合肥百花大廈營銷策劃方案

1、合肥百花大廈營銷策劃方案第一部分 市場調(diào)研與分析一、本次調(diào)研的目的1、通過深入仔細(xì)的市場調(diào)查，結(jié)合本項(xiàng)目的自身特點(diǎn)，分析研究目標(biāo)客戶群的要求，按本公司的銷售準(zhǔn)備要求及項(xiàng)目開發(fā)的思路與理念，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行必要的細(xì)分、定位。2、制定出比較詳細(xì)的建議性、可行性強(qiáng)的初步策劃方案，為項(xiàng)目的銷售成功做出必要的準(zhǔn)備與鋪墊。二、調(diào)研的指導(dǎo)思想通過點(diǎn)、線、面的立體調(diào)查和分析，在相對(duì)時(shí)間較短、風(fēng)險(xiǎn)較小的原則前提下，制定出適合本項(xiàng)目運(yùn)作的營銷策劃方案，力爭保障該項(xiàng)目銷售工作的順利進(jìn)行。三、調(diào)查過程簡述由于該項(xiàng)目地塊位置的特殊性，已決定了該項(xiàng)目營銷的市場定位，圍繞已確定的該項(xiàng)目的建設(shè)方案來制定和完善項(xiàng)目的市場營銷研究，因

2、此本方案的物業(yè)調(diào)查著重于物業(yè)市場因素影響的大小和消費(fèi)群體的接受方式、接受能力方面進(jìn)行制定。一方面通過對(duì)合肥市各區(qū)域有一定影響力（規(guī)模影響、價(jià)格影響）的高層物業(yè)進(jìn)行調(diào)查了解，探明近年高層物業(yè)市場的發(fā)展趨勢，研判宏觀大市場對(duì)本項(xiàng)目的影響；第二方面，通過對(duì)合肥各區(qū)域有代表性的多層市場（檔次較高）特別是該項(xiàng)目周邊區(qū)域的（老城區(qū)）多層住宅市場進(jìn)行調(diào)查分析，理出新、老多層市場客戶的購房思路，為引導(dǎo)其購買與多層價(jià)格相近的黃金地段的高層住宅作鋪墊；第三方面，通過對(duì)合肥市的物業(yè)租賃市場，特別是老一環(huán)以內(nèi)的高層（多層）物業(yè)進(jìn)行調(diào)查，并與本項(xiàng)目進(jìn)行比較，為投資保值升值、以租養(yǎng)樓的客戶群進(jìn)行投資估算和引導(dǎo)；第四方面，

3、通過對(duì)以往合肥的已建高層商務(wù)公寓的調(diào)查，以及本項(xiàng)目前期運(yùn)作的過程，為本項(xiàng)目提出一些建議。四、合肥市物業(yè)市場分析1、高層樓市分析1)、高層商務(wù)寫字樓一段時(shí)間以來，商務(wù)寫字樓項(xiàng)目的開發(fā)，在一些地區(qū)特別是沿海地區(qū)發(fā)展較快，曾出現(xiàn)過買賣樓花之經(jīng)典之作，在89年至93年期間，成功的案例舉不勝數(shù)，主要是順應(yīng)了我們國家初期的改革開放政策潮流。隨后開發(fā)建設(shè)商務(wù)樓成風(fēng)，使得9699年商務(wù)樓市場空置率一直居高不下，全國省會(huì)城市平均商務(wù)寫字樓空置率高達(dá)55%，其后通過國家的宏觀調(diào)控以及市場自身的調(diào)節(jié)，商務(wù)樓經(jīng)過了較長時(shí)間的消化和整合。從資料分析看，目前的商務(wù)樓市場趨于成熟平穩(wěn)發(fā)展的階段，也是94年以來見高回落觸低反

4、彈階段，由于我國已正式加入wto，在改革開放進(jìn)一步深入并得到法律保障的同時(shí)，隨著商務(wù)活動(dòng)的日益頻繁，獨(dú)資、合資、外資等多種類型的企業(yè)將尋求理想的辦公場所，高層商務(wù)將是他們的首選。在知識(shí)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的今天，合肥除起到東西部發(fā)展橋梁作用的同時(shí)，會(huì)利用科技城市的優(yōu)勢吸引更多的外資到合肥投資，將會(huì)增加商務(wù)樓市的市場需求量。如今的全國乃至合肥的商務(wù)樓市的發(fā)展正在趨向于檔次、品牌排定的時(shí)期，區(qū)位優(yōu)勢、地域配套優(yōu)勢、產(chǎn)品配置優(yōu)勢和品牌優(yōu)勢的高層商務(wù)樓將是今后一段時(shí)間（四年內(nèi)）合肥市場的發(fā)展需求產(chǎn)品，當(dāng)然需求的空間有限，速度很慢。而相反，對(duì)一些功能不明確的多層綜合樓兼做商務(wù)寫字樓的或一些配置較低的商務(wù)樓，無論

5、從置業(yè)的角度還是租賃的角度均不是很理想，它們雖然有一定的價(jià)格優(yōu)勢，但升值保值的機(jī)會(huì)較小，投資的風(fēng)險(xiǎn)較大。單從投資租賃這個(gè)角度看，合肥市老城區(qū)高層商務(wù)租賃價(jià)格差異較大，從25元/到70元/不等。從新華商務(wù)樓和潤安大廈商務(wù)樓的發(fā)展以及郵電大廈、怡和錦江（原三榮大廈）更能驗(yàn)證上述分析的正確性。（詳見附表1、2）新華商務(wù)樓運(yùn)作了五年，剩余部分預(yù)計(jì)將在今年售完。潤安大廈閑置了6年之久，目前正以較好的銷售勢頭進(jìn)行盤活，到目前為止，只剩為數(shù)不多的樓層。2)、高層住宅樓現(xiàn)階段的合肥高層住宅，雖然銷售周期相對(duì)較長，接受程度也較為有限，但從2002年合肥高層住宅投放量同比增加75%（111月份）猛增的趨勢看小高層

6、市場預(yù)熱過程已經(jīng)過去，熱銷會(huì)在激烈的競爭中到來，原因是土地供應(yīng)政策發(fā)生變化，為了充分利用土地資源，降低土地成本，提高項(xiàng)目的收益率，發(fā)展高層住宅是物業(yè)發(fā)展的必然趨勢，同時(shí)隨著居民的消費(fèi)和生活水平的提高，以及居住觀念的變化和心理上的逐漸接受，也為小高層發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。新建設(shè)的高層住宅，多是走精品型的綜合素質(zhì)路線，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)（立面造型）、項(xiàng)目配套、智能化配置以及產(chǎn)品包裝、項(xiàng)目銷售定位等方面極具現(xiàn)代感，更有時(shí)代感，給高層樓盤賦予了更深的內(nèi)涵，注入了較高的人居科技含量，吸引了較多的置業(yè)者垂青。較能反映合肥市各區(qū)域高層樓市市場狀況的有新華商務(wù)樓、潤安大廈、元一時(shí)代花園、東海花園等。（詳見附表1、

7、2）2、多層樓市分析1)、多層寫字樓每年合肥市有約5萬的多層商務(wù)寫字樓投放市場，近幾年較為成功、較有名氣的是政通大廈，政通大廈寫字樓均價(jià)4000元/，租金30元/。此后均是一些利用老城區(qū)改建、改造過程沿街興建的綜合樓，除去一層、二層作為門面房外，其他剩余部分留做寫字樓，較為集中的在淮河路步行街，約為10萬，銷售均價(jià)為5000元/，目前尚有2萬多空置，其租金均在25元/左右。老一環(huán)至新一環(huán)之間區(qū)域的銷售均價(jià)在2600元/，其租金均在18元/左右。2)、多層住宅樓通過對(duì)合肥市多層住宅抽樣調(diào)查發(fā)現(xiàn)，東、南、西、北各物業(yè)小區(qū)的多層住宅發(fā)展?fàn)顩r不盡相同，以南區(qū)和西區(qū)發(fā)展較為成熟，檔次略高，而北區(qū)和東區(qū)發(fā)

8、展速度較快，但檔次較低，均衡比較后發(fā)現(xiàn)其市場有一定的飽和跡象，雖然價(jià)格緩慢上漲，銷售和開發(fā)建設(shè)也同比增長，但空置率居高不下，并已超出國際上公認(rèn)的警戒線的7個(gè)百分點(diǎn)。為此，就算是待成熟、正在發(fā)展的市場也應(yīng)該是較為合理或宏觀控制較為得力的市場。從資料中得知，明年初東、西區(qū)將有三個(gè)在50萬左右的（鳳凰城、頤和花園、福海新居）小區(qū)投入建設(shè)，會(huì)對(duì)市場有一定的沖擊。目前除中心地帶以外，合肥的多層住宅銷售均價(jià)為2000元/，略低于全國平均水平，高于全省平均水平的80%。租賃價(jià)格為5元/，中心地帶的多層銷售均價(jià)在3000元/，租賃價(jià)格為10元/。 合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（租賃）物業(yè)名稱業(yè)主名稱 安徽潤安（國際）

9、股份公司具體位置蒙城路與阜南路交口物業(yè)規(guī)模6萬市場環(huán)境市區(qū)內(nèi)商業(yè)氣氛濃,處交通要道出行方便建筑層數(shù)32層潤 安 大 廈租賃價(jià)格（元/月*）50元/月（不含水電費(fèi)）相關(guān)配置有地上車位和地下庫,3部高速電梯.商家特征中介服務(wù)、廣告公司為主；外地辦事機(jī)構(gòu)。備 注14層為酒店；5層以上商??；5層3830元/，每上一層加30元。物業(yè)名稱業(yè)主名稱市招商公司具體位置榮事達(dá)大道與淮河路交口物業(yè)規(guī)模8000市場環(huán)境比鄰市政府，商業(yè)地勢卓越。建筑層數(shù)7層相關(guān)配置（含停車位）無停車場、老式電梯一部?；?安 大 廈租賃價(jià)格（元/月*）50元/月商家特征市政相關(guān)職能部門、廣告公司、保險(xiǎn)公司。備 注老式辦公樓、建筑年限長

10、；毛坯房出租。物業(yè)名稱業(yè)主名稱新華社安徽分社具體位置六安路與淮河路交口物業(yè)規(guī)模3萬市場環(huán)境商業(yè)重地，出行方便。建筑層數(shù)30層相關(guān)配置（含停車位）地下停車場、車位150元/月，電梯三部；一部貨梯。新華大廈租賃價(jià)格（元/月*）32元/月（不含水電費(fèi)）商家特征中介服務(wù)、廣告建設(shè)材料公司外地公司駐肥辦事處。備 注屬商辦樓；有余房出售售價(jià)5層3800元/，每上一層加30元/。合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（租賃）物業(yè)名稱業(yè)主名稱省郵電局具體位置六安路淮合路交口物業(yè)規(guī)模25萬市場環(huán)境商業(yè)重地高檔辦公建筑層數(shù)29層相關(guān)配置（含停車位）地上地下車位/庫充足；中央空調(diào)；水電電話齊全。郵電大廈租賃價(jià)格（元/月*）77元/月

11、商家特征一些知名企業(yè)合肥辦事處；會(huì)計(jì)師事務(wù)所；廣告公司。備 注精裝潢，公攤面積大，屬純高檔商業(yè)辦公樓。物業(yè)名稱業(yè)主名稱市府辦公廳具體位置榮事達(dá)大道西側(cè)物業(yè)規(guī)模1.5萬市場環(huán)境商業(yè)氣氛濃厚，出行方便。建筑層數(shù)7層相關(guān)配置（含停車位）電梯兩部精裝修，路邊臨時(shí)停車。政通大廈租賃價(jià)格（元/月*）30元/月（不含水電電梯使用費(fèi)）商家特征市政府職能部門居多，另外開發(fā)公司；投資公司等。備 注物業(yè)名稱業(yè)主名稱萬總商貿(mào)公司具體位置宿州路南段物業(yè)規(guī)模9000市場環(huán)境繁華地段，人流大，出行不便。建筑層數(shù)7層相關(guān)配置（含停車位）電梯兩部，精裝修，有地上停車場。太陽城寫字樓租賃價(jià)格（元/月*）32元/月（水電自理）商家

12、特征各種咨詢公司，開發(fā)公司、美容公司外商駐肥辦事處。備 注/合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（租賃）物業(yè)名稱業(yè)主名稱興華物業(yè)公司具體位置六安路與長江路交口北物業(yè)規(guī)模2500市場環(huán)境商業(yè)氣氛濃，出行不便。建筑層數(shù)7層相關(guān)配置（含停車位）電梯一部，無停車場。長安大廈租賃價(jià)格（元/月*）40元/月商家特征以咨詢、廣告、倉庫學(xué)校為主。備 注/物業(yè)名稱業(yè)主名稱紅旗飯店物業(yè)辦具體位置三孝口東側(cè)物業(yè)規(guī)模6000市場環(huán)境交通主干道，商業(yè)氣氛濃。建筑層數(shù)6層相關(guān)配置（含停車位）無電梯和停車場紅旗飯店租賃價(jià)格（元/月*）40元/月月商家特征中介、咨詢、婚介公司等服務(wù)性且需要市內(nèi)辦公的公司。備 注/物業(yè)名稱業(yè)主名稱澳鑫房產(chǎn)具體

13、位置壽春路百花井附近物業(yè)規(guī)模/市場環(huán)境環(huán)境優(yōu)越、出行方便建筑層數(shù)7層相關(guān)配置（含停車位）電梯；中央空調(diào)；底下停車庫。百花大廈租賃價(jià)格（元/月*）45元/月月商家特征/備 注/合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（租賃）物業(yè)名稱業(yè)主名稱皖科窿商貿(mào)公司具體位置榮事達(dá)大廈與環(huán)城路交口西物業(yè)規(guī)模7000市場環(huán)境環(huán)境幽靜、出行方便。建筑層數(shù)8層相關(guān)配置（含停車位）電梯、室外停車場、水電電話。糖酒大廈租賃價(jià)格（元/月*）15元/月商家特征/備 注本大廈為83年房，有效使用年限約40年；傾向于出售：價(jià)格為2000元/；可采用50%的按揭付款方式。物業(yè)名稱業(yè)主名稱鴻達(dá)房產(chǎn)具體位置雙崗十字路口東物業(yè)規(guī)模7000市場環(huán)境交通主干

14、道，出行方便。建筑層數(shù)8層相關(guān)配置（含停車位）地下車庫、電梯、水電、電話。鴻達(dá)大廈租賃價(jià)格（元/月*）25元/月商家特征/備 注/合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（租賃）業(yè)主名稱盛安廣場業(yè)主名稱新鴻安大廈物業(yè)規(guī)模3萬物業(yè)規(guī)模2.3萬建筑層數(shù)建筑層數(shù)23層，主樓高90.8m建筑層數(shù)建筑層數(shù)20層租賃價(jià)格（元/月*）66元/月（電費(fèi)另計(jì)）租賃價(jià)格（元/月*）46元/月/（水、電費(fèi)另計(jì)）相關(guān)配置（含停車位）有62個(gè)停車位，300元/月相關(guān)配置（含停車位）200元/月（還有若干個(gè)車位）物業(yè)詳況集辦公、商業(yè)、餐飲、娛樂、停車場等功能于一體，1999年正式運(yùn)行，主樓五層以上為敞開式寫字樓，可任意分隔，四層以下及五層附

15、樓均為綜合性商場。辦公用客梯四部，客貨梯一部，中央空調(diào)二臺(tái)。物業(yè)詳況一層大廳，二層以上均為辦公場所，有地下停車場，僅兩部辦公用客梯。具體位置位于長江路與金寨路交叉口南15約200米具體位置緊鄰安徽省教育學(xué)院，金寨路327號(hào)市場環(huán)境處交通要道，出入方便，周邊商業(yè)氣氛較濃厚，市場信息靈敏，便于商貿(mào)拓展。市場環(huán)境處交通要道，出入方便，但大樓主門較偏僻，無商業(yè)氣氛，屬安靜辦公場所。商家特征安徽盛安國際發(fā)展有限公司是安徽省糧油食品進(jìn)出口集團(tuán)公司和盛安國際（香港）有限公司共同合資成立的綜合性公司。商家特征中國包裝進(jìn)出口安徽分公司，國企單位聯(lián)系電話戚永偉系電話孟祥林 0551-2

16、828517備 注還剩70的一間辦公室，辦公裝潢環(huán)境較為氣派、明朗、有時(shí)代感。備 注還剩58和158兩間辦公室，下月中旬會(huì)陸陸續(xù)續(xù)空出辦公場所。辦公裝潢較差，感覺不好。合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（租賃）業(yè)主名稱海亞大世界業(yè)主名稱怡和錦江物業(yè)規(guī)模近1萬物業(yè)規(guī)模近3萬建筑層數(shù)共8層建筑層數(shù)建筑層數(shù)25層租賃價(jià)格（元/月*）銷售價(jià)格28元/月/5500元/（均價(jià)）租賃價(jià)格（元/月*）產(chǎn)權(quán)式管理相關(guān)配置（含停車位）有淮河路停車場相關(guān)配置（含停車位）物業(yè)詳況有近1000辦公場所提供，現(xiàn)有中國人壽保險(xiǎn)公司、化妝品代理等租賃，下月底將有更大場所出租。物業(yè)詳況年租金8.6%的收益，每年1000元的酒店免費(fèi)簽單消費(fèi)。

17、業(yè)主所購酒店產(chǎn)權(quán)3年后可轉(zhuǎn)讓給怡合錦江國際大酒店有限責(zé)任公司。具體位置淮河路改造工程指揮部對(duì)面具體位置含山路與淮河路交叉口處市場環(huán)境處鬧市區(qū)，周邊買賣商業(yè)氣氛濃厚，辦公不適宜。市場環(huán)境處鬧市區(qū)，商業(yè)氣氛濃厚，投資思想浮動(dòng)較大。商家特征合肥新海亞物業(yè)管理有限公司商家特征合肥輝豪房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司聯(lián)系電話楊靜系電話陳劍雯 注主要銷售住宅樓，辦公代銷。備 注據(jù)介紹銷售過半。合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（租賃）物業(yè)名稱淮河路一條街物業(yè)名稱長江路一條街租金范圍2060元/月不等租金范圍40元/月/左右物業(yè)配套有幾個(gè)大型停車場和大型商場。物業(yè)配套配套不全

18、，停車場所不多。市場環(huán)境是鬧市取，商業(yè)氣氛濃厚，適合商家投資買賣生意，辦公有顯吵雜，且交通較受限制，特別不適宜大公司、大集團(tuán)的辦公。市場環(huán)境交通便利，商業(yè)氣氛很好，有利于商貿(mào)恰談。商家特征多為生意買賣及品牌代理等。商家特征各種品牌代理、各種需要繁華地段的公司辦公。物業(yè)現(xiàn)況建成不久的寫字樓租賃情況較差，一層的出租情況較好。物業(yè)現(xiàn)況良好前景預(yù)測為合肥市的商業(yè)一條街，住宅樓及寫字樓的前景不好。前景預(yù)測可建高檔寫字樓備注備注合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（銷售）項(xiàng)目名稱/開發(fā)商淺 水 灣安徽美安達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司項(xiàng)目位置合肥市金寨南路十八崗157號(hào)代理商/銷售商華夏偉業(yè)上海金貝工程進(jìn)度3-4層主體面市時(shí)間02、1

19、0、8主打廣告詞高山流水，自在人家企劃方向合肥首座180-270水景、地景、高爾夫智能化社區(qū)建筑結(jié)構(gòu) 全框架結(jié)構(gòu)物業(yè)管理項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)項(xiàng)目： 24小時(shí)保安巡邏、封閉式管理、綠化衛(wèi)生、房屋維修、設(shè)備養(yǎng)護(hù)建筑類型聯(lián)排別墅/小高層收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：主要賣點(diǎn)1、水景社區(qū)，適宜居??；2、高爾夫、網(wǎng)球場在身邊；3、建筑造型，風(fēng)格獨(dú)特。智能化系統(tǒng)設(shè)施樓宇對(duì)講系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、紅外防越報(bào)警系統(tǒng)、寬帶入戶、車輛管理系統(tǒng)、緊急廣播背景音樂系統(tǒng)。小區(qū)公共配套高爾夫球場（擬建）網(wǎng)球場40畝水景 幼兒園 多功能會(huì)所銷售價(jià)格均 價(jià)： 1950元/起步價(jià)： 1600元/最高價(jià)： 2300元/周邊市政配套明珠廣場、合肥大學(xué)城 、1

20、68中學(xué) 、中銳國際學(xué)校 、省教院 、潤安公學(xué)、 銀行、 超市交通情況說明226路、901路、230路、148路 、215路等五路公交車，緊鄰金寨南路，距離市區(qū)較遠(yuǎn)，但交通方便。 建筑面積總 建 面：30000萬 （一期）規(guī)劃設(shè)計(jì)戶 數(shù)： /戶型面積；90-240綠化率： 50%戶型結(jié)構(gòu)：二房二廳 、三房二廳 、四房二廳。容積率： /備 注總占地：250畝，一期為3萬9層小高層。合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（銷售）項(xiàng)目名稱/開發(fā)商奧林花園二期合肥華源物業(yè)發(fā)展有限公司項(xiàng)目位置合肥市霍山路82號(hào)（農(nóng)大北門）代理商/銷售商合肥美信房地產(chǎn)咨詢有限公司工程進(jìn)度結(jié)構(gòu)封頂面市時(shí)間2002.6主打廣告詞運(yùn)動(dòng)就在家門口

21、-奧林花園企劃方向成熟社區(qū)、居家方便、環(huán)境幽雅。 建筑結(jié)構(gòu)異型框架結(jié)構(gòu) 物業(yè)管理項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公共綠化養(yǎng)護(hù)、生活垃圾清運(yùn)、房屋維護(hù)、便民服務(wù)、24小時(shí)保安聯(lián)防。建筑類型一期11棟二期12棟六層住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：主要賣點(diǎn)1、周邊配套齊全2、一環(huán)路內(nèi)出行方便3、封閉管理功能齊備智能化系統(tǒng)設(shè)施寬帶入戶、閉路電視監(jiān)控、單元樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)、紅外對(duì)射報(bào)警。小區(qū)公共配套幼兒園 會(huì)所 地下停車場銷售價(jià)格均 價(jià)： 2040元/起步價(jià)： 1860元/最高價(jià)： 2180元/周邊市政配套農(nóng)大、一中、琥柏小學(xué)中學(xué)、中醫(yī)附院、二院分院、超市、菜市、銀行、郵局交通情況說明一環(huán)路內(nèi)目前2路公交車經(jīng)過出行基本方便建筑面積總 建

22、面： 20萬規(guī)劃設(shè)計(jì)戶 數(shù)： 768戶戶型面積： 97-151綠化率： 35%戶型結(jié)構(gòu)：二室二廳、三室兩廳 容積率： 備 注坡屋頂 北窗使用高級(jí)中空玻璃 1000地下停車場合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（銷售）項(xiàng)目名稱/開發(fā)商都市清華合肥宏圖房屋開發(fā)公司項(xiàng)目位置蒙城北路西側(cè)臨泉西路與風(fēng)臺(tái)路之間代理商/銷售商合肥萬家房地產(chǎn)營銷策劃公司工程進(jìn)度基礎(chǔ)開挖面市時(shí)間/主打廣告詞全新演繹美好生活空間企劃方向倡導(dǎo)“家”文化的新都主義的no1。建筑結(jié)構(gòu)全框架結(jié)構(gòu)物業(yè)管理項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)/建筑類型23棟六層住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：/主要賣點(diǎn)1、水景花園 自然林帶；2、配套齊全 生活便利；3、中高檔建筑定位，有一定特色。智能化系統(tǒng)設(shè)施

23、寬帶入戶、安防報(bào)警、防盜監(jiān)控、出入管理系統(tǒng)。小區(qū)公共配套雙語幼兒園、會(huì)所、4500大型超市、200個(gè)車位、9999清泉廣場。銷售價(jià)格均 價(jià)： /起步價(jià)： /最高價(jià)： /周邊市政配套三十六中、雙崗小學(xué)、 新世紀(jì)學(xué)校、菜市。交通情況說明風(fēng)臺(tái)路臨泉路尚未打通，交通不甚方便。建筑面積總 建 面： 100000規(guī)劃設(shè)計(jì)戶 數(shù)： 808戶戶型面積； 94-170綠化率： 40%戶型結(jié)構(gòu)：二室兩廳、三室二廳、四室兩廳。容積率： 1.25備 注總用地8萬平方米。合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（銷售）項(xiàng)目名稱/開發(fā)商華源國際城五期安徽華源房地產(chǎn)開發(fā)公司項(xiàng)目位置合肥是和平路10號(hào)（東二環(huán)與和平路交口處）代理商/銷售商上海三

24、威力房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司工程進(jìn)度準(zhǔn)現(xiàn)房面市時(shí)間2002.10主打廣告詞坐擁成大型熟社區(qū)，把家安在花園里。企劃方向華源生活廣場建筑結(jié)構(gòu)全框架結(jié)構(gòu)物業(yè)管理項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)項(xiàng)目：24小時(shí)保安巡邏、封閉式管理、家政服務(wù)。建筑類型一二層為商鋪，三四五為住宅。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.39元/*月主要賣點(diǎn) 1、大型成熟社區(qū)；2、配套齊全；3、生活便利。智能化系統(tǒng)設(shè)施閉路電視監(jiān)控、紅外防越報(bào)警、樓宇對(duì)講系統(tǒng)小區(qū)公共配套幼兒園、科大附小、華源分校、7000社區(qū)公園、 2.2萬華源生活廣場。銷售價(jià)格均 價(jià)： 1850起步價(jià)： 1740最高價(jià)： 2040周邊市政配套三萬華聯(lián)超市、市二院 、八院、 十中、 銀行、 花沖公園 、

25、郵局等。交通情況說明10條公交線路通達(dá)全市 緊鄰二環(huán)路 出行很方便建筑面積總 建 面：12萬規(guī)劃設(shè)計(jì)戶 數(shù)：1250戶型面積； 93.04 、110.97、 129、108。綠化率：40%戶型結(jié)構(gòu)： 三室二廳容積率：1.3備 注尾盤階段、一次性付款98折、還有折讓空間。 總用地9萬平方米。合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（銷售）項(xiàng)目名稱/開發(fā)商橘郡萬綠園二期城建開發(fā)公司/新地物業(yè)項(xiàng)目位置 銅陵北路與臨泉路交口代理商/銷售商華夏偉業(yè)*上海金貝工程進(jìn)度結(jié)構(gòu)封頂面市時(shí)間2002.3主打廣告詞感受別墅現(xiàn)代美企劃方向現(xiàn)代藝墅，生活全面升級(jí)。建筑結(jié)構(gòu)全框架結(jié)構(gòu)物業(yè)管理項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)項(xiàng)目： 封閉式管理、24小時(shí)保安

26、巡邏。建筑類型二期10棟多層二棟小高層收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.50元/主要賣點(diǎn)1、一期帶動(dòng)二期；2、物業(yè)細(xì)分化別墅新概念；3、建筑本身有亮點(diǎn)。智能化系統(tǒng)設(shè)施安防系統(tǒng)、紅外防越系統(tǒng)、樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)。小區(qū)公共配套幼兒園、小學(xué)、3000中庭廣場、4200會(huì)所。銷售價(jià)格均 價(jià)：1988元/起步價(jià)：1700元/最高價(jià)：2988元/周邊市政配套勝利廣場、安徽大市場、六安路小學(xué)分校、體育中心、火車站、銀行、菜市。交通情況說明比鄰旅游車站、公交車站、交通基本便利。建筑面積總 建 面： 280000規(guī)劃設(shè)計(jì)戶 數(shù)： /戶型面積； 129-225綠化率： 45%戶型結(jié)構(gòu)：三室兩廳兩衛(wèi) 四室二廳兩衛(wèi)容積率： 1.4備 注占

27、地300畝五、百花大廈基本情況1、百花大廈的現(xiàn)狀百花大廈位于合肥市中心，處于繁華的金融服務(wù)區(qū)壽春路中段。周邊的交通發(fā)達(dá)，生活公建設(shè)施一應(yīng)俱全。省內(nèi)的名園、名校、名院均在服務(wù)區(qū)內(nèi)，大型商場、公園、娛樂場所可步行到達(dá)，與市委、市政府、市人大、市政協(xié)均只有一步之遙。 2、項(xiàng)目基本狀況百花大廈于一九九八年底開工興建，在基孔樁施工結(jié)束后停工至今。今年該項(xiàng)目重新啟動(dòng)，并于六月份由煤炭工業(yè)部杭州建筑設(shè)計(jì)研究院對(duì)原圖紙進(jìn)行修改完善、同于十一月份領(lǐng)取建筑施工許可證，由廣廈建設(shè)集團(tuán)有限責(zé)任公司承建。合同竣工日期為二四年十二月份。本項(xiàng)目總用地面積為6168平方米，總建筑面積60784。地下2層，建筑面積：7768.

28、9，其中地下車庫202個(gè)（地上車位10個(gè)）；地上31（29）層，建筑面積：53015.3，其中：商業(yè)建筑面積8678.8平方米，公寓建筑面積：44338.5，（會(huì)所面積，2586.8）。六、百花大廈項(xiàng)目swot分析1、項(xiàng)目優(yōu)勢分析結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，得出其有以下明顯優(yōu)勢地塊位于合肥市中心位置，與省委、省政府、省人大、省政協(xié)、市委、市政府、市人大、市政協(xié)同屬一個(gè)區(qū)域。安徽省金融貿(mào)易區(qū)，區(qū)域市場前景極好。地塊周圍500米內(nèi)有省市名校、名園（三中、六中、宿州路幼兒園）；有淮河路步行街、樂普生、鼓樓商廈、合百中心店等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)；有休閑娛樂的市政府中心廣場；有假日逍閑的逍遙津公園、環(huán)城公園；有各類檔次的

29、商務(wù)、旅游居住地百花賓館、山水賓館 、華廈賓館；有工行、建行、省保大廈、平安保險(xiǎn)、省投資公司、國元證券等重要金融機(jī)構(gòu)。生活、工作異常方便。項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)實(shí)力強(qiáng)，物業(yè)管理綜合水平高，將在本項(xiàng)目中充分體現(xiàn)。交通狀況極其方便，有二十幾路公交車，可四通八達(dá)。地塊絕版，增值空間較大。2、項(xiàng)目劣勢分析該項(xiàng)目用地規(guī)模較小，項(xiàng)目戶外活動(dòng)空間有限，綠化配置、景觀建設(shè)不盡人意。3、市場機(jī)會(huì)分析合肥提前十年步入小康，宏觀經(jīng)濟(jì)整體較好，二次置業(yè)人士不斷增加，投資類物業(yè)正處于快速升溫階段，有效需求量增大；隨著合肥的對(duì)外全面開放，wto進(jìn)程不斷加快，合肥在起到東、西部地區(qū)發(fā)展的重要橋梁之時(shí)，其商務(wù)公寓市場蘊(yùn)涵著大量的消費(fèi)潛

30、力，市場前景較好；高層樓市房產(chǎn)開發(fā)正屬旺盛期，只要在項(xiàng)目定位準(zhǔn)確的基礎(chǔ)上，宣傳引導(dǎo)到位，將會(huì)有很大的市場機(jī)會(huì)；產(chǎn)品的差異，地塊的稀缺帶來較多的市場機(jī)會(huì)。4、市場威脅分析政府對(duì)該類式性質(zhì)項(xiàng)目投資容量和開發(fā)進(jìn)度的控制程度將直接對(duì)本項(xiàng)目的銷售乃至利潤產(chǎn)生影響；政務(wù)區(qū)搬遷將對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生一定的影響；不規(guī)范的商務(wù)租賃市場將影響部分投資出租收益客戶的判斷。七、項(xiàng)目定位研究1、百花大廈項(xiàng)目市場定位、產(chǎn)品定位1)、市場定位定位分析：該項(xiàng)目目前市場定位在本方案分析前已確定為雙塔框筒結(jié)構(gòu)的高層建筑。通過以上分析可見，此區(qū)域建設(shè)有一定規(guī)模且具品牌效應(yīng)的并有一定影響力的高層建筑符合本地域的現(xiàn)狀和發(fā)展要求。具體定位：有別

31、于高層商務(wù)和高層住宅的差異品種。本方案的具體定位分析與澳鑫房地產(chǎn)公司提供的設(shè)計(jì)圖紙（高層住宅）有一定的差距，但可通過市場營銷運(yùn)作加以調(diào)整。2)、產(chǎn)品定位定位分析：通過市場調(diào)研分析，省域及省會(huì)合肥市有較多的高層住宅待售和多層商務(wù)待售、待租，雖然高層樓市的銷售市場機(jī)會(huì)已經(jīng)來臨，但本產(chǎn)品的建設(shè)周期和建筑成本不容其與市場其它產(chǎn)品一同競爭，因此，本產(chǎn)品應(yīng)像物主古井集團(tuán)、澳鑫房產(chǎn)和假日物業(yè)管理一樣屬品牌產(chǎn)品，應(yīng)達(dá)到脫俗風(fēng)雅、高檔精致。具體定位：高檔商務(wù)公寓：本公司通過對(duì)合肥市高層商務(wù)、住宅和多層商務(wù)、住宅銷售與租賃市場進(jìn)行了詳細(xì)調(diào)研和對(duì)5年后政務(wù)區(qū)搬遷所帶來的影響進(jìn)行充分的論證，認(rèn)為在該產(chǎn)品已確定的市場定

32、位的前提下，應(yīng)該修正其產(chǎn)品定位，由高層住宅改為高檔商務(wù)公寓，屬省域及合肥市市場的差異產(chǎn)品。利用古井集團(tuán)、澳鑫房地產(chǎn)、假日物業(yè)管理的品牌效應(yīng)，充分挖掘市場潛力，創(chuàng)一流的商務(wù)公寓。既能滿足適應(yīng)改革開放經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展中的市場需求，又能滿足一般置業(yè)人士的居住要求，同時(shí)，又能樹立百花大廈城市中心唯一至尊府邸、鉆石級(jí)商務(wù)公寓大廈的地位，市場中較難有同類產(chǎn)品與之競爭。2、目標(biāo)客戶定位1）、在合肥設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)的外企、合資企業(yè)以及三資企業(yè)；隨著西部大開發(fā)的逐步深入以及我國加入wto后的開放度的極大提高，作為東西部橋梁的省會(huì)城市合肥必將有一質(zhì)的飛躍。同時(shí)，十五大的勝利召開，將會(huì)對(duì)安徽省會(huì)合肥產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，因此，合肥

33、的改革開放步伐將進(jìn)一步加快，會(huì)吸引大批外商來合肥投資，百花商務(wù)公寓及時(shí)為他們提供了了首選的條件；2)、在省會(huì)合肥設(shè)立辦事處的全省各地市大中企業(yè)；百花大廈的星級(jí)酒店物管形式和標(biāo)準(zhǔn)將會(huì)吸引大批大中企業(yè)在此設(shè)立生活、工作兩方便且又能保值、增值的辦事場所。3)、要求在省會(huì)購住秘密性較好住所的全省各地市ceo階層，將會(huì)首選百花大廈；4)、百花大廈是注重形象、品牌效益的較有檔次的本市有一定實(shí)力的商貿(mào)公司理想選擇地；5）、夫妻雙方皆擔(dān)任較重要職位的且經(jīng)濟(jì)收入較豐厚的35歲以上高級(jí)管理者，技術(shù)專家。屬二次置業(yè)人士；6）、長期居肥的外地商人或企業(yè)代表；7）、投資一族，近幾年社會(huì)投資渠道仍然較少，投資類風(fēng)險(xiǎn)較大，

34、商務(wù)公寓式投資前景較為樂觀。壽春路片已有很大密度的寫字樓在出租，很多的企業(yè)在此辦公，其租金最高達(dá)到60元/，將會(huì)吸引以投資保值為目的的客戶和中小企業(yè)。八、百花大廈項(xiàng)目有關(guān)建議1、規(guī)劃建議由于本項(xiàng)目占地面積僅6168，設(shè)計(jì)為雙塔高層建筑，現(xiàn)代風(fēng)格味較濃，不是純小區(qū)概念樓盤，在建筑本身外的用地上進(jìn)行的道路建設(shè)、小品建設(shè)及小塊綠地的配置要精、細(xì)、專、美，達(dá)到與百花大廈一樣精致且有品味。建議道路用草坪磚和綠色塑膠相結(jié)合鋪設(shè)，路緣石用彩色白黃相間，小品全是精雕細(xì)刻的藝術(shù)作品，小塊綠地應(yīng)刻意立體栽培，花草相間，地塊間隔或扶手欄桿全部采取不銹鋼制品。2、施工建議高層建筑施工周期較長固然有其客觀因素，但組織嚴(yán)

35、謹(jǐn)、科學(xué)管理、嚴(yán)格的資金使用計(jì)劃應(yīng)是保證施工進(jìn)度的關(guān)鍵?？v觀高層建筑市場，能順利完工將是社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益的保證，反之將嚴(yán)重影響銷售策略的實(shí)施，難以保證項(xiàng)目投資收益。同時(shí)由于該項(xiàng)目已有過一次停工待建先例，相應(yīng)也產(chǎn)生了一些負(fù)面效應(yīng)、不利影響。因此，投資商、地產(chǎn)商、建筑商、銷售商要密切配合、鼎力相助，科學(xué)合理的組織項(xiàng)目實(shí)施。3、物業(yè)管理建議本項(xiàng)目聘請(qǐng)古井假日酒店進(jìn)行物業(yè)管理，是該項(xiàng)目的又一亮點(diǎn)，怎樣將假日酒店管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)運(yùn)用到百花大廈商務(wù)公寓，真正達(dá)到一流的商務(wù)公寓，五星級(jí)的酒店管理，為此建議：1）、建立先進(jìn)的硬件設(shè)施，創(chuàng)造一流的管理?xiàng)l件。通過本項(xiàng)目的智能化配置，設(shè)立物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，開展互聯(lián)網(wǎng)

36、接入、網(wǎng)絡(luò)教學(xué)、多媒體娛樂系統(tǒng)、網(wǎng)上購物、證券及時(shí)交易、電子地圖、ip電話、公共服務(wù)信息等各項(xiàng)服務(wù)；通過該平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)自動(dòng)化物業(yè)管理；運(yùn)用先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù)，對(duì)包括公共設(shè)施在內(nèi)的各項(xiàng)機(jī)械設(shè)備（配電設(shè)備、發(fā)電機(jī)組、供水設(shè)備、通風(fēng)設(shè)備及電梯等）實(shí)現(xiàn)集中監(jiān)控；設(shè)置紅外線監(jiān)控報(bào)警、室內(nèi)安全緊急報(bào)警系統(tǒng)。2）、組建專業(yè)化的保安隊(duì)伍，可從富有經(jīng)驗(yàn)的退役軍人中選拔,為突出百花大廈的知名度，建議全部招用退役女兵為保安人員。3）、應(yīng)業(yè)主的要求，開展近似于酒店式的貼身服務(wù)。4、提升項(xiàng)目附加值的建議。1）、積極推廣應(yīng)用新技術(shù)、新工藝和新材料；2）、選用節(jié)電的低能耗高能效的燈具；3）、垃圾分類收集，下水口設(shè)廢料

37、粉碎裝置；4）、選用環(huán)保型內(nèi)墻材料，高封閉性門窗；5、智能化建議1）、安全防范系統(tǒng)a、緊急呼叫報(bào)警系統(tǒng)；b、煤氣燃露自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)；c、24小時(shí)保安巡更系統(tǒng)；d、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；e、門禁控制與可視對(duì)講系統(tǒng)。2）、信息管理系統(tǒng)a、 停車管理系統(tǒng)（包括車輛自動(dòng)識(shí)別、收費(fèi)、保安監(jiān)控等子系統(tǒng)）；b、緊急廣播與背景音樂系統(tǒng)；c、能耗表數(shù)據(jù)遠(yuǎn)程抄收系統(tǒng)；d、家庭設(shè)備自動(dòng)化監(jiān)控系統(tǒng)；e、樓宇公用設(shè)施監(jiān)控系統(tǒng)。3）、信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)a、每層100兆寬帶高速上網(wǎng)；b、有線衛(wèi)星電視系統(tǒng)；c、局域網(wǎng)vod廣播系統(tǒng)；d、網(wǎng)上醫(yī)療、教育、電子商務(wù)及網(wǎng)上購物等；6、會(huì)所的建議本項(xiàng)目會(huì)所面積為2586，可以設(shè)計(jì)為對(duì)外和不對(duì)外

38、開放兩個(gè)區(qū)域，彰顯會(huì)所的尊貴和高雅；會(huì)所的功能充分體現(xiàn)和支持本項(xiàng)目的市場定位和形象定位，成為該項(xiàng)目的個(gè)性形象表現(xiàn)的支撐點(diǎn)；對(duì)內(nèi)、對(duì)外兩個(gè)部分均可采用會(huì)員制，突出私家會(huì)所的特質(zhì)；集團(tuán)購買也可成為會(huì)所會(huì)員，會(huì)所可滿足集團(tuán)和個(gè)人進(jìn)行接待，會(huì)談和小型酒會(huì)，新聞發(fā)布會(huì)等方面的商務(wù)活動(dòng)。同時(shí)，會(huì)所可設(shè)立家政中心，為會(huì)員代理干洗，代訂車票、船票，代為購物，家居美容，代接送小孩上學(xué)、代叫出租等，與物業(yè)管理相結(jié)合，提供星級(jí)貼身服務(wù)；設(shè)立視聽閱覽室，提供各類名著、暢銷書、各種音樂、影視資料；設(shè)置電腦模擬高爾夫球練習(xí)場、棋牌、乒乓球室、桌球室等文娛設(shè)施；為女性業(yè)主提供醫(yī)學(xué)專業(yè)的美容美體設(shè)施和服務(wù)。7、大廳、電梯廳裝

39、修的建議大堂和電梯廳也是本項(xiàng)目內(nèi)飾方面對(duì)外推廣的重要組成部分，除了豪華氣派之外，還要有品味。建議本項(xiàng)目大廳采用仿古地磚，色彩厚重的檀木，燈具用仿古藝術(shù)燈具，可在墻面上懸掛名人字畫、優(yōu)秀攝影等，整個(gè)效果既要有濃重的情調(diào)又不失流暢的活潑線條點(diǎn)綴，充分體現(xiàn)濃郁的藝術(shù)情調(diào)；電梯廳也是一個(gè)不能忽視的地方，可在電梯廳安放嵌入式休息椅，亦可懸掛一些業(yè)主子女的優(yōu)秀字畫和布藝作品以及企業(yè)的形象宣傳，真正做到細(xì)心為業(yè)主，真誠待客戶。8、其它建議：如此高檔次的商務(wù)公寓，怎能讓業(yè)主、讓客戶放心購房，安心住房。建議在第八層做標(biāo)準(zhǔn)層樣板間，同時(shí)提供菜單式精裝修服務(wù)；提供各項(xiàng)費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)和額度（含物業(yè)管理費(fèi)）。第二部分 開

40、發(fā)方案簡述與經(jīng)濟(jì)效益分析一、 開發(fā)方案簡述該項(xiàng)目屬九八年底開工建設(shè)，始建不久，因多種原因造成停工至今，雖然對(duì)項(xiàng)目造成了一定負(fù)面影響，但同時(shí)也找準(zhǔn)了市場的再次切入點(diǎn)。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑面積60784.2，其中公寓建筑面積44338.5，總套數(shù)為217套。戶型布局設(shè)計(jì)為高層住宅，而現(xiàn)經(jīng)市場調(diào)研分析得出，產(chǎn)品應(yīng)定位為商務(wù)公寓，屬市場差異性產(chǎn)品并兼顧高層住宅功能。由于該項(xiàng)目地塊位置特殊，有絕版效應(yīng)，其商務(wù)公寓定位、定性均屬檔次較高類別，同時(shí)智能化配置也屬目前合肥一流，大廈安排212個(gè)停車位，停車位配置近1：1，上述配置和設(shè)計(jì)要求基本符合尖端商務(wù)公寓性大樓的要求。二、 項(xiàng)目投資估算1、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

41、及建筑內(nèi)容明細(xì)表 單位：序號(hào)項(xiàng) 目 內(nèi) 容數(shù) 量備 注1總占地面積6168百花大廈長67米，寬42米2容積率/建筑容度9.86/0.46樓層31層，高116.7米3總建筑面積60784.2含會(huì)所面積2586.84銷售面積60648合同確定的銷售面積2、投資總額工程總投資：17001萬元，單位成本為2797元/3、投資明細(xì)表序號(hào)項(xiàng)目總投資額（萬元）單位成本元/占總投資額的比例（%）1土地費(fèi)1849304112建設(shè)工程報(bào)建費(fèi)601993.53建筑安裝工程費(fèi)（含智能化配置）109411800644前期工程費(fèi)3345525管理費(fèi)（含發(fā)證費(fèi)）151325096銷售費(fèi)用65010747不可預(yù)見費(fèi)91150

42、.58財(cái)務(wù)費(fèi)用101316769合計(jì)170012797100財(cái)務(wù)費(fèi)用說明：考慮到地價(jià)按7年計(jì)息，建安及其它各項(xiàng)支出按2年計(jì)息。考慮房地產(chǎn)開發(fā)滾動(dòng)經(jīng)營的特點(diǎn)，建安及其它各項(xiàng)支出計(jì)算依據(jù)按總額的30%計(jì)。1）、土地費(fèi)利息：土地費(fèi)年利費(fèi)年數(shù)18494.5%7=582萬2）、建安及其它支出利息：建安其它支出30%年利率年數(shù)1597930%4.5%2=431萬財(cái)務(wù)費(fèi)用=（1）+（2）三、銷售收入預(yù)測根據(jù)市場調(diào)查，計(jì)劃銷售價(jià)格及收入估測收入如下：內(nèi)容面積（）均價(jià)（元/）收入（萬元）商務(wù)公寓41751350014613商業(yè)用房979050004895停車位910723282120合計(jì)606483566216

43、28四、投資效益分析銷售稅金：（銷售收入）216285.56%=1203萬銷售利潤：銷售收入總投資銷售稅金21628170011203=3424萬投資利潤率：項(xiàng)目稅后利潤/項(xiàng)目總投資3424/17001=20%項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)=項(xiàng)目總投資/（項(xiàng)目銷售收入銷售稅金）100%17001/（216281203）100%=0.8100%=80%項(xiàng)目投資回收期=項(xiàng)目總投資/項(xiàng)目稅后利潤 17001/3224=5年五、綜合評(píng)價(jià)高層商務(wù)：省會(huì)城市合肥，是安徽省政治、經(jīng)濟(jì)、文化和對(duì)外交通的中心，是首批科技將要對(duì)外開放的城市之一，地處江淮之間，屬中部地區(qū)，起到促進(jìn)東西部共同發(fā)展的橋梁作用；近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，

44、同比全國快四個(gè)百分點(diǎn)，城市建設(shè)與城市經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展并取得了嬌人的成績，外資、合資企業(yè)已逾千家，商務(wù)貿(mào)易市場初具規(guī)模，老一環(huán)內(nèi)形成了以商貿(mào)、行政辦公、文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育運(yùn)動(dòng)為主的商務(wù)中心，同時(shí)也是雙中心地區(qū)，是全省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是合肥市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心；雖然五年后合肥市的cbd移至南部高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，但此區(qū)域仍不失為全省的cbd集中區(qū)，同時(shí)也是廬陽區(qū)的cbd，還有合肥市政府所屬的二級(jí)機(jī)構(gòu)、事業(yè)單位和其他的政府貿(mào)易機(jī)構(gòu)等將重新構(gòu)成多層次且交叉的有特點(diǎn)的cbd新區(qū)域，這勢必會(huì)影響中心地區(qū)的商務(wù)樓市的發(fā)展。而近幾年商務(wù)樓市也會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)的高速增長而不斷發(fā)展，需求也將會(huì)不斷的增加，雖然市

45、區(qū)的商務(wù)樓銷售市場未能形成氣候，商務(wù)樓租賃市場也較為低迷，但高品味、高尖端、具有品牌效益的商務(wù)樓甚少，且市場有一定的空間；通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，近兩年合肥市的房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，2002年商品房銷售同比增長87%，銷售達(dá)120萬之多，而商務(wù)辦公只占10%，比例較小，并且多為小區(qū)、老區(qū)內(nèi)沿街新建、改建的綜合樓，配置檔次較低，現(xiàn)階段合肥市商務(wù)辦公類物業(yè)，市內(nèi)空置率、空租率仍然較高，空置率達(dá)16%，空租率在市價(jià)25元/平方米的市況下達(dá)到20%（不含各類專業(yè)市場的辦公用房），市場競爭較為激烈，而作為商務(wù)配置較好的新華大廈，且入住率達(dá)90%，售價(jià)3850元/，租價(jià)為35元/，而配置較為一般的潤安大廈置業(yè)、租賃入

46、住率也達(dá)60%左右，售價(jià)為3800元/，租價(jià)為40元/?？梢娚虅?wù)旺區(qū)的高檔品牌高層商務(wù)市場前景仍然較好。純高層住宅：目前合肥的純高層住宅基本分布在一環(huán)以外，市場均價(jià)在3000元/平方米，市場正屬培育發(fā)展階段。較有代表性的樓盤是元一時(shí)代花園、九華山莊、雍景苑等，其銷售狀況較好，市場口碑尚佳。根據(jù)資料分析，在老城區(qū)，私密較好、檔次較高、配置較全的高層住宅不多，而多層住宅銷售均價(jià)已達(dá)3000元/左右，因此，城市中心區(qū)域高層住宅市場潛力較大。綜上所述，本項(xiàng)目是高層商務(wù)辦公與高層住宅的差異產(chǎn)品，同時(shí)也是綜合產(chǎn)品，既能滿足商務(wù)辦公的需要，也能滿足高層住宅的需求，在城區(qū)用地異常緊張，土地使用政策的徹底改變之

47、時(shí)，商務(wù)旺區(qū)的黃金地塊的增值速度加快，本項(xiàng)目充分突現(xiàn)地塊的絕版效應(yīng)。本項(xiàng)目與上述很多項(xiàng)目相比，有質(zhì)高價(jià)優(yōu)的優(yōu)勢，在土地量化、高層預(yù)熱期五年將至之時(shí)，高開低走的高層商務(wù)公寓必將受到一部分喜登高望遠(yuǎn)、豁朗開懷、棄城市煩雜壓抑、愛生活靜思雅秘的客戶群的青睞。第三部分 市場營銷一、營銷策略1、品牌策略：充分利用古井集團(tuán)是安徽省大型國有企業(yè)，國內(nèi)著名的上市公司之一的品牌形象，展開宣傳，實(shí)時(shí)引導(dǎo)。在項(xiàng)目的前期著重突出澳鑫房產(chǎn)的綜合實(shí)力，突出古井集團(tuán)、古井假日酒店的成功典范，結(jié)合位于古井假日酒店對(duì)面十五中樓下的百花大廈銷售展示中心，實(shí)施品牌策略，奠定百花大廈商務(wù)公寓的市場形象；利用位于市內(nèi)主干道壽春路與阜陽

48、路交界區(qū)域百花井地名優(yōu)勢，發(fā)揮其歷史悠久深入人心的市場影響力，打造出合肥市的商務(wù)公寓品牌是百花商務(wù)公寓大廈。2、價(jià)格策略1）、銷售價(jià)格分析本公司根據(jù)市場調(diào)研資料分析，推出的銷售價(jià)格排定，極具市場競爭力，在實(shí)施的過程中會(huì)根據(jù)市場的變化不斷做出調(diào)整，以求達(dá)到最佳的市場銷售價(jià)格。此價(jià)格排定表所考慮的主要因素是不同的樓層、不同的位置、不同的戶型布局以及不同的銷售時(shí)間等。百花大廈銷售價(jià)格一覽表；a樓（東樓） 表1朝 向朝 北朝 南房 號(hào)05（d戶型）04（c1戶型）03（b戶型）02（f戶型）01（a戶型）戶 型三房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)五房二廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)建 面156.90154.601

49、90.40248.60195.80樓 層單 價(jià)單 價(jià)單 價(jià)單 價(jià)單 價(jià)二十九空中別墅二十八二十七35503650385042503950二十六3600370039004000二十五36503750395042004050二十四3700380040004100二十三39504050425041504350二十二3900400042004300二十一38503950415040504250二十3800390041004200十九37503850405038504150十八3700380040004100十七36503750395037504050十六3600370039004000十五35503650385036503950十四3500360038003900十三34503550375034503850十二3400350037003800十一33003400360030003700十3200330035003600九29003000320025503300八2700280030003100七24002500270022502800六2300240026002700五商 場四三二一帶“四”或“三”的樓層，在做促銷活動(dòng)時(shí)可采取