物業(yè)管理工程維修部運(yùn)行手冊(cè)

1、物業(yè)管理工程維修部運(yùn)行手冊(cè)編制：審核：批準(zhǔn)：xxxx物業(yè)管理有限公司二零零五年二月目 錄第一章 工程部人員架構(gòu)圖- 第二章 工程部管理范圍- 第三章 工程部規(guī)章制度- 第一節(jié)公共部分- 第二節(jié)強(qiáng)電專業(yè)- 第三節(jié)空調(diào)專業(yè)- 第四節(jié)弱電專業(yè)- 第四章 工程部維修保養(yǎng)流程- 第五章 工程部人員調(diào)配流程-第六章 工程部工作單流程- 第七章 設(shè)備節(jié)能辦法- 第一章工程部人員結(jié)構(gòu)圖第二章工程部管理范圍工程部負(fù)責(zé)的日常工作有：1對(duì)建筑物及所有機(jī)電設(shè)備的日常運(yùn)行管理及維護(hù)保養(yǎng)。2對(duì)物業(yè)未盡人意之處提出整改方案。3對(duì)客戶的裝修工程方案審核，對(duì)施工進(jìn)行監(jiān)督管理。4對(duì)客戶進(jìn)行有償服務(wù)。5為物業(yè)管理提供有關(guān)工程詢問。

2、6公司及物業(yè)管理處領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。一、強(qiáng)電專業(yè)1 負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)變配電系統(tǒng)的日常運(yùn)行、管理及維護(hù)、保養(yǎng)工作。2 負(fù)責(zé)空調(diào)、冷水機(jī)組等動(dòng)力電源的供給。一般情況下電機(jī)、控制器由空調(diào)專業(yè)自行負(fù)責(zé)，但當(dāng)對(duì)方技術(shù)力量不足或設(shè)備工具不全時(shí)，應(yīng)給予支持配合。3 負(fù)責(zé)給排水專業(yè)所有動(dòng)力電源的維修保養(yǎng)。4 負(fù)責(zé)物業(yè)公共區(qū)域的照明維修。5 負(fù)責(zé)物業(yè)臨時(shí)供電的安排和計(jì)劃。6 負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)強(qiáng)電及卷簾門的維修、保養(yǎng)。7 負(fù)責(zé)提供節(jié)約電力的計(jì)劃方案，并經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。8對(duì)系統(tǒng)不完善的地方提出整改方案，并經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。9為客戶提供有償服務(wù)。二、空調(diào)、給排水專業(yè)1 負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)空調(diào)制冷、采暖通風(fēng)系統(tǒng)的日常運(yùn)行、管理及維修、保

3、養(yǎng)工作。2 改善空調(diào)、采暖、通風(fēng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，使物業(yè)有一個(gè)良好舒適環(huán)境，同時(shí)最大限度節(jié)約能源。3 負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)的供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、熱水鍋爐系統(tǒng)的運(yùn)行、維修保養(yǎng)工作。4 負(fù)責(zé)生活水水質(zhì)報(bào)檢工作。5 負(fù)責(zé)消防水系統(tǒng)（消火栓、噴灑）的維修、保養(yǎng)工作。6 為業(yè)主、客戶提供有償服務(wù)。三、綜合維修專業(yè)1 負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)內(nèi)所有衛(wèi)生潔具、設(shè)備的維修、保養(yǎng)。2 負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)水箱、水池及污水井、雨水井等基礎(chǔ)設(shè)施的維修整改。3 負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)公共范圍的天花、墻、門等項(xiàng)目的修理、調(diào)整。4 負(fù)責(zé)建筑結(jié)構(gòu)方面的問題，例如滲漏、裂縫等維修、整改。5 負(fù)責(zé)公共范圍內(nèi)和物業(yè)公司的家具維修。6 負(fù)責(zé)安排一些小五金件的維修和調(diào)整。7 負(fù)責(zé)

4、一些臨時(shí)性的任務(wù)。8 負(fù)責(zé)為業(yè)主、客戶提供有償服務(wù)。四、弱電專業(yè)1 負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)內(nèi)保安監(jiān)控系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、物業(yè)自控系統(tǒng)、消防自動(dòng)報(bào)警及公共應(yīng)急廣播系統(tǒng)、有線電視的正常運(yùn)行和維修、保養(yǎng)工作。2 負(fù)責(zé)向業(yè)主、客戶提供有償服務(wù)。第三章 工程部規(guī)章制度第一節(jié)公共部分通則：一、安全保衛(wèi)制度1工程部全體員工必須把安全防范意識(shí)放在重要位置，執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，協(xié)同保安部認(rèn)真做好安全保衛(wèi)工作。2各崗位值班人員，必須嚴(yán)守崗位職責(zé)，必須對(duì)本崗值班范圍內(nèi)進(jìn)行安全檢查，如發(fā)現(xiàn)有安全隱患，須立即上報(bào)領(lǐng)班、主管或工程部經(jīng)理。3各班組領(lǐng)班須每日進(jìn)行安全檢查，隨時(shí)消除不安全因素，遇有重大安全隱患，須立即上報(bào)主管或工程

5、部經(jīng)理。4主管須每月組織所屬員工對(duì)所轄系統(tǒng)及范圍進(jìn)行安全檢查，消除隱患，并將檢查處理結(jié)果書面報(bào)告工程部主管。5未經(jīng)工程部主管批準(zhǔn)，任何外來(lái)人員（包括外部門、外單位領(lǐng)導(dǎo)）嚴(yán)禁進(jìn)入所有設(shè)備房（包括電纜井、管道井、泵房、機(jī)房、配電室、倉(cāng)庫(kù)等），已經(jīng)批準(zhǔn)者，在進(jìn)出變配電室、消防中心、空調(diào)主機(jī)房、危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)等重要部門時(shí)，必須辦理登記手續(xù)，記錄來(lái)賓姓名、證件號(hào)碼、單位、進(jìn)出日期及時(shí)間等。6所有機(jī)房、設(shè)備間、倉(cāng)庫(kù)、工作間等在無(wú)人時(shí)必須將門窗鎖好。燈光調(diào)至合適程度，清理好現(xiàn)場(chǎng)。7各機(jī)房門、設(shè)備門（蓋）、倉(cāng)庫(kù)門之鑰匙的配制，必須向工程部經(jīng)理提出書面申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后方可配制。8所有機(jī)房、設(shè)備間、工作間等均須在門外適

6、當(dāng)位置設(shè)置警示標(biāo)志。9所有設(shè)置于公共區(qū)域內(nèi)之設(shè)備、設(shè)施等必須鎖好，并應(yīng)設(shè)置圍欄及警示標(biāo)志。10所有水池、水箱箱蓋隨時(shí)上鎖，鑰匙專人管理，無(wú)關(guān)人員不得借用，打開水池或水箱必須經(jīng)主管批準(zhǔn)，并進(jìn)行登記。11高空作業(yè)時(shí)，工作人員必須配帶安全帶，并進(jìn)行其他有效保護(hù)措施，作業(yè)范圍周邊必須加設(shè)護(hù)網(wǎng)，防止意外墜物傷及人員或設(shè)備設(shè)施。12所有運(yùn)行、維修、保養(yǎng)、巡檢工作及施工、安裝、接電等均必須嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)程及規(guī)范，嚴(yán)禁違規(guī)操作，以保證人身及設(shè)備安全，凡違規(guī)操作者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，均扣除當(dāng)月工資200元人民幣，因違規(guī)操作造成嚴(yán)重后果者，均立即除名。13 各類安全用具、腳手架、高梯等在使用前須檢查其牢固可靠性，確認(rèn)安全

7、后方可使 用。14所有工具、儀器、儀表、材料、備件等均不得帶出本物業(yè)范圍以外，如因工作需要，須經(jīng)主管書面批準(zhǔn)，按規(guī)定辦理放行手續(xù)，并做好記錄。15工程部須每半年配合保安部一次本物業(yè)之消防報(bào)警系統(tǒng)、聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)、噴淋、消火栓系統(tǒng)等。所有消防設(shè)施、設(shè)備之全面測(cè)試，以保證其功能正常，無(wú)故障。二、工程驗(yàn)收制度1所有工程系統(tǒng)驗(yàn)收均須由發(fā)展商籌建處或發(fā)展商工程部負(fù)責(zé)及牽頭。2所有系統(tǒng)必須在系統(tǒng)正常、調(diào)試完畢的情況下，連續(xù)試運(yùn)行一段時(shí)間（需根據(jù)設(shè)備情況詳定），盡量檢查出存在之隱患后，方可進(jìn)行驗(yàn)收。3在驗(yàn)收過程中，須以將來(lái)運(yùn)行及維修為重點(diǎn)，進(jìn)行逐項(xiàng)檢查，如發(fā)現(xiàn)問題，須盡快以書面形式通報(bào)給發(fā)展商，并做出詳細(xì)記錄及拍

8、照。4所有系統(tǒng)之驗(yàn)收，必須以獲得政府有關(guān)部門簽發(fā)之合格證書、使用許可證書等相關(guān)文件為標(biāo)準(zhǔn)，并須以此做為驗(yàn)收合格之必要條件。5必須要求發(fā)展商提供所有合同副本、技術(shù)資料、使用說明書、維修保養(yǎng)手冊(cè)、調(diào)試檢測(cè)報(bào)告及竣工圖紙、竣工資料等全部有關(guān)工程資料，并建立檔案，以備查用。6必須清楚了解所有工程系統(tǒng)及設(shè)備之保修期起止日期、保修內(nèi)容以及保修責(zé)任人及其聯(lián)系方式，并制定承建商、供貨商保修聯(lián)系表備查。7必須收齊所有由發(fā)展商、承建商、供貨商等提供之備品、備件及專用工具等，清點(diǎn)入庫(kù)，妥為保管并做出詳細(xì)清單。lg-02樓宇接管工程驗(yàn)收程序三、設(shè)備維修制度1預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)1.1所有設(shè)備必須根據(jù)維修保養(yǎng)手冊(cè)及相關(guān)規(guī)程，

9、進(jìn)行定期檢修及保養(yǎng)，并制訂相應(yīng)年度、季度、月度保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)項(xiàng)目。1.2相關(guān)工程人員必須認(rèn)真執(zhí)行保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)檢修項(xiàng)目，以便盡可能延長(zhǎng)系統(tǒng)設(shè)備正常使用之壽命，并減少緊急維修之機(jī)會(huì)。1.3保養(yǎng)檢修記錄及更換零配件記錄必須完整、真實(shí)，并須由工程部建立設(shè)備維修檔案，以便分析故障原因，確定責(zé)任。 1.4各系統(tǒng)之維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)檢修項(xiàng)目之制訂由主管負(fù)責(zé)，并提交工程部經(jīng)理審閱；保養(yǎng)檢修及更換零配件之記錄由領(lǐng)班負(fù)責(zé)，并提交主管審閱。1.5進(jìn)行正常系統(tǒng)維修保養(yǎng)及檢修時(shí)，如對(duì)客戶使用產(chǎn)生影響，必須提前三天通知管理處客戶服務(wù)部，由客戶服務(wù)部發(fā)出通告，確定檢修起止日期及時(shí)間（須盡可能減少對(duì)客戶之影響范圍），以便使

10、受影響之客戶做好充分準(zhǔn)備。2緊急維修2.1必須進(jìn)行緊急維修時(shí)，須立即通知經(jīng)理，安排有關(guān)人員立即赴現(xiàn)場(chǎng)檢查情況，并按實(shí)際情況進(jìn)行處理。2.2如因緊急維修，必須對(duì)客戶使用產(chǎn)生影響時(shí)，須立即通知管理處客戶服務(wù)部，并由客戶服務(wù)部向受影響之客戶發(fā)出緊急通告，同時(shí)，需考慮盡量減少影響范圍。2.3如發(fā)生故障之設(shè)備在保修期內(nèi)，應(yīng)做出適當(dāng)之應(yīng)急處理，以盡量減少對(duì)客戶之影響，并立即通知有關(guān)供應(yīng)商之保修負(fù)責(zé)人。2.4緊急維修結(jié)束后，須由領(lǐng)班填寫維修記錄及更換零配件記錄，并以書面形式將事故障原因、處理方法、更換零配件之名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、處理結(jié)果、事故發(fā)生時(shí)間、恢復(fù)正常時(shí)間等向主管報(bào)告，并提交經(jīng)理審閱。此報(bào)告由

11、工程助理存入設(shè)備維修檔案，備查。3設(shè)備的更新及系統(tǒng)改造3.1出于技術(shù)更新、提高效率、安全運(yùn)行、減少污染及降低能耗等方面考慮，工程部有責(zé)任提高對(duì)現(xiàn)有設(shè)備做出更新或改造之建議。3.2 設(shè)備更新及改造建議，必須向物業(yè)總經(jīng)理提交可行性及經(jīng)濟(jì)性分析報(bào)告，并須考慮總體系統(tǒng)運(yùn)行之安全性及可靠性。3.3 由于此類工作通常沒有迫切性，故須盡量安排在最有利及對(duì)客戶影響最小之時(shí)間進(jìn)行。設(shè)備正常維修程序四、報(bào)告制度1各系統(tǒng)操作運(yùn)行人員在下列情況下須在運(yùn)行記錄或交接班記錄中書面報(bào)告專業(yè)領(lǐng)班：1.1所轄設(shè)備非正常操作的開停及開停時(shí)間。1.2所轄設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。1.3所轄設(shè)備發(fā)生故障或停臺(tái)檢修。1.4零部件更新、代

12、換、或加工修理。1.5運(yùn)行人員短時(shí)間離崗，須報(bào)告離崗時(shí)間及去向。1.6運(yùn)行人員請(qǐng)假、換班、加班、倒休等。2各系統(tǒng)維修人員在下列情況下須以書面形式報(bào)告維修領(lǐng)班：2.1執(zhí)行維修保養(yǎng)計(jì)劃時(shí)，發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在重大故障隱患。2.2重要零部件的更換、代替或加工修理。2.3系統(tǒng)巡檢時(shí)發(fā)現(xiàn)的隱患或故障，必須在巡檢記錄之備注欄中加以說明。2.4維修人員請(qǐng)假、加班、倒休等。3各專業(yè)領(lǐng)班在下列情況下必須書面報(bào)告本主管：3.1重點(diǎn)設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。3.2變更運(yùn)行方式。3.3主要設(shè)備發(fā)生故障或停臺(tái)檢修。3.4系統(tǒng)故障或正常檢修。3.5零部件更新、改造、或加工修理。3.6領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用品。3.7加班

13、、換班、倒休、病假、事假等。3.8須與外班組或外部門、外單位聯(lián)系。4主管在下列情況下必須以書面形式報(bào)告經(jīng)理：4.1重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或停臺(tái)檢修。4.2因正常檢修必須停止系統(tǒng)正常運(yùn)行而影響客戶使用。4.3應(yīng)急搶修及正常檢修后的維修總結(jié)。4.4系統(tǒng)運(yùn)行方式有較大改變。4.5影響本物業(yè)運(yùn)行（如停電、停水、停空調(diào)、停電話等）之任何施工及檢修。4.6重要設(shè)備主要零部件的更新、代換或加工維修。4.7系統(tǒng)及設(shè)備的技術(shù)改造、移位安裝、增改工程及外部施工。4.8人員調(diào)度及班組重大組織結(jié)構(gòu)調(diào)整。4.9所屬人員請(qǐng)假、換班、倒休、加班等。4.10對(duì)外部門、外單位聯(lián)系、協(xié)調(diào)。4.11領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用品等

14、。4.12維修保養(yǎng)計(jì)劃及工作計(jì)劃的變更或調(diào)整。4.13月度工作總結(jié)報(bào)告。5除以上各項(xiàng)外，所有有關(guān)工作事項(xiàng)必須口頭匯報(bào)上級(jí)人員。遇有緊急事件發(fā)生或發(fā)現(xiàn)重大故障及隱患，可以越級(jí)匯報(bào)。五、工具管理制度 1本部工具分為公用工具、各專業(yè)自用工具及個(gè)人工具三部分，公用工具及專業(yè)自用工具由領(lǐng)班負(fù)責(zé)保管及使用，個(gè)人工具由個(gè)人自行保管及使用。 2所有工具保管人必須認(rèn)真負(fù)責(zé)并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必須定期檢修并保養(yǎng)所屬工具，每月一次，以保證各類機(jī)具的正常使用。 3工具保管人必須認(rèn)真建立工具臺(tái)帳，做到工具與臺(tái)帳相符。 4全體員工必須愛護(hù)工具，必須正確使用工具，凡不正確使用工具、不愛護(hù)工具者，將被扣除當(dāng)

15、月獎(jiǎng)金及工資人民幣100元至300元，凡因此造成工具損壞者，將按工具原價(jià)賠償，并同時(shí)扣罰當(dāng)月工資300元人民幣。 5公用工具的借用，必須執(zhí)行公用工具的臨時(shí)借用辦法，工具借用最長(zhǎng)時(shí)間為三天，如因工作原因，需再繼續(xù)使用時(shí)，必須重新辦理借用手續(xù)，工具用完后立即主動(dòng)歸還，不得拖延。 6專業(yè)自用工具必須由領(lǐng)班進(jìn)行每日清點(diǎn)，并保持完好，特別是常用小型工具，不得遺失或損壞，如有遺失或損壞，須由使用人照價(jià)賠償。 7借用公用工具歸還時(shí)，須由領(lǐng)班和使用人共同進(jìn)行檢驗(yàn)，如有遺失或損壞，須由使用人負(fù)責(zé)照價(jià)賠償，如借用工具時(shí)未按規(guī)定填寫工程部借還物品記錄，或無(wú)法確定使用人時(shí)，造成公用工具的遺失或損壞，由當(dāng)班人員負(fù)責(zé)照價(jià)

16、賠償。 8所有工具一律不得外借，如因情況特殊，必須經(jīng)主管批準(zhǔn)后方可借出，員工擅自外借、帶出，經(jīng)查實(shí)要嚴(yán)肅處理，不得用工具干私活。 9所有工具要愛惜使用，工具按規(guī)定的使用年限到期時(shí)，無(wú)論公用工具還是個(gè)人領(lǐng)用工具，一律以舊換新。六、巡檢制度 1巡檢工作是及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備缺陷，掌握設(shè)備狀況，確保安全運(yùn)行的重要手段，各巡檢人員必須按規(guī)定的時(shí)間、巡視路線、檢查項(xiàng)目等認(rèn)真執(zhí)行，并認(rèn)真記錄。 2在巡檢過程中，如發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在問題，應(yīng)立即用對(duì)講機(jī)通知領(lǐng)班，并在可能的情況下自行消除故障。如條件所限一時(shí)不能處理，則必須做好臨時(shí)補(bǔ)救措施后，報(bào)告領(lǐng)班，并將詳細(xì)情況記入巡檢記錄備注欄。 3巡檢人員在巡視完畢機(jī)房、泵房、配電室

17、、豎井等所有無(wú)人值守之設(shè)備間后，必須做到隨手鎖門。 4巡檢人員在巡檢完畢設(shè)備及其控制箱、動(dòng)力柜、照明柜、高壓柜、低壓柜等所有供配電設(shè)施后，必須將門鎖好。 5各運(yùn)行、維修領(lǐng)班，必須每天對(duì)所轄系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行檢查；各主管必須每周一次巡檢本系統(tǒng)所有設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問題，書面報(bào)告經(jīng)理，并應(yīng)立即組織處理。 七、交接班制度 1接班人員須提前10分鐘到達(dá)崗位，更換工服，做好接班準(zhǔn)備工作。2接班人員接班時(shí)必須檢查以下工作：2.1查看上一班運(yùn)行記錄是否真實(shí)可靠，聽取上一班值班人員運(yùn)行情況介紹，交接設(shè)備運(yùn)行記錄表。2.2查看上一班巡檢記錄表，聽取上一班值班人員巡檢情況介紹，交接系統(tǒng)設(shè)備巡檢記錄表。 2.3檢查所轄設(shè)備之運(yùn)行

18、情況是否良好，是否與運(yùn)行記錄、巡檢記錄相符，如有不符，應(yīng)記入備注欄，并應(yīng)要求上一班值班人員簽字。2.4檢查儀表及公用工具是否有缺、損，是否清潔，并按原位整齊擺放，如有問題。應(yīng)要求上一班值班人員進(jìn)行整理，如有丟失，應(yīng)記入交接班記錄備注欄，并由上一班人員簽字。2.5查看交接班記錄中是否有上級(jí)領(lǐng)班及主管發(fā)布之特別任務(wù)或安排，并在交接班記錄上簽字。 3交班人員在下列情況時(shí)不得交班離崗：3.1接班人員未到崗時(shí)，應(yīng)通知上級(jí)領(lǐng)班或主管，須在上級(jí)安排之接班人員到崗后方可進(jìn)行交接班。3.2接班人員有醉酒現(xiàn)象或其他原因造成精神狀態(tài)不良時(shí)，應(yīng)通知上級(jí)領(lǐng)班或主管，須在上級(jí)安排之接班人員到崗后方可進(jìn)行交接班。3.3所轄

19、設(shè)備有故障，影響系統(tǒng)正常運(yùn)行時(shí)，交班人員須加班與接班人員共同排除故障后，方可進(jìn)行交接班，此時(shí)，接班人員必須協(xié)助交班人員排除故障。3.4交接班人員對(duì)所轄值班范圍之清潔衛(wèi)生未做清理時(shí)，接班人員應(yīng)要求交班人員做好清潔工作后，方可進(jìn)行交接班。 八、值班制度 1值班人員必須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗、串崗。如有特殊情況，必須向主管或部門經(jīng)理請(qǐng)假，經(jīng)準(zhǔn)許后方可離開。 2值班電話為工作電話，不得長(zhǎng)時(shí)間占用電話聊天，不得打私人電話。 3每班必須按規(guī)定時(shí)間及范圍巡檢所轄設(shè)備，做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活，并認(rèn)真填寫設(shè)備運(yùn)行及巡檢記錄，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理設(shè)備隱患。 4須按計(jì)劃及主管之安排做好設(shè)備日常保養(yǎng)和維修。如有較

20、大故障，值班人員無(wú)力處理時(shí)，應(yīng)立即報(bào)告上級(jí)領(lǐng)班或主管。 5值班人員用餐時(shí)，必須輪換進(jìn)行，必須保持值班室內(nèi)24小時(shí)有人值班，當(dāng)班人員嚴(yán)禁飲酒。 6值班人員必須每班打掃值班范圍內(nèi)之衛(wèi)生，每班兩次，清潔地面、窗臺(tái)、門窗、設(shè)備表面等所有產(chǎn)生積塵之處，隨時(shí)保持值班范圍內(nèi)之清潔衛(wèi)生。 7非值班人員未經(jīng)許可不準(zhǔn)進(jìn)入配電室，如有違者，值班人員必須立即制止，否則追究其責(zé)任。如有來(lái)訪者，必須進(jìn)行登記。 8任何易燃、易爆物品，不準(zhǔn)暫放、存放于值班室，違者一切責(zé)任由值班人員負(fù)責(zé)。九、材料領(lǐng)取制度1 所有工具、備件、材料必須經(jīng)過領(lǐng)班或主管方可領(lǐng)取。2 領(lǐng)取工具、材料必須填寫領(lǐng)料單。3 材料使用后要在工作單上填寫清楚，并

21、經(jīng)領(lǐng)班或主管確認(rèn)。4 多余材料必須退回庫(kù)房。十、機(jī)房鑰匙管理制度 1凡24小時(shí)值班機(jī)房，除值班人員掌握一套外，其余鑰匙交工程部統(tǒng)一保管。2. 任何人不得私自配鑰匙。3凡非24小時(shí)值班機(jī)房，值班完成后將鑰匙交24小時(shí)值班機(jī)房保管，以備發(fā)生緊急情況后，能打開機(jī)房門。 4無(wú)關(guān)人員不得借用機(jī)房鑰匙。 5遺失鑰匙須立即報(bào)告。 6無(wú)人值班機(jī)房借用鑰匙需登記。十一、機(jī)電設(shè)備房出入管理制度1工程部機(jī)電設(shè)備房包括范圍：1.1 高壓配電室1.2 空調(diào)機(jī)房 1.3 物業(yè)自控機(jī)房1.4 水箱間 1.5 各電梯機(jī)房2以上機(jī)房均為工程部的機(jī)電設(shè)備運(yùn)行用房，為了確保本大樓內(nèi)各機(jī)電系統(tǒng)正常運(yùn)行，非工程部工作人員，未經(jīng)許可不得

22、進(jìn)入以上機(jī)電設(shè)備房。3本公司內(nèi)有關(guān)上級(jí)部門因檢查工作，必須要進(jìn)入這些場(chǎng)所時(shí)，應(yīng)由部門經(jīng)理或其指定人員陪同，并通知當(dāng)值領(lǐng)班開門后進(jìn)入，同時(shí)在設(shè)備房出入登記簿上做好記錄。4凡外單位人員前來(lái)參觀或有關(guān)上級(jí)業(yè)務(wù)部門前來(lái)檢查工作，必須要進(jìn)入這些場(chǎng)所時(shí)，應(yīng)由部門經(jīng)理或主管陪同，通知當(dāng)值領(lǐng)班開門進(jìn)入，同時(shí)在設(shè)備房出入登記簿上認(rèn)真做好記錄。5本部門工作人員需要進(jìn)入以上地點(diǎn)進(jìn)行工作時(shí)，必須根據(jù)工作項(xiàng)目所規(guī)定的地點(diǎn)，到當(dāng)值領(lǐng)班處辦理完登記手續(xù)后，在當(dāng)值人員帶領(lǐng)下進(jìn)入以上場(chǎng)所。工作結(jié)束后，應(yīng)及時(shí)通知當(dāng)值人員辦理驗(yàn)收離場(chǎng)手續(xù)。6外單位施工和檢修人員因工作需要進(jìn)入這些工作場(chǎng)所時(shí)，必須憑事先辦理好的有關(guān)施工許可證、工作票

23、和有效的臨時(shí)工作證件，到當(dāng)值領(lǐng)班處辦理許可和登記手續(xù)后進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，在工作中不得隨意操作和觸動(dòng)與自己工作無(wú)關(guān)的設(shè)備。工作結(jié)束后，及時(shí)通知當(dāng)值人員辦理驗(yàn)收離場(chǎng)手續(xù)。7所有人員進(jìn)入這些場(chǎng)所后，都應(yīng)隨手關(guān)門，并不得隨意操作和觸動(dòng)與自己工作無(wú)關(guān)的設(shè)備。8所有施工和檢修人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)后，不得進(jìn)行與自己工作無(wú)關(guān)的活動(dòng)。必須在工作中做到文明施工，并認(rèn)真做到工完、料盡、場(chǎng)地清。9所有人員均不得將任何無(wú)關(guān)雜物帶入或貯放于這些機(jī)電設(shè)備房。十二、故障處理制度不需要停止運(yùn)行進(jìn)行修理的故障，稱一般故障，由主管調(diào)查與分析原因，提出修理意見和責(zé)任故障原因，吸取教訓(xùn)，記錄在案，并匯報(bào)工程部經(jīng)理。被迫停止運(yùn)行必須進(jìn)行修理的故障，稱重

24、大故障，應(yīng)及時(shí)匯報(bào)主管，由主管組織調(diào)查分析，提出修理意見報(bào)經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施，并且對(duì)故障做到三不放過，（即：故障原因分析不清不放過；責(zé)任者與群眾沒受到教育不放過；沒有防范措施不放過。）記錄在案，對(duì)責(zé)任者做出處理意見，同時(shí)以書面材料匯報(bào)物業(yè)經(jīng)理。十三、大中修管理制度1.設(shè)備大修是工作量最大的一種有計(jì)劃的預(yù)防性維修，對(duì)設(shè)備的全部或大部分解體檢查，稱之為大修。2.中修是根據(jù)設(shè)備的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)而定的，對(duì)技術(shù)狀態(tài)已達(dá)不到使用要求的設(shè)備，按實(shí)際需要進(jìn)行有針對(duì)性的修理，恢復(fù)設(shè)備的性能。3.對(duì)中修以上的設(shè)備進(jìn)行修復(fù)前，必須要有書面報(bào)告交工程經(jīng)理，說明：設(shè)備安裝日期、使用時(shí)間。損壞程度及修復(fù)費(fèi)用等。4.對(duì)設(shè)備大修必須書

25、面得到公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，專業(yè)性、技術(shù)性較強(qiáng)的設(shè)備或進(jìn)口設(shè)備，應(yīng)有專業(yè)公司出具的鑒定報(bào)告及預(yù)估的修復(fù)費(fèi)用報(bào)告。5.對(duì)非正常情況下出現(xiàn)的設(shè)備大、中修理工作，有關(guān)專業(yè)主管必須在修理工作實(shí)施前，出具詳細(xì)的分析報(bào)告，必要時(shí)追究有關(guān)人員責(zé)任。十四、零維修管理制度1.值班員必須認(rèn)真執(zhí)行工作單（維修單）。2.在接到報(bào)修單20分鐘內(nèi)必須到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理。3.遇特殊情況時(shí)，必須征得客戶同意，另行約定修理時(shí)間，并在工單上注明。4.遇客戶單元特殊零件損壞，必須講清原因，取得諒解。5.進(jìn)客戶區(qū)維修時(shí)，必須著裝整齊，使用文明語(yǔ)言，不得大聲喧嘩，與客人口角。6.值班員遇到解決不了的問題，不能講“我不會(huì)”、“你找別人”此類的話，

26、要“我?guī)湍覀€(gè)人看看”或“我需要拿回去分析一下”。7.每天要對(duì)本班次所有的維修單進(jìn)行登記。8.每周要對(duì)維修單匯總，對(duì)耗材、時(shí)間、返修等做出統(tǒng)計(jì)。十五、綜合維修房屋管理制度1.職責(zé)工程部維修領(lǐng)班對(duì)各類維修情況進(jìn)行檢查，對(duì)維保過程進(jìn)行跟蹤指導(dǎo)。2.內(nèi)容2.1 做好房屋接管工作，各種手續(xù)資料齊備，各種驗(yàn)收單與協(xié)議等文件保存好。2.2 為了延長(zhǎng)大樓的使用壽命，認(rèn)真執(zhí)行各項(xiàng)維修保養(yǎng)計(jì)劃，使各種設(shè)施設(shè)備達(dá)到正常使用標(biāo)準(zhǔn)。2.3 定期對(duì)房屋設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)事故隱患及時(shí)排除，從而保證設(shè)施設(shè)備正常使用。2.4 二裝施工中對(duì)施工圖紙嚴(yán)格審驗(yàn)，對(duì)房間改造等項(xiàng)目要嚴(yán)格把關(guān)，確保主體結(jié)構(gòu)不被破壞。2.5 樹立

27、安全第一的思想，二裝施工中對(duì)動(dòng)火嚴(yán)格控制，動(dòng)火必須有動(dòng)火證方可施工。2.6 裝修竣工驗(yàn)收必須有電檢、消檢驗(yàn)收合格報(bào)告。2.7 在巡查中發(fā)現(xiàn)重大事故隱患，要及時(shí)上報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，并采取相應(yīng)措施，防止重大事故的發(fā)生。第二節(jié)強(qiáng)電專業(yè)一. 變配電室運(yùn)行管理制度a變配電室值班人員對(duì)設(shè)備應(yīng)經(jīng)常進(jìn)行巡視檢查，巡視檢查分為定期巡視、特殊巡視和夜間巡視三種。b定期巡視，值班人員每天按現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)行規(guī)程的規(guī)定時(shí)間和項(xiàng)目，對(duì)運(yùn)行和備用的設(shè)備及周圍環(huán)境進(jìn)行定期檢查。c特殊巡視，對(duì)特殊情況下增加的巡視。如在設(shè)備過負(fù)荷或負(fù)荷有顯著變化時(shí)，新裝、檢修或停運(yùn)后的設(shè)備投入運(yùn)行，運(yùn)行中出現(xiàn)可疑現(xiàn)象及天氣時(shí)的巡視。d夜間巡視，其目的在于發(fā)現(xiàn)

28、接點(diǎn)過熱和絕緣污穢放電情況，一般在高峰負(fù)荷期。e巡視檢查要精力集中，注意安全，不準(zhǔn)進(jìn)行其他工作。f巡視中若發(fā)現(xiàn)設(shè)備有異常情況要記錄在案，重大設(shè)備缺陷應(yīng)立即向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。無(wú)論電氣設(shè)備帶電與否，未得主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，值班人員不得擅自接近導(dǎo)體進(jìn)行修理或維護(hù)工作。g建立設(shè)備運(yùn)行紀(jì)錄，查出問題及時(shí)修理，不能解決的問題及時(shí)報(bào)告管理處和工程部。每班巡查內(nèi)容：房?jī)?nèi)是否有異味，記錄電壓、電流、溫度、電表運(yùn)行數(shù)、檢查屏上指示燈、電器運(yùn)行聲音、補(bǔ)償柜運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)修理與報(bào)告。h供電器線路操作開關(guān)部位設(shè)明顯標(biāo)示。停電拉閘，檢修停電，掛標(biāo)示牌。i巡視配電裝置，應(yīng)隨手將門關(guān)上并鎖好，巡視中應(yīng)穿絕緣鞋。j配電室出入

29、口及電纜層夾層出入口應(yīng)裝設(shè)擋鼠板防止小動(dòng)物進(jìn)入。二變配電室工作制度1工作票工作票是允許在配變電設(shè)備上工作的書面命令，根據(jù)安全條件分別使用第一、第二工作票。1.1 第一種工作票的工作為：1.1.1 高壓設(shè)備上工作需要全部停電或部分停電。1.1.2 高壓室內(nèi)的二次線路或照明等回路上的工作，需將高壓設(shè)備停電或做安全措施。1.1.3 配電站的擴(kuò)充工作，需要停電做安全措施或安全距離不足需裝設(shè)絕緣或一經(jīng)合閘就送電到工作地點(diǎn)設(shè)備上的工作。1.2 第二種工作票的工作為：1.2.1 帶電作業(yè)和在帶電設(shè)備外殼上的工作。1.2.2 控制盤和低壓配電盤、配電箱、電源干線上的工作。1.2.3 不需要高壓設(shè)備停電的二次線

30、路上的工作。1.2.4 用絕緣棒或核相器等高壓回路上和帶電設(shè)備外殼上工作。1.2.5 已投運(yùn)的變配擴(kuò)充工作，只需做簡(jiǎn)單的安全措施，向絕無(wú)觸電危險(xiǎn)的鄰近有電處的工作。1.3 緊急事故搶修可不填寫工作票，但搶修設(shè)備上停電作業(yè)時(shí)，仍執(zhí)行安全措施和工作許可。1.4 工作票一式兩份，書寫正確清楚，不得任意涂改，若有更改由簽發(fā)人蓋章。1.5 一個(gè)工作負(fù)責(zé)人只能持有一張工作票，并以一個(gè)電氣連接部分為限。1.6 一個(gè)電氣連接部分或一個(gè)配電裝置全部停電，則有不同的工作地點(diǎn)，可以發(fā)一張工作票。2配電室工作許可制度執(zhí)行工作許可任務(wù)，可由能夠勝任操作的人員擔(dān)任，工作許可人在完成施工現(xiàn)場(chǎng)的安全措施后，還應(yīng)做到：2.1

31、工作負(fù)責(zé)人到現(xiàn)場(chǎng)再次檢查安全措施，以手觸試，驗(yàn)明無(wú)電。2.2 對(duì)工作負(fù)責(zé)人指明帶電設(shè)備的位置和注意事項(xiàng)。2.3 和工作負(fù)責(zé)人在工作票上分別簽名。2.4 必須完成上述工作許可手續(xù)后，工作班方可開始工作。2.5 工作負(fù)責(zé)人、工作許可人任何一方不得擅自變更安全措施，不得變更有關(guān)檢修設(shè)備運(yùn)行結(jié)線方式，特殊需變更時(shí)，應(yīng)事先取得對(duì)方同意3配電室工作監(jiān)護(hù)制度3.13.1 完成工作許可手續(xù)后，工作負(fù)責(zé)人（監(jiān)護(hù)人）應(yīng)向工作班所有人員交待現(xiàn)場(chǎng)安全措施帶電部位和其他注意事項(xiàng)。監(jiān)護(hù)人必須始終在工作現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)工作班人員認(rèn)真監(jiān)護(hù)及時(shí)糾正違反安全的動(dòng)作3.23.2 所有工作人員（包括監(jiān)護(hù)人）不許單獨(dú)留在高壓區(qū)內(nèi)，若工作需要現(xiàn)

32、場(chǎng)條件許可的情況下，可準(zhǔn)許一名具有實(shí)際經(jīng)驗(yàn) 或幾人同時(shí)工作，監(jiān)護(hù)人須將有關(guān)安全注意事項(xiàng)詳盡指示。3.33.3 監(jiān)護(hù)人在全部停電時(shí)可以參加工作班工作。部分停電時(shí)，安全措施絕對(duì)可靠時(shí)，方能參加工作班。監(jiān)護(hù)人可根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)安全條件，施工范圍等情況，增設(shè)專人監(jiān)護(hù)，專職監(jiān)護(hù)人不得兼做其他工作。3.43.4 監(jiān)護(hù)人因故離開現(xiàn)場(chǎng)，應(yīng)指定能勝任者臨時(shí)代替。若監(jiān)護(hù)人長(zhǎng)時(shí)間離開現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)由原工作票簽發(fā)人更換新監(jiān)護(hù)人，兩監(jiān)護(hù)人做好必要的交接。3.53.5 任何人發(fā)現(xiàn)有違反安全規(guī)程和危及人身安全時(shí)，應(yīng)向監(jiān)護(hù)人提出整改意見，必要時(shí)可暫停工作，并立即報(bào)告上級(jí)。4.配電室工作間斷、轉(zhuǎn)移和終結(jié)制度4.1 工作間斷時(shí)，工作班人員應(yīng)從現(xiàn)

33、場(chǎng)撤出，安全措施保持不動(dòng)，工作票仍由負(fù)責(zé)人執(zhí)存。4.2 間斷后繼續(xù)工作，不需通過工作許可人。每日工作完畢應(yīng)清掃并開放已封閉的道路，并將工作票交回值班人，次日復(fù)工應(yīng)得到值班人許可，取回工作票。工作負(fù)責(zé)人必須重新檢查安全措施后，才能工作。若無(wú)負(fù)責(zé)人和監(jiān)護(hù)人帶領(lǐng)，工作人員不得進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)。4.3 在未辦理工作票終結(jié)手續(xù)以前，不準(zhǔn)將施工設(shè)備合閘送電。4.4 工作間斷期間，若緊急需要，可將工作班全體人員已經(jīng)離開的工作地點(diǎn)的確切情況通知工作負(fù)責(zé)人，在得到明確可以送電的答復(fù)后方可執(zhí)行，并應(yīng)采取下列措施：（a）拆除臨時(shí)遮攔，接地線和標(biāo)示牌，恢復(fù)常設(shè)遮攔，摘掉“止步、高壓危險(xiǎn)”的標(biāo)示。（b）所有通路必須有專人守候，

34、以告訴工作班人員“設(shè)備已經(jīng)合閘送電，不得繼續(xù)工作”。守候人員在工作票未收回以前，不得離開守候地點(diǎn)。4.5 檢修工作結(jié)束，若需將設(shè)備試加工作電壓，應(yīng)按下列條件進(jìn)行：（a）全體工作人員撤離工作地點(diǎn)（b）收回所有工作票，拆除臨時(shí)遮攔，接地線和標(biāo)志牌，恢復(fù)常設(shè)遮攔。（c）工作負(fù)責(zé)人和操作人員全面檢查無(wú)誤后，才可進(jìn)行加壓試驗(yàn)。（d）工作班若需繼續(xù)工作時(shí)，應(yīng)重新履行工作許可。4.6 同一電氣連接部分用同一工作票依次在幾個(gè)工作地點(diǎn)轉(zhuǎn)移工作時(shí)，全部安全措施開工前一次做完，不需再辦轉(zhuǎn)移手續(xù)，但負(fù)責(zé)人在轉(zhuǎn)移工作地點(diǎn)時(shí)應(yīng)清楚交代帶電范圍，安全措施和注意事項(xiàng)。4.7 全部工作完畢，應(yīng)清掃、整理現(xiàn)場(chǎng)，負(fù)責(zé)人應(yīng)先周密檢查

35、，然后交待發(fā)現(xiàn)的問題、試驗(yàn)結(jié)果和存在問題，并與值班員共同檢查設(shè)備狀況，然后在工作票上填明工作終結(jié)時(shí)間，經(jīng)雙方答復(fù)后，工作票方告終結(jié)。4.8 結(jié)束的工作票，保存三個(gè)月。5.配電室倒閘操作規(guī)定倒閘操作是項(xiàng)技術(shù)性較強(qiáng)的重要工作，操作人員必須充分了解有關(guān)電氣設(shè)備相互之間的連接，運(yùn)行情況以及保護(hù)整定值等情況，集中精力，謹(jǐn)慎操作。5.1 倒閘操作必須按照運(yùn)行領(lǐng)導(dǎo)人的命令或同意后才能進(jìn)行。緊急情況下（火災(zāi)、自然災(zāi)害、人身事故等）才允許不經(jīng)同意，先行操作，但事后盡速匯報(bào)。5.25.2倒閘操作設(shè)備必須獲得各位運(yùn)行現(xiàn)場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)人同意后進(jìn)行，并應(yīng)規(guī)定事故時(shí)和失去通訊聯(lián)系時(shí)的操作約定。5.3 倒閘操作不得在交接班時(shí)進(jìn)行，

36、盡可能在負(fù)荷最小時(shí)進(jìn)行，緊急情況例外。5.4 倒閘操作須在模擬盤上除表示閘刀，開關(guān)分合閘位置外，還應(yīng)表示出接地線的位置和臨時(shí)編號(hào)，操作完畢后在模擬盤上標(biāo)明清楚。5.5必須遵照倒閘操作票的順序進(jìn)行，嚴(yán)禁憑想象、憑記憶。5.6變配電所內(nèi)的操作范圍包括下列各項(xiàng)5.6.1 開關(guān)、閘刀、熔絲的合上或拉開5.6.2 交直流操作回路的合上或拉開5.6.3 繼電保護(hù)、自動(dòng)裝置的啟用或停用5.6.4 臨時(shí)接地線的拆除和撤出（包括驗(yàn)、放電）5.6.5 有變壓器分接頭的調(diào)整5.6.6 核相、核相序及用搖表測(cè)絕緣5.6.7 保險(xiǎn)管的掛上或取下5.7 操作人員應(yīng)嚴(yán)格遵守下列步驟：模擬盤演習(xí)安全措施立正就位核對(duì)銘牌高聲唱

37、票高聲復(fù)票允許正式操作實(shí)際操作逐項(xiàng)勾票、記時(shí)間檢查設(shè)備完成匯報(bào)6.電氣運(yùn)行倒閘操作規(guī)程6.1 變電室的值班員，必須熟悉本大廈電氣設(shè)備的運(yùn)行狀況，必須熟悉變電室設(shè)備的操作方法。6.2 電氣設(shè)備倒閘操作的技術(shù)要求規(guī)定如下：6.2.1送電時(shí)，先合隔離開關(guān)，后合負(fù)荷開關(guān)； 停電時(shí)，先拉負(fù)荷開關(guān)，后拉隔離開關(guān)； 嚴(yán)禁帶負(fù)荷拉、合隔離開關(guān)；6.2.2 開關(guān)兩側(cè)的隔離開關(guān)操作順序如下： 送電時(shí)，先合電源側(cè)隔離開關(guān)，后合負(fù)荷側(cè)隔離開關(guān)； 停電時(shí)，先拉負(fù)荷側(cè)隔離開關(guān)，后拉電源側(cè)隔離開關(guān)；6.2.3變壓器兩側(cè)開關(guān)的操作順序如下： 停電時(shí)，先停負(fù)荷側(cè)開關(guān)，后停電源側(cè)開關(guān)； 送電時(shí)，先合電源側(cè)開關(guān)，后合負(fù)荷側(cè)開關(guān)；6

38、.3倒閘操作中，應(yīng)該注意防止通過電壓互感器二次返回高壓；6.4當(dāng)采用電動(dòng)操作合高壓開關(guān)時(shí)，應(yīng)觀察直流電流表的變化； 合閘后電流應(yīng)返回，連續(xù)操作高壓開關(guān)時(shí)，應(yīng)觀察直流母線電壓的變化。7. 電器設(shè)備的巡視檢查制度7.1 在變電室的高壓配電裝置，每班巡視兩次。7.2 電器設(shè)備發(fā)生重大事故又恢復(fù)送電后，對(duì)事故范圍內(nèi)的設(shè)備，應(yīng)進(jìn)行特殊巡視，每班不少于四次。7.3 電器設(shè)備存在缺陷或過負(fù)荷時(shí)，應(yīng)適當(dāng)增加巡視次數(shù)，每班不少于四次。7.4 巡視檢查時(shí)，通過人的感覺器官仔細(xì)分析，發(fā)現(xiàn)異常現(xiàn)象時(shí)，要及時(shí)處理，并作好記錄。對(duì)于重大異常現(xiàn)象要及時(shí)報(bào)告。7.5 新投入運(yùn)行或大修后投入運(yùn)行的設(shè)備，在72小時(shí)內(nèi)應(yīng)加強(qiáng)巡視，

39、每班不少于四次，無(wú)異常情況后，可按正常周期進(jìn)行巡視。8. 設(shè)備缺陷管理制度8.1設(shè)備缺陷管理制度要求全面掌握設(shè)備的良好狀態(tài)，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備缺陷，并盡快補(bǔ)缺。保證設(shè)備經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài)，是確保供電系統(tǒng)安全運(yùn)行的重要環(huán)節(jié)，也是妥善安排設(shè)備檢修、校驗(yàn)和試驗(yàn)工作的重要依據(jù)。8.2一類缺陷是緊急缺陷，凡可能發(fā)生人身傷亡、大面積停電、主要設(shè)備損壞，或造成有嚴(yán)重影響的停電事故的缺陷稱為一類缺陷，這種缺陷性質(zhì)嚴(yán)重，情況緊急，必須立即處理。8.3二類缺陷是重要缺陷，這類缺陷設(shè)備尚可運(yùn)行，但情況嚴(yán)重，已經(jīng)影響設(shè)備出力，不能滿足系統(tǒng)正常運(yùn)行的需要，短期內(nèi)有發(fā)生事故的可能性，威脅安全運(yùn)行。8.4三類缺陷是一般缺

40、陷，對(duì)安全運(yùn)行影響較小且發(fā)展較慢，可以列入計(jì)劃進(jìn)行處理。8.5發(fā)現(xiàn)一類缺陷應(yīng)立即消除，并向本單位主管領(lǐng)導(dǎo)調(diào)度匯報(bào)，二類缺陷應(yīng)及時(shí)安排計(jì)劃消除，三類缺陷可結(jié)合定期檢修有計(jì)劃消除。8.6配電室值班人員應(yīng)將發(fā)現(xiàn)的設(shè)備缺陷填寫在設(shè)備缺陷記錄本內(nèi)。9. 電梯機(jī)房管理制度9. 1 電梯專用機(jī)房應(yīng)做到隨時(shí)上鎖，門鎖鑰匙應(yīng)由主管人員或?qū)ｉT人員保管；92 機(jī)房應(yīng)通風(fēng)良好，照明滿足要求，門窗關(guān)閉靈活，任何季節(jié)機(jī)房?jī)?nèi)溫度應(yīng)保持在攝氏5度40度之間；93 機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)保持干凈、整潔，嚴(yán)禁存放易燃醫(yī)爆或危險(xiǎn)物品，不準(zhǔn)堆放其他雜物；94 機(jī)房?jī)?nèi)消防器材應(yīng)放在顯著位置，并保證齊備良好，在有效期內(nèi)；95 電梯機(jī)房應(yīng)每周打掃一次衛(wèi)

41、生；96 閑雜人員不準(zhǔn)進(jìn)入機(jī)房，若因工作需要，需要確定進(jìn)入時(shí)，須經(jīng)主管人員批準(zhǔn)，并在專業(yè)人員陪同下進(jìn)入機(jī)房；97 未取得特種設(shè)備操作證人員，不得隨意動(dòng)用，操作電梯設(shè)備；98 由專業(yè)人員依據(jù)安全操作規(guī)程規(guī)定，保持機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)備設(shè)施表面無(wú)積塵、無(wú)銹蝕、無(wú)油漬、無(wú)污物。保證電梯的正常運(yùn)行；9. 9電梯機(jī)房因維修、保養(yǎng)等造成停梯時(shí)，應(yīng)在基站掛出告示牌。10. 乘梯須知10.1注意轎廂內(nèi)是否具有電梯安全檢驗(yàn)合格標(biāo)志，未經(jīng)檢驗(yàn)合格或超過檢驗(yàn)有效期的電梯不得使用；10.2乘梯時(shí)應(yīng)相互禮讓，不得在轎廂內(nèi)打鬧，蹦跳或進(jìn)行其他危害電梯安全運(yùn)行的行為；10.3應(yīng)正確使用轎廂內(nèi)外各按鍵，請(qǐng)勿亂按；10.4電梯門在打開狀態(tài)

42、時(shí)請(qǐng)勿使用外力及物品強(qiáng)行阻止電梯門關(guān)閉，電梯運(yùn)行中不得用手或其他物件強(qiáng)扒電梯門，以免發(fā)生停梯事故；10.5請(qǐng)勿在轎廂內(nèi)吸煙、吐痰或從事其他不文明行為，不準(zhǔn)攜帶易燃易爆及腐蝕性物品乘坐電梯；10.6學(xué)齡前兒童及其他無(wú)民事行為能力人員搭乘無(wú)人職守電梯的，應(yīng)有成年人陪同；電梯運(yùn)行中如發(fā)生任何意外，應(yīng)利用轎廂內(nèi)警鈴和通訊裝置與電梯維修、管理人員聯(lián)系，等待救援，切勿扒門脫離以免發(fā)生危險(xiǎn)；10.7本梯為載客電梯，嚴(yán)禁載貨。第三節(jié)空調(diào)專業(yè)1空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)定序號(hào)項(xiàng)目要求1運(yùn)行管理規(guī)定1、 1、 空調(diào)值班人員對(duì)設(shè)備應(yīng)經(jīng)常進(jìn)行巡視檢查，包括定期巡視及特殊巡視。2、 2、 工程部經(jīng)理或主管應(yīng)定期檢查、指導(dǎo)冷凍機(jī)

43、房的運(yùn)行管理工作?？照{(diào)領(lǐng)班每天檢查一次運(yùn)行及機(jī)房管理情況，對(duì)設(shè)備存在的問題能及時(shí)處理并作好記錄。3、 3、 操作工巡視檢查應(yīng)集中精力，若發(fā)現(xiàn)設(shè)備有異常情況應(yīng)記錄在案，重大設(shè)備缺陷應(yīng)立即向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，密切監(jiān)視設(shè)備情況，在主管的指導(dǎo)下進(jìn)行設(shè)備的檢修或切換工作。2規(guī)章制度齊全并認(rèn)真執(zhí)行1、 1、 空調(diào)工應(yīng)持證上崗，應(yīng)具有空調(diào)專業(yè)等級(jí)證書，并能熟練掌握操作、維護(hù)保養(yǎng)有關(guān)設(shè)備的技能。2、 2、 認(rèn)真執(zhí)行交接班制度、定期巡檢制度、設(shè)備操作規(guī)程的規(guī)定當(dāng)值無(wú)違章、違紀(jì)現(xiàn)象的發(fā)生。3冷凍機(jī)、空調(diào)設(shè)備運(yùn)行正常無(wú)重大事故1、1、嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作，做到冷凍機(jī)運(yùn)行穩(wěn)定無(wú)液擊、咬缸、喘震、超溫、超壓、泄漏等異常顯現(xiàn)

44、象；按時(shí)記錄油溫、冷卻水進(jìn)出水溫度及壓力，冷媒水進(jìn)出口溫度及壓力，吸排氣溫度及壓力、電壓、電流等，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理并上報(bào)做記錄。2、2、做好設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作，認(rèn)真做好保修期內(nèi)與外包設(shè)備的保養(yǎng)記錄，各種保養(yǎng)記錄保存完好。3、3、對(duì)設(shè)備使用的壓力表、溫度計(jì)等測(cè)量器具應(yīng)定期檢查，保證其靈敏可靠。4、4、保證潤(rùn)滑油、冷媒、傳熱面的清潔，保持良好的傳熱效果。4電氣控制系統(tǒng)完好1、 1、 定期清除電器柜內(nèi)灰塵，檢查個(gè)電器元件無(wú)燒損，使其接觸良好，且接線符合規(guī)范要求。2、 2、 電機(jī)運(yùn)行正常，無(wú)超溫過流現(xiàn)象，接線牢固正常。3、 3、 機(jī)房?jī)?nèi)照明電器等應(yīng)絕緣良好，機(jī)器設(shè)備接地良好。5日常管理1、 1、 機(jī)房

45、內(nèi)應(yīng)有良好的事故排風(fēng)設(shè)備、通風(fēng)照明良好，地面、門窗設(shè)備保持干凈整潔，通道暢通。2、 2、 機(jī)房?jī)?nèi)不準(zhǔn)挪作他用，不準(zhǔn)堆放雜物及易燃、易爆物品，配備相應(yīng)的滅火器具。3、 3、 明火作業(yè)嚴(yán)格遵守勞動(dòng)和消防部門規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行持證操作制度。4、 4、 做好操作維修人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高操作人員的業(yè)務(wù)應(yīng)變能力。5、 5、 做好冷凍機(jī)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，合理供冷，使機(jī)器始終保持良好的安全運(yùn)行狀態(tài)。2中央空調(diào)運(yùn)行規(guī)程21操作要求冷水機(jī)房是設(shè)備機(jī)房，為保證大廈中央空調(diào)系統(tǒng)安全、正常運(yùn)行，必須嚴(yán)格遵照操作規(guī)程進(jìn)行操作。2.1.1 嚴(yán)格遵守冷水機(jī)組維護(hù)操作手冊(cè)要求，保證安全生產(chǎn)。2.1.2 掌握中央空調(diào)系統(tǒng)各主要設(shè)備及管

46、路系統(tǒng)的工作原理、構(gòu)造和實(shí)際運(yùn)行狀況，在規(guī)定時(shí)期內(nèi)巡視檢查各運(yùn)行參數(shù)是否在規(guī)定范圍內(nèi)，并做好運(yùn)行記錄，保證數(shù)據(jù)準(zhǔn)確無(wú)誤。2.1.3 發(fā)生異常情況以及設(shè)備故障應(yīng)迅速查明原因、正確處理，及時(shí)報(bào)告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門，并認(rèn)真做好記錄（內(nèi)容應(yīng)包括異常情況或故障發(fā)生、過程、原因、處理方式及結(jié)果）。嚴(yán)格遵守設(shè)備檢修記錄歸檔制度。2.1.4 及時(shí)掌握外界環(huán)境溫度和大廈內(nèi)各部分空調(diào)負(fù)荷需求，合理調(diào)整機(jī)組、水泵等投入運(yùn)行的數(shù)量及有關(guān)參數(shù)，在保證安全生產(chǎn)和用戶需求的前提下，做到經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。2.2系統(tǒng)各主要設(shè)備對(duì)應(yīng)運(yùn)行方式現(xiàn)有中央空調(diào)系統(tǒng)各主要設(shè)備對(duì)應(yīng)關(guān)系和管路系統(tǒng)的配置情況如下：2臺(tái)冷水機(jī)組、2臺(tái)冷卻泵、2臺(tái)冷凍泵、2臺(tái)

47、冷卻塔，正常運(yùn)行操作請(qǐng)按如下方式對(duì) 應(yīng)進(jìn)行：（）（） 1冷水機(jī)組1冷卻塔1冷卻泵1冷凍泵；（）（） 2冷水機(jī)組2冷卻塔12冷卻泵2冷凍泵；2.3運(yùn)行操作步驟2.3.1啟動(dòng)1冷水機(jī)組2.3.1.1正常操作：、開啟1冷水機(jī)組蒸發(fā)器及冷凝器進(jìn)出水閥門；、開啟1冷卻水泵進(jìn)出水手動(dòng)蝶閥；、開啟1冷凍水泵進(jìn)出水手動(dòng)蝶閥；、置1冷卻水泵選擇電源選擇開關(guān)于“手動(dòng)”位置；、按 1冷卻水泵電源“啟動(dòng)按鈕”，啟動(dòng)1冷卻水泵； 、置1冷凍水泵選擇電源選擇開關(guān)于“手動(dòng)”位置；、按 1冷凍水泵電源“啟動(dòng)按鈕”，啟動(dòng)1冷凍水泵；、置冷卻塔風(fēng)扇系統(tǒng)電源選擇開關(guān)于“自動(dòng)”位置，風(fēng)扇將自動(dòng)啟動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)（若置于“手動(dòng)”位置，要按下電源

48、按鈕手動(dòng)啟動(dòng)風(fēng)扇系統(tǒng)）。在完成上述步驟后，參照冷水機(jī)組操作手冊(cè)啟動(dòng)1冷水機(jī)組。2.3.2啟動(dòng)2#冷水機(jī)組參照1#冷水機(jī)組啟動(dòng)步驟，相應(yīng)設(shè)備編號(hào)為2#冷水機(jī)組；2#冷卻泵；2#冷凍泵；2#冷卻塔；。2.4停機(jī)操作上述冷水機(jī)組的停機(jī)操作程序：在機(jī)組完成停機(jī)后515分鐘，按照先停泵及冷卻塔，再關(guān)閉各管路閥門的原則進(jìn)行，具體步驟如下：、按“停止”按鈕停止冷卻泵、冷凍泵及冷卻塔，、按“關(guān)閉”按鈕關(guān)閉各電動(dòng)閥，“關(guān)到位”指示燈亮。、關(guān)閉相關(guān)管路之手動(dòng)閥門。2.5兩臺(tái)機(jī)組并聯(lián)運(yùn)行操作要求 2.5.1根據(jù)大廈中央空調(diào)現(xiàn)有配置狀況，操作人員可采用下列幾種運(yùn)行方式來(lái)滿足不同時(shí)期、不同負(fù)荷的空調(diào)需求，即運(yùn)行：（1）

49、開啟1#冷水機(jī)組；（2）開啟2#冷水機(jī)組；（3）開啟1#冷水機(jī)組 + 2#冷水機(jī)組；2.5.2以上運(yùn)行中，冷凍泵最多只能開啟2臺(tái)，非在運(yùn)行中機(jī)組之冷卻、冷凍水進(jìn)出水閥門均必須關(guān)閉，以避免水流旁通。2.5.3運(yùn)行中冷水機(jī)組冷卻、冷凍水進(jìn)出參數(shù)應(yīng)在如下范圍：冷凍水進(jìn)出水壓差 0.1-0.15 mpa進(jìn)出水溫差 4-5冷卻水進(jìn)出水壓差 0.1-0.15 mpa進(jìn)出水溫差 4-5 冷凍水出水溫度小于47f(8.5)注：冷凍水系統(tǒng)最大壓力不得1超過1.3 mpa。冷卻水系統(tǒng)最大壓力不得1超過0.4 mpa。3. 空調(diào)冷水機(jī)組操作規(guī)程3.1準(zhǔn)備工作3.1.1檢查欲啟動(dòng)冷水機(jī)組的蒸發(fā)器及冷凝器進(jìn)出水閥門是否

50、全部開啟。3.1.2檢查冷卻水泵及冷凍水泵系統(tǒng)管路閥門是否全部開啟。3.1.3檢查分水缸及集水缸上的閥門，根據(jù)空調(diào)需要決定是否開啟或關(guān)閉。3.1.4檢查分水缸供水總管閥門及集水缸回水總管閥門是否開啟。3.1.5檢查冷卻水系統(tǒng)及冷凍水系統(tǒng)的水壓力，在正常范圍以內(nèi)為準(zhǔn)。3.1.6非運(yùn)行的冷水機(jī)組蒸發(fā)器及冷凝器出水閥門，確認(rèn)檢查關(guān)閉。3.2機(jī)組啟動(dòng)程序3.2.1要保證冷水機(jī)組油加熱器提前12小時(shí)通電，使油溫保持在比冷凝溫度高27.8的標(biāo)值。3.2.2看冷水機(jī)組微電腦控制中心上是否顯示出：“系統(tǒng)準(zhǔn)備啟動(dòng)”。3.2.3經(jīng)過以上各項(xiàng)檢查確認(rèn)正常后，首先啟動(dòng)冷凍水泵，按下冷凍水泵啟動(dòng)按鈕，觀察電流表，電流表

51、顯示穩(wěn)定后，其次啟動(dòng)冷卻水泵。3.2.4啟動(dòng)冷卻水泵，待冷卻水泵電流表顯示指針穩(wěn)定后（不 超出正常范圍），啟動(dòng)冷水機(jī)組。3.2.5啟動(dòng)冷水機(jī)組，按下壓縮機(jī)啟動(dòng)開關(guān)，它會(huì)自動(dòng)彈回到運(yùn)行位置，當(dāng)啟動(dòng)開關(guān)接通時(shí)，控制中心處于運(yùn)行模式，任何故障都會(huì)在顯示屏上顯示出來(lái)。3.2.6在啟動(dòng)程序的頭50秒，微電腦控制中心上將顯示出“系統(tǒng)預(yù)先潤(rùn)滑”，在完成50秒鐘運(yùn)行之后，壓縮機(jī)將啟動(dòng)。3.2.7冷水機(jī)組啟動(dòng)后，要觀察系統(tǒng)冷卻水溫度情況，根據(jù)溫度情況，及時(shí)開啟冷卻塔風(fēng)扇系統(tǒng)，以確保經(jīng)濟(jì)運(yùn)行以及制冷效果。3.3機(jī)組運(yùn)行3.3.1機(jī)組運(yùn)行時(shí)應(yīng)檢查冷水機(jī)組油槽油位，使確認(rèn)油位在油槽上下視境范圍以內(nèi)。3.3.2注意機(jī)組

52、運(yùn)轉(zhuǎn)負(fù)荷情況，導(dǎo)流葉片開度是否正常。3.3.3聽機(jī)組運(yùn)行的聲音是否有異常聲響。3.3.4觀察機(jī)組是否存在泄漏點(diǎn)及不安全隱患。3.3.5做好機(jī)組運(yùn)行記錄（每小時(shí)將冷水機(jī)組狀態(tài)記錄下來(lái)）。3.4關(guān)機(jī)程序3.4.1首先停冷水機(jī)組。3.4.2停冷卻塔風(fēng)扇系統(tǒng)。3.4.3停冷卻水泵。3.4.4停冷凍水泵，為了達(dá)到經(jīng)濟(jì)運(yùn)行并保障客戶利益的情況下，要根據(jù)天氣濕度情況，掌握好停冷水機(jī)組及冷凍水泵的時(shí)間差，即停冷水機(jī)組后，冷凍水泵可繼續(xù)運(yùn)行為客戶提供空調(diào)，當(dāng)冷凍水溫度回升到一定溫度后，即可停泵操作。3.4.5停機(jī)停泵后，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備進(jìn)行檢查、確認(rèn)正常后，做好 相應(yīng)記錄。4.中央空調(diào)系統(tǒng)水質(zhì)監(jiān)管規(guī)程為保證大廈空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備和管道的正常運(yùn)行，延長(zhǎng)使用壽命，確保水質(zhì)處理合同的履行，制訂如下規(guī)程；4.1 工程部空調(diào)運(yùn)行主管為合同直接監(jiān)管人，須熟悉有關(guān)合同條款及 投藥、取樣、化