四川樂(lè)至川樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)現(xiàn)狀及調(diào)整規(guī)劃ok

1、香港賽特摩爾商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司四川賽特摩爾商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司四川.樂(lè)至.川樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)現(xiàn)狀及調(diào)整規(guī)劃項(xiàng)目調(diào)整改造開(kāi)發(fā)初步策劃報(bào)告香港賽特摩爾商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)大陸服務(wù)中心四川賽特摩爾商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限責(zé)任公司 編制目 錄第一部分：前言第二部分：市場(chǎng)和項(xiàng)目基本情況1、 城市概況；2、 項(xiàng)目基本情況；第三部分：項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)和項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析1、 市場(chǎng)分析；2、 項(xiàng)目分析；（1） 項(xiàng)目綜合分析；（2） 項(xiàng)目現(xiàn)狀點(diǎn)評(píng)分析；（3） 項(xiàng)目遠(yuǎn)景分析；第四部分：項(xiàng)目定位1、 概念定位；2、 形象定位3、 規(guī)劃定位4、 業(yè)態(tài)定位5、 經(jīng)營(yíng)定位；第五部分：項(xiàng)目規(guī)劃1、 城市和市場(chǎng)地位規(guī)劃2、 形象規(guī)劃3、 業(yè)態(tài)組

2、合規(guī)劃4、 品類(lèi)分布規(guī)劃5、 管理組織規(guī)劃6、 經(jīng)營(yíng)規(guī)劃第六部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃和實(shí)施第七部分：項(xiàng)目需要整合的資源和必須具備的條件前 言該報(bào)告是按照川樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)業(yè)主方的總體戰(zhàn)略思想，結(jié)合項(xiàng)目核心概念以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)而制訂。本方案主要根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)在存在的實(shí)際問(wèn)題、結(jié)合項(xiàng)目區(qū)域和行業(yè)市場(chǎng)情況、緊密?chē)@營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)，明確各個(gè)階段的事項(xiàng)及具體工作安排，使整個(gè)項(xiàng)目操作有計(jì)劃、有步驟地開(kāi)展。本報(bào)告旨在為川樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目的準(zhǔn)確操盤(pán)提供一個(gè)科學(xué)合理的操作思路，指導(dǎo)整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃、定位、調(diào)整、銷(xiāo)售、招商完善等工作的順利開(kāi)展，實(shí)現(xiàn)業(yè)主的預(yù)期目標(biāo)。本報(bào)告主要包括整體及各階段的規(guī)劃、操作核心思路、招商銷(xiāo)售策略、公關(guān)策略及媒體

3、策略等方面的內(nèi)容。第一部分：市場(chǎng)和項(xiàng)目基本情況城市概況樂(lè)至縣位于四川盆地中部是陳毅元帥的故鄉(xiāng)。轄25個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，609個(gè)行政村，6535個(gè)村民小組。樂(lè)至縣是全國(guó)商品糧基地縣，持續(xù)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村發(fā)展試驗(yàn)縣，中國(guó)21世紀(jì)議程首批試驗(yàn)縣，全國(guó)秸桿養(yǎng)羊基地縣，全國(guó)造林綠化先進(jìn)單位，全國(guó)首批長(zhǎng)防林建設(shè)竣工達(dá)標(biāo)縣，全國(guó)土地管理利用先進(jìn)縣。 【位置】位于四川盆地中部,地處沱江和涪江的分水嶺上，與遂寧市中區(qū)、大英縣、中江縣、金堂縣、簡(jiǎn)陽(yáng)市、資陽(yáng)市的雁江區(qū)、安岳縣接壤?！久娣e】全縣幅員面積14245平方公里。【人口】總?cè)丝?686萬(wàn)人，其中農(nóng)業(yè)人口7888萬(wàn)人?！窘煌ā裤⒍粬|一西，國(guó)道318線(xiàn)、319線(xiàn)橫貫縣境，

4、成渝高速公路緊鄰相連?！镜孛病康乩?xiàng)l件獨(dú)具特色。境內(nèi)山脈系岷山臺(tái)地分支，自北而南分全縣為東西兩部，成為沱江、涪江分水嶺。極目四望，群丘林立，溝谷縱橫，漕地棋布，蜿蜒連綿。西北高，東南低，中部突起。北部系平頂深丘河谷地區(qū)；中部系平頂寬谷低丘地區(qū)；南部系岡陵連綿地區(qū)。在丘陵河谷間有小平壩。最高點(diǎn)海拔5963米，最低點(diǎn)海拔2970米?！練夂颉康靥幹芯暥燃撅L(fēng)區(qū)，屬亞熱帶季風(fēng)氣候。氣候溫和、四季分明、雨量充沛、冬暖干燥、濕度大、云霧多、日照少，日均氣溫16.7攝氏度，年均日照1330小時(shí)。年均降水量918毫米，但分布不均，夏季雨量占全年的半數(shù)，易冬干、春旱。文化科技、文化、教育、體育、廣播電視、衛(wèi)生事業(yè)

5、、計(jì)劃生育、環(huán)境保護(hù)等各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，人民生活不斷改善。1998年全年組織實(shí)施科技項(xiàng)目47項(xiàng)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值325億元。大力開(kāi)展素質(zhì)教育，全面鞏固和提高了“雙基”成果。加強(qiáng)基礎(chǔ)教育、職業(yè)教育、成人教育和特殊教育，全縣小學(xué)入學(xué)率達(dá)到973%，小學(xué)畢業(yè)率達(dá)100%，高考上線(xiàn)人數(shù)突破500大關(guān)。 衛(wèi)生體制改革順利結(jié)束，各級(jí)醫(yī)院煥發(fā)生機(jī)。醫(yī)德醫(yī)風(fēng)良好，醫(yī)療條件改善。認(rèn)真貫徹計(jì)劃生育這一基本國(guó)策，人口計(jì)生率95.54%,人口自然增長(zhǎng)率-1.6,連續(xù)3年負(fù)增長(zhǎng),被國(guó)家人事部、計(jì)生委評(píng)為全國(guó)計(jì)劃生育先進(jìn)集體。人民生活不斷改善。1998年底全縣人民人均消費(fèi)支出1363元，比上年增長(zhǎng)103%，比解放初的1952

6、年增長(zhǎng)39倍，比改革開(kāi)放初的1978年增長(zhǎng)15倍。其中城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出2107元，比上年增長(zhǎng)65%，比解放初的1952年增長(zhǎng)10倍，比改革開(kāi)放初的1978年增長(zhǎng)64倍。1998年農(nóng)民人均純收入15985元，比上年增長(zhǎng)101%，比1984年增長(zhǎng)68倍。2004年各項(xiàng)銀行存款余額累計(jì)達(dá)31.95億元,增長(zhǎng)14.27%,各項(xiàng)銀行貸款余額累計(jì)達(dá)11.76億元,增長(zhǎng)7.8%。 勞動(dòng)和社會(huì)保障進(jìn)一步繁榮。新增就業(yè)崗位1133人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率3.8%,社會(huì)保險(xiǎn)參保人數(shù)15033人,失業(yè)保險(xiǎn)參保人數(shù)16117人, 醫(yī)療保險(xiǎn)參保人數(shù)20388人,機(jī)關(guān)事業(yè)保險(xiǎn)參保人數(shù)14850人,參保率100%。 旅游樂(lè)至

7、風(fēng)景秀麗，境內(nèi)植被豐富，極目遠(yuǎn)眺，群丘起伏，一派郁郁蔥蔥。位于縣城以北29公里處的勞動(dòng)鎮(zhèn)，是陳毅元帥的故鄉(xiāng)。始建于乾隆初年的陳毅故居是一座具有濃厚川中民居氣息的三重堂穿逗木質(zhì)結(jié)構(gòu)的建筑群，依山傍水，座東朝西，占地11000平方米，建筑占地750平方米，共有五個(gè)庭院，大小房屋36間，房屋四周遍種慈竹，蔥籠掩映，1980年正式對(duì)外開(kāi)放。1986年于陳毅故居?xùn)|南側(cè)修建了陳毅故居文物陳列館，系中國(guó)庭院式建筑，占地6500平方米，建筑面積2000平方米，古樸典雅，館內(nèi)珍藏著文物資料500余件，展現(xiàn)了陳老總光輝戰(zhàn)斗的一生，至今已接待中外游客數(shù)百萬(wàn)人。 位于縣城以東18公里龍門(mén)鄉(xiāng)金龜山下的報(bào)國(guó)寺，寺內(nèi)古樹(shù)參

8、天，四周綠樹(shù)成蔭，寺內(nèi)殿、堂、樓、塔珠光四射，琉璃生輝。供奉佛像百余尊，尤以玉佛聞名全國(guó)，擁有緬玉佛像之多、之高、之大堪稱(chēng)國(guó)內(nèi)第一，于1984年正式開(kāi)放，成為佛教的重要活動(dòng)場(chǎng)所，游客甚眾。還有困佛寺摩崖像、烈士陵園。項(xiàng)目概況 川樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)是2005年通過(guò)招標(biāo)而入駐樂(lè)至商貿(mào)流通的引資企業(yè)，是目前資陽(yáng)市最大型的寓休閑和購(gòu)物為一體的消費(fèi)中心，市場(chǎng)總投資4500萬(wàn)元，商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積為1.6萬(wàn)平方米，一樓是百貨城，二樓是尚好佳大型超市，三樓和四樓是家私城。購(gòu)物廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)后，預(yù)計(jì)可解決1100人就業(yè)，商場(chǎng)人流量為每天3萬(wàn)人次，消費(fèi)率比原來(lái)增加40%，全年?duì)I業(yè)額1.2億元，上交財(cái)稅290萬(wàn)元。市場(chǎng)初步分析：通過(guò)

9、對(duì)市區(qū)商業(yè)核心區(qū)域的初步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，到目前為止，還沒(méi)有一家真正的集休閑娛樂(lè)購(gòu)物為一體的大型購(gòu)物場(chǎng)所。市場(chǎng)現(xiàn)存的商業(yè)形態(tài)和商業(yè)結(jié)果，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足城市現(xiàn)在和未來(lái)快速發(fā)展和人民生活消費(fèi)的需要，現(xiàn)有的商業(yè)形態(tài)雖然經(jīng)營(yíng)效益相對(duì)來(lái)說(shuō)都較好，但是面積太小，種類(lèi)很單一，在經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和品種上無(wú)法滿(mǎn)足市民需求。對(duì)現(xiàn)有業(yè)態(tài)的存在狀態(tài)粗略分析如下：一、 百貨業(yè)態(tài)的狀況a、 缺少經(jīng)營(yíng)理念和銷(xiāo)售技巧上的領(lǐng)先者，好與壞僅僅憑裝修和品牌予以界分，給顧客的總體消費(fèi)感官上，沒(méi)有產(chǎn)生具體的沖擊和影響；b、 運(yùn)作隨意性大，賣(mài)場(chǎng)布局零散，不緊湊，部門(mén)間的面積比例搭配不合理；c、 缺少應(yīng)季氛圍的營(yíng)造，如突出主題商品、點(diǎn)綴美化主題、以及結(jié)合聲

10、、光、物等對(duì)賣(mài)場(chǎng)氣氛給予烘托等；d、 全部賣(mài)場(chǎng)基本上沒(méi)有各類(lèi)促銷(xiāo)活動(dòng)和各類(lèi)宣傳推廣活動(dòng)；e、 迎客聲、送客聲、介紹聲員工中推廣不力，員工精神不振，說(shuō)明賣(mài)場(chǎng)管理人員督導(dǎo)不到位；f、 員工個(gè)人條件要求寬松，服務(wù)行業(yè)對(duì)年齡和長(zhǎng)相應(yīng)有較為嚴(yán)格的要求為好；g、 總體上，目前市面已有的賣(mài)場(chǎng)，徒有零售業(yè)的形，對(duì)其內(nèi)涵領(lǐng)悟不徹底，對(duì)服務(wù)看的較輕；對(duì)服務(wù)業(yè)態(tài)要求的環(huán)境再造，看的不透徹，不精于變化，不善于抓顧客的眼睛。二、 街市狀況a、 主干道門(mén)面房極為緊俏；b、 店面形象推廣多數(shù)不被看重；c、 由于商業(yè)街區(qū)分布較其它同類(lèi)城市長(zhǎng)而散的特性，該區(qū)域呈現(xiàn)各類(lèi)行業(yè)交織混雜的局面，沒(méi)有出現(xiàn)其它城市的專(zhuān)業(yè)行市街現(xiàn)象；d、

11、街面沒(méi)出現(xiàn)，目前剛開(kāi)始流行的一種業(yè)態(tài)：服裝、皮具、針織等商品的特賣(mài)場(chǎng)，這類(lèi)特賣(mài)場(chǎng)以自營(yíng)為主，面積較大；e、 街市上，各類(lèi)促銷(xiāo)行為少；f、 晚上門(mén)店停業(yè)早；大眾化消費(fèi)場(chǎng)所少，夜生活平淡，不適應(yīng)當(dāng)今城市發(fā)展的需要；g、 綜合上述，說(shuō)明普遍市面上以坐商為主，外來(lái)商業(yè)沖擊小，晚間商機(jī)大，并開(kāi)發(fā)不足。第二部分：分析項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)和項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析一、優(yōu)勢(shì)1、 整體商業(yè)物業(yè)面積目前在樂(lè)至最大，能起到引領(lǐng)市場(chǎng)、主導(dǎo)整個(gè)樂(lè)至市場(chǎng)發(fā)展方向的作用。2、 整個(gè)川樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)在樂(lè)至的知名度可謂是家喻戶(hù)曉，在商業(yè)方面的宣傳后期投入不會(huì)太高，重點(diǎn)在于重塑川樂(lè)在老百姓心中的形象，做好企業(yè)形象定位和調(diào)整，導(dǎo)入現(xiàn)代企業(yè)整個(gè)ci和vi

12、體系。3、 地段好、配套全，商業(yè)氛圍成熟本項(xiàng)目是位于縣城東街（農(nóng)經(jīng)路口），樂(lè)至老城區(qū)，車(chē)流人流易于聚集，占據(jù)了樂(lè)至的交通動(dòng)脈，周邊配套全，銀行、政府機(jī)關(guān)單位、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，移動(dòng)、郵政等營(yíng)業(yè)廳云集。各類(lèi)飲食店就有眾多。本項(xiàng)目歷經(jīng)幾次改造，從建設(shè)初期到招商引資新建，項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)將近約十年之久，商業(yè)氛圍濃商業(yè)基礎(chǔ)較好。4、 商業(yè)成熟經(jīng)營(yíng)，積累了一批穩(wěn)定的客戶(hù)資源川樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)（尚好佳超市）在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的成熟經(jīng)營(yíng)，加之現(xiàn)在投資進(jìn)行裝修改造，彰業(yè)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)信心和實(shí)力，在后期的營(yíng)銷(xiāo)中輔以羊群效應(yīng)，可有利促進(jìn)商業(yè)調(diào)整和商業(yè)資源的整合，并為銷(xiāo)售奠定良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。5、 社會(huì)資源優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目的業(yè)主在當(dāng)?shù)鼐邆浜軓?qiáng)的社會(huì)

13、資源，項(xiàng)目操作在社會(huì)資源整合利用（政府政策支持、銀行政策支持等）上會(huì)有大是支持優(yōu)勢(shì)。二、劣勢(shì)1、 物業(yè)在在硬件設(shè)施上與現(xiàn)代商業(yè)中的購(gòu)物廣場(chǎng)有一定差距，主要表現(xiàn)為大樓外觀(guān)形象，川樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)外招展示，電梯及門(mén)廳等，整個(gè)項(xiàng)目的形象極差，“購(gòu)物廣場(chǎng)”有名無(wú)實(shí)。2、 項(xiàng)目本身和周邊項(xiàng)目的街鋪空置多，商業(yè)氛圍不濃，商業(yè)鋪面的商業(yè)價(jià)值體現(xiàn)不明顯、對(duì)銷(xiāo)售有一定的障礙點(diǎn)（投資業(yè)主對(duì)商業(yè)鋪面闡述的商業(yè)價(jià)值的信任度和接受度有抗性）。任何一個(gè)商業(yè)街的繁榮都以一定人口基數(shù)為基礎(chǔ)，本區(qū)域商業(yè)規(guī)模較大，而社區(qū)人口基數(shù)相對(duì)較少，消費(fèi)潛力有限，周邊閑置商鋪多，投資者對(duì)此比較謹(jǐn)慎，從而對(duì)商業(yè)鋪面的投資有一定的抗性。3、 無(wú)序的經(jīng)

14、營(yíng)狀態(tài)，零亂的業(yè)態(tài)規(guī)劃，雜煩的經(jīng)營(yíng)環(huán)境在當(dāng)?shù)禺a(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。4、 當(dāng)?shù)厝藢?duì)產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)認(rèn)知率不高，如何引導(dǎo)當(dāng)?shù)厝藢?duì)產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)的認(rèn)知要一個(gè)過(guò)程。三、威脅1、 市場(chǎng)上新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)良好的形象，有效的營(yíng)銷(xiāo)推廣，步行街的商業(yè)逐步形成，大量街鋪的空置對(duì)產(chǎn)權(quán)式商業(yè)的認(rèn)知形成極大的影響。而當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)商戶(hù)也更多看好沿街商鋪和步行街，對(duì)產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)尚不看好?，F(xiàn)在本地市場(chǎng)新出現(xiàn)有商業(yè)的物業(yè)和商業(yè)物業(yè)較規(guī)范的商業(yè)物業(yè)較快和較多，有位于天池公園的“奇騰現(xiàn)代城”和位于宏揚(yáng)路的“宏揚(yáng)購(gòu)物廣場(chǎng)”等較現(xiàn)代化的商業(yè)物業(yè)等，在產(chǎn)品的認(rèn)知度有多我們的目標(biāo)對(duì)象有了沖擊，同時(shí)他們的不規(guī)范操作和暴露的問(wèn)題對(duì)本項(xiàng)目的成功運(yùn)作有一

15、定的負(fù)面影響。加之本項(xiàng)目現(xiàn)在的較差的外觀(guān)形象和較差的經(jīng)營(yíng)環(huán)境沒(méi)有改觀(guān)，較差的商業(yè)規(guī)劃，體現(xiàn)不了專(zhuān)業(yè)的商業(yè)賣(mài)場(chǎng)形象，和新的商業(yè)樓盤(pán)更是形成鮮明的反差對(duì)比。本項(xiàng)目所在區(qū)域城市屬于內(nèi)地的三類(lèi)城市，市民對(duì)非傳統(tǒng)行業(yè)的投資乃至商業(yè)物業(yè)的投資觀(guān)念非常淡薄，這就要求我們?cè)陧?xiàng)目的操作上必須具備很強(qiáng)的營(yíng)銷(xiāo)能力。2、 針對(duì)空置商鋪，擺在面前的是引導(dǎo)投資者如何在臨街商業(yè)物業(yè)和產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)引導(dǎo)，后期這種市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更趨明顯。3、 項(xiàng)目周邊商業(yè)場(chǎng)所眾多，城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分散，新的社區(qū)正在逐步形成，對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售造成較大的壓力項(xiàng)目周邊商業(yè)場(chǎng)所眾多，分散的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和社區(qū)新興商業(yè)項(xiàng)目的存在與本項(xiàng)目形成了極大的客源競(jìng)爭(zhēng)，從而對(duì)

16、項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)造成了較大的壓力。四、機(jī)會(huì)1、 城市的發(fā)展需要這種大商業(yè)，隨著樂(lè)至城市的整體發(fā)展加快，8萬(wàn)人口的城市需要這種類(lèi)似本項(xiàng)目的大商業(yè)，購(gòu)物廣場(chǎng)全面滿(mǎn)足人們?nèi)找尕S富的購(gòu)物休閑需求。2、 產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)的推出當(dāng)屬首家，分散的小金額的投資加上運(yùn)作中的銷(xiāo)售返租方式必然引起當(dāng)?shù)赝顿Y者的廣泛關(guān)注。3、 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展前景看好，本地存款在區(qū)域市場(chǎng)具有較大的份額，說(shuō)明本地市場(chǎng)有較大的商業(yè)物業(yè)投資消費(fèi)潛力。城市其他的商業(yè)規(guī)模不大，商業(yè)氛圍還沒(méi)有成型或正在成型的過(guò)程中。而區(qū)內(nèi)的消費(fèi)者普遍收入較高，消費(fèi)能力較強(qiáng),商業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好,而區(qū)域內(nèi)商業(yè)功能較少,且大部分集中在餐飲、家具、日常用品上,其他如消費(fèi)群體較為關(guān)

17、心的娛樂(lè)場(chǎng)所、文化休閑場(chǎng)所、生活服務(wù)店等所占比率低。本案地理位置優(yōu)越、交通便利、周邊人口眾多、生活配套完善，有較大的商業(yè)發(fā)展空間。4、 本地商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)和操盤(pán)不專(zhuān)業(yè)，給我們本項(xiàng)目的成功運(yùn)作預(yù)留了成功的空間。從現(xiàn)在正在宣傳和推出的商業(yè)樓盤(pán)奇騰現(xiàn)代城的操盤(pán)手法來(lái)分析，其業(yè)態(tài)規(guī)劃存在嚴(yán)重不合理，各業(yè)種所占比例失衡，出現(xiàn)大而全的形勢(shì)，目前尚無(wú)專(zhuān)業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行商業(yè)策劃和經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，在宣傳時(shí)提出了一家物業(yè)管理公司在進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理就可以看出，現(xiàn)代化休閑場(chǎng)所、生活服務(wù)店等所占比率低。本案整合專(zhuān)業(yè)的操盤(pán)和管理團(tuán)隊(duì)，在項(xiàng)目的操盤(pán)專(zhuān)業(yè)上就占了絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目效益評(píng)估分析投入成本計(jì)算 根據(jù)業(yè)主提供的資料和數(shù)

18、據(jù)結(jié)合對(duì)現(xiàn)在項(xiàng)目進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃和商業(yè)運(yùn)作，以及進(jìn)行物業(yè)銷(xiāo)售產(chǎn)生的運(yùn)作成本等的估算，該項(xiàng)目的主要成本包括以下內(nèi)容：1、 購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目物業(yè)的成本業(yè)主購(gòu)買(mǎi)本物業(yè)產(chǎn)權(quán)投入為：1200萬(wàn)元。（業(yè)主提供）2、 對(duì)現(xiàn)在物業(yè)進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃和符合商業(yè)物業(yè)需求的改造成本，以及形象塑造（建筑改造）費(fèi)用。（1）商業(yè)物業(yè)改造裝飾裝修成本：100萬(wàn)；（2）通道樓梯門(mén)廳改造布置：50萬(wàn)；（3）升降梯：50萬(wàn)；（1）+（2）+（3）=200萬(wàn)；3、 項(xiàng)目物業(yè)為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)價(jià)值進(jìn)行的營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施費(fèi)用（包括活動(dòng)、策劃、營(yíng)銷(xiāo)成本等）（1） 營(yíng)銷(xiāo)策劃（包括商業(yè)調(diào)整改造）：50萬(wàn)；（2） 營(yíng)銷(xiāo)推廣：60萬(wàn)；（3） 銷(xiāo)售成本：150萬(wàn)；（1）+（2）

19、+（3）=260萬(wàn)；4、主要稅費(fèi)：190萬(wàn)（按完成銷(xiāo)售額3500萬(wàn)計(jì)算）本項(xiàng)目的主要成本總額： 1+2+3+4=1850萬(wàn)元 預(yù)計(jì)可產(chǎn)生銷(xiāo)售業(yè)績(jī)1、 一層可銷(xiāo)售面積3800平方米，均價(jià)按同類(lèi)市場(chǎng)最低價(jià)4286元/平計(jì)算，銷(xiāo)售額預(yù)計(jì)可達(dá)1628萬(wàn)元；2、 二層可銷(xiāo)售面積4710平方米，均價(jià)按同類(lèi)市場(chǎng)最低價(jià)3000元/平方米計(jì)算，銷(xiāo)售額可達(dá)1413萬(wàn)元；3、 三層可銷(xiāo)售面積4633平方米，均價(jià)按同類(lèi)市場(chǎng)最低價(jià)2143元/平方米計(jì)算，銷(xiāo)售額可達(dá)993萬(wàn)元；4、 四層可銷(xiāo)售面積1947平方米，均價(jià)按同類(lèi)市場(chǎng)最低價(jià)1700元/平方米計(jì)算，銷(xiāo)售額可達(dá)330萬(wàn)元；5、 五層可銷(xiāo)售面積1156平方米，均價(jià)按同

20、類(lèi)市場(chǎng)最低價(jià)1300元/平方米，銷(xiāo)售額可達(dá)150萬(wàn)元；6、 總銷(xiāo)售額：1+2+3+4+5=4514萬(wàn)元；7、 最低限度完成一、二層銷(xiāo)售面積，銷(xiāo)售額可達(dá)：1+2=3041萬(wàn)元；預(yù)估可產(chǎn)生效益按照銷(xiāo)售業(yè)績(jī)減去主要成本，粗略計(jì)算可產(chǎn)生效益為：a、 最大銷(xiāo)售業(yè)績(jī)-主要成本=2664萬(wàn)元（稅前）；b、 最低限度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)-主要成本=1191萬(wàn)元（稅前）；后期情況分析1、 根據(jù)完成銷(xiāo)售業(yè)績(jī)計(jì)算可能產(chǎn)生的返租回報(bào)：按照行業(yè)慣例：前三年的投資收益按照6%計(jì)算：a、4514萬(wàn)元6%=270萬(wàn)元/年；b 、3041萬(wàn)元6%=182萬(wàn)元/年；2、 按照項(xiàng)目現(xiàn)在市場(chǎng)行情，調(diào)整后的商業(yè)物業(yè)可租賃收益計(jì)算：a、 一樓調(diào)整后

21、可能產(chǎn)生租賃收益（25*3800）為114萬(wàn)元（原來(lái)為67.9萬(wàn)元）。b、 三、四樓現(xiàn)在租賃收益為24.9萬(wàn)元。c、 預(yù)計(jì)二樓調(diào)整改造后租賃收益和自營(yíng)坪效綜合收益為56.5萬(wàn)元。d、 其他收益（戶(hù)外廣告位租賃收入、一樓返租商業(yè)租賃收益等）為15萬(wàn)左右?？偨Y(jié)：調(diào)整后物業(yè)是租賃商業(yè)價(jià)值約為：210萬(wàn)左右。后期情況總結(jié)和分析匯總：該物業(yè)按照正?？茖W(xué)可持續(xù)發(fā)展的操作模式，先銷(xiāo)售整體物業(yè)的一、二樓物業(yè)可產(chǎn)生銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?yōu)?041萬(wàn)元，去除各類(lèi)成本和產(chǎn)生的稅費(fèi)可產(chǎn)生效益為1191萬(wàn)元，同時(shí)產(chǎn)生的返租壓力182萬(wàn)左右，完全可以借助商業(yè)物業(yè)現(xiàn)在市場(chǎng)行情自然產(chǎn)生的商業(yè)收益210萬(wàn)元進(jìn)行沖抵，而且隨商業(yè)物業(yè)的增值成良

22、性正比值增長(zhǎng)。同時(shí)該物業(yè)在本次商業(yè)價(jià)值體現(xiàn)后，本身物業(yè)的商業(yè)價(jià)值尚余近千萬(wàn)元的資產(chǎn)還在業(yè)主手持觀(guān)市！第三部分：目標(biāo)一、總體目標(biāo)n 通過(guò)對(duì)現(xiàn)有物業(yè)從硬件、外立面、人流交通組織、商業(yè)招商等，營(yíng)造購(gòu)物廣場(chǎng)氛圍，樹(shù)立大賣(mài)場(chǎng)商業(yè)表象，使項(xiàng)目在為人們休閑購(gòu)物娛樂(lè)首選，打造樂(lè)至縣區(qū)域典范性商業(yè)旗艦。n 品牌商業(yè)：塑造獨(dú)特而符合目標(biāo)群體的品牌商業(yè)形象，突破樂(lè)至商業(yè)的傳統(tǒng)街鋪范疇，確立項(xiàng)目商業(yè)賣(mài)場(chǎng)在樂(lè)至商業(yè)中的典范地位，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售、招商、經(jīng)營(yíng)管理與品牌多贏局面。n 最終體現(xiàn)本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的商業(yè)價(jià)值最大化現(xiàn)代化的商業(yè)形象、較高標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)物業(yè)設(shè)施配套完善體現(xiàn)、專(zhuān)業(yè)商業(yè)賣(mài)場(chǎng)的塑造從而價(jià)值得以提升。二、銷(xiāo)售目標(biāo)n 開(kāi)盤(pán)時(shí)

23、：完成銷(xiāo)售30%；n 2008年春節(jié)前：完成銷(xiāo)售80%；三、招商目標(biāo)n 具體目標(biāo)：改造開(kāi)業(yè)，開(kāi)業(yè)前完成90%以上的招商。業(yè)態(tài)調(diào)整，現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)不能完全適應(yīng)和滿(mǎn)足今天市場(chǎng)的需要，重新對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研定位，確立招商對(duì)象，引進(jìn)數(shù)家主力店、知名品牌店，通過(guò)主力店和品牌店吸引經(jīng)營(yíng)散戶(hù)的進(jìn)駐。規(guī)范和美化項(xiàng)目周邊的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和市場(chǎng)秩序，迎合政府城市建設(shè)的政策，起到美化城市和樹(shù)立典范的作用。第四部分：策略一、 整體策略（一）命名：川樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)闡述：1、 現(xiàn)用的川樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)從名稱(chēng)上雖然感覺(jué)地方特色重，但是因?yàn)樵撐飿I(yè)在當(dāng)?shù)匾堰\(yùn)營(yíng)多年，品牌度和品牌深入已經(jīng)很深，建議保留。2、 但是在對(duì)該物業(yè)進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)包裝再次入市時(shí)，

24、為了避免該名稱(chēng)在當(dāng)?shù)厝狈π路f感，建議引進(jìn)賽特的名字，方式為“香港賽特摩爾商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)全程經(jīng)營(yíng)管理顧問(wèn)”，其目的一是和香港賽特摩爾商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司的戰(zhàn)略合作，二是體現(xiàn)新的定位：時(shí)尚、休閑、品味，與市級(jí)城市商業(yè)積極靠攏。（二）、定位思考：打造樂(lè)至休閑購(gòu)物商業(yè)典范：作為集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、特色餐飲為一體的商業(yè)場(chǎng)所，項(xiàng)目所針對(duì)的目標(biāo)客戶(hù)群為就從現(xiàn)在單一的生活居家范圍拓寬，為了與目標(biāo)客戶(hù)身份與品牌相匹配，因此，對(duì)項(xiàng)目的定位必須是鮮明而充滿(mǎn)穿透力的，并從產(chǎn)品的特色和服務(wù)方面為項(xiàng)目的定位提供有力的支持。充分體現(xiàn)購(gòu)物休閑化，休閑娛樂(lè)化的現(xiàn)代購(gòu)物理念。引領(lǐng)現(xiàn)代生活潮流，體現(xiàn)全方位生活訴求，打造一個(gè)新時(shí)代的商

25、場(chǎng)。廣場(chǎng)引入一種“購(gòu)物=享受”的心情消費(fèi)照顧系統(tǒng)，使前來(lái)的消費(fèi)者感受到一種被照顧得十分周到的氛圍，盡情體驗(yàn)“購(gòu)物=享受”的愉悅感受。使在這里約會(huì)與應(yīng)酬的人，盡情地顯示個(gè)人身份與品位。使樂(lè)至縣與其他市級(jí)城市在商業(yè)上差距縮小，使當(dāng)?shù)厝俗悴怀鰬?hù)，同樣享受大城市的尊榮繁華。1、市場(chǎng)定位：有產(chǎn)階級(jí)生活樣板闡述：隨著城市建設(shè)進(jìn)程的加快，人們物質(zhì)生活水平的不斷提高，老城區(qū)在政府的規(guī)劃改造中勢(shì)在必然，將得到政府的大力規(guī)劃與建設(shè)，這里將成為投資者夢(mèng)寐以求的理想投資之地，借助城市改造建設(shè)的東風(fēng)，川樂(lè)將成為樂(lè)至輻射范圍最廣，影響力最大的商業(yè)項(xiàng)目之一。2、形象定位：時(shí)尚資訊超級(jí)櫥窗闡述：如今人們逛街不像過(guò)去那樣只是為

26、了購(gòu)買(mǎi)東西，而是從逛街中獲取更多的生活信息，因此，現(xiàn)代意義上的商場(chǎng)除了具有傳統(tǒng)的購(gòu)買(mǎi)場(chǎng)所職能外，更多時(shí)候還肩負(fù)起人們獲取時(shí)尚資訊的發(fā)布櫥窗；通過(guò)新穎、簡(jiǎn)潔、易記的“櫥窗”把購(gòu)物廣場(chǎng)的性質(zhì)表現(xiàn)出來(lái)；同時(shí)“超級(jí)”說(shuō)明了購(gòu)物廣場(chǎng)的規(guī)模是巨大的，時(shí)尚的信息是豐富的。3、業(yè)態(tài)定位：重品牌，更重品位定位闡述：把項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為：“重品牌，更重品位”是基于以下幾點(diǎn)因素：第一、新穎、高姿態(tài)的業(yè)態(tài)定位與項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和形象定位形成統(tǒng)一，有利于傳播，同時(shí)，業(yè)態(tài)定位“重品牌，更重品位”能有效補(bǔ)充和完善了項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和形象定位；第二、由于項(xiàng)目周邊業(yè)態(tài)單一，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足多層次的消費(fèi)要求，項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位，不但能滿(mǎn)足

27、各種消費(fèi)需求，而且吻合目標(biāo)消費(fèi)群體追求品位的心理；第三、全面超越周邊的業(yè)態(tài)規(guī)劃，塑造項(xiàng)目豐富的業(yè)態(tài)形象，使之輻射范圍更大；第四、把項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為：“重品牌，更重品位”的主要目的是為了使項(xiàng)目能夠突破現(xiàn)存商業(yè)破敗形象，成為樂(lè)至城市的消費(fèi)中心，擴(kuò)大項(xiàng)目的影響力，為業(yè)主和商戶(hù)帶來(lái)更多的利潤(rùn)。業(yè)態(tài)闡述： 項(xiàng)目周邊業(yè)態(tài)規(guī)劃單一，同時(shí)社區(qū)人口少，整體經(jīng)營(yíng)人氣不旺，相對(duì)于區(qū)域的人口來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目的規(guī)模相對(duì)顯得有點(diǎn)大，要想使項(xiàng)目迅速擺脫上述的劣勢(shì)，我們必須首先立足于解決區(qū)域的人氣問(wèn)題。為此，我們必須采取下列做法：第一、以鮮明的業(yè)態(tài)定位，為項(xiàng)目聚集旺盛的人氣；第二、借助現(xiàn)在的尚好佳超市、得盛電器等主力店，加強(qiáng)其促銷(xiāo)

28、宣傳推廣，吸引項(xiàng)目社區(qū)和周邊居民及流動(dòng)消費(fèi)人群，提高項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)率；第三、入駐多個(gè)品牌店，滿(mǎn)足社區(qū)及周邊中上游人士的消費(fèi)需求；第四、豐富附加業(yè)態(tài)，使之成為項(xiàng)目租金主要來(lái)源之一，滿(mǎn)足各層次和不同類(lèi)別的消費(fèi)需求，把項(xiàng)目輻射范圍內(nèi)的消費(fèi)人群吸引過(guò)來(lái)。業(yè)態(tài)分布建議：（該建議需依據(jù)進(jìn)場(chǎng)后準(zhǔn)確的市場(chǎng)調(diào)查后進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃為準(zhǔn)）區(qū)域功能業(yè)態(tài)種類(lèi)一層川樂(lè)綜合批發(fā)城書(shū)吧、網(wǎng)吧、形象設(shè)計(jì)、數(shù)碼店、品牌專(zhuān)賣(mài)店、休閑特色餐飲、綜合百貨服飾批零二層時(shí)尚生活廣場(chǎng)生活超市、精品數(shù)碼電器三層四層精品家具城、布藝、床上用品、家具五層休閑城棋牌室及其他各類(lèi)型休閑設(shè)施（三）贏利模式選擇：以銷(xiāo)售為主，部分租賃。原則上，除了預(yù)留的鋪面外，力

29、求所有商鋪均出售。在本物業(yè)中如三、四、五樓的物業(yè)（現(xiàn)在市場(chǎng)商業(yè)價(jià)值體現(xiàn)不明顯）可作為自留物業(yè)，可以增強(qiáng)投資業(yè)主對(duì)項(xiàng)目的信心，同時(shí)保留物業(yè)產(chǎn)生的租賃收益可以緩解銷(xiāo)售物業(yè)的返租壓力。（四）招商主力品牌店先行策略通過(guò)主力店旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，提升項(xiàng)目整體形象，吸引更多散戶(hù)進(jìn)駐，從而提高項(xiàng)目的人氣指數(shù)，增強(qiáng)投資者的信心，帶動(dòng)項(xiàng)目的銷(xiāo)售。（五）永續(xù)經(jīng)營(yíng)策略l 開(kāi)業(yè)前，高標(biāo)準(zhǔn)選擇入駐商家入駐標(biāo)準(zhǔn)：開(kāi)業(yè)前，對(duì)進(jìn)廣場(chǎng)的商家，提出必須擁有良好的信譽(yù)保證，方可具有入駐資格。經(jīng)營(yíng)監(jiān)督：開(kāi)業(yè)后，如出現(xiàn)部分商家經(jīng)營(yíng)不善，或者出現(xiàn)違反經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例的商家，商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司有權(quán)解除這類(lèi)公司的經(jīng)營(yíng)權(quán)。以此，確保本項(xiàng)目整體做旺，避免少數(shù)經(jīng)營(yíng)不

30、善或知名度不高的商家影響整體的經(jīng)營(yíng)素質(zhì)。l 實(shí)行商會(huì)會(huì)員制，提供再培訓(xùn)，再學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)專(zhuān)門(mén)成立商會(huì)組織，該組織屬于非贏利性質(zhì)的民間組織，由進(jìn)駐廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)商戶(hù)自愿加入組建形成。商會(huì)組織主要擔(dān)當(dāng)起自我管理、自我服務(wù)、自我協(xié)調(diào)、自我約束及自我教育等多種職能。通過(guò)商會(huì)組織，商會(huì)會(huì)員將可以實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)互助、信息交流及成功經(jīng)驗(yàn)分享。操作方式：由商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司牽頭組織成立商會(huì)，然后由會(huì)員自由選舉出會(huì)長(zhǎng)等商會(huì)管理班子，由該班子負(fù)責(zé)商會(huì)的日常運(yùn)營(yíng)。l 統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理為了達(dá)到永續(xù)經(jīng)營(yíng)，就必須對(duì)進(jìn)駐商家進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)。充分地考慮到這一點(diǎn)，在項(xiàng)目銷(xiāo)售的前期由項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的統(tǒng)一招商與管理，使項(xiàng)目的整體

31、經(jīng)營(yíng)達(dá)到高度的規(guī)范化，從而保證進(jìn)駐商的最優(yōu)組合、形成商品供應(yīng)互補(bǔ)、經(jīng)營(yíng)互利的良性經(jīng)營(yíng)格局。在保證商業(yè)街整體規(guī)劃的前提下，實(shí)施整個(gè)市場(chǎng)的品牌戰(zhàn)略，共同營(yíng)造一個(gè)高尚有序的商業(yè)氛圍。在對(duì)一層非本自有產(chǎn)權(quán)部分商鋪進(jìn)行協(xié)商，在經(jīng)營(yíng)規(guī)劃上盡量達(dá)到統(tǒng)一，實(shí)行產(chǎn)權(quán)分散，統(tǒng)一規(guī)劃，分散經(jīng)營(yíng)。l 專(zhuān)項(xiàng)基金的統(tǒng)一推廣充分考慮到項(xiàng)目的長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)，必須出資成立專(zhuān)項(xiàng)推廣基金，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定期的科學(xué)、有效的宣傳推廣，不斷提升項(xiàng)目的知名度和整體形象，為商戶(hù)創(chuàng)建一個(gè)堅(jiān)實(shí)的做大做強(qiáng)的品牌平臺(tái)。操作方式：商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司承諾出資（建議100萬(wàn)）作為推廣基金，用于項(xiàng)目前三年進(jìn)行統(tǒng)一的宣傳推廣，設(shè)法吸引人流，將商場(chǎng)統(tǒng)一做旺。l 聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的

32、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司由實(shí)力卓著的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行前期的統(tǒng)一規(guī)劃和后期的統(tǒng)一招商、經(jīng)營(yíng)管理及宣傳推廣，使得購(gòu)物廣場(chǎng)的整體經(jīng)營(yíng)達(dá)到高度的科學(xué)化和規(guī)范化。在結(jié)合項(xiàng)目整體規(guī)劃的前提下，對(duì)進(jìn)駐商家進(jìn)行全方位、優(yōu)質(zhì)專(zhuān)業(yè)的商業(yè)管理服務(wù)，共同形成商品經(jīng)營(yíng)互補(bǔ)、商家互利互惠的經(jīng)營(yíng)氛圍，為整個(gè)商業(yè)城的做大做強(qiáng)提供強(qiáng)有力的經(jīng)營(yíng)技術(shù)“軟性”支持。同時(shí)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司每年將定期特別聘請(qǐng)業(yè)內(nèi)專(zhuān)家、學(xué)者、成功人士，定期對(duì)商戶(hù)進(jìn)行包括市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)、管理、商業(yè)行業(yè)信息等方面的專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)、學(xué)習(xí)及交流，讓每一位商戶(hù)不斷提高自身在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)及行業(yè)管理方面的專(zhuān)業(yè)水平，使得自身的經(jīng)營(yíng)實(shí)力能夠長(zhǎng)盛不衰，從而形成競(jìng)爭(zhēng)、合作互存的良性經(jīng)營(yíng)格

33、局。（六）豐富產(chǎn)品線(xiàn)，擴(kuò)大客戶(hù)層面策略通過(guò)各樓層售價(jià)、商鋪面積的控制，設(shè)置不同層次總價(jià)的商鋪，拓寬產(chǎn)品的價(jià)格層面，分別面向不同資金能力的客戶(hù)，盡可能吸引更廣泛的購(gòu)鋪人群，以保證提高銷(xiāo)售速度?？們r(jià)控制原則：l 原則上按現(xiàn)有商鋪?zhàn)匀婚g隔進(jìn)行銷(xiāo)售。l 考慮到擴(kuò)大客戶(hù)層面的需要，將部分大面積商鋪進(jìn)行合理分割，分割后的商鋪面積以515平方米/間為主力商鋪。采取商鋪小面積分割策略能有效地降低單鋪的總價(jià)，有利于商鋪的快速銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)資金的迅速回籠。（七）租金與售價(jià)適當(dāng)比例策略通過(guò)對(duì)市面商鋪的銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行分析，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，在售價(jià)確定時(shí)，考慮到商業(yè)與投資回報(bào)的平衡問(wèn)題，按現(xiàn)有通行的12.5年實(shí)現(xiàn)回報(bào)進(jìn)行計(jì)

34、算,如此一方面保證投資的回報(bào)率，另一方面則確保資金回籠和項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。（八）推盤(pán)時(shí)機(jī)的把握l(shuí) 分樓層分階段推出：由于各樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃不同,商業(yè)價(jià)值不同,因此銷(xiāo)售手段和銷(xiāo)售時(shí)機(jī)的選擇都具有很大的差異和差別。因此，有計(jì)劃地在不同的推廣時(shí)間內(nèi)保持不同的推廣重點(diǎn)，銷(xiāo)售手段上互為配合。在宣傳推廣當(dāng)中，在保持整體造勢(shì)節(jié)奏的同時(shí)，注意控制把握時(shí)間節(jié)點(diǎn)，使市場(chǎng)推廣保持持續(xù)的熱度。（九）銷(xiāo)售策略l 價(jià)格策略1、（一、二樓）整體均價(jià)建議：3600元/平方米參照目前市場(chǎng)商鋪的售價(jià)情況，充分分析項(xiàng)目核心的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)在考慮到預(yù)期利潤(rùn)的基礎(chǔ)上，將項(xiàng)目的均價(jià)定為3600元/平方米(按建筑面積計(jì))。2、各單元的定價(jià)原則

35、：綜合考慮各單元的樓層、方向、布局、業(yè)態(tài)、動(dòng)線(xiàn)設(shè)墳等因素，制定合理的銷(xiāo)售價(jià)格。3、價(jià)格保持階段性的穩(wěn)定建議價(jià)格保持階段性的穩(wěn)定，即不宜在短時(shí)間內(nèi)多次調(diào)高價(jià)格，每次調(diào)整價(jià)格漲幅不超過(guò)5%，確保穩(wěn)定的市場(chǎng)接受度。單位控制建議以單層和雙層整層來(lái)進(jìn)行控制，即先推單層，后推雙層。一方面保持銷(xiāo)售單位的完整性，另一方面保證市場(chǎng)有高、中、低三種不同樓層的單位選擇，滿(mǎn)足不同客戶(hù)的需要，以擴(kuò)大項(xiàng)目的客戶(hù)層面。促銷(xiāo)：“300002000010000”l 開(kāi)盤(pán)前20名買(mǎi)家給予30000元優(yōu)惠。l 開(kāi)盤(pán)前第2130名買(mǎi)家給予20000元優(yōu)惠。l 開(kāi)盤(pán)前第3150名買(mǎi)家給予10000元優(yōu)惠。第五部分：操盤(pán)計(jì)劃和主要措施操

36、盤(pán)階段：市調(diào)分析研究；時(shí)間安排：2007年3月21日-4月21日主要措施：1、 川樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)與經(jīng)營(yíng)管理公司戰(zhàn)略合作發(fā)布會(huì)；2、 對(duì)商戶(hù)經(jīng)營(yíng)者、投資業(yè)主進(jìn)行為期一個(gè)月的調(diào)研；3、 針對(duì)川樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)未來(lái)發(fā)展搞一個(gè)論壇；4、 社區(qū)贊助活動(dòng)；操盤(pán)階段：商業(yè)改造；時(shí)間安排：2007年4月28日-7月28日主要措施：1、 依據(jù)市調(diào)分析結(jié)果，準(zhǔn)確項(xiàng)目定位、品類(lèi)組合定位、業(yè)態(tài)定位、形象定位；2、 滿(mǎn)足商業(yè)需求物業(yè)改造方案確定和實(shí)施；3、 同類(lèi)市場(chǎng)觀(guān)摩考察；操盤(pán)階段：招商調(diào)整時(shí)間安排：2007年7月28日-8月28日主要措施：1、 商業(yè)規(guī)劃定位招商推廣；2、 重點(diǎn)品類(lèi)本地和外地市場(chǎng)招商實(shí)施；3、 招商終端建設(shè)和

37、現(xiàn)場(chǎng)氛圍營(yíng)造；操盤(pán)階段：銷(xiāo)售蓄勢(shì)；時(shí)間安排：2007年5月1日-8月10日主要措施：（一）市場(chǎng)啟動(dòng)方案1、內(nèi)部發(fā)動(dòng)（以廣告宣傳為主，針對(duì)社區(qū)業(yè)主）（1）郵寄資料（2）電話(huà)傳達(dá)（3）手機(jī)短信（4）社區(qū)網(wǎng)站新聞（5）懸掛條幅（社區(qū)路口、停車(chē)場(chǎng)等）2、外部發(fā)動(dòng)（1）商鋪投資推介會(huì)（上午舉行投資推介會(huì)，下午開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)）舉辦推介會(huì)是為了解決實(shí)際問(wèn)題，是建立在項(xiàng)目前期已經(jīng)蓄積了一批客戶(hù)的基礎(chǔ)上的。通過(guò)邀請(qǐng)專(zhuān)家講解項(xiàng)目相關(guān)投資優(yōu)勢(shì)，促成客戶(hù)下定金，同時(shí)為下一階段的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)聚集旺盛人氣。（2）招商推介會(huì)暨主力店簽約儀式通過(guò)招商推介會(huì)的舉辦，為項(xiàng)吸引更多的人氣，同時(shí)，通過(guò)主力品牌簽約儀式，給潛在客戶(hù)更大的信心

38、保障，促使更多商戶(hù)的入駐。（3）與當(dāng)?shù)貜V告單位合辦“樂(lè)至生活”簡(jiǎn)報(bào)請(qǐng)投資專(zhuān)家為專(zhuān)欄撰文，引導(dǎo)投資。同時(shí)形成自己的自有媒介。（4）廣告啟動(dòng)在廣告宣傳方面，要結(jié)合軟文、報(bào)紙廣告、dm單、戶(hù)外廣告、現(xiàn)場(chǎng)包裝，進(jìn)行廣告全方位覆蓋。同時(shí)對(duì)樂(lè)至現(xiàn)有的各類(lèi)經(jīng)營(yíng)商戶(hù)實(shí)施覆蓋策略，即將項(xiàng)目資料直投至各類(lèi)商鋪。（二）銷(xiāo)售方案1、核心銷(xiāo)售策略：利用人際關(guān)系傳播，實(shí)行客戶(hù)帶動(dòng)式銷(xiāo)售第一級(jí)客戶(hù)介紹第二級(jí)客戶(hù)購(gòu)鋪，可獎(jiǎng)勵(lì)現(xiàn)金5000元/間，第二級(jí)客戶(hù)再介紹第三級(jí)客戶(hù)購(gòu)鋪，則第二級(jí)客戶(hù)則同樣獲得獎(jiǎng)勵(lì)現(xiàn)金5000元/間，第一級(jí)客戶(hù)可再獲得3000元/間。第三級(jí)客戶(hù)再介紹第四級(jí)客戶(hù)購(gòu)鋪，則第一級(jí)客戶(hù)不再享受獎(jiǎng)勵(lì)。2、促銷(xiāo)措施：

39、分段優(yōu)惠（下誠(chéng)意金越早，優(yōu)惠越多）l 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間下誠(chéng)意金，可獲得總價(jià)96折優(yōu)惠。l 開(kāi)盤(pán)一周內(nèi)購(gòu)鋪，可獲得總價(jià)98折優(yōu)惠。不能享受雙重優(yōu)惠。3、價(jià)格公布策略?xún)?nèi)部認(rèn)購(gòu)前一周公布具體價(jià)格、面積及單位。4、租金方案具體需參照項(xiàng)目周邊商業(yè)項(xiàng)目再定。5、發(fā)行vip卡1) 卡僅限在購(gòu)買(mǎi)川樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)商鋪時(shí)使用。2) 本卡價(jià)值1萬(wàn)元，憑此卡在購(gòu)買(mǎi)商鋪時(shí)可沖抵2萬(wàn)元購(gòu)鋪款。3) 本卡不記名，可轉(zhuǎn)讓?zhuān)源碳じ嗟娜藚⑴c到項(xiàng)目推廣中。4) 有效時(shí)間：項(xiàng)目公開(kāi)發(fā)售期內(nèi)皆有效。5) 4月底完成問(wèn)卷設(shè)計(jì)。6) 5月底完成廣場(chǎng)新效果圖制作。7) 5月底完成投資、招商手冊(cè)制作。8) 5月底完成模型制作。5月底完成介紹影音資

40、料。操盤(pán)階段：銷(xiāo)售開(kāi)盤(pán)時(shí)間安排：2007年8月11日至8月18日開(kāi)盤(pán)日期：2007年8月18日（暫定）主要措施：1、通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)和sp活動(dòng)，最大限度地?cái)U(kuò)大項(xiàng)目影響，在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天將更多的人流引導(dǎo)到本項(xiàng)目。2、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期（投資推介會(huì)）：l 邀請(qǐng)函在推介會(huì)前一周完成。l 推介會(huì)準(zhǔn)備妥當(dāng)投資、招商手冊(cè)。l 推介會(huì)前一天選定場(chǎng)所并布置。l 推介會(huì)前一天音響等道具準(zhǔn)備妥當(dāng)。3、開(kāi)盤(pán)及旺銷(xiāo)期（選鋪大會(huì)、房展會(huì)、商機(jī)網(wǎng)絡(luò)論壇、招商推介會(huì)暨主力店簽約儀式等）：l 簽約合同在簽約儀式前完成。l 招商資料在招商推介會(huì)前準(zhǔn)備妥當(dāng)。l 展板在房展會(huì)前制作完成。l 邀請(qǐng)函在招商推介會(huì)前一周完成。l 音響等配套在推介會(huì)前準(zhǔn)備

41、妥當(dāng)。l 論題稿和每期論題的準(zhǔn)備。4、持續(xù)期（臨街商鋪拍賣(mài)會(huì)）：l 邀請(qǐng)函在拍賣(mài)會(huì)前一周完成。l 樓書(shū)、折頁(yè)在拍賣(mài)會(huì)會(huì)前一天準(zhǔn)備妥當(dāng)。l 拍賣(mài)地點(diǎn)在拍賣(mài)會(huì)前一天選好。l 音響、電腦等配套在拍賣(mài)會(huì)前一天準(zhǔn)備妥當(dāng)。l 合同的準(zhǔn)備。l 專(zhuān)欄稿的準(zhǔn)備。l 各類(lèi)物料等的準(zhǔn)備。核心的操盤(pán)思路綱要：流程：項(xiàng)目研究整體策劃商業(yè)推廣物業(yè)改造招商調(diào)整銷(xiāo)售造勢(shì)客戶(hù)累積銷(xiāo)售開(kāi)盤(pán)持續(xù)銷(xiāo)售銷(xiāo)售清盤(pán)要點(diǎn)：定位準(zhǔn)確規(guī)劃合理形象改造商業(yè)價(jià)值體現(xiàn)展示投資觀(guān)念引導(dǎo)結(jié)語(yǔ)：本報(bào)告有關(guān)項(xiàng)目實(shí)際操盤(pán)的內(nèi)容，由于還沒(méi)有完整的市場(chǎng)調(diào)研做支撐，故只是作為對(duì)后期運(yùn)作指導(dǎo)性建議，實(shí)際的操作進(jìn)場(chǎng)后根據(jù)項(xiàng)目情況和市場(chǎng)行情進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化。香港賽特摩爾商業(yè)經(jīng)

42、營(yíng)管理集團(tuán)公司大陸服務(wù)中心2007年03月26日四川樂(lè)至縣川樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)現(xiàn)狀及調(diào)整規(guī)劃項(xiàng)目調(diào)整改造開(kāi)發(fā)初步策劃報(bào)告前言目錄第一章 樂(lè)至縣商業(yè)狀況分析一、 商業(yè)沿革樂(lè)至商業(yè)以零售業(yè)為主，兼有部分專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，發(fā)展過(guò)程主要沿襲經(jīng)歷了三個(gè)階段：老式百貨公司、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（專(zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)業(yè)店）和新型百貨公司（超市）的發(fā)展期。從老式國(guó)營(yíng)商場(chǎng)到新型百貨公司（超市），無(wú)論從賣(mài)場(chǎng)規(guī)劃、銷(xiāo)售方式，還是商品業(yè)種、品種、購(gòu)物環(huán)境、服務(wù)、功能等方面，都有了長(zhǎng)足的發(fā)展，但屬于剛剛越步，市場(chǎng)尚未成熟。二、 中央商圈樂(lè)至縣的零售業(yè)態(tài)主要集中在以步行街為中心的商業(yè)街近，附近擁有大量的商鋪和部分商場(chǎng)（超市、專(zhuān)賣(mài)店等），還有營(yíng)業(yè)廳、銀行等

43、，是目前樂(lè)至縣最成熟的中央商圈。三、 結(jié)語(yǔ)近年來(lái)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和省內(nèi)外商家的進(jìn)入，再加上政府增強(qiáng)對(duì)外開(kāi)放旅游業(yè)的扶持力度，樂(lè)至縣社會(huì)消費(fèi)總額逐年上升，零售業(yè)市場(chǎng)呈現(xiàn)升溫趨勢(shì)。主要表現(xiàn)在：1、傳統(tǒng)商業(yè)以解體、轉(zhuǎn)租、承包、拆建等方式紛紛轉(zhuǎn)制，淡出市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；2、服裝、皮件、化妝品、通訊等各類(lèi)專(zhuān)賣(mài)店滋生速度加快，市場(chǎng)份額占比進(jìn)一步提升；3、具有初級(jí)水平的連鎖、平價(jià)及倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)（主要以食品、日化超市及藥店為主）；4、居民消費(fèi)方向逐漸向新興的大中型商場(chǎng)匯集；5、餐飲娛樂(lè)業(yè)發(fā)展異?；钴S，明顯優(yōu)于其他零售業(yè)態(tài)，說(shuō)明高收入階層的消費(fèi)力仍有較大的挖掘潛力；6、原有商業(yè)設(shè)施投資改造速度加快。現(xiàn)階段

44、雖然樂(lè)至整個(gè)的商業(yè)市場(chǎng)容量不大，但市場(chǎng)涵蓋面積較大，且處于良好的上升發(fā)展時(shí)期，正需要新興的大中型零售商場(chǎng)來(lái)帶動(dòng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)的發(fā)展。第二章 樂(lè)至縣居民消費(fèi)習(xí)性分析（調(diào)查略）經(jīng)觀(guān)察發(fā)現(xiàn)：不難看出樂(lè)至居民在目前較低的收入狀況下，主要消費(fèi)還是用于生活的基本開(kāi)支，恩格爾系數(shù)（食品比重）仍然偏高；在購(gòu)買(mǎi)商品時(shí)居民考慮的首要因素是實(shí)用性；大多數(shù)家庭因受收入和工作時(shí)間安排等條件制約，成為拉動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)消費(fèi)的不利因素；教育支出近年有了大幅增高。隨著樂(lè)至縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，城市機(jī)能的不斷完善，居民的消費(fèi)層次逐漸由目前的大眾型為主向小康型轉(zhuǎn)變，消費(fèi)需求的增長(zhǎng)和市場(chǎng)空白點(diǎn)的涌現(xiàn)會(huì)給樂(lè)至的零售業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)新一輪的商業(yè)契機(jī)。

45、 第三章 競(jìng)爭(zhēng)店分析從嚴(yán)格意義上講，樂(lè)至縣并無(wú)與川樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)同規(guī)模、同檔次的同類(lèi)商場(chǎng)，但由于樂(lè)至縣目前市場(chǎng)空間較為狹小，超市和部分中型專(zhuān)業(yè)店鋪也分食了大量的市場(chǎng)份額，在此特將它們一并列入“競(jìng)爭(zhēng)店”分析。一， 超市1、超市超市（老店）位于步行街，經(jīng)營(yíng)面積約為2000平方米，以食品、飲料、日化用品等業(yè)種為主，主顧客層較為穩(wěn)定，擁有較好的信譽(yù)度。二、中型百貨店1、百貨某某百貨位于上西街，經(jīng)營(yíng)面積約為1200平方米，是樂(lè)至縣第一家集中經(jīng)營(yíng)品牌服飾、皮件的百貨店，主要以經(jīng)營(yíng)男女裝為主。開(kāi)業(yè)以來(lái)取得了不俗的業(yè)績(jī)回報(bào)， 在樂(lè)至縣高收入人群中擁有較大的影響力。三、專(zhuān)賣(mài)店目前樂(lè)至的專(zhuān)賣(mài)店以服裝、皮革、皮件為主，

46、絕大部分為當(dāng)?shù)卮砩探?jīng)營(yíng)，大多集中在商業(yè)街一帶。不少專(zhuān)賣(mài)店都有自己的品牌形象，店堂裝修和商品管理都較為完善，加上入駐時(shí)間長(zhǎng)，均擁有不錯(cuò)的固定客源。四、 個(gè)案分析以各主要競(jìng)爭(zhēng)店的詳細(xì)市調(diào)及優(yōu)、劣勢(shì)分析略。五、 結(jié)語(yǔ)從整體上看，目前樂(lè)至零售企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平還較低，主要表現(xiàn)在：1、賣(mài)場(chǎng)內(nèi)部規(guī)劃不合理，商品布局混亂，缺乏必要的引導(dǎo)性；2、營(yíng)銷(xiāo)觀(guān)念落后，促銷(xiāo)手段單一，相互競(jìng)爭(zhēng)的激烈度不夠；3、整體服務(wù)意識(shí)較為淡薄，而顧客在這方面的認(rèn)知度也不強(qiáng)；4、店堂形象落后，功能區(qū)化不明；5、業(yè)種客量不足，商品配置不夠，尚未達(dá)到一定的市場(chǎng)飽合度。上述競(jìng)爭(zhēng)店在和川樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)相互爭(zhēng)奪有限市場(chǎng)份額同時(shí)，又帶動(dòng)了市民流行的消費(fèi)，因此，在市場(chǎng)定位上我們需細(xì)分市場(chǎng)，從商品結(jié)構(gòu)、檔次和業(yè)態(tài)上尋找市場(chǎng)差異，與之形成差異經(jīng)營(yíng)。第四章 川樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況分析川樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)于06年10月開(kāi)業(yè)以來(lái)，以其較具規(guī)模的整合效應(yīng)，加上尚好佳超市較為豐富新穎的商品組合很快博得了廣大市民的好評(píng)，但現(xiàn)在的川樂(lè)整體銷(xiāo)售業(yè)