萬科地產(chǎn)輕資產(chǎn)模式運(yùn)營的研究

1、萬科地產(chǎn)輕資產(chǎn)模式運(yùn)營的研究摘要近年來，隨著土地出讓金價(jià)格的上漲以及行業(yè)內(nèi)競爭壓力的不斷加大，中國房地產(chǎn)業(yè)逐漸低迷。房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型和升級正變得越來越迫切，因此，許多房地產(chǎn)開發(fā)商嘗試實(shí)施輕資產(chǎn)模式的運(yùn)營方案。2013年，萬科集團(tuán)提出了一項(xiàng)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，將房地產(chǎn)開發(fā)模式從原有的重資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變?yōu)檩p資產(chǎn)模式，這改變了房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的方向。本文重點(diǎn)以萬科地產(chǎn)為主要研究對象，分析了房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)模式的應(yīng)用及其財(cái)務(wù)效應(yīng)。本文通過介紹輕資產(chǎn)模式運(yùn)營的相關(guān)理論基礎(chǔ)，結(jié)合萬科輕資產(chǎn)化的案例分析，詳細(xì)分析了萬科轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營的的動因與可行性，接著以萬科轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營模式前后的財(cái)務(wù)特征與指標(biāo)，分析萬科的“小股操

2、盤”模式。最后得出輕資產(chǎn)運(yùn)營的啟示與建議。通過對房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的深入研究，本文希望學(xué)者們更多地關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，以便對該模型能進(jìn)行更深入的研究。另一方面，萬科地產(chǎn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的實(shí)際案例可以為房地產(chǎn)行業(yè)和其他重資產(chǎn)行業(yè)提供一些經(jīng)驗(yàn)，以此促進(jìn)中國房地產(chǎn)行業(yè)的積極發(fā)展。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)行業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式、萬科、轉(zhuǎn)型Research on the operation of Vanke Real Estates light asset modelAbstractIn recent years, with the increase in the price of land transfer

3、fees and the increasing pressure of competition in the industry, the real estate industry in China has gradually declined. The transformation and upgrading of the real estate industry is becoming more and more urgent. Therefore, many real estate developers try to implement the operation plan of the

4、light asset model. In 2013, Vanke Group proposed a strategic development plan to transform the real estate development model from the original heavy asset model to the light asset model, which changed the direction of the transformation and upgrading of the real estate industry. This paper focuses o

5、n Vanke Real Estate as the main research object, and analyzes the application of the light asset model of real estate enterprises and its financial effects.This paper introduces the relevant theoretical basis of light asset model operation, combined with the case analysis of Vanke light assets, anal

6、yzes in detail the motivation and feasibility of Vankes transformation of light asset operation, and then the financial characteristics and indicators before and after Vankes transformation of light asset operation mode. Analyze Vankes small stock trading mode. Finally, the enlightenment and suggest

7、ions of light asset operation are obtained.In this article, on the research of real estate enterprise asset light model transformation, on the one hand, I hope more academic focus on real estate asset light mode, thus further strengthen the deep research in real estate asset light mode. On the other

8、 hand, in order to light by vanke real estate assets operation mode transformation practice case, for the real estate industry and other heavy assets enterprises provide experience and advice, can be used for reference to promote the vigorous development of the real estate industry in our country.Ke

9、yWords: Real Estate Industry Light Asset Operation Mode, Vanke, Transformation目 錄第1章 緒論11.1 研究的目的及意義11.2 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀11.2.1 國外研究現(xiàn)狀11.2.2 國內(nèi)研究現(xiàn)狀21.2.3 文獻(xiàn)述評21.3 研究內(nèi)容與方法3第2章 輕資產(chǎn)模式運(yùn)營相關(guān)理論基礎(chǔ)52.1 輕資產(chǎn)模式相關(guān)理論52.1.1 分工理論52.1.2 “微笑曲線”理論52.1.3 企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型理論62.2 房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營模式62.2.1 傳統(tǒng)的重資產(chǎn)運(yùn)營模式62.2.2 房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型62.3 房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)化的

10、典型模式62.3.1 獅鐵門模式72.3.2 凱德模式8第3章 萬科輕資產(chǎn)化案例分析93.1 萬科轉(zhuǎn)型前基本概況93.1.1 萬科簡介93.1.2 萬科的重資產(chǎn)模式93.1.3 萬科轉(zhuǎn)型前的現(xiàn)狀93.2 萬科轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營的動因分析103.2.1 市場銷售競爭壓力103.2.2 行業(yè)去庫存壓力113.2.3 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)隱憂113.2.4 政策稅收壓力123.3 萬科轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營的可行性分析123.3.1 品牌建設(shè)優(yōu)勢123.3.2 運(yùn)營管理優(yōu)勢123.3.3 核心技術(shù)優(yōu)勢123.3.4 資本運(yùn)作優(yōu)勢13第4章 萬科轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式的實(shí)施144.1 萬科轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式的實(shí)施144.1.1 萬科式“

11、小股操盤”144.1.2 互聯(lián)網(wǎng)思維的運(yùn)用144.1.3 金融渠道的創(chuàng)新154.1.4輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的拓展154.2 萬科轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的效果分析164.2.1 財(cái)務(wù)特征164.2.2 財(cái)務(wù)指標(biāo)194.2.3 EVA評價(jià)21第5章 萬科輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的啟示與建議225.1 研究啟示225.1.1 輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型需要注重輸出品牌和管理模式225.1.2 借鑒小股操盤需要加強(qiáng)對合作方的資源整合和管理能力225.1.3 房地產(chǎn)金融化可以有效實(shí)現(xiàn)多元化、低成本融資235.1.4 結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)思維有助于企業(yè)實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型235.2 研究建議235.2.1 全面權(quán)衡項(xiàng)目合作風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)運(yùn)營管理235.2.

12、2 加強(qiáng)公司成本費(fèi)用控制力度，提高盈利能力245.2.3 重視輕資產(chǎn)積累24結(jié)論25參考文獻(xiàn)26謝辭27IV房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)模式運(yùn)營的研究以萬科為例第1章 緒論1.1 研究的目的及意義在最近幾十年里，房地產(chǎn)正處于一個快速發(fā)展的黃金時代，其中重資產(chǎn)運(yùn)營模式也在這個階段中扮演者一個重要的角色，最近幾年里，開發(fā)商過度開發(fā)土地，導(dǎo)致土地價(jià)格上升，融資成本提高，房地產(chǎn)收益下降，另外加上政府把嚴(yán)房企貸款政策，提高了房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)，重資產(chǎn)運(yùn)營模式失去了之前的優(yōu)勢。面臨著當(dāng)前嚴(yán)峻的考驗(yàn)，房地產(chǎn)商試圖謀求改革房地產(chǎn)行業(yè)，以避免行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，擺脫困境。由于房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營處于起步階段，因此在一些方面會比較不

13、成熟，所以研究房地產(chǎn)行業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式是很有必要和意義的。希望通過以下對房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的見解和萬科轉(zhuǎn)型例子的研究，在理論上加強(qiáng)學(xué)術(shù)界對輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的理論探索，提供更多關(guān)于我國房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的建議，以尋找房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型運(yùn)營模式的適合道路。希望我國房地產(chǎn)企業(yè)能加快脫離行業(yè)困境，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。1.2 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.2.1 國外研究現(xiàn)狀對于新興的輕資產(chǎn)和輕資產(chǎn)運(yùn)營的研究，大多文獻(xiàn)發(fā)表在2000年以后，且主要研究的內(nèi)容為輕資產(chǎn)的概念、特征，運(yùn)營的優(yōu)缺點(diǎn)、分類以及輕資產(chǎn)運(yùn)營的實(shí)踐。對于輕資產(chǎn)的國外研究現(xiàn)狀，大多數(shù)專家和學(xué)者將研究方向集中于輕資產(chǎn)運(yùn)營和企業(yè)競爭優(yōu)勢的

14、關(guān)系。其中的國外學(xué)者比如，Georgiaria Surdu(2011)16在研究輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的效用方面時發(fā)現(xiàn)，在全球化擴(kuò)張過程中，各行業(yè)的代表性企業(yè)為減少內(nèi)部資源的消耗會選擇輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，以來充分利用外部資源，提高企業(yè)自身的競爭力。Hung-Ching Wen,Jen-Hung Huang和Yih-Lin Cheng(2012)17使用數(shù)據(jù)包絡(luò)分析法，通過對日本半導(dǎo)體企業(yè)運(yùn)用輕資產(chǎn)運(yùn)營的實(shí)證分析，發(fā)現(xiàn)越來越多的半導(dǎo)體集成器件制造商在向輕資產(chǎn)模式或合同代工轉(zhuǎn)變，這樣不僅提高了工作效率，還取得了更優(yōu)異的經(jīng)營績效表現(xiàn)，提升企業(yè)核心競爭力。該研究表明輕資產(chǎn)模式非常適合市場份額不斷下降的日本半導(dǎo)體企

15、業(yè)，該種企業(yè)應(yīng)學(xué)習(xí)并轉(zhuǎn)變新模式，并集中于提高企業(yè)的市場競爭力。Jayoung Sohn ,Chun-Hung(Hugo)Tang,Soo Cheong(Shawn) Jang(2013)18對輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的效用進(jìn)行研究分析，理論方面論述了輕資產(chǎn)戰(zhàn)略會影響企業(yè)競爭力，并實(shí)證了擴(kuò)大費(fèi)用支出和減少重資產(chǎn)會影響公司的價(jià)值，輕資產(chǎn)模式下的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)對于降低盈利波動性，提升公司的盈利能力和公司價(jià)值總量有積極作用。1.2.2 國內(nèi)研究現(xiàn)狀國內(nèi)學(xué)者對輕資產(chǎn)和輕資產(chǎn)運(yùn)營方面的研究主要開始于2005年以后，相比于其他研究，該領(lǐng)域的研究成果相對較少，論文發(fā)表最多的年份僅僅只有11篇。先前服裝、物流、電子信息等是國內(nèi)對于

16、輕資產(chǎn)運(yùn)營應(yīng)用的主要研究行業(yè)，但在最近幾年，伴隨著越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，對于房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的相關(guān)學(xué)術(shù)研究在國內(nèi)也在開始興起。國內(nèi)學(xué)者從輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的概念、特點(diǎn)以及實(shí)踐運(yùn)用等方面進(jìn)行了探索研究，對輕資產(chǎn)和輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的理解與國外學(xué)者相差無幾。孫黎、朱武祥(2003)1研究表明，輕資產(chǎn)是指在信息時代，價(jià)值觀念、管理制度、客戶資源和品牌能力等資產(chǎn)是作為企業(yè)競爭的基礎(chǔ)，企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值的能力取決于能否有效利用這些資產(chǎn)，而輕資產(chǎn)運(yùn)營模式就是一種利用企業(yè)的已有的優(yōu)勢資源，實(shí)現(xiàn)資源利用率最大化，提高業(yè)務(wù)水平的管理模式。劉閑月、林峰、孫敢(2012)2研究發(fā)現(xiàn)，價(jià)值在價(jià)值鏈中的不平

17、衡性是促使企業(yè)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的主要動因，給企業(yè)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，給輕資產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造巨額利潤。他們提出輕資產(chǎn)運(yùn)營模式是為在有限資源里充分利用外部資源，結(jié)合企業(yè)輕資產(chǎn)的核心競爭力并運(yùn)用杠桿原理，以低占比的固定資產(chǎn)投入最大化企業(yè)價(jià)值的目標(biāo)管理。張小富和蘇永波(2013)4探索的是何種實(shí)施方式適合我國房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，他們的研究表明在我國新的市場環(huán)境下未來房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的兩大方向分別為物業(yè)持有和輕資產(chǎn)運(yùn)營，但由于輕資產(chǎn)運(yùn)營模式太超前，很難實(shí)現(xiàn)在短時間內(nèi)大幅提高持有型物業(yè)的占比，所以我們可以就我國房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營的情況和問題，提高社區(qū)服務(wù)方面的投入，一步步完成輕資產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)型。張偉(2013)6

18、認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營的一個特點(diǎn)就是投入成本小，資金來源途徑多樣化，融資風(fēng)險(xiǎn)也會相應(yīng)降低，而當(dāng)投入的自有資金占比較低時，企業(yè)則會更加注重提高資金的使用效率。呂民樂(2014)10認(rèn)為公司的品牌是輕資產(chǎn)資源的核心，除此之外公司的制度以及與外界的關(guān)系等也應(yīng)包括在內(nèi)。朱超瑞(2016)13則認(rèn)為，并不是任何企業(yè)都能轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，應(yīng)該就企業(yè)當(dāng)前擬解決的困境，結(jié)合企業(yè)文化、管理制度和企業(yè)品牌進(jìn)行慎重選擇，盲目的進(jìn)行輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型可能會使企業(yè)出現(xiàn)一系列的問題。1.2.3 文獻(xiàn)述評第一，國際上并沒有關(guān)于輕資產(chǎn)和輕資產(chǎn)運(yùn)營的權(quán)威定義，但學(xué)者們對其概念的定義相差無幾，總體上都認(rèn)為輕資產(chǎn)的內(nèi)容應(yīng)包括企業(yè)文

19、化、企業(yè)品牌、專利技術(shù)、流程管理、人力資源、客戶關(guān)系等。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式是新興模式，所以學(xué)者們對其研究的總體深度還不夠，還有很多問題值得我們?nèi)ヌ接?。第二，對于運(yùn)營輕資產(chǎn)的企業(yè)類別，學(xué)者們認(rèn)為大致分兩種，其一就是自身本是輕資產(chǎn)的企業(yè)，運(yùn)營輕資產(chǎn)模式也是無可非議的，而另一種企業(yè)就是因?yàn)槿谫Y、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)等問題而從重資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)變?yōu)檩p資產(chǎn)運(yùn)營模式的企業(yè)，特點(diǎn)是自有資金占比低，融資難度較低，公司應(yīng)充分利用外部資源，看準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)的核心環(huán)節(jié)，提高資金的使用效率。第三，關(guān)于輕資產(chǎn)運(yùn)營模式路徑方面的文獻(xiàn)不少，所以對其路徑探討的觀點(diǎn)也較豐富。有的學(xué)者以企業(yè)財(cái)務(wù)和資金的角度為出發(fā)點(diǎn)，認(rèn)為企業(yè)應(yīng)該提高融

20、資水準(zhǔn)與多樣性，加強(qiáng)有形資產(chǎn)與無形資產(chǎn)管理，讓企業(yè)逐漸往輕資產(chǎn)方向轉(zhuǎn)變。也有的學(xué)者認(rèn)為企業(yè)經(jīng)營可以外包非核心業(yè)務(wù)，而加強(qiáng)核心業(yè)務(wù)的管理，這樣不僅可以降低融資風(fēng)險(xiǎn)，減少成本花費(fèi)，還能提高業(yè)務(wù)水平，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。還有學(xué)者還認(rèn)為供應(yīng)鏈也是企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)管理的一環(huán)節(jié)，客戶和品牌是企業(yè)強(qiáng)勝的兩大關(guān)鍵因數(shù)，所以強(qiáng)化客戶關(guān)系與品牌知名度很有必要。第四，對于企業(yè)輕資產(chǎn)化的效果，學(xué)者們褒貶不一。積極方面有輕資產(chǎn)能為企業(yè)減輕負(fù)擔(dān)，擺脫困境，提高企業(yè)經(jīng)營的靈活性等，而消極方面，學(xué)者們認(rèn)為由于輕資產(chǎn)自有資金投入較少，資本回報(bào)率低，進(jìn)而影響公司收益。所以對于輕資產(chǎn)化的效益，我認(rèn)為輕資產(chǎn)運(yùn)營更輕便，能改善資金問題，提高企業(yè)績

21、效，然而，由于輕資產(chǎn)運(yùn)營以少量自有資產(chǎn)去賺取高收益的特性，會使企業(yè)陷入困境。最后，經(jīng)過對上述資料的梳理，可以看出新興的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的研究還不成熟，仍需我們的不懈探索，而其所研究的行業(yè)也多為傳統(tǒng)制造、零售和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，并未過多涉及房地產(chǎn)行業(yè)，而在當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)紛紛轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的趨勢下，對房地產(chǎn)行業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的研究還是很有意義的。1.3 研究內(nèi)容與方法1.3.1 研究內(nèi)容本文主要研究萬科地產(chǎn)輕資產(chǎn)模式運(yùn)營，首先，詳細(xì)介紹輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的概念和相關(guān)內(nèi)容，并對房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)化的典型模式進(jìn)行概述。其次，對萬科進(jìn)行介紹，詳細(xì)分析萬科轉(zhuǎn)型的動因和可行性，并對萬科轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式的實(shí)施策略和效果進(jìn)

22、行分析。最后得出萬科轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式的啟示，并結(jié)合全篇提出對房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)模式運(yùn)營的建議。1.3.2 研究方法(1)文獻(xiàn)閱讀法:分類閱讀有關(guān)文獻(xiàn)，并合理運(yùn)用比較分析法、定性分析法和文獻(xiàn)資料法等具體方式，得出一般性結(jié)論或者發(fā)現(xiàn)問題，尋找新的思路。(2)個案研究法:本文以萬科為例對其轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營模式進(jìn)行研究，分析其轉(zhuǎn)型的原因及策略，并且對其轉(zhuǎn)型的效果進(jìn)行分析。(3)歸納分析法:通過歸納分析有關(guān)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的理論基礎(chǔ)，總結(jié)國內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的經(jīng)驗(yàn)，對我國房企轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營模式提供具有實(shí)踐意義的指導(dǎo)建議。(4)定量分析法:收集有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)和業(yè)績指標(biāo)，并繪制圖表，進(jìn)行定量分析

23、，對文章提供具體數(shù)據(jù)方面的支撐。第2章 輕資產(chǎn)模式運(yùn)營相關(guān)理論基礎(chǔ)2.1 輕資產(chǎn)模式相關(guān)理論2.1.1 分工理論在經(jīng)濟(jì)學(xué)說史上，經(jīng)濟(jì)學(xué)之父亞當(dāng)斯密的國富論是最早對分工理論進(jìn)行闡述的，他將其分為三部分：分工結(jié)果，分工產(chǎn)生原因，以及限制分工的因素。亞當(dāng)斯密認(rèn)為分工是提高勞動生產(chǎn)力的關(guān)鍵，當(dāng)加強(qiáng)分工后，工人工作技巧和熟練度提升，時間降低，生產(chǎn)效率提高，企業(yè)生產(chǎn)力也因此提高。從分工理論來看，輕資產(chǎn)運(yùn)營模式對生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)需要細(xì)化與有效分工，剔除次要環(huán)節(jié)，專注于核心環(huán)節(jié)，提高生產(chǎn)效率，加強(qiáng)資源的合理配置，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化。因此輕資產(chǎn)運(yùn)營模式繼承與發(fā)展了分工理論，減輕資產(chǎn)負(fù)擔(dān)，以少投入來獲取高利潤。2.1.2

24、“微笑曲線”理論宏碁公司的創(chuàng)始人施振榮在20世紀(jì)90年代提出，企業(yè)在不同的生產(chǎn)經(jīng)營活動時所產(chǎn)生的附加價(jià)值是不一樣的，上下游的研發(fā)、營銷環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的的利潤要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中間制造環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的利潤，因其所構(gòu)成的曲線像一條嘴角上揚(yáng)的微笑曲線（如下圖2-1），因此稱圖2-1 微笑曲線為“微笑曲線”。全球知名運(yùn)動品牌“阿迪達(dá)斯”就是得益于微笑曲線的理論，其創(chuàng)始人提出了著名的“借雞生蛋”理論，將獲利較少的加工、組裝和制造環(huán)節(jié)外包給具有廉價(jià)勞動力的其他國家里的企業(yè)作為“借雞生蛋”的雞窩，而將大部分資金投入產(chǎn)品的研發(fā)、設(shè)計(jì)、銷售與品牌公關(guān)方面，也就是微笑曲線附加值最高的上游和下游，從而解決了沉重的關(guān)稅貿(mào)易障礙問題，

25、提高了公司的核心競爭力，擴(kuò)大了產(chǎn)品市場，并迅速躋身于世界三大運(yùn)動品牌行列。如今受資金不足與金融風(fēng)險(xiǎn)等問題困擾的房地產(chǎn)行業(yè)也可以借鑒“微笑理論”，于是轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的想法出現(xiàn)，并給予實(shí)施與測試，也取得了不錯的成果。對于房地產(chǎn)行業(yè)，轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營就是告別以前重資產(chǎn)運(yùn)營的資金投入方式，而專注于企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈中利潤最高的核心環(huán)節(jié)，如設(shè)計(jì)開發(fā)與品牌公關(guān)，外包附加值低的環(huán)節(jié)給專業(yè)化程度更高的公司，如土地儲備與建造，從而達(dá)到資金回報(bào)率的最大化。2.1.3 企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型理論因20世紀(jì)80、90年代企業(yè)變革實(shí)踐的熱潮的影響，學(xué)者對企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型相關(guān)理論研究逐漸深入，以下為影響力較大的基礎(chǔ)理論：蛻變理論，即企業(yè)的變

26、革和轉(zhuǎn)型，長期健康的發(fā)展是企業(yè)蛻變追求的一個共同目標(biāo)；戰(zhàn)略轉(zhuǎn)折點(diǎn)理論，1976年由Andrew Grove提出，他把戰(zhàn)略轉(zhuǎn)折點(diǎn)當(dāng)做是一個處于改變狀態(tài)的境像，并說明企業(yè)未來的發(fā)展和高管個人素養(yǎng)會重大影響企業(yè)未來戰(zhàn)略轉(zhuǎn)折和發(fā)展；邊緣競爭戰(zhàn)略理論：企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境變化快且難以預(yù)知，因此應(yīng)快速對變革做出預(yù)測與反應(yīng)，并領(lǐng)導(dǎo)變革。2.2 房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營模式 2.2.1 傳統(tǒng)重資產(chǎn)運(yùn)營模式傳統(tǒng)重資產(chǎn)運(yùn)營模式是我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)取得早期資本積累和規(guī)模擴(kuò)張的運(yùn)營模式，在過去這種模式給我國房地產(chǎn)企業(yè)帶來了巨額收入，當(dāng)前我國仍然有很多房地產(chǎn)企業(yè)在延用這種運(yùn)營模式。房地產(chǎn)行業(yè)的重資產(chǎn)運(yùn)營模式要求企業(yè)對項(xiàng)

27、目開發(fā)運(yùn)行的各個環(huán)節(jié)都進(jìn)行策劃與管理，企業(yè)必須參與價(jià)值鏈的整個過程，所以對企業(yè)的融資、管理與銷售等各個方面都施于巨大負(fù)擔(dān)，項(xiàng)目各個環(huán)節(jié)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)都是企業(yè)要獨(dú)自承受的。2.2.2 房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)的重資產(chǎn)運(yùn)營模式因過渡依賴資產(chǎn)增值來獲利，而出現(xiàn)了持續(xù)經(jīng)營能力差、資金鏈斷裂和易受政策影響等缺陷。特別最近國家針對房地產(chǎn)行業(yè)的政策收緊，導(dǎo)致房價(jià)增速變慢、地價(jià)卻不斷提高，極大影響和瓦解房地產(chǎn)行業(yè)重資產(chǎn)運(yùn)營模式這條盈利途徑。不僅這樣，房地產(chǎn)行業(yè)還存在融資壓力大、庫存積壓等問題，所以房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型迫在眉睫，輕資產(chǎn)運(yùn)營模式是其轉(zhuǎn)型的不錯選擇。2.3 房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)化的典型模式房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型輕

28、資產(chǎn)運(yùn)營模式是一條需不斷探索的道路，目前我國已有幾家房地產(chǎn)企業(yè)對輕資產(chǎn)模式進(jìn)行了嘗試，并根據(jù)企業(yè)自身在價(jià)值鏈中的定位，以及已有的資源，探索出了幾種典型的模式。首先是以綠城、萬達(dá)為首的將企業(yè)核心集中于運(yùn)營商，并以投資機(jī)構(gòu)作為財(cái)務(wù)投資人的這種類資管模式，還有以西蒙、鐵獅門為代表的將投資機(jī)構(gòu)作為核心，運(yùn)營機(jī)構(gòu)作為管理人的基金模式，最后還有一種是同時以運(yùn)營機(jī)構(gòu)作為投資管理人，集運(yùn)營與投資為一體的凱德模式。表2-1 三種主流的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式對比以運(yùn)營商為核心投資機(jī)構(gòu)作為財(cái)務(wù)投資人的類資管模式，典型的如萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)實(shí)施的輕資產(chǎn)模式以投資機(jī)構(gòu)為核心運(yùn)營機(jī)構(gòu)作為受托管理人的基金模式，以西蒙、鐵獅門等為代表集運(yùn)

29、營與投資為一體運(yùn)營機(jī)構(gòu)同時作為機(jī)構(gòu)管理人，打通投資建設(shè)、運(yùn)營管理與投資退出整條產(chǎn)業(yè)鏈的凱德模式2.3.1 鐵獅門模式成立于1978年的鐵獅門是世界一流的房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)商、運(yùn)營商和基金管理公司，是開發(fā)與管理密切結(jié)合的房地產(chǎn)企業(yè)，其業(yè)務(wù)包括募集資本、開發(fā)建設(shè)、營銷、物業(yè)管理等，范圍遍布了整條產(chǎn)業(yè)鏈，所以鐵獅門的產(chǎn)業(yè)鏈整合能力十分強(qiáng)大，其將此能力服務(wù)于自己的基金業(yè)務(wù)，使得業(yè)務(wù)能獲得巨額盈利。鐵獅門的輕資產(chǎn)化是將投資機(jī)構(gòu)作為核心，運(yùn)營機(jī)構(gòu)作為管理人,實(shí)行地產(chǎn)基金模式和“小股操盤”模式。（1）地產(chǎn)基金模式鐵獅門擅長資本運(yùn)作，其擁有多處地產(chǎn)私塾資金，并在澳大利亞上市了一個REITS，將超過230億美元的資金

30、運(yùn)營的如云流水，可見管理資金的能力。地產(chǎn)基金模式是鐵獅門面對輕資產(chǎn)化而實(shí)施的一個重要模式，首先鐵獅門具有基金的直接管理權(quán)，在項(xiàng)目開發(fā)時能收取建設(shè)和升級管理費(fèi)，在項(xiàng)目持有環(huán)節(jié)時能收取基礎(chǔ)管理費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)，在項(xiàng)目運(yùn)營時還可以收取物業(yè)處置費(fèi)和物業(yè)收購費(fèi)，并有機(jī)會可收取超額收益部分的30%來分配超額利潤。這種模式，能提高資金的回報(bào)率，以少的資金投入獲取更高的利潤。（2）“小股操盤”模式鐵獅門的“小股操盤”模式，顧名思義，就是以較少的初始投資股本來參與操作經(jīng)營項(xiàng)目，并且其還擁有該項(xiàng)目的控制權(quán)。鐵獅門能起用該模式也是得益于其強(qiáng)大的項(xiàng)目管理能力等，該模式能以較低的成本吸引投資者，以較少的投資股本參與更大項(xiàng)

31、目，是鐵獅門轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)、新合作方式的模式。2.3.2 凱德模式凱德集團(tuán)總部位于新加坡,其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)多元化，包括住宅、辦公樓、購物商場和綜合房產(chǎn)。凱德集團(tuán)管理著亞洲最大的房地產(chǎn)基金，其輕資產(chǎn)化與鐵獅門類似，發(fā)行房地產(chǎn)基金吸引他人投資，但凱德集團(tuán)在發(fā)行時添加了分類環(huán)節(jié)，把升值空間和風(fēng)險(xiǎn)都較大的基金分為培育期基金，主要有私募基金等，而將升值空間與風(fēng)險(xiǎn)較小的基金化為成熟期基金，比如較穩(wěn)定的REITs，兩種基金供投資人選擇。將基金分類后，因投資者可以自主選擇適合自己的投資基金，所以其投資穩(wěn)定性更高，凱德的基金收益也相較鐵獅門更高。凱德集團(tuán)募集基金并將其交于凱德的嘉德資產(chǎn)管理公司來管理，然后尋找合適的房地

32、產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資，等到項(xiàng)目成熟后，將私募基金項(xiàng)目轉(zhuǎn)于凱德旗下的REITs后退出項(xiàng)目。這種輕資產(chǎn)運(yùn)營方式不但提高了資產(chǎn)價(jià)值，還打造出一條進(jìn)入、運(yùn)營到退出的完整投資路線，是凱德集團(tuán)輕資產(chǎn)化的可用完善方案。第3章 萬科輕資產(chǎn)化案例分析3.1 萬科轉(zhuǎn)型前基本概況3.1.1 萬科簡介萬科企業(yè)股份有限公司，簡稱萬科，于1984年成立于深圳，起名深圳現(xiàn)代企業(yè)有限公司，主要從事進(jìn)出口貿(mào)易業(yè)務(wù)，在1988年正式更名為萬科企業(yè)股份有限公司，開始涉足房地產(chǎn)行業(yè)。經(jīng)二十多年的發(fā)展，成為我國最大的住宅開發(fā)企業(yè)之一，業(yè)務(wù)覆蓋區(qū)域高達(dá)53個大中城市，并將合作開發(fā)項(xiàng)目延伸到海外，實(shí)力雄厚，已為廣大民眾所熟悉。3.1.2 萬科的

33、重資產(chǎn)模式在萬科的重資產(chǎn)模式中，萬科購買土地并參與土地開發(fā)、建設(shè)銷售和管理運(yùn)營的全過程，利用大量囤積土地獲得土地溢價(jià)收入和通過參與項(xiàng)目各個環(huán)節(jié)的銷售分成來獲取利潤。我們通過以下三個方面對其進(jìn)行分析：（1）產(chǎn)業(yè)鏈方面，萬科著重參與“微笑曲線”中的生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)，即將大量資金投于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)與運(yùn)作環(huán)節(jié)，但與其他以重資產(chǎn)模式運(yùn)營的房地產(chǎn)公司有所不同，萬科并不是獨(dú)家參與項(xiàng)目的投資，而是在占據(jù)項(xiàng)目開發(fā)主導(dǎo)地位的前提下與其他投資企業(yè)合作開發(fā)，這樣不僅可以減輕萬科的融資壓力，還能減輕投資風(fēng)險(xiǎn)所帶來的損失，是房地產(chǎn)企業(yè)重資產(chǎn)運(yùn)營的一種變形。（2）業(yè)務(wù)范圍方面，萬科的業(yè)務(wù)較單一，主要涉及住房開發(fā)與物業(yè)服務(wù)兩方

34、面，這也是萬科最傳統(tǒng)最擅長的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，在新型運(yùn)營模式下，狹小的業(yè)務(wù)范圍勢必會阻礙公司發(fā)展，所以可以挖掘行業(yè)其他領(lǐng)域，加大業(yè)務(wù)范圍。（3）盈利模式方面，重資產(chǎn)運(yùn)營下的萬科主要通過囤積土地并參與土地開發(fā)銷售的各個環(huán)節(jié)來分取利潤，高占比的股權(quán)就意味著能獲得更高收益。3.1.3 萬科轉(zhuǎn)型前的現(xiàn)狀2011年以前，萬科營業(yè)銷售額居屬國內(nèi)前列，是我國房企中的領(lǐng)頭龍，但在2011年受國家政策調(diào)控影響，項(xiàng)目開發(fā)成本上升速度高于土地增值速度，萬科的銷售增長率由70.5%大幅下降到12.6%（參考圖3-1），銷售毛利率也在不斷下降，萬科原有的重資產(chǎn)運(yùn)營模式已經(jīng)不具有優(yōu)勢，所以萬科不得不擺脫原有模式而探討新的運(yùn)營模式

35、。在2013年萬科正式提出“小股操盤”模式，這是一種全新的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，它帶給萬科的是銷售增長率回升到20%以上，銷售毛利率的下降也減緩，使萬科能夠適應(yīng)新政策調(diào)控的影響，所以萬科的輕資產(chǎn)運(yùn)營是對抗時代變遷的一種可行模式。圖3-1 萬科2010-2014年銷售增長率與銷售毛利率（數(shù)據(jù)來源:Wind資訊）3.2 萬科轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營的動因分析企業(yè)的運(yùn)營模式并不是輕易轉(zhuǎn)變的，其伴隨著眾多的風(fēng)險(xiǎn)和困難，而當(dāng)前面臨的困境和壓力又使其不得不轉(zhuǎn)型。萬科的輕資產(chǎn)化動因除了以上提到的融資壓力和盈利條件這些困境外，還包括眾多因素在里，這里主要分析萬科轉(zhuǎn)型動因中的市場銷售競爭壓力、行業(yè)去庫存壓力、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)隱憂和政策

36、稅收壓力。3.2.1 市場銷售競爭壓力過去40年里，房地產(chǎn)行業(yè)一路高歌猛進(jìn)，逐漸成為我國國民經(jīng)濟(jì)中的重要產(chǎn)業(yè)之一，眾多優(yōu)秀房地產(chǎn)公司紛紛而起，如下圖3-2所示，從2005年到2015年的十年間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量從56290增長到93426，3.6倍的增長速率可見房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃和熱門。高熱門的行業(yè)也伴隨著高競爭，眾多的行業(yè)競爭者使萬科面臨著巨大的市場銷售壓力，促使其轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營模式。圖3-2 2005-2015年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)3.2.2 行業(yè)去庫存壓力政府對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行政策調(diào)控后，房地產(chǎn)行業(yè)的熱度逐漸降低，居民對房屋的需求和渴望程度也慢慢減退，再加上房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭強(qiáng)，產(chǎn)量大，并且

37、項(xiàng)目的建設(shè)周期漫長，所以導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的房屋庫存量堆積，市場供過于求。由上圖3-3可知，2011年以圖3-3 2008-2015年房地產(chǎn)行業(yè)商品房待售面積（數(shù)據(jù)來源:國家統(tǒng)計(jì)局）后，我國房地產(chǎn)商品房待售面積逐漸上升，到2015年，該面積高達(dá)7.19億平方米，庫存積壓十分嚴(yán)重，此困境也是萬科集團(tuán)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，緩解行業(yè)庫存壓力的動因之一。3.2.3 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)隱憂負(fù)債經(jīng)營是我國房地產(chǎn)行業(yè)重資產(chǎn)運(yùn)營下的普遍現(xiàn)象，但隨著我國土地價(jià)格的上漲和建設(shè)成本的上升，房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)大大提升。通過表3-1可知，萬科的資產(chǎn)負(fù)債率均大于行業(yè)均值，較高的資產(chǎn)負(fù)債率導(dǎo)致萬科面臨財(cái)務(wù)與經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的隱患。在實(shí)施

38、“小股操盤”的輕資產(chǎn)運(yùn)營策略后，萬科能夠以較少的資金來取得運(yùn)營地產(chǎn)項(xiàng)目的主導(dǎo)權(quán)，提高同額資產(chǎn)的使用范圍與效率，與重資產(chǎn)運(yùn)營相比能很大程度減小企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。表3-1 萬科資產(chǎn)負(fù)債率與均值比較表(數(shù)據(jù)來源:萬科企業(yè)年報(bào))資產(chǎn)負(fù)債率2011年2012年2013年2014年2015年2016年萬科77.1%78.3%78.0%77.2%77.7%80.5%房地產(chǎn)行業(yè)均值75.4%75.2%76.0%77.0%77.7%78.3%3.2.4 政策稅收壓力我國房地產(chǎn)行業(yè)的稅收涉及了高達(dá)十多樣的稅種，使其稅收負(fù)擔(dān)明顯高于其他行業(yè)。高稅負(fù)擔(dān)是我國調(diào)控房地產(chǎn)政策的一項(xiàng)基本手段，在一定意義上能夠抑制和減少一些房地

39、產(chǎn)商的不合理投資和開發(fā)，但卻給房地產(chǎn)企業(yè)施加了巨大的稅收壓力。沉重的稅收使萬科的獲利減少，可用投資資本變少，資金不足導(dǎo)致企業(yè)面臨危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)變大，所以實(shí)行輕資產(chǎn)運(yùn)營能夠使萬科減少初始投資額，擴(kuò)大流動資金來應(yīng)對沉重的稅收壓力。3.3 萬科轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營的可行性分析輕資產(chǎn)運(yùn)營模式是房地產(chǎn)行業(yè)嘗試的一種全新運(yùn)營模式，可供參考的房地產(chǎn)企業(yè)并不多，企業(yè)轉(zhuǎn)型經(jīng)驗(yàn)不足。因轉(zhuǎn)型企業(yè)運(yùn)營模式需考慮企業(yè)的品牌、技術(shù)、文化、管理等方方面面，并結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況加以判定，所以應(yīng)對企業(yè)轉(zhuǎn)型新模式的可行性進(jìn)行全面分析，避免企業(yè)出現(xiàn)隱患，以下對萬科的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的可行性進(jìn)行分析。3.3.1 品牌建設(shè)優(yōu)勢經(jīng)過20多年的發(fā)展，萬

40、科已經(jīng)成為一個人人皆知的優(yōu)秀品牌，品牌形象深入人心。萬科高知名度的品牌形象為萬科轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營模式提供了很大的優(yōu)勢，要知道企業(yè)品牌本身就是最有價(jià)值的輕資產(chǎn)，優(yōu)良的品牌能夠贏得消費(fèi)者的認(rèn)可和社會的信賴，減少轉(zhuǎn)型時企業(yè)的合作難度，提高銷售水平，增加盈利，可見萬科的品牌建設(shè)優(yōu)勢對企業(yè)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營起的至關(guān)作用。3.3.2 運(yùn)營管理優(yōu)勢運(yùn)營管理體系在輕資產(chǎn)運(yùn)營模式中扮演了重要角色，因?yàn)樵谳p資產(chǎn)模式中，房地產(chǎn)企業(yè)不再占據(jù)項(xiàng)目的“資本優(yōu)勢”，而是作為一個組織者來運(yùn)營和管理項(xiàng)目，這就要求企業(yè)要有很好的運(yùn)營管理水平。萬科獨(dú)特的運(yùn)營管理體系為轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營模式提供了優(yōu)勢，保證了企業(yè)運(yùn)營的穩(wěn)定性和流暢性。3.3.

41、3 核心技術(shù)優(yōu)勢萬科十分注重產(chǎn)品質(zhì)量與服務(wù)，其嚴(yán)格要求房屋的建造與裝飾，并致力于提高物業(yè)服務(wù)水平，于此，優(yōu)秀的產(chǎn)品品質(zhì)與服務(wù)質(zhì)量形成了萬科的一項(xiàng)核心技術(shù)優(yōu)勢。產(chǎn)品的品質(zhì)在于地產(chǎn)的選址、戶型的規(guī)劃與建材挑選，萬科注重城市環(huán)境，對居住健康、色彩學(xué)、光學(xué)等學(xué)科進(jìn)行研究并運(yùn)用于房屋的建造中，有了自己的一套“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)，并對建材和工藝的性能水平要求較為嚴(yán)格，將施工誤差控制在毫米級，減少開裂和滲漏的幾率。而萬科的物業(yè)服務(wù)水平一直領(lǐng)先于地產(chǎn)行業(yè)，其為住戶提供了完善的生活配備，并致力于服務(wù)創(chuàng)新，這種細(xì)致又周到的物業(yè)服務(wù)一直深入住戶內(nèi)心，獲得一致好評。核心技術(shù)優(yōu)勢促進(jìn)了萬科地產(chǎn)的銷售與市場份額的提升，減輕了

42、萬科向輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)變的難度。3.3.4 資本運(yùn)作優(yōu)勢房地產(chǎn)行業(yè)有很多特點(diǎn)，如大庫存、高負(fù)債比例、資本需求大、回收周期長。這些特征要求企業(yè)的資金籌措能力要高，而資金籌措能力的提高與資本運(yùn)作是密切相關(guān)。萬科總裁郁亮曾經(jīng)說過，成功的資本運(yùn)作將推進(jìn)萬科持續(xù)更快的增長和突破，所以，萬科成立后頻繁的資本運(yùn)作是萬科轉(zhuǎn)型的一項(xiàng)優(yōu)勢。綜上所述，萬科在品牌建設(shè)，運(yùn)營管理，核心技術(shù)，資本運(yùn)作這四方面都存在一定優(yōu)勢，具備了輕資產(chǎn)運(yùn)營的條件，能夠減輕重資產(chǎn)運(yùn)營模式向輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)變的難度。第4章 萬科轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式的實(shí)施 4.1 萬科轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式的實(shí)施 4.1.1 萬科式“小股操盤”自2013年以來，萬科資本運(yùn)

43、營已明確提出輕資產(chǎn)運(yùn)營布局。該策略主要包括小資本化交易模式和商業(yè)資本化后的輕資產(chǎn)運(yùn)營，以獲得股權(quán)收益和穩(wěn)定的管理費(fèi)用現(xiàn)金流。萬科集團(tuán)受美國鐵石門公司的啟發(fā)，結(jié)合新加坡凱德模式及其自身優(yōu)勢，開發(fā)了萬科式“小股操盤”，即萬科在合作項(xiàng)目中沒有控制權(quán)，但項(xiàng)目仍由萬科團(tuán)隊(duì)管理和運(yùn)營。小股操盤是合作開發(fā)模式的進(jìn)一步深化。萬科小股操盤的運(yùn)營流程在項(xiàng)目交接后，充分發(fā)揮其品牌、資源和管理經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行專業(yè)運(yùn)營。對于合作伙伴，可以利用萬科的采購渠道和信用資源來降低項(xiàng)目整體成本，還利用萬科多元化的融資渠道，提高資本運(yùn)營效率，可以節(jié)省資本成本，并進(jìn)一步利用萬科成熟的產(chǎn)品體系和產(chǎn)業(yè)化模式，保證項(xiàng)目質(zhì)量，同時實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展。最

44、后，依靠萬科的營銷渠道和品牌，有效實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品高效快捷的銷售。4.1.2 互聯(lián)網(wǎng)思維的運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)思維主要是指通過互聯(lián)網(wǎng)來為用戶提供一些線下的產(chǎn)品和服務(wù)從而達(dá)到一種不一樣的體驗(yàn)?zāi)Ｊ?，房地產(chǎn)行業(yè)中的萬科企業(yè)采取的就是互聯(lián)網(wǎng)思維。二零一三年，萬科總裁郁亮親自帶領(lǐng)自己的團(tuán)隊(duì)設(shè)身處地到阿里巴巴等一些列互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，通過了解這些企業(yè)的運(yùn)營模式然后懂得了互聯(lián)網(wǎng)思維在企業(yè)發(fā)展中的重要性，未來企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展已經(jīng)離不開互聯(lián)網(wǎng)的服務(wù)與配合。二零一四年是萬科比較值得紀(jì)念的一年，在這一年里萬科與百度初次完成了在互聯(lián)網(wǎng)方面的合作，通過百度網(wǎng)站的一些大數(shù)據(jù)進(jìn)行引流，使得房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在發(fā)展方面越來越貼近民生，后聯(lián)合開發(fā)了杭州的未來城

45、項(xiàng)目。并與百度在商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域聯(lián)合開發(fā)的第一個金隅萬科廣場，通過調(diào)查得出的一系列大數(shù)據(jù)，并對此進(jìn)行數(shù)據(jù)分析然后得出適合用戶的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后進(jìn)行專項(xiàng)營銷。二零一四年的時候阿里巴巴已經(jīng)是當(dāng)時最大的電商平臺，萬科在初次與百度合作之后看到了房地產(chǎn)在未來發(fā)展的商機(jī)，因此在這一年將合作目標(biāo)投放到了阿里巴巴企業(yè)上。萬科與阿里巴巴的合作使得線下業(yè)務(wù)開始向線上業(yè)務(wù)發(fā)展。在二零一五年萬科開始在電商平臺發(fā)展業(yè)務(wù)進(jìn)行線上銷售住房。發(fā)布一了一些類似于“萬科云”的產(chǎn)品并且樹立品牌營銷，使得輕資產(chǎn)管理和運(yùn)營的發(fā)展趨勢越來越好?？偠灾?，萬科作為房地產(chǎn)公司引進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)思維是一項(xiàng)巨大的成功，這種通過整合網(wǎng)上的大數(shù)據(jù)并進(jìn)行分析，

46、然后再為本公司進(jìn)行服務(wù)和設(shè)計(jì)產(chǎn)品、品牌，這種投資是高效率、高回報(bào)的。這種互聯(lián)網(wǎng)思維從某些方面來講也是體現(xiàn)了輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的一些主要理念。4.1.3 金融渠道的創(chuàng)新近年來，萬科積極從事金融創(chuàng)新，進(jìn)行了房地產(chǎn)投資信托、資產(chǎn)交換等業(yè)務(wù)，其中包括REITS這一條輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型路徑。2015年6月26日，萬科與鵬華基金合作上市了鵬華前海萬科REITS，這是中國內(nèi)地第一個投資REITS項(xiàng)目的公募基金?；鹨?guī)模約30億元，當(dāng)中的12億元基金投資約占目標(biāo)公司投資的50%，剩余部分資金用于固定收益資產(chǎn)的投資。如圖4-1所示，鵬華基金是該項(xiàng)目的委托管理人，而萬科和前海是項(xiàng)目參與方，萬科負(fù)責(zé)管理，前海則是投資顧問。同時

47、，本項(xiàng)目前海進(jìn)行前沿建設(shè)和運(yùn)行，后期移交的開發(fā)模式為企業(yè)提供了辦公場所，萬科公司將一些開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行拍賣然后用作公司的回收資金。萬科公司的這種將項(xiàng)目拍賣的方式類似于資產(chǎn)上市，這種資產(chǎn)上市從公司的未來發(fā)展方面來講是有利于公司的管理模式的優(yōu)化的，從而實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化。同時這種方式還加速了房地產(chǎn)公司、社會資產(chǎn)的流通速度。圖4-1鵬華前海萬科REITS運(yùn)作情況4.1.4輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的拓展隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，萬科所面臨的市場壓力也越來越大，萬科已經(jīng)不滿足于當(dāng)前公司的關(guān)于住宅業(yè)務(wù)方面的發(fā)展，為了實(shí)施多種經(jīng)營，萬科開始擴(kuò)大其他業(yè)務(wù)，包括公寓租賃、物業(yè)、租賃等多種業(yè)務(wù)，從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)化為城市的房地產(chǎn)的服務(wù)商。

48、這些年來，萬科作為房地產(chǎn)公司其業(yè)務(wù)發(fā)展已經(jīng)越來越多元化，如圖4-2所示。除了住房業(yè)務(wù)的發(fā)展，萬科還增加了商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)、養(yǎng)老業(yè)務(wù)、長租公寓等。萬科在物業(yè)的服務(wù)方面實(shí)行睿服務(wù)系統(tǒng)，睿服務(wù)系統(tǒng)利用互聯(lián)網(wǎng)科技，將用戶的一些列問題通過互聯(lián)網(wǎng)傳送到后臺數(shù)據(jù)庫，進(jìn)行線上解答、服務(wù)和監(jiān)控，大部分用戶的問題也因此得到解決。睿服務(wù)系統(tǒng)的出現(xiàn)將萬科企業(yè)從線下開拓到了線上，萬科的服務(wù)業(yè)務(wù)也得到了飛速的發(fā)展，質(zhì)量也得到了提升。2016年9月，萬科推出的睿服務(wù)3.0使萬科企業(yè)的設(shè)施管理和服務(wù)又提升到了一個新高度。另外，萬科于2015年開發(fā)進(jìn)入長期租賃公寓項(xiàng)目，廣州，上海，重慶等城市是其開發(fā)長期租賃公寓項(xiàng)目

49、的主要城市。2016 圖4-2 萬科的多元化業(yè)務(wù)布局年，萬科整合了各種公寓項(xiàng)目，然后推出了一款統(tǒng)一品牌“泊寓”。萬科通過出租公寓使得該企業(yè)獲得了一條新的資產(chǎn)籌措方式。萬科的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的逐漸發(fā)展使得公司向服務(wù)商的方向轉(zhuǎn)型。并且推動了輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的發(fā)展。4.2 萬科轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的效果分析從財(cái)務(wù)角度來看，萬科實(shí)施輕資產(chǎn)管理模式的有效性尤其顯著的，所以本文主要從財(cái)務(wù)的角度來評估其影響。公司的財(cái)務(wù)業(yè)績可以很好地反映輕資產(chǎn)結(jié)構(gòu)變化、現(xiàn)金充足、公司的相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)的良好發(fā)展、較好的注重企業(yè)長遠(yuǎn)利益的EVA指標(biāo)變化等輕資產(chǎn)的特點(diǎn)，具體內(nèi)容如下所述。4.2.1 財(cái)務(wù)特征（1）現(xiàn)金的充足性運(yùn)行輕資產(chǎn)模型的關(guān)

50、鍵是利用其他人的資源來減少自己的資源從而獲得更大的價(jià)值。萬科利用供應(yīng)鏈的影響力來推遲支付供應(yīng)商的采購并提前收集消費(fèi)者購買。因此，公司將收到大量的免息負(fù)債。從圖4-3可以看出，圖4-3 萬科2012-2016年無息負(fù)債變動情況（單位：萬元）在2012-2016年，萬科的無息負(fù)債呈增長趨勢，特別是在轉(zhuǎn)型后更為明顯。2016年的增長率為4,216,631,700元，這些數(shù)據(jù)說明萬科通過利用其他人的資源，采取輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，可以有效降低融資成本，從而保證公司資金的有效周轉(zhuǎn)。輕資產(chǎn)運(yùn)行模式的一個主要特點(diǎn)就是穩(wěn)定的現(xiàn)金流。輕資產(chǎn)模型的實(shí)現(xiàn)使萬科擁有了自由現(xiàn)金流，保證了公司的營運(yùn)資金。如表4-1中可以看出，

51、萬科2013年的自由現(xiàn)金流仍然為負(fù)，但由于輕資產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)換，2014年已經(jīng)為正，達(dá)到398,9473.28萬元。雖然在2015年，萬科自由現(xiàn)金流有所下降，但是相對于轉(zhuǎn)換之前的自由現(xiàn)金流是比較高的，2016年自由現(xiàn)金流再次達(dá)到高位。所以，在某種程度上來說，通過輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，萬科的自由現(xiàn)金流已經(jīng)變得充足可用。表4-1 萬科2012-2016年自由現(xiàn)金流量變動情況（數(shù)據(jù)來源：2012-2016年萬科年報(bào)整理）單位：萬元20122013201420152016經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額372595.85192386.894172481.911604602.073956612.90資本支出14913.41243

52、759.20183008.63205872.61189940.88自由現(xiàn)金流357682.44-51372.313989473.281398729.463766672.02（2）資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的改變輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的實(shí)施使企業(yè)內(nèi)部的資金周轉(zhuǎn)速度加快，萬科的存貨占據(jù)了資產(chǎn)的大部分，包括已完工開發(fā)產(chǎn)品，在建開發(fā)產(chǎn)品和擬開發(fā)產(chǎn)品。如圖4-5所示，萬科存貨與總資產(chǎn)的比重和擬開發(fā)的產(chǎn)品占存貨比重在轉(zhuǎn)型前的2012圖4-5 萬科2012-2016年存貨占總資產(chǎn)比重和擬開發(fā)產(chǎn)品占存貨比重情況（數(shù)據(jù)來源：根據(jù)公司2012-2016年年報(bào)整理）年至2013年期間呈上升趨勢，但輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型后的存貨占總資產(chǎn)比重和擬開發(fā)產(chǎn)品占

53、存貨比重都在不斷下降，2016年存貨占總資產(chǎn)比重僅為56.27%，擬開發(fā)的產(chǎn)品百分比僅為29,42070，這表明該公司慎重開發(fā)房地產(chǎn)以減少庫存。圖4-6顯示，萬科2012 -2016年的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)有所下降，尤其是2014年年輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)換后，這表明輕資產(chǎn)運(yùn)營模式加速了庫存周轉(zhuǎn)并大幅減緩了公司的庫存壓力。圖4-6 萬科2012-2016年存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)變動情況（數(shù)據(jù)來源：同花順數(shù)據(jù)庫）此外，萬科在過渡期調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，適當(dāng)減少重資產(chǎn)投資，增加輕資產(chǎn)投資。從表4-2可以看出，作為一家房地產(chǎn)公司，萬科擁有較大比例的重資產(chǎn)，但在二零一二年到二零一三年之前是企業(yè)的轉(zhuǎn)型期，重資產(chǎn)的比率不斷提高，而輕資產(chǎn)的比率則

54、逐步降低。萬科企業(yè)在轉(zhuǎn)型期結(jié)束之后，重資產(chǎn)的比率卻開始逐步下降，二零一六年萬科企業(yè)的重資產(chǎn)比率是57.17%，比二零一二年的比率68.06%要小很多。但是輕資產(chǎn)的比率卻開始逐漸回歸到逐步增長的趨勢，并且圍繞在0.15%這個比率左右。從萬科企業(yè)轉(zhuǎn)型過程中輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)的比率我們可以看出萬科企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化。表4-2 萬科2012-2016年重資產(chǎn)率和輕資產(chǎn)率變動情況（數(shù)據(jù)來源：根據(jù)萬科2012-2016年年報(bào)整理）20122013201420152016重資產(chǎn)率68.06%69.74%63.31%61.12%57.17%輕資產(chǎn)率0.11%0.09%0.17%0.17%0.15%（3）收入

55、結(jié)構(gòu)的改變?nèi)f科企業(yè)從轉(zhuǎn)型前到轉(zhuǎn)型后，它的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化。如表4-3所示，房地產(chǎn)收入仍然是萬科的主要收入來源，但增長率逐漸下降，未能達(dá)到超過40的增長率。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)這一方面的盈利結(jié)果是呈現(xiàn)逐步提高的趨勢，相比之下雖然其他方面的業(yè)務(wù)也有改變，但是相對而言不是那么明顯。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)2016年其他方面的業(yè)務(wù)收入總計(jì)2,076,668,900元，比2012年增加了許多，通過這些數(shù)據(jù)顯示，說明了萬科企業(yè)在轉(zhuǎn)型前它的業(yè)務(wù)模式是比較單一的；但是在轉(zhuǎn)型后，它的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)開始向多樣化的方向發(fā)展?！靶」刹俦P”所帶來的影響不僅導(dǎo)致各項(xiàng)管理費(fèi)用的增加，但是像股權(quán)和利潤分配方面也隨之提高，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的多樣化已經(jīng)是萬科企

56、業(yè)的發(fā)展趨勢所在。表4-3 萬科2012-2016年?duì)I業(yè)收入分類比例變化情況（單位：萬元）（來源：萬科2012-2016年報(bào)）2012增減2013增減2014增減2015增減2016增減房地產(chǎn)收入10157971.6943.79%13278768.5130.72%14353009.218.09%19021283.5832.52%23414029.6623.09%物業(yè)管理收入85932.2949.99%147120.9571.21%198801.2435.13%297038.3849.41%426025.1443.42%其他業(yè)務(wù)收入67720.5320.29%115989.6571.28%869

57、90.00-25.00%236591.04171.97%207668.89-12.22%總收入10311624.5143.65%13541879.1131.33%14638800.458.10%19554913.0033.58%24047723.6922.98%4.2.2 財(cái)務(wù)指標(biāo)（1）盈利能力指標(biāo)企業(yè)盈利能力就是公司賺取利潤的能力，包括營業(yè)利潤率，銷售凈利率，銷售毛利率和凈資產(chǎn)收益率。從圖4-7可以看出，萬科四項(xiàng)指標(biāo)的變化趨勢在轉(zhuǎn)型前后基本相同。自圖4-7 萬科2012-2016年盈利能力指標(biāo)變動情況（數(shù)據(jù)來源：同花順數(shù)據(jù)庫）2012年和2013年輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)換前，這四個指標(biāo)仍然相對較高，主要因?yàn)槟菐啄攴康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r良好，但后來因房地產(chǎn)行業(yè)的蕭條，萬科四個指標(biāo)逐漸受到行業(yè)和公司規(guī)模擴(kuò)張的影響逐漸降低，但隨著輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，這四項(xiàng)指標(biāo)逐步穩(wěn)定下來，持續(xù)平穩(wěn)的指標(biāo)表明，在輕資產(chǎn)運(yùn)營模式下，萬科的盈利能力正朝著積極的方向發(fā)展。