房地產(chǎn)金融知識

1、房地產(chǎn)金融知識資金的時間價值資金時間價值觀念及資金等計算的原理和方法，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)分析必須的基礎(chǔ)知識和基本技能。一、資金時間價值存在原因1 通貨膨脹（錢不值錢）2 承擔(dān)風(fēng)險（多得不如現(xiàn)得）3 資金增值4 機(jī)會成本二、單利和復(fù)利1 單利是指多期均按原始本金計算利息，即只有本金計利息，而本金所產(chǎn)生的利息不計算利息：F=P （1+in）2.復(fù)利是指以上一期的利息加上本金為基數(shù)計算當(dāng)期利息的方法，即通常所說的利滾利：F=P （1+i） n，其中n是計息周期，銀行的計息周期一般是按月計息一次。3 單利與復(fù)利的換算。如果處息相同，則通常情況下，單利計息的利息少，復(fù)利計息 的利息多，如果要使單利計息與復(fù)利計

2、息兩不吃專虧，則兩者的利率應(yīng)不同：i1= （1+i2）n 1n三、名義利率和實際利率在利息計算中是假設(shè)利率的時間單位與計息周期一致當(dāng)利率的時間單位與計息周期 不一致時，就出現(xiàn)了名義利率和實際利率。例：年利率為12%，存款額為1000元，期限為一年，如果一年按 12%的利率計息一 次，按半年6%的利息計息兩次。按季度 30%的利息計息4次，按月1%的利息計息12次, 這4種情況的本利和分別如下：一年計息一次：F=1000X（ 1+12%） =1120.00 （元）一年計息兩次：F=1000X（ 1+6%） 2=1123.60 （元）一年計息四次：F=1000X（ 1+3%） 4=1125.51

3、（元）一年計息 12 次：F=1000X（ 1+1%） 12=1126.83 （元）這里的12%，對于一年計息一次的情況來說，即是名義利率又是實際利率，對于一年計息兩次、1次和12次的情況來看，都是名義利率，而實際利率分別為：一年計息兩次：（1+6%） 2仁12.36%一年計息四次：（1+3%） 4仁12.55%一年計息 12 次：（1+1%） 12仁 12.68%四、房地產(chǎn)個人貸款 個人住房貸款的種類： 按資金來源分：自營性個人貸款（也稱商業(yè)性貸款，俗稱按揭）委托性個人住房貸款（也稱公積金個人住房貸款）個人住房組合貸款 按交易形態(tài)分：一手房貸款二手房貸款個人住房貸款中的幾個主要術(shù)語貸款金額首

4、付比例貸款比例也稱貸款成數(shù)貸款期限也稱貸款年限貸款利率償還比例1 個人商業(yè)用房貸款： 貸款用途，適用于個人在中國大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購買商業(yè)用房，即通常所稱的“個人商業(yè)用房按揭貸款”。 貸款額度：最高為所購商業(yè)用房銷售價格或評估價值的60%。 貸款期限：最長為10年。2 個人住房公積金貸款 貸款用途：適用于按時足夠繳存住房公積金的職工在中國大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購買自住住房。 貸款額度：按照當(dāng)?shù)刈》抠Y金管理部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 貸款期限：一般最期限長為20年，并由當(dāng)?shù)刈》抠Y金管理部門根據(jù)借款人的實際情況確定貸款。3 個人住房組合貸款： 貸款用途：適用于按時貴客繳存住房公積金的職工在中國大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購買自住住房。

5、 貸款額度：公積金個人住房貸款和銀行自營性個人住房貸款合計最高為所購住房銷售價格 或評估價值的80%，其中公積金個人住房貸款最高額度按照當(dāng)?shù)刈》抠Y金管理部門的有關(guān) 規(guī)定執(zhí)行。 貸款期限：在中國人民銀行規(guī)定的最長貸款期限內(nèi)（目前為30年），由當(dāng)時住房資金管理門市部和貸款銀行根據(jù)借款人的實際情況，分別確定貸款期限。五、個人住房貸款（商業(yè)用房）貸款債務(wù)轉(zhuǎn)移。貸款用途：適用于銀行個人住房（商業(yè)用房）貸款的借款人在合同履行期間因轉(zhuǎn)讓貸 款所購住房（商業(yè)用房）而引起的債務(wù)轉(zhuǎn)移，即通常所稱“轉(zhuǎn)按”。個人住房轉(zhuǎn)按揭貸款是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人在還款期間，由于所購房屋出售、贈與、繼承等原因房屋產(chǎn)權(quán)和

6、按揭借款需同時轉(zhuǎn)讓給他人，并由銀行為其續(xù)做貸款轉(zhuǎn)移手續(xù)的業(yè)務(wù)。轉(zhuǎn)按主要涉及四個方面軍的內(nèi)容：變更期限，變更貸款銀行、變更借款人及變更抵押物。 貸款額度以截止債務(wù)轉(zhuǎn)移目的貸款余額為債務(wù)轉(zhuǎn)移的貸款本金。 貸款期限：原則上以不變更原借款合同約定的貸款期限、利率、還款方式和還款計劃。辦理指南：當(dāng)貸款人申請轉(zhuǎn)按時， 請原借款人和轉(zhuǎn)按借款人同填寫貸款申請審批表，對因原借款人死亡申請轉(zhuǎn)達(dá)按的，可由轉(zhuǎn)按借款人單獨填寫申請審批表。原借款人因其他原因不能填寫該表的?？捎善浯砣舜鸀樘顚?，同時提交以資料：（一）因房屋出售申請轉(zhuǎn)按的，須提供房屋買賣合同，房齡在5年（含）以上及貸款人認(rèn)為需要進(jìn)行評估的，轉(zhuǎn)按借款人應(yīng)提供

7、由貸款人認(rèn)可的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)出具的房屋價 值評估報告。（二）因房屋贈與申請轉(zhuǎn)按的，須提供贈與合同和公證書等有關(guān)法律文書。（三）因房屋繼承申請轉(zhuǎn)按的，須提供原借款人死亡證明和有關(guān)該房產(chǎn)的繼承公證書。（四）因夫妻離婚等其他原因申請轉(zhuǎn)按的，須提供夫妻離婚證明和法院關(guān)于夫妻財產(chǎn)侵害的判決書或經(jīng)過公證的財產(chǎn)分割協(xié)議，且其中必須對該房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬做出明確說明。（五）銀行認(rèn)為必要的其他材料。一、個人住房貸款應(yīng)具備的條件個人住房貸款借款人應(yīng)具有完全民事行為能力的中國公民，在中國大陸有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的港澳臺自然人，在中國大陸境內(nèi)有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的外國人。二、提前還款該如何處理如需提前

8、還款，借款人應(yīng)在經(jīng)辦行、會計部門核實目前剩余的貸款本金，并持會計部門打印的貸款余額憑證向建設(shè)銀行個人住房貸款中心提出申請，憑個人住房貸款中心出具的提前還款通知單到銀行辦理還款手續(xù)，并憑經(jīng)辦行、會計部門出具的貸款結(jié)清證明 到個人住房貸款中心領(lǐng)取相關(guān)貸款資料。三、款期間如遇到利率調(diào)整怎么辦？貸款期間的利率變動按中國人民銀行的規(guī)定執(zhí)行。即貸款期限在1年以上的。遇法定利率調(diào)整，于下年1月1日開始按相應(yīng)檔次執(zhí)行新的利率。四、房地產(chǎn)常見按揭計算：歸還個人購房（抵押）貸款的常見兩種方式，由貸款人選定或借款雙方共同商定。 月均等額還款法：即貸款期內(nèi)分月以相等的額度平均償還本金和利息，計算公式為：A=p i （

9、1+i）n （1+i） J 1 即:每月還款本息額（所有貸款本金+所在貸款利息）/貸款總月數(shù)。注：P表示現(xiàn)值；F表示將來值；I表示利率；n表示計息周期數(shù)；A表示等額年限；K表示萬元還款系數(shù)。遞減（等本）償還法：其計算公式為：每月還款金額 =貸款本金/貸款期月數(shù)+ （本金-累計已償還本金）x月利率已償還期限為M，則貸款余額為：例：某家庭購房價值 30萬的商品房，采用 7成20年貸款，采用等額還款法還款月供款為多少。還款5年后該家庭準(zhǔn)備提前還款，該家庭貸款余額是多少，若采用等本還款月供和余額又是多少。解：A、等額還款法月供款=貸款額x月利率x( 1+月利率)n/( 1+月利率)n 112 X201

10、2 X20=21 x (5.04%/12) x 1+(5.04%/12)/1+(5.04%/12) 1=21 x 66.22=1390.62 元還款余額：可用將等額年金轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值的公式:p=A (1+i)n 1PM,i(1+i)n來計算，貸款余額在數(shù)量上等于以后的月還款額的現(xiàn)值之和，設(shè)貸款余額為PM= A (1+i)nm1n mi(i+1)P60=1390.62(1+5.04%/12)240601240 605.04%/12(5.04%/12+1)=1390.62/79.29=17.5384(萬元)B、等本還款法：每月還款金額=貸款本金/貸款期月數(shù)+ (本金累計已償還本金)x月利率。第一個月月

11、供=210000/240+ (210000 0)x 5.04%/12=875+882=1757 元第二個月月供=210000/240+ (210000 875)x 5.04%/12=875+878.325=1753.32(元)第三個月月供=210000/240+ (210000 875 875)x 5.04%/12=875+874.65=1749.65(元)每月遞減額為3.67 (元)貸款余額：上月貸款余額=貸款總額已還本金。5 年后貸款余額=210000 60 x 875=157500 元C、兩種還款方式比較a. 等額還款：先還利息后還本金，提前還款顯得不利，等額還款法主要用于一些貸款期限較 長得固定還款方式。如果利率是明上升趨勢，則選擇采用該方式比較有利。b. 等本還款：呈逐月遞減，提前還款金額明確，適合短期貸款，前期付款壓力大。D、申請輸個人住房貸款時需提交哪些資料？ 借款申請書 借款人夫妻雙方身份證原件及復(fù)