XXXX02_深圳_星河時(shí)代_時(shí)代金街商鋪價(jià)格策略案(匯報(bào)稿)

1、【時(shí)代金街時(shí)代金街】商鋪價(jià)格策略及開(kāi)盤(pán)建議商鋪價(jià)格策略及開(kāi)盤(pán)建議20122012年年0202月月時(shí)代金街基本情況時(shí)代金街基本情況時(shí)代金街時(shí)代金街p位置位置：B區(qū)7，8，9，10棟裙樓底商；p屬性屬性：住宅底商；p可售面積可售面積：2447.6 mp可售間數(shù)可售間數(shù)：39間p面積區(qū)間面積區(qū)間：26-112 mp現(xiàn)狀：現(xiàn)狀：純街鋪，門(mén)闊進(jìn)深比合理，鋪位較為方正實(shí)用，有獨(dú)立洗手間，實(shí)用率高，緊鄰商業(yè)中心和學(xué)校；商鋪面積段商鋪面積段 26-4526-4545-6045-6061-8061-80 8181以上以上套數(shù)套數(shù)8 8101014147 7T Thinking思路思路競(jìng)品分析競(jìng)品分析時(shí)代金街時(shí)代

2、金街開(kāi)盤(pán)建議開(kāi)盤(pán)建議認(rèn)籌客戶(hù)認(rèn)籌客戶(hù)分析分析價(jià)格表價(jià)格表制定制定整體認(rèn)籌情況整體認(rèn)籌情況截止截止2012.02.212012.02.21，共，共9595批客戶(hù)認(rèn)籌商鋪批客戶(hù)認(rèn)籌商鋪106106個(gè)個(gè); ;有有9 9批批客戶(hù)認(rèn)客戶(hù)認(rèn)2 2個(gè)及個(gè)及2 2個(gè)以上個(gè)以上的籌；的籌；認(rèn)籌客戶(hù)意向商鋪面積集中于認(rèn)籌客戶(hù)意向商鋪面積集中于26-6026-60平米，平米，6060平米以上少平米以上少（備注：其中認(rèn)籌客戶(hù)意向面積區(qū)間不止一個(gè)）（備注：其中認(rèn)籌客戶(hù)意向面積區(qū)間不止一個(gè)）客戶(hù)需求商鋪供應(yīng)建議：建議：p盡量引導(dǎo)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)大面積商鋪；盡量引導(dǎo)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)大面積商鋪；p小面積商鋪在單價(jià)上建議調(diào)高，通過(guò)價(jià)格引導(dǎo)客戶(hù)

3、；小面積商鋪在單價(jià)上建議調(diào)高，通過(guò)價(jià)格引導(dǎo)客戶(hù)；客戶(hù)第一意向客戶(hù)第二意向p認(rèn)籌客戶(hù)意向商鋪面積段較集中，意向商鋪主要以認(rèn)籌客戶(hù)意向商鋪面積段較集中，意向商鋪主要以6060平米以下為主，平米以下為主，6060平以上較少；平以上較少；p需求與供應(yīng)量不成比例，需求與供應(yīng)量不成比例，26-4026-40商鋪的供應(yīng)量商鋪的供應(yīng)量7 7個(gè)，而需求高達(dá)個(gè)，而需求高達(dá)5151個(gè)；其中個(gè)；其中40-60 40-60 、60-80 60-80 的需求中有不少是認(rèn)籌客戶(hù)的第二、第三選擇，未來(lái)銷(xiāo)售過(guò)程中可以通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)氛圍進(jìn)行引導(dǎo)；的需求中有不少是認(rèn)籌客戶(hù)的第二、第三選擇，未來(lái)銷(xiāo)售過(guò)程中可以通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)氛圍進(jìn)行引導(dǎo)；認(rèn)籌客戶(hù)

4、意向價(jià)格：客戶(hù)意向單價(jià)集中于認(rèn)籌客戶(hù)意向價(jià)格：客戶(hù)意向單價(jià)集中于4-54-5萬(wàn)，大面積（萬(wàn)，大面積（6060平米平米以上）客戶(hù)意向總價(jià)較低以上）客戶(hù)意向總價(jià)較低各面積段客戶(hù)意向總價(jià)各面積段客戶(hù)意向總價(jià)p26-40平意向總價(jià)100-200萬(wàn)為主；p40-60平意向總價(jià)200-300萬(wàn)為主；p60-80平意向總價(jià)200-300萬(wàn)為主；p80平以上意向總價(jià)為200-400萬(wàn)為主；認(rèn)籌客戶(hù)類(lèi)型：主要以星河系業(yè)主重購(gòu)、中原二、三級(jí)市認(rèn)籌客戶(hù)類(lèi)型：主要以星河系業(yè)主重購(gòu)、中原二、三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)介為主場(chǎng)轉(zhuǎn)介為主認(rèn)籌客戶(hù)區(qū)域及渠道：認(rèn)籌客戶(hù)以福田和龍崗為主認(rèn)籌客戶(hù)區(qū)域及渠道：認(rèn)籌客戶(hù)以福田和龍崗為主除了打電話(huà)向業(yè)主

5、釋放商鋪銷(xiāo)售信息，時(shí)代業(yè)主重購(gòu)，中原三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)介時(shí)代業(yè)主重購(gòu)，中原三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)介外，其次是老帶新、短信、戶(hù)外、樓體等了解商鋪信息9 9批認(rèn)多個(gè)籌客戶(hù)情況：主力需求批認(rèn)多個(gè)籌客戶(hù)情況：主力需求40-6040-60平面積的商鋪，非平面積的商鋪，非連鋪需求購(gòu)買(mǎi)者，可考慮不優(yōu)先選鋪。連鋪需求購(gòu)買(mǎi)者，可考慮不優(yōu)先選鋪。p其中龍崗其中龍崗5 5個(gè)，福田個(gè)，福田3 3個(gè)，鹽田個(gè)，鹽田1 1個(gè)個(gè)p其中其中4 4個(gè)為中原轉(zhuǎn)介，個(gè)為中原轉(zhuǎn)介，4 4個(gè)為時(shí)代業(yè)主重購(gòu)，個(gè)為時(shí)代業(yè)主重購(gòu)，1 1個(gè)時(shí)代老帶新個(gè)時(shí)代老帶新p其中有其中有1 1個(gè)客戶(hù)認(rèn)籌個(gè)客戶(hù)認(rèn)籌4 4個(gè)，其余均認(rèn)籌個(gè)，其余均認(rèn)籌2 2個(gè)個(gè)p其中其中26-40

6、26-40平面積需求平面積需求3 3個(gè)，個(gè)， 40-6040-60平面積需求平面積需求6 6個(gè)，個(gè)， 60-8060-80平面積需求平面積需求2 2個(gè)個(gè)編號(hào)編號(hào)姓名姓名認(rèn)籌個(gè)數(shù)認(rèn)籌個(gè)數(shù)意向面積意向面積客戶(hù)類(lèi)型客戶(hù)類(lèi)型區(qū)域區(qū)域08-10孫茂穎426-40平米中原大梅沙分行轉(zhuǎn)介鹽田12、16李炳森260-80平米中原紫薇花園轉(zhuǎn)介龍崗14、15吳菊云240-60平米中原摩爾城轉(zhuǎn)介龍崗28、29馬銘才240-60平米星河時(shí)代業(yè)主重購(gòu)福田35、36徐開(kāi)敬240-60平米中原紫薇花園轉(zhuǎn)介龍崗38、56林岳展240-60平米星河時(shí)代業(yè)主重購(gòu)福田54、55梁濟(jì)鵬226-40平米星河時(shí)代老帶新龍崗80、81李喜

7、杰226-40、40-60平星河時(shí)代業(yè)主重購(gòu)福田101、102陳德付240-60、60-80平星河時(shí)代業(yè)主重購(gòu)龍崗星河員工推薦到訪情況：共推薦星河員工推薦到訪情況：共推薦8 8個(gè)客戶(hù)到訪個(gè)客戶(hù)到訪部門(mén)部門(mén)員工姓名員工姓名推薦新客戶(hù)姓名推薦新客戶(hù)姓名銷(xiāo)售代表銷(xiāo)售代表深圳公司李強(qiáng)華陶先生李磊丹堤物業(yè)李怡宣陳小姐黃素蘭丹堤物業(yè)李怡宣文小姐黃素蘭營(yíng)銷(xiāo)策劃部郭艷英陳小群黃素蘭龍崗項(xiàng)目部孫旭紅張應(yīng)文黃素蘭星河集團(tuán)張水春張水春吳平平龍崗項(xiàng)目部孫旭紅黃萬(wàn)程黃素蘭財(cái)物徐三森陳強(qiáng)生隋曉華員工介紹的客戶(hù)認(rèn)籌共員工介紹的客戶(hù)認(rèn)籌共8 8個(gè)個(gè)編號(hào)姓名意向面積員工介紹（名稱(chēng)）1盧小玲26-60平米李德軒4陳華26-40平

8、米郭夏凌13蔡少玲26-40平米星河第三空間員工介紹32張水春26-40平米員工重購(gòu)37蘇波宇26-40平米鄒勛青41鄒芳40-60平米鄒新明95陳強(qiáng)生60-80平米徐三森98閻玉鳳80平米以上鄒新明T Thinking思路思路競(jìng)品分析競(jìng)品分析時(shí)代金街時(shí)代金街開(kāi)盤(pán)建議開(kāi)盤(pán)建議認(rèn)籌客戶(hù)認(rèn)籌客戶(hù)分析分析價(jià)格表價(jià)格表制定制定綠景大公館商鋪概況綠景大公館商鋪概況沿黃閣路住宅底商，昭示性較好，整體商沿黃閣路住宅底商，昭示性較好，整體商鋪面積偏大，主力面積鋪面積偏大，主力面積80-11080-110平米，銷(xiāo)售均價(jià)平米，銷(xiāo)售均價(jià)4.34.3萬(wàn)元萬(wàn)元/ /平米平米黃閣路黃閣路龍翔大道龍翔大道綠景大公館大運(yùn)第一

9、街綠景大公館大運(yùn)第一街p位置：沿著黃閣路住宅底商p可售面積：24791平米p可售間數(shù)：20間p面積區(qū)間：50-230平米p主力面積：80-100平米p開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2011年8月p均價(jià)：4.3萬(wàn)元p產(chǎn)品概況：開(kāi)間9米，層高6米，贈(zèng)送2-2.4米高地下室，不可做餐飲及搭建兩層；商鋪商鋪面積面積50-8050-80平米平米80-11080-110平米平米130-180130-180平米平米200-230200-230平米平米商鋪商鋪數(shù)量數(shù)量1 111115 53 3均價(jià)均價(jià)6 6萬(wàn)萬(wàn)5.15.1萬(wàn)萬(wàn)4.24.2萬(wàn)萬(wàn)3.63.6萬(wàn)萬(wàn)綠景大公館商鋪綠景大公館商鋪VSVS時(shí)代金街商鋪時(shí)代金街商鋪指標(biāo)對(duì)比體系

10、指標(biāo)對(duì)比體系綠景大公館商鋪綠景大公館商鋪時(shí)代金街商鋪時(shí)代金街商鋪對(duì)比對(duì)比地理位置地理位置緊鄰主干道，昭示性強(qiáng)，但人流量少愛(ài)聯(lián)村對(duì)面，昭示性較差綠景大公館昭示性強(qiáng)綠景大公館昭示性強(qiáng)品牌品牌綠景星河星河知名度高，商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富星河知名度高，商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富小區(qū)業(yè)主小區(qū)業(yè)主700多戶(hù)1000多戶(hù)-周邊配套周邊配套大運(yùn)場(chǎng)館Cocopark、學(xué)校、雙地鐵口依托依托cocopark大型商業(yè)，未來(lái)處于大型商業(yè)，未來(lái)處于龍崗商圈核心，人流量大龍崗商圈核心，人流量大產(chǎn)產(chǎn)品品情情況況面積區(qū)間面積區(qū)間55-23020-100 商鋪面積區(qū)間跨度小商鋪面積區(qū)間跨度小主力面積主力面積80-100 40-80 主力戶(hù)型為

11、小戶(hù)型主力戶(hù)型為小戶(hù)型戶(hù)均面積戶(hù)均面積12361戶(hù)均面積較小戶(hù)均面積較小開(kāi)間開(kāi)間9米5-8米綠景大公館開(kāi)間大綠景大公館開(kāi)間大徑深徑深10-11米10-11米徑深相當(dāng)徑深相當(dāng)層高層高6米米4.5-4.8米綠景大公館層高較高綠景大公館層高較高實(shí)用率實(shí)用率92%98%但柱子較多柱子較多，不好使用柱子較多，不好使用贈(zèng)送贈(zèng)送贈(zèng)送2米層高地下室，但無(wú)通風(fēng)采光無(wú)贈(zèng)送綠景大公館贈(zèng)送地下室綠景大公館贈(zèng)送地下室規(guī)整度規(guī)整度騎樓設(shè)計(jì)，規(guī)整度較差純街鋪平，比較方正規(guī)整度好，方正實(shí)用規(guī)整度好，方正實(shí)用業(yè)態(tài)限制業(yè)態(tài)限制不可做餐飲不可做餐飲均不可做餐飲均不可做餐飲改造限制改造限制不可搭建兩層不可搭建兩層不可搭建兩層不可搭建

12、兩層租約限制租約限制部分商鋪帶租約，但租金水平較低不帶租約綠景大公館帶租約銷(xiāo)售，但租金水綠景大公館帶租約銷(xiāo)售，但租金水平較低平較低銷(xiāo)售情況：由于面積較大，總價(jià)過(guò)高，銷(xiāo)售速度緩慢銷(xiāo)售情況：由于面積較大，總價(jià)過(guò)高，銷(xiāo)售速度緩慢15綠景NEO異地開(kāi)盤(pán)2011年8月7日認(rèn)籌方式認(rèn)籌方式繳納2 2萬(wàn)元誠(chéng)意金萬(wàn)元誠(chéng)意金，填寫(xiě)認(rèn)籌協(xié)議，享受開(kāi)盤(pán)98折優(yōu)惠，認(rèn)籌協(xié)議明確租戶(hù)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)每個(gè)商鋪?zhàn)疃嗾J(rèn)3 3個(gè)籌個(gè)籌，一批客戶(hù)可同時(shí)認(rèn)多個(gè)籌或重復(fù)認(rèn)籌正式啟動(dòng)蓄客，交2萬(wàn)申請(qǐng)98折優(yōu)惠2011年7月12日銷(xiāo)售情況：銷(xiāo)售情況：推出2020套套，共銷(xiāo)售銷(xiāo)售1212套套，其中10套為110平以下單位，2套110平以上單位成

13、交均價(jià)4.34.3萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)科天譽(yù)商鋪概況萬(wàn)科天譽(yù)商鋪概況4646套街鋪，主力面積套街鋪，主力面積21-6021-60平米，銷(xiāo)售均價(jià)平米，銷(xiāo)售均價(jià)5.55.5萬(wàn)元萬(wàn)元/ /平米平米萬(wàn)科天譽(yù)道萬(wàn)科天譽(yù)道位置：1號(hào)樓住宅底商p可售面積：6000平米p首期共78個(gè)鋪，其中46個(gè)單層（首層）街鋪，32個(gè)復(fù)式鋪。p首層街鋪面積區(qū)間：10-94平米p首層街鋪主力面積：20-60平米p開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2011年12月p首層街鋪均價(jià)：5.5萬(wàn)元p首層街鋪產(chǎn)品概況：開(kāi)間2-8米，層高4.8米，徑深8-14米，部分可做餐飲；街鋪面積10-20平米21-40平米41-60平米61-80平米81-100平米數(shù)量818172

14、1均價(jià)7.5萬(wàn)6.2萬(wàn)5萬(wàn)4.1萬(wàn)3.8萬(wàn)萬(wàn)科天譽(yù)商鋪萬(wàn)科天譽(yù)商鋪VSVS時(shí)代金街商鋪時(shí)代金街商鋪指標(biāo)對(duì)比體系指標(biāo)對(duì)比體系萬(wàn)科天譽(yù)道街鋪萬(wàn)科天譽(yù)道街鋪時(shí)代金街商鋪時(shí)代金街商鋪對(duì)比對(duì)比地理位置地理位置位于龍崗核心地段，坐擁政商、經(jīng)濟(jì)等配套，龍崗第一地段；處于大運(yùn)新城片區(qū)，地段較偏萬(wàn)科天譽(yù)處于龍崗中心地段萬(wàn)科天譽(yù)處于龍崗中心地段品牌品牌萬(wàn)科品牌星河品牌雖然萬(wàn)科品牌知名度更大，但是萬(wàn)科雖然萬(wàn)科品牌知名度更大，但是萬(wàn)科在商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)不如星河在商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)不如星河小區(qū)業(yè)主入伙及數(shù)小區(qū)業(yè)主入伙及數(shù)量量雖然2013年業(yè)主入伙，但周邊商業(yè)較旺2012年7月底業(yè)主正式入伙，但周邊商業(yè)較差萬(wàn)科天譽(yù)商鋪培育期短萬(wàn)科

15、天譽(yù)商鋪培育期短周邊配套周邊配套世貿(mào)百貨、萬(wàn)科廣場(chǎng)大商業(yè)、吉祥站地鐵口Cocopark、學(xué)校、雙地鐵口天譽(yù)距離地鐵口僅天譽(yù)距離地鐵口僅50米米產(chǎn)品產(chǎn)品情況情況主力面積主力面積單層商鋪面積為20-60平40-80 （均為單層）主力戶(hù)型為小戶(hù)型主力戶(hù)型為小戶(hù)型戶(hù)均面積戶(hù)均面積40 61戶(hù)均面積較小戶(hù)均面積較小開(kāi)間開(kāi)間首層2-8米5-8米首層首層徑深徑深首層8-14米5-11米-層高層高4.8米（首層）米（首層）4.5-4.8米萬(wàn)科天譽(yù)層高較高萬(wàn)科天譽(yù)層高較高結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)方正實(shí)用柱子較多柱子較多，不好便用柱子較多，不好便用數(shù)量數(shù)量46個(gè)單層街鋪39間純街鋪產(chǎn)品較均一產(chǎn)品較均一業(yè)態(tài)限制業(yè)態(tài)限制部分可做餐飲

16、不可做餐飲不可做餐飲不可做餐飲改造限制改造限制不可搭建兩層不可搭建兩層-租約限制租約限制不帶租約不帶租約-銷(xiāo)售情況：商鋪產(chǎn)品較好，因其定價(jià)合理（低于周邊銷(xiāo)售情況：商鋪產(chǎn)品較好，因其定價(jià)合理（低于周邊商鋪），銷(xiāo)售速度較快。商鋪），銷(xiāo)售速度較快。18現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)盤(pán)2011年12月13日認(rèn)籌方式認(rèn)籌方式繳納5 5萬(wàn)元萬(wàn)元誠(chéng)意金，填寫(xiě)認(rèn)籌協(xié)議， 5 5萬(wàn)抵萬(wàn)抵1010萬(wàn)萬(wàn)正式啟動(dòng)蓄客，交5萬(wàn)抵10萬(wàn)2011年11月銷(xiāo)售情況：銷(xiāo)售情況：推出4646套首層街鋪套首層街鋪，全部售完整體均價(jià)均價(jià)5.55.5萬(wàn)萬(wàn)以低于周邊市場(chǎng)定價(jià)（周邊商以低于周邊市場(chǎng)定價(jià)（周邊商鋪定價(jià)鋪定價(jià)6 6萬(wàn)），實(shí)現(xiàn)快速走貨萬(wàn)），實(shí)現(xiàn)快速走貨

17、大型購(gòu)物中心30%時(shí)時(shí)代代金金街街p世貿(mào)百貨p萬(wàn)科廣場(chǎng)商業(yè)p離地鐵口僅50米p世貿(mào)百貨p風(fēng)臨國(guó)際商業(yè)街，儷景鴻都商業(yè)街等p周邊大量成熟小區(qū)項(xiàng)目p以20-60居多，開(kāi)間在2-8米，進(jìn)深約8-14米，進(jìn)深比不合理p部分可做餐飲p層高4.8米pCocopark的即將開(kāi)業(yè)p對(duì)面為愛(ài)聯(lián)村小商鋪，商業(yè)非常不成熟p沿愛(ài)聯(lián)村分布,非城市主干道p離地鐵口300米昭示性10%片區(qū)商業(yè)成熟度20%產(chǎn)品10%交通30%p主力面積40-80p不可做餐飲p柱子過(guò)多p層高4.5-4.8p與萬(wàn)科廣場(chǎng)的距離較近p非主要干道且對(duì)面為愛(ài)聯(lián)村，昭示性較差；p與cocopark的距離相對(duì)較遠(yuǎn)p但與深圳實(shí)驗(yàn)學(xué)校相鄰25252515165

18、86888259萬(wàn)科萬(wàn)科天譽(yù)道天譽(yù)道5.55.5萬(wàn)萬(wàn)/ /平平通過(guò)對(duì)比萬(wàn)科天譽(yù)道商鋪，得出本項(xiàng)目街鋪均價(jià)約通過(guò)對(duì)比萬(wàn)科天譽(yù)道商鋪，得出本項(xiàng)目街鋪均價(jià)約3900039000元元/ /平米平米大型購(gòu)物中心30%時(shí)時(shí)代代金金街街pCocopark，但距離較遠(yuǎn)p主要沿主干道分布，通達(dá)度高p當(dāng)前離地鐵口較遠(yuǎn)p未來(lái)軌道12號(hào)線(xiàn)地鐵口商業(yè)p片區(qū)商業(yè)氛圍較差p100米對(duì)望大運(yùn)場(chǎng)館和大運(yùn)體育公園p主力面積80-110平，面積較大，不可做餐飲p層高6米，產(chǎn)品開(kāi)間9米p每戶(hù)贈(zèng)送2-2.4米高地下室p離Cocopark最近的商業(yè)街p對(duì)面為愛(ài)聯(lián)村小商鋪，商業(yè)氛圍及形象較差p沿愛(ài)聯(lián)村分布,非城市主干道，通達(dá)性較差p離地鐵

19、口300米昭示性10%片區(qū)商業(yè)成熟度20%產(chǎn)品10%交通30%p主力面積40-80，面積小p不可做餐飲p柱子較多p層高4.5-4.8p緊鄰主干道，昭示性強(qiáng)p產(chǎn)品開(kāi)間較大，鋪的昭示性強(qiáng)p非主要干道且對(duì)面為愛(ài)聯(lián)村，昭示性較差；p與cocopark的距離相對(duì)較遠(yuǎn)p與深圳實(shí)驗(yàn)學(xué)校相鄰152525155566956056綠景大綠景大公館公館4.34.3萬(wàn)萬(wàn)/ /平平通過(guò)對(duì)比綠景公館商鋪，得出本項(xiàng)目街鋪均價(jià)約通過(guò)對(duì)比綠景公館商鋪，得出本項(xiàng)目街鋪均價(jià)約4000040000元元/ /平米平米 通過(guò)對(duì)比通過(guò)對(duì)比萬(wàn)科天譽(yù)道街鋪萬(wàn)科天譽(yù)道街鋪，得出本項(xiàng)目街鋪均價(jià)，得出本項(xiàng)目街鋪均價(jià)約約3900039000元元/ /

20、平米平米 通過(guò)對(duì)比通過(guò)對(duì)比綠景公館商鋪，綠景公館商鋪，得出本項(xiàng)目街鋪均價(jià)得出本項(xiàng)目街鋪均價(jià)約約4000040000元元/ /平米平米 時(shí)代金街商鋪價(jià)格建議時(shí)代金街商鋪價(jià)格建議綜合以上兩個(gè)商鋪?lái)?xiàng)目的對(duì)比，建議時(shí)代金街商鋪實(shí)綜合以上兩個(gè)商鋪?lái)?xiàng)目的對(duì)比，建議時(shí)代金街商鋪實(shí)收均價(jià)約收均價(jià)約4000040000元元/ /平米平米天譽(yù)道天譽(yù)道大公館大公館時(shí)代金街時(shí)代金街T Thinking思路思路時(shí)代金街時(shí)代金街開(kāi)盤(pán)建議開(kāi)盤(pán)建議競(jìng)品分析競(jìng)品分析認(rèn)籌客戶(hù)認(rèn)籌客戶(hù)分析分析價(jià)格表價(jià)格表制定制定時(shí)代金街定價(jià)原則時(shí)代金街定價(jià)原則1、參考周邊競(jìng)品項(xiàng)目?jī)r(jià)格（天譽(yù)道街鋪均價(jià)5.5萬(wàn)元/平，大公館復(fù)式街鋪均價(jià)4.3萬(wàn)元/平

21、）；2、根據(jù)認(rèn)籌客戶(hù)的情況，關(guān)注小面積段（26-60平）的誠(chéng)意客戶(hù)90個(gè)，關(guān)注大面積段（60平以上）的誠(chéng)意客戶(hù)24個(gè)，需通過(guò)價(jià)格進(jìn)行合理引導(dǎo)；3、項(xiàng)目需實(shí)現(xiàn)高解籌率，本月底清盤(pán)；因此，本項(xiàng)目商鋪按照因此，本項(xiàng)目商鋪按照4000040000元元/ /平進(jìn)行價(jià)格制定。平進(jìn)行價(jià)格制定。1 1、開(kāi)間、開(kāi)間進(jìn)深比進(jìn)深比分值數(shù)量 2 2、人流動(dòng)線(xiàn)、人流動(dòng)線(xiàn)分值數(shù)量3 3、面積體、面積體系系分值數(shù)量 4 4、空間格局、空間格局分值數(shù)量1301臨小區(qū)主入口或?qū)W校10326-45208方正實(shí)用，沒(méi)有柱體3070.8-1186次臨近小區(qū)主入口或?qū)W校81345-601210方正實(shí)用但有轉(zhuǎn)角或柱體面積小24130.6

22、-0.81211離主入口和學(xué)校較近，但人流相對(duì)較少6660-80614空間內(nèi)部有少量柱體，影響部分實(shí)用率 1880.45-0.6611離主入口和學(xué)校較遠(yuǎn)，依然是人流主動(dòng)線(xiàn)3138007空間內(nèi)部有較多柱體，影響部分實(shí)用率 1260.45010非人流主動(dòng)線(xiàn)04空間內(nèi)部有較多柱體，影響實(shí)用率 64空間多拐角，內(nèi)部柱體多01時(shí)代金街評(píng)分體系時(shí)代金街評(píng)分體系時(shí)代金街39間鋪均為沿街商鋪，外部的價(jià)值實(shí)現(xiàn)資源共享，因此，價(jià)格制定考慮的主要因素從自身價(jià)值差異進(jìn)行評(píng)分：時(shí)代金街商鋪分檔時(shí)代金街商鋪分檔根據(jù)商鋪的面積區(qū)間大：26-112平米，因此，在價(jià)格制定中，依據(jù)商鋪面積的情況，分為四個(gè)檔進(jìn)行價(jià)格的制定和調(diào)整。

23、26-45平米 共8間鋪：12、15、17、18、20、26、28、3745-60平米 共10間鋪：06、08、09、29、31、38、39、40、41、4260-80平米 共14間鋪：07、10、11、13、16、21、25、27、30、32、 33、35、36、4380平米以上 共7間鋪：01、02、03、05、19、22、23、時(shí)代金街商鋪分檔時(shí)代金街商鋪分檔26-4526-45平米實(shí)收價(jià)格平米實(shí)收價(jià)格26-45平米 共8間鋪：12、15、17、18、20、26、28、37總建筑面積：259.65259.65平米；平米；實(shí)收總價(jià)：14301430萬(wàn)元；萬(wàn)元；實(shí)收單價(jià)：5507455074

24、元元/ /平米平米實(shí)收總價(jià)區(qū)間：155-210155-210萬(wàn)元萬(wàn)元1242.37200萬(wàn)472031527.13160萬(wàn)589751737.14210萬(wàn)565431838.23210萬(wàn)549312026.23155萬(wàn)590932627.62155萬(wàn)561192833.54185萬(wàn)551583727.39155萬(wàn)56590時(shí)代金街商鋪分檔時(shí)代金街商鋪分檔45-6045-60平米實(shí)收價(jià)格平米實(shí)收價(jià)格總建筑面積：533533平米；平米；實(shí)收總價(jià)：22902290萬(wàn)元；萬(wàn)元；實(shí)收單價(jià)：4296442964元元/ /平米平米實(shí)收總價(jià)區(qū)間：200-280200-280萬(wàn)元萬(wàn)元40-60平米 共10間鋪：

25、06、08、09、29、31、38、39、40、41、420654.9 280萬(wàn)510020851.49 225萬(wàn)436980948.6215萬(wàn)442392950.26245萬(wàn)487473154.96200萬(wàn)363903859.49225萬(wàn)378213949.06250萬(wàn)509584055.18220萬(wàn)398704157.12225萬(wàn)393914251.94205萬(wàn)39469時(shí)代金街商鋪分檔時(shí)代金街商鋪分檔60-8060-80平米實(shí)收價(jià)格平米實(shí)收價(jià)格總建筑面積：996.33996.33平米；平米；實(shí)收總價(jià)：35853585萬(wàn)元；萬(wàn)元；實(shí)收單價(jià)：3598235982元元/ /平米平米實(shí)收總價(jià)區(qū)間

26、：205-345205-345萬(wàn)元萬(wàn)元60-80平米 共14間鋪：07、10、11、13、16、21、25、27、30、32、 33、35、36、430764.33210萬(wàn)326441063.62225萬(wàn)353661164,2205萬(wàn)319311374.22230萬(wàn)309891669.54270萬(wàn)388772169.73260萬(wàn)372872573.69215萬(wàn)291762769,91265萬(wàn)379063073.91280萬(wàn)378843270.87250萬(wàn)352763378.23345萬(wàn)441013578.87335萬(wàn)424754374.21235萬(wàn)316673671.09260萬(wàn)36573時(shí)代

27、金街商鋪分檔時(shí)代金街商鋪分檔8080平米以上實(shí)收價(jià)格平米以上實(shí)收價(jià)格總建筑面積：658.61658.61平米；平米；實(shí)收總價(jià)：24902490萬(wàn)元；萬(wàn)元；實(shí)收單價(jià)：3780637806元元/ /平米平米實(shí)收總價(jià)區(qū)間：260-425260-425萬(wàn)元萬(wàn)元80平米以上 共7間鋪：01、02、03、05、19、22、23、0187.59335萬(wàn)382460591.16 260萬(wàn)285211980.52285萬(wàn)萬(wàn)353952296.37405萬(wàn)420262396.98425萬(wàn)438230293.69 375萬(wàn)4002603112.3405萬(wàn)360640187.59335萬(wàn)38246實(shí)收均價(jià)實(shí)收均價(jià)40

28、01940019元元/ /平米，總實(shí)收平米，總實(shí)收97959795萬(wàn)元萬(wàn)元0293.69 375萬(wàn)400260591.16 260萬(wàn)285210654.9 280萬(wàn)510020764.33210萬(wàn)326440851.49 225萬(wàn)436980948.6215萬(wàn)442391164,2205萬(wàn)319311242.37200萬(wàn)472031374.22230萬(wàn)309891527.13160萬(wàn)589751737.14210萬(wàn)565431838.23210萬(wàn)549311980.52285萬(wàn)萬(wàn)353952026.23155萬(wàn)590932296.37405萬(wàn)420262627.62155萬(wàn)561192833.

29、54185萬(wàn)551582950.26245萬(wàn)487473154.96200萬(wàn)363903727.39155萬(wàn)565903859.49225萬(wàn)378213949.06250萬(wàn)509584055.18220萬(wàn)398704157.12225萬(wàn)393914251.94205萬(wàn)39469平均總價(jià)2511538 鋪位號(hào)最高總價(jià)4250000 23最低總價(jià)1550000 20 最高單價(jià)59093 20最低單價(jià)28521 05 總價(jià)段分布套數(shù)比例（0，200萬(wàn)】513%（200萬(wàn)，250萬(wàn)】17 44%（250萬(wàn)，300萬(wàn)】10 26%（300萬(wàn)，400萬(wàn)】4 10%（400萬(wàn)，500萬(wàn)】3 8%合計(jì)3910

30、0%2396.98425萬(wàn)438232169.73260萬(wàn)372872573.69215萬(wàn)291762769,91265萬(wàn)379063073.91280萬(wàn)378843270.87250萬(wàn)352763378.23345萬(wàn)441014374.21235萬(wàn)316673671.09260萬(wàn)365733578.87335萬(wàn)4247503112.3405萬(wàn)360641063.62225萬(wàn)353661669.54270萬(wàn)38877總價(jià)調(diào)整鋪位調(diào)整前調(diào)整后05255萬(wàn)260萬(wàn)25205萬(wàn)215萬(wàn)31210萬(wàn)200萬(wàn)42210萬(wàn) 205萬(wàn)010102020303050506060707080809091010111112121313 1515 16161717 1818 1919 2020 2121 222223232525 2626 27272828 2929 3030 3131 3232 333335353636 37373838 3939 4