深圳寶能亞洲城定位策劃報告

1、精品.寶能亞洲城定位策劃報告寶能亞洲城定位策劃報告深圳市寶能投資集團有限公司深圳市寶能投資集團有限公司20132013 年元月年元月 1818 日日精品.目目 錄錄一項目基本情況.3 31.1 項目概況.3所在區(qū)位.3周邊現(xiàn)狀.4交通情況.4周邊配套服務.4所屬區(qū)域的城市定位.5二項目規(guī)劃定位.6 6南地塊主題定位.6北地塊主題定位.6南地塊功能定位.6北地塊功能定位.7三設計建議.8 83.1 SHOPPINGMALL 定位.8商業(yè)定位.8業(yè)態(tài)構成.83.2 五星級大酒店和四星級服務式高級公寓定位.83.2.1 園區(qū)企業(yè)的市場需求.83.2.2 五星級酒店帶動四星級服務式高級公寓的定位.93

2、.2.3 五星級酒店的規(guī)模和品質.93.2.4 高級公寓的市場需求.93.2.5 項目形象和目標客戶定位.103.3 總部基地定位 .103.3.1 項目周邊規(guī)劃及發(fā)展方向.103.3.2 目標客戶類型.103.3.3 目標客戶群的分布.113.3.4 目標客戶的需求.11精品. 具備發(fā)展科技企業(yè)總部基地的條件.123.3.6 總部基地是更高層次的商務、辦公空間.123.3.7 總部基地的發(fā)展規(guī)模和檔次.123.3.8 市場定位.133.3.9 產品特色.133.3.10 產品業(yè)態(tài).133.3.11 項目規(guī)模及發(fā)展計劃.143.3.12 目標客戶定位.143.4 其他定位.14四面積配比建議.

3、15154.1 總的面積配比.154.1.1 SHOPPINGMALL主力店面積分配 .164.1.2 SHOPPINGMALL輔助店面積分配 .174.1.3 五星級酒店面積分配.174.1.4 高級公寓面積分配.194.1.5 室外設施面積分配.194.1.6 產業(yè)大廈和總部基地面積分配.20總部基地商務配套面積分配.21精品.一項目基本情況一項目基本情況 項目概況項目概況寶能亞洲城位于深圳市寶安區(qū)龍華清湖，由南地塊（宗地號 A828-0022）和北地塊（宗地號 A828-0023）組成，總占地面積為 300400.17 平方米,計入容積率總建筑面積為。其中南地塊總占地面積為,計入容積率總

4、建筑面積為349100.00 平方米；北地塊總占地面積為。所在區(qū)位所在區(qū)位寶能亞洲城地處龍華、觀瀾、布吉三街道的交匯處，與三街道中心區(qū)直線距離分別為 5、4、9 公里。是深圳市九大重點發(fā)展園區(qū)之一的“龍華觀瀾坂雪崗高新區(qū)”的區(qū)域內，并處中心位置。地塊東部是坂田街道崗頭村的工業(yè)園區(qū)，西部是龍華街道城區(qū)；南面為坂雪崗，北部相隔機荷高速是觀瀾高新科技園區(qū)。整個區(qū)域是特區(qū)外新的產業(yè)聚集區(qū)域，也是深圳市新的城區(qū)最重要的組成部分。周邊現(xiàn)狀周邊現(xiàn)狀地塊周邊目前尚處于開發(fā)和建設階段，已建成并開始生產的只有深圳卷煙廠和深圳市彩煌實業(yè)發(fā)展有限公司兩家。已經規(guī)劃待建的項目有富安娜工業(yè)園、深圳市廣播電影電視集團文化產

5、業(yè)基地、深圳特區(qū)報工業(yè)園和富士康服務配套項目等。周邊一公里內有西南向為富士康工業(yè)園；東南向為華為基地；南向是利寶精品.來塑膠（深圳）有限公司；金榮達科技工業(yè)園、元征公司、深圳康冠電腦技術有限公司、中控科技生物識別中心、華強智能等；東向有崗頭村的亞洲工業(yè)園、海洋世紀工業(yè)園、風門坳生態(tài)科技園、禾坪崗高科技工業(yè)園等；北向與機荷高速相隔的為觀瀾高新技術園區(qū)。交通情況交通情況地塊交通現(xiàn)狀是：西為梅觀高速公路；北為機荷高速公路；東為水官高速公路；南為布瀾路。地塊交通規(guī)劃是：靠近本地塊東為五和大道，還有清平快速。地鐵四號線續(xù)建工程將終點站處長到龍華中心城區(qū)，十一號線從深圳西站到塘坑，在本片區(qū)設有坂田站和雪崗

6、站；現(xiàn)有的平南鐵路和平鹽鐵路也將進行改造。以上的交通布局將有效串聯(lián)南山、龍華、坂雪崗、橫崗、鹽田、東莞及惠州。周邊配套服務周邊配套服務項目周邊兩公里內沒有大型生活配套服務設施。一公里內除華為坂田基地有百草園是華為的員工公寓（包括宿舍、會所、酒店和社康中心）外，沒有大型生活配套服務設施。二公里內有崗頭村社區(qū)，社區(qū)現(xiàn)有小規(guī)模低檔次的服務基礎，龍華崗頭客運站、萬勝購物廣場、金太陽酒店、崗頭社區(qū)健康服務中心、三和休閑中心、華城百貨等初級生活服務配套設施。五公里內有龍華街道中心城區(qū)，區(qū)內的酒店、餐飲、商貿、金融、證券、精品.保險、休閑娛樂、物流、房地產等第三產業(yè)有一定的規(guī)模，是深圳中北部的金融、餐飲、商

7、貿儲運中心及房地產龍頭。城區(qū)內有各類檔次的酒店，餐廳 500 多家，有多家三、四星級酒店，為周邊地區(qū)提供基本的生活服務。從現(xiàn)狀看，一公里內的配套服務空白，二公里內能提供生活服務的設施和場所不足而且檔次較低；能提供較完善的生活服務條件的地方距離較遠。周邊五公里范圍內除華為百草園定位與本項目高級公寓接近外， SHOPPINGMALL、5A智能化寫字樓、五星級大酒店和總部基地無論品質、檔次和規(guī)模無競爭產品。本項目建成后必將成為龍華、觀瀾、布吉區(qū)域最高標準最高品質的城市綜合體。所屬區(qū)域的城市所屬區(qū)域的城市定位定位根據(jù)深圳市規(guī)劃局于 2003 年公布的深圳市城市功能組團結構研究 ，確定在全市域劃分十一個

8、功能組團，并提出了各組團的功能定位及發(fā)展策略。在特區(qū)外，打破原有區(qū)、街道辦行政界線，劃分八個功能組團。本地塊位于龍華街道辦，根據(jù)寶安龍崗各組團分區(qū)規(guī)劃屬于中部綜合組團，包括寶安區(qū)的龍華、觀瀾和龍崗區(qū)的布吉（現(xiàn)為坂田街道辦轄區(qū)）的坂雪崗，總面積 203.5 平方公里。2004 年底城市建設用地 80.9 平方公里，占總面積的 40.2%。組團的功能定位為市中心區(qū)的配套綜合服務區(qū)。組團將重點發(fā)展：以華為、富士康等高新技術產業(yè)為支柱的制造業(yè)；以華南物流園與和記黃埔物流園為代表的倉儲業(yè)；以商貿、教育、衛(wèi)生、文體娛樂為主的配套產業(yè)。精品.組團現(xiàn)狀總人口 73.2 萬人，至 2020 年，組團人口控制規(guī)模

9、為 125 萬人；組團將進一步集約有序發(fā)展，至 2020 年組團城市建設用地規(guī)模為 119.5 平方公里，生態(tài)控制用地 61.0 平方公里，限制區(qū)用地 20.9 平方公里。按照城市規(guī)劃布局，本片區(qū)的所在的組團建設目標是成為經濟繁榮、設施齊全、環(huán)境優(yōu)美、社會和諧、高新技術產業(yè)集中的現(xiàn)代化客運交通樞紐和綜合服務組團，是深圳市中長期發(fā)展的新核心。二項目規(guī)劃定位二項目規(guī)劃定位南地塊主題定位南地塊主題定位南地塊定位為集綜合城市消費、星級酒店服務和高端商務辦公為一體的城市綜合體。北地塊主題定位北地塊主題定位北地塊定位為集新材料科技研發(fā)、生產、加工、展示、交易、國際資本市場信息交流、創(chuàng)投孵化、商務辦公和企業(yè)

10、集團總部為一體的具有國際化多功能環(huán)保生態(tài)產業(yè)式總部基地。南地塊功能定位南地塊功能定位南地塊滿足城市綜合配套服務和商業(yè)服務功能。包括：1. 以大型室內 SHOPPINGMALL 實現(xiàn)綜合城市消費服務。主定位為經營超市、大百貨、品牌專賣、電腦通訊、圖書音像等；精品.輔定位為餐飲類、休閑娛樂、美體健身、生活服務等。2以 5A 智能化甲級寫字樓實現(xiàn)高端商務辦公服務。主定位為創(chuàng)投金融、國際商務、國際資本、信息服務中心等。3以五星級大酒店和四星級酒店式高級公寓實現(xiàn)多方位的星級酒店服務。主定位為五星級大酒店和四星級酒店式高級公寓服務。 4. 以多種文化設施實現(xiàn)社區(qū)綜合輔助配套服務。主定位為演藝中心、展覽中心

11、、培訓中心、會員中心等；輔定位為銀行分理處、證券交易大廳、郵政郵電、醫(yī)療防疫、書吧、網吧等。2.42.4 北地塊功能定位北地塊功能定位北地塊滿足科技產業(yè) CBD 形態(tài)的全方位綜合服務。包括：1.以多功能產業(yè)大廈實現(xiàn)新材料產業(yè)科技研發(fā)、生產、加工、展示、交易、商務辦公等功能。相對獨立的辦公空間企業(yè)總部基地實現(xiàn)國際資本運作、信息交流、創(chuàng)投孵化和高端商務等功能。3以多形式特種服務設施實現(xiàn)產業(yè)綜合輔助配套服務。主定位為多功能智能化會議服務、工商稅務服務、海關進出口事務服務、商標注冊服務、產品鑒定服務、第三方軟件評測服務、專利及新技術服務、博士站提供的特殊技術和數(shù)據(jù)庫服務、創(chuàng)投孵化服務、信貸擔保服務、法

12、律事務服務、特種電信業(yè)務服務、快遞物流服務、特種環(huán)衛(wèi)服務、辦公設備維護服務精品.以及非工作時間的常規(guī)性職工餐飲、美容美發(fā)、健體健身、休閑娛樂、生活服務等。三設計建議三設計建議3.13.1 SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL 定位定位3.1.13.1.1 商業(yè)定位商業(yè)定位以“品牌化、時尚化、個性化、年輕化”為主題，以“中高檔品牌、大眾服務、一站式享受”為特征，以“都市白領階層”為消費群體，集“購物、休閑、娛樂、餐飲、文化、藝術、體育”為一體的綜合性體驗式購物天堂、娛樂之都、美食之城。3.1.23.1.2 業(yè)態(tài)構成業(yè)態(tài)構成零售以主力百貨店、大型超市、精品專賣店為主，餐飲以美食街、快餐

13、店、高檔餐廳、茶館等為主，娛樂以文藝表演、互動體驗項目等為主。3.23.2 五星級大酒店和四星級服務式高級公寓五星級大酒店和四星級服務式高級公寓定位定位 園區(qū)企業(yè)的市場需求園區(qū)企業(yè)的市場需求高級商務人士的出行方式基本上是機場-大酒店-會場，并以大酒店為基本點，因此靠近商務活動地點選擇五星級大酒店帶動四星級服務式高級公寓是最佳選擇。通過對本項目周邊情況調查，此種模式目前以及可以預見的未來還沒精品.有，園區(qū)企業(yè)的需求和周邊大型企業(yè)的需求將是本項目五星級大酒店和四星級服務式高級公寓的目標客戶。 五星級酒店帶動四星級服務式高級公寓的五星級酒店帶動四星級服務式高級公寓的定位定位大酒店可以滿足短期商務居住

14、的需求，服務式高級公寓可以滿足長期本區(qū)域高管、白領階層人士以及商務客人的需求， “酒店+高級公寓”的組合完全可以滿足本項目及周邊企業(yè)中高端商務人士的需求?！拔逍羌壌缶频?四星級服務式高級公寓” 的開發(fā)可以起到承上啟下的作用，首先可以提高本項目多功能研發(fā)商務空間的市場吸引力，其次可以為本項目的商業(yè)部分帶來一個穩(wěn)定的客源。以大酒店帶動服務式高級公寓的管理模式，也可以提升公寓的品質，實現(xiàn)單身公寓向服務式高級公寓的跨越。增加公寓的投資價值。高級公寓建成后將用來出售或出租，并委托酒店管理公司提供服務，以增加項目的投資價值。 五星級酒店的規(guī)模和品質五星級酒店的規(guī)模和品質大酒店的品質以五星級為設計標準，服務

15、配套追求與同級別同地域酒店服務項目的差異化、自然人性化和高端化。高級公寓采用每相臨兩間可分可合式又相對獨立的模式，以滿足客戶的投資、自用、出租的不同選擇。 高級公寓的高級公寓的市場需求市場需求關外的高級公寓發(fā)展很慢，基本上是由一些住宅承擔著這部分的需求。從精品.發(fā)展趨勢看，一旦特區(qū)內的商務辦公活動遷移到關外，對高級公寓的需求會大量增加。本項目未來將吸引大量的科技企業(yè)進駐，對高級公寓這個細分市場的需求也會日益聚增。 項目形象和目標客戶定位項目形象和目標客戶定位項目形象定位：建議發(fā)展五星級大酒店及服務式高級公寓，為入住總部基地和甲級寫字樓的高科技與金融企業(yè)提供舒適、便捷的商務服務，方便總部基地及周

16、邊企業(yè)商務會議、商務培訓以及居家休閑生活。目標客戶以入住總部基地的科技企業(yè)為主，兼顧項目周邊科技企業(yè)的需求。3.33.3 總部基地總部基地定位定位3.3.13.3.1 項目周邊規(guī)劃及發(fā)展方向項目周邊規(guī)劃及發(fā)展方向本項目重點發(fā)展通訊設備、計算機及配件、光機電一體化、電子信息、新材料及生物醫(yī)藥產業(yè)。以本項目為中心，方圓 20 公里內涵蓋了深圳未來主要的產業(yè)集群，根據(jù)分析這里有條件成為未來深圳一個區(qū)域商務及商業(yè)中心。寶能寶能總部基地總部基地富士康光明高新區(qū)觀瀾高新區(qū)深圳中心區(qū)平湖物流基地華為坂田基地精品.3.3.23.3.2 目標客戶類型目標客戶類型深圳十大優(yōu)勢行業(yè)包括：通訊產業(yè)、半導體產業(yè)、新星平

17、板顯示產業(yè)、數(shù)字視聽產業(yè)、軟件產業(yè)、汽車電子研發(fā)與制造業(yè)、新材料產業(yè)、新能源產業(yè)、生物醫(yī)藥產業(yè)、裝備制造業(yè)。寶能總部基地位于這些產業(yè)集群的中心地帶，毫無疑問，這些產業(yè)將是寶能總部基地的目標客戶群。根據(jù)對客戶資料的統(tǒng)計分析，進駐商務辦公樓的客戶以金融保險業(yè)、電子信息及通信、交通物流、咨詢顧問等行業(yè)企業(yè)為主，分別占行業(yè)的20.1%、18.12%、13.63%、13.87%，合計占總量的 65.72%.3.3.33.3.3 目標客戶群的分布目標客戶群的分布寶能總部基地的目標客戶主要分布在福田區(qū)、南山區(qū)以及寶安區(qū)的寫字樓群和工業(yè)區(qū)內，具體來講就是天安數(shù)碼科技園、高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)以及中心區(qū)、蛇口工業(yè)區(qū)

18、以及本項目周邊的觀瀾高新區(qū)、龍華工業(yè)區(qū)、平湖物流園區(qū)、華南物流園區(qū)等地。深圳寫字樓客戶構成金融保險電子通信交通物流咨詢服務其他金融保險電子通信交通物流咨詢服務其他精品.3.3.43.3.4 目標客戶的需求目標客戶的需求這類企業(yè)和部門對辦公商務空間的需求是：商務空間具有靈活性，既可滿足辦公需求，又能進行科技研發(fā)以及必要的生產功能和物流操作功能。3.3.53.3.5 具備發(fā)展科技企業(yè)總部基地的條件具備發(fā)展科技企業(yè)總部基地的條件寶能總部基地地理位置十分優(yōu)越，周邊科技類企業(yè)云集，具備發(fā)展成為區(qū)域商務的基本條件。通過高綠化率，低密度率建筑布局，使得部分總部基地具備獨立冠名權，這種綠色的、生態(tài)化的人文的環(huán)

19、境十分符合大型科技類企業(yè)總部的需求。3.3.63.3.6 總部基地是更高層次的商務、辦公空間總部基地是更高層次的商務、辦公空間從建筑形態(tài)上，總部基地也是高性能的商業(yè)辦公樓宇，產業(yè)大廈是多家企業(yè)位于一棟辦公樓內，而總部基地使每一家都可能擁有一棟相對獨立的辦公空間，更容易提升企業(yè)的形象。從提升管理效能上，各種職能部門位于同一個辦公空間，更容易形成交流和溝通。3.3.73.3.7 總部基地的發(fā)展規(guī)模和檔次總部基地的發(fā)展規(guī)模和檔次總部基地分產業(yè)大廈和相對獨立辦公樓兩種形態(tài)，產業(yè)大廈針對的客戶是面向中小型企業(yè)，獨立辦公樓針對的客戶是產業(yè)金子塔頂端的大型國際和國內的企業(yè)，產業(yè)大廈的客戶數(shù)量較大，獨立辦公樓

20、的客戶數(shù)量較小，因此獨立辦公樓的規(guī)模不宜過大，以避免造成開發(fā)經營上的壓力?？偛炕嘏c CBD 城市核心區(qū)爭奪的是同一類客源，因此在設計和規(guī)劃上要精品.精益求精，做到高品位、高規(guī)格。重點是滿足不同客戶的不同需求，實施差異化競爭，往往是出得起大價錢的客戶也是最挑剔的客戶。3.3.83.3.8 市場定位市場定位寶能總部基地應當發(fā)展成為梅林關外最適宜科技研發(fā)、辦公的科技企業(yè)總部基地，建筑形態(tài)和環(huán)境規(guī)劃可借鑒天安科技園和華為坂田基地的特色，走品牌、高端化之路。3.3.93.3.9 產品特色產品特色項目的發(fā)展主題將突出體現(xiàn)： 科技 多功能 生態(tài)3.3.103.3.10 產品業(yè)態(tài)產品業(yè)態(tài)多功能商務辦公，科技

21、研發(fā)、展示交易多功能為一體生態(tài)打造生態(tài)科技園區(qū)與城市 CBD 競爭倡導綠色環(huán)保、 科技節(jié)能。產業(yè)大廈獨立辦公樓企業(yè)類型統(tǒng)一、服務多元化企業(yè)類型統(tǒng)一、服務多元化科技展示交易中心針對大型科技企業(yè)；個性化服務。針對中小型快速成長的科技企業(yè)；集商務辦公、科技研發(fā)、 小批量生產等功能為一體；空間分割靈活?？萍挤鲋舱弋a品展示產品交易商務交流培訓科技科技研發(fā)科技研發(fā)科技商務辦公科技商務辦公科技展示、交易科技展示、交易充分滿足不同科技開發(fā)企業(yè)的需求，以科技為本，科技企業(yè)為核心。精品.3.3.113.3.11 項目規(guī)模及發(fā)展計劃項目規(guī)模及發(fā)展計劃根據(jù)前期調研，多功能產業(yè)辦公空間應應規(guī)劃較大的建筑面積，北地塊規(guī)

22、劃 20 萬平方米的產業(yè)大廈，5 萬平方米的相對獨立的辦公樓再加上南地塊 6 萬平方米的 5A 甲級寫字樓，才能成為大型總部基地規(guī)模，形成強大的企業(yè)凝聚力。3.3.123.3.12 目標客戶定位目標客戶定位本項目的客戶群主要以深圳發(fā)展最為成熟的電子、計算機網絡及軟件開發(fā)企業(yè)、通訊企業(yè)、物流企業(yè)為核心，并適當覆蓋各類實業(yè)和服務類公司。精品.3.43.4 其他定位其他定位建議南地塊考慮在覆蓋率和綠化率許可范圍內合理安排室外籃球場、室外網球場、游泳場、音樂噴泉、露天表演場地等不計入容積率的設施和發(fā)展預留空地。四面積配比建議四面積配比建議4.14.1 總的面積配比總的面積配比區(qū)區(qū) 位位功能規(guī)劃功能規(guī)劃

23、建筑面積建筑面積規(guī)劃建議規(guī)劃建議（平方米）（平方米）比比 例例SHOPPINGMAIL17560030%室外文體中心5A 甲級寫字樓6000010%五星級大酒店6250011%南地塊寶能亞洲城高級公寓500008%精品.產業(yè)式大廈20000033%北地塊寶能總部基地獨立辦公樓500008%合 計598100100% shoppingmallshoppingmall 主力店面積分配主力店面積分配序號序號功能功能類別類別比例比例具體業(yè)態(tài)具體業(yè)態(tài)數(shù)量數(shù)量建議經營建議經營室內面積室內面積（平方米）（平方米）比例比例百貨12000024%超市130004%家居150006%家電150006%一零售64%

24、精品專賣（服裝、鞋類、化妝品、通訊、數(shù)碼 ）2502000024%工作餐飲店530004%二餐飲8%便利性餐飲（快餐店、咖啡店、冰淇淋店等）1030004%溜冰場150006%游樂園11200015%三娛樂28%其他娛樂項目160007%四四合計合計100%100%2802808200082000100.00%100.00%建筑面積建筑面積 140000140000 平方米，經營面積平方米，經營面積 8200082000 平方米，使用率為平方米，使用率為 58%58%，停車位，停車位 10001000 個以上。個以上。精品.4.1.24.1.2 shoppingmallshoppingmall

25、 輔助店面積分配輔助店面積分配序號序號具體業(yè)態(tài)具體業(yè)態(tài)數(shù)量數(shù)量建議經營建議經營建筑面積建筑面積（平方米）（平方米）比例比例一風味餐飲8500014%二娛樂酒吧/娛樂215004%三DISCO 酒吧/娛樂115004%四藝術精品展銷專賣店120006%五圖書城（館）1500014%六現(xiàn)代演藝中心1800023%七影劇院1500014%八健身中心120006%九重競技訓練館126007%十球類訓練館115004%十一配套服務（酒吧、咖啡廳、健康咨詢等）315004%合計35600100%輔助店建議設計為相對獨立的空間和客人通道。輔助店建議設計為相對獨立的空間和客人通道。 五星級酒店面積分配五星級酒

26、店面積分配序號序號功能類別功能類別比例比例具體業(yè)態(tài)具體業(yè)態(tài)數(shù)量數(shù)量建議經營建議經營建筑面積建筑面積（平方米）（平方米）建筑面建筑面積合計積合計精品.標準單人房10075標準雙人房11690標準豪華房4275標準套房15100一標準客房36%殘疾人房27022730商務單人房10090商務雙人房3690商務豪華房1880二商務/行政客房24%商務套房812014640豪華單人房5080豪華套房8120豪華酒廊2150三豪華客房69%9%總統(tǒng)套房 12005460服務總臺1100總臺辦公室1150大堂副理175貴重物品存放1100團隊接待，團隊休息1120行李間180電話吧175精品店1150便利書店1120四大堂1.70%大堂吧1901060茶吧1100全日制西餐廳1800咖啡吧/果汁吧1100廚房及便利西餐1300五餐飲2.57%中餐廳及操作間13001600商務中心1800網吧1300貴賓接待室8300休息大廳2200化妝間1260六會議/宴會/多功能廳7.95%宴會廳(多功能會議廳）18004960娛樂（KTV)3200電腦設備房1300乒乓球室1100棋牌室1100桑拿浴1750游泳池11200美發(fā)室/美容室1300七其他6.02%臺球桌球室12003750精品.廚房11600儲藏11000員工休息室1500洗衣房11000工程區(qū)