新城開發(fā)投融資規(guī)劃解讀

1、新城開發(fā)投融資規(guī)劃解讀【摘要】：改革開放以來，伴隨著工業(yè)化進(jìn)程加速，我國城鎮(zhèn)化經(jīng)歷了一個起點(diǎn)低、速度快的發(fā)展過程。投融資規(guī)劃作為一種系統(tǒng)工程的規(guī)劃方法在我國城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程中得到了不斷深入 的運(yùn)用。隨著我國新型城鎮(zhèn)化發(fā)展目標(biāo)的提出，投融資規(guī)劃在傳統(tǒng)城市空間拓展的“新城開發(fā)”模式中的應(yīng)用進(jìn)入了一個新的時代。新城開發(fā)建設(shè)對投融資規(guī)劃的方法也提出了更高的要求，本文對新城開發(fā)投融資規(guī)劃進(jìn)行解讀，重點(diǎn)分析投融資規(guī)劃對新城開發(fā)建設(shè)的重要價值和意義。新城開發(fā)投融資規(guī)劃是依托經(jīng)濟(jì)發(fā)展本質(zhì)、市場運(yùn)營規(guī)律，以新城規(guī)劃與建設(shè)為基礎(chǔ)，對新城開發(fā)所涉及的投資、建設(shè)、融資、運(yùn)營等問題進(jìn)行綜合的分析，并運(yùn)用系統(tǒng)工程研究方法，

2、通過投融資規(guī)劃模型與資本運(yùn)作工程，形成投資強(qiáng)度、建設(shè)時序、資金平衡、資本運(yùn)作規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商等策略體系。一、投融資規(guī)劃方法的應(yīng)用是新城建設(shè)的重要保障措施雖然多數(shù)城市新城開發(fā)沒有實(shí)施專業(yè)的投融資規(guī)劃，但是實(shí)際開發(fā)過程中都對新城開發(fā)的投資行為和融資行為進(jìn)行了一定的分析策劃。不過，僅僅依靠非系統(tǒng)的單一目標(biāo)的策劃行為，并不能有效指導(dǎo)和保障新城開發(fā)工作的推進(jìn)。在新城開發(fā)過程中，往往規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)脫節(jié)，造成土地資源和建設(shè)資金的浪費(fèi)，一方面許多規(guī)劃過于超前，未能考慮到規(guī)劃與建設(shè)的銜接，導(dǎo)致實(shí)際難以按照規(guī)劃的目標(biāo)實(shí)施建設(shè)；另一方面建設(shè)的整體安排不夠合理，新城土地價值未能有效支持開發(fā)資金的持續(xù)補(bǔ)償，造成開發(fā)的進(jìn)度

3、受到影響，甚至停滯。在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)背景下，新城開發(fā)的資源利用更加深入，開發(fā)資金更加緊張，功能和結(jié)構(gòu)拓展要求更加明確，新城開發(fā)的效率必須得到有效提高，才能保障規(guī)劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，必須改變無序的、效率不足的投資和融資行為，以開發(fā)的效率和規(guī)劃實(shí)現(xiàn)為導(dǎo)向，系統(tǒng)地對新城開發(fā)投資和融資行為進(jìn)行一定順序、一定規(guī)模、一定方法的規(guī)劃。二、投融資規(guī)劃對新城開發(fā)的指導(dǎo)價值投融資規(guī)劃能夠有效指導(dǎo)新城開發(fā)建設(shè)，綜合考慮開發(fā)資金、建設(shè)時序、開發(fā)模式和運(yùn)營等多種因素，以多維時空的開發(fā)演進(jìn)規(guī)劃，推動規(guī)劃的建設(shè)落實(shí)。投融資規(guī)劃能夠有效指導(dǎo)新城開發(fā)融資，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目與資本的高效對接，通過明確開發(fā)資金需求，實(shí)現(xiàn)資金動態(tài)規(guī)劃，推動資金平衡

4、，實(shí)施資本運(yùn)作，形成開發(fā)資金的多元支持體系。投融資規(guī)劃能夠有效指導(dǎo)新城開發(fā)的產(chǎn)業(yè)招商工作，通過整體統(tǒng)籌產(chǎn)業(yè)布局和開發(fā)戰(zhàn)略，在新城各項(xiàng)規(guī)劃功能的積累實(shí)現(xiàn)過程，不斷推進(jìn)社會資本的參與程度。投融資規(guī)劃是組織政府、企業(yè)、民眾、資本共同參與新城開發(fā)的重要保障，通過各主體參與開發(fā)方式的設(shè)計規(guī)劃，從職能分工、價值積聚和利益平衡多角度綜合考慮開發(fā)組織工作。投融資規(guī)劃能夠以新城開發(fā)收益、速度、功能目標(biāo)為效率導(dǎo)向，實(shí)現(xiàn)開發(fā)建設(shè)行為的效率評估和優(yōu)化。三、新城開發(fā)投融資規(guī)劃的主要內(nèi)容和關(guān)注的重點(diǎn)1、從投融資的角度對規(guī)劃目標(biāo)進(jìn)行分析檢驗(yàn)，提出開發(fā)策略新城開發(fā)的目標(biāo)，不僅僅在于新城建設(shè)項(xiàng)目的完成，更多的是新城人口、產(chǎn)業(yè)、

5、商業(yè)的發(fā)展。如果消費(fèi)者和投資者不能認(rèn)同新城開發(fā)的功能價值，往往造成許多沒有游客的景區(qū)，沒有人流的道路，大量商鋪空置的商業(yè)街區(qū)，沒有居民的住宅片區(qū)，沒有企業(yè)入駐的產(chǎn)業(yè)園區(qū)等問題。投融資規(guī)劃能夠通過演進(jìn)模擬和收益評價對規(guī)劃進(jìn)行分析和檢驗(yàn)。新城投融資規(guī)劃從投融資的角度對新城開發(fā)建設(shè)規(guī)劃進(jìn)行系統(tǒng)分析， 形成一定的開發(fā)模式和策略，明確新城開發(fā)的重點(diǎn)，規(guī)劃出符合市場需求和城市發(fā)展規(guī)律的開發(fā)策略和建設(shè)時序。新城開發(fā)中的不同項(xiàng)目體現(xiàn)出的價值不同，公益性項(xiàng)目和經(jīng)營性項(xiàng)目對新城開發(fā)的影響不同，在投融資規(guī)劃系統(tǒng)，不同項(xiàng)目的價值通過土地價值、片區(qū)功能品質(zhì)等因素最終體現(xiàn)新城開發(fā)的整體投資收益中體現(xiàn)出來。2、對開發(fā)資金進(jìn)

6、行平衡分析，保障開發(fā)的可持續(xù)性和開發(fā)收益近階段內(nèi)，地方政府的債務(wù)壓力在不斷增大，但是城鎮(zhèn)化建設(shè)資金需求量也在不斷增加，新城開發(fā)建設(shè)資金短缺將成為常態(tài)。投融資規(guī)劃對新城開發(fā)的整體內(nèi)容、階段性開發(fā)內(nèi)容、年度開發(fā)內(nèi)容的投入和產(chǎn)出進(jìn)行分析，明確投融資任務(wù)，通過因地制宜的投融資計劃和建設(shè)時序調(diào)整，實(shí)現(xiàn)資金平衡，能夠有效保障開發(fā)的可持續(xù)性以及建設(shè)資金的高效利用。3、對新城開發(fā)投資主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，促進(jìn)新城開發(fā)的市場化政府和企業(yè)作為新城開發(fā)不同的參與主體，參與開發(fā)的內(nèi)容不同，效率不同，關(guān)注點(diǎn)也不同。新城開發(fā)主體的多元化更有利于實(shí)現(xiàn)新城規(guī)劃的綜合目標(biāo)。政府負(fù)責(zé)公益性和引導(dǎo)性投資，企業(yè)進(jìn)行收益性投資，政府和企業(yè)

7、進(jìn)行明確分工。社會資本更關(guān)注投資效率，社會資本投資在新區(qū)開發(fā)投資中的比重也標(biāo)志了新城開發(fā)的市場化程度，是檢驗(yàn)新城開發(fā)的合理性有效性的關(guān)鍵。在土地開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施投資、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)投資方面更多地引入社會資本，促進(jìn)特許經(jīng)營模式、PPP模式在新城開發(fā)中的應(yīng)用，建立利益平衡和保障機(jī)制，能夠有效地解決政府投資壓力，并且提高新城開發(fā)效率。4、進(jìn)行新城開發(fā)資本運(yùn)作規(guī)劃，提高資本運(yùn)作實(shí)力傳統(tǒng)新城開發(fā)資金主要依靠于土地開發(fā)的收益資金和貸款，即便投融資計劃很具體，也會因?yàn)橘Y金支持在實(shí)際開發(fā)過程中的變化和限制，導(dǎo)致了計劃難以得到有效的實(shí)施，無法充分實(shí)現(xiàn)投融資規(guī)劃的價值和目標(biāo)。投融資規(guī)劃中資本運(yùn)作工程的介入，強(qiáng)化了政府新城開發(fā)的主體建設(shè)和信用建設(shè)規(guī)劃，同時通過金融工具創(chuàng)新，給投融資規(guī)劃提供更多、更靈活的資金支持，在實(shí)際開發(fā)過程中能夠更好地匹配開發(fā)計劃對資金時間和資金成本的要求。四、投融資規(guī)劃模型投融資規(guī)劃模型是投融資規(guī)劃的關(guān)鍵工具，規(guī)劃模型的系統(tǒng)性和動態(tài)性