shù)6820人，共幫助19011人就業(yè)，其中：農(nóng)民工11498人，本地農(nóng)村富余勞動力1224人，省內(nèi)外市3634人，下崗失業(yè)人員1485人，大中專高校畢業(yè)生就業(yè)1118人；建立轉(zhuǎn)移就業(yè)接收基地4個；培訓(xùn)各類人員2378人；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為2.58%。全年實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值176 9.2 2億元，比上年增26.7%。其中：規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值1728.01億元，增長29.4%。在規(guī)模以上工業(yè)中，國

15、有及國有控股企業(yè)增長20.9%；集體企業(yè)增長36.9%，股份制企業(yè)增長32.0%，外商及港澳臺商投資企業(yè)增長25.7%；私營企業(yè)增長35.4%。輕工業(yè)增長29.3%，重工業(yè)增長29.8%。模以上工業(yè)總產(chǎn)值的68.6%。其中：食品飲料業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值103.14億元，同比增長62.9%；紡織服裝業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值194.48億元，同比增長29.8%；石化產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值230.95億元，同比增長31.3%；塑料制品業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值151.33億元，同比增長27.1%；金屬材料加工業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值420.16億元，同比增長27.5%；新材料產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值56.14億元，同比增長13.1%；節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值29.10億元，同比

16、增長12.2%。其中，出口總值12.93億美元，增長28.9%；進(jìn)口總值4.02億美元，增長40.6%。進(jìn)出口差額（出口減進(jìn)口）8.90億美元，比上年增加1.73億美元。全區(qū)高新技術(shù)企業(yè)13家，省級民營科技企業(yè)26家。建有各類工程中心35個，其中：省級工程中心6個，市級工程中心14個,區(qū)級工程中心5個。全年獲各級科技進(jìn)步獎27項，其中：獲省科技進(jìn)步獎1項，佛山市科技進(jìn)步獎7項，xx區(qū)科技進(jìn)步獎19項。全年共申請各類專利420件，比上年增長77.2%，其中：發(fā)明專利89件，實用新型專利196件，外觀設(shè)計專利135件；共獲專利授權(quán)311件，比上年增長93.2%，其中：發(fā)明專利30件，實用新型專利1

17、54件，外觀設(shè)計專利127件。實有專業(yè)技術(shù)人員17745人，其中：高級資格752人，中級資格4022人，初級資格12971人；按學(xué)歷劃分，研究生以上181人，大學(xué)（本科、大專）10709人。二、xx區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況xx區(qū)“十一五”期間，跨越發(fā)展積蓄了新動力。招商引資總額超500億元，在建與投產(chǎn)項目246個。傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)強勢發(fā)展，工業(yè)產(chǎn)值超億元企業(yè)245家，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)方興未艾，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值突破600億元，獲“省產(chǎn)學(xué)研結(jié)合示范區(qū)”稱號?，F(xiàn)代生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)發(fā)展提速，金融業(yè)態(tài)不斷豐富，榮獲“中國低碳旅游示范區(qū)”稱號，綠色休閑旅游大發(fā)展拉開序幕?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)向精細(xì)化方向發(fā)展，農(nóng)業(yè)生態(tài)園區(qū)加快建設(shè)，生態(tài)

18、觀光農(nóng)業(yè)健康起步。三、xx區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)情況“十一五”期間，xx區(qū)城鄉(xiāng)環(huán)境有了新提升。開創(chuàng)“東靠西連”區(qū)域融合新局面。全區(qū)公路網(wǎng)等效里程由262公里增至379 公里，基本形成“四縱四橫”干線公路格局，闊步邁入高速公路時代。啟動118個“三舊”改造項目，西江新城大樣呼之欲出。超額完成“十一五”節(jié)能減排任務(wù)，建成“省林業(yè)生態(tài)區(qū)”，獲廣東省首批“綠色名縣（區(qū)）”稱號，通過國家環(huán)保模范城市驗收。四、xx區(qū)自然資源xx氣候溫和，雨量充沛，土地肥沃，農(nóng)林牧副漁皆宜，素有“魚米之鄉(xiāng)”之美譽；境內(nèi)水資源充足，滄江河及其15條支流橫貫全區(qū)東西，匯入流經(jīng)本區(qū)的西江，飲用水水質(zhì)達(dá)到國家二級標(biāo)準(zhǔn)；礦產(chǎn)資源豐富，已發(fā)現(xiàn)的礦

19、種達(dá)14種，富含花崗巖、石灰石、鐵、錳、金、銀等，其中西江畔 的銀礦是目前國內(nèi)發(fā)現(xiàn)的最大的獨立銀礦床，銀儲量規(guī)模達(dá)超大型；xx是珠三角重點林區(qū)之一，森林覆蓋率達(dá)50%，2000年獲全國造林綠化“百佳（縣）市”稱號，2001年，區(qū)人民政府被授予“全國綠化先進(jìn)集體”；有豐富而獨特的旅游資源，處處藍(lán)天、碧水、綠地，在工廠林立的珠三角構(gòu)筑了獨特的田園風(fēng)光。其中xx 原始森林，荷城唐代龍窯遺址、靈龜塔，楊和西坑水庫、萬寶山莊、皂幕凌云是其主要景點。2007年，通過創(chuàng)建國家環(huán)保模范城市驗收，獲廣東省首批“綠色名縣（區(qū)）”稱號。五、xx地形氣候xx西、北部以低山、丘陵為主，東部和東北部為廣闊的沖積平原。境內(nèi)

20、東西兩端相距55公里，南北相距42公里。形成西、北面環(huán)山，西南向東北走向由高至低的狹長地形。南部楊和鎮(zhèn)的皂幕山是佛山市第一峰，主峰海拔805米，西北部xx鎮(zhèn)的老香山海拔699米。xx區(qū)屬亞熱帶氣候區(qū)，日照充足、雨量充沛、氣候溫和而濕潤，無霜期長，受季風(fēng)影響。2004年平均氣溫23.1oc ，降雨量1161毫米。第3章 項目建設(shè)的必要性一、是促進(jìn)xx“綠色旅游崛起”發(fā)展戰(zhàn)略實施的需要本項目的旅游開發(fā)有良好的外部發(fā)展環(huán)境。國務(wù)院提出把旅游業(yè)定位為“戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)”；廣東省把旅游業(yè)作為全省的重點產(chǎn)業(yè)來抓，正在建設(shè)“中國旅游綜合改革示范區(qū)”和“旅游強省”；xx區(qū)委、區(qū)政府更是明確提出了實施綠色旅游崛起

21、發(fā)展戰(zhàn)略思路，努力打造“中國低碳旅游示范區(qū)”，把旅游業(yè)作為拉動全區(qū)經(jīng)濟增長龍頭來加以扶持發(fā)展。可以說旅游業(yè)面臨著前所未有的發(fā)展機遇。xx區(qū)旅游資源豐富，但近年來休閑度假產(chǎn)品規(guī)劃、開發(fā)不夠，影響了“綠色旅游崛起”發(fā)展戰(zhàn)略的全面實施。本項目的開發(fā)建設(shè)，將起到龍頭和示范作用，帶動旅游開發(fā)建設(shè)，完善xx旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推動xx旅游由單一的觀光型旅游向休閑、商務(wù)、度假型旅游轉(zhuǎn)變，提升整個xx旅游品質(zhì)，為建設(shè)“中國低碳旅游示范區(qū)”提供強大的實體支撐。二、是豐富xx旅游產(chǎn)品品種的需要休閑度假旅游、商務(wù)會議旅游、汽車營地旅游是一項新興的“朝陽”產(chǎn)業(yè)，是常規(guī)旅游產(chǎn)品的補充、延伸和發(fā)展。xx綜合旅游度假區(qū)雖然有

22、盈香生態(tài)園、云勇森林公園、泰康山生態(tài)旅游區(qū)等等，但是十年沒有新產(chǎn)品，趨于老化，本項目建成后將可成為xx旅游的新亮點和拳頭產(chǎn)品，提升xx旅游的吸引力和競爭力。三、本項目是提升xx旅游綜合效益的需要xx是一個山青水秀、文化底蘊深厚的地方，地理優(yōu)勢突出，人文景觀獨特，綠色、生態(tài)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ螅晒┫M的旅游產(chǎn)品不夠豐富，游客停留時間不長，過夜游客少，旅游的綜合經(jīng)濟效益不高。深埗水旅游產(chǎn)業(yè)園項目的開發(fā)可以有效延伸旅游線路，與之構(gòu)成旅游網(wǎng)絡(luò)，形成資源共享，增加游客停留時間，增加旅游業(yè)的綜合經(jīng)濟效益，對促進(jìn)xx旅游的發(fā)展，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)、增加群眾就業(yè)、促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、提高當(dāng)?shù)厝嗣竦纳钏剑瑢⑵鹬e

23、極的推動作用。使旅游業(yè)真正成為帶動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍頭。四、本項目是鞏固和拓展xx旅游市場的需要以珠江三角洲、港澳地區(qū)為基礎(chǔ)市場。這些游客尤其是珠江三角洲游客有的每年來xx游覽幾次，隨著快速交通的日新月異，如果沒有新的亮點將使這部分客源流失。項目的建成可以增加xx旅游新亮點，鞏固和拓展客源市場。五、本項目是廣東中旅自身發(fā)展的需要在市場經(jīng)濟體制下，企業(yè)的競爭不只是產(chǎn)品、技術(shù)和人才的競爭，同時也是資源和形象的競爭，搶占良好的資源、建設(shè)良好的企業(yè)形象是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要內(nèi)容，也是企業(yè)不斷占領(lǐng)制高點的有力手段。廣東中旅有必要延長企業(yè)在旅行社業(yè)務(wù)、車船業(yè)務(wù)等方面的龐大資源，給企業(yè)帶來持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟效益。為

24、此，廣東中旅合作投資開發(fā)深埗水旅游產(chǎn)業(yè)園項目對企業(yè)自身的發(fā)展十分必要。第3章 項目開發(fā)條件swot分析一、主要優(yōu)勢（strengths）（一）相對交通區(qū)位優(yōu)勢雖然xx區(qū)地處珠三角的一隅，和珠三角核心城市的交通聯(lián)系并沒有優(yōu)勢，但相對粵北、粵西、粵東一些生態(tài)旅游資源較好的城市，其具有一定的交通區(qū)位優(yōu)勢。xx區(qū)離佛山市區(qū)的直線距離僅34公里，離廣州僅68公里，且有高速公路和高等級公路相連接，從佛山市區(qū)到深埗水水庫也只有不到一小時的車程，而廣州市則為一個半小時左右，也就是說，xx位于廣佛肇經(jīng)濟圈一個小時車程范圍內(nèi)，可見其區(qū)位交通條件的優(yōu)越。不僅如此，xx區(qū)的交通區(qū)位正形成珠三角二環(huán)高速、珠外環(huán)高速、廣

25、明高速和廣高快速交通網(wǎng)絡(luò)，與珠三角主要城市已形成了非常便捷的聯(lián)系，大大縮短從這些主要城市到xx的時間，也增加了路線的選擇，因此，xx已經(jīng)融入了珠三角城市群的核心區(qū)域，并成為珠三角核心城市群輻射粵西的重要通道上一個重要節(jié)點。（二）環(huán)境氣候優(yōu)勢xx是珠三角重點林區(qū)之一，森林覆蓋率達(dá)50%，曾獲全國造林綠化“百佳（縣）市”稱號和被授予“全國綠化先進(jìn)集體”。xx處處是藍(lán)天、碧水、綠地，在工廠林立的珠三角構(gòu)筑了獨特的綠色寶庫和田園風(fēng)光。（三）有相當(dāng)潛力的山水旅游資源賦存優(yōu)勢xx可貴在周邊地區(qū)迅速城市化，構(gòu)筑鋼筋水泥的“牢籠”的時候還保留了一份真山水，xx的眾多青山綠水，是珠三角不可多得的旅游資源。xx植

26、被良好的山體眾多，包括皂幕山、香山、茶山等。xx區(qū)河湖密布，主要河流有西江、xx河，水庫則有深埗水、西坑、大沙等，都是良好的旅游資源。（四）“宜游、宜商、宜居”的城市環(huán)境優(yōu)勢城市是地方發(fā)展旅游的接待中心，也是地方旅游的門戶和基地，其對地區(qū)旅游的形象有很大的影響。xx城區(qū)的環(huán)境優(yōu)美，西江、xx河和秀麗河流經(jīng)城區(qū)，形成了兩縱一橫的景觀軸線，整個荷城大部分城區(qū)都處于一個三面環(huán)水的半島中，形成了城市旅游基本骨架。荷城隔江相對西樵山，以靈龜公園、荷城公園、街心公園為代表的一批城市公園，以及大面積的城市美化綠地，使整座城市猶如一個大型江濱度假村，構(gòu)成了具有較好的城市旅游的格調(diào)。（五）政策優(yōu)勢xx區(qū)委、區(qū)政

27、府對旅游業(yè)發(fā)展十分重視，已將旅游業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一，在政策上采取了在第三產(chǎn)業(yè)中突出抓好旅游業(yè)的方針，決定大力引進(jìn)資金和項目，加快旅游開發(fā)與建設(shè)，將旅游資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟優(yōu)勢。區(qū)委、區(qū)政府以及各鎮(zhèn)政府的重視，為旅游業(yè)的發(fā)展提供了較好的政策環(huán)境，有利于旅游業(yè)的統(tǒng)一管理、開發(fā)和建設(shè)。（六）資源適合現(xiàn)代旅游發(fā)展趨勢游客“貪新棄舊”的心理，將給正在開發(fā)的xx旅游帶來新的契機?，F(xiàn)有資源尚未開發(fā)和未受損害，開發(fā)空間較大，給xx旅游資源整合和開發(fā)提供優(yōu)質(zhì)原始條件。隨著私家車的不斷普及和自助旅游的興起，xx的旅游資源既適于節(jié)假日團體游，也適合自駕游、體現(xiàn)游、探險游、鄉(xiāng)村游等現(xiàn)代旅游方式，xx原汁原味的各

28、類資源，可給旅游者提供新的選擇。二、主要劣勢（weaknesses）（一）資源條件相對不足xx雖然具有不少開發(fā)潛力不錯的旅游資源，但從旅游資源的絕對等級來看，資源條件仍顯不足，沒有大型的國家級甚至世界級旅游資源，而且以自然資源為主，文化資源較少。這樣的資源條件使xx難以去爭取更大范圍的客源市場，難以把旅游產(chǎn)品放在全國的范圍內(nèi)進(jìn)行競爭。面對相對不足的資源條件，要在提高資源開發(fā)水平的同時，把握準(zhǔn)確的市場細(xì)分策略，才能發(fā)揮自己的優(yōu)勢，避開自己的短處。（二）旅游產(chǎn)品策劃和建設(shè)品味不高xx區(qū)的旅游資源開發(fā)水平普遍不高，多數(shù)是以自然和農(nóng)業(yè)資源為基礎(chǔ)開發(fā)的生態(tài)、農(nóng)業(yè)旅游產(chǎn)品，以觀光和飲食為主要內(nèi)容，同質(zhì)競爭

29、明顯，缺少深度開發(fā)品牌建設(shè)。目前xx區(qū)還沒有形成在珠三角甚至更廣的區(qū)域范圍內(nèi)有較大知名度的旅游產(chǎn)品，一些可以開發(fā)成高級別旅游景區(qū)的旅游資源沒有得到較好的開發(fā)。（三）旅游服務(wù)配套設(shè)施相對缺乏xx目前旅游接待服務(wù)設(shè)施相對缺乏，而且結(jié)構(gòu)上也存在一定不合理的現(xiàn)象。旅游接待服務(wù)設(shè)施中，缺少上檔次的旅游酒店和度假娛樂設(shè)施，康體娛樂業(yè)規(guī)模偏小，產(chǎn)品大眾化，缺少高檔次的康體娛樂設(shè)施和項目，如舞臺化的旅游表演等。同時也缺少經(jīng)濟實惠定位明確的鄉(xiāng)村旅館。布局上以荷城為主要分布區(qū)域，其他鎮(zhèn)區(qū)和景區(qū)旅游配套設(shè)施明顯不足。（四）缺乏標(biāo)志，旅游印象不深刻xx區(qū)的旅游發(fā)展比較晚，雖然有很多好的旅游資源，但由于開發(fā)不夠，景點的

30、知名度不高。這也說明旅游市場營銷、宣傳仍存在不足。必需加強客源地的宣傳促銷力度，尤其是對珠三角地區(qū)，加強戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)宣傳、電視媒體和節(jié)慶活動宣傳等。同時還要加強對本地的旅游促銷活動，提高本地居民的旅游的意識，加快旅游資源的開發(fā)。（五）市場營銷費用大由于深埗水旅游產(chǎn)業(yè)園項目處于初級階段，品牌形象不突出，需要相當(dāng)長的市場營銷培育期，市場營銷推廣投入也會因此加大。三、機遇（opportunities）（一）城市快速發(fā)展近年來，xx區(qū)各級政府加大基礎(chǔ)交通設(shè)施建設(shè)，陸續(xù)改建了龍高路，擴建了xx大橋，改建了xx大道，擴建了荷富大道，改建了和合大道，新建了xx客運站，使整個xx城區(qū)的城市基礎(chǔ)設(shè)施得到極大改

31、善。中心城市建設(shè)水平進(jìn)一步提升。一方面各種城市基礎(chǔ)設(shè)施，城市節(jié)點、商業(yè)中心，廣場不斷完善；另一方面，荷城努力拓展綠地，增加綠化面積，提高綠化覆蓋率。（二）區(qū)政府高度重視發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)xx區(qū)以綠色旅游崛起為戰(zhàn)略，把發(fā)展旅游業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，并已陸續(xù)出臺了相關(guān)扶持政策，如被評為國家4a級旅游景區(qū)或被評為五星級酒店給予一次性現(xiàn)金獎勵等。在政府鼓勵和推動下，相信xx旅游業(yè)的發(fā)展前景指日可待。（三）周邊景區(qū)發(fā)展為深埗水項目完成了一定的市場培育期經(jīng)過近幾年來的培育，尤其是整個佛山市的旅游大環(huán)境的帶動下，xx區(qū)生態(tài)休閑旅游逐漸成了珠三角地區(qū)新的休閑度假旅游熱地，加上周邊旅游景點和景區(qū)投資建設(shè)，使xx旅游市場的發(fā)

32、展逐步成熟，并有相當(dāng)?shù)暮蟀l(fā)市場競爭優(yōu)勢。假以時日，xx將成為珠三角城市人向往的生態(tài)休閑度假旅游之首選目的地，深埗水項目也將會在這種大好環(huán)境下分得區(qū)域旅游市場發(fā)展的成果。（四）旅游市場機遇好自國家對傳統(tǒng)節(jié)假日進(jìn)行調(diào)整后，人們的法定節(jié)假日增多，加上周末，一年的節(jié)假日有114天。因此，人們外出休閑度假的時間也就越來越多。另一方面，隨著社會、經(jīng)濟的發(fā)展，人們也越來越注重享受生活，注重健康與養(yǎng)生。催生了旅游度假產(chǎn)業(yè)，深埗水項目在這樣的背景下重新定位規(guī)劃，會得到飛速的發(fā)展。（五）可持續(xù)發(fā)展條件好深埗水項目擁有得天獨厚的自然的山清水秀的生態(tài)資源，周圍的生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，是珠三角地區(qū)稀有的?？衫玫馁Y源較多，部分

33、基礎(chǔ)設(shè)施已完善、旅游項目開發(fā)工程量相對減少，發(fā)展前景良好，市場需求量大。有著較強的生命力和吸引力。四、主要威脅（threats）（一）工業(yè)建設(shè)壓力xx區(qū)正處于工業(yè)高度發(fā)展階段，城市工業(yè)建設(shè)將給環(huán)境帶來一定的壓力，無論是環(huán)境污染、景觀影響和用地矛盾上，都給旅游發(fā)展帶來一定的威脅。這種威脅目前已經(jīng)初步顯露，例如從荷城一路向西的xx大道兩側(cè)田野阡陌，風(fēng)光無限，被稱為“旅游走廊”，但是近年來在該“旅游走廊”路側(cè)出現(xiàn)了不少占地面積巨大的工廠，嚴(yán)重破壞了道路的景觀；xx區(qū)部分企業(yè)如陶瓷廠污染，造成了部分地區(qū)空氣環(huán)境質(zhì)量的下降，空氣中有害物質(zhì)和氣體呈現(xiàn)增加的趨勢。環(huán)境是xx旅游發(fā)展的根本優(yōu)勢，也是xx區(qū)可持

34、續(xù)發(fā)展的重要前提，因此，面對工業(yè)建設(shè)帶來的壓力，xx區(qū)必須認(rèn)真把好環(huán)境質(zhì)量關(guān)，維持旅游和城市發(fā)展的固有優(yōu)勢。（二）省內(nèi)旅游競爭激烈近年來，隨著雙休日旅游熱得持續(xù)增溫，以及人們旅游模式的改變，廣東省的省內(nèi)游成為旅游客源市場的一個重要組成部分。據(jù)統(tǒng)計，省內(nèi)游比例達(dá)到出游人數(shù)的30%以上，占出游人次的比例則更高。省內(nèi)很多城市，特別市自然環(huán)境資源比較突出的地方，紛紛把旅游作為國民產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的重要產(chǎn)業(yè)，而珠三角客源則成為這些城市爭奪的焦點，生態(tài)和環(huán)境是這些城市或景區(qū)的主要吸引力，在一定程度上形成同質(zhì)競爭。例如森林公園，經(jīng)過近30年的開發(fā)建設(shè)，廣東省森林公園公有床位23063張，森林旅游直接從業(yè)人員8000

35、多人，簡介從業(yè)人員36000多人，以森林公園和自然保護區(qū)為主要依托的森林生態(tài)旅游體系已初步形成，“吃、住、行、游、購、娛”旅游六要素已基本配套。圭峰山、西樵山、南嶺、流溪河、南澳島、萬綠湖、南昆山、帽峰山、大夫山和筆架山等森林公園已成為我省新興的旅游勝地，不少地區(qū)已經(jīng)成為aaaa級景區(qū)。此外，以自然風(fēng)景和探險旅游為主要吸引點的風(fēng)景區(qū)、度假村也大量開發(fā)。面對激烈的競爭環(huán)境，深埗水項目如果不能形成自身良好的品牌和特色，吸引自身的優(yōu)勢客源，將難以在競爭中脫穎而出。（三）營銷依賴性大深埗水項目雖可以依托xx整體旅游市場環(huán)境，但是整個xx區(qū)都缺乏較大范圍的市場宣傳推廣，品牌形象不突出，名氣不大，項目日后

36、的經(jīng)營發(fā)展嚴(yán)重依賴大力度的市場營銷推廣，因此將對項目經(jīng)營增加很多成本。（四）小結(jié)xx區(qū)旅游發(fā)展具有區(qū)域性的資源和環(huán)境優(yōu)勢，同時也具有相對的交通區(qū)位優(yōu)勢，雖然目前旅游發(fā)展仍存在著旅游產(chǎn)品知名度較小，品味不高，配套設(shè)施缺乏，城市建設(shè)水平上的一些劣勢。但是xx城市發(fā)展的大環(huán)境，為旅游發(fā)展帶來了種種機遇，為xx旅游新一輪的發(fā)展注入新的活力。1、xx城市經(jīng)濟發(fā)展，園區(qū)的建設(shè)以及在珠三角城市群地位的變化，將帶來xx城市環(huán)境的進(jìn)一步改善和潛在客源市場（包括本地和外地）的擴大，交通條件也不斷改善，使xx能繼續(xù)發(fā)揮“宜游、宜商、宜居”的城市優(yōu)勢、潛在市場優(yōu)勢，提升交通區(qū)位優(yōu)勢。2、政府“環(huán)境和資源保護為主導(dǎo)”的

37、政策將保證資源和環(huán)境優(yōu)勢，減少工業(yè)發(fā)展給環(huán)境造成的威脅，并為旅游發(fā)展保留充足的用地，使旅游能夠更持續(xù)的發(fā)展。3、品牌策略、高起點規(guī)劃建設(shè)和宣傳力度的增加，在一定程度上削弱資源條件相對不足的劣勢，形成一批具有競爭力的產(chǎn)品，提高自身的知名度，并在目前省內(nèi)游競爭日趨激烈的環(huán)境下獲得滿足自身發(fā)展的市場規(guī)模。4、外來投資和城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善將為旅游發(fā)展帶來更好地資金和設(shè)施支持，使旅游產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)更能成規(guī)模，上檔次。這些，都是在目前機遇下xx區(qū)旅游發(fā)展的積極預(yù)測，其發(fā)展結(jié)果的關(guān)鍵，在于是否能夠抓住這樣的大好機遇，在統(tǒng)一的旅游發(fā)展規(guī)劃和構(gòu)想中，使旅游哦業(yè)科學(xué)合理地有序發(fā)展。深埗水項目應(yīng)圍繞山水休閑主題，綜

38、合資源優(yōu)勢和其他不足，借助區(qū)位交通條件和市場優(yōu)勢，認(rèn)清自身的市場定位和產(chǎn)品發(fā)展方向，制定合理的發(fā)展布局和產(chǎn)品開發(fā)時序，以促進(jìn)項目健康快速發(fā)展。第3章 項目建設(shè)方案一、主題定位（一）運動休閑結(jié)合區(qū)內(nèi)地形和開闊平靜的水面，將旅游產(chǎn)業(yè)與體育產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，引入國際流行的水上休閑概念，以水上運動作為核心運動項目，周邊配套國際游艇俱樂部、國際垂釣中心、三角翼飛行、滑翔、自行車競馳、野外極限運動，以及高爾夫球運動等時尚運動項目和汽車營地，成為健康、動感十足的運動休閑區(qū)域。（二）度假休閑規(guī)劃田園式的休閑度假區(qū)域，通過主題度假酒店、高品質(zhì)居住區(qū)、服務(wù)設(shè)施等共同構(gòu)筑休閑度假產(chǎn)品體系，精選素材，活化文化，形成有地方文

39、化特色的旅游度假區(qū)，以創(chuàng)造品牌。同時，高度重視會議和養(yǎng)生市場，以論壇形式建設(shè)高品位多功能會議中心，形成區(qū)域性會議度假勝地。（三）鄉(xiāng)村休閑通過大面積、多種類的花卉、藥材的種植構(gòu)筑田園式的鄉(xiāng)村休閑環(huán)境，通過發(fā)展主題民宿，調(diào)控人與自然的關(guān)系，使人體內(nèi)外環(huán)境趨向和諧與平衡，從而達(dá)到養(yǎng)生、養(yǎng)性、養(yǎng)心的目的。（三）生態(tài)休閑結(jié)合現(xiàn)有水庫南部山地林帶，發(fā)展生態(tài)休閑，與鄉(xiāng)村休閑相呼應(yīng)，使農(nóng)林業(yè)與旅游業(yè)形成聯(lián)動關(guān)系。整個項目以休閑為主題內(nèi)涵，除了上述四個重點之外，還將體育休閑和生態(tài)教育融合到每一大類的設(shè)施中。 二、發(fā)展思路休閑度假應(yīng)該是深步水項目旅游產(chǎn)品的核心功能，但同樣是休閑度假，如何形成自身的獨特吸引力就是項

40、目能否成功開發(fā)的關(guān)鍵。珠三角地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達(dá)，城市連片發(fā)展，對久居都市的旅游者來說，得以同大自然近距離接觸的生態(tài)旅游以及得以漫步田間，體味鄉(xiāng)野氣息的鄉(xiāng)村旅游都是游客比較青睞的休閑度假產(chǎn)品類型。也正是因為如此，近幾年內(nèi)珠三角地區(qū)出現(xiàn)了大量同質(zhì)性的休閑度假產(chǎn)品，但這些產(chǎn)品重復(fù)性強，主題性也不夠突出，難以形成絕對的競爭優(yōu)勢和可持續(xù)的旅游吸引力。我國的休閑度假需求正在不斷凸顯并走向成熟，但同時也對新的休閑度假產(chǎn)品的開發(fā)提出了更大的挑戰(zhàn)。針對深步水現(xiàn)有的資源稟賦和目前珠三角休閑旅游的發(fā)展現(xiàn)狀，選擇以“體育”為主題就是一個極好的切入點。雖然也有不少休閑旅游度假區(qū)提出了體育休閑度假的概念，但由于對開發(fā)模式，以及

41、產(chǎn)品和活動設(shè)計上缺乏新的理念，往往難以形成真正的體育休閑度假旅游產(chǎn)品。相比之下，國外的體育休閑度假旅游發(fā)展要先于我國許多，其產(chǎn)品類型也跟為多元化，不同主題的休閑旅游產(chǎn)品層出不窮，其中有很多休閑理念非常值得借鑒。國外體育公園案例借鑒以center parcs為例center parcs是一個30多年前誕生于荷蘭的國際著名度假村品牌，它的出現(xiàn)帶來了歐洲休閑度假市場產(chǎn)品的革新。1987年7月，該品牌在英國也開設(shè)了其第一個度假村，全年性提供短期度假產(chǎn)品，center parcs憑借其特有的休閑理念，迅速成為英國短期度假市場的引領(lǐng)者，度假村的入住率高達(dá)90%以上。從那時候開始，center parcs這

42、一品牌名稱成為了一種以自然環(huán)境為基礎(chǔ)的短期度假體驗的代名詞。center parcs的核心理念是將一系列優(yōu)質(zhì)的休閑設(shè)施置于幽靜的自然環(huán)境中，結(jié)合現(xiàn)代體育休閑的概念，給人一個與自然充分接觸的空間，幫助人們跳出城市生活節(jié)奏，遠(yuǎn)離都市的喧嘩、繁華與擁擠，在把陽光、山林、自然帶給人們的同時，該景區(qū)把旅游文化導(dǎo)入了一個新的方向“運動休閑與健康”，將維護城市環(huán)境生態(tài)平衡、促進(jìn)大眾環(huán)保觀念以及運動休閑結(jié)合起來，較好的實現(xiàn)了經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和社會效益的協(xié)調(diào)，同時更與都市“健康”、“時尚”的趨勢相符。案例借鑒之處首先在于其產(chǎn)品設(shè)計模式山林間、溪流旁、鄉(xiāng)野中，設(shè)備齊全的高品質(zhì)別墅、公寓以及山林小屋等住宿設(shè)施，配套以廣泛的體育和休閑活動、以及眾多餐館、酒吧、零售店鋪和優(yōu)質(zhì)的水療及spa設(shè)施。林地、水和自然健康的環(huán)境是體育公園休閑體育的核心要素，而這些都是深步水項目區(qū)現(xiàn)有