小高層房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性報(bào)告模板

1、小高層住宅項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告xx省房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司編制目 錄第一部分 項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目建設(shè)大體的概況二、項(xiàng)目可行性研究結(jié)論第二部分 項(xiàng)目背景和發(fā)展概況一、提出項(xiàng)目建設(shè)背景二、投資的必要性第三部分 項(xiàng)目市場(chǎng)投資環(huán)境和市場(chǎng)研究一、本市城市概況二、本市城市發(fā)展規(guī)劃三、本市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 四、本市小高層住宅市場(chǎng)分析（竟?fàn)幮詷潜P分析）五、本市房地產(chǎn)市場(chǎng)分類分析六、本市各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析第四部分 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件一、項(xiàng)目選址二、項(xiàng)目建設(shè)條件第五部分 項(xiàng)目地塊環(huán)境經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與分析一、項(xiàng)目地塊解析二、項(xiàng)目地塊htp層次分析方法(中國(guó)與外國(guó)理論與實(shí)踐結(jié)晶)第六部分 項(xiàng)目地塊swot分析與應(yīng)用一、項(xiàng)目的s

2、wot矩陣分析二、項(xiàng)目swot策略應(yīng)用三、項(xiàng)目地塊分析總評(píng)第七部分 項(xiàng)目定位及項(xiàng)目評(píng)估一、項(xiàng)目定位（一）項(xiàng)目整體定位（二）項(xiàng)目功能定位（三）項(xiàng)目形象定位（四）項(xiàng)目檔次定位二、 項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位（一）目標(biāo)客戶類型（二）目標(biāo)客戶心態(tài)分析第七部分 戶型進(jìn)行評(píng)價(jià)與選擇 (房產(chǎn)價(jià)值工程原理-value engineering)一、項(xiàng)目評(píng)價(jià)工程原理及程序過程二、項(xiàng)目?jī)r(jià)值工程在房地產(chǎn)應(yīng)用中的原理及程序三、項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研分析與評(píng)論四、項(xiàng)目方案評(píng)價(jià)及比較分析五、項(xiàng)目方案評(píng)價(jià)及改進(jìn)分析六、項(xiàng)目方案評(píng)價(jià)結(jié)論 第八部分 對(duì)項(xiàng)目的價(jià)格定位 一、均價(jià)的確定二、單價(jià)的確定第九部分 項(xiàng)目的結(jié)論 第十部分 開發(fā)企業(yè)的組織及結(jié)構(gòu)一

3、、企業(yè)組織 （一）企業(yè)組織形式 （二）企業(yè)工作制度 第十一部分 的建設(shè)工程規(guī)劃與安排一、本市本項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃（一）建設(shè)方案規(guī)劃二、建設(shè)方式及進(jìn)度安排（一）開發(fā)計(jì)劃擬定的原則（二）建設(shè)方式（三）進(jìn)度安排（四） 項(xiàng)目周期設(shè)定（五）分段周期設(shè)定第十二部分 投資估算及資金籌措計(jì)劃一、本項(xiàng)目項(xiàng)目總投資與成本費(fèi)用估算（投資估算）（一）開發(fā)成本估算（二）開發(fā)費(fèi)用估算（三）總成本費(fèi)用匯總及分?jǐn)偙矶?、?xiàng)目資金籌措（一）項(xiàng)目投資組合方式（二）資金動(dòng)作方式三、資金籌措、投資使用計(jì)劃與借款利息（一）資金籌措與投資使用計(jì)劃（二）貸款本金的償還及利息支付第十三部分 銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算一、住宅銷售單價(jià)的確定（一）根據(jù)本市

4、“本項(xiàng)目”市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告制定價(jià)格體系（平均價(jià)格）（二）建議銷售測(cè)算單價(jià)(運(yùn)用最低估算標(biāo)準(zhǔn))（三）總銷售收入的確定第十四部分 建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)一、稅金計(jì)算（一）住宅與商鋪、車位部分銷售稅金及附加估算二、 損益表與靜態(tài)盈利分析（一）住宅與商鋪、車位部分損益表三、 現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析（一）住宅與商鋪、車位全部投資現(xiàn)金流量表四、 資金來源與運(yùn)用表的貸款償還能力分析第十五部分 不確定性分析一、盈虧平衡分析（一）全部銷售盈虧平衡點(diǎn)分析（二）結(jié)論二、敏感性分析三、決策樹概率分析四、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和控制措施（一）風(fēng)險(xiǎn)類型及防范措施（二）風(fēng)險(xiǎn)控制第十六部分 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目社會(huì)效益評(píng)價(jià)（一）項(xiàng)目對(duì)社會(huì)發(fā)展的適

5、應(yīng)性（二）目前對(duì)人和社會(huì)影響二、項(xiàng)目環(huán)境效益評(píng)價(jià)第十七部分 銀行貸款支撐條件一、項(xiàng)目貸款綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)（一）本市本項(xiàng)目項(xiàng)目開發(fā)商的資信指標(biāo)（二）本市本項(xiàng)目項(xiàng)目貸款評(píng)估情況（三）本市本項(xiàng)目項(xiàng)目貸款擔(dān)保方式評(píng)價(jià)二、項(xiàng)目貸款綜合評(píng)價(jià)三、項(xiàng)目貸款評(píng)價(jià)結(jié)果（一）項(xiàng)目貸款的概況（二）項(xiàng)目貸款的評(píng)價(jià)過程第十八部分 可行性研究報(bào)告結(jié)論及建議一、評(píng)估結(jié)論二、結(jié)論的建議及說明第十九部分 可行性研究附報(bào)表一、項(xiàng)目工程計(jì)劃?rùn)M道圖二、項(xiàng)目開發(fā)成本估算表三、全部銷售收入分期比例預(yù)測(cè)表四、項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表五、項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措估算表六、資金來源與運(yùn)用表七、損益及利潤(rùn)分配表八、現(xiàn)金流量表（全部投資）九、借

6、款償還期測(cè)算表十、敏感性分析表附件地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！第一部分 項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目建設(shè)大體的概況 （一）開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目前言（二）建設(shè)項(xiàng)目基本概況（1） 項(xiàng)目名稱： （2） 建設(shè)地點(diǎn)： （3） 建設(shè)單位： （4） 管理單位： （5） 企業(yè)性質(zhì)： （6） 經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)（7） 公司類別：集團(tuán)化企業(yè)；（8） 注冊(cè)資金: （9） 資質(zhì)等級(jí)： （10） 資信等級(jí)： （11） 法人代表： （12） 法定地址：（13） 聯(lián)系方式：（14） 企業(yè)概況（15）企業(yè)業(yè)績(jī)住宅項(xiàng)目（100畝已竣工）、精品旅游地產(chǎn)項(xiàng)目（200畝熱銷中）、休閑美食中心（1300畝招商中）、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化尊

7、貴高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目（3000畝已投入使用）、海景旅游度假村（400畝已竣工）等。 （16）企業(yè)可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃（17）項(xiàng)目的基本概況（三）獨(dú)立承擔(dān)可行性研究工作單位及相關(guān)成員（四）可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（6）國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第二版)；（7）建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法；（8）中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法的通知及附件；（五）可行性研究報(bào)告研究范圍（六）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容表：1-1-1 【項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】 內(nèi)容指標(biāo)內(nèi)容指標(biāo)建設(shè)地點(diǎn)規(guī)劃總用地面積實(shí)際用地面積總建筑面積建筑占地面積綜合容積率建筑密度綠地率住宅面積商業(yè)面積地下室面積居住總戶數(shù)（七）項(xiàng)目開發(fā)手

8、續(xù)（1）項(xiàng)目用地取得（2）開發(fā)公司資質(zhì)（3）開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)手續(xù)（4）項(xiàng)目開發(fā)結(jié)論二、項(xiàng)目可行性研究結(jié)論（一）項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)（二）項(xiàng)目工程技術(shù)方案及環(huán)境保護(hù)（三）項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度（四）投資估算和資金籌措（1）投資估算表1-1-2 【項(xiàng)目總投資估算表】序號(hào)項(xiàng) 目總投資(萬元)1土地費(fèi)用2前期工程費(fèi)3建筑安裝工程費(fèi)4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用5公建費(fèi)用6開發(fā)稅費(fèi)7不可預(yù)見費(fèi)8管理費(fèi)用9銷售費(fèi)用10財(cái)務(wù)費(fèi)用開發(fā)建設(shè)總投資合計(jì)（2）資金籌措表1-1-3 【項(xiàng)目資金籌措表】序號(hào)籌措資金來源籌措資金數(shù)額(萬元)籌措資金比例(%)1自有資金2銀行貸款3銷售回款4項(xiàng)目總投資（五）項(xiàng)目財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 表1-1-4 【財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

9、表】序號(hào)財(cái)務(wù)與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)數(shù)值（萬元、%）1項(xiàng)目總投資利潤(rùn)2投資利潤(rùn)率3稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值4動(dòng)態(tài)回收期5內(nèi)部收益率6數(shù)學(xué)期望值（六）項(xiàng)目銷售模式與合作方式（七）項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論：本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益，本項(xiàng)目可行。第二部分 項(xiàng)目背景和發(fā)展概況一、提出項(xiàng)目建設(shè)背景（一）本市相關(guān)政策及城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃（二）項(xiàng)目發(fā)起人和發(fā)起緣由二、投資的必要性第三部分 市場(chǎng)投資環(huán)境和市場(chǎng)研究一、本市城市概況（一）本市基本概況（二）本市經(jīng)濟(jì)概況（三）本市城市建設(shè)概況（四）本市招商概況（五）本市基礎(chǔ)設(shè)施概況二、本市城市發(fā)展規(guī)劃（一）城市性質(zhì)與發(fā)展目標(biāo)（二）城市未來的規(guī)模（三）城市總體布局（

10、四）城市區(qū)域地位（五）城市發(fā)展規(guī)劃（六）結(jié)論三、本市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述（一）本市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況（二）政府區(qū)域規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響第四部分 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件一、項(xiàng)目選址（一）區(qū)位環(huán)境條件（二）自然資源條件 (三)氣候與地理?xiàng)l件(四)水利能源條件（五）交通環(huán)境條件（六）人文特征和優(yōu)惠政策（七）政治優(yōu)勢(shì)條件 （八）旅游資源條件 二、項(xiàng)目建設(shè)條件（一）建設(shè)項(xiàng)目地已“五通”條件具備（二）住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全第五部分 地塊環(huán)境經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與分析一、項(xiàng)目地塊解析(一) 項(xiàng)目所處區(qū)位特點(diǎn)分析(二) 項(xiàng)目用地現(xiàn)狀(三)項(xiàng)目周邊居住環(huán)境二、地塊htp層次分析目前地塊htp層次分析方法很實(shí)用，它是中國(guó)與外

11、國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的結(jié)晶科學(xué)分析方法之一，本方法的詳細(xì)分析過程略,如果想了解本方法請(qǐng)與作者聯(lián)系.第六部分 地塊swot分析與應(yīng)用一 、項(xiàng)目的swot矩陣分析優(yōu)勢(shì)（strengths）劣勢(shì)（weakness）機(jī)會(huì)（opportunities）威脅（threats）二、 項(xiàng)目swot策略應(yīng)用（一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（strengths）優(yōu)勢(shì)應(yīng)用（二）項(xiàng)目劣勢(shì)（weakness） 劣勢(shì)應(yīng)對(duì)（三）項(xiàng)目機(jī)會(huì)（opportunities） 機(jī)會(huì)利用（四）項(xiàng)目威脅（threats）應(yīng)對(duì)措施三、項(xiàng)目地塊分析總評(píng)第七部分 定位及項(xiàng)目評(píng)估結(jié)論一、項(xiàng)目定位（一）項(xiàng)目整體定位（二）項(xiàng)目功能定位（三）項(xiàng)目形象定位（四）項(xiàng)目檔次定位以上

12、定位為粗略,詳細(xì)請(qǐng)見整合推廣方案二、項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位（一）目標(biāo)客戶類型（二）目標(biāo)客戶心態(tài)分析第七部分 對(duì)項(xiàng)目戶型進(jìn)行評(píng)價(jià)與選擇(房地產(chǎn)價(jià)值工程原理-value engineering)一、項(xiàng)目評(píng)價(jià)工程原理及程序過程(一)項(xiàng)目?jī)r(jià)值工程定義及ace分析著重于功能分析，力求用最低的壽命周期成本可靠地實(shí)現(xiàn)其必要功能的有組織的創(chuàng)造性活動(dòng)。 (1)分析問題(analyzing problem) (2)綜合研究(comprehensive study) (3)方案評(píng)價(jià)(evaluating schemes)二、項(xiàng)目?jī)r(jià)值工程在房地產(chǎn)應(yīng)用中的原理及程序價(jià)值工程在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用主要有兩種，一種是方案比較；

13、另一種是方案改進(jìn)。價(jià)值工程的程序，按一般的決策過程劃分為分析問題、綜合研究與方案評(píng)價(jià)三個(gè)階段，以及選擇對(duì)象、收集情報(bào)、功能分析與研究、方案創(chuàng)新、方案評(píng)價(jià)與選擇、方案實(shí)施與成果評(píng)價(jià)六個(gè)具體步驟。把三個(gè)階段和六個(gè)具體步驟及7個(gè)提出分別對(duì)應(yīng)列于表。項(xiàng)目?jī)r(jià)值工程的階段、步驟與提問階段具體步驟ve提問分析問題1.選擇對(duì)象 2.收集情報(bào)3.功能分析與評(píng)價(jià)1.ve的對(duì)象是什么?2.它的作用是什么?3.它的成本是多少? 4.它的價(jià)值是多少?綜合研究方案創(chuàng)新有無其他方法實(shí)現(xiàn)其功能方案評(píng)價(jià)1.方案評(píng)價(jià)與選擇。2.方案實(shí)施與成果評(píng)價(jià)。1.新方案的成本是多少?2.新方案能可靠地實(shí)現(xiàn)。3.所要求的功能嗎?三、項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)

14、研分析與評(píng)論(一)項(xiàng)目的基本概況四、項(xiàng)目方案評(píng)價(jià)及比較分析(一)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行方案比較(二)項(xiàng)目功能分析(三)項(xiàng)目方案評(píng)價(jià) 五、項(xiàng)目方案評(píng)價(jià)及改進(jìn)分析(一)項(xiàng)目方案優(yōu)化及改進(jìn)的內(nèi)容及程序房地產(chǎn)投資方案的進(jìn)度主要是功能,功能改進(jìn)根據(jù)功能與成本的匹配原則,可歸納結(jié)為成本的改進(jìn)。當(dāng)通過方案比較選出最優(yōu)方案后,就可對(duì)最優(yōu)方案進(jìn)行方案改進(jìn)。六、項(xiàng)目方案評(píng)價(jià)結(jié)論 (一)分析功能-計(jì)算各方案的功能指數(shù)（fii） (二)分析成本-計(jì)算各方案的成本指數(shù)(cii) (三)比較各方案的價(jià)值指數(shù)第八部分 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位一、均價(jià)的確定二、單價(jià)的確定第九部分 結(jié)論第十部分 開發(fā)企業(yè)的組織及結(jié)構(gòu) 一、開發(fā)企業(yè)的組織 （一）企業(yè)組

15、織形式 （二）企業(yè)工作制度 （三）企業(yè)團(tuán)隊(duì) 第十一部分 建設(shè)工程規(guī)劃與安排一、本市本項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃（一）建設(shè)方案規(guī)劃二、建設(shè)方式及進(jìn)度安排（一）開發(fā)計(jì)劃擬定的原則（二）建設(shè)方式（三）進(jìn)度安排（四） 項(xiàng)目周期設(shè)定（五）分段周期設(shè)定第十二部分 投資估算及資金籌措計(jì)劃一、本項(xiàng)目項(xiàng)目總投資與成本費(fèi)用估算（投資估算）（一）開發(fā)成本估算（二）開發(fā)費(fèi)用估算（三）總成本費(fèi)用匯總及分?jǐn)偙矶?、?xiàng)目資金籌措(一)項(xiàng)目投資組合方式 （二）資金動(dòng)作方式 三、資金籌措、投資使用計(jì)劃與借款利息 第十三部分 銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算一、住宅銷售單價(jià)的確定(一) 根據(jù)本市“本項(xiàng)目”市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告制定價(jià)格體系（平均價(jià)格）（二）建議銷售

16、測(cè)算單價(jià)(運(yùn)用最低估算標(biāo)準(zhǔn))（三）總銷售收入的確定第十四部分 建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、稅金計(jì)算二、損益表與靜態(tài)盈利分析三、現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析四、資金來源與運(yùn)用表的貸款償還能力分析第十五部分 不確定性分析不確定因素主要來自以下幾個(gè)方面：建造成本、售價(jià)、開發(fā)周期、貸款利率等一、盈虧平衡分析（一）全部銷售盈虧平衡點(diǎn)分析（二）結(jié)論二、敏感性分析（1）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響。（2）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響。（3）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)投資利潤(rùn)率的影響。三、決策樹概率分析為更精確地預(yù)測(cè)本項(xiàng)目全部銷售風(fēng)險(xiǎn)程度，下面用決策樹來進(jìn)行計(jì)算經(jīng)計(jì)算，e（npv）=萬元（數(shù)學(xué)期望值）風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)偏差=凈現(xiàn)值變異系數(shù)=四、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和控制措施（一）風(fēng)險(xiǎn)類型及防范措施（二）風(fēng)險(xiǎn)控制第十六部分 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)一、社會(huì)效益評(píng)價(jià)（一）項(xiàng)目對(duì)社會(huì)發(fā)展的適應(yīng)性（二）目前對(duì)人和社會(huì)影響第十七部分 銀行貸款支撐條件一、貸款綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)（一）項(xiàng)目項(xiàng)目開發(fā)商公司的資信指標(biāo) （二）項(xiàng)目項(xiàng)目貸款評(píng)估情況 （三）項(xiàng)目貸款擔(dān)保方式評(píng)價(jià) 二、 項(xiàng)目貸款綜合評(píng)價(jià) 三、項(xiàng)目貸款評(píng)價(jià)結(jié)果（一）貸款的概況（二）貸款的評(píng)價(jià)過程詳細(xì)請(qǐng)見銀行貸款正本報(bào)告第十八部分 可行性研究報(bào)告結(jié)論及建議一、評(píng)估結(jié)論二、結(jié)論的建