完整學(xué)校物業(yè)管理方案[共159頁(yè)]

1、目 錄第五部分 技術(shù)方案部分第一章 整體方案 .第一節(jié) 整體管理思路第二節(jié) 服務(wù)承諾的預(yù)期效果第二章 管理服務(wù)模式 .第一節(jié) 服務(wù)特點(diǎn)第二節(jié) 規(guī)范管理第三節(jié) 創(chuàng)新機(jī)制第四節(jié) 節(jié)能降耗模式第三章 管理目標(biāo) .第一節(jié) 管理目標(biāo)承諾第四章 機(jī)構(gòu)設(shè)置與運(yùn)作 .第一節(jié) 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置第二節(jié) 崗位安排及職責(zé)第三節(jié) 機(jī)構(gòu)的運(yùn)行第五章 工作計(jì)劃及績(jī)效考核管理 .第一節(jié) 工作計(jì)劃第二節(jié) 績(jī)效考核管理第六章 組織機(jī)構(gòu)及人員培訓(xùn)和管理 .第一節(jié) 人員配置第二節(jié) 崗位素質(zhì)要求第三節(jié) 人員管理及培訓(xùn)管理第四節(jié) 留人措施第七章 安全防范管理方案 .第一節(jié) 保安內(nèi)部管理第二節(jié) 交通秩序管理第三節(jié) 消防管理第八章 水電管理方案

2、 .第一節(jié) 房屋建筑本體管理第二節(jié) 設(shè)備設(shè)施運(yùn)行第三節(jié) 維修養(yǎng)護(hù)管理方案第四節(jié) 電梯維護(hù)及運(yùn)行管理第五節(jié) 消防系統(tǒng)管理第九章 保潔管理服務(wù)方案 .第一節(jié) 保潔服務(wù)方案第二節(jié) 消殺服務(wù)方案第三節(jié) 衛(wèi)生間保潔方案第四節(jié) 保潔應(yīng)急預(yù)案第十章 綠化管理服務(wù)方案 .第十一章 檔案建立與管理 .第一節(jié) 檔案的收集管理第十二章 師生公寓樓管理方案 .第一節(jié) 管理范圍及主要設(shè)施第二節(jié) 管理服務(wù)的內(nèi)容及要求第十三章 垃圾處理方案 .第一節(jié) 垃圾分類及管理第二節(jié) 校園垃圾的回收及處理第十四章 應(yīng)急預(yù)案 .第一節(jié) 臺(tái)風(fēng)或特大暴雨應(yīng)急預(yù)案第二節(jié) 火災(zāi)應(yīng)急方案第三節(jié) 聚眾圍堵等治安突發(fā)應(yīng)急處理方案第四節(jié) 消防應(yīng)急預(yù)案第

3、五節(jié)停電和電力故障處理方案第十五章 物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理崗位配置情況 .第一節(jié) 項(xiàng)目經(jīng)理學(xué)歷及證書第二節(jié) 社保證明第十六章 物業(yè)項(xiàng)目主要負(fù)責(zé)人崗位配置情況 .第一節(jié) 各崗位主要負(fù)責(zé)人學(xué)歷第二節(jié) 保安隊(duì)長(zhǎng)資格證書第三節(jié) 環(huán)境保潔及綠化主管資格證書第四節(jié) 主要負(fù)責(zé)人社保證明第十七章 各項(xiàng)管理規(guī)章制度 .第一節(jié) 安防管理制度第二節(jié) 保潔綠化管理制度第三節(jié) 建筑管理制度第四節(jié) 停車場(chǎng)管理制度第十八章 管理創(chuàng)新 .第一節(jié) 物業(yè)管理創(chuàng)新的內(nèi)容第十九章 突擊保障任務(wù)方案 .第一節(jié) 會(huì)議的布置及服務(wù)要求第二節(jié) 新生報(bào)道的布置及服務(wù)要求第三節(jié) 學(xué)生入學(xué)典禮及畢業(yè)典禮的布置及要求第四節(jié) 運(yùn)動(dòng)會(huì)的布置及要求第五節(jié) 省市領(lǐng)導(dǎo)

4、或主管部門來(lái)校檢查的布置及要求第六節(jié) 考試期間突發(fā)事件的反應(yīng)預(yù)案第五部分 技術(shù)方案部分第一章 整體方案第一節(jié) 整體管理思路根據(jù)與校方簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，我們將制定各個(gè)崗位的崗位職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)以及各個(gè)班組的作業(yè)指導(dǎo)書和相關(guān)的記錄表格。認(rèn)真落實(shí)合同中的每一點(diǎn)。力爭(zhēng)做到業(yè)主方滿意，公司滿意，自己滿意。在物業(yè)服務(wù)的過(guò)程，我將積極與校方相關(guān)部門溝通，了解他們的需求。在物業(yè)管理運(yùn)作中，將根據(jù)“精干、高效、層次明晰、減少管理環(huán)節(jié)”的原則，確定直線職能式的管理架構(gòu)；根據(jù)“大同市南郊區(qū)西韓嶺學(xué)?！钡男枨筇攸c(diǎn)，提出合理的人員配置方式；在人員管理上，確立“競(jìng)爭(zhēng)上崗、激勵(lì)約束、量化考核、首數(shù)晉升和尾數(shù)淘汰”的“四機(jī)制

5、”原則；在人員培訓(xùn)方面，確立“全員培訓(xùn)、梯級(jí)培訓(xùn)、全過(guò)程考核”的培訓(xùn)方針，提高各類人員的綜合素質(zhì)，造就一支“思想合格、素質(zhì)優(yōu)良、管理有方、服務(wù)周到”的員工隊(duì)伍。根據(jù)“xx 學(xué)校”所在區(qū)域的特點(diǎn)， 將通過(guò)構(gòu)建具有自身特色的管理文化、 服務(wù)文化、經(jīng)營(yíng)理念，將管理活動(dòng)和服務(wù)內(nèi)容賦予深厚的文化底蘊(yùn)，力求全面提升“ xx 學(xué)?！钡墓芾砥肺?。第二節(jié) 服務(wù)承諾的預(yù)期效果1. 保持道路、廣場(chǎng)全天整潔干凈，達(dá)到 九無(wú)( 無(wú)果皮、無(wú)紙屑、無(wú)塑膜、無(wú)痰跡、無(wú)污水、無(wú)暴露垃圾、無(wú)煙頭、無(wú)亂張貼、路牙無(wú)泥沙 ) ， 四凈( 路面凈、果皮箱凈、樹穴綠化帶凈、地下通道凈 ) ，一通( 下水道口通 ) 。雨雪天氣時(shí)，保證路面

6、不積水、少結(jié)冰（中、大雪以上保證道路暢通）。2. 保持路燈、投射燈等無(wú)污跡、無(wú)亂張貼；保持校園內(nèi)所有標(biāo)識(shí)牌、宣傳牌、信報(bào)箱、雕塑等清潔；除宣傳欄外，其他地方無(wú)亂張貼。3. 保持校園內(nèi)所有垃圾桶整潔， 生活垃圾日產(chǎn)日清， 清運(yùn)率達(dá)到 100%，保證無(wú)污跡、無(wú)粘附物、 無(wú)異味、 周圍無(wú)散落垃圾、 無(wú)污水； 垃圾盤布清掃干凈， 做到車走地凈；車容車貌保持整潔，設(shè)備完好無(wú)損；清理完垃圾，及時(shí)關(guān)好垃圾箱（樓）門。4. 自行車庫(kù)設(shè)施，加強(qiáng)管理。停車場(chǎng)、公共車庫(kù)、車棚要保持干凈整潔，地面無(wú)垃圾、無(wú)積水、無(wú)雜物。車輛擺放有序。5. 做好消殺工作，按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)除 四害 。4 月至 11 月，每季統(tǒng)一投放滅蟑、滅鼠

7、、滅蟲害藥物至少 3 次，每?jī)商鞂?duì)垃圾房消毒 1 次。6. 安排清潔工每日在校園內(nèi)巡視，拾撿煙頭等廢棄物，保持道路干凈，綠化區(qū)無(wú)雜物。第二章 管理服務(wù)模式第一節(jié) 服務(wù)特點(diǎn)學(xué)校物業(yè)管理模式特點(diǎn)通過(guò)分析掌握學(xué)校物業(yè)的不同之處，針對(duì)學(xué)校物業(yè)的管理特點(diǎn)，我們經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的學(xué)校管理經(jīng)驗(yàn)，形成了成熟的物業(yè)管理服務(wù)模式，極大的發(fā)揮物業(yè)管理在學(xué)校的后勤保障作用。1、顧客的需求為導(dǎo)向，提供個(gè)性化的服務(wù)。這在學(xué)校物業(yè)中尤其突出。按學(xué)校對(duì)公共設(shè)施、清潔、人員、物資的管理要求，量身定制服務(wù)。2、學(xué)校物業(yè)管理人力資源配置上追求簡(jiǎn)練、精干，降低運(yùn)作成本。學(xué)校物業(yè)管理從屬于學(xué)校整體管理，學(xué)校物業(yè)如按照商住小區(qū)管理處分責(zé)設(shè)立物

8、管員的多層管理，在成本上是物業(yè)公司和學(xué)校方面都不能承受的，學(xué)校物業(yè)的從屬性決定他無(wú)需面對(duì)眾多業(yè)主，在多種經(jīng)營(yíng)上發(fā)揮的余地不大，也就不需要如小區(qū)同樣的管理人員配置。3、重視學(xué)校主管部門的領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格、管理思路。特別是處理好與學(xué)校主管部門的關(guān)系，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)該類信息的收集，及時(shí)調(diào)整方式，及時(shí)跟進(jìn)，確保管理的一致性，體現(xiàn)學(xué)校特點(diǎn)的共管模式。4、在強(qiáng)調(diào)本體內(nèi)在管理的同時(shí)應(yīng)注重本體外表工作，提高直觀感受滿意度。學(xué)校物業(yè)比住宅物業(yè)更注重直觀感受，這也是學(xué)校發(fā)展壯大的需要。比如在學(xué)校內(nèi)設(shè)置各類規(guī)范的溫馨標(biāo)識(shí)、提示性、警示性和說(shuō)明性標(biāo)識(shí)，為學(xué)校氛圍的營(yíng)造起到了畫龍點(diǎn)睛的作用。5、學(xué)校物業(yè)在接管項(xiàng)目前， 必須對(duì)接管原有

9、問(wèn)題或其他涉及面大、 影響大的問(wèn)題進(jìn)行評(píng)估。在此期間應(yīng)協(xié)調(diào)處理好各項(xiàng)關(guān)系，并盡量在此期間將重大問(wèn)題予以明確，包括崗位設(shè)置、清潔的范圍和頻度，管理區(qū)域和項(xiàng)目、設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)責(zé)任范圍和處理權(quán)限、服務(wù)費(fèi)用、支付方式及其它費(fèi)用承擔(dān)等，規(guī)避管理風(fēng)險(xiǎn)。6、注重服務(wù)的專業(yè)化?？商峁┺k公室內(nèi)植物的養(yǎng)護(hù)和指導(dǎo)、節(jié)假日環(huán)境氛圍營(yíng)造、組織特色活動(dòng)、教室管理、電教辦公設(shè)備維護(hù)等專業(yè)化、 全方位的服務(wù)， 提供行政后勤等方面業(yè)務(wù)的保障。7、提供技術(shù)含量，注重設(shè)備管理及相關(guān)人員的配備。學(xué)校物業(yè)人力資源配置的特點(diǎn)，確定了設(shè)備管理人員必須是素質(zhì)高，技術(shù)上一專多能復(fù)合型人才。8、顧客意見的調(diào)查需關(guān)注各個(gè)不同層面的意見，還需建立

10、定期溝通機(jī)制。重要溝通資料、滿意度調(diào)查資料整理成為文件，雙方認(rèn)可，促進(jìn)管理服務(wù)的水平的提高。第二節(jié) 規(guī)范管理1. 嚴(yán)格 ISO9001、ISO14001 質(zhì)量體系管理，提高服務(wù)質(zhì)量，減少投訴，有效利用投訴2. 激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使師生對(duì)物業(yè)管理的質(zhì)量提出愈來(lái)愈高的要求，物業(yè)管理管理的是物， 而服務(wù)的是人， 即用“師生第一， 服務(wù)第一” 的思想去指導(dǎo)日常的行為準(zhǔn)則，把服務(wù)工作深入到廣大師生中去，切切實(shí)實(shí)為師生做實(shí)事，想師生所想，急師生所急，解師生之難是很重要的。3. 而 ISO9001、ISO14001 新版標(biāo)準(zhǔn)使用了過(guò)程導(dǎo)向的模式，以一個(gè)大的過(guò)程描述所有的產(chǎn)品，將過(guò)程方法用于質(zhì)量管理， 將師生和其

11、它相關(guān)方的需要作為組織的輸入，再對(duì)師生和其它相關(guān)方的滿意程度進(jìn)行監(jiān)控，以評(píng)價(jià)師生或其它相關(guān)方的要求是否得到滿足。4. 因此，在服務(wù)中融入先進(jìn)的 ISO9001、ISO14001 質(zhì)量管理體系，既節(jié)省了財(cái)力和物力，又提高了服務(wù)質(zhì)量和工作效率， 使物業(yè)公司內(nèi)部管理規(guī)范， 促進(jìn)物業(yè)的保值、升值，提升物業(yè)公司的品牌，讓師生充分享受到我物業(yè)公司的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。5. 我們?nèi)w員工深信：物業(yè)管理是一次“全方位、全過(guò)程、全員參與的基礎(chǔ)性管理工作”，只有過(guò)硬的服務(wù)質(zhì)量才能最終贏得師生的信任。我們不能杜絕投訴，但要不斷減少投訴，有效處理投訴，并要求廣大師生監(jiān)督。第三節(jié) 創(chuàng)新機(jī)制思路決定出路，唯有轉(zhuǎn)變服務(wù)觀念，改變管理

12、方式，才能在變中求生、變中求贏、變中出品牌。 創(chuàng)新機(jī)制的建設(shè)離不開科學(xué)的管理方法和先進(jìn)的管理手段。 隨著改革開放的深入發(fā)展，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇。市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，歸根到底是商品和服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)，而商品和服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)，歸根到底是技術(shù)的競(jìng)爭(zhēng)、人才的競(jìng)爭(zhēng)。特別是當(dāng)今世界已進(jìn)入高科技時(shí)代，物業(yè)管理要?jiǎng)?chuàng)一流水平，體現(xiàn)一流質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化管理勢(shì)在必行。推行現(xiàn)代化管理手段，尤其是將一些高科技用于物業(yè)管理上，將大大提高其效率，但是決不能簡(jiǎn)單地理解為傳統(tǒng)的管理加計(jì)算機(jī)就是現(xiàn)代化，物業(yè)管理現(xiàn)代化應(yīng)該包括以下五項(xiàng)內(nèi)容，即管理觀念現(xiàn)代化、管理方式程序化、管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范化、管理組織網(wǎng)絡(luò)化及管理手段自動(dòng)化。創(chuàng)新機(jī)制將會(huì)是 xx 學(xué)校管

13、理處的一個(gè)管理模式。 總結(jié)近幾年物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)， 物業(yè)管理企業(yè)改變目前的管理模式勢(shì)在必行， 在 xx 學(xué)校的管理上我們將創(chuàng)新意識(shí)， 根據(jù)項(xiàng)目具體情況制定出適合的管理方案。第四節(jié) 節(jié)能降耗模式我司重視提升服務(wù)同時(shí)，也一直堅(jiān)持科學(xué)管理的思想，本著“節(jié)能、降耗、增效”的原則，不斷完善運(yùn)行機(jī)制，高度重視“創(chuàng)建節(jié)約型管理”工作。響應(yīng)國(guó)家節(jié)能號(hào)紹，滿足業(yè)主要求，以降低辦公樓設(shè)備運(yùn)行節(jié)能工作為重點(diǎn)，采取一系列措施，做大量細(xì)致的工作，加強(qiáng)能源控制和管理。針對(duì) xx 學(xué)校特點(diǎn)節(jié)能降耗主要采取了以下措施：（1）加大節(jié)能降耗工作的宣傳力度，提高員工節(jié)能意識(shí)；（2）建立能源監(jiān)督機(jī)構(gòu)，及時(shí)總結(jié)、分析消耗情況，制定節(jié)能措施

14、；（3）加大技術(shù)改造力度，改進(jìn)設(shè)備運(yùn)行質(zhì)量，加強(qiáng)設(shè)備節(jié)能自動(dòng)控制。（4）從小處入手，抓細(xì)微末節(jié)，節(jié)約每一滴水、每一度電，積少成多。（5）室內(nèi)溫度的控制，盡量使夏季室內(nèi)外溫差控制在 79內(nèi)。從人體健康舒適和節(jié)能等綜合情況考慮，夏季室內(nèi)外溫差控制在 79內(nèi)。提倡當(dāng)室外氣溫高于 35時(shí)，室內(nèi)環(huán)境溫度一般應(yīng)控制在 26以上。據(jù)測(cè)算，室內(nèi)環(huán)境溫度每升高 1，冷負(fù)荷可下降 10%左右， 運(yùn)行費(fèi)用可降低約 8 %。要經(jīng)常檢查 xx 學(xué)?？照{(diào)系統(tǒng)是否正常工作，對(duì)損壞的溫度調(diào)節(jié)器應(yīng)及時(shí)修復(fù)。經(jīng)常巡視室內(nèi)環(huán)境溫、濕度，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行調(diào)整。（6）過(guò)渡季節(jié)靠新風(fēng)制冷，使用“免費(fèi)空調(diào)”。大多數(shù)商務(wù)寫字樓由于內(nèi)部的熱源

15、( 如：人、計(jì)算機(jī)、照明等 ) ，在過(guò)渡季節(jié)亦需要進(jìn)行冷卻，可利用較冷的室外空氣來(lái)滿足全部或部分制冷需要，從而減少系統(tǒng)制冷所需的能源。這種冷卻方法亦稱作“免費(fèi)空調(diào)” 。操作要點(diǎn)：1. 驗(yàn)證新風(fēng)系統(tǒng)的通風(fēng)能力， 清洗擋風(fēng)板及過(guò)濾器 ( 網(wǎng)) ，必要時(shí)調(diào)整擋風(fēng)板角度。 2. 如新風(fēng)能力不夠，可考慮增設(shè)新風(fēng)送風(fēng)機(jī)及排風(fēng)機(jī)。第三章 管理目標(biāo)第一節(jié) 管理目標(biāo)承諾我司在多年的物業(yè)管理實(shí)踐中，形成了一體化管理、專業(yè)化服務(wù)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，從經(jīng)營(yíng)到服務(wù)， 從技術(shù)到管理， 將一如既往地秉承了 “誠(chéng)信、 務(wù)實(shí)、 ”的企業(yè)精神，信守“有形物業(yè)，無(wú)限溫暖”的服務(wù)理念，堅(jiān)持“以用戶為中心，優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的經(jīng)營(yíng)方針，建立以管理

16、處為項(xiàng)目的綜合管理班子，組成安全管理部、清潔衛(wèi)生部。工程維護(hù)部等專業(yè)服務(wù)部門，以管理處經(jīng)理為核心和專業(yè)部門主管負(fù)責(zé)的扁平式、快節(jié)奏的管理架構(gòu)達(dá)到高效率、高質(zhì)量的管理效果。1. 客戶服務(wù)目標(biāo)1.1. 樹立“客戶至上，服務(wù)第一”的服務(wù)宗旨，創(chuàng)造一個(gè)干凈、寧?kù)o、整潔、優(yōu)雅的辦公環(huán)境。1.2. 為師生、領(lǐng)導(dǎo)提供禮貌、熱情、周到的清潔、保安、綠化服務(wù)，最大限度地滿足業(yè)主的服務(wù)要求。1.3. 主動(dòng)、積極加強(qiáng)與業(yè)主的聯(lián)系，多途徑征詢和聽取意見，改進(jìn)工作，盡量滿足業(yè)主要求。1.4. 為業(yè)主、使用人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，大力推行優(yōu)質(zhì)服務(wù)，業(yè)主對(duì)管理服務(wù)滿意率達(dá)98以上。2. 安全服務(wù)目標(biāo)2.1. 樹立“安全第一”的思想

17、，維護(hù)物業(yè)范圍內(nèi)醫(yī)療、辦公秩序，實(shí)行 24 小時(shí)保安值班、消防監(jiān)控制度，確保一方平安。2.2. 杜絕重大傷亡事故、入內(nèi)盜竊事故和設(shè)備、設(shè)施損壞事故，確保本項(xiàng)目范圍內(nèi)人身、財(cái)產(chǎn)、設(shè)施的安全。2.3. 貫徹“預(yù)防為主”的方針，做到無(wú)火警、無(wú)火災(zāi)、無(wú)刑事案件、無(wú)惡性打傷人事件，屬于管理責(zé)任的刑事案件和火災(zāi)事故發(fā)生率為零。2.4. 杜絕在物業(yè)范圍內(nèi)和四周墻面亂寫、亂張貼廣告、標(biāo)語(yǔ)等影響外觀的行為。2.5. 制定各類突發(fā)事件及應(yīng)急救援方案，危及業(yè)主安全處設(shè)明顯標(biāo)志和防范措施。3. 管理目標(biāo)3.1. 不斷完善各項(xiàng)規(guī)章制度，認(rèn)真執(zhí)行已經(jīng)制定的各項(xiàng)管理制度的崗位責(zé)任制。3.2. 做到服務(wù)規(guī)范化、工作目標(biāo)明確化

18、、任務(wù)落實(shí)及時(shí)化、講求工作效率化、實(shí)現(xiàn)有效管理。3.3. 高起點(diǎn)、嚴(yán)要求，堅(jiān)持對(duì)員工進(jìn)行物業(yè)管理知識(shí)和技術(shù)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高員工的整體素質(zhì)，使服務(wù)質(zhì)量和工作質(zhì)量有明顯提高。3.4. 建立、健全各類檔案。包括物業(yè)的各類原始資料，合同，驗(yàn)收證明、各類業(yè)務(wù)檔案、計(jì)劃、管理資料等。3.5. 妥善保管業(yè)主為物業(yè)管理公司提供的辦公用品和工具。3.6. 團(tuán)結(jié)一致，協(xié)調(diào)內(nèi)、外各方面關(guān)系，創(chuàng)造良好的工作環(huán)境3.7. 管轄區(qū)內(nèi)無(wú)因管理責(zé)任而發(fā)生的重大安全責(zé)任事故。4. 目標(biāo)實(shí)施計(jì)劃為了實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)， 將制訂物業(yè)管理計(jì)劃， 以使 xx 學(xué)校物業(yè)管理的組織實(shí)施過(guò)程更有目標(biāo)性和步驟性。4.1. 在 xx 學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)及職工的大

19、力支持協(xié)助下， 完善環(huán)境和各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備； 建立和推進(jìn)以安全、認(rèn)真、高效為基礎(chǔ)的管理方式，建立并規(guī)范各項(xiàng)管理和服務(wù)工作。第四章 機(jī)構(gòu)設(shè)置與運(yùn)作第一節(jié) 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置一、管理方式清晰的駐場(chǎng)服務(wù)機(jī)構(gòu)，完善的運(yùn)作流程是優(yōu)質(zhì)服務(wù)的保證。我司將組建 xx 學(xué)校物業(yè)管理處，具體對(duì) xx 學(xué)校物業(yè)管理采購(gòu)項(xiàng)目進(jìn)行服務(wù)管理，在實(shí)施物業(yè)服務(wù)管理過(guò)程中，及時(shí)和貴單位溝通，以便及時(shí)掌握貴單位人員服務(wù)要求，更好地為貴單位服務(wù)。達(dá)到下述的管理目標(biāo)即：管理意識(shí)超前、管理組織高效、管理人員專業(yè)化、管理方式民主化、管理方法規(guī)范化、管理手段現(xiàn)代化。我司擬采用以下的管理方式：1. 綜合一體的管理方式即對(duì) xx 學(xué)校，統(tǒng)一由管理處協(xié)調(diào)

20、管理，保持高效率運(yùn)作，保證高水平管理。在管理處實(shí)施物業(yè)管理運(yùn)作過(guò)程中，我們將發(fā)揮公司和業(yè)主雙向共管方式、超前引導(dǎo)、適時(shí)管理、適時(shí)服務(wù)的運(yùn)作方式，以及軟、硬件結(jié)合方式的經(jīng)驗(yàn)，落實(shí)管理，提高效果。2. 駐場(chǎng)服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)立方案2.1. 在貴單位此類管理模式中，所管的物業(yè)集中，建議 xx 學(xué)校全權(quán)代表貴單位參與項(xiàng)目的管理， 具體監(jiān)督和負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作， 這樣有利于物業(yè)管理項(xiàng)目的順利開展。2.2. 物業(yè)管理處接受 xx 學(xué)校的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。2.3. 物業(yè)駐 xx 學(xué)校物業(yè)管理處為物業(yè)管理公司專業(yè)機(jī)構(gòu)， 具體負(fù)責(zé)本次招標(biāo)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)工作，財(cái)務(wù)相對(duì)獨(dú)立，在物業(yè)的授權(quán)下，履行“物業(yè)管理委托合同”中規(guī)定的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)

21、任。2.4. 物業(yè)管理處實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的項(xiàng)目經(jīng)理目標(biāo)責(zé)任制。物業(yè)管理處內(nèi)部實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)。2.5. 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的原則是精于高效、一專多能。二、管理架構(gòu)物業(yè)駐莆田市第三中學(xué)安全管理機(jī)電工程部客戶服務(wù)部 清潔綠化部 部日常維修服物業(yè)服務(wù)中心機(jī)構(gòu)設(shè)置圖務(wù)日常水電 日常清潔服日常事務(wù) 管安全巡查 維修務(wù)第二節(jié)崗位安排及職責(zé)理公共秩序日常綠化養(yǎng)護(hù)1. 服務(wù)中心職責(zé)部門協(xié)調(diào) 管維護(hù)交通管理消防設(shè)備設(shè)施維保管理停車床凳器具維 其它服務(wù)理1.1.實(shí)施對(duì)委托管理范圍接管和驗(yàn)收；1.2.組織提供各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)；1.3.組織實(shí)施管理項(xiàng)目的各項(xiàng)工作規(guī)范，保證各項(xiàng)工作的有序開展；1.4.組織員工完成崗位培訓(xùn)，合理調(diào)配

22、人力資源；1.5.組織實(shí)施員工勞動(dòng)保護(hù)和安全生產(chǎn)的各項(xiàng)工作規(guī)范和措施；1.6.對(duì)管理服務(wù)人員的工作進(jìn)行監(jiān)控、檢查和評(píng)價(jià)；1.7. 組織管理相關(guān)費(fèi)用的清理工作；1.8. 處理和記錄客戶的投訴；1.9. 組織開展顧客意見征詢和調(diào)查活動(dòng)；1.10. 實(shí)施管理服務(wù)時(shí)的聯(lián)絡(luò)和協(xié)調(diào)工作；1.11. 實(shí)施相關(guān)文件和資料及質(zhì)量記錄的管理；1.12. 組織相關(guān)標(biāo)識(shí)的實(shí)施及管理；1.13. 完成采購(gòu)人交辦的其他工作。2. 安全管理部職責(zé)2.1. 范圍為學(xué)校內(nèi)日常門崗值勤、安全防范、監(jiān)控管理等工作，包括廣場(chǎng)、通道、建筑物等。2.2. 組織一支思想素質(zhì)高、 業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的保安隊(duì)伍， 執(zhí)行嚴(yán)格崗位紀(jì)律和崗位責(zé)任制, 以確

23、保整個(gè)大樓的安全、有序。2.3. 上班期間協(xié)助值班室對(duì)來(lái)訪人員進(jìn)行詢問(wèn)、登記。2.4. 辦公公共場(chǎng)所要控制噪音，制止喧鬧現(xiàn)象，無(wú)閑雜人員隨意流動(dòng)。在休息放假期間，做好進(jìn)出學(xué)校人員的詢問(wèn)、登記。2.5. 重要出入口 24 小時(shí)值班、視頻監(jiān)控室 24 小時(shí)值班。整個(gè)學(xué)校做到 24 小時(shí)有安全護(hù)衛(wèi)人員巡查，要對(duì)進(jìn)入學(xué)校的車輛進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控和管理。2.5.1 外圍大門崗要對(duì)進(jìn)入學(xué)校辦事的車輛進(jìn)行登記，并引導(dǎo)車輛停放到制定的位置，非本單位車輛或辦事車輛一律不準(zhǔn)進(jìn)入。2.5.2 校內(nèi)停車場(chǎng)只對(duì)本單位內(nèi)的工作人員和本單位公務(wù)車輛開放進(jìn)入。對(duì)非本單位工作人員的車輛一律不準(zhǔn)進(jìn)入。2.6. 加強(qiáng)對(duì)領(lǐng)導(dǎo)辦公區(qū)域、保密

24、室、機(jī)房等重點(diǎn)部位的安全防范。未經(jīng)批準(zhǔn)，不得在以上區(qū)域內(nèi)照相、錄音和錄像，不得泄漏有關(guān)人員的辦公地點(diǎn)、電話、車牌號(hào)碼等資料。2.7. 加強(qiáng)管理，預(yù)防重大火災(zāi)、刑事和交通事故的發(fā)生。對(duì)突發(fā)事件有應(yīng)急處理程序計(jì)劃和措施，必要時(shí)及時(shí)報(bào)告采購(gòu)人，防止事態(tài)進(jìn)一步惡化，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)。2.8. 其它與安全保衛(wèi)有關(guān)事項(xiàng)。三. 保潔綠化部職責(zé)保潔工作1. 范圍包括整個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)所有辦公室、 會(huì)議室、 廣場(chǎng)、公共通道（電梯間、 走火梯） 、公共區(qū)域（洗手間、露臺(tái)、天面）、大堂、建筑物外墻、門窗、學(xué)校內(nèi)廣場(chǎng)、道路等。2. 由采購(gòu)人和中標(biāo)供應(yīng)商雙方共同制訂工作制度和標(biāo)準(zhǔn)，以對(duì)工作質(zhì)量進(jìn)行考核，中標(biāo)供應(yīng)商須保證安排足夠人員

25、以保障工作需求。3. 房屋立面、公共樓梯、學(xué)校內(nèi)廣場(chǎng)、道路、通道整潔，無(wú)堆放雜物現(xiàn)象。4. 中標(biāo)供應(yīng)商按工作程序?qū)Ψ秶鷥?nèi)的場(chǎng)所進(jìn)行日常定期清掃或不定期的清掃保潔，做到按制定標(biāo)準(zhǔn)全天候、全方位保潔。樓內(nèi)辦公室需要早晚各進(jìn)行一次清掃保潔；5. 辦公室清掃保潔工作由專人負(fù)責(zé)6. 領(lǐng)導(dǎo)辦公室衛(wèi)生保潔服務(wù)要求：6.1. 每天定時(shí)為領(lǐng)導(dǎo)辦公室進(jìn)行衛(wèi)生保潔，確保領(lǐng)導(dǎo)辦公室窗明亮干凈、無(wú)塵、無(wú)害、無(wú)異味；6.2. 注意保潔用品用具的清潔衛(wèi)生，做到辦公室與洗手間不共用抹布、拖把，且抹布、拖把等需勤換水、勤清洗、勤消毒，保持潔白干凈、無(wú)污漬、無(wú)異味；6.3. 嚴(yán)格遵守保密制度，做到不該動(dòng)的不動(dòng)、不該看的不看、不該

26、聽的不聽、不該說(shuō)的不說(shuō)、不該拍的不拍。7. 中標(biāo)供應(yīng)商對(duì)衛(wèi)生間做到按標(biāo)準(zhǔn)定人定點(diǎn)定時(shí)管理、巡查、監(jiān)督。8. 污水排放通暢，定期清理化糞池、垃圾箱。9. 定期對(duì)魚池進(jìn)行清洗及換水，每天清理魚池垃圾。10. 中標(biāo)供應(yīng)商做好垃圾分類工作，并負(fù)責(zé)垃圾的收集，做到日產(chǎn)日清，每天在指定時(shí)間將垃圾運(yùn)至指定地點(diǎn)。11. 定期殺滅蚊、蠅、鼠、蟑（滅“四害”藥品要符合國(guó)家安全標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)人體無(wú)害，藥品由采購(gòu)人提供），并做到無(wú)滋生源。12. 協(xié)助采購(gòu)人采購(gòu)衛(wèi)生間各項(xiàng)客用品（含洗手液、擦手紙、卷紙）。各項(xiàng)用品必須達(dá)到衛(wèi)生防疫標(biāo)準(zhǔn)，必須有明確的產(chǎn)品標(biāo)志、生產(chǎn)廠家、許可證號(hào)、生產(chǎn)日期、產(chǎn)品說(shuō)明書等，保證質(zhì)量。以上用品需征求采

27、購(gòu)人同意。13. 定期清洗外墻14. 遇到大型活動(dòng)，須按采購(gòu)人要求進(jìn)行清潔衛(wèi)生。15. 負(fù)責(zé)在清潔衛(wèi)生中損耗的物料用品和工具。16. 其它與清潔衛(wèi)生有關(guān)的事項(xiàng)。綠化工作1. 管理目標(biāo)1.1. 草坪保潔率、綠化完好率、純度都達(dá) 99%以上，蟲害的樹木不超過(guò)樹木總數(shù)的2%。樹木二級(jí)分枝、枯枝不超過(guò)樹木總數(shù)的 2%。1.2. 所有植物生長(zhǎng)態(tài)勢(shì)良好，無(wú)明顯病蟲害，及時(shí)修補(bǔ)、扶持和補(bǔ)苗。1.3. 修剪及時(shí)，造型整齊、優(yōu)美，各類喬木都懸掛樹牌。1.4. 綠化圍欄設(shè)施無(wú)缺損，綠化建筑小品無(wú)損壞。1.5. 綠化檔案齊全，有工作動(dòng)態(tài)記錄。1.6. 爭(zhēng)創(chuàng)省級(jí)“花園式學(xué)校”等相關(guān)稱號(hào)。2. 養(yǎng)護(hù)內(nèi)容及要求2.1.

28、承包養(yǎng)護(hù)期限內(nèi)，中標(biāo)供應(yīng)商應(yīng)按照?qǐng)@林綠化養(yǎng)護(hù)的操作規(guī)程及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，合理組織，精心養(yǎng)護(hù)，保質(zhì)保量完成項(xiàng)目綠化養(yǎng)護(hù)管理任務(wù)。2.2. 綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容：2.2.1 澆水、灌溉：旱季及新種植物要及時(shí)澆水、灌溉，防止脫水枯死。特別是盆花、地栽草本花晴天要每天澆水，雨天排澇，防止植物受損。2.2.2 修剪：根據(jù)各類植物生長(zhǎng)特點(diǎn)、 立地環(huán)境、 景觀要求按照操作規(guī)程適時(shí)進(jìn)行。2.2.3 施肥：根據(jù)各類植物生長(zhǎng)特點(diǎn)及其對(duì)肥料的需要適時(shí)適量施肥，要求年施肥不得少于 4 次，以保持其生長(zhǎng)旺盛達(dá)到一定景觀效果。2.2.4 除草：各類綠地、綠帶要結(jié)合松土及時(shí)清理各類雜草。2.2.5 病蟲害防治：根據(jù)各類植物的寄生對(duì)象及時(shí)

29、做好防治。2.2.6 抹芽：及時(shí)清除喬木灌木的不定芽，以保持樹木骨架清晰，營(yíng)養(yǎng)集中。2.2.7 扦插：每年扦插一定量的小苗，對(duì)綠化帶進(jìn)行扦插補(bǔ)種。2.3. 綠化養(yǎng)護(hù)質(zhì)量要求2.3.1 樹木生長(zhǎng)良好，適量澆溉，適時(shí)修剪，疏密得當(dāng)，有較好的觀賞效果；及時(shí)病蟲害 防治，確?；ú輼淠窘】瞪L(zhǎng)；及時(shí)松土施肥，調(diào)節(jié)植物生長(zhǎng)；如遇小型的栽樹、移樹， 中標(biāo)供應(yīng)商應(yīng)無(wú)條件地為采購(gòu)人服務(wù)，報(bào)酬酌情而定。2.3.2 綠化養(yǎng)護(hù)不到位的，中標(biāo)供應(yīng)商應(yīng)按采購(gòu)人的要求無(wú)條件地立即整改。3. 其他要求 :3.1. 中標(biāo)供應(yīng)商負(fù)責(zé)提供綠化養(yǎng)護(hù)工作過(guò)程中所需的設(shè)備、 用具、 藥劑及有關(guān)養(yǎng)護(hù)的一切工具用品。3.2. 寒暑假安排上可

30、酌情減少上班人數(shù)， 每天安排適當(dāng)?shù)姆?wù)人員進(jìn)行項(xiàng)目綠化養(yǎng)護(hù)。3.3. 服務(wù)人員要統(tǒng)一著裝，服從采購(gòu)人日常臨時(shí)工作安排；如遇上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)檢查，中標(biāo)供應(yīng)商應(yīng)積極配合，采購(gòu)人不另支付費(fèi)用。4. 工程維修部工程部負(fù)責(zé)的公共設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)、維修、二次裝修管理等工作。工程部設(shè)立運(yùn)行班和維修班。運(yùn)行班：負(fù)責(zé)電房值班和公共設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行值班管理工作；負(fù)責(zé)管理處工程物資的管理。4.1. 維修班：負(fù)責(zé)各公共系統(tǒng)設(shè)備及水電的維護(hù)、保養(yǎng)和修理；負(fù)責(zé)建立和管理設(shè)備及工程檔案資料。4.2. 根據(jù)公司質(zhì)量管理體系要求， 結(jié)合實(shí)際，制定 xx 學(xué)校設(shè)備管理工作目標(biāo)和制度。4.3. 負(fù)責(zé) xx 學(xué)校供電、消防、電梯、空調(diào)、給排水

31、、公共照明等公共設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)和修理。4.4. 做好教室及其設(shè)施的日常管護(hù)并做好日常記錄。經(jīng)常檢查教室電教、空調(diào)、風(fēng)扇、門窗、 黑板、 照明、 桌椅等設(shè)備是否完好， 發(fā)現(xiàn)教室門窗等設(shè)備損壞及時(shí)報(bào)修，以保室內(nèi)設(shè)備不丟失和正常使用。4.5. 負(fù)責(zé) xx 學(xué)校物業(yè)房屋結(jié)構(gòu)、公共區(qū)域裝飾的維護(hù)和修繕。4.6. 編制公共設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)的年度維保計(jì)劃、 大中修計(jì)劃、 技術(shù)改造的可行性分析，經(jīng)批準(zhǔn)后組織實(shí)施。4.7. 參與外包工程項(xiàng)目的選聘工作，負(fù)責(zé)監(jiān)管日常服務(wù)質(zhì)量。4.8. 負(fù)責(zé)室內(nèi)二次裝修工程的管理工作。4.9. 建立和管理辦公樓公共設(shè)備設(shè)施和運(yùn)行、維保、修理和改造資料，及客戶裝修資料檔案。4

32、.10. 負(fù)責(zé)管理物業(yè)管理處物資倉(cāng)庫(kù)管理和節(jié)能降耗管理工作。4.11. 制訂本部門年度工作計(jì)劃和費(fèi)用預(yù)算，經(jīng)批準(zhǔn)后組織實(shí)施。4.12. 為客戶提供各種特約服務(wù)。4.13. 負(fù)責(zé)接洽政府有關(guān)機(jī)電管理部門的工作指導(dǎo)及檢查管理。4.14. 其它關(guān)于設(shè)備設(shè)施維護(hù)、維修的業(yè)務(wù)工作。第三節(jié) 機(jī)構(gòu)的運(yùn)行1.xx 學(xué)校 新世紀(jì)物業(yè)物業(yè)管理運(yùn)作由 xx 學(xué)校委托新世紀(jì)物業(yè)作為物業(yè)管理人， 全面負(fù)責(zé)各項(xiàng)物業(yè)管理事宜，新世紀(jì)物業(yè)直接向 xx 學(xué)校負(fù)責(zé)。2. 公司 管理處若新世紀(jì)物業(yè)成為 xx 學(xué)校管理者，將及時(shí)組建 xx 學(xué)校管理處，并根據(jù)工作計(jì)劃及時(shí)安排管理、服務(wù)人員聘用、培訓(xùn)、考核等項(xiàng)工作，保證管理工作正常運(yùn)行

33、。3. 管理處 各崗位員工管理處對(duì)下屬各職能部門實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制，確保各項(xiàng)工作計(jì)劃落實(shí)到位。各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)統(tǒng)一按公司質(zhì)量保證體系運(yùn)作，各項(xiàng)工作量化到各崗位員工，做到職責(zé)明確，工作落實(shí)。第五章 工作計(jì)劃及績(jī)效考核管理第一節(jié) 工作計(jì)劃一、安保消防工作：1. 做好小區(qū)的消防安全管理，每年至少完成 2 次消防安全演習(xí)，維護(hù)良好秩序。2. 加每月要對(duì)各規(guī)章制度和崗位職責(zé)進(jìn)行學(xué)習(xí)，至少每月一次，特別是要加強(qiáng)對(duì)新入職隊(duì)員的培訓(xùn)。二、工程維護(hù)保養(yǎng)1. 對(duì)整個(gè)小區(qū)的電氣、 給排水、消防、對(duì)講監(jiān)控及公共設(shè)施等設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理、維修和保養(yǎng)，確保小區(qū)的各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施正常工作2. 加強(qiáng)對(duì)裝修戶進(jìn)行監(jiān)督管理。3. 向

34、業(yè)主提供有償服務(wù)。三、 環(huán)境衛(wèi)生工作1. 環(huán)境衛(wèi)生方面，要根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，主要針對(duì)綠化地帶的清潔加強(qiáng)對(duì)樹葉、垃圾箱周邊的清理。2. 要求保潔制定嚴(yán)格的工作計(jì)劃，結(jié)合保潔工作程序與考核辦法，對(duì)清潔工作進(jìn)行監(jiān)督檢查。繼續(xù)對(duì)裝修垃圾實(shí)行袋裝化定點(diǎn)堆放，集中清運(yùn)管理，并加強(qiáng)小區(qū)衛(wèi)生檢查工作，確保小區(qū)的衛(wèi)生清潔美觀。3. 要求保潔部按照公租房管理服務(wù)中心的要求進(jìn)行。四、客戶服務(wù)管理1 繼續(xù)加強(qiáng)客戶服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，租戶滿意率必須達(dá)到 95%左右。 2 進(jìn)一步提高物業(yè)維修率，降低工程維修的返修率，確保達(dá)到 96%左右。3 密切配合各部門工作，及時(shí)、妥善處理租戶的意見、建議。4 完善客服制度和流程，部門

35、基本實(shí)現(xiàn)制度化管理。5 加強(qiáng)部門培訓(xùn)工作，確?？头T業(yè)務(wù)水平有顯著提高。第二節(jié) 績(jī)效考核管理一、 目的1、對(duì)被考核對(duì)象進(jìn)行比較全面的、客觀、公正的評(píng)價(jià)。2、更好地將工作結(jié)果與過(guò)程管理、持續(xù)改善相結(jié)合，推動(dòng)和提升工作執(zhí)行力和工作績(jī)效，形成 “能上能下”、“能進(jìn)能出”、“按績(jī)（效）取酬”的理性管理文化。3、為管理職級(jí)和薪資標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整提供更科學(xué)、更全面的決策依據(jù)。二、 基本原則1、堅(jiān)持公平、公正、公開的原則，嚴(yán)格依據(jù)管理的結(jié)果（業(yè)績(jī)）和管理過(guò)程中的表現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)員工的薪資、效益分紅、職位升降與考核結(jié)果緊密結(jié)合。2、績(jī)效考核充分體現(xiàn)新世紀(jì)物業(yè)公司 “組織文化和用人理念”強(qiáng)調(diào)在德行好的基礎(chǔ)上，充分體現(xiàn)出“執(zhí)

36、行力、協(xié)作力、學(xué)習(xí)成長(zhǎng)性、創(chuàng)新性”。3、所有考核標(biāo)準(zhǔn)能量化的要量化，不能量化的要細(xì)化，不能細(xì)化的須說(shuō)明狀態(tài)。4、考核者有責(zé)任記錄被考核者的工作表現(xiàn)，并及時(shí)糾錯(cuò)，為考核和輔導(dǎo)提供依據(jù)，促進(jìn)輔導(dǎo)與反饋的例行化，避免績(jī)效考核的隨意性。三、 適用范圍本辦法適用于新世紀(jì)物業(yè)公司總所各職能部門、管理中心和下屬部門。四、 考核對(duì)象物業(yè)公司層面的考核主要分為對(duì)總所各職能模塊、管理中心和下屬部門的考核。五、考核基本模式1、綜合管理部作為物業(yè)公司績(jī)效考核的歸口管理部門，負(fù)責(zé)考核體系、考核制度建設(shè)和日常工作計(jì)劃推進(jìn)與跟進(jìn)。2、綜合管理部各職能督導(dǎo)為考核負(fù)責(zé)人， 負(fù)責(zé)對(duì)各管理中心和下屬部門及員工進(jìn)行考核。3、物業(yè)公司

37、總經(jīng)理授權(quán)綜合管理部負(fù)責(zé)對(duì)各管理中心和下屬部門及員工的考核。六、個(gè)體考核的指標(biāo)體系1、對(duì)管理中心和下屬部門的考核標(biāo)準(zhǔn)，見各部門的工作標(biāo)準(zhǔn)及考核細(xì)則。2、對(duì)總所職能部門的考核分為對(duì)部門負(fù)責(zé)人和對(duì)員工的考核。3、對(duì)總所部門負(fù)責(zé)人考核強(qiáng)調(diào)工作推動(dòng)與執(zhí)行、對(duì)部門工作的貢獻(xiàn)，主要內(nèi)容如下：績(jī)效角度 衡量要素 月度考核指標(biāo)部門重點(diǎn)工作 工作計(jì)劃性、工作達(dá)成率、工作質(zhì)量工作績(jī)效管理體系建設(shè)與運(yùn)作、信息反饋、員工培 日常工作（崗位職責(zé)養(yǎng)、部門工作貢獻(xiàn)（對(duì)部門工作的思路貢的履行） 獻(xiàn)）對(duì)上對(duì)下的信息傳遞準(zhǔn)確，及時(shí)對(duì)相關(guān)負(fù)過(guò)程管理 信息傳遞 責(zé)人傳遞相關(guān)信息對(duì)于管理問(wèn)題，有計(jì)劃、由措施、有跟進(jìn)、管理改善 不重犯及

38、時(shí)分解職能線工作，對(duì)下屬在工作實(shí)施工作指導(dǎo) 中有指導(dǎo)有督促，每月至少一次和下屬面談滿意度 思路貢獻(xiàn) 部門輔助決策能力學(xué)習(xí)與成 工作積極主動(dòng)、態(tài)度端正，學(xué)習(xí)意識(shí)和能 工作態(tài)度與學(xué)習(xí)能力長(zhǎng) 力強(qiáng)工作創(chuàng)新性（ 3 分） 區(qū)別例行性工作和創(chuàng)新性工作，鼓勵(lì)創(chuàng)新額外加減分工作量（ 2 分） 考核工作飽和度4、對(duì)總所員工考核標(biāo)準(zhǔn)如下：績(jī)效角度 衡量要素 月度考核指標(biāo)部門重點(diǎn)工作 工作計(jì)劃性、工作達(dá)成率、工作質(zhì)量工作績(jī)效日常工作（崗位職責(zé)的 管理體系建設(shè)與運(yùn)作、信息反饋、對(duì)部履行） 門工作貢獻(xiàn)（對(duì)部門工作的思路貢獻(xiàn)）區(qū)別例行性工作和創(chuàng)新性工作，鼓勵(lì)創(chuàng) 工作創(chuàng)新性（ 3 分）新額外加減分工作量（ 2 分） 考核

39、工作飽和度第三章 考核結(jié)果處理七、考核的執(zhí)行與激勵(lì)約束1、績(jī)效考核結(jié)果分為 A、B、C、D四級(jí)。 （A：90 分以上， B：85-89 ，C：84-80 ，C：79 分以下 ) ，具體評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)考核內(nèi)容及考核對(duì)象進(jìn)行確定。各單位、各部門員工考核結(jié)果與部門業(yè)績(jī)考核等級(jí)掛鉤。部門員工在部門的考核工資內(nèi)分配。2、考核結(jié)果與員工工資獎(jiǎng)金直接掛鉤。（1）員工月度工資發(fā)放與管理中心及部門月度管理業(yè)績(jī)和考核結(jié)果掛鉤， 在適當(dāng)范圍內(nèi)浮動(dòng)；管理中心的管理業(yè)績(jī)直接影響管理中心經(jīng)理工資績(jī)效、部門管理業(yè)績(jī)直接影響該部門員工的工資績(jī)效，即：管理中心經(jīng)理工資 =工資標(biāo)準(zhǔn) 管理中心月度平衡系數(shù)（管理中心分?jǐn)?shù)對(duì)應(yīng)等級(jí)）部門

40、主管及員工工資 =工資標(biāo)準(zhǔn) 部門考核對(duì)應(yīng)的平衡系數(shù)（部門分?jǐn)?shù)對(duì)應(yīng)等級(jí)）（2）員工月度考核結(jié)果與職能工資級(jí)別的升降直接對(duì)應(yīng)，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：個(gè)體考核等級(jí) A B C D月度薪資標(biāo)準(zhǔn) 105% 100% 90% 80%（3）除與月度工資掛鉤外，員工年度（半年度）綜合考核結(jié)果將嚴(yán)格與績(jī)效獎(jiǎng)金、崗位輪換、晉升與調(diào)薪（每半年調(diào)整一次）、淘汰掛鉤。具體為：每半年 C、D級(jí)評(píng)價(jià)次數(shù)不超過(guò)一次者，工資提升一級(jí)；表現(xiàn)優(yōu)秀者，不受此限。每半年 D評(píng)價(jià)次數(shù)累計(jì)達(dá) 2 次者，工資下降一級(jí)，全年 D評(píng)價(jià)次數(shù)累計(jì)達(dá) 5次者，予以換崗或辭退。八、考核反饋與績(jī)效面談1、綜合管理部各職能督導(dǎo)在收齊制作所有考核匯總表后， 由綜合管

41、理部經(jīng)理評(píng)審確定，交總經(jīng)理審批，并將考核結(jié)果在審批后兩個(gè)工作日內(nèi)予以公布；2、考核結(jié)果公布后，管理中心經(jīng)理或部門負(fù)責(zé)人（或直接上級(jí)）人必須依據(jù)考核結(jié)果在一周內(nèi)與員工進(jìn)行績(jī)效面談，提出工作要求和績(jī)效改進(jìn)行動(dòng)計(jì)劃，以達(dá)到管理者通過(guò)考核進(jìn)行有效人員管理的目的。工作要求和改進(jìn)行動(dòng)計(jì)劃應(yīng)列入下月的工作重點(diǎn)計(jì)劃中。3、考核面談為被考核者就績(jī)效改進(jìn)與能力提升所進(jìn)行的溝通應(yīng)做到： 讓被考核者了解自身工作的優(yōu)、缺點(diǎn)；對(duì)下一階段工作的期望達(dá)成一致的意見；討論制定雙方都能接受的績(jī)效改進(jìn)和培訓(xùn)計(jì)劃。九、考核結(jié)果歸檔考核結(jié)束后考核結(jié)果作為原始資料，由綜合管理部歸入考核檔案并負(fù)責(zé)保存。十、考核結(jié)果申訴被考核者如對(duì)考核結(jié)果

42、有異議，可向?qū)?yīng)的職能督導(dǎo)提出，如不能妥善解決，可向綜合管理部提出申訴，綜合管理部在接到申訴之日起三日內(nèi)，對(duì)申訴者的申訴請(qǐng)求予以答復(fù)。第六章 組織機(jī)構(gòu)及人員培訓(xùn)和管理第一節(jié) 人員配置1 服務(wù)中心管理員 12 校衛(wèi) 103 保潔 64 綠化 15 宿舍老師 46 機(jī)電維修 1第二節(jié) 崗位素質(zhì)要求根據(jù)公司制定的關(guān)于員工招聘、錄用的有關(guān)規(guī)定，對(duì)達(dá)到公司標(biāo)準(zhǔn)的人員按照公司編制進(jìn)行錄用。公開招聘：根據(jù)工作需要，由管理處在人才網(wǎng)上公布招聘信息，凡符合條件均可到指定管理處填表報(bào)名應(yīng)聘。公司面向社會(huì)，尤其是各大專院校廣招人才，擇優(yōu)錄取，競(jìng)爭(zhēng)上崗；對(duì)于在職員工，公司一貫堅(jiān)持“能者上，庸者下”的用人制度，合理調(diào)配

43、，資源共享。1. 配備人員必須具有良好的道德情操，熱愛本職工作，敬業(yè)愛崗，忠于企業(yè)、忠于業(yè)主；2. 所有人員都必須有較高的文化素質(zhì)和較強(qiáng)的實(shí)際操作能力，能夠處理工作過(guò)程中遇到的實(shí)際問(wèn)題，有克服困難的能力。3.xx 學(xué)校管理處人員配備為了保證所用人員的道德安全，公司決定，以宏德公司內(nèi)部調(diào)劑為主，以社會(huì)招聘為輔，凡是關(guān)鍵的，與 xx 學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)與職工聯(lián)系緊密的內(nèi)部工作人員、室內(nèi)物品接觸較多的崗位，我司將最大限度地從本公司派遣內(nèi)部員工任職，因?yàn)閷?duì)內(nèi)部員工，我們了解其人品，可以放心使用，最大限度地保證安全。4. 本著精簡(jiǎn)、節(jié)約的原則，實(shí)行定人定崗定位，實(shí)行人員配備最優(yōu)化，達(dá)到最佳的服務(wù)效果。5. 對(duì)所配

44、備人員不僅重視學(xué)歷，而更重視能力，對(duì)高分低能人員堅(jiān)決不予使用。第三節(jié) 人員管理及培訓(xùn)管理1. 人員管理機(jī)制1.1. 素質(zhì)機(jī)制制訂用人標(biāo)準(zhǔn)，注重品德修養(yǎng)，熱愛本職工作，講奉獻(xiàn)，能吃苦，注重工作能力，要求員工一專多能。1.2. 配置機(jī)制量才適用，合理配置，最大限度地發(fā)揮員工的主動(dòng)性和積極性，充分挖掘員工的潛力，合理地設(shè)計(jì)各崗位的工作內(nèi)容和職責(zé)范圍，使職務(wù)適合于人，充分體現(xiàn)“會(huì)用人，用好人”的思路。1.3. 組織機(jī)制組織落實(shí)，制度規(guī)范，明確各級(jí)人員的崗位職責(zé)和權(quán)利，建立一套合理公正的獎(jiǎng)懲制度， 將員工的言行舉止、 儀容、儀表等軟性因素納入規(guī)范管理范疇，制定員工守則、服務(wù)手冊(cè)，讓員工自我約束、自我控制

45、、參照對(duì)比、嚴(yán)格執(zhí)行，確保管理服務(wù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。1.4. 績(jī)效機(jī)制量化考核，客觀評(píng)價(jià)。我們考核的原則是，對(duì)員工的“德、能、勤、績(jī)”等四方面進(jìn)行全面的客觀的評(píng)價(jià)?？己瞬蛔哌^(guò)場(chǎng)，不講形式，各級(jí)人員均有詳細(xì)的績(jī)效指標(biāo)，使考核起到獎(jiǎng)勵(lì)先進(jìn)、鞭策后進(jìn)的作用，同時(shí)使員工有壓力感、責(zé)任感和緊迫感。1.5. 員工激勵(lì)是人性化管理的主要方式，我們賦予管理處經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)懲權(quán)，在實(shí)際工作中以獎(jiǎng)為主，以懲為輔，堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰，獎(jiǎng)懲分明。以物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)或精神獎(jiǎng)勵(lì)的方式激勵(lì)員工在日常管理服務(wù)工作中充分發(fā)揮自己的特長(zhǎng)，提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量。1.6. 監(jiān)督機(jī)制管理處在開展物業(yè)管理的過(guò)程中，將嚴(yán)格按照國(guó)家、政府及上級(jí)主管部門的有關(guān)法律法規(guī)

46、要求開展工作，定期向公司報(bào)告工作及物業(yè)管理運(yùn)作事務(wù)，并制訂出日常工作計(jì)劃，分解量化到每個(gè)崗位，實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制，每年對(duì)管理目標(biāo)進(jìn)行考核。嚴(yán)格按公司 ISO 質(zhì)量管理體系運(yùn)作，對(duì)每個(gè)項(xiàng)目的管理服務(wù)過(guò)程建立原始記錄，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)檢查、部門自查、公司審核，確保管理工作的監(jiān)督機(jī)制有效運(yùn)作。具體做法是：（1）公開監(jiān)督制：公布管理處監(jiān)督投訴電話，設(shè)立管理處項(xiàng)目主任信箱， 24 小時(shí)受理投訴。所有員工佩帶工作牌上崗，以便于公開監(jiān)督；（2）學(xué)校評(píng)議制：管理處對(duì)各項(xiàng)管理活動(dòng)實(shí)行監(jiān)督、跟蹤、反饋，對(duì)學(xué)?；蚱渌麃?lái)源的信息做到有分析、有處理、有跟蹤、有反饋。實(shí)行閉環(huán)管理，使學(xué)校的合法權(quán)益得到保障；（3）定期報(bào)告制：管理

47、處定期向?qū)W校、公司報(bào)告工作，檢討物業(yè)管理事宜，確保實(shí)現(xiàn)承諾。1.7. 自我約束機(jī)制（1）管理處在物業(yè)管理過(guò)程中，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家、政府發(fā)布的有關(guān)法規(guī)、條例和實(shí)施細(xì)則；（2）管理處將嚴(yán)格貫徹公司 ISO 質(zhì)量管理體系；（3）巡視檢查制：由管理處對(duì)各部門員工進(jìn)行定期或不定期檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正。對(duì)重大質(zhì)量問(wèn)題或多次重復(fù)出現(xiàn)的問(wèn)題， 由管理層檢討并制定糾正和預(yù)防措施；（4）實(shí)行考核淘汰制：管理處每年對(duì)員工進(jìn)行全方位考核，不合格者調(diào)離崗位或淘汰。公司對(duì)管理處項(xiàng)目主任進(jìn)行考核，不合格的將調(diào)回公司重新培訓(xùn)。2. 培訓(xùn)管理一、針對(duì) xx 學(xué)校培訓(xùn)內(nèi)容1、培訓(xùn)宗旨(1) 根據(jù)學(xué)校發(fā)展戰(zhàn)略， 將培訓(xùn)的目標(biāo)與學(xué)校發(fā)

48、展的目標(biāo)緊密結(jié)合， 圍繞學(xué)校后勤建設(shè)開展全員培訓(xùn)，不斷探索創(chuàng)新培訓(xùn)形式；(2) 將培訓(xùn)與先進(jìn)的管理和技術(shù)緊密結(jié)合，拓展培訓(xùn)的深度和內(nèi)涵；(3) 實(shí)行全員培訓(xùn)，建立培訓(xùn)效果與激勵(lì)掛鉤機(jī)制，搭建起學(xué)習(xí)型、知識(shí)型后勤管理的平臺(tái)。2、培訓(xùn)目的（1）達(dá)成對(duì)后勤內(nèi)涵文化、價(jià)值觀、發(fā)展戰(zhàn)略的認(rèn)知和認(rèn)同。（2）掌握部門規(guī)章制度、崗位職責(zé)、操作規(guī)程，使職工盡快適應(yīng)和勝任本職工作。（3）改進(jìn)職工工作表現(xiàn)，強(qiáng)化責(zé)任意識(shí)、安全意識(shí)和質(zhì)量意識(shí)，樹立效率原則、效益原則。(4) 提升員工履行職責(zé)的能力和主人翁的責(zé)任感，端正工作態(tài)度，提高工作熱情，培養(yǎng)固隊(duì)合作精神，形成良好的工作習(xí)慣。(5) 提高職工學(xué)習(xí)能力和知識(shí)水平， 提

49、升員工職業(yè)生涯規(guī)劃發(fā)展能力， 為個(gè)人進(jìn)步和企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境和條件；(6) 提高學(xué)校后勤綜合素質(zhì)，增強(qiáng)學(xué)校的競(jìng)爭(zhēng)能力和持續(xù)發(fā)展能力。3、培訓(xùn)原則依照管理手冊(cè)，追蹤行業(yè)新動(dòng)態(tài)，掌握新知識(shí)，找出差距，需什么學(xué)什么，缺什么補(bǔ)什么，急用先學(xué)，立竿見影。4、培訓(xùn)的組織(1) 職工培訓(xùn)工作在上級(jí)統(tǒng)一布署下由管理處歸口管理、 統(tǒng)一規(guī)劃， 各司其聯(lián)組織實(shí)施，職工個(gè)人主動(dòng)配合。(2) 管理處每年年底根據(jù)學(xué)校下一年度發(fā)展計(jì)劃、業(yè)務(wù)目標(biāo)、考核指標(biāo)，擬訂年度培訓(xùn)計(jì)劃上報(bào)學(xué)校批準(zhǔn)執(zhí)行。(3) 根據(jù)管理處培訓(xùn)計(jì)劃，結(jié)合“年度考試方案”制定年度培訓(xùn)課程大綱，明確培訓(xùn)的目的、 內(nèi)容、 時(shí)間、 授課人、 課程要求和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，

50、 報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后組織實(shí)施。(4) 培訓(xùn)授課要落實(shí)到人， 由管理處組織備課， 必要時(shí)還要組織授課人試講需外請(qǐng)專家、教授的報(bào)上級(jí)批準(zhǔn)。(5) 管理處組織培訓(xùn)，建立后勤培訓(xùn)資源體系做好教案編排，完善培訓(xùn)教材庫(kù)、培訓(xùn)案例庫(kù)和試題庫(kù)，為持續(xù)的做好培訓(xùn)工作奠定基礎(chǔ)。(6) 培訓(xùn)實(shí)施部門要做好課堂管理，制備教材，保證良好的環(huán)境，準(zhǔn)備必要的培訓(xùn)設(shè)備及輔助材料。(7) 職工享有參加培訓(xùn)的權(quán)利， 也有接受培訓(xùn)和培訓(xùn)他人的義務(wù)。 除了積極參加管理處組織的各項(xiàng)培訓(xùn)外，提倡和鼓勵(lì)職工在提高專業(yè)知識(shí)、工作技能和綜合素質(zhì)方面進(jìn)行自主學(xué)習(xí)。(8) 管理處、各部門要及時(shí)掌握培訓(xùn)需求動(dòng)向，在統(tǒng)一培訓(xùn)的基礎(chǔ)上，適時(shí)合理的調(diào)整培訓(xùn)

51、內(nèi)容各部門和個(gè)人也可以向管理處提出培訓(xùn)要求和建議。5、培訓(xùn)種類和內(nèi)蓉(1) 新職工崗前培訓(xùn)基礎(chǔ)理論知識(shí)學(xué)習(xí)A、后勤文化和制度培訓(xùn)，目的是使職工了解學(xué)校發(fā)展史，熟知后勤工作宗旨、服務(wù)理念和職責(zé)范圍；學(xué)習(xí)和掌握學(xué)校行政管理制度、業(yè)務(wù)工作制度和道德行政規(guī)范：了解學(xué)校、部門、和所屬科室的地點(diǎn)、內(nèi)外環(huán)境、單位的性質(zhì)、各種視覺(jué)最別物及其含義。B、崗位培訓(xùn)，培訓(xùn)部門要對(duì)新職工擬任崗位進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，使其熟悉崗位職責(zé)、業(yè)務(wù)知識(shí)、日常工作流程、工作要求及操作要領(lǐng)。C、案例研究及模擬實(shí)習(xí)，以案例形式講解后勤在學(xué)校醫(yī)療工作中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，使新職工掌握一些基本原則和工作要求，而后可迸行有針對(duì)性的模擬實(shí)習(xí)。實(shí)際操作訓(xùn)練主

52、要由優(yōu)秀老職工按照后勤職工“傳、幫、帶”責(zé)任制度，跟塞定向操作訓(xùn)練，通過(guò)運(yùn)用和實(shí)踐，鞏固提高專業(yè)技能。培訓(xùn)后進(jìn)行考核，分為理論考核和實(shí)踐考核，結(jié)合平時(shí)的學(xué)習(xí)態(tài)度、學(xué)習(xí)紀(jì)律和學(xué)習(xí)成績(jī)綜合進(jìn)行。 考核臺(tái)格者方可上崗， 對(duì)于補(bǔ)考不合格者， 科室暫不予以任用。(2) 在職員工的培訓(xùn)崗位培訓(xùn)是對(duì)在職人員進(jìn)行崗位知識(shí)、專業(yè)技能、規(guī)章制度、操作流程的培訓(xùn)，豐富和更新專業(yè)知識(shí)，提高操作水平，每次培訓(xùn)集中解決一至二個(gè)問(wèn)題，邊學(xué)習(xí)邊操作邊提高。采用部門內(nèi)訓(xùn)與組織集中培訓(xùn)相結(jié)合的形式，讓職工了解每個(gè)崗位必須掌握的新理論、新知識(shí)、新技能等。轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)。對(duì)后勤一般干部、職工進(jìn)行內(nèi)部調(diào)動(dòng)時(shí)進(jìn)行的培訓(xùn)，為其適應(yīng)新崗位的要求補(bǔ)充必要的理論、知識(shí)、技能。待崗培訓(xùn)、下崗培訓(xùn)：對(duì)考核不合格人員，或不勝任本職工作人員，或經(jīng)常違規(guī)違紀(jì)屢教不改人員的培訓(xùn)，以期達(dá)到勝任本職工作為目的。培訓(xùn)期間不享受工資和各項(xiàng)補(bǔ)助，費(fèi)用自理。升職培訓(xùn)：職工職務(wù)晉升后的培訓(xùn)，針對(duì)新崗位的要求補(bǔ)充必要的理論、知識(shí)、技能，以盡快勝任新工作。專業(yè)培訓(xùn)是對(duì)從業(yè)人員就某一專題進(jìn)行的培訓(xùn)， 目的是提高從業(yè)人員的綜合素質(zhì)及能力，內(nèi)容為行業(yè)新動(dòng)態(tài)、新知識(shí)、新技能等采用靈活多樣的培訓(xùn)形式：派技術(shù)骨干去參觀學(xué)習(xí)先進(jìn)的技術(shù)；邀請(qǐng)外單位專業(yè)技術(shù)人員來(lái)學(xué)校等對(duì)專業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)指導(dǎo)；聘請(qǐng)權(quán)威性的專家、教授來(lái)學(xué)校對(duì)專業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)指導(dǎo)等。(3) 安全教育的培訓(xùn)員