【廣告策劃PPT】衛(wèi)浴公司精美PPT公司簡(jiǎn)介模板

1、copyright 2008 globe union1 copyright 2008 globe union2n company profile 公司簡(jiǎn)介n business model & strategies 發(fā)展策略 n financial highlights 財(cái)務(wù)報(bào)告n 2008 outlook 未來(lái)展望contentcopyright 2008 globe union3who we arel profile: 1979 founded 1989 started a factory1993 move factory to china 2005 listed in szsel list

2、ed: tsec (taiwan)、 szse a share (china) l products: faucets(44%)、ceramics (27%)、accessories(9%) showerheads(7%)、kitchen cabinets(13%).l operation: 10 factories、10 marketing companies、13 brands 2007 group sales nt$23bn. l global investments: more than nt$9 bn. copyright 2008 globe union4global busine

3、ss scopebath products1.danze (na)2.gerber (na)3.fusion (na)4.guca (canada)5.arte en bronce (mexico)6.lenz (german)7.milim (china)8.gobo (china)faucet & accessaries1.gusz (china)2.gufy (china)3.青島霖弘精密 (china)4.青島成霖科技 (china)5.慶津五金 (china)6.germany7.mexico8.texas9.montrealceramicsmilim (china)gu group

4、channelmanufacturingro電解水機(jī)anderson tech. (twn)ro電解水機(jī)anderson tech. (twn)kitchen & bath products1.pjh group (uk)2.home boutique (twn & china)copyright 2008 globe union5group headcountsnorth america : 274europe: 831taiwan : 559china : 7,646total headcounts : 9,310copyright 2008 globe union6management

5、teamgroup chairman & president scott ouyoungcopyright 2008 globe union7business model product manufacturerbrand/channel distributorproductodmown brandsin-house57 %43 %52 %48 %outsourcingcopyright 2008 globe union8gu global strategy(一)產(chǎn)業(yè)鏈的垂直整合(二)全球佈建: factoriesgu local brand (1993 )gu global brand (2

6、007)(三)追求市佔(zhàn)率與獲利成長(zhǎng)gu odm(1979)copyright 2008 globe union9gu odm (1979)homemarkhomemark好美好美佳佳copyright 2008 globe union1019992002200320002003199320032006200620042007gu local brands (1993)copyright 2008 globe union11gu global brand danze (2007)資源共享、借力使力copyright 2008 globe union12unit:usd mn sales- gu

7、group71010915423939631630402004006008002001200220032004200520062007note: cagr (2001 2007) =30.33 %copyright 2008 globe union13 gu group sales breakdown 100%= us 710 million (2007)north america49%europe44%china 3%others4%copyright 2008 globe union142007年重要子公司佔(zhàn)集團(tuán)營(yíng)收年重要子公司佔(zhàn)集團(tuán)營(yíng)收company% of group saleseur

8、opeeuropepjh37%north usanorth usagerber15%danze11%asiaasiahb1.3%gobo1%milim0.7%copyright 2008 globe union15major m&a history 20032007 acquisition amount more than nt$3bncompanycountryyearownershipamountproductsmilimchina2003100%us$9.5mceramicsgerberusa200380%us$12mplumbing productslenzgerman2004100%

9、us$0.45mplumbing productshome boutiquetaiwan200680%nt$470mhigh quality kitchen ,bath, cabinets productsanderson tech.taiwan200652%nt$130mwater purifierspjhuk2007100%nt$2.4bnkitchen, cabinets, bath productscopyright 2008 globe union16dividend policycopyright 2008 globe union172008 major capex in chin

10、a1.kitchen cabinets jv business nt 1002.home boutique expansion nt 220 (shanghai) 3.faucets expansion (qingdao)nt 2604.milim ceramics expansion nt 230 total 810unit:nt$mcopyright 2008 globe union18未來(lái)投資(一): 成霖與歐洲廠商合資廚櫃工廠預(yù)估投資額: nt$ 1億copyright 2008 globe union19未來(lái)投資(二): 上海麗舍擴(kuò)店預(yù)估投資額: nt$ 2.2億copyright

11、2008 globe union20未來(lái)投資(三): 青島水龍頭廠預(yù)估投資額: nt$ 2.6億copyright 2008 globe union21未來(lái)投資(四): 美林陶瓷擴(kuò)廠預(yù)估投資額: nt$ 2.3億copyright 2008 globe union22如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析copyright 2008 globe union23學(xué)習(xí)內(nèi)容學(xué)習(xí)內(nèi)容 理論部分 案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)

12、告慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告copyright 2008 globe union24市場(chǎng)市場(chǎng)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？開(kāi)發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境2。尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位4。推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議5。評(píng)評(píng)估項(xiàng)目目估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提整合與提煉煉的過(guò)程，市場(chǎng)分析的

13、結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。的過(guò)程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。開(kāi)發(fā)商是追逐利潤(rùn)的，建筑師是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連接開(kāi)發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是基于對(duì)市場(chǎng)的理性判斷具體起到哪些作用呢？copyright 2008 globe union25什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)者或租賃者需求方：物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)者或租賃者供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店等）等）市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)

14、數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！copyright 2008 globe union26房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法1 1。思路。思路 三個(gè)層次三個(gè)層次區(qū)域市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目市場(chǎng) 兩個(gè)方面兩個(gè)方面供給、需求 三個(gè)時(shí)段三個(gè)時(shí)段過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)分析專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)廣州住宅市場(chǎng)項(xiàng)目所在地市場(chǎng)例如：競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析客戶需求分析copyright 2008 globe union27房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法2 2。步驟。步驟第一步：市場(chǎng)區(qū)域

15、界定第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來(lái)劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。第三步：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析第三步：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析按物業(yè)類(lèi)型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)，從而揭示各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布狀況。第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及消費(fèi)者的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率。copyright 2008 globe u

16、nion28房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3 3。方法。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析境分析區(qū)域房地產(chǎn)市區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析場(chǎng)分析（一）基本（一）基本內(nèi)容內(nèi)容+對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類(lèi)型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對(duì)過(guò)去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展前景。copyright 2008 globe union29房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3 3。方法。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（二）基本資料（二）基本資料的獲得的獲得 區(qū)域經(jīng)濟(jì)

17、環(huán)境分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo) gdp、人口、人均gdp、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、投資：開(kāi)發(fā)投資額2、土地開(kāi)發(fā)：土地開(kāi)發(fā)投資、開(kāi)發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開(kāi)發(fā)：施工面積、竣工面積、年開(kāi)發(fā)量4、銷(xiāo)售：銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積、價(jià)格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源數(shù)據(jù)來(lái)源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、地

18、方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門(mén)的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專(zhuān)業(yè)人士訪談copyright 2008 globe union30房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3 3。方法。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)境和市場(chǎng)分析分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)人均人均gdpgdp與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系gdpgdp增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均gdp（美元）800300030004000400080008000以上以上需求特征生存需求生存

19、、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展copyright 2008 globe union31房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3 3。方法。方法異常異?；菊菊３Ｕ＿\(yùn)正常運(yùn)行行基本正基本正常常異常異常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增幅投資額增幅25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過(guò)高，將使供給過(guò)量，若無(wú)需求匹配，將導(dǎo)致供過(guò)于求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資投資/gdp0.2反

20、映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資投資/固定資產(chǎn)投固定資產(chǎn)投資資37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國(guó)家的比例為20%-25%銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售面積/竣工面積竣工面積1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分境和市場(chǎng)分析析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)copyright 2008 globe union32房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3 3。方法。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)區(qū)域

21、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分境和市場(chǎng)分析析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)消費(fèi)類(lèi)型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.5518.9富裕型0.20.392030恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn) 恩格爾系數(shù)食物支出金額/總支出金額與國(guó)際上其他國(guó)家相比，在相同的收入水平下，我國(guó)城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低 北京上海天津重慶成

22、都武漢西安人均可支配收入 （元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%20082008年年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù)我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù)copyright 2008 globe union33房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3 3。方法。方法第三步第三步專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分分析（住宅）析（住宅）1、住宅類(lèi)土地供應(yīng)情況、成交情、住宅類(lèi)土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價(jià)格況、成交價(jià)格2、住宅商品房供、住宅商品房供給給總量、供給結(jié)總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)行劃分）構(gòu)分析

23、（按面積進(jìn)行劃分）3、住宅商品房、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)點(diǎn)分析分析4、住宅商品房成交價(jià)格分析、住宅商品房成交價(jià)格分析5、專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)、專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)copyright 2008 globe union34房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3 3。方法。方法第四步第四步項(xiàng)目市場(chǎng)分項(xiàng)目市場(chǎng)分析析（微觀層面）（微觀層面）對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。價(jià)。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度周?chē)h(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視

24、性項(xiàng)目自身資源條件項(xiàng)目自身資源條件分析分析(swot分析分析)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析目標(biāo)客戶分析目標(biāo)客戶分析現(xiàn)有、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)、市場(chǎng)反應(yīng)目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類(lèi)型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式1.1. 找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶2.2. 目標(biāo)客戶的置業(yè)需求目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好和偏好3.3. 找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)最終目標(biāo)最終目標(biāo)copyright 2008 globe union35stow內(nèi)部因素內(nèi)部因素外部因素外部因素swotswot分析分析swotswot工具（項(xiàng)目工具（項(xiàng)目+ +環(huán)境環(huán)

25、境+ +競(jìng)爭(zhēng)）競(jìng)爭(zhēng)）copyright 2008 globe union36swotswot分析的價(jià)值要素分析的價(jià)值要素s/w（優(yōu)勢(shì)（優(yōu)勢(shì)/劣勢(shì)）劣勢(shì)）的價(jià)值要素的價(jià)值要素 n 地段要素 n 環(huán)境要素 n 地塊要素 n 項(xiàng)目要素具體地說(shuō)，針對(duì)一個(gè)具體地說(shuō)，針對(duì)一個(gè)地塊地塊的價(jià)值要素的價(jià)值要素包括：包括：n 地段要素地段/片區(qū)認(rèn)知度/周邊配套（商業(yè)/教育）/交通等（可總結(jié)為便利性/成熟度/知名度）n 環(huán)境要素自然環(huán)境/四至景觀/社會(huì)人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏）n 地塊要素地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間）n 項(xiàng)目要素目標(biāo)/開(kāi)發(fā)商品牌/可利用資源等copyright 2008 globe union37o/t（機(jī)會(huì)（機(jī)會(huì)/威脅）威脅）的價(jià)值要素的價(jià)值要素 宏觀要素經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（宏觀政策）/重大城市變革 中觀要素行業(yè)形勢(shì)（一、二、三級(jí)市場(chǎng)）/城市規(guī)劃（交通、市政配套、開(kāi)發(fā)重點(diǎn)、熱點(diǎn)等） 微觀要素市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)（片區(qū)、樓盤(pán)、戶型）/客戶流向觀點(diǎn)的判定很重