精編-房地產(chǎn)合同_230

1、 房地產(chǎn)合同 房地產(chǎn)合同錦集9篇在當今不斷發(fā)展的世界，能夠利用到合同的場合越來越多，簽訂合同是為了保障雙方的利益，避免不必要的爭端。合同有不同的類型，當然也有不同的目的，下面是小編整理的房地產(chǎn)合同9篇，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。房地產(chǎn)合同 篇1一、本合同適用于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和售房、買方委托人三方簽訂的房地產(chǎn)買賣中介合同。二、請用鋼筆、毛筆等不易退變色且不易擦除的書寫工具填寫。 三、本合同的任何涂改，均應(yīng)由甲、乙、丙三方在涂改處簽章確認。 四、本合同條款空白處由當事人商定填寫。房地產(chǎn)買賣中介合同委托人(出售方)：(簡稱甲方) 委托人(買受方)：(簡稱乙方) 受托人(中介方)：南京家

2、德城業(yè)房屋租賃置換有限公司 (簡稱丙方)根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和本市相關(guān)規(guī)定，甲、乙、丙三方在自愿、平等和協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就丙方接受甲、乙方的委托，促成甲、乙方訂立房地產(chǎn)買賣中介合同，并完成其它服務(wù)事項達成一致，訂立本合同。第一條 標的基本情況及價款第二條 委托事項1、甲方委托丙方出售以上房產(chǎn)，并代辦、等相關(guān)事宜(產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移房屋交付房款撥付)。2、乙方委托丙方購買以上房產(chǎn)，并代辦等相關(guān)事宜(產(chǎn)權(quán)證房屋交付房款支付貸款抵押登記土地使用證)。第三條 甲方的義務(wù)1、保證出售的房屋權(quán)屬真實，并符合國家及南京市房屋上市交易的政策法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，且房屋財產(chǎn)的共有人對出售此房屋無異議。2、協(xié)助乙方辦理該房地

3、產(chǎn)的交易過戶手續(xù)，提供相應(yīng)證件資料。3、按南京市存量房買賣合同中約定的交付日期，騰空房屋，并完好保留所應(yīng)交付給乙方的附屬設(shè)施及原裝修。4、在房屋交付前，負責(zé)戶口遷出，結(jié)清水、電、氣、有線電視、電話、物管等費用。 5、按本合同約定，按期支付傭金和代辦費。第四條 乙方的義務(wù)1、按照南京市存量房買賣合同中約定的房款支付方式及期限，支付定金和房款。 2、根據(jù)本合同約定的委托、代辦事項，按時支付傭金和代辦費用。3、根據(jù)委托事項，乙方應(yīng)于的(契稅交易服務(wù)費抵押管理費他項權(quán)證費)等約計人民幣元交予丙方。丙方將與乙方按實結(jié)算，多退少補。第五條 丙方的義務(wù)1、認真履行甲、乙方委托的事項，親自完成甲、乙方委托代辦

4、的各項服務(wù)。2、丙方派 3、根據(jù)專業(yè)知識及工作經(jīng)驗，丙方將所了解的標的情況如實告知委托人，及時將委托事項辦理的進展情況向委托人通報。4、對委托人個人資料予以保密，未經(jīng)委托人同意，不得向他人泄露。 5、處理委托事務(wù)取得的財產(chǎn)，應(yīng)當及時轉(zhuǎn)交委托人。 6、出示國家規(guī)定的收費標準及收取相關(guān)費用的依據(jù)。第六條 房款的支付與轉(zhuǎn)付甲、乙雙方如不要求進行資金監(jiān)管的，根據(jù)南京市存量房買賣合同約定的房款支付時間及方式，甲、乙雙方自行辦理房款的支付，丙方不得代收代付房款。第七條 房屋交付1、甲方應(yīng)在乙方領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證后天內(nèi)或于日前騰空房屋，并書面通知乙方、丙方辦理交付的具體時間。2、若乙方在接到上述書面通知后，不按期對

5、該房屋辦理驗收的，則該房屋毀損、滅失的風(fēng)險由乙方承擔(dān)。3、甲、乙、丙三方共同參加房屋的交付手續(xù)。甲方按合同約定移交房屋及附屬設(shè)施并保留原裝潢，甲、乙方交接鑰匙，簽署房屋交接單，丙方見證簽字。第八條 傭金、代辦費支付標準及方式(一)丙方完成本合同約定的甲方委托和代辦事項，甲方按照該房地產(chǎn)售房款，具體數(shù)額為人民幣元，向丙方支付傭金和代辦費；(二)丙方完成本合同約定的乙方委托和代辦事項，乙方按照該房地產(chǎn)售房款，具體數(shù)額為人民幣元，向丙方支付傭金和代辦費；上述費用，甲、乙方應(yīng)于簽約當日內(nèi)支付給丙方。(三)丙方根據(jù)合同約定收取傭金和代辦費，未促成合同的可收取相關(guān)費用，但不得超過國家規(guī)定的收費標準。第九條

6、 違約責(zé)任(一)三方商定，丙方有下列情形之一的應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任： 1、故意隱瞞該房屋產(chǎn)權(quán)的真實信息；2、無正當理由不履行合同的； 3、與他人串通，損害甲、乙方利益的。(二)三方商定，甲、乙方有下列情形之一的應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任： 1、無正當理由不履行合同的；2、未能按照合同約定提供必要的文件和配合，造成丙方無法履行合同的； 3、相互或與他人串通，損害丙方利益的； 4、未能按合同約定支付傭金和代辦費的； 5、其他造成丙方無法完成委托事項的行為。(三)三方商定，上述違約行為方，選擇下列第條約定的金額作為違約金分別支付給各守約方。違約方給各守約方造成的其它經(jīng)濟損失，由守約方按照法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定追償。1、

7、約定違約金為人民幣2、按標的額的，計人民幣第十條 爭議解決方式三方在履行本合同過程中發(fā)生爭議，由三方協(xié)商解決，也可由工商行政管理部門調(diào)解；協(xié)商、調(diào)解不成的，按本合同約定的下列第 項進行解決：1、由 2、依法向人民法院提起訴訟。第十一條 其他約定本合同如有內(nèi)容變更或未盡事項，經(jīng)三方協(xié)商一致后簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議應(yīng)當采取書面形式，與本合同具有同等法律效力。本合同與補充協(xié)議內(nèi)空格部分填寫文字與印刷文字具有同等效力。第十二條 合同生效本合同自甲、乙雙方簽字，丙方蓋章后生效，本合同一式叁份，甲、乙、丙三方各執(zhí)壹份。甲方：乙方：丙方（章）： 身份證號： 身份證號： 執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人：委托代理人：委托代理人：執(zhí)

8、業(yè)經(jīng)紀人資格證書號： 聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話： 住址：住址：房地產(chǎn)合同 篇2委托方：（甲方）地址：代理方：（乙方）地址：甲方為房地產(chǎn)項目的開發(fā)商，乙方為專業(yè)房地產(chǎn)營銷策劃公司。經(jīng)雙方協(xié)商，就甲方委托乙方代理_項目的營銷策劃、廣告策劃和銷售等有關(guān)事宜，達成以下協(xié)議：一、代理內(nèi)容及期限1、甲方委托乙方為甲方在_區(qū)域開發(fā)的_項目（以下簡稱該項目）的營銷策劃、廣告策劃和銷售總代理。2、代理期限_年，自_年_月_日至_年_月_日，由于甲方原因造成該項目工程延誤，由乙方申請雙方可協(xié)商將代理期限續(xù)延，另行簽訂補充協(xié)議。3、在代理期內(nèi)，除甲乙雙方外，任何其他單位均不參與該項目的營銷策劃和銷售事宜。二

9、、雙方權(quán)利與職責(zé)（一）甲方權(quán)利與職責(zé)1、確保該項目作為商品房開發(fā)的手續(xù)完整和合法，對該項目有完全的土地使用權(quán)及處分權(quán)，沒有其他權(quán)利人主張權(quán)利。2、保證該項目工程建設(shè)無嚴重的質(zhì)量問題和貨不對版現(xiàn)象。3、負責(zé)辦理該項目銷售所需的法律文件和媒體廣告的審批手續(xù)。4、承擔(dān)該項目營銷推廣費用，營銷推廣費用為可售總額的_%。5、負責(zé)在現(xiàn)場收取該項目的銷售款項，向客戶提供一次付款、銀行按揭等靈活多樣的付款方式。6、負責(zé)在現(xiàn)場設(shè)立售樓部，負責(zé)設(shè)立費用。并于該項目對外銷售前_日可完全進場使用，積累客源。7、保證于該項目對外銷售前_日，負責(zé)提供按雙方確定裝修標準的示范單位_套，供客戶參觀參考，指導(dǎo)消費。8、保證于該

10、項目入戶前完成社區(qū)整體基礎(chǔ)設(shè)施和園林建設(shè)。9、同意在有關(guān)該項目的宣傳推廣資料上印上乙方的名稱和電話。（二）乙方權(quán)利和職責(zé)1、本合同簽訂之日起個_工作日內(nèi)完成該項目的策劃總案。2、作好該項目的前期策劃工作（含該項目的整體規(guī)劃、戶型設(shè)計，環(huán)境綠化建議和售樓部設(shè)計裝修建議等）。3、全權(quán)負責(zé)售樓部的運作和管理工作。4、及時向甲方反饋營銷工作信息，每月_日向甲方呈報銷售情況明細報表，針對實際情況提供各階段具體營銷策劃方案。5、負責(zé)該項目的銷售工具、銷售資料與廣告宣傳的策劃、設(shè)計及制作和投放工作，銷售資料、銷售工具和廣告策劃的制作和投放費用的報價不高于市場價格。6、保證該項目住宅、車庫等的實際成交均價不低

11、于乙方呈報甲方批準的成交均價。7、負責(zé)代甲方與客戶簽訂認購書和商品房買賣合同，簽署內(nèi)容雙方可進行協(xié)商；指導(dǎo)客戶將購房款交付甲方賬戶。8、負責(zé)客戶的售后跟進工作，及時提示、催促欠款，合理耐心解釋客戶投訴，同時完成甲方交辦的客戶資料調(diào)查統(tǒng)計工作。9、必須嚴格執(zhí)行甲乙雙方確認的銷售政策，不得超越甲方授權(quán)向客戶作出任何承諾。10、收到甲方支付的代理費時，向甲方提供稅務(wù)部門的正式發(fā)票。（三）共同責(zé)任1、乙方協(xié)助甲方對該項目的推廣策略、銷售價格及付款方式的建議，經(jīng)由甲方確認后，由乙方負責(zé)具體執(zhí)行。如推銷過程中需變動金額或銷售資料中的條款，乙方須得到甲方同意，方可作出修改。甲方工程進度的變化或設(shè)計上的修改應(yīng)

12、及時書面通知乙方。2、甲方同意該項目的住宅、車庫等的實際成交均價以乙方呈甲方批準的價格為核算標準。甲方同意乙方在推廣中可按既定的內(nèi)部折扣給予客戶一定的折扣優(yōu)惠，超出內(nèi)部折扣范圍的優(yōu)惠必須征得甲方同意并附上甲方總經(jīng)理的批條。3、雙方同意代理期限內(nèi)所有交易均定為乙方業(yè)績，并按約定支付乙方營銷代理費。（四）雙方應(yīng)達到的工作目標1、甲方按時按質(zhì)完成上述“甲方權(quán)利與職責(zé)”中規(guī)定的工作。2、乙方銷售目標：第一階段：于該項目預(yù)售證辦妥、正式開盤后_個月內(nèi)，工程形象全面封頂時，完成該項目可售總金額的_%。第二階段：于該項目完全達到進戶標準并完成小區(qū)整體基礎(chǔ)設(shè)施和園林建設(shè)時，累計完成該項目可售總金額的_%。第三

13、階段：代理期內(nèi)，累計完成該項目可售總金額的_%。3、如該項目建設(shè)進度有變化，銷售目標也應(yīng)相應(yīng)調(diào)整，雙方可另行約定。三、代理費的計算、支付（一）策劃費乙方為該項目進行營銷策劃及廣告策劃，甲方同意在簽署本合同之日支付乙方策劃費人民幣_元整。（二）代理服務(wù)費1、計算及支付方式（1）雙方同意，該項目的代理服務(wù)費按實際成交額的_%收取，并按月結(jié)算。（2）選擇銀行按揭成交的客戶和甲方總經(jīng)理同意客戶緩交房款的，客戶累計繳交房款的_%即視為全額回款，按成交總額計提代理服務(wù)費。（3）由于甲方原因打折成交的，乙方視同期實際銷售價格為實際成交額并按本條（1）款結(jié)算代理服務(wù)費。（4）每月_日，乙方按當月銷售回款總額向

14、甲方呈交請款單，甲方在接到乙方請款單后_日內(nèi)向乙方支付當月全額代理服務(wù)費。風(fēng)險提示：建議違約責(zé)任具體明確，比如：如一方違反本合同應(yīng)怎樣之類的條款，盡量要避免籠統(tǒng)約定承擔(dān)違約責(zé)任。并且，可以根據(jù)際情況來規(guī)定違約賠償金的數(shù)額。此外，違約金的數(shù)額不應(yīng)過高或過低，過高可能面臨著違約訴求不被支持的風(fēng)險，過低則不利于守約方，因此，建議咨詢專業(yè)律師進行商榷。四、違約責(zé)任1、乙方不得以乙方名義與買受人簽訂商品房買賣合同，不得自行收取房款。發(fā)生上述違約行為的，甲方有權(quán)解除合同，乙方應(yīng)向甲方支付其擅自簽約金額或收取房款金額_%的違約金，且該套商品房不予計算代理費。2、甲方逾期支付應(yīng)付銷售代理費的，每延遲一天，須按

15、逾期應(yīng)付款的_%的比例支付滯納金，逾期超過_日的，乙方有權(quán)解除合同。3、乙方不得向客戶作虛假承諾、宣傳，因此而引發(fā)客戶投訴或退房的，該套商品房代理費不予計算，且乙方應(yīng)向甲方支付相當于該套房銷售代理費金額的違約金。4、因甲方原因或甲方違約而導(dǎo)致本合同無法履行的，乙方有權(quán)解除合同并要求甲方支付應(yīng)結(jié)算而未結(jié)算的代理費。5、任何一方根據(jù)法律規(guī)定及合同約定解除合同的，乙方應(yīng)在合同解除之日起_個工作日內(nèi)撤場，向甲方交接相關(guān)資料，并在撤場前完成對已售房源未結(jié)事項的辦理，甲方將按合同支付相應(yīng)代理費，如到期仍未到達結(jié)算標準的，甲方不再予以結(jié)算代理費，因乙方延遲撤場影響甲方銷售計劃給甲方造成損失的，該損失由乙方承

16、擔(dān)。五、合同終止事由本合同除在法律規(guī)定情形下終止外，還可因下列情形而終止：1、甲方未能按時支付代理費逾期_日，乙方有權(quán)向甲方發(fā)出書面解除合同通知書，該通知于乙方發(fā)出通知之日起_日后生效，乙方有權(quán)向甲方追索欠款及滯付違約金。2、乙方因自身原因不能按階段完成銷售目標，甲方有權(quán)發(fā)出書面解除合同通知，該通知于甲方發(fā)出之日起_日后生效。在此期間成交的單位，甲方需付給乙方全額代理服務(wù)費。六、爭議的解決在合同履行的過程中，如雙方產(chǎn)生爭議，可協(xié)商解決，如協(xié)商不成時，可向合同簽訂地法院提出訴訟。七、其它本合同一式_份，甲、乙雙方各執(zhí)_份，于雙方法人代表簽字、公司蓋章之日起生效，均具同等法律效力。甲方：法定代表人

17、：開戶銀行：賬戶：簽訂時間：_年_月_日乙方：法定代表人：開戶銀行：賬戶：簽訂時間：_年_月_日房地產(chǎn)合同 篇3第一節(jié)概述一、“按揭”的淵源學(xué)術(shù)界基本一致的看法是，“按揭”一詞來源于英美法的mortgage，先為香港使用，后傳入大陸?！鞍础弊旨确从硰V州話的發(fā)音的特點，在南方又有“押”的含義，“揭”字則來源于mortgage的尾音，所以，“按揭”是mortgage一詞的音譯和意譯的結(jié)合體。近代英美法中的mortgage，是一種以不動產(chǎn)為主要標的的權(quán)證轉(zhuǎn)移（transferringoftitle）和權(quán)證回贖（redeption）相結(jié)合的擔(dān)保制度。債務(wù)人為擔(dān)保債務(wù)之履行，將不動產(chǎn)權(quán)證轉(zhuǎn)移給債權(quán)人，在

18、債務(wù)履行完畢后，債務(wù)人有將不動產(chǎn)權(quán)證贖回的權(quán)利；在債務(wù)人不能履行債務(wù)時，該不動產(chǎn)權(quán)利則完全歸債權(quán)人擁有。已經(jīng)設(shè)定mortgage的財產(chǎn)，債務(wù)人欲再次設(shè)定mortgage時，則需轉(zhuǎn)移其回贖權(quán)給新的債權(quán)人。mortgage不同于以轉(zhuǎn)移動產(chǎn)占有進行擔(dān)保為特征的pledge（質(zhì)押），也不同于法定的、在債務(wù)清償前可以保有特定財產(chǎn)作擔(dān)保的lien（留置）。mortgage的本質(zhì)類似羅馬法的信托質(zhì)和讓與擔(dān)保，據(jù)說日本學(xué)者就將mortgage翻譯成讓與擔(dān)保注：參見許明月著：抵押權(quán)制度研究，法律出版社1998年出版，第47頁，可見mortgage與讓與擔(dān)保在通過讓與財產(chǎn)所有權(quán)證或相關(guān)權(quán)益以擔(dān)保債務(wù)履行方面具有共

19、同的特征。1925年英國頒布物權(quán)法，對傳統(tǒng)的mortgage制度作了較大調(diào)整，除引進大陸法的登記制度，要求設(shè)定mortgage必須登記外，還用變價取代債權(quán)人對財產(chǎn)權(quán)利的獲得，即在債務(wù)人不能履行到期債務(wù)時，債權(quán)人不能直接取得用于mortgage的財產(chǎn)的所有權(quán)或相關(guān)權(quán)益，而只能申請對相關(guān)財產(chǎn)進行拍賣或以其他方式取得變價以獲得受償，或在不能實現(xiàn)變價時由法院將相關(guān)財產(chǎn)判給債權(quán)人。英國物權(quán)法的規(guī)定使mortgage與大陸法中的“抵押”更為接近，但權(quán)證的轉(zhuǎn)移仍為mortgage的基本特征。香港1984年頒布的轉(zhuǎn)讓和物權(quán)條例（conveyanceandpropertyordinance）則更進一步，不僅不允

20、許債權(quán)人在未經(jīng)債務(wù)人的同意的情況下取得相關(guān)財產(chǎn)的所有權(quán)，還規(guī)定債務(wù)人無須轉(zhuǎn)移權(quán)證而繼續(xù)保有按揭財產(chǎn)的所有權(quán)，但該財產(chǎn)所有權(quán)應(yīng)從屬于對債權(quán)人的財產(chǎn)負擔(dān)注：seesarahnield：hongkonglandlaw，publishedbylongman，secondedition，1998，p444。至此，權(quán)證的轉(zhuǎn)移已演變?yōu)榘唇业怯浐蜋?quán)證保留，權(quán)證的回贖權(quán)已演變?yōu)榍鍍攤鶆?wù)后撤銷抵押的請求權(quán)。按揭在香港的廣泛適用與香港房地產(chǎn)業(yè)的特點有密切關(guān)系，香港地少人多，地價昂貴，發(fā)展商買地的成本占其總開發(fā)的成本比例太大，給許多發(fā)展商帶來資金壓力，故有將尚未建成的房屋通過預(yù)售以融通資金的必要。同時，香港的商品房屋

21、的購買力主要來自中產(chǎn)階級，少有購房人有足夠的經(jīng)濟能力一次性支付購房款，遂將所購房屋用于按揭、以分期供款方式減輕支付壓力。加之，上個世紀六十年代至九十年初，香港經(jīng)濟高速發(fā)展，房屋價格成倍增長，以按揭的方式買樓還是不錯的投資選擇。又由于房屋價格飛漲，銀行發(fā)放的按揭貸款，既無風(fēng)險，且有穩(wěn)定的利息收益，等等因素，均使得按揭成為發(fā)展商、購房人和銀行等普遍接受的一種融資擔(dān)保方式。二、按揭在大陸地區(qū)的發(fā)展在上個世紀八十年代南方沿海首先開始土地有償使用后，以市場需求為導(dǎo)向的商品房開發(fā)逐漸吸引了香港的購房人，他們帶來了購房資金，也帶來按揭購房的要求，但當時在大陸以銀行為主的金融機構(gòu)尚未商業(yè)化和企業(yè)化，對個人的貸

22、款還沒有開放，按揭要求無法滿足。至九十年代后期，國家為配合住房制度的改革，開始允許商業(yè)銀行開辦個人住房擔(dān)保貸款。初期，對個人住房擔(dān)保貸款限于一手樓特別是預(yù)售樓。由于所購房屋尚未竣工或雖已竣工但未取得房地產(chǎn)證，購房人用于按揭的財產(chǎn)不是嚴格意義的不動產(chǎn)，而是依預(yù)售合同所產(chǎn)生的合同權(quán)益，預(yù)售合同經(jīng)過預(yù)售登記而得以保全其請求權(quán)，該請求權(quán)即是對正在形成中的不動產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán)。登記后的預(yù)售合同交給作為債權(quán)人的銀行保存，購房人付清貸款后取回，此舉頗似英美法中為設(shè)定mortgage而進行的權(quán)證轉(zhuǎn)移，但因不動產(chǎn)物權(quán)尚未形成，用于按揭的是對未來物權(quán)的期待權(quán)，其又與mortgage作為現(xiàn)存財產(chǎn)上的負擔(dān)這一特點不甚相

23、符。之后，按揭房屋的范圍擴大到二手樓和現(xiàn)樓，按揭的內(nèi)容發(fā)生重大變化。由于二手樓或現(xiàn)樓多數(shù)已有房屋產(chǎn)權(quán)，買賣交易直接在產(chǎn)權(quán)人和購房人之間進行，發(fā)展商不參與；又由于房屋已有產(chǎn)權(quán)，用于按揭以保證清償貸款的財產(chǎn)不再是期待權(quán)，而是已經(jīng)形成的不動產(chǎn)物權(quán)，再加上按揭登記，此時的按揭已完全具有大陸法中的“抵押”的基本特征。只是在按揭款未償還以前，產(chǎn)權(quán)證在辦理過戶后并不直接發(fā)還購房人，而是由貸款銀行留存，購房人清償按揭款以后方可到銀行領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證，此點仍保留了英美法中mortgage的權(quán)證轉(zhuǎn)移的特征。至今，按揭的房屋已不再限于住房，商鋪、廠房、寫字樓甚至土地使用權(quán)均可用于按揭。其主要特征，除貸款人在貸款期內(nèi)可以保

24、留產(chǎn)權(quán)證以外，其它與抵押無大的差異。在司法實踐中，鑒于法律并未對按揭作出專門規(guī)定，有關(guān)爭議參照抵押的規(guī)定處理，最高人民法院頒布若干問題的解釋第四十七條規(guī)定：以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效。此規(guī)定明確支持了在建房屋設(shè)定抵押的效力。該規(guī)定解決了法律與實踐脫節(jié)的問題。由于該規(guī)定承認了不動產(chǎn)物權(quán)的期待權(quán)的抵押，對于抵押標的物的擴充有特別的意義。三、按揭作為一種特殊形式的抵押盡管我國法律將按揭視同抵押處理，但按揭與一般意義上的房地產(chǎn)抵押相比，仍有其特殊性。它表現(xiàn)在：1、主體不同。由于按揭主要適用于房地產(chǎn)的買賣，其主體為賣房人、

25、購房人和獲準開展按揭業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行。而房地產(chǎn)抵押適用所有形式的債務(wù)擔(dān)保，其有關(guān)法律關(guān)系的主體為債權(quán)人（或抵押權(quán)人）、債務(wù)人和抵押人。按揭的債權(quán)人（或按揭權(quán)人）只能是進行按揭業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行。抵押中的債權(quán)人可以是銀行，也可以是非銀行金融機構(gòu)，或其它享有債權(quán)的人。按揭的按揭人一定是購房人，但抵押中的抵押人可以是債務(wù)人，也可以是債務(wù)人以外的其它享有房地產(chǎn)權(quán)的人。2、主合同的法律性質(zhì)不同。盡管按揭和抵押的主合同均屬債務(wù)合同，且按揭和抵押均是主債務(wù)合同的從合同，但按揭的主合同是貸款合同，而抵押的主合同可以是貸款合同，也可以是買賣合同，或加工承攬合同、或建設(shè)工程合同等其它一切形式的債務(wù)合同。3、涉及的法律關(guān)

26、系不同。按揭涉及三種法律關(guān)系：購房人與開發(fā)商或其他賣房人之間房屋買賣關(guān)系，購房人與商業(yè)銀行之間的借貸關(guān)系，以及購房人與銀行之間的抵押擔(dān)保關(guān)系。有的按揭還會存在開發(fā)商與商業(yè)銀行的保證擔(dān)保關(guān)系，從而使按揭涉及的法律關(guān)系達到四種。而一般意義上的房地產(chǎn)抵押主要涉及兩種法律關(guān)系：債權(quán)人與債務(wù)人之間的主債務(wù)關(guān)系和抵押人與抵押權(quán)人（債權(quán)人）之間的抵押擔(dān)保關(guān)系。4、標的物的范圍不同。房地產(chǎn)抵押合同的標的是抵押人已經(jīng)擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，按揭合同的標的可以是現(xiàn)有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，也可以是與預(yù)售樓有關(guān)的權(quán)益，即是正在形成的不動產(chǎn)物權(quán)的期待權(quán)。5、登記和設(shè)定的方式不同。房地產(chǎn)抵押依法進行抵押登記，房

27、地產(chǎn)證上載明抵押設(shè)定的日期、債權(quán)金額、抵押范圍等，抵押權(quán)人取得他項權(quán)證書。按揭登記時，標的物已取得產(chǎn)權(quán)的，產(chǎn)權(quán)過戶后進行類似于抵押登記的按揭登記，產(chǎn)權(quán)證交商業(yè)銀行保存，在按揭款付清后發(fā)還給按揭人（購房人）；標的物未取得產(chǎn)權(quán)的，預(yù)售合同和按揭貸款合同交房地產(chǎn)登記部門備案登記，備案登記后的預(yù)售合同和按揭貸款合同由商業(yè)銀行保存，在按揭款付清后發(fā)還按揭人。按揭期間取得產(chǎn)權(quán)證的，產(chǎn)權(quán)證由銀行保存，在按揭款付清后發(fā)還按揭人。預(yù)售合同和按揭貸款合同的備案登記也叫預(yù)售登記，是對當事人依合同取得的請求權(quán)的一種保全措施，實踐中的預(yù)售登記已經(jīng)賦予這些請求權(quán)以準不動產(chǎn)物權(quán)的性質(zhì)。對預(yù)售合同進行預(yù)售登記，購房人對正在建

28、設(shè)中的房屋雖然尚未取得物權(quán)，卻能將對正在形成中的不動產(chǎn)的請求權(quán)的內(nèi)容和順位予以記載，以排斥順位在后的對同一標的物轉(zhuǎn)讓、抵押、查封等，切實保護購房人的權(quán)益。對按揭貸款合同進行預(yù)售登記，可以保全商業(yè)銀行對購房人請求權(quán)的請求權(quán)，以防止購房人的請求權(quán)未經(jīng)按揭權(quán)人的同意而另行處分，并排斥他人侵害該請求權(quán)。6、實現(xiàn)的方式不同。在按揭房屋取得房地產(chǎn)權(quán)證之前，按揭的標的不是所購房屋，而是對所購房屋的請求權(quán)。因此，在發(fā)生按揭合同糾紛時，按揭權(quán)人不是通過處分房屋來實現(xiàn)自己的按揭權(quán)，而是通過處分按揭人的請求權(quán)來實現(xiàn)自己的按揭權(quán)。對發(fā)展商來說，按揭權(quán)人有代位行使按揭人在購房合同的有關(guān)權(quán)利的權(quán)利。比如，在按揭人不能按期

29、償還按揭貸款或失去供款能力時，按揭權(quán)人則可依按揭合同取得相關(guān)代位權(quán)，代位行使按揭人依購房合同產(chǎn)生的對發(fā)展商的請求權(quán)，或繼續(xù)履行購房合同的義務(wù)以取得房屋產(chǎn)權(quán)，最終將房屋產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)以抵押按揭人余下債務(wù)，或直接處分該請求權(quán)，以處分該請求權(quán)之所得抵償按揭人余下債務(wù)。所以，發(fā)展商參加按揭關(guān)系的意義不僅在于向按揭銀行提供按揭人歸還按揭款的保證擔(dān)保，還在于為按揭銀行將來代位行使按揭人在購房合同的請求權(quán)給予承諾和確認。7、承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的方式不同。在一般房地產(chǎn)抵押中，抵押人以自己擁有的房地產(chǎn)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，抵押人在承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后喪失的是相應(yīng)的不動產(chǎn)物權(quán)。在按揭的法律關(guān)系中，按揭人通常不是以自己擁有的房地產(chǎn)承擔(dān)按揭責(zé)

30、任，而是以自己擁有請求權(quán)的、實際為發(fā)展商擁有的房地產(chǎn)承擔(dān)按揭責(zé)任，按揭人在承擔(dān)按揭責(zé)任后喪失的不是相應(yīng)的不動產(chǎn)物權(quán)，而是對相應(yīng)的該不動產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán)。第二節(jié)房地產(chǎn)按揭合同的主要條款房地產(chǎn)按揭合同，有時也叫購房抵押合同，它可以是一個獨立的合同文本，作為從屬于購房借款合同的法律文件，也可以是一些相對獨立的合同條款，作為購房借款合同的一部分。當與按揭有關(guān)的規(guī)定和與借款有關(guān)的規(guī)定出現(xiàn)在同一合同文本時，該合同文本被稱為按揭借款合同，或叫購房抵押借款合同。后一種叫法在“抵押”之前加上“購房”二字，以示其與一般意義上的房地產(chǎn)抵押的區(qū)別。獨立的按揭合同與相對獨立的按揭條款之間只要其內(nèi)容完整，在法律效力上并無分

31、別。一、按揭合同當事人：按揭人、按揭權(quán)人和發(fā)展商按揭合同中的按揭人必須是購房合同中購房人和借款合同中的借款人。按揭人、購房人和借款人三位一體，是按揭法律關(guān)系的最顯著的特征之一。在購房按揭借款的法律關(guān)系，購房合同、借款合同和按揭合同互相交織，三種法律關(guān)系互相依存，互為補充。按揭人是唯一同時參加三種法律關(guān)系的當事人，反映出三種法律關(guān)系的確立均以按揭人之利益為核心，并以按揭人完成購房行為為目的。按揭合同中的按揭權(quán)人是能夠經(jīng)營公民個人貸款業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行，不能合法經(jīng)營個人貸款業(yè)務(wù)的銀行、其它金融機構(gòu)、企業(yè)和個人不能成為按揭合同的按揭權(quán)人。發(fā)展商參加按揭合同并作為當事方是按揭合同異于一般房地產(chǎn)抵押合同的又

32、一特征，其幫助按揭合同履行的責(zé)任以及相應(yīng)的擔(dān)保責(zé)任在一般房地產(chǎn)抵押合同中并不多見。如果合同文本不叫按揭合同，而叫購房抵押合同或購房抵押借款合同，按揭人和按揭權(quán)人則相應(yīng)稱為抵押人和抵押權(quán)人，名稱雖然不同，權(quán)利義務(wù)關(guān)系卻沒有差異。二、按揭之標的按揭之標的必須是按揭人依購房合同所購之房屋，合同應(yīng)載明該房屋所處之具體位置、樓層、房號、面積等。房屋未取得房地產(chǎn)權(quán)證的，應(yīng)寫明房屋預(yù)售契約之編號。按揭標的之性質(zhì)，在房屋未取得產(chǎn)權(quán)證之前，是按揭人依購房合同所產(chǎn)生的權(quán)益，在房屋取得產(chǎn)權(quán)證之后，是按揭人對所購房屋的所有權(quán)和房屋共用土地的使用權(quán)。按揭合同簽定后，房屋產(chǎn)權(quán)證可能隨時取得，因而按揭之標的可能隨時發(fā)生變化

33、，即在按揭合同履行過程中，作為按揭標的的合同權(quán)益或請求權(quán)可能隨時會轉(zhuǎn)變成不動產(chǎn)物權(quán)。三、按揭擔(dān)保的范圍按揭合同應(yīng)寫明按揭所擔(dān)保的債權(quán)的范圍，一般包括按揭款的本金、利息、罰息和實現(xiàn)債權(quán)的費用等。四、按揭的期限按揭是房地產(chǎn)抵押的一種特殊形式，在主債務(wù)未受清償時，本不受約定期限之限制，但實踐中的按揭合同多設(shè)期限條款，即將期限設(shè)定自按揭合同登記之日起，到主債務(wù)受清償之日止。五、按揭權(quán)人之權(quán)利1、優(yōu)先受償權(quán)。無論按揭標的是合同權(quán)益，還是不動產(chǎn)物權(quán)，在實現(xiàn)按揭權(quán)時，按揭權(quán)人均有優(yōu)先受償權(quán)。在因房屋發(fā)生毀損而獲得賠償時，所獲賠償是按揭標的的代位物，按揭權(quán)人對代位物同樣有優(yōu)先受償權(quán)。在按揭標的是按揭人依購房合

34、同所產(chǎn)生的權(quán)益時，為實現(xiàn)按揭權(quán)，按揭權(quán)人有權(quán)代位行使按揭人在購房合同中的權(quán)利，即要求發(fā)展商按購房合同的規(guī)定履行義務(wù)，及時按購房合同規(guī)定的質(zhì)量條件建造房屋和交付使用。按揭權(quán)人也可以代位將該請求權(quán)或房屋產(chǎn)權(quán)予以拍賣變現(xiàn)，以所得價款優(yōu)先受償，以償還按揭人所欠債務(wù)。所得價款多出所欠債務(wù)部分，交還按揭人。值得注意的是，房屋按揭同樣存在擔(dān)保物權(quán)的競合問題。在房屋預(yù)售時，因房屋產(chǎn)權(quán)尚未取得，房屋上設(shè)置物上負擔(dān)的可能性不大，所以預(yù)售房屋按揭，較少有其它抵押權(quán)與按揭權(quán)同時存在于預(yù)售房屋之上的可能性。但如果購房合同的標的是已經(jīng)取得產(chǎn)權(quán)的房屋，則在設(shè)置按揭時該房屋上可能已經(jīng)有抵押權(quán)存在。同時，在設(shè)置按揭以后，隨著按

35、揭款的逐步清償，經(jīng)按揭權(quán)人同意，按揭人也可以將有產(chǎn)權(quán)的按揭房屋另設(shè)抵押。在此情況下，按揭權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)相對其他抵押權(quán)而存在，按揭權(quán)人以其按揭在各抵押權(quán)中的位置和順序行使優(yōu)先受償權(quán)。2、對按揭人的處分權(quán)的限制權(quán)。為保護按揭權(quán)人之權(quán)益，合同應(yīng)訂明按揭權(quán)人對按揭人的處分權(quán)的限制權(quán)。如果按揭人欲轉(zhuǎn)讓其在購房合同的權(quán)益，應(yīng)先征得按揭權(quán)人的書面同意。按揭所購房屋一般以自用為目的，如確需出租他人使用，按揭人不僅應(yīng)征得按揭權(quán)人的書面同意，還應(yīng)告知承租人有關(guān)按揭的事實，以便按揭權(quán)人在處分按揭房屋時，有關(guān)租賃合同能及時解除，出租人也能及時遷出該按揭房屋。3、物上請求權(quán)。當按揭房屋受到來自按揭人或第三人的妨礙，或

36、其行為足以減損按揭房屋的價值時，按揭權(quán)人有權(quán)要求加害人停止侵害、排除妨礙和賠償損失。按揭合同應(yīng)對按揭權(quán)人的物上請求權(quán)明確確認。4、檢查權(quán)。按揭權(quán)人有權(quán)在合理的時間以合理的方式檢查按揭房屋的物理狀況。5、其他知情權(quán)。如果有重要事件影響按揭人的支付能力，如發(fā)生對按揭人不利的訴訟或仲裁，或有重大事件影響發(fā)展商的施工進度，如發(fā)展商的銀行帳戶被法院查封，工程建設(shè)出現(xiàn)技術(shù)難題等，按揭權(quán)人均有權(quán)獲得有關(guān)當事人的書面通知，以便了解事件真相及其相關(guān)后果。六、按揭人之義務(wù)1、接受按揭之義務(wù)。按揭人得同意將其房屋或有關(guān)合同權(quán)益用于按揭，在其不能償還按揭款時，接受按揭權(quán)人行使按揭權(quán)。2、保管義務(wù)。按揭人應(yīng)妥善保管按揭

37、房屋，不得為并不得允許他人為有可能減損按揭房屋之價值、并最終損害按揭權(quán)人利益之行為。按揭人一般還須為所購房屋購買財產(chǎn)保險。3、接受處分權(quán)限制之義務(wù)。按揭人在將按揭房屋轉(zhuǎn)讓或出租或另設(shè)抵押時，應(yīng)事先征得按揭權(quán)人書面同意。4、告知義務(wù)。在有重大事件影響按揭人的支付能力時，按揭人應(yīng)及時將事件告知按揭權(quán)人。5、承認發(fā)展商的回購權(quán)。若按揭人不能按時支付按揭款，除按揭權(quán)人可行使有關(guān)按揭權(quán)外，發(fā)展商也可以選擇代按揭人支付余下按揭款，從而代替按揭人取得其對按揭房屋的有關(guān)權(quán)益。此時，發(fā)展商應(yīng)對按揭人已經(jīng)支付的按揭款予以適當補償。該補償行為在實踐中被稱作“回購”行為。七、擔(dān)保人之權(quán)利與義務(wù)在按揭合同中，發(fā)展商既不

38、是按揭人，也不是按揭權(quán)人，卻又有相對獨立的權(quán)利與責(zé)任，突顯出按揭合同不同于一般房地產(chǎn)抵押合同的鮮明特征。1、擔(dān)保按揭人還款的責(zé)任。按揭合同中一般要求發(fā)展商作出書面承諾，在按揭人不能按期償還按揭款時，發(fā)展商承擔(dān)相應(yīng)的擔(dān)保責(zé)任。此承諾之性質(zhì)為一般保證，責(zé)任的性質(zhì)為補充責(zé)任，即在按揭權(quán)人實現(xiàn)按揭權(quán)以后，其債權(quán)仍不足以清償?shù)?，發(fā)展商有責(zé)任對按揭人的余下債務(wù)予以清償。發(fā)展商的保證擔(dān)保，連同按揭人的按揭擔(dān)保，使按揭權(quán)人發(fā)放的按揭貸款得到雙重還款保證。2、確認和保護按揭權(quán)人利益的責(zé)任。由于發(fā)展商是購房合同中的當事人，且按揭房屋在辦理產(chǎn)權(quán)之前實際上為發(fā)展商所擁有，故無論按揭的標的是合同權(quán)益，還是一種不動產(chǎn)物權(quán)

39、，按揭權(quán)人欲實現(xiàn)其按揭權(quán)必有賴于發(fā)展商的配合。發(fā)展商的有效配合既利于按揭權(quán)的順利實現(xiàn)，也利于保護按揭權(quán)人的權(quán)益在按揭期內(nèi)不受侵犯。3、專款專用的責(zé)任。依按揭之慣例，按揭權(quán)人發(fā)放的按揭貸款并不直接付給借款人（按揭人），而是直接付給發(fā)展商，以便發(fā)展商用于按揭房屋的建設(shè)。由于貸款的使用直接影響按揭房屋的建設(shè)和按揭權(quán)的實現(xiàn)，故按揭合同應(yīng)要求發(fā)展商?？顚Ｓ茫坏脤①Y金挪作他用。4、按時和按房屋買賣合同規(guī)定的條件建造房屋和交付使用的責(zé)任。此責(zé)任雖在房屋買賣合同中有明確規(guī)定，但在按揭合同中作出規(guī)定仍有重要意義。這樣，在發(fā)展商不按時、不按質(zhì)交付房屋時，既違反了對購房人（借款人、按揭人）的合同義務(wù)，也違反了對貸

40、款人（按揭權(quán)人）的合同義務(wù)。5、回購責(zé)任。有時按揭合同還規(guī)定在按揭人失去還款能力時，發(fā)展商有責(zé)任將已售出的房屋回購，然后由發(fā)展商繼續(xù)履行對按揭權(quán)人的還款義務(wù)。實際上，即使按揭合同沒有回購條款，如果購房人失去還款能力，發(fā)展商在向按揭權(quán)人履行了擔(dān)保義務(wù)后，反過來可向購房人主張債權(quán)，在收回房屋和向購房人作出適當補償后，其結(jié)果與依回購條款履行回購責(zé)任的結(jié)果往往相差無幾。6、辦理登記和向按揭權(quán)人交付權(quán)證的責(zé)任。由于按揭保留了普通法中mortgage的向權(quán)利人交付權(quán)證的做法，發(fā)展商必須向按揭人承諾辦理或協(xié)助辦理按揭登記手續(xù)或房屋所有權(quán)證的申領(lǐng)手續(xù)，并保障將權(quán)證交按揭權(quán)人保管，直到按揭人履行完畢還款義務(wù)為止

41、，方可交還按揭人。八、違約責(zé)任1、違約事由當事人須在按揭合同中約定特定條件，在該特定條件發(fā)生時，按揭權(quán)人有權(quán)處分按揭房屋和要求發(fā)展商承擔(dān)責(zé)任。（1）按揭人未按期供款。合同一般約定按揭款系逐月支付，如果按揭人累計數(shù)月未按期供款，或拖欠之供款達到特定數(shù)目，即構(gòu)成按揭人違約。（2）發(fā)生特定事由致使合同無法履行。如按揭人死亡或被宣告死亡后無人代其供款，按揭人因失業(yè)而無支付能力等。（3）按揭人有其他違反合同義務(wù)和損害按揭權(quán)人利益之行為。如按揭人未盡保管義務(wù)，從事?lián)p害房屋價值之行為，或未服從按揭權(quán)人對其處分權(quán)之限制，擅自將按揭房屋另設(shè)抵押或轉(zhuǎn)讓給他人，從而損害按揭權(quán)人之利益者。（4）發(fā)展商未按時、按質(zhì)建造

42、和交付房屋。此事由在現(xiàn)存多種合同范本中較少規(guī)定。但如果按時、按質(zhì)建造和交付房屋是發(fā)展商對按揭權(quán)人的擔(dān)保義務(wù)之一部分，則在發(fā)展商不按時和不按質(zhì)建筑和交付房屋時，按揭權(quán)人當然有權(quán)追究發(fā)展商的違約責(zé)任。由于延期交樓和貨不對板是購房合同中最主要的兩種違約形式，且該違約形式不僅危害購房人的利益，也嚴重不利于按揭權(quán)人的利益，因此，將延期交樓和貨不對板作為按揭權(quán)人追究發(fā)展商違約責(zé)任的事由有利于強化對發(fā)展商的開發(fā)行為的約束。2、按揭房屋之處分按揭合同中對按揭房屋的處分的規(guī)定主要是處分方式和所得價款的分配順序的約定。在協(xié)議折價、變賣和拍賣三種處分方式中，協(xié)議折價一般不適用于按揭房屋的處分，因為按揭權(quán)人作為商業(yè)銀

43、行只有在極特殊的情況下（如在按揭房屋設(shè)辦事機構(gòu)）才會接受以協(xié)議折價方式取得該按揭房屋。按揭房屋的處分以變賣和拍賣方式為主。處分所得價款的分配順序與處分抵押物后的分配順序相似，在支付處分費用、代扣應(yīng)繳稅費后，處分所得主要用于償還按揭人對按揭權(quán)人的債務(wù)。處分所得不足以償還債務(wù)時，應(yīng)由發(fā)展商承擔(dān)補充責(zé)任，處分所得償還債務(wù)后尚有余額的，余額交還按揭人。3、擔(dān)保人的補充責(zé)任有的按揭合同規(guī)定發(fā)展商對按揭人的債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)。既是按揭合同，就應(yīng)以按揭擔(dān)保和按揭房屋的處分為主導(dǎo)，以發(fā)展商的擔(dān)保責(zé)任為補充。若讓發(fā)展商承擔(dān)連帶清償責(zé)任，則按揭合同成可有可無之物，既無特色，也無意義。而且，設(shè)立按揭制度和簽定按揭合

44、同，旨在改善購房人之個人融資能力、以未來之物盡其所用，提高其生活質(zhì)素，其前提是對其未來生活添加一定負擔(dān)，以實現(xiàn)利益與責(zé)任的均衡。如果發(fā)展商須對按揭人的債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任，在發(fā)生違約事由時，按揭權(quán)人必置按揭權(quán)于不顧為自己實現(xiàn)債權(quán)的便利而向發(fā)展商主張債權(quán)，此結(jié)果不僅有舍本求末之虞，也不符合按揭制度之目的。故發(fā)展商的擔(dān)保責(zé)任是補充責(zé)任，只有在按揭房屋處分所得不足以償還債務(wù)時，發(fā)展商才就其不足部分承擔(dān)責(zé)任。九、其他條款1、按揭人的主體變更在按揭合同的履行期內(nèi)，因按揭人死亡而發(fā)生繼承或遺贈行為的，繼承人或受遺贈人應(yīng)在一定期限內(nèi)到登記機關(guān)辦理按揭人變更登記手續(xù)。因公民死亡之發(fā)生的繼承和遺贈行為，雖涉及按

45、揭人的變更，但不視為按揭房屋的轉(zhuǎn)讓，無須交納與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅費，繼承人或受遺贈人取得在購房合同、借款合同和按揭合同中的當事人的地位，享有相關(guān)權(quán)利，但須償還尚未償還之欠款。2、強制執(zhí)行公證強制執(zhí)行公證的意義，在于通過國家公證機關(guān)對債權(quán)進行確認，并賦予該債權(quán)強制執(zhí)行效力，在發(fā)生違約事由時，債權(quán)人無須經(jīng)過訴訟程序確認債權(quán)，只須向法院執(zhí)行機關(guān)申請強制執(zhí)行債權(quán)即可。此舉有利于債權(quán)之實現(xiàn)并免卻當事人之訟累。實踐中的通常做法是，在借款合同和按揭合同簽訂后將其提交公證機關(guān)進行強制執(zhí)行公證。考慮到合同所涉?zhèn)鶛?quán)會因合同的部分履行而發(fā)生變化，故在發(fā)生違約事由時，公證機關(guān)會要求債務(wù)人在債權(quán)的催款通知上簽字以確認債務(wù)余額

46、，然后據(jù)此出具強制執(zhí)行證書，由債權(quán)人持強制執(zhí)行公證書向法院申請強制執(zhí)行。問題是，在發(fā)生違約事由時，債務(wù)人（按揭人）愿意在催款通知上簽字的可能性微乎其微。誰會輕易地在對自己不利的法律文件上簽字呢？由于沒有債務(wù)人（按揭人）的配合，債權(quán)人（按揭權(quán)人）雖有經(jīng)強制執(zhí)行公證的合同，卻往往因程序上的障礙無法取得強制執(zhí)行證書，向法院直接申請執(zhí)行的目的不能達到，為實現(xiàn)債權(quán)，當事人不得不轉(zhuǎn)而向法院起訴，不僅時間延長，費用也增加，最終對雙方當事人均不利。所以，實踐中應(yīng)考慮在法院執(zhí)行程序中確認債權(quán)的可能性，并省卻債務(wù)人在催款通知上簽字這一環(huán)節(jié)，以方便公證文書申請強制執(zhí)行。事實上，法院對債權(quán)的確認不光是在訴訟程序中進行

47、，在執(zhí)行程序中也廣泛存在。即使已經(jīng)生效的法院判決，其所確認的債權(quán)也可能需要重新確認，如判決送達后債務(wù)部分履行的，因執(zhí)行程序的延長使主債務(wù)的利息增加的，等等情況，都需要在執(zhí)行過程中對債權(quán)數(shù)額作相應(yīng)的加減。既然如此，為什么公證文書的履行情況不能在執(zhí)行程序中確認呢？公證部門何以要用債務(wù)人的配合作為出具強制執(zhí)行證書的條件呢？3、費用分擔(dān)各方當事人還應(yīng)依當?shù)氐囊?guī)定約定公證費、按揭登記費、印花稅等費用的分擔(dān)方式。4、按揭之涂銷按揭合同應(yīng)約定在按揭人支付完畢按揭款本息時，有關(guān)按揭登記應(yīng)依法涂銷。5、按揭合同生效和按揭成立的條件按揭合同一般約定在各方當事人簽字后生效，按揭合同登記后，按揭即設(shè)定，按揭關(guān)系因此成

48、立。第三節(jié)房地產(chǎn)按揭合同履行中若干法律問題一、按揭中的轉(zhuǎn)按揭所謂轉(zhuǎn)按揭，是指在按揭合同的履行過程中因按揭人（一手購房人）轉(zhuǎn)讓所購房屋給轉(zhuǎn)按揭人（二手購房人）而發(fā)生的按揭的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的變動。以所購房屋是否取得房產(chǎn)證為標準，轉(zhuǎn)按揭可分為以轉(zhuǎn)讓按揭合同權(quán)利義務(wù)為表現(xiàn)形式的轉(zhuǎn)按揭和以轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)物權(quán)為表現(xiàn)形式的轉(zhuǎn)按揭；以是否變更按揭銀行為標準，轉(zhuǎn)按揭也可分為變更按揭銀行的轉(zhuǎn)按揭和不變更按揭銀行的轉(zhuǎn)按揭。按揭人在履行按揭合同的過程中，因生活或投資原因需要將所購房屋轉(zhuǎn)讓，而此時購房合同、貸款合同和按揭合同可能均未履行完畢，因此，所購房屋的轉(zhuǎn)讓會引起涉及多個合同的權(quán)利義務(wù)的一系列變化，此問題是法律實務(wù)中的新

49、問題，法學(xué)理論尚未見系統(tǒng)論及。1、以轉(zhuǎn)讓合同的權(quán)利義務(wù)為表現(xiàn)形式的轉(zhuǎn)按揭在所購房屋取得產(chǎn)權(quán)證之前，預(yù)售合同雖經(jīng)登記，房款亦通過按揭足額支付，但購房人（按揭人）對所購房屋并無現(xiàn)實的不動產(chǎn)物權(quán)，而只有要求發(fā)展商履行預(yù)售合同的請求權(quán)。雖然在實踐中法院對待經(jīng)預(yù)告登記的合同權(quán)利已視為一種準物權(quán)的性質(zhì)，承認其效力超越合同相對方，并且經(jīng)登記的合同權(quán)利享有一定程度的對世權(quán)，但因房屋產(chǎn)權(quán)證尚未取得，購房人仍不能享有完整的不動產(chǎn)物權(quán)。所以，對所購房屋的轉(zhuǎn)讓并不是不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而是購房合同的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓，因此引起的轉(zhuǎn)按揭的具體特點是：（1）構(gòu)成轉(zhuǎn)按揭的基礎(chǔ)的房屋轉(zhuǎn)讓合同，其標的表面上是一手購房人（按揭人、轉(zhuǎn)讓

50、人）所購房屋，實際上是一手購房人在房屋預(yù)售合同中的權(quán)利義務(wù)。由于一手購房人已通過銀行按揭貸款的方式向發(fā)展商支付了全部購房款，預(yù)售合同中的一手購房人的主要義務(wù)已經(jīng)履行。因房屋尚未交付，或雖已交付但尚未辦理產(chǎn)權(quán)證，一手購房人依預(yù)售合同對發(fā)展商享有請求權(quán)，因此，所謂預(yù)售合同的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓實際上是請求權(quán)的轉(zhuǎn)讓，其房屋轉(zhuǎn)讓合同實際上是一手購房人將其對發(fā)展商的請求權(quán)轉(zhuǎn)讓給二手購房人的約定。（2）貸款合同的權(quán)利義務(wù)的變動。由于按揭銀行已經(jīng)向一手購房人履行貸款發(fā)放義務(wù)，在房屋轉(zhuǎn)讓時，二手購房人可以自有資金一次性或分多次歸還貸款，也可以直接承繼一手購房人在貸款合同中的還款義務(wù)，或另與其他銀行簽訂按揭貸款合同，

51、以借款支付一手購房人轉(zhuǎn)讓款，使一手購房人履行完畢借款合同的還款義務(wù)，后兩種情形，均可能以轉(zhuǎn)按揭形式處理。（3）按揭合同的權(quán)利義務(wù)的變動。如果房屋轉(zhuǎn)讓后借款合同的還款義務(wù)未履行完畢，須繼續(xù)提供按揭擔(dān)保的話，一手購房人（按揭人）將其在按揭合同中的責(zé)任轉(zhuǎn)讓給二手購房人，二手購房人以轉(zhuǎn)按揭人的身份，用其所購房屋對其在借款合同的還款義務(wù)承擔(dān)按揭擔(dān)保責(zé)任。（4）有關(guān)合同的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓是否應(yīng)經(jīng)合同相對方的同意，應(yīng)視合同的履行情況和權(quán)利義務(wù)的性質(zhì)而定。如果房款已經(jīng)支付完畢，一手購房人僅僅轉(zhuǎn)讓對發(fā)展商的請求權(quán)給二手購房人的，依合同法第七十九條的規(guī)定，無須征得發(fā)展商同意，但須通知發(fā)展商，不通知的，合同對發(fā)展商無約

52、束力，但轉(zhuǎn)讓合同仍然有效。因所購房屋已設(shè)定按揭，故轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)經(jīng)按揭權(quán)人同意。房屋轉(zhuǎn)讓后，二手購房人需要發(fā)展商繼續(xù)對借款合同提供擔(dān)保的，則借款合同的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓除當然需要征得按揭銀行同意外，還須征得發(fā)展商的同意。按揭合同的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)征得按揭銀行（按揭權(quán)人）的同意，轉(zhuǎn)按揭后，按揭銀行也可稱為轉(zhuǎn)按揭權(quán)人，它可以是原按揭銀行，也可以是新按揭銀行。（5）因轉(zhuǎn)讓預(yù)售合同的權(quán)利義務(wù)而發(fā)生轉(zhuǎn)按揭，應(yīng)辦理相應(yīng)的預(yù)售變更登記和按揭變更登記。2、以轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)物權(quán)為表現(xiàn)形式的轉(zhuǎn)按揭如果一手購房人已經(jīng)取得所購房屋的產(chǎn)權(quán)證，只因房屋處于按揭狀態(tài)，產(chǎn)權(quán)證由按揭銀行保存，此時因轉(zhuǎn)讓房屋所發(fā)生的轉(zhuǎn)按揭，屬于以轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)

53、物權(quán)為表現(xiàn)形式的轉(zhuǎn)按揭，其特點是：（1）作為轉(zhuǎn)按揭的基礎(chǔ)合同的轉(zhuǎn)讓合同，其標的是特定房屋的所有權(quán)及其占用范圍的土地使用權(quán)，而不是一手購房人在預(yù)售合同中的權(quán)利和義務(wù)。由于房屋已經(jīng)取得產(chǎn)權(quán)證，一手購房人和發(fā)展商在預(yù)售合同中的權(quán)利義務(wù)基本履行完畢，一手購房人通過按揭方式已經(jīng)足額支付購房款，發(fā)展商亦完成建設(shè)和交付特定房屋并辦理產(chǎn)權(quán)的義務(wù)，因此，一手購房人依預(yù)售合同而擁有的對發(fā)展商的請求已經(jīng)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的不動產(chǎn)物權(quán)，其向二手購房人轉(zhuǎn)讓的正是這種對特定房屋的不動產(chǎn)物權(quán)。（2）如果二手購房人需要以按揭方式融資，他可以與新的按揭銀行簽定借款合同和按揭合同，也可以選擇繼續(xù)履行一手購房人在原借款合同和原按揭合同的權(quán)

54、利義務(wù)，一方面通過取代一手購房人的地位按原借款合同的約定繼續(xù)向原按揭銀行支付供樓款，另一方面按揭合同將所購房屋用于按揭擔(dān)保，以保證債務(wù)的履行。在形式上，二手購房人需要與按揭銀行簽定新的貸款合同和按揭合同，但實質(zhì)內(nèi)容沒有變化。即使是新簽貸款合同，按揭銀行也無需向二手購房人發(fā)放新的購房貸款，因購房貸款已經(jīng)發(fā)放給一手購房人并直接支付給了發(fā)展商，二手購房人只需代一手購房人履行還款義務(wù)和按揭義務(wù)即可。（3）轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)及其占用范圍的土地使用權(quán)無須征得發(fā)展商同意，但發(fā)展商對按揭貸款提供了擔(dān)保或有回購承擔(dān)的除外。因房屋已經(jīng)設(shè)定按揭，其轉(zhuǎn)讓應(yīng)征得按揭銀行的同意，但未經(jīng)按揭銀行同意的，轉(zhuǎn)讓合同的效力不受影響

55、，按揭銀行對該房屋的按揭權(quán)有追及效力，無論該房屋轉(zhuǎn)讓給誰，只要按揭權(quán)未消滅，按揭銀行都對該房屋的處分所得有優(yōu)先受償權(quán)。不過，由于房屋產(chǎn)權(quán)證由按揭銀行保存，沒有按揭銀行的配合，轉(zhuǎn)讓合同實際上難以履行。（4）因轉(zhuǎn)讓而發(fā)生的房屋產(chǎn)權(quán)變更和按揭人的變更，應(yīng)依法辦理相應(yīng)的變更登記。3、變更按揭銀行的轉(zhuǎn)按揭變更按揭銀行的轉(zhuǎn)按揭，是指二手購房人的融資不是通過承繼一手購房人的還款義務(wù)而取得，而是通過與新的銀行建立按揭貸款關(guān)系而取得，其特點是：（1）按揭權(quán)人的變更。轉(zhuǎn)按揭意味著按揭人從一手購房人變更為二手購房人，并不一定意味著按揭權(quán)人的變更。但如果在同一房屋上建立新的按揭關(guān)系，就必需解除舊的按揭關(guān)系，而解除舊的

56、按揭關(guān)系的前提就是對一手購房人的債務(wù)進行清償，使原按揭權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)，從而使原按揭權(quán)歸于消滅，在此基礎(chǔ)上新的按揭權(quán)人進入。（2）新舊按揭權(quán)人之間的合作的必要性。要設(shè)定新按揭，必須解除舊按揭；要解除舊按揭，就必須先還款；要還款，必須先取得新的借款；要取得新的借款，必須設(shè)定新的按揭；要設(shè)定新的按揭，又必須解除舊的按揭，這是一個怪圈，必須通過按揭銀行之間的合作來打破。不同的按揭銀行可以有固定的合同關(guān)系，也可以是新的按揭銀行的單方承諾。在請求原按揭銀行解除原按揭關(guān)系的同時，新的按揭銀行承諾新的按揭關(guān)系建立后，所發(fā)放的貸款將在新的按揭銀行的監(jiān)督下直接作為購房款用于償還一方購房人所欠按揭債務(wù)，以此承諾來換取原按揭銀行的配合。或相反，由原按揭銀行給予書面承諾，在請求新按揭銀行先發(fā)放貸款以實現(xiàn)其債權(quán)的同時，保證協(xié)助新按揭銀行設(shè)定新的按揭，以免使擔(dān)保落空。（3）原按揭登記注銷和進行新的按揭登記。建立了新的按揭關(guān)系、歸還了一手購房人的按