某公園物業(yè)管理實施細則

1、某公園物業(yè)管理實施細則公園11號管理細化綱要 公司介紹組織情況知識資本管理業(yè)績特色服務. 前期物業(yè)管理合同（范本）. 業(yè)主公約（范本）. 物業(yè)管理合同（前期運行費用和虧空補貼、管理用房和員工用房）. 長沙市市民精神文明公約長沙市城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理辦法 住戶手冊（質優(yōu)產品特殊說明-細化每個部件） 物業(yè)管理實施綱要（細則） 安全工作細化A、 人員B、 選用標準（長沙戶口）C、 行為規(guī)范D、 器械配備 業(yè)務知識1、車輛管理2、來訪者管理3、電瓶車管理4、客戶不雅行為應對方法5、突發(fā)事件管理 醉酒者園內赤膊者隨地吐痰者陽臺掛放有礙觀瞻者車輛不按要求停放車庫者來訪車輛強行進入園區(qū)者停電水燃氣暴雨臺風

2、燃氣泄漏觸電者無意損壞公共設施者重疾者心理障礙者寵物不按公約放養(yǎng)者等.6、智能化管理7、內務管理8、出租車管理方法9、巡更線路規(guī)劃辦法10、主觀服務意識培養(yǎng)11、年節(jié)風俗約定和遵守 鞭炮焰花管理限制辦法E、 素質教育 清潔工作A、 專業(yè)標準B、 形象規(guī)范C、 業(yè)務素質D、 家政服務E、 服務標準 工程工作A、 業(yè)務技能B、 服務意識C、 服務標準D、 服務承諾 客戶工作A、 經理者從業(yè)服務經歷B、 形象要求C、 處世要求D、 處事效率E、 溝通叛斷F、 預見服務 團隊建設一、 團隊構架A、 人均管理/服務指標（29人：安全員19人、清潔綠化5人、工程3人、管理人員2人）人均管理面積人均管理成本

3、人均服務戶數二、 福利待遇（行業(yè)絕對競爭力、個人成就感和責任心、職業(yè)認同和團隊歸屬感）三、 素質教育四、 專業(yè)培訓五、 應急能力六、 聯絡方式（物業(yè)企業(yè)、開發(fā)商、設計規(guī)劃和市政服務及職能部門的網站網頁）1、 裝修實施細則A、 管理規(guī)定（樣細到每個細節(jié)）B、 施工單位進場資質和資格C、 現場管理D、 防水處理特別程序和驗收規(guī)則E、 工人管理F、 垃圾管理G、 保證金管理辦法H、 完工驗收程序和要求I、 外立面控制J、 天臺管理K、 私家花園管理 創(chuàng)建國家森林城市L、 太陽能熱水器、衛(wèi)視接收器、儲水器、防盜網、直排抽油煙器、分體/窗式樣空調等禁止安裝解釋細則 服務承諾A、 安全承諾B、 清潔承諾C

4、、 工程服務承諾D、 客戶服務承諾 費用測算（實際發(fā)生額）E、 硬件配備F、 制服要求G、 器械要求H、 收入測算（含綜合樓）I、 盈虧解決方法. 服務理念培植：服務無時不在服務時時關注處處體現服務(客戶想到的物業(yè)力求做好，客戶沒有想到的、物業(yè)為他想到、做到) 簡單事重復做好不簡單將小事放大、突現平凡將平凡事做正確體現尊貴，關注細節(jié) 專業(yè)理念培植全方位、精細化、零缺陷 團隊意識營建 社區(qū)文化建設目 錄一、公園11號簡述（一） 園區(qū)簡述（二） 致詞二、居家指引 (一) 生活指南(二) 生活實施 花園 庭園 室內停車 智能化 公眾服務三、物業(yè)服務 物業(yè)管理處 物業(yè)服務人員 入伙須知 業(yè)主委員會 本

5、體維修基金 管理服務費 清潔衛(wèi)生.安全管理 實施及維修 養(yǎng)護 車輛與交通四、裝修指引 裝修申請書 裝修圖紙及更改工程 空調安裝的特別提示裝修保證金 聘用承造商 申報裝修規(guī)定 實施時間規(guī)定施工人員操守 防水處理 垃圾處理五、用戶手則 住宅使用 保潔 材料 貨品運送 車輛停放與行駛電梯使用 公共及康樂設備 其它六、溫馨提示 人員防范 火災防范 臺風防范 遭遇火警 煤氣泄露 盜警鈴響七、 質量保證書 住宅使用說明書 住宅質量保證書尊敬的業(yè)主： 歡迎您入住公園11號。公園11號期待著每一位業(yè)主的到來，并竭誠為廣大業(yè)主提供專業(yè)的、人性化的、互動的物業(yè)管理與服務，并與您們一起營造二十一世紀中國人居環(huán)境的理

6、想家園。.為了使您充分享受幽雅、寧靜、舒適、安全的工作與生活環(huán)境，本居家指引特為您介紹了社區(qū)的各項功能和物業(yè)管理服務等，使您更清楚自己應有的權利和義務，希望有任何疑問，請至電客戶服務中心，我們將盡力為您解決。.本居家指引根據有關法律、法規(guī)、政策及相關合約編寫，其內容與相關法律、法規(guī)及物業(yè)委托管理合同，業(yè)主公約不一致的，以后者為準。.居家指引 一、生活指南 1、購物 2、休閑 3、醫(yī)療 4、教育 5、交通 6、酒店 7、公眾服務 公園11號客戶服務中心電話管理處投訴電話話查詢：114火警：119匪警:110 急救電話:120交通報警電話:1

7、22電話故障:112天氣查詢:121 XXX派出所電話XX居委會電話:1234567自來水公司電話:1234567市燃氣管道公司:1234567市供電局電話:1234567XXX有線電視:1234567二、生活指南 一）花園：二）庭園： 三）室內停車場： 每戶首層都規(guī)劃室內停車泊位二個，能滿足用戶車輛的停泊。 四）貼身服務 客戶服務中心，維修人員和安全員，均實行24小時全天候服務。 五）智能化： 門禁系統(tǒng)，一卡通系統(tǒng)及寬頻網絡等待18種智能化系統(tǒng)，為您點擊科技繽紛。1、可視對講的使用說明1）大堂對外講機2）來客訪問大堂外3）來客在大堂門口對講機上按文字提示操作，聽到

8、蜂鳴聲后請稍候。若住戶允許來客進入，門將自動開啟。若戶內無人，30秒內對方沒有接聽呼叫將自動切斷。.a) 門口機縫鳴后，拿起聽筒回答，如果住戶在30秒內未接聽呼叫將自動切斷。b) 那起聽筒回答，通過顯示屏認來賓。若允許進入，請按開門鈕。本對講機通話時間最長為90秒 。4) 室內機監(jiān)視功能 如果住戶想了解大堂門口情況，請按監(jiān)視鍵，影像及對講會自動接通。5）呼喚物業(yè)管理員 按下呼叫警衛(wèi)鍵，管理員將接聽，當室內機上監(jiān)視鈕燈亮時表示管理員正于其它用戶通話，如果您要呼喚管理員請等待。若黃燈閃爍則表示管理員希望與您通話，請呼喚管理員。.2、防盜操作的使用說明1）防盜設定 以梅花鑰匙插入室內機下方的鎖頭，順

9、時針方向旋轉90度后轉回，取出鑰匙。此時對講鈕上的燈亮表示正在進行防盜設定，同時您會聽到嗶嗶聲提醒您需在45秒內離開室內以免自己觸發(fā)盜警警報。. 2）防盜解除 當您的防盜系統(tǒng)是處于設定狀態(tài)，而您剛進入室內，請于45秒內以梅花鑰匙插入室內機下方的瑣頭，順時針方向旋轉90度然后轉回，此時警報聲會取消，然后對講按鈕上的燈滅表示防盜已被解除。.3）盜警觸發(fā)如果是您自己不小心觸發(fā)的，而此時警鈴聲大作，請將梅花鑰匙插入室內機下方的鎖頭，順時針方向旋轉90度然后轉回即可解除警報。. 如果您家防盜系統(tǒng)被觸發(fā)，警報信號將自動傳送到客戶服務中心，客戶服務中心將會按警衛(wèi)程序進行處理。如果您回家發(fā)現紅色報警燈閃爍而家

10、中無人，請立即退出房門，將房門反鎖，馬上與客戶服務中心聯系，客戶服務中心處理以后事宜。.3、一卡通的使用說明1）門禁系統(tǒng)讀卡器 當用戶在地下室或首層時需要進入，請用已授權的卡片迎著讀卡器輕輕掃過（距離在1厘米以內），此時讀卡器會發(fā)出蜂鳴聲且綠燈亮，門鎖自動打開。.2）停車場系統(tǒng) 用戶每次出入車庫無需下車，用戶只需憑月票或已授權的感應卡即可進出。請用已授權的卡片迎著讀卡器輕輕掃過（距離在1厘米以內），此時讀卡器會發(fā)出蜂鳴聲且綠燈亮，同時倒閘欄桿自動打開，即可駕車通過。在進入停車區(qū)前的引道上方，將有顯示空車位分布區(qū)域，請按該提示停車。. 辦理卡片登記、授權、存款業(yè)務或有關本系統(tǒng)疑問，請與客戶服務中

11、心聯系。 4、寬帶網的使用說明1）裝修注意事項 本網絡系統(tǒng)走線位置已用彩色線條標出，接口面板已安裝好。裝修時請勿觸動面板及走線，因此產生的修復問題會給你帶來不必要的損失。.2）開戶 若用戶需開戶，請到客戶服務中心辦理開通網絡用戶的相關事宜（有上網、看電影、看電視、聽音樂、查看用戶有關費用等功能）。. 當您的計算機與本網絡接通后，您將享受英特網給您帶來的一切歡樂。5、注意事項1）室內機的注意事項：請用戶在清潔室內機用干凈、柔軟的布料，同時不要太大力。2）家庭防盜系統(tǒng)的注意事項：請不要隨便按緊急按鈕，同時在按鈕按下之后須及時副位；在布防后45秒內要離開室內，用戶進入室內須及時撤防。.3）一卡通系統(tǒng)

12、的注意事項：用戶在保管和使用感應卡時，不要彎曲和折疊，不要靠近強電和強磁及水。4）寬帶網的注意事項：用戶在裝修時須注意接口面板的位置不能隨意更改。六）公共服務1、樓宇外觀 用戶請勿對住宅外墻做出任何的更改，以致影響住宅的外觀。2、公共門窗 住宅公共部分開關的門窗只容許在緊急的情況下關啟，在得到管理處批準下，用戶方可在特別情況下關啟門窗。3、公共實施 用戶有責任對小區(qū)內的實施，如排水、電力、系統(tǒng)保持其質量及保護。任何損壞都將影響所有用戶的利益。4、樓宇結構的保護 1）樓宇結構部分切勿改動。用戶不準損害任何住宅內之結構。如發(fā)現受破壞，修補費用將由該單元用戶負責。 2）連結構保護。用戶不得損害連部位

13、結構，包括墻、頂及地面。如果損害都將會給本人及鄰居帶來諸多不便。物業(yè)服務1、物業(yè)管理人1）公園11號管理處是由*物業(yè)管理有限公司派出，具體負責日常物業(yè)管理事務的常設機構，其職責是為用戶提供專業(yè)的物業(yè)管理服務及代表全體用戶根據相關規(guī)定處理有關事務。.2）管理處人員包括：經理、工程主管、行政主管、環(huán)境主管、機電設備工程師、行政文員、收款員、客戶中心前臺、維修人員、安全管理員、保潔人員等，直接為用戶提供各項服務，并樂意接受用戶的批評，誠心采納有益建議。.3）管理處負責小區(qū)內的房屋本體、電梯、給排水、供電、消防、代收代繳水電費、清潔衛(wèi)生、道路、停車場、綠化、娛樂設施等的管理。.4）管理處除做好小區(qū)內的

14、管理工作外，并代表用戶就日常生活中涉及有關部門的公共事務進行了聯系和協(xié)調解決。.5）管理處服務時間：周一至周日：8 ：0011 ：30 14 ：0017 ：306）維修人員和安全員均實行二十四小時值班和巡邏。7）用戶如對管理處工作有任何質疑，請直接致電或前往管理處查詢，若對管理處工作提出投訴或建議，也可用寫信、電話或親自前往的方式向管理處提出，并敬請告知具體聯絡方式，以便及時予以回復和解決。.8）客戶服務中心電話管理處電話管理服務人員物業(yè)內所有員工為本物業(yè)提供物業(yè)管理服務，絕不容許收取業(yè)戶任何額外費用或物品，敬請業(yè)戶合作，避免私自任用本

15、物業(yè)員工做任何私人服務，而導致該員工疏于日常職守。.3、公園11號管理處受理客戶服務流程圖物業(yè)使用人 反 饋 反 饋各類溝通信息非投訴類投訴類管理處品質管理部 可處理不可處理不可處理可處理 上報跟蹤驗證改善措施1） 公司相關領導 處理結果跟蹤調查研究重大投訴處理結果措施執(zhí)行非重大投訴完成并保存完整的質量記錄 即時報送 定期公園11號有關部門4、業(yè)主委員會為實現小區(qū)的居民主管，提高業(yè)主參與管理的自治意識，管理處將在業(yè)主入住率達50%以上時，按國家物業(yè)管理條例的規(guī)定程序召開業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會暫定人數11人，委員會每屆任期三年，可連選連任，住戶對管理處有何意見，可向業(yè)主委員會投

16、訴，以便監(jiān)督各項工作正常進行。.業(yè)主委員會行使下列職權：1）召集和主持業(yè)主大會；2）審議決定住宅維修基金和公用設施專用基金的使用；3）采用公開招標方式聘請物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進行管理，并與其訂立、變更或解除委托管理合同；4）審議物業(yè)管理公司制訂的對本住宅區(qū)的年度管理計劃、住宅區(qū)配套工程和重大的維修工程項目；5）審議住宅區(qū)區(qū)物業(yè)管理服務的收費標準；6）監(jiān)督物業(yè)管理公司對本住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。業(yè)主委員會履行下列義務：1）執(zhí)行業(yè)主大會各項決定；2）遵守和履行物業(yè)委托管理合同；3）不得從事各種投資和經營活動；4）對物業(yè)管理公司的正當經營和管理活動予以支持和配合。5、入伙須知1） 物業(yè)用途及權利業(yè)主對

17、所購物業(yè)擁有占有、使用、收益、處分等權利；業(yè)主須根據物業(yè)購買合同中注明的使用用途合理專項使用物業(yè)，不可擅自更改用途及使用方法。2） 入伙業(yè)戶收到入伙（入住）通知在限定期限內辦理完相應手續(xù)稱為入伙。逾期不辦理手續(xù)的，亦視為入伙。業(yè)戶須從入伙之日起，全額交繳物業(yè)管理服務費。.3） 入伙資料入伙時，業(yè)戶需提供下列資料：入伙通知書、業(yè)主（住戶）資料卡、業(yè)主身份證原件以及入伙相關資料。以上原件查驗后退還業(yè)戶。為節(jié)省業(yè)戶時間，避免往返及排隊輪候，請于入伙時仔細檢查并帶齊相關資料。 4） 驗樓業(yè)戶入伙時，管理處工作人員將陪同您依照國家驗收規(guī)范及房屋買賣合同驗收房屋，有疑問之處，請?zhí)钔追课萁桓厄炇毡斫换毓芾硖?/p>

18、，以便承建商能早日進行處理。一般情況下，承建商將不會接受保修期后呈報之返修工程。.5） 水表、電表發(fā)展商已預設完備之水電管線，業(yè)戶入伙時只需核對水電表讀數。6）燃氣服務業(yè)戶欲申請燃氣服務，請致電燃氣集團辦理，具體聯系請向管理處咨詢。7）電話服務各單位已鋪設電話線，業(yè)戶只需致電電信公司申請，具體聯系請向管理處咨詢。8）遷居業(yè)戶準備遷居時，請通知管理處預約電梯使用時間。在搬運時，請督促搬運工人確保公共設施不受損壞，否則有關業(yè)戶須賠償相應損失。搬運完畢后，須自行清理現場。.、管理服務費 管理服費是保障各用戶物業(yè)的長遠利益，本著取之于民，用之于民的原則而收取的。各用戶須依法承擔日常的保養(yǎng)維修和日常管理

19、開支。. 管理服務費將用于管理處對本小區(qū)內所涉及的環(huán)境保護、清潔衛(wèi)生、公共綠化養(yǎng)護、公共用電、公共用水等能源消耗及其有關的設備、工具的使用折舊和材料使用消耗、管理人員工資及其它雜費等。.1）管理處每月向用戶收取管理服務費。各用戶應承擔費用乃依據其擁有建筑面積計算所得，用戶須在存折上留存足夠的存款，并及時交納納各種費用，逾期不交納費用（或存款少于應繳費用導致劃不到款）者，按每天萬分之五收取滯納金。.2）辦理入住手續(xù)時必須按規(guī)定預繳三個月的管理服務發(fā)費用。3）為了方便用戶，管理處采取銀行托收、電腦劃帳形式收取費用，每月15日至20日為收繳時間。用戶請與指定銀行開設活期帳戶，亦可委托管理處辦理，并依

20、時存入足額款項。因故未劃到款者，應在當月底親自前來客戶服務中心交納現金。.4）不論用戶住宅是否空置，均須自辦理入伙手續(xù)之日起交納各項管理費用。7、管理費公布管理處每半年以管理報告的形式公布收支情況。8、服務收費公共服務費用在管理服務費中支出。家庭清潔、維修等特約服務需要收費，有關項目及價格詳情，請參閱管理處服務項目價格資料。車輛停放等收入用于彌補管理費之不足。.9、本體維修基金1）根據有關政府規(guī)定，用戶應自所住房屋交付使用保修期滿后的第一個月起，接月向管理處交納本房屋建筑面積的本體維修基金，收費標準為0.00元/平方米。.2）本體維修基金將用于管理處對本小區(qū)內房屋本體承重結構部分（包括樓蓋、屋

21、頂、梁、柱、墻體、及基礎）外墻面、樓梯間、電梯、走廊通道就、門廳等公用部位，以及公用上下水道、落水管、供電線路、公用天線、消防設施、屋頂水箱、水泵電梯等整體性的共享設備.等維修、養(yǎng)護。3）由管理處以房屋本體設專賬代管，使用情況期公布，本體維修基金不足時，經用戶大會決定，由各用戶按建筑面積分推。4）根據國家物業(yè)管理條例及其實施細則規(guī)定，當用戶發(fā)生變更時，原用戶所交本體維修基金不予退還。10、清潔衛(wèi)生1）管理處負責整個小區(qū)的公共設施、場地、樓宇的公共過道的清潔和保潔工作；2）為方便用戶倒垃圾，管理處在小區(qū)的公共區(qū)域和樓宇附近放置了若干數量的垃圾桶。11、安全管理1）管理處對小區(qū)的治安工作實行封閉式

22、管理，并在小區(qū)的重要區(qū)域設置固定崗，公共區(qū)域加設流動哨。2）小區(qū)安全員實行二十四小時巡視，隨時為各用戶提供服務，并協(xié)助處理任何緊急事故。2、設施及維修、養(yǎng)護責任1）小區(qū)樓宇自交付使用時（以入住通知單簽署日期為準）起，根據有關規(guī)定，凡因施工原因所引起的質量問題（不包括人為損壞），由發(fā)展商負責保修，管理處負責代為用戶進行聯系。.2）由于屬自然災害、自然損耗，或用戶使用不當所致的質量問題需維修，不在保修范圍內，管理處將盡力為用戶提供有償服務；用戶自行裝修中涉及結構、管道、電路及衛(wèi)生間、廚房間等的設施，管理處不予以保修，凡這類房屋的維修，費用均由用戶承擔，管理處盡可能提供有償服務。.3）保修期之后的日

23、常維修，根據國家物業(yè)管理條例及其實施細則等有關法律及規(guī)定，用戶委托物業(yè)公司管理處，在管理處力所能及的范圍內進行維修收收取管理服務費用。.4）承重結構部分（包括樓蓋、屋頂、梁、柱及基礎）、外墻面、樓梯間、電梯、走廊通道、門廳等公用部位，以及公用上下水道、落水管、供電線路、公用天線、消防設施、屋頂水箱水泵電梯等整體性的共享設備產權為全幢住宅用戶共有，其維修、更新由全幢住宅用戶共同承擔，維修、更新以及大、中修費用根據深圳經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例以及其實施細則在本維修基金中支出。.5）住宅建筑以外管理區(qū)域以內的道路上下管道、井、化糞池、路燈照明、綠化等公共設施由所有使用者共同承擔修理、養(yǎng)護費用，由物

24、業(yè)管理處管理、維修，費用在管理中支出。6）住戶（用戶）自用單位日常維修由住戶（用戶）負責；如需管理處提供維修服務，可通知管理處，管理處將可能提供有償服務，安排人員進行維修服務，其費用由有關住戶（用戶）承擔。.13、車輛與交通管理1）管理處負責小區(qū)公共場所車輛的停放和室內停車場用戶車輛的停泊管理。2）所有外來的車輛園區(qū)原則上不得進入，除有客戶特別預約的。進入小區(qū)需到管理處辦理相關手續(xù)。3）管理處對進出入小區(qū)的所有車輛實行限速管制，除公安、消防等專用車因公事務可停泊在小區(qū)路面外，其余車輛須遵照指示及規(guī)定，一律停泊在室內停車場所指定的位置。.五、裝修指引用戶在內部裝修開展，需留意并遵守以下條款：1、

25、裝修申請書用戶與裝修施工單位需填妥附頁的“裝修申請書”及“消防安全責任書”并交回管理處，以便辦理“裝修施工許可證”.2、裝修圖紙及更改工程1）為保護小區(qū)公共設施，用戶必須呈交其單元之裝修圖紙、裝修用料及機電技術資料與管理處審閱，未得到管理處以書面批準裝修圖紙及頒發(fā)裝修許可證前，任何有關之二次裝修工程不得開展。.2）小區(qū)的燃氣管道，消防系統(tǒng)、公共給排水系統(tǒng)及空調系統(tǒng)將不被批準進行任何修改或增加接駁等工程，有關有戶單位內加裝設施亦不得干擾及毀壞上述之公共設施。.3）裝修工程要求交審圖紙及內容如下：a、室內平面布置圖（1：50） 室內間隔或墻高度至吊頂天花或結構天花；任何保險柜或重型裝置重量達到或以

26、上并標明有關裝置之尺寸、重量等詳細資料；任何提高地面工程，以便安排有關管線。.b、內裝飾平面圖（1：50）c、電力分布圖及簡圖（1：100）總配電盤，分區(qū)配電盤之位置，類別和功率；總配線圖并具備詳細技術；總耗電量之計算起。d、其它有關圖紙3、外墻和門窗為統(tǒng)一美觀，業(yè)戶須保持原設計風格4、空調安裝的特別提示 開發(fā)商已按規(guī)劃留有中央空調安裝位置和配套中央空調主機，用戶安裝中央空調機時，應依建筑規(guī)劃指定位置安放，并將滴水管引入排水管道中，不得向外排放，禁止安裝窗式空調和分體空調。.5、裝修保證金1）裝修施工單位需在裝修工程開展前交納費用2）裝修保證金（人民幣2000元/戶，由用戶和裝修施工單位分別交

27、納1000元）。3）垃圾清運費及其它有關費用，則由管理處根據有關規(guī)定制訂。6、聘用承造商1）用戶需保證及指示所聘用的工人在執(zhí)行裝修工程時與管理處工作人員充分合作，以免影響日常操作。2）用戶指定聘用之裝修承造商必須持有有關部門認可的有效施工營業(yè)證明文件，方可展開其裝修工程。3）裝修工作開展前，所有施工人員需向管理處申請工作證。在進入小區(qū)范圍時，施工人員必須合同佩戴工作證。4）用戶自選裝修或親屬代為裝修，也須按上述程序進行。7、申報裝修規(guī)定 管理處再次提醒各用戶，只在下列情況下，裝修工作方能開展。1、 管理處已書面發(fā)出批準裝修許可證2、 所有有關費用已經繳付3、 所有工程并沒有和國家法律有任何抵觸

28、4、 消防機關已發(fā)出批準文件8、施工時間規(guī)定1）規(guī)定可進行裝修工程之時間為：星期一至星期五早上七時至十二時，十四時至十九時，如需超時加班工作，必須向管理處事先提出申請。.2）管理處有權隨時停止一切噪音，震蕩，強烈氣味或對其它用戶滋擾的工程。凡這類工程都應在非辦公時間或管理處指定時間內或地點進行。.9、施工人員操守用戶需對聘請的施工人員在施工現場做出的行為而負責。用戶對此裝修指引熟悉及遵守。管理處有權對違反規(guī)定者要停止工作，對此所導致一的切后果將由施工人員承擔。.10、裝修垃圾請將裝修垃圾按規(guī)定裝好，由業(yè)主自行負責將垃圾及時轉運至管理處指定的傾倒場所。請勿將垃圾棄置于公眾地方，否則產生的責任及費

29、用將由業(yè)戶承擔。.11、裝修防水要求凡每戶裝修前，洗手間和廚房及涉水地面均由開發(fā)商指定專業(yè)防水單位進行防水處理，經管理處和用戶驗收確認后方可進行居室裝修。.12、裝修驗收 裝修工程結束，業(yè)戶驗收合格后，由業(yè)戶向管理處提出驗收申請，以便及時退還裝修保證金。管理處只負責核驗施工項目是否與裝修申請相符及是否損壞公共設施，管理處不承擔施工質量驗收責任。.用戶手則 所有用戶都應遵守以下所列的條款，如未能遵守，由此帶來的諸多不便，謹此歉意。、住宅使用1） 用戶除在公約允許情況下，不得將房屋改作規(guī)定以外之用途。2） 用戶不得有房屋內貯存易燃、易爆或危險品等；3） 用戶在任何原因下，不得任意發(fā)出或容許過大的噪

30、音、震動等，以避免對其它用戶產生不便。4） 用戶不得在陽臺上安裝防盜網。5） 用不得安裝、放置任何重型機器、裝置、設備等。6） 用戶不得將窗戶、門和陽臺作任何修改，制作的晾衣架的高度不得超過陽臺的高度。7） 用戶不得對住宅的結構、地板、天花或墻身做出任何破壞、更改或附加建設等行為。8） 用戶應對其房內的設備、裝修等進行日常的維修、保養(yǎng)等以維持房屋的正常用途。9） 在未得到管理公司或有關環(huán)衛(wèi)部門、市政府指導下，用戶不得在房屋內安裝鍋爐或排放廢氣等的機械設施。、 保潔1） 各用戶傾倒垃圾應系好垃圾袋放到管理處設置的垃圾桶內，請勿將垃圾放在門口、走廊等任何公共場所。2） 請勿于小區(qū)范圍內任何公共地方

31、隨地吐痰、隨地大小便、亂扔煙頭、果皮、紙屑等雜物。3） 切勿把垃圾、菜葉、布屑、膠袋或廢紙等雜物投入廁所或下水道，如因使用不當而導致堵塞或損壞，用戶應用時通知管理處進行處理。.4） 小區(qū)內任何公共地方，均不得亂涂、亂畫、亂張貼，違者應負責清理、粉刷費用，如屬小孩所為，由監(jiān)護人承擔責任。.、材料、貨品運送1） 用戶需要運送貨品時，必須依照管理處所指定的入口及路線托運及使用指定貨運電梯。2） 用戶需為他們聘請的運送工人的操守及行為而負責。所以，因運輸而對小區(qū)造成的破壞。其修補費用由用戶負責。3） 在未得到管理處批準之前，用戶不得運出以下物品：保險柜、電氣設備、高檔物品等。、 車輛停放與行駛1） 小

32、區(qū)是全體用戶公共場所，為保證停車場之使用和滿足用戶的需求，請用戶遵守、服從管理人員的指揮。2） 用戶的車輛應按規(guī)定及行車路線，一律停泊在室內停車場所指定的位置，并按規(guī)定交納車位使用費。3） 停車區(qū)域內所有車輛請勿裝載、存放汽油桶、氣瓶及不得在小區(qū)內亂停亂放。4） 用戶車輛在小區(qū)行駛或停放過程中造成其它設施之損壞，應按規(guī)定承擔有關費用。、 電梯使用1） 電梯是每位用戶的共有財產，也是所有共有財產中最為昂貴的設備之一，保護和延長其使用壽命既是您的責任，也將會節(jié)省您的更新支出。.2） 客梯只限載客，請勿用客梯運載貨物。3） 消防電梯只限運載能夠放進的裝飾材料及垃圾、日常生活等物品。運貨時須先到管理處

33、提出申請，辦妥手續(xù)后方可使用。.4） 使用電梯時應文明操作，請勿用鑰匙等硬物按動或拍打顯示按鈕及隨意按動警鈴按鈕，請勿用物體擋住電梯門，使用不能自動關閉。.5） 兒童乘坐電梯須有大人陪同，以免發(fā)生意外。6） 電梯內請勿吸煙、吐痰、棄物和掀動損壞轎箱內裝飾物。7） 電梯在運行中突然發(fā)生停運等故障時，不要慌張，要按警鈴報告，管理處將會及時派人員采取措施；請勿采取任何令其開啟或移動標志牌的行為，以免人身、設備意外。.8） 火警時切勿乘坐電梯。、 公共及康樂設備1） 本物業(yè)內各花園、噴泉、泳池、樹木、草坪均經統(tǒng)一規(guī)劃設計，皆為住戶所建設，所有住戶均有責任愛護花草和保持清潔衛(wèi)生。.2） 請萬分小心敦促孩

34、童千萬不可攀登園內樹木及跨越各處欄桿、圍墻，以免發(fā)生危險。3） 請勿在花園、噴泉、泳池、玩耍球類、腳踏車、滑板及其它一切會碰傷、傷害他人或設施之類各類游戲。4） 請勿在花園、休閑椅、草坪睡臥及晾曬衣物、損害或采摘花卉、樹木。5） 所有使用小區(qū)設施的用戶，必須遵守政府所訂立的有關物業(yè)法規(guī)和條例及管理處所定的守則。7其它1）禁止飼養(yǎng)寵物：在本小區(qū)內養(yǎng)貓及其它寵物，不單會妨礙公共衛(wèi)生，并引起致鄰戶不滿，因此未經有關部門允許，不得在小區(qū)飼養(yǎng)狗及其它寵物。敬請各住戶留意。（寵物飼養(yǎng) .業(yè)戶飼養(yǎng)寵物須按政府規(guī)定申領牌照，并不得對其他業(yè)戶構成滋擾及對環(huán)境造成污染。）2）神位：為保持環(huán)境清潔衛(wèi)生，住戶勿在單位

35、門口或其它公眾地方擺設固定神位及燃點香燭等。3）晾曬衣物：各業(yè)戶請勿于指定地方以外的公眾地方晾曬衣物，以免影響小區(qū)外觀。除固定的晾曬架外，請勿在窗外或公共地方晾曬衣物。.4）花卉澆水：用戶給陽臺花卉澆水時請勿溢出，以免影響樓下住戶及行人。5）高空拋物：請勿于高空向下拋物，并請妥善放置陽臺及周邊物品，以免落下傷擊行人及車輛。6）訪客行為業(yè)戶須對其訪客之行為負責。7）危險物品存放 各業(yè)戶切勿在單位內貯存危險物品或超過家庭用量之易燃氣體，以確保安全。8）滋擾 業(yè)戶絕對不可做出或準許他人在戶內或公眾地方做出任何行為，而對小區(qū)內其他人造成滋擾或不便。9）房屋保養(yǎng) 業(yè)戶有責任保持室內設備及房屋狀況良好，以

36、統(tǒng)一本物業(yè)整體形象溫馨提示1、防止罪案1）管理處工作人員在小區(qū)工作、巡查，到各住宅單位走訪、抄水、電表皆佩戴工牌。對無證人員和陌生人來放，在未弄清身份之前，用戶應謝絕進入。.2）切無接待無證件客人和可疑人員，以免帶來不必要的麻煩。3）用戶有義務向管理處提供其住宅單位入住人員的姓名、年齡、性別、職業(yè)及工作單位等資料，如有變更，應及時通知管理處。.4）為加強戶內治安，用戶應將樓棟之防盜門須經常關閉，以防陌生人土擅入。5）各用戶已安裝了保安防盜對講機，請住戶提醒到訪的親友在大堂時，先以對講機與府上聯絡，防止歹徒擅闖。6）安全管理員在必要時，會查詢內進的陌生人士，請向貴親友解釋此乃加強小區(qū)內保安措施。

37、各住戶開啟大堂閘門進出時，請留意陌生人跟隨，提防隨門而入，若有懷疑，請即通知看守大堂安全管理員。.7）當遇見或聽見任何可疑人士或聲音，請立即通知管理處；切勿隨便開啟防盜閘門給陌生人士進入；凡遇見直稱公共機構或政府人員，必須清楚查驗其證件。若有懷疑，即時致電該機構查詢；用戶外出時，應將所有門窗關閉，黑夜最好留有適度照明燈光，另切勿將貴重財務存放家中。. 2、火災防范1） 任何人不得消防通道。樓梯走道和出口，必須保持暢通無阻。2） 請留意市政府禁止市內燃放煙火。爆竹之規(guī)定，以免引起火警；小區(qū)內嚴禁經營和儲存煙花爆竹、炸藥、雷管、汽油、香蕉水等易燃易爆品以及劇毒物品。.3） 注意安全用電，應使用適當

38、插頭，不可超負荷用電，不可在同一插座太多電器，避免電線負荷過度；不可將電線直接插座，不亂拉電線；府上各成員應知道電源總擎之所在，當緊急時應及時關閘。.4） 不可儲存過量易燃物品，如石油氣、火柴打火機及其它易燃、危險物品，應遠離兒童。5） 使用石油或煤氣時，請將窗戶打開，以保持空氣流通，萬一氣體泄露時，亦可免積聚于室內；停止使用時，應關閉所有石油氣或煤氣總擎。.6） 外出時，倍加小心，非常小心處理燃燒中香燭、煙蒂及火柴等，留意火種是否完全熄滅，即使清理灰燼，關閉所有門窗及防煙門。.7） 定期檢查及更換電線和電器，注意接駁油氣或煤氣之橡皮管是否老化。8） 所有樓梯及安全出口保持暢通，為個人及公眾安

39、全，請勿阻塞公共地方。9） 小區(qū)內任何均不得燃燒香火、紙張、組物、纖維塑料制品、木制品及其它廢棄物品。用戶應教育小孩不要玩火，以免發(fā)生火警。.10） 公共地方均安裝有滅火器及防火設備，請各住戶敦促子女切勿移玩此等設備。11） 防火門應經常關閉，但切勿上鎖。、 臺風防范1） 擰緊容易被風刮倒，吹落的物件，如室外冷氣機等。2） 扣緊門窗，以免被強風吹開。3） 把陽臺上的花盆移到室內，收回晾灑的衣物。4） 將玻璃窗貼上膠條，切記勿在玻璃門窗附近停留，以防玻璃吹后碎片散落引起危險。5） 檢查溝渠，地漏是否暢通，以免堵塞引起積水和水侵。6） 如需任何援助，請致電管理處。 4 、遭遇火警1）打破消防警鈴玻

40、璃及高呼通知鄰居盡快逃離現場。2）保持鎮(zhèn)定，立即撥119報警及通知本小區(qū)消防控制中心。切勿假設他人采取此項行動。3）關上所有氣體燃料及電氣開關。4）關上所有門窗。5）只用樓梯逃生，切勿使用電梯。6）保持冷靜確定逃生方向及安全門位置。7）出門前先以手觸摸門板及把手，感覺熱燙時切勿開門。8）在濃煙彌漫之中應采用最低之姿勢沿墻角前進。9）沿充滿濃煙的樓梯間下樓時應退著下樓，頭部盡量靠近階梯，以吸取新鮮空氣。 5、煤氣泄露 如果家里發(fā)現有煤氣泄露，應立即開窗通風，不得開燈及使用電話、門鈴等會發(fā)出電火花的設備，同時關閉煤氣總閥，通知相關人員。.、 盜警鈴響 如果家里防盜系統(tǒng)被觸發(fā)，警報信號會自動傳到客氣

41、服務中心，小區(qū)保安員迅速到你家，并進行現場處理。7、防風措施刮風時請收回陽臺上晾曬的物品，各種盆栽物品切勿放至陽臺上部，關好門窗。當氣象臺發(fā)布三號風球及以上信號時，盡量減少外出。8、防水措施將貴重物品移至高處；切斷電器電源；發(fā)生水浸后：清點損失；去除積水，打掃衛(wèi)生；加強保安，防止盜賊；9、防震須知保持鎮(zhèn)定，遠離窗戶、玻璃隔板、架或懸掛的物件；躲在桌子或堅固的結構下，但不要躲在樓梯下；立即通知管理處或救援人員。10、急救如發(fā)生意外或緊急醫(yī)療問題時，應根據意外原因采取響應急救措施：使傷者處于溫暖及通風的環(huán)境，并加以安慰；撥打急救電話120要求醫(yī)療急救服務；通知管理處詳述意外情況，包括所屬單位、地點

42、、姓名、電話號碼、目擊者、事件情況等；在任何情況下，應盡量保持鎮(zhèn)定。11、溝通聯絡駐守本物業(yè)之安全護衛(wèi)員和清潔服務員較專注于安全事務及清潔事務，對于保安和清潔以外問題，未必全面了解及準確地給予解答或指導。為提高管理服務效能，避免不必要誤會和事件延誤，除緊急事件外，業(yè)戶若有不明之處或有任何意見、投訴，請直接致電或徑往管理處。.此外，我們在公共場所裝有通告欄及意見箱，以加強與業(yè)戶聯系；若有書面建議，除郵寄外，亦可投遞意見箱。歡迎各業(yè)戶提供任何有關本物業(yè)之管理意見，懇請留下姓名及聯系電話、地址，以便聯絡及跟進。.若投訴管理及服務人員，請盡可能錄取編號、姓名，以便調查及處理。 住宅質量保證書公司名稱商

43、品房項目名稱竣工驗收質量等級竣工驗收時間交付使用時間負責質量保修部門聯系電話答復期限5-10個工作日保修部位保修內容保修期地基基礎和主體結構工程使用安全合理使用年限屋面防水5年外墻面、廚房和衛(wèi)生間地面滲漏5年裝修工程質量缺陷2年設備安裝正常使用2年給排水管道正常使用2年電氣管線正常使用2年說明：一、保修期自竣工驗收合格之日起計算。二、答復期限是指（集團）股份有限公司或*物業(yè)公司接到住戶書面通知之日答復意見的最遲期限（因保修部位復雜程度的不同，而答復期限不同，限在5-10個工作日內）。.三、保修內容為保修期限內保修負責內容，超過保修期無效。四、保修責任認定1、經鑒定為設計或施工原因引起質量安全隱

44、患及時對住戶正常使用妨礙事件發(fā)生。2、按國家規(guī)定或與住戶約定的建設單位質量責任。3、當有不同鑒定意見時，以政府質量監(jiān)督部門鑒定意見為準。五、保修責任免除1、用戶使用不當或擅自改動結構、設備位置和不當裝修等造成的質量問題。2、超出設計允許不可抗力事件發(fā)生，如地震、火災、臺風、戰(zhàn)爭、動亂等引起的房屋質量破壞。3、火災、爆炸、人為破壞、飛行物墜毀等意外事件發(fā)生引起的房屋質量損壞。4、天然侵蝕、耗損及使用耗損。六、保修程序1、住戶入住時，應對房屋進行詳細檢查，并將檢查結果填入物業(yè)管理處提供的相應表格中。2、發(fā)現房屋質量問題，住戶應及時書面通知物業(yè)管理處。3、確認屬于保修責任內保修項目，本公司將盡快安排

45、維修，住戶應積極配合。4、維修工作完成后，住戶應驗收，并在物業(yè)提供的相應表格中簽字確認。公園11號項目資源整合商目錄住宅名稱開發(fā)商設計商規(guī)劃設計建筑設計環(huán)境設計監(jiān)理商施工商物業(yè)管理 住宅使用說明書住宅部位使用說明書和注意事項基礎形式預應力管柱結構形式框支剪力墻，按七度地震烈度抗震設防設計活荷載標準值按照國家現行建筑結構荷載規(guī)范進行設計，具體為：廳、臥室、為1.5KN/；廚房、衛(wèi)生間為2KN/；陽臺為2.5KN/。住戶在裝修及使用中，請勿超過上述荷載值，以保證結構的安全。承重墻承重墻為鋼筋砼抗震墻，裝修及使用是時不能隨意打鑿重墻，破壞抗震結構。門墻入戶門采用木飾面高級防火防盜門，配智能卡門鎖（詳

46、見產品說明書）。外墻門均采用白色鋁合金門窗。防水層衛(wèi)生間地面、墻面、廚房地面為聚合物水泥基防水涂料，泛水高度 300mm。住戶裝修中，不得剔鑿廚房、衛(wèi)生間地面，以免破壞防水層。入伙時住戶應會同物業(yè)管理人員對衛(wèi)生間、廚房地面做閉水試驗，無滲漏后方可進行裝修。屋面設柔性防水層。頂層住戶在裝修層面時，請勿鉆孔打釘，以免破壞防水層。陽臺陽臺部分采用不銹鋼玻璃欄桿、部分采用鋼筋混凝土實體欄桿裝飾裝修外墻及樓內公共部分均已裝修完成，戶內為毛坯房供電設施配電負荷標準戶用電負荷8.7KW,進戶線BV-3X16m（復式戶用電負荷18KW，進戶線BV-5X10m;一房一廳戶用電負荷4.1KW;進戶線BV-3X10

47、m），配電箱內設有照明、插座、空調回路；插座回路設漏電開關保護。衛(wèi)生間內設局部等電位聯結端子板，裝修時，衛(wèi)生間內材料設備的金屬物體應與等電位聯結端子板內端子可靠連接。電話每戶設兩對進戶線；客廳、主臥室、主臥室衛(wèi)生間、廚房等處設有電話插座（一房一廳戶設一對進戶線，客廳、臥室設電話插座）。電視客廳、主臥室設有線電視插座（一房一廳戶客廳設有線電視插座）寬頻網每戶預留一個數據插座安防系統(tǒng)入戶門上設有門磁開關，室內設有緊急按鈕，遇到緊急情況（如盜竊、搶劫或危險病人等）您可按下緊急按鈕，向管理中心報警。住戶內設可視對講，來訪者在單元入口呼叫住戶，住戶可通過對講機上圖像辨認來訪者，并與來訪者對話，也可打開單

48、元門電鎖。還可通過對講機上按鈕向管理中心報警或通話。生活給水廚房設有洗菜盆給水管接口；衛(wèi)生間設有洗面盆、座廁、浴缸（每戶公用衛(wèi)生間為淋?。┙o水管接口，生活陽臺設有洗衣機給水管接口。 說明書（=）住宅部位使用說明和注意事項管道直飲水小區(qū)內設置了直飲水系統(tǒng)，達到直飲水標準的凈化水通過專用管道引入每戶廚房，在辦理開通手續(xù)后，可以直接飲用。熱水系統(tǒng)在每戶公用衛(wèi)生間和主臥衛(wèi)生間內的洗面盆，浴缸（淋浴器）、座廁等排水接口；熱水水源來自每戶公用衛(wèi)生間的燃氣熱水器（一房一廳戶熱水器設在生活陽臺）。排水系統(tǒng)廚房設有洗菜盆排水管接口（廚房不設地漏）；生活陽臺上設有洗衣機排水地漏；衛(wèi)生間內設有洗面盆、浴缸（淋浴器）、座廁等排水接口；雨水、污水管道均采用排水塑料管理。燃氣小區(qū)內設有管道燃氣系統(tǒng)并已接至住戶，業(yè)主入時系統(tǒng)已試壓，封堵完畢。由于燃氣屬于易燃、易爆氣體，請各業(yè)主注意保護燃氣管道設備，并禁止私自封閉、更改。一房一廳的熱水器預備安裝位置設在室外陽臺，需安裝室外型燃氣熱水器。其它戶型的熱